[公告]宝商集团(000796)海南航空食品有限公司资产评估说明
海南航空食品有限公司评估说明 海南航空食品有限公司 关于进行资产评估有关事项的说明 委托方及被评估企业概况 （一）委托方 企业名称： 海航商业控股有限公司 注册地址： 北京市顺义区南法信镇府前街12号207室 法定代表人： 詹军道 注册资本： 145,000万元 经济性质： 有限责任公司 经营范围：项目投资及投资管理；货物进出口、技术进出口、代理进出口；专业承包；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；设备租赁（汽车除外）；销售服装鞋帽、五金交电、日杂用品、文化体育用品、日用百货、珠宝首饰、针纺织品。（股权出资10亿元） （二）被评估企业 企业名称： 海南航空食品有限公司； 注册地址： 海口市美兰国际机场海航基地8号楼； 法定代表人： 王诗南； 注册资本： 人民币5000万元； 经济性质： 有限责任公司(台港澳与境内合资)； 经营范围：生产供应机上餐食、点心、饮料、鲜果、茶水、旅客日用纪念品、经营快餐餐厅、咖啡厅、月饼和学生营养餐、土特产品、熟食制品、食品、副食品、工艺品、机供代收、代领、保管以及保洁服务（凭许可证经营）。 本次资产评估的被评估企业，为海南航空食品有限公司（以下简称“海南航食”）， “海南航食”是 1994 年 3 月经海南省人民政府批准证书【外经琼中港合资 2 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明字[1994]39 号】及海南省经济合作厅批准【琼经字[1994]0439 号】，由海南航空股份有限公司（以下简称“海航股份”）和香港海南航空食品有限公司（以下简称“香港航食”）共同出资组建的中港合资企业，于1994 年3 月28 日在海南省工商行政管理局注册，取得海南省工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，注册号为 460000400000555。注册资本100 万美元，其中：海航股份出资30 万美元，占注册资本的30％。香港航食出资70 万美元，占注册资金的70%。 1998 年9 月9 日，海航股份与香港航食签定了补充合同，双方同意将注册资本增加到3100 万元，经海南省商贸经济合作厅《关于海南航空商品有限公司增加注册资本等事项的批复》【琼经贸更字[1998]194 号】》批准增资。增资后海航股份出资 1,581 万元，占注册资本的 51％，香港航食出资1,519 万元，占注册资本的49 ％。 2004年4月8 日，经海南航食董事会第五次会议通过《关于转让海南航空食品有限公司股权的决议》【琼航食董[2004]005号】，同意海航股份将所持有海南航食51 ％的股权转让给海航航空食品控股有限公司（以下简称“航食控股”）。变更后航食控股持有股权51%，香港航食持有股权49%。 2008年9月4 日，经海南航食董事会第二次会议通过《关于同意海航航空食品控股有限公司转让海南航空食品有限公司51%股权的决议》（琼航食董[2008]008号）决议，同意航食控股将所持有海南航食51%的股权转让给海航商业控股有限公司（以下简称“商业控股”）。根据航食控股与商业控股签订的《股权转让协议》，航食控股将所持有的海南航食51%的股权转让给商业控股。变更后商业控股持有股权51%，香港航食持有股权49%，于2008年10月20 日在海南省工商行政管理局办理了变更登记。 “海南航食”截止至本次评估基准日，资产账面总额11,993.95万元，其中流动资产9,150.75万元、固定资产2,554.80万元、无形资产254.48万元、长期待摊费用4.22 万元、递延所得税资产29.70万元；负债3,569.91万元；净资产8,424.04万元。 “海南航食” 2006实现销售收入4,141.64万元，利润总额646.49万元，净利润 546.26万元；2007实现销售收入5,060.27万元，利润总额1,103.25万元，净利润933.75 万元；2008实现销售收入6,217.31万元，利润总额1,454.79万元，净利润1,178.00万元； 3 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 2009年截至评估基准日实现销售收入2,778.48万元，利润总额903.02万元，净利润 723.53万元。 “海南航食”采用的主要会计政策： 会计年度：以公历 1 月 1 日至12 月31 日止为一个会计年度； 记账本位币：以人民币为记账本位币； 会计制度：执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定，从2008 年 1 月 1 日起执行新企业会计准则； 记账基础：权责发生制； 计价原则：历史成本原则； 外币业务的核算：对发生的外币经济业务，均采用业务发生当日中国人民银 行公布的市场汇价（中间价）折合人民币记账； 存货的核算：存货分为原材料、产成品、在产品、低值易耗品等，实行永续盘存制，按照实际成本计价； 固定资产计价与折旧政策：固定资产按实际成本计价，折旧采用平均年限法计提，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值制定其折旧率； 收入的确认原则 销售商品：公司已将商品所有权上的风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。 提供劳务：对同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入；对劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认收入。 所得税的会计处理方法：采用资产负债表债务法。 “海南航食”在本次评估基准日2009年6月30 日的会计报表业已经中磊会计师事务所审计并出具了中磊审字[2009]第0165号审计报告。 委托方以外的其他评估报告使用者 4 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 海航商业控股有限公司作为委托方，为本次评估报告的唯一使用者。除委托方以外，不包括其他使用者。 关于评估目的的说明 本次评估目的是对委托方所指定的应用于拟实施资产重组之目的所涉及的“海南航食”的全部资产及负债在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。 关于评估范围的说明 本次评估范围涉及委托方所指定的应用于本次评估目的所涉及的海南航空食品有限公司的全部账内资产及负债项目，评估前资产账面总额11,993.95万元，其中流动资产9,150.75万元、固定资产2,554.80万元、无形资产254.48万元、长期待摊费用4.22万元、递延所得税资产29.70万元；负债3,569.91万元；净资产8,424.04万元。 本次评估目的所涉及的土地使用权，我们另行委托相关专业评估机构予以评估，仅要求将我们指定的土地使用权的评估值汇入本次评估报告。 纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。本次评估资产全部分布在海口市美兰国际机场海航基地内。 关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为2009 年6 月30 日。 为了保证评估结果的时效性，并与评估目的的实现尽可能接近，根据本次评估所服务的经济行为的性质，我们与北京立信资产评估有限公司讨论，最终由我公司确定评估基准日为2009 年6 月30 日。 鉴于本次评估的工作时间开始于2009 年7 月 10 日，因此我们认为该基准日的 5 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明确定对评估结果的客观性、真实性无影响，并对本次评估目的的实现不会产生不利影响。 可能影响评估工作的重大事项说明 在本次资产清查过程中，我们发现： 本次评估目的所涉及的土地使用权我们已另行委托专业评估机构进行评估，并出具相应的评估报告。我们仅要求将指定的土地使用权的评估结果汇入本评估报告。 上述事项的存在可能对评估结论产生影响。 资产及负债清查情况的说明 针对本次评估，海南航空食品有限公司对应用于本次评估目的的资产负债进行了专门清查工作。清查范围包括应用于本次评估目的的海南航空食品有限公司的全部资产和相关的负债项目，资产总额 11,993.95 万元，负债总额3,569.91 万元；净资产 8,424.04 万元。 本次评估资产中实物资产主要为固定资产，资产全部分布在海口市美兰国际机场海航基地内。 本次清查工作由海南航空食品有限公司财务部牵头，会同公司及各有关单位的技术部门、设备管理、材料库管等部门共同完成。时间安排为2009 年7 月 1 日组织人员，分组落实具体工作内容，2009 年7 月 1 日—7 月 10 日对资产和负债全面清查， 2009 年7 月 10 日开始进行汇总调整，并同时开始正式填写评估机构提供的明细表。 资料清单 根据有关评估的要求，我们向评估机构提供了下列资料： 1、资产清查评估明细表，包括流动资产清查评估明细表、固定资产清查评估 6 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明明细表（房屋建筑物、机器设备、运输车辆）、在建工程清查评估明细表、无形资产清查评估明细表、长期待摊费用清查评估明细表、递延所得税资产清查评估明细表及相关负债清查评估明细表； 2、海南航空食品有限公司2006 年度至2009 年6 月30 日会计报表及审计报告； 3、部分设备购置发票； 4、房屋和土地使用权相关材料； 5、车辆行驶证； 6、企业未来发展规划及未来收益的预测数据等相关资料； 7、其他有关资料、文件等 委托方：海航商业控股有限公司 产权持有者：海南航空食品有限公司 法定代表人：詹军道 法定代表人：王诗南 二○○九年七月十日 二○○九年七月十日 7 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 资产清查核实情况说明 一、资产清查核实的内容 评估人员对委托方指定应用于本次评估目的的海南航空食品有限公司的全部 账内资产和相关负债进行了清查核实，包括流动资产 9,150.75 万元，非流动资产 2,843.20 万元，其中：固定资产2,554.80 万元、无形资产254.48 万元、长期待摊费用4.22 万元、递延所得税资产29.70 万元；负债3,569.91 万元；净资产 8,424.04 万元。 我们对实物资产的数量、品质和存放地点进行清查，并对其存放条件进行查看，对日常管理制度及执行情况进行了解、核查。 二、 实物资产的分布情况及特点 本次待评实物资产包括固定资产（房屋建筑物、设备和车辆）和存货。房屋建筑物，主要为经营、办公用房屋；本次评估的设备包括机械设备、电子设备和车辆等，主要用于食品加工、经营及日常办公。存货为原材料。上述资产分别位于被评估单位的生产、经营场所。 三、影响资产清查的事项 在本次资产清查过程中，我们注意到： 本次评估目的所涉及的土地使用权委托方已另行委托专业评估机构进行评估，并出具相应的评估报告。根据委托方要求，本评估报告仅将土地使用权的评估结果进行汇入汇总。 上述事项的存在可能对评估结论产生影响。 8 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 四、资产清查的过程与方法 我们在对评估项目进行了整体了解后，以委托方及产权持有者提供的资产负债清查评估明细表为基础，开始现场工作，对委估资产进行清查。 在清查的过程中，我们采取实物核查与原始凭证账簿记录、有关施工、决算资料审验相结合的方法，充分注重资产存在的现实性。 对非实物资产和负债通过查阅会计账簿、凭证，函证往来款项及审验借款合同等方法进行清查。对实物资产（包括流动资产中的存货和固定资产）则从数量、品质和存放地点等方面进行了清查。其中房屋建筑物，我们结合有关布局图纸，与实物逐一核对，进行现场查勘。对于设备，我们进行了核实、抽查盘点，对价值量较大的设备，我们则向委托方、产权持有者索取原始凭证，包括发货票、合同等相关资料，相互验证，进而予以确定资产实际情况。对于车辆，通过向企业索取车辆行车执照，并与实物相核对予以清查。存货为原材料。对存货的清查，我们对实物进行了逐项盘点清查并查验相关合同。 五、资产清查结论 通过我们对委托方资产及负债的清查，委估资产的调整后账面值账实基本相符，产权清晰无争议，我们认为海南航空食品有限公司具有各种资产管理制度，从总的方面来看，其资产管理水平总体较好。 9 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 评估依据的说明 （一） 行为依据 1、委托方与北京立信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》； （二） 法律依据 1、国务院（第91 号）令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36 号文《国有资产评估管理办法实施细则》； 3、财政部第 14 号令（2001 年）《国有资产评估管理若干问题的规定》 4、国务院办公厅国办发（2001）102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》； 5、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号（2005 年 8 月25 日）； 6、中国注册会计师协会“会协【2003】18 号” 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 7、中国资产评估协会“中评协【2004】134 号”《企业价值评估指导意见（试行）》； 8、国资委产权【2006】274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 9、其他相关的法律法规。 （三） 准则依据 1、《资产评估职业道德准则——基本准则》； 2、财政部财企【2004】20 号《资产评估准则——基本准则》； 3、《资产评估准则——评估报告》； 10 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 4、《资产评估准则——评估程序》； 5、《资产评估准则——机器设备》； 6、《资产评估准则——不动产》； 7、《资产评估准则——无形资产》； 8、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》； 9、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。 （四） 产权依据 1、 “海南航食”提供的房地产产权证明等相关资料； 2、 “海南航食”提供的部分设备发票； 3、 “海南航食”提供的部分车辆行驶证； 4、 “海南航食”提供的有关产权说明及承诺，以及其他有关产权证明文件、资料。 （五） 取价依据 1、评估人员通过市场调查和询价取得的资产所在地价格信息资料； 2、中国物流与采购联合会政府与企业采购专业委员会、中国机械设备成套工程协会联合编辑的《中国机电产品报价目录》； 3、《资产评估常用数据与参数手册》； 4、资产占有方提供的资产清查评估明细表及有关财务会计经营方面的资料及建筑安装合同、协议，大型设备购置、安装合同、协议及发票； 5、向设备生产厂家进行询价的信息资料； 6、有关工程施工结算资料，外部造价审计资料、海口市房屋建筑物建筑市场行情； 7、国家及海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策； 8、海口市政府有关部门近期颁布的建筑安装工程概预算定额等相关资料； 11 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 9、《海口市基准地价》； 10、国务院国资委统计评价局制定的《企业绩效评价标准值》； 11、企业提供的未来发展规划及未来收益的预测数据等相关资料； 12、国家统计局和地方统计局公布的统计数据； 13、评估人员通过INTERNET 网上查询获得的其他有关资料； 14、评估人员现场勘察记录、收集整理的资料； 15、其它与评估有关的资料。 12 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 流动资产评估说明 一、评估范围 本评估说明涉及的资产范围是海南航空食品有限公司向本评估公司提供的《资产清查评估明细表》上列明、申报的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。 二、评估过程及方法 主要采用重置成本法进行评估，对货币性资产项目采用历史成本法进行评估。 1、货币资金： 货币资金：本次评估的货币资金包括现金和银行存款。对现金的评估,评估人员将现金日记账余额与总账余额核对，经实地监盘，编制库存现金盘点表，以核实无误后的账面值确定评估值；对银行存款的评估,评估人员首先将银行存款日记账余额与总账、对账单核对，复核企业编制的银行存款余额调节表，以核实无误后的账面值作为评估值。 2、应收款项： 应收款项：本次评估的应收款项包括应收账款和其他应收款。评估人员首先对申报的应收款项与有关总账、明细账进行核实，然后具体了解和分析每笔业务发生的时间、业务内容、款项数额、业务往来和企业对应收款项的管理情况，并对余额较大的债务单位进行函证。在核实调整后账面值无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。 对计提的坏账准备根据资产评估操作规范的要求评估值确定为零。 3、预付账款： 13 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 预付账款：首先核对会计报表、总账及明细账与资产清查评估明细表上的预付账款余额是否一致；分析各项预付账款的性质，对金额较大的款项核查其原始凭证，并抽取部份预付账款发函询证，以对资产的可收回性、变现风险作出分析判断，最后根据所掌握的信息资料逐项估算出预付账款的评估值。 4、存货：为原材料。 主要为生产所使用的主要材料及辅助材料。我们对其数量、购买价格和相关费用进行了抽查核实。大多为近期购进的材料，调查其市场销售价格无大的波动，账面成本构成较为完整、合理。对于以实际成本核算、账面值与市场销售价格基本一致的原材料，我们以账面值为评估值。 14 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 建筑物评估说明 一、 概 况 （一）基本情况 本次评估对象为海南航空食品有限公司所属资产中的房屋建筑物和构筑物，这些建筑物构筑物位于海口市美兰国际机场。海南航空食品有限公司注册地址位海口市美兰国际机场海航基地 8 号楼。 海口市又称椰城，是全国最大的经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、科技、文化和商贸中心，处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆和东南亚的枢纽，发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。海口市地处海南岛北部，位于东经 110°10`～110°41`，北纬 19° 57`4∽20°5`，距大陆本土最南端海安港 18 海里。海口市陆地规划总面积 2304.8 平方公里，海域面积 530 平方公里，海岸线 131 公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。海口市属于热带岛屿季风气候，年平均气温 23.8°C，年平均降雨量 1595.7 毫米，平均日照 1881 小时。海口市2002 年总人口 160 万人，其中户籍人口 129.62 万人；共有30 多个民族，其中汉族占户籍人口98.25%。 评估建筑物和构筑物共 10 项，包括二期厂房及其配套。 (二)建筑物的主要特征 1、建筑特征 砌体：外墙在标高-0.23 以下采用240 厚实心黏土砖，0.00 以上采用200 厚加气混凝土砖；内墙多为 150mm 厚加气混凝土砖。 楼地面：主厂房一层房屋地面为防潮水泥面层，其余房屋地面均为水泥面层。 屋面：房屋屋面为PVC 粘胶剂做二布三油防水层。 门窗：主厂房均为铝合金窗兰色镀膜玻璃、夹板门或铝合金门，其余为铝合金 15 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明窗兰色玻璃、夹板门或铝合金门。 2、结构特征 基础：框架结构建筑采用钢筋混凝土独立基础，砖混结构多采用条形毛石基础或条形砖基础。 主体：排架结构房屋为钢砼柱、钢砼梁、梁上铺设钢砼预应力屋面板；砖混结构房屋为砖墙承重、现浇梁板。 3、安装工程特征 给排水：房屋有给排水，室内为PVC 管暗敷设，室外直径 100UPVC 管排水，给水管道采用直埋敷设。 电照：均有照明，多为日光灯和白炽灯照明。 （三）建筑物勘察概况 本次评估涉及海南航空食品有限公司的房屋 2000 年建成，现均自用。经现场勘察中，未发现有基础不均匀沉降的房屋，墙体未见裂缝，装修及附属设施良好，房屋建筑物日常维护、保养和管理情况较好，能达到设计使用要求，满足生产的需要。 综上所述，海南航空食品有限公司的房屋成新率较高。 （四）评估对象原值的构成 海南航空食品有限公司账面所反映： 建筑物和构筑物均属新建，入账成本为核算后造价和相关费用。 （五）清查调整情况 本次评估我们查询了评估对象相关的资产评估报告书财务、验资报告、建筑施工合同、工程决算书等资料，我们经过对申报明细表、现场实物的仔细核对，表实基本相符，除构筑物中样板优质工程和变电间扩建工程并入建筑物中评估外，未有清查调整项目。 16 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 （六）建筑物产权状况 本次评估的海南航空食品有限公司的房屋建筑物及构筑物产权系自建，主要建筑物：二期厂房、煤气站、车库（含机房及配电房）已经办理了产权证书产权证书号分别为：海口市房权证海房字第HK201818 号、201816 号、201817 号。 二、评估过程 1、评估前准备工作：核对原始资料，根据提供的房屋、构筑物明细资料核查产权文件，对竣工资料、大修情况、账面原值进行了解，分析鉴别，对项目不全，重复不清等错误之处向企业说明情况后，要求补充完善，做到账、物和表相符准确。 2、现场调查与勘估：以企业填报的评估申报表为依据，对委估房屋、构筑物及其它等逐项勘察、核实，对面积、数量进行核查，对关键、重要项目详细调查，填写现场评估作业分析表，按设计、施工质量、维护保养和腐蚀程度进行评分，计算完好分值。 3、市场调查：到资产所在地的有关部门调查咨询，并了解工程概（预）算和各项取费标准等，了解同类建筑物的当地建筑特征和建安工程造价，了解现行市场主要建筑材料价格，以及建筑物所在地影响建安工程造价的各种因素，如附近地形、地貌、水文工程、地质及气象等情况。 4、确定重置价值、成新率，计算评估值：根据评估对象建筑结构标准工程量，按照评估基准日的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策取费标准和其他税费率进行计算，并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行比较复核，确定重置价值，按照建筑物的设计、施工质量、使用环境、规定的使用年限、已使用年限及实际维护情况综合计算确定成新率，最后计算出评估值。 三、 评估依据 1、建设部《房屋完损等级评定标准》； 17 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 2、财政部 财建[2002]394 号“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”； 3、国家计委、建设部关于发布 《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价格[2002]10 号； 4、国家发展和改革委员会、建设部 发改价格[2007]670 号“国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知”； 5、国家发展计划委员会 计价格[2002]1980 号“国家计委关于印发《招标代理收费管理暂行办法》的通知”； 6、海南省建设厅文件 琼建定[2005]81号“关于发布《海南省建筑工程综合定额》的通知”； 7、海南省建设厅文件 琼建定[2000]337 号“关于发布《安装工程预算定额海南省基价本》的通知” 8、 《海南省建筑工程综合定额》2005 年； 9、 《安装工程预算定额海南省基价》2000 年； 10、 《海南工程造价信息》2009 年第 4 期“2009 年 3 月各市县建设工程主要材料参考价”； 11、 有关用地规划许可资料、工程规划许可资料、竣工验收资料； 12、 有关建筑安装工程合同及协议； 13、评估人员现场勘察记录、整理的资料； 14、其他相关资料。 四、 评估方法 对于海南航空食品有限公司的房屋，是在持续经营的前提下，遵循资产评估方法的科学性和可替代操作原则，采用重置成本法进行评估。 重置成本法计算公式： P=B×A×（1+K）×（1+i）×C 式中：P——建筑物评估价值； 18 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 A——建筑物面积或工程量； B——建筑物单方工程造价； K——建筑物附加费率（%） i——资金成本（%）（即贷款利率）； C——成新率（%） 1、建筑物工程造价的确定 本次评估根据被评估项目相关资料齐备程度不同，工程造价采用重编预算法、类比法确定。 （1）重编预算法 采用重编预算法确定工程造价依据的是：现行《海南省建筑工程综合定额》、《安装工程预算定额海南省基价本》和相关造价文件。计算程序是，根据评估人员对评估对象现场的实地测量，先计算分部分项工程工程量，然后按现行定额先换算子目单价，算出定额直接费；然后依次算出多项取费、材料差价，最后确定工程造价和单方工程造价。 （2）类比法 以典型工程为参照物，仔细比较委估物业与参照物各分项、分部工程的异同，调整因分项、分部工程做法不同造成差异的部分，从而得出委估物业的工程造价。参照物“单方造价”的准确性是类比法的关键。本次评估中，“单方造价”的来源是源于预（结）算编制法得出的典型工程的单方造价。 （3）建设工程其他费用 包括工程建设前期费用、其它规费。具体如下： A、按工程费计算的项目 序号 项目 取费依据 计算基数 收费标准 1 勘查设计费 国家计委、建设部计价格（2002）10 号 工程费 3.49% 2 建设工程招投标代理费 国家 计委、建设部计价格（2002）1980 号 工程费 0.47% 3 建设工程质量监督费 琼计价管[2001]1104 号 工程费 0.28% 4 建设工程监理费 发改价格[2007]670 号 工程费 2.63% 19 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 5 建设单位管理费 财建[2002]394 号 工程费 1.31% 合计 工程费 8.19% B、按建筑面积计算的项目 序号 项目 取费依据 计算基数 收费标准 1 新型墙体材料专项基金 琼府（2006）65 号 建筑面积 8 元/m2 2 城市基础设施配套费 建筑面积 45 元/m2 合计 建筑面积 53 元/m2 利息（资金成本）：即评估基准日银行贷款利率，取一年期贷款年利率 5.31%，根据具体工程投资规模，确定其合理建设工期为一年，资金成本按合理建设工期的一半计取，故利息计算为：(5.31%+1)0.5-1=0.0262。 ☆ 2、成新率的确定 原则上，成新率的测算分别按使用年限法、完损等级打分法综合判定，按不同权重进行折算，再加总求和确定成新率。 （1）年限法 计算公式：成新率1=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% （2）完损等级打分法 根据现场勘察记录的各分部分项工程评分测算出结构、装修、设备三部分成新率，按不同权重折算，再加总确定成新率。计算公式： 成新率2=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B 式中：G、S、B分别为结构、装修、设备评分修正系数。 两种方法计算出的成新率按不同权重折算，再加总求和确定综合成新率。 五、评估操作示例 【例1】运用重编预算法确定 “二期厂房” 的工程造价，进一步确定其评估价值。 1、基本概况：该建筑物于1999 年开工，2000 年7 月竣工投入使用。 20 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 2、建筑及装修特征： 该建筑物为二层框架结构房屋，绝对标高为 18.78 米，总建筑面积5937 平方米；外墙为米黄色外墙涂料,镶白色铝合金兰色镀膜玻璃窗。室内地面300×300mm 防滑地砖，局部铺 600×600mm 或 800×800mm 釉面砖；内墙200×300mm 白色瓷片到顶，顶棚：600×600mm 莱特板吊顶。 3、结构特征：该建筑物为桩基础；现浇混泥土柱承重，现浇钢砼梁、板；18 厚M5 混合砂浆砌Mu7.5 标准砖；屋面为20 厚 1：2 水泥砂浆找平层、SBS 改性柔性油毡防水。 4、安装特征：该建筑物配强、弱电系统，照明暗线铺设；PVC 管给水、室外直径 100UPVC 管排水。配有中央空调、监控系统、制冷系统、消防喷淋系统、通风系统。 5、在本次评估中，评估人员依据现场测量、计算之后确定的各分部分项工程量，套用现行的《海南省建筑工程综合定额》、《安装工程预算定额海南省基价本》，再按照现行的工程所在地调差文件，得出工程造价和工程单方造价，进一步计算出评估价值。 土建工程（含装修）造价如下表 行 序号 项目名称 取费说明 费率 金额(元) 号 分部分项工程项目费用 1 一、 [2]+[4] 10156433.04 合计 分部分项工程项目综合 2 1.1 分部分项工程合计 7333125.04 单价合计 3 其中：人工费 分部分项工程人工费 881532.68 分部分项工程人材机价 分部分项工程所有人材机 4 1.2 2823308.00 差合计 价差 5 二、 措施项目工程费用合计 [6]+[8] 661447.88 6 2.1 措施项目单价合计 施工组织措施项目合计 661447.88 7 其中：人工费 组价措施项目费中人工费 措施项目工程人材机价 组价措施项目费中所有人 8 2.2 差合计 材机价差 9 三、 其他项目清单计价合计 其它项目费合计 21 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 10 四、 规费 [11～14] 26424.68 11 4.1 建筑垃圾处置费 12 4.2 工程定额测定费 [2]+[6]+[9] 0.11 8794.03 13 4.3 社会保障费 [3]+[7] 1 8815.33 14 4.4 危险作业意外伤害保险 [3]+[7] 1 8815.33 15 五、 不含税工程造价 [1]+[5]+[9]+[10] 10844305.6 16 含税工程造价 [15]/(1-0.033) 11214380.15 签证工程费用分摊及其 17 1275392.80 他 18 总造价 11202840.40 调整后安装工程造价 序号 名称 工日 人工费调增 原造价 现安装工程造价 一 电气安装 7223.35 2457523.26 1 厂房室内电气 8642.21 6065.59 2451457.67 2457523.26 二 给排水、消防工程 4370.66 1124737.66 1 消防工程 2017.38 1415.91 522540.70 523956.61 2 室内给排水 1836.97 1289.29 515789.72 517079.01 4 给排水增改签证分摊 1299.17 911.83 82790.3 83702.04 三 空调排烟工程 9047.04 2514900.52 1 中央空调安装 9318.58 6540.30 2006814.68 2013354.98 2 中央空调增改签证 964.61 677.02 132608.28 133285.29 3 通风、排烟 2239.33 1571.69 313558.32 315130.01 4 防排烟系统签证 367.65 258.04 52872.20 53130.24 合计 6097161.44 工程总造价：11202840.40+6097161.44=17300001.84 （元） 6、重置单价的确定 重置单价=工程造价× （1+其他费用）× （1+资金成本） =[17300001.84×(1+8.19%%)+53×5304.86]×(1+2.62%) =19,495,777.95 （元） 7、成新率的计算： （1）使用年限法 使用年限法成新率= 尚可使用年限÷ （已使用年限+ 尚可使用年限）×100% =31.25÷ （8.75＋31.25）×100%=78.125% （2） 完好分值法 22 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 地基基础(8) 8 楼地面(8) 6.0 电 气(6.5) 5.8 装 设 结 承重构件(14) 13 外 墙(4.5) 3.5 给排水(1.5) 1.2 修 备 构 墙体(14) 12 内 墙(2) 1.8 空调(22) 20 部 部 部 屋 面(3) 2.5 门 窗(7.5) 7 消防(3.5) 3 分 分 分 其他(5) 4 弱电(0.5) 0.4 结构部分评分 35.5 装修部分评分 22.3 设备部分评分 30.4 结构部分标准分 39 装修部分标准分 27 设备部分标准分 34 结构部分成新率 91.0% 装修部分成新率 82.6% 设备部分成新率 89.4% 完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B =91% ×0.39+82.6% ×0.27+89.4% ×0.34 =88 .20% （3）综合成新率=年限法成新率×0.4+打分法成新率×0.6 =78.125% ×0.4+88.20% ×0.6=84.17% 取 84% 8、评估价值的确定 评估价值=重置价格×成新率 =19,495,777.95 ×84% =16,376,453.48 元 六、 评估增减值的原因分析及说明事项 本次建筑物稍有减值，构筑物稍有增值。虽然现时材料价格较建设时期高，但是本次评估建筑物和构筑物当时建设的间接费用大，两项抵减，故基本持平。 七、其他事项说明 23 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 1、本次评估对象包括建筑物和构筑物，构筑物中的样板优质工程属于工程质量优秀奖励给施工方的奖金，变电间扩建工程属于建筑物内部装修改造工程，上述两项在建筑物“二期厂房”评估价值中已经体现，因此在构筑物中评估值为零。 2、构筑物中有房屋建筑物：煤气站、车库、机房、配电房，本次评估不做评估调整。评估方法与建筑物一致。 24 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 机器设备评估说明 一、评估范围 本次评估的设备类固定资产有机器设备、电子设备和车辆三大类，其中机器设备375 项，电子设备 81 项，车辆 16 项。 二、评估过程 （一）清查核实 根据产权持有着提供的《资产清查评估明细》，在资产清查核实过程中，做了以下三方面工作： 为保证评估结果的准确性，根据委估设备的构成特点及机器设备清查评估明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门详细了解各类固定资产的现状及维护保养情况，据此填写《设备技术状况调查表》，并以此作为评估的参考资料。 针对资产申报评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察，做到不重不漏，对各项机器设备的实际运行状况进行观察和记录。 查阅主要设备的运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，以及企业对各类主要设备的自我评价，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流，充分了解设备的历史变更及运行情况；根据现场实地勘察结果，进一步完善评估清查明细表，以做到“表”“实”相符；对评估范围内的设备进行产权核查，如：抽查重大设备的购置合同，入账原始凭证等，做到产权清晰。 （二）评定估算 1、根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法； 2、为了保证评估的真实性和准确性，对主要设备及主要附属设备，逐台逐件进行评估；对数量多、单位价值相对较低、同一制造厂制造、同时投用的同类设备，在逐件逐台核实数量的基础上，分类评估； 25 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 3、将机器设备划分为外购设备和自制设备二大类，根据各项机器设备的实际情况，选择适宜的方法确定其重置成本：有价可询的机器设备进行市场询价确定其本体购置价，无价可询的采用替代设备的市场价格进行修正后作为其本体购置价，将上述本体购置价加上合理的运杂费用、安装调试费、大型设备安装调试期间的合理资金成本及手续费后作为其重置成本；对无价可询且又无同类替代设备的采用物价指数法确定其重置成本；自制设备按评估基准日重新建造该设备所需的全部材料费用、人工费用、运杂费和应分摊的管理费用和财务费用等，加上合理的安装调试费、大型自制设备合理的资金成本，以及合理的利润和其他必要合理的费用等作为其重置全价； 4、采用使用年限法同观察法相结合的方法确定各项机器设备的成新率； 5、根据重置成本及成新率确定各项机器设备的评估值。 （三）评估汇总 在完成设备单项评估（评估净值）的估算后，对同类设备的评估数值进行横向对比、分析和调整，最后按固定资产清查评估汇总表的格式要求，把清查评估明细表和汇总表编辑成册，同时把评估过程的评估作业表、询价记录、技术档案、原始凭证等汇总装订成册。 （四）撰写评估说明 按《资产评估准则——机器设备》的规定和要求，撰写设备评估说明。 三、评估方法 根据本次评估的目的及具体情况，主要采用重置成本法，其基本公式为： 评估净值=重置全价×综合成新率 设备重置全价=购置费+运杂费+安装调试费 车辆重置全价=本体购置价格十购置附费+上牌等其他费用 26 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 （一） 机器设备重置全价（评估原值）的确定 1、设备购置价的确定 (1)外购设备重置全价的确定： A、对目前市场上仍有同类设备生产销售的外购设备，以评估基准日设备本体的购置价格加上合理的运杂费用、安装调试费、大型设备安装调试期间的合理资金成本及手续费等，作为其重置全价。 B、对目前市场上已不再生产销售，但有同类替代产品生产销售的外购设备，以评估基准日替代产品的购置价格加上合理的运杂费用、安装调试费、大型设备安装调试期间的合理资金成本及手续费为基础，并考虑原有设备的经济性贬值及功能性贬值，确定设备更新重置成本，以此作为其重置全价。 C、对目前市场上已不再生产销售、又无同类替代产品生产销售的外购设备，则采用物价指数法对委估设备的原始价值进行调整，确定其复原重置成本； D、对属于进口的机器设备还在以上基础上考虑了进口环节所应缴纳的合理税费。 （2）自制设备重置全价的确定： 自制设备按设备自制过程中，所消耗的原材料、辅助材料在评估基准日的购价、人工费用、运杂费和应分摊的管理费用和财务费用等，加上合理的安装调试费、大型自制设备合理的资金成本，以及合理的利润和其他必要合理的费用等作为其重置全价。 设备运杂费的确定 设备运杂费：包括设备从发货地到被评估单位所发生的运输、装卸、保管费用、通常采用设备购置基价的一定比率估算，计算公式： 设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率 设备运杂费率按照《资产评估常用数据和参数手册》的相关内容，并结合设备的重量、体积、价格等具体情况，确定其运杂费率，一般为： 省外购置的设备 运杂费率 5%， 省内购置的设备 运杂费率2%。 本次评估中部分设备购置价中已经包含运费，因此对这部分设备的重置全价的 27 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明计算中不再重复考虑。 设备安装调试费的确定 一般设备用设备基价的一定比率即安装费率进行估算，计算公式： 设备安装调试费=设备购置费×设备安装调试费率 其中设备基础费，已列入房屋建筑物中评估的，则设备中不重复计算，本次评估的厨房设备，不需要修建设备基础；不需要进行安装调试。 设备重置全价的计算 重置全价＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费 （二）车辆重置全价的确定 车辆的购置价通过查阅市场价格行情资料取得。 车辆的重置全价=车辆购置费+购置税+上牌等其他费用 国产车辆购置税= （含税车价/1.17 ）×10% 进口车辆购置税=含税车价×10% （三）成新率的确定 各种年限的确定 机械设备的经济寿命年限根据《资产评估常用数据与参数手册》中所推荐的数值； 已使用年限：根据已安装使用日期至评估基准日的时间结合设备的开机率来确定已使用年限； 尚可使用年限：一般按经济寿命年限减去已使用年限的差值，或者评估专业人员通过了解现场设备使用情况，制造质量，磨损程度，维修水平等条件，并与技术 人员，设备管理人员综合考虑分析共同确定设备的尚可使用年限。 机器设备成新率的确定 成新率采用使用年限法同观察法相结合的方法确定，采用使用年限法计算成新率的公式为： 尚可使用年限 成新率 ×100% 已使用年限+尚可使用年限 28 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 上述有效使用年限和尚可使用年限根据设备的实际使用强度、维护保养状况、大修理记录、技术改造状况、设备闲置情况、设备制造质量、现场检测情况、技术进步情况、所生产加工出的产品质量情况、设备外观情况等因素综合确定。 车辆成新率的确定 车辆采用分解法确定的成新率。 （四）评估净值的确定 评估净值是以评估重置全价乘以成新率得出。 评估净值＝重置全价×综合成新率 四、操作实例 【实例一】速冻机（明细表 157 项） 1、基本情况 该设备于 2000 年 7 月购入使用,生产厂家为广州精工不锈钢厨房设备有限公司,设备型号：MBC150W、外部尺寸：1550*1300*2350Hmm、内空尺寸：890*1040*1890 Hmm、门洞尺寸：895*1898 Hmm、容量：150 公斤、热交换量：11500W,设备账面 原值为 167,646.37 元, 设备账面净值为 8,382.32 元。 该设备工作运行时间及各项指标均基本达到规定要求。截止评估基准日该设备运转正常，维护保养良好。 2、计价标准的选择 以重置价值为计价标准。即以评估基准日的设备本体购置价为基础，加上设备运杂费、安装调试费等确定其重置价值。 3、重置价值的确定 设备重置成本＝设备国内市场价格× （1＋运杂费+安装调试费率） 根据评估人员调查和向厂家询价得出该类型设备市场价为260,000.00 元/台，该报价含设备运杂费、安装调试费等，故该设备重置成本为260,000.00 元。 4、成新率的确定 29 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 根据《资产评估常用数据与参数手册》该设备的经济使用年限为10年，该设备于2000年7月购入使用，截止评估基准日已使用约9年,尚可使用经济年限为1年, 采用使用年限法计算成新率为: 成新率= （10-9）/10 =10% 评估人员对设备进行现场勘察，结合设备的使用时间、寿命年限、实际技术状况、制造质量、维护保养状况、外观完整性等经济技术参数及根据规定对于可以正常使用的固定资产，其成新率不低于 15%，最后确定设备成新率为 15%。 5、评估净值 评估净值=重置全价×综合成新率 =260,000.00 ×15% =39,000.00元 【实例二】半自动面团分割搓圆机（明细表 149 项） 1、基本情况 该设备于2000年7月购入使用, 生产厂家为广州精工不锈钢厨房设备有限公司,设备型号:RED/S50、外部尺寸：630*700*1330Hmm、每次：50块,设备账面原值为 77,488.00元, 设备账面净值为3,874.40元。 该设备工作运行时间及各项指标均基本达到规定要求。截止评估基准日该设备运转正常，维护保养良好。 2、计价标准的选择 以重置价值为计价标准。即以评估基准日的设备本体购置价为基础，加上设备运杂费、安装调试费等确定其重置价值。 3、重置价值的确定 设备重置成本＝设备国内市场价格× （1＋运杂费+安装调试费率） 根据评估人员调查和向厂家询价得出该类型设备市场价为 109,900.00 元/台，该报价含设备运杂费、安装调试费等，故该设备重置成本为 109,900.00 元 30 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 4、成新率的确定 根据《资产评估常用数据与参数手册》该设备的经济使用年限为10年，该设备于2000年7月购入使用，截止评估基准日已使用约9年,尚可使用经济年限为1年, 采用使用年限法计算成新率为: 成新率= （10-9）/10 =10% 评估人员对设备进行现场勘察，结合设备的使用时间、寿命年限、实际技术状况、制造质量、维护保养状况、外观完整性等经济技术参数及根据规定对于可以正常使用的固定资产，其成新率不低于 15%，最后确定设备成新率为 15%。 5、评估净值 评估净值=重置全价×综合成新率 =109,900.00×15% =16,485.00 元 【实例三】车辆--琼AB3012 富迪汽车 车辆型号：NHQ6520E3 ，排量：2.230,变速器形式:5 档手动,最大输出功率 （km/rpm ）: 76/4200-4600, 最大输出扭距（Nm/rpm ）: 193/2200-2800。 1、重置价值的确定 根据本次评估目的及委估车辆的特点，车辆重置成本由以下情况构成： 车辆重置成本由基准日车辆的车价、购置费、上牌费等组成。 车辆本体现行市价的确定 对该车辆：主要通过市场询价的方式确定设备现行本体购价，在查询不到或查询难度较大情况下，根据评估中的替代性原则，查找替代设备，在保证质量、性能等方面不低于待估设备的前提下，以其现行市场价格作为重置购价。 重置价值=本体购置价格十购置附加费+上牌等其他费用 （1）经评估人员向原经销商询价确定本车辆的购置价格为73,800.00 元。 （2）购置附加费： 31 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 购置附加费=车价/ (1+17%)×10% =6,308.00 元 （3 ）上牌费及其他费用等约为 500 元。 重置价值=1＋2+3＝80,608.00 元 2、成新率的确定 对该车辆采用分解法确定车辆的成新率。 该车于2005 年 11 月购买上户，至评估基准日约使用3 年，此次评估采用分解法确定其成新率，具体即根据车辆外观、性能的鉴定结果进行综合分析后确定该车的成新率。具体鉴定如下： 成新率的鉴定表 权重标 鉴定结 鉴定项目 现状情况 准 果 发动机及离合器总 发动机无异响，油.水.气不漏，发动机工 30 21 成 作平稳；离合器分离切底； 前桥总成 8 行使无摆头，回位准确； 6 后桥总成 10 轴承正常转动 7 变速箱总成 8 转动平稳，无脱档，跳档现象。 6 无变形及裂纹，车架附件齐全；螺栓无 车架总成 11 7 松动 车身外表较新，附件齐全，门窗关闭自 车身总成 25 17 如，坐椅牢固，电子防盗设施功能完好。 制动、电器系统 8 正常 6 合计 100 70 确定该车成新率为70%。 3、评估值的确定 评估值=重置价值×成新率 =80,608.00×70% =56,425.60 元 五、增减值因素 32 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 1、机器设备评估增值主要原因是：食品加工行业的机器设备属专用设备，制造材料基本都是高质量高品质的无锈钢材料，由于制造材料价格的上升，导致评估基准日重置成本升高，造成评估增值，另外由于部分设备已到会计折旧年限但仍可以正常使用，导致评估净值增值造成评估增值。 2、车辆评估增值主要原因是：由于海南航空食品有限公司的部分车辆为机场专用的食品车，食品车价值较大、市场价格比普通车稳定，加上食品车仅限在机场使用，使用率低、企业维护保养较好、成新程度高造成评估增值。 3、电子设备评估减值主要原因是：由于电子及家电设备技术更新速度较快，造成一般电子设备购置价逐年下降，所以该等设备重置价值形成较大减值。 33 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 长期待摊费用评估说明 本项目长期待摊费用为海南航空食品有限公司的房屋装修工程款。 评估人员首先核对了总账、明细账、会计报表及资产清查评估明细表，然后通过审核有关会计记录、询问企业有关人员，以确认长期待摊费用的内容、性质、原始发生额、已摊销期限、剩余摊销期限、尚存权利情况、形成新资产新权利的情况，最后根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定长期待摊费用的评估值。对于尚存资产（或权利）的价值难以准确计算的，按核实后的账面值确认其评估值；对没有尚存的资产和权利所对应的长期待摊费用则确认其评估值为零；对于在其它类型资产中已计算过的长期待摊费用直接确认其评估值为零。 34 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 递延所得税资产评估说明 本次评估的递延所得税资产为企业截至评估基准日因计提坏账准备而确认的递延所得税资产。对于应收款项之坏账减值准备和固定资产之坏账减值准备在本次评估中已按零值计，故相应的递延所得税资产也应按照零值评估。 35 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 负债评估说明 本次评估的负债均为流动负债。包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。 首先我们对负债做了认真核查，并对其发生时间和偿还记录进行了核实，认为均存在实际负债人，以账面值为评估值。 （一）应付帐款评估说明 1、基本情况：本项目的应付帐款具体情况请参见评估明细表。 2、评估程序及方法：（1）核对总帐、应付帐款明细帐、会计报表与资产清查评估明细表上的应付帐款余额是否一致；（2）核实应付帐款的发生日期、收款人名称、应付帐款的内容、款项金额；（3）核实相关的订单、销售合同、协议，并与评估明细表相核对；（4 ）核实长期挂帐及大额的应付帐款的内容、发生原因，审查相关原始凭证，核实债务的真实性；（5）选取重要应付帐款进行函证，并对回函结果进行分析，以确定其真实性、准确性；（6）检查应付帐款明细帐及货币资金日记帐，以确定评估基准日后至外勤工作日是否有已支付的应付帐款；（7）检查是否存在未入帐的应付帐款；（8）检查应付帐款是否存在借方余额，视情况对其作重分类调整； （9）最后按调整核实后的金额确认应付帐款的评估值。 （二）预收帐款评估说明 1、基本情况：本项目的预收帐款具体情况请参见负债清查评估明细表。 2、评估程序及方法：（1）核对总帐、预收帐款明细帐、会计报表与资产清查评估明细表上的预收帐款余额是否一致；（2）核实预收帐款的发生日期、付款人名称、预收帐款的内容、款项金额；（3）核实相关的订单、销售合同、协议，并与评估明细表相核对；（4 ）核实长期挂帐及大额的预收帐款的内容、发生原因，审查相关原始凭证，核实债务的真实性；（5）选择若干重大的预收帐款项目进行函证，并 ☆ 36 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明分析回函结果，对回函结果不符的应查明原因并作出适当记录或调整；如有未回函的，检查评估基准日后已转销的预收帐款是否与仓库发货单、销售发票相一致；（6）检查预收帐款是否存在借方余额，如有视情况决定是否重分类调整；（7）最后根据调整核实后的金额确定预收帐款的评估值。 （三）其他应付款评估说明 1、基本情况：本项目的其他应付款具体情况请参见评估明细表。 2、评估程序及方法：（1）核对总帐、其他应付款明细帐、会计报表与资产清查评估明细表上的其他应付款余额是否一致；（2）核实其他应付款的发生日期、债权人名称、其他应付款的内容、款项金额；（3）核实相关合同、协议，并与评估明细表相核对；（4 ）核实长期挂帐及大额的其他应付款的内容、发生原因，审查相关原始凭证，核实债务的真实性；（5）选取重要其他应付款进行函证，并对回函结果进行分析，以确定其真实性、准确性；（6）检查其他应付款明细帐及货币资金日记帐，以确定评估基准日后至外勤工作日是否有已支付的其他应付款；（7）检查原始凭证、其他应付款明细帐及其他相关帐户，确定是否存在未入帐的其他应付款；（8）检查其他应付款是否存在借方余额，如有则视情况对其作重分类调整；（9）最后按调整核实后的金额确认其他应付款的评估值。 （四）应付职工薪酬评估说明 1、基本情况：本项目的应付职工薪酬具体情况请参见负债清查评估明细表。 2、评估程序及方法：（1）核对总帐、明细帐、会计报表与资产清查评估明细表上的余额是否一致；（2）抽查应付职工薪酬支付凭证，验证应付职工薪酬的真实性、准确性，审核按规定应代扣代缴的款项计算是否正确；（3）最后按调整核实后的金额确认应付职工薪酬的评估值。 （五）应交税费评估说明 1、基本情况：本项目的应交税费具体情况请参见负债清查评估明细表。 37 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 2、评估程序及方法：（1）核对总帐、应交税费明细帐、会计报表与资产清查评估明细表上的应交税费余额是否一致；（2）查阅企业纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税、罚款的批准文件，了解适用的税种、计税基础、税率，以及征、免、减税的范围与期限，了解其年度内应纳税项的内容；（3）核实各项税金的计算是否正确，评估基准日已缴税款和未缴税款的财务记录是否正确；（4 ）索取评估基准日各税种有税务机关审核签章的纳税申报表；（5）最后按调整核实后的金额确定本科目评估值。 38 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 整体资产收益法评估说明 一、评估概述 （一）公司概况 公司名称：海南航空食品有限公司 成立时间：1994 年3 月在海南省工商行政管理局登记注册 注册资本：人民币 5000 万元； 公司住所：海口市美兰国际机场海航基地8 号楼 法定代表人：王诗南 公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资) 公司现有厂房总建筑面积5488 平方米，根据航空食品的工艺流程，厂房分上下两层，一层设立了卸货区、清洗回收区、配品区及行政办公区；二层设立了冷热厨、面包房、糕点间、制冷间、摆餐间、发送区，并预留了发展面积。公司配置了全新进口设备和设施，包括中西式烤炉、多功能蔬菜加工机、中央空调系统、冷库等。公司生产规模为日配正餐8000 份，点心餐 10000 份，可满足美兰机场所有航班的配餐需求。 公司为从事食品加工制造的企业，在国内同行业中率先通过了 ISO9000，并被 国家质量监督检验检疫总局评为“2003 年度口岸食品生产经营单位卫生管理先进 企业”，2004 年公司通过了 HACCP 体系认证，成为全国航空食品业中较早取得HACCP 体系认证的航空食品企业之一。公司已连续多年为“博鰲亚洲论坛”和其他特殊航班提供专机配餐服务，过硬的产品质量和优质的服务获得了高度评价。 （二）公司的经营范围 生产供应机上餐食、点心、饮料、鲜果、茶水、旅客日用纪念品、经营快餐餐厅、咖啡厅、月饼和学生营养餐、土特产品、熟食制品、食品、副食品、工艺品、 39 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明机供代收、代领、保管以及保洁服务（凭许可证经营）。 （三）公司的资产和财务状况 海南航空食品有限公司截止至本次评估基准日，资产账面总额11,993.95万元，其中流动资产9,150.75万元、固定资产2,554.80万元、无形资产254.48万元、长期待摊费用4.22万元、递延所得税资产29.70万元；负债3,569.91万元；净资产8,424.04万元。 海南航空食品有限公司2006 实现销售收入4,141.64 万元，利润总额646.49 万元，净利润 546.26 万元；2007 实现销售收入5,060.27 万元，利润总额 1,103.25 万元，净利润933.75 万元；2008 实现销售收入6,217.31 万元，利润总额 1,454.79 万元，净利润 1,178.00 万元； 2009 年截至评估基准日实现销售收入 2,778.48 万元，利润总额 903.02 万元，净利润723.53 万元。 2006-2009 年 1-6 月的成本利润情况表 单位：人民元 项 目 2009 年 1-6 月 2008 年度 2007 年度 2006 年度 一、营业收入 27,784,759.47 62,173,122.64 50,602,709.03 41,416,404.04 减：营业成本 11,772,596.69 31,208,139.43 23,102,653.13 23,935,241.04 营业税金及附加 543,787.10 1,105,141.15 540,183.72 销售费用 2,156,163.61 8,300,393.04 8,415,442.39 4,101,958.58 管理费用 4,718,041.19 10,579,630.75 8,583,881.24 7,035,234.82 财务费用 -272,758.59 -4,005,114.45 -83,248.77 162,638.06 资产减值损失 -170,284.09 1,160,806.90 -17,311.61 79,402.12 加：投资收益 1, 159,972.37 997,498.35 463,428.00 二、营业利润 9,037,213.56 14,984,098.19 11,058,607.28 6,565,357.42 加：营业外收入 53,987.31 12,976.89 1,191.82 减：营业外支出 7,000.00 490,303.73 39,065.78 101,696.52 三、利润总额 9,030,213.56 14,547,781.77 11,032,518.39 6,464,852.72 减：所得税费用 1,794,938.68 2,767,767.29 1,695,065.28 1, 002,232.53 四、净利润 7,235,274.88 11,780,014.48 9,337,453.11 5,462,620.19 （四）总经理简介 林向阳先生：毕业于南京大学，中共党员，1995 年 12 月-2002 年 11 月在海南航空股份有限公司工作，2002 年 11-2007 年3 月在海航集团有限公司办公室任副主 40 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明任，2007 年 3 月-至今在海南航空食品有限公司任总经理。具有多年的行政管理经验。 二、评估方法 收益现值法，是依据企业未来预期收益，按适当的折现率或本金化率折算成现值，并以此收益现值作为企业价值，即评估值，数学公式为： t A i A ( )-t P ∑ i + × 1 + r i 1 ( 1+r ) r 式中：P为评估值； Ai为未来第i年（收益期）的预期收益额； A为t年以后无变化的预期收益额； r为折现率。 r = 无风险报酬率 + 风险报酬率 三、评估假设前提条件 收益预测分析是收益法的基础，而任何预测都是建立在一定假设条件下的，本次评估的前提条件如下： 1、公司持续性经营，其主要管理人员、技术人员、业务骨干和主营业务相对稳定； 2、公司经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性的基础上不断改进、不断完善，能随着经济的发展，进行适时调整和创新； 3、公司所处的社会经济环境不产生较大的变化,国家及公司所在地区有关法律、法规、政策与现时无重大变化； 4、公司所提供的各种服务项目能适应市场需求，制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益； 5、不存在产权及其他经济纠纷等事项，有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、 41 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明政策性征收费用等、在国家规定的正常范围内无重大变化； 6、公司有关经济行为符合国家规定，无重大违规现象； 7、无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响； 8、假设预测年限内不会遇到重大的销售回款方面的问题（即坏账情况）； 9、假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用会计政策在重要方面基本一致； 10、假设企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务； 11、公司提供的全部资料是真实、合法、完整的。 四、行业及市场分析 (一) 行业发展状况 1、航空餐发展简史 1919 年,荷兰皇家航空公司开始为旅客提供预先包装好的食品,当时受低空飞行气流的影响，严重限制了更为复杂的食品服务发展,但是经过飞机制造技术的革新，空中餐食服务得以实现。 20 世纪20 年代,最早的配餐中心出现，由航空公司旅客服务部下属一部门管理。 1946 年,由美国Dobbs 创建的第一家专业航空食品公司在二战后成立。 20 世纪 90 年代至今,一些航空公司开始雇佣优秀的国际厨师设计菜单。如今，航空公司依靠专业航空食品公司为其提供从采购供应原材料、餐食生产到配送装机全方位的航空食品服务。 目前，国内四大航空公司的航空餐一般是去程自己公司配，为了保证餐食的新鲜和质量，回程订购降落站提供的航空餐。为防止利润外流，地方航空公司也大都设有配餐公司。 2、我国航食业现阶段特点 (1)市场发展快，竞争激烈。 中国航空食品业起步较晚，1980 年至今，不过20 多个年头。但其发展速度有目共睹。比较明显的是近两三年，全球航空配餐市场增速2 ％~3 ％，中国航空食品市场增速为5%~6％。中国航食业发展迅速的同时，引发 42 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明了航空配餐行业激烈的竞争。整个市场的航食竞争呈现竞争集团化、竞争全国化和竞争国际化的新格局。竞争面之广涉及国内三大航空集团所属航食企业、地方航空公司航食企业、机场航食企业、国外航食企业等。 国内航食企业与国外同行有差距 （1）国内航食企业在航空食品技术方面基础薄弱，缺乏自主创新研发的专业能力。突出表现在两个方面：一是在冷冻链操作和食品安全要求的限制下，如何保持航空食品的质量口味和新鲜度；二是在旅客需求不断变化的过程中，如何彰显独有的中国特色。 (2) 中国航食企业规模和构架相对零散。目前国外一些著名的跨国配餐集团已陆续建立整套的全球网络支持系统，包括战略投资、市场营销、生产研发、物流配送等全方位运作系统。而我国虽然随着三大航空运输集团的整合深入，航食企业正逐步走向集中统一，但从整体来看，目前还处于向企业生产流程化、产品制作标准化方向努力的初级阶段。 航餐发放无法律有行规 ，目前民航系统对航空公司提供航空配餐并没有硬性、统一的要求。各航空公司按照“行规”对不同航线进行配餐，航班遇午餐、晚餐时间，且飞行时间在 1 个半小时（包含 1 个半小时）以上的，应向乘客分发正餐，如米饭、热便餐（通心粉）等。1 个半小时以内，只分发小点心，如花生米、饼干等。而在一些飞行时间不足 1 个半小时的热门航线上，如北京至广州、上海至香港等热门航线上，各航空公司也拿出各自的招牌菜式来吸引客源，如烤鸭、生煎包、虾饺、烧鹅等各地特色食物均会出现在旅客的餐盒里。 （3）航空餐开始多样化 地区名特优食品搬上飞机。飞机餐随着时间的演变渐渐向着多样化趋势发展，早期的飞机餐通常以西式为主，但近年一些地区航空公司开始提供地区性的菜式，如中国国际航空将京味十足的“全聚德烤鸭”送上飞机，并在西安航线推出肉夹馍、凉皮等。南方航空供应一些粤式点心。港龙航空曾以机上供应哈根达斯冰淇淋而著称。 清真餐送上天。自 2002 年宁夏清真餐“飞”上蓝天后，宁夏清真航空食品受到 了各航空公司的认可和旅客的欢迎。目前由银川飞往全国各地的近 20 多条航线上的航班都在使用宁夏清真餐。另外，随着上海与信仰伊斯兰教地区交流的频繁，清 43 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明真餐的需求量正在不断增长，飞往马来西亚、文莱、印尼、土耳其等地的航班均是清真餐。 机上也有异国风情。我国国际航班一般会根据外国乘客的口味配餐，提供中餐、西餐、 中西结合餐、纯正西餐等特色餐。 3、我国航食企业面临的问题 虽然近年国内民航配餐行业的增速持续保持5％－6％，然而要面对航空公司缩减成本的压力。目前国内航空公司航空食品成本约占总收入的 6%，而欧美一些大型航空公司的航空食品成本则占到 10%。这说明中国航空食品成本的控制相对来说还比较低，但航空公司在航空燃油价格飙升，国内航空公司运营成本大幅增加的压力下，还是要想办法减少航空餐的支出。如何做到既压缩成本支出又不能因为配餐问题而导致服务质量下降，这是航空公司面临的问题，也是航食配餐公司面临的问题。海外航空食品公司将抢占更多我国市场，近几年，亚洲航空市场蓬勃发展，尤其是我国，已拥有亚洲增长最快的航空市场，许多国际航空服务公司如德国汉莎天厨（LSG Sky Chefs）等已将战略重点从欧美逐渐向中国和印度转移。 根据全球航空业的发展趋势，低成本航空公司已在中国成立，各航空公司为提升自己竞争力，都在努力降低运营成本，有的短途航线也尽量减少配餐，航空配餐业的增长可能和国内航空运输业的增长不能成正比。 4、我国航食业前景 目前全球航空配餐业由700 多家企业或集团组成，市场规模达65 亿美元以上，其中美国约占20 亿美元，欧洲约占25 亿至28 亿美元，而中国只占4 亿多美元的产值。据有关统计和预测，2010 年前民航客运周转量将保持两位数的增长速度，未来 20 年年均增长 9.3％，众多航空食品专家一致认为，在宏观经济保持较快增长和航空运输产业迅猛发展的形势下，中国航空食品业的前景一片光明。 (二) 航空食品国内市场现状分析及预测 中国的航空食品正借助2008 北京奥运会和2010 年上海世界博览会的平台，提升实力，不断向前冲。在宏观经济保持较快增长和航空运输产业迅猛发展的形势下，中国航空食品业的前景一片光明。据有关统计和预测，2010 年前民航客运周转量将 44 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明保持两位数的增长速度，未来20 年年均增长9.3％；近年来，全球航空配餐市场增速 2 ％～3％，中国航空食品市场增速为 5%～6％，根据北京中经纵横经济研究院 2008 年编制的中国航空食品市场分析报告，国内航空食品市场现状分析及预测如下： 1、航空食品产品产量分析及预测 2004—2007 年航空食品产量分析 单位：万元 2008—2010 年航空食品产量预测 单位：万元 2、航空食品市场需求分析及预测 2004—2007 年航空食品市场需求分析 单位：万元 45 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 2008—2010 年航空食品市场需求预测 单位：万元 3、 航空食品消费状况分析及预测 2004—2007 年航空食品消费状况分析 单位：万元 2008—2010 年航空食品消费预测 单位：万元 46 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明 4 4、航空食品价格分析趋势 2004—2007 年航空食品价格分析 单位：元 2008—2010 年航空食品价格预测 单位：元 （三）行业参与者及竞争状况 国际竞争者 1、 德国汉莎天厨集团 sky chief 汉莎天厨集团是全球最大的航空配餐公司，拥有环球性的航空配餐经验。集团 在五大洲四十四个国家的战略地点设立了200 多个配餐间，凭借这个环球网络，集 团为超过270 家国际航空公司提供服务，占有世界航空配餐市场34%以上的份额，位居世界航空配餐市场首位。 目前全球航空配餐业市场规模达65 亿美元，其中美国占 20 亿美元，欧洲占 25 亿-27 亿美元，亚洲占 18 亿美元左右。欧洲和美国是汉莎天厨两个最大的市场， 47 北京立信资产评估有限公司 海南航空食品有限公司 评估说明分别占有35％和45 ％的市场份额。 汉莎天厨自 1990 年在北京开展业务以来，在快速增长的中国市场不断地发展 壮大。汉莎天厨现已在北京、广州、成都、上海、香港、三亚等 9 大城市的 10 个 机场建立了配餐工厂，员工超过4000 人，每天提供的航空餐超过 12 万份。汉莎天厨正积极筹备在其他区域中心城市、西部非中心城市以及其他旅游目的地、交通枢纽城市建立分支机构，拓展中国市场的版图。 2、瑞士佳美国际集团 gate gourmet 佳美，国际一流的航空食品配餐公司，在全球拥有 147 家分公司及22000 多名 员工，年收入达 20 亿美元。佳美国际公司与上海机场集团共同投资，在浦东国际机场成立了上海浦东国际机场佳美航空食品配餐有限公司。上海机场集团持有上海浦东国际机场佳美航空食品配餐有限公司 20%股权，瑞士佳美国际集团持有其余 80%股权，目前此公司日销售餐食约 4000 份，公司主要客户为加拿大航空，阿联酋航空公司，意大利航空公司，英国航空公司，卡塔尔航空，尼泊尔航空，土耳其航空，奥地利航空等外资航空公司，国内客户主要有中国南方航空公司和海南航空公司，目前佳美航空食品配餐有限公司主要为浦东机场航班提供配餐服务。 3、 法国航空服务公司 Servair 1971 年创立的“SERVAIR”航空服务公司隶属法国航空公司，拥有 7000 多名 员工和一个由91 辆轻型车、250 辆运货车组成的车队。除每年提供4000 万份蓝天 餐食外，公司每年为 26 万架次的飞机进行清洁，更换座椅套，还提供机上免税商 （未完）  |