[公告]泰达股份：南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司51%的股权项目所涉及的南京新城置业发展有限公司部分股东权益价值资产评估报告
南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的 南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目 所涉及的南京新城置业发展有限公司 部分股东权益价值 资产评估报告 华夏金信评报字[2010] 187号 评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司 提出报告日期：二零一零年八月三十一日 目录 内容页码 声明 .......................................................................................................................1 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ...........................5 二、评估目的 ...............................................................................................................8 三、评估对象和评估范围 ...........................................................................................8 四、价值类型及其定义 ...............................................................................................8 五、评估基准日 ...........................................................................................................9 六、评估依据 ...............................................................................................................9 七、评估方法 ............................................................................................................. 11 八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 11 九、评估假设 .............................................................................................................16 十、评估结论 .............................................................................................................18 十一、特别事项说明 .................................................................................................18 十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................21 十三、评估报告日 .....................................................................................................21 附件：..........................................................................................................................22 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的 南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目 所涉及的南京新城置业发展有限公司 部分股东权益价值资产评估报告摘要 华夏金信评报字[2010] 187 号 天津华夏金信资产评估有限公司接受南京新城发展股份有限公司的委托，根 据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公允的资产评估方法， 按照必要的评估程序，对南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的南京新城 置业发展有限公司 51%的股权事宜所涉及的南京新城置业发展有限公司全部资 产及负债进行评估。评估人员依据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独 立、公正、科学的原则，对委托评估的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调 查与询证，计算评估值等项工作。对委托评估的全部资产和负债在 2010年 07月 31日所表现的市场价值做出了公允反映。 本次评估方法主要采用资产基础法进行评估。 经评估，截止 2010年 07月 31日南京新城置业发展有限公司评估前账面资产 总额计人民币 89,093.74万元，负债总额计人民币 57,954.34万元，净资产总额 计人民币 31,139.40万元；调整后资产总额计人民币 89,740.78万元，负债总额 计人民币 72,857.76万元，净资产计人民币 16,883.01万元；评估后资产总额计 人民币 106,853.36万元，负债总额计人民币 72,857.76万元，净资产计人民币 33,995.60万元。净资产评估增值计人民币 17,112.58万元，增值率 101.36%。（评 估结论详细情况见评估明细表） 资产基础法评估结果见下表： 2 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 资产评估结果汇总表 单位:人民币万元 项目 账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 流动资产 82,298.24 82,945.28 97,244.68 14,299.40 17.24 非流动资产 6,795.50 6,795.50 9,608.68 2,813.18 41.40 其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 6,570.17 6,570.17 9,416.74 2,846.56 43.33 固定资产 156.52 156.52 167.49 10.97 7.01 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 23.25 23.25 24.45 1.20 5.16 开发支出 商誉 长期待摊费用 --- 递延所得税资产 45.55 45.55 --45.55 -100.00 其他非流动资产 资产总计 89,093.74 89,740.78 106,853.36 17,112.58 19.07 流动负债 24,454.34 39,357.76 39,357.76 -- 非流动负债 33,500.00 33,500.00 33,500.00 负债合计 57,954.34 72,857.76 72,857.76 -- 净资产（所有者权益） 31,139.40 16,883.01 33,995.60 17,112.58 101.36 根据委托方的要求,此次评估对象为部分股东权益价值,故南京新城发展股份 有限公司拟转让其持有的南京新城置业有限公司 51%股权价值为 33,995.60× 51%=17,337.76万元。（大写壹亿柒仟叄佰叄拾柒万零柒仟陆佰元） 本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自 2010年 07月 31日至 2011年 07月 30日止。 特别事项说明: 1、2009年 2月 17日南京市国土资源局向南京新城置业发展有限公司下达 了编号为 2009001号告知书，该告知书中描述“你单位开发的“托乐嘉”项目， 土地坐落：江宁开发区将军大道 9号，地籍号： 212061350061，土地证号：宁江 国用[2006]第 15077号、土地登记用途为商业、住宅。经我局实地调查、测绘， 该项目规划设计容积率为 1.65，原土地出让约定的容积率为 1.2，规划容积率大 于原出让合同约定的容积率，需补办相关用地手续。“根据上述描述，被评估单 3 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 位可能会据此补缴土地出让金，由于评估人员无法获取土地出让金的缴纳标准并 且该项目尚未全部完工弈不能准确计算项目总体容积率，故无法准确计算具体数 额。 2、被评估单位无法提供工程项目的付款进度以及付款情况清单，造成评估 人员无法进一步实施详细了解、核实截止评估基准日欠付工程款的具体数额。 提请报告使用者关注上述内容对评估结果的影响，同时对需要补缴的土地 出让金以及可能需要支付的除账面已反映的应付工程款以外的欠付款项结合本 次经济行为由转让双方共同商定。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当阅读评估报告正文。 4 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的 南京新城置业发展有限公司 51%股权项目 所涉及的南京新城置业发展有限公司 部分股东权益价值资产评估报告 华夏金信评报字[2010] 187 号 南京新城发展股份有限公司： 天津华夏金信资产评估有限公司接受南京新城发展股份有限公司的委托，根 据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公允的资产评估方法， 按照必要的评估程序，对南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的南京新城 置业发展有限公司 51%股权事宜所涉及的南京新城置业发展有限公司的全部资产 及负债进行评估。评估人员依据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、 公正、科学的原则，对委托评估的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与 询证，计算评估值等项工作。对委托评估全部资产和负债在 2010年 07月 31日所 表现的市场价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果报告如下 : 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方 本次评估的委托方为南京新城发展股份有限公司 公司名称：南京新城发展股份有限公司 注册号： 32010000020011154 住所：南京市江宁区将军大道 85号 A区 5-6层 法定代表人：吴树桐 注册资金： 20,408.16万元人民币 实收资本: 20,408.16万元人民币 公司类型：股份有限公司 经营范围：许可经营项目:商品房开发；国内贸易（按许可证所列项 目经营）。 一般经营项目：基础设施开发建设；建设安装工程设计、施工；土地开 发、经营；商品房销售；房产租赁；物业管理；市政设施租赁、委托经营和 维护；信息网络建设和经营；高新科技企业和养护；信息网络建设和经营； 5 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 高科技企业孵化；高薪技术产业投资、开发、技术服务和咨询；国内贸易（不 含国家专项审批项目）。 公司成立日期：2002年 08月 30日 （二）被评估单位 (1)企业名称、类型与组织形式 被评估单位为南京新城置业发展有限公司，该公司是经南京市人民政府 批准于 2003年 5月 13日成立并颁发外经贸宁府合资字[2003]4247号《中华 人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》，该公司由南京新城发展股份有限 公司、香港中惠建设（集团）有限公司共同出资组建，于 2003年 5月 26日 取得经南京市工商行政管理局颁发企合苏宁总字 006565号企业法人营业执 照。公司注册资本为 1,204万美元，其中：南京新城发展股份有限公司出资 614.04万美元，占注册资本的 51%；香港中惠建设（集团）有限公司出资 301 万美元，占注册资本的 25%；金利（南京）建设开发有限公司出资 288.96万 美元，占注册资本的 24%。上述注册资本已经由江苏兴瑞会计师事务所出具 的“兴瑞验字（2005）1478号”验资报告验证。 (2)历史沿革 2006年 1月，中惠（中国）投资有限公司收购金利（南京）建设开发有 限公司持有的本公司 24%的股权；2006年 5月，根据南京江宁经济技术开发 区管理委员会“关于同意南京新城置业发展有限公司股权变更及修改公司 合同、章程的批复”，将原股东中惠建设（集团）有限公司持有的本公司 25% 股权转让给中惠（中国）投资有限公司。转让后，南京新城发展股份有限公 司持有南京新城置业发展有限公司 51%的股权；中惠（中国）投资有限公司 持有南京新城置业发展有限公司 49%的股权。 2008年 1月，根据南京市人民政府外商及台港澳侨投资企业批件“宁府 外经贸资审[2008]第 17005号《关于同意南京新城置业发展有限公司股权转 让及修改公司合同/章程的批复》，股东中惠（中国）投资有限公司将原持有 的本公司 49%股权转让给中惠（香港）投资发展集团有限公司。转让后，南 京新城发展股份有限公司持有南京新城置业发展有限公司 51%的股权；中惠 （香港）投资发展集团有限公司持有南京新城置业发展有限公司 49%的股权。 (3)企业主要产品或服务； 南京新城置业发展有限公司主要从事普通房地产开发、建设、销售、经 营及相关配套服务。房地产信息咨询、物业管理、房地产营销策划；房屋租 赁；会所服务；室内装修；停车场经营。 6 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 (4)市场和客户状况； 南京新城置业发展有限公司的房产主要销售给南京地区以及外地企业或个 人居住以及办公或商务用途使用。 (5)企业管理状况； 南京新城置业发展有限公司每年根据公司股东会成员或董事会成员定 期召开会议，企业管理采用一般外资企业企业通常的管理模式，由于成立以 来主要从事房地产开发项目，使得企业管理较为简捷。 (6)季节与周期因素对企业运营的影响 无。 (7)企业运营常规流程 南京新城置业发展有限公司由总工办根据市场调研情况确定项目定位 并形成可研报告和图纸，然后由运营部门依据图纸进行细化，编制预算和进 行招投标；工程部门配合监理单位对施工企业进行现场监督管理，监督建设 质量、安全和施工进度；销售部门进行市场宣传推广，对外发售房屋并负责 收款完成企业运营常规流程的一个循环。 (8)财务状况 南京新城置业发展有限公司近五年及评估基准日的财务状况详见下表： 单位：人民币万元 科目 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 7月 31日 资产总额 69,896.68 73,927.17 83,051.19 89,657.40 99,857.55 89,093.74 负债总额 58,401.61 57,079.73 58,045.12 69,372.11 79,471.49 57,954.34 净资产 11,495.08 16,847.45 25,006.08 20,285.29 20,386.06 31,139.40 销售收入 25,048.04 33,581.23 45,743.79 39,821.85 41,181.64 42,322.25 净利润 1,736.06 5,605.36 8,134.12 8,700.51 7,952.77 17,911.36 资产负债率 83.55% 77.21% 69.89% 77.32% 79.58% 65% (9)企业主要会计政策 南京新城置业发展有限公司会计核算执行《企业会计准则》。 （三）约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方和南京新城置业有限公司股东各方使用，不存在 未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。 7 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 二、评估目的 本次资产评估目的是为南京新城发展股份有限公司拟转让其所持有的南京 新城置业有限公司 51%的股权价值提供参考依据。 三、评估对象和评估范围 根据委托方的要求，本次评估对象为南京新城发展股份有限公司持有南京 新城置业有限公司 51%股权价值。 本次评估资产的范围为南京新城置业发展有限公司全部资产及负债，具体 范围见下表： 单位：人民币元 资产类别账面原值账面净值 流动资产 822,982,443.08 822,982,443.08 非流动资产 73,905,877.82 67,954,951.81 投资性房地产 69,766,268.04 65,701,741.09 固定资产 3,201,254.00 1,565,218.06 无形资产 482,880.00 232,516.88 其他资产 455,475.78 455,475.78 资产总计 896,888,320.90 890,937,394.89 流动负债 244,543,375.64 244,543,375.64 长期负债 335,000,000.00 335,000,000.00 负债总计 5 79 ,54 3,3 75 .64 579 ,5 43,37 5.6 4 净资产 311,394,01 9.25 上述资产和负债业经中兴华富华会计师事务所有限责任公司予以审计，并出 具了中兴富会审 [2010]59号无保留意见的《审计报告》。 根据委托方和被评估单位申报提供其拥有的所有有形资产、无形资产以及应 承担的负债，我公司评估人员对被评估单位申报评估范围的完整性进行了必要的 复核。若存在应予申报而未申报，本公司又无能力发现的资产和负债，本评估结 论将不能直接使用。 四、价值类型及其定义 考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等，对市场条件和评估对象 的使用并无特别限制和要求，本次评估选用市场价值作为评估价值类型，具体定 义如下： 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况 下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 8 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 五、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2010年 07月 31日。该评估基准日系委托方 根据经济行为的特殊性确定的。主要从三个方面考虑：一是选择与经济行为 实现日接近的时点；二是能够取得较完整的会计核算资料；三是取得相关资 料比较容易，便于评估操作。 六、评估依据 （一）法律、法规依据： 1、《中华人民共和国公司法》； 2、中华人民共和国国务院 (1991)第 91号令《国有资产评估管理办法》； 3、原国家国有资产管理局 (1992)36号文件《国有资产评估管理办法施 行细则》； 4、原国家国有资产管理局国资办发(1996)23号文件《资产评估操作规 范意见(试行)》； 5、2005年国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》； 6、中华人民共和国主席令（第二十八号）《中华人民共和国土地管理法》； 7、中华人民共和国主席令（第二十九号）《中华人民共和国城市房地产 管理法》； 8、《企业会计准则》； 9、其他法律、法规依据。 （二）准则依据 1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产 评估职业道德准则－－基本准则》； 2、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则――评估报 告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资 产评估准则――工作底稿》； 3、财政部文件财企〔 2008〕343号《财政部关于实行资产评估准则有关 制度衔接问题的通知》； 4、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则――机器设 备》、《资产评估准则――不动产》； 5、中国注册会计师协会会协 [2003]18号《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》； 9 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 6、中国资产评估协会中评协 [2004]134号《企业价值评估指导意见（试行）》； 7、中国资产评估协会（中评协 [2008]218号）《企业国有资产评估报告指南》； 8、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估价值类型指导意见》； 9、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）。 （三）行为依据： 1、南京新城发展股份有限公司董事会决议； 2、资产评估业务委托书。 （四）权属依据 1、委托方及被评估单位企业法人营业执照； 2、评估单位中华人民共和国国有土地使用证（证号：宁江国用（ 2006） 第 15077号）； 3、被评估单位电子设备和车辆购置发票； 4、中华人民共和国机动车行驶证、车辆登记证； 5、南京市建筑工程规划许可证； 6、南京市商品房销售许可证； 7、其他有关资产产权归属的说明。 （五）取价依据： 1、评估人员现场勘察、记录等； 2、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）； 3、被评估单位提供的评估基准日审计报告； 4、中国机械工业出版社 2010年《机电产品报价手册》； 5、江苏省建设厅发布的《江苏省安装工程计价表 (2004)》、《江苏省建筑与 装饰工程计价表(2004) (工程量计算规则汇总)》； 6、江苏省建设厅文件苏建价〔2009〕107号关于颁发《江苏省建设工程费 用定额》的通知； 7、《城镇土地估价规程》(GB-T 18508-2001)； 8、有关询价资料和参数资料。 （六）其他资料 1、被评估单位提供的各项资产清查评估明细表； 2、被评估单位提供的与资产评估有关的其他资料； 10 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 七、评估方法 依据现行资产评估制度的有关规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务 可采用收益法、市场法和资产基础法三种方法。 （一）收益法简介 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折 现以确定评估对象价值的评估思路。 （二）市场法简介 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有 交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价 值的评估思路和选取依据。 （三）资产基础法简介 企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资 产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其基本计算公式为： 评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和 （四）评估方法的选择 由于在市场上不能找到与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买 卖、收购及合并案例，故本次评估不宜采用市场法。根据现场勘察截止评估基 准日被评估单位尚余部分土地待开发，由于被评估单位所坐落的区位的东面顺翔 西路，正好处于南京机场高速路将拓宽改造工程的西面，机场高速主线及集散车 道跨越胜太西路桥工程的主城至江宁段将拓宽至 12车道，加宽后小区将面临退 线等不利影响，该工程于 2010年 7月 20日已经开工，未来竣工后对未来开发项 目的影响存在不确定性，并且被评估单位目前无其他土地储备亦无新的规划。结 合本次资产评估的范围、评估目的和评估人员所收集的资料，本项目决定采用资 产基础法计算评估值。 八、评估程序实施过程和情况 本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目 小组，于 2010年 08月 21日正式进驻企业，开始评估工作，2010年 8月 31日 出具评估报告。具体过程如下： （一）明确评估业务基本事项 了解委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者的基本情况， 11 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日等重要事项。根据 评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评 价，并由评估机构决定承接评估业务。 （二）签订业务约定书 接受项目委托，与委托方签署资产评估业务约定书。 （三）编制评估计划 选派项目负责人，组成评估项目组，确定评估的具体步骤、时间进度、人员 安排和技术方案等评估重点工作，编制评估计划。 （四）现场调查 根据评估业务具体情况对被评估资产进行适当的现场调查，指导被评估单位 清查申报资产，验证评估申报资料，检查核实资产、了解资产的法律权属状况、 经济状况，资产的技术状况、使用情况、质量和损耗程度，形成勘查记录。 （五）收集评估资料； 注册资产评估师要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详 细资料，并对委托方或者被评估单位所提供的资料进行审核验证；通过询问、函证、 核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估 对象现状，关注评估对象法律权属；查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集 市场信息，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当 事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。 （六）评定估算 根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成 评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分 析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；根据 所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评 估结论；对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。 资产基础法评估过程 1、流动资产的评估 （1）货币资金，本次评估的货币资金包括现金和银行存款。对现金的评 估：评估人员将存放在公司财务内的现金日记账余额与总账余额核对，经实 地监盘，编制库存现金盘点表，以核实无误后的账面值确定评估值；对银行 存款的评估,评估人员首先将银行存款日记账余额与总账、对账单核对，复 12 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 核企业编制的银行存款余额调节表并对大额银行存款进行函证，以核实无误 后的账面值作为评估值。对于外币存款按照评估基准日中国人民银行公布的 基准汇率折算为人民币确定评估值。 （2）应收账款，本次评估的应收款项全部为售房款。评估人员首先对申报 的应收款项与有关总账、明细账进行核实，在核对每户商品房销售合同和结算情 况下，具体了解和分析每笔业务发生的时间、业务内容、款项数额和企业对应收 款项的管理情况，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估 值。 对计提的坏账准备根据资产评估操作规范的要求评估值确定为零。 （3）预付账款，本次评估的预付账款为预付工程款 , 评估人员首先对申报的 预付款项与有关总账、明细账进行核实，具体了解和分析每笔业务发生的时间、 业务内容、款项数额、业务往来。据了解预付账款全部为已经支付的工程款。由 于预付款项已经全部用于工程项目，本次评估已经在存货 -开发产品、开发成本科 目中进行了体现，相应的资产或权益已在工程项目中有所反映，故本次预付款评 估值为零。 （4）其他应收款，南京新城置业有限公司申报的其他应收款主要有交给配套单 位的押金、垫付施工单位应分摊的水电费、业务人员的备用金和计提应收租金。 评估人员在进一步了解欠款内容、时间、金额、未能及时收回的原因等情况并逐 户进行调查、分析、评价后，对是否能够收回的可能性作出判断，然后根据每笔 款项可能收回的数额确定评估值。 （5）存货，本次评估的存货包括原材料、产成品（开发产品）和在产品 （开发成本）。 ①原材料主要是为客服准备的水泵、水带和电缆等，评估人员根据被评 估单位提供的清查评估申报表，核实各项资产的账面值，对原材料进行盘点， 发现无实物，经了解该原材料已经领用，但未销帐，在取得被评估单位出具 的关于该原材料零用后未进行账务处理的说明后，按零值确定评估值。 ②产成品（开发产品）包括 A组团和 B组团商品房、商铺、单身公寓和 地下车库。评估人员根据被评估单位提供的清查评估申报表，核实开发产品 的账面值，对该项目进行实地勘察，经现场勘查该项目 A组团和 B组团商品 房、商铺、单身公寓和地下车库已全部完工并达到可售状态。经与相关人员 座谈了解工程项目的实际情况，该项目房屋尚可销售面积为 20,011.58平米, 13 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 其中：A组团商品房尚可售面积为 5,205.67平米、B组团商品房尚可售面积 为 532.63平米、商铺尚可售面积为 989.85平米、单身公寓尚可售面积为 212.85平米。 截至评估基准日，产成品（开发产品）已经售出的房屋面积为 723.86 平米。本次对于在现场勘察日已经售出的房屋按照合同价格或认购价格确认 销售价格并扣除销售费用、税金确定评估值；对尚未出售的房屋参考近期该 项目房屋售价，采用市场法确定销售价格并扣除销售费用、税金及部分利润 确定评估值。 ③在产品（开发成本）包括已经完工尚未结转开发产品的商铺、综合楼、 会所、地下人防工程、单身公寓、A组团、C组团、D组团商品房；E组团已 经开工的在建工程、E组团在建工程占用的土地、尚未开发的剩余土地；资 本化利息、工程发生的措施费、间接费和工程建设其他费用等。评估人员根 据被评估单位提供的清查评估申报表，核实各项开发成本的账面值，对开发 成本科目进行现场勘察、核实、了解开发成本情况、质量状况和完工程度。 本次评估对可以正常销售的已经完工的商铺、综合楼、会所、单身公寓、 A 组团、C组团、D组团商品房，考虑近期该项目房屋售价，采用市场法确定销 售价格并扣除销售费用、税金及部分利润确定评估值；考虑到地下人防工程为 项目建设必备的配套工程，建造成本以及开发成本中核算的间接费、其它费、利 息等应计入总体造价并分摊形成可售房屋或公建的建造成本，所以本次评估以零 值确定；E组团已经开工的在建工程，开工时间不长，处于正常施工项目状况， 通过了解在建工程的具体内容范围、开工日期、结算方式以及评估基准日的形象 进度和付款进度基本吻合，所以按其账面值确定评估值； E组团在建工程占用 的土地和尚未开发的剩余土地使用市场法确定评估值。 2、非流动资产的评估 （1）投资性房地产 投资性房地产内容分为两部分，一部分为投资性房地产—房屋；另一部 分为投资性房地产---土地。 投资性房地产—房屋主要是该公司自行建造的以经营租赁方式出租的 苏果超市（大卖场）、婴儿游泳、陈澍幼儿教育，建筑面积共计 25,253.92 平米，评估基准日已经全部对外出租，该公司采用成本模式对投资性房地产 进行核算。 14 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 评估人员根据被评估单位提供的清查评估申报表，核实各项投资性房地 产的账面值，累计折旧情况，现场勘察和了解租赁合同约定的租金、租赁期 限，以及租金的收取情况等内容。本次评估的苏果超市（大卖场），考虑其有 固定的净收益，并且相应的风险可以估计，符合收益法的评估的条件，所以 采用收益法评估，以未来取得的净收益现值确定评估值。对于婴儿游泳、陈 澍幼儿教育等房屋，采用市场法确定评估值。 投资性房地产---土地主要是以上投资性房地产（房屋）所占用的土地， 由于在评估投资性房地产（房屋）过程中采用的是收益法和市场法，其评估 价值中包含了土地的价值，故此次投资性房地产---土地的评估值为零。 （2）固定资产的评估 本次资产评估固定资产主要是电子设备和车辆。 ①本次评估的申报电子设备共计 134台，实际数量 82台，主要为办公用 的电脑、打印机、复印机、空调器、保险柜、手持测距仪、液晶电视机、数 码相机、点钞机、杀毒软件和割草机等，实际数量 82台。 评估人员根据被评估单位提供评估设备清单，考虑到这些电子设备属于 即买即用和购置价中包括运杂费和安装调试飞的空调器电视机等，通过市场 询价以同类型设备的现行市场价格为重置全价，通过对各项电子设备进行现 场勘察、鉴定，根据电子设备的品牌质量、技术性能，实际使用年限和设备 维修保养情况，确定成新率并计算出各项设备的评估净值，对于在实际勘查 中无实物的电子设备，在取得被评估单位出具的设备报废情况说明和报废清 单后以零值确定。 ②本次评估的车辆共计 9辆，包括别克商务车、别克轿车、金龙客车、 依维柯客车以及一辆人工拖车器。 评估人员根据被评估单位提供运输设备（车辆）清单，通过对市场上相 同品牌、规格、型号的车辆进行询价、加上合理的车辆购置税和其他费用等， 确定重置全价，并通过对这些车辆的现场勘察、鉴定，根据其性能、行驶里 程、实际使用年限、保养、大修等情况、确定成新率并计算评估净值。 （3）递延所得税资产评估 本次评估的递延所得税资产是由于资产的账面价值与计税基础存在差 异形成的可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算得出的。评估人员就差异 产生的原因、形成的过程进行了了解，递延所得税资产系由坏账准备的计提 15 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 产生，而在应收账款的评估过程中，评估的应收账款损失风险为零，因而递 延所得税资产评估值为零。 （4）流动负债、长期负债的评估 流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税金、应付股利和其 他应付款等，长期负债全部是长期借款，评估人员首先对申报的各项负债与有关总 账、明细账进行核实，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目 金额确定评估值。 （七）编制和提交评估报告 注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，评估 机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估报告及评估程序 执行情况进行必要的内部审核。 提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与 委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。 完成上述评估程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估报告并按业 务约定书的要求向委托方提交评估报告。 九、评估假设 （一）交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师 根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 （二）公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发 达与完善的市场。 （三）持续使用假设：本评估报告假设所有待估资产正处于使用状态并将继 续使用下去。 （四）企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上与现实方向保持一致； （五）真实性假设：本评估报告假设所有委托方提供的资料具有真实性、合 法性、完整性。 （六）评估程序的假设：本评估报告为履行详细的现场调查或无法履行现场 勘查、采用了未经调查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性的假 设如下： 1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要 求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产 16 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权， 没有受侵犯或无其他负担性限制。 2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各 方提供的信息资料，本公司假定其为可信的,但本公司对这些信息资料的真实性 不做任何保证。 3、除在评估报告中已有揭示以外，假定南京新城置业发展有限公司已完全 遵守现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境及其它相关的法律、 法规。 4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生 的事项或情况修正我们的评估报告。 5、本评估报告中对价值的估算是依据南京新城置业发展有限公司于 2010 年 7月 31日已有的财务结构做出的。 6、假定南京新城置业发展有限公司负责任的履行资产所有者的义务并称职 地对有关资产实行了有效的管理。 7、除非在此之前委托方与本公司已达成有关协议，我公司、任何签署本工 作报告的人员或与此次评估报告有关人员均不得被要求因本评估报告而提供进 一步的咨询、提供证词、或出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯。 8、本评估报告是根据所设定的目的而出具的，它不得应用于其他用途。本评 估报告全部或其中部分内容在没有取得本公司书面同意前不得传播给任何第三方。 9、假设南京新城置业发展有限公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守 所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。 10、本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述的 特定使用方式。 11、本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第三方 使用或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。 12、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形 势不会出现恶化。 13、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 14、本评估报告中估算涉及的现行税法将不发生重大变化，应付税款的税率 将保持不变，所有适用的法规、条例都将得到遵循。 15、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。 17 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 十、评估结论 经评估，截止 2010年 07月 31日南京新城置业发展有限公司评估前账面资产 总额计人民币 89,093.74万元，负债总额计人民币 57,954.34万元，净资产总额 计人民币 31,139.40万元；调整后资产总额计人民币 89,740.78万元，负债总额 计人民币 72,857.76万元，净资产计人民币 16,883.01万元；评估后资产总额计 人民币 106,853.36万元，负债总额计人民币 72,857.76万元，净资产计人民币 33,995.60万元。净资产评估增值计人民币 17,112.58万元，增值率 101.36%。（评 估结论详细情况见评估明细表） 资产基础法评估结果见下表： 资产评估结果汇总表 单位:人民币万元 项目 账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 流动资产 82,298.24 82,945.28 97,244.68 14,299.40 17.24 非流动资产 6,795.50 6,795.50 9,608.68 2,813.18 41.40 其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 6,570.17 6,570.17 9,416.74 2,846.56 43.33 固定资产 156.52 156.52 167.49 10.97 7.01 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 23.25 23.25 24.45 1.20 5.16 开发支出 商誉 长期待摊费用 --- 递延所得税资产 45.55 45.55 --45.55 -100.00 其他非流动资产 资产总计 89,093.74 89,740.78 106,853.36 17,112.58 19.07 流动负债 24,454.34 39,357.76 39,357.76 -- 非流动负债 33,500.00 33,500.00 33,500.00 负债合计 57,954.34 72,857.76 72,857.76 -- 净资产（所有者权益） 31,139.40 16,883.01 33,995.60 17,112.58 101.36 根据委托方的要求,此次评估对象为部分股东权益价值,故南京新城发展股份 有限公司拟转让其持有的南京新城置业有限公司 51%股权价值为 33,995.60× 51%=17,337.76万元。（大写壹亿柒仟叄佰叄拾柒万零柒仟陆佰元） 18 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能 力所能评定估算的有关事项： 1、本报告所称“评估值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经 营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本评估报告所列明的目 的而提出的公允估值意见。 2、本报告是在委托方及被评估单位提供的有关会计信息资料的基础上做出 的，这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托方及被评估单位负责；本报 告中使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估结论是在假定上 述信息资料真实、完整的基础上做出的，若这些信息资料的误差或虚假导致评估 结论偏差，本公司将不承担任何责任；本报告评估结论是对 2010年 07月 31日 这一基准日所评估企业资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后该资 产价值发生的重大变化不承担责任。 3、本项评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由本 公司出具，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。本公司及 参加评估工作的全体人员与被评估资产及有关当事人无任何特殊利害关系，评估 人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。 4、本次评估中的房屋建筑物以被评估单位提供的建设工程规划许可证、建 筑工程施工许可证以及商品房销售许可证确认产权归属，如建筑面积与房产管理 部门核发的房屋所有权证的建筑面积存在差异，应以房产管理部门核发的房屋所 有权证的建筑面积为准并相应调整评估结果。 5、截至评估基准日，公司长期借款为 33,500万元。 其中：①南京新城置业发展有限公司于 2009年 4月 17日与中国工商银行股 份有限公司南京江宁支行签订的（ 2009）年江宁字 101号借款合同，借款金额为 1.2亿元人民币，截止评估基准日借款余额为 6,500万元,借款期限自 2009年 4 月 17日-2011年 4月 15日。抵押物为南京新城置业发展有限公司位于江宁开发 区将军大道 9号宁江国用（2006）第 15077号土地使用权,抵押面积分别为 16,816.00平方米、19,368.10平方米、3,139.70平方米，抵押合同编号分别为 （2009）143、（2009）144、（2009）145；以及 26,269.59平米“吉邻居 08栋、 09栋”房地产抵押合同。 ②南京新城置业发展有限公司于 2010年 5月 21日与中国工商银行股份有限 公司南京江宁支行签订 2010年（江宁）字 0171号房地产借款合同，借款金额为 1亿元人民币，借款期限自 2010年 5月 30日-2012年 5月 15日。抵押物为南京 19 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 新城置业发展有限公司江宁开发区将军大道 9号宁江国用（ 2006）第 15077号土 地使用权,抵押面积分别为 20,401.30平方米、抵押合同编号为（ 2010）144，截 至评估基准日实际借款金额为 5,000万元。 ③南京新城置业发展有限公司于 2010年 6月 11日与中国建设银行股份有限 公司南京城南支行签订了 CN127310001号固定资产贷款合同，借款金额为 2.2亿 元人民币，借款期限自 2010年 6月 11日-2012年 6月 9日，抵押物为南京新城 置业发展有限公司江宁开发区将军大道 9号宁江国用（ 2006）第 15077号土地使 用权，抵押面积分别为 31,948.90平方米、9,517.30平方米、12,441.10平方米， 抵押合同编号为（2010）160、（2010）161、（2010）162。 6、2009年 2月 17日南京市国土资源局向南京新城置业发展有限公司下达 了编号为 2009001号告知书，该告知书中描述“你单位开发的“托乐嘉”项目， 土地坐落：江宁开发区将军大道 9号，地籍号： 212061350061，土地证号：宁江 国用[2006]第 15077号、土地登记用途为商业、住宅。经我局实地调查、测绘， 该项目规划设计容积率为 1.65，原土地出让约定的容积率为 1.2，规划容积率大 于原出让合同约定的容积率，需补办相关用地手续。“根据上述描述，被评估单 位可能会据此补缴土地出让金，由于评估人员无法获取土地出让金的缴纳标准， 故不能准确计算具体数额。 7、评估人员通过调查了解被评估单位所坐落的区位的东面顺翔西路，正好 处于南京机场高速路将拓宽改造工程的西面，机场高速主线及集散车道跨越胜太 西路桥工程的主城至江宁段将拓宽至 12车道，加宽后小区将面临退线等不利影 响，该工程于 2010年 7月 20日已经开工，未来竣工后对“托乐嘉”未来的开发 项目的影响存在不确定性。 8、被评估单位无法提供工程项目的付款进度以及付款情况清单，造成评估 人员无法进一步实施详细了解、核实截止评估基准日欠付工程款的具体数额。 9、投资性房地产项目中除大卖场之外尚未取得房产证。 10、本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分。 11、本评估报告的特定经济行为需要国有资产管理部门和企业主管部门备 案、核准的，在国有资产管理部门和企业主管部门备案、核准方可正式使用本评 估报告。 12、评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生毁损、灭失等影响资产 价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。 13、评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法 对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了 20 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。 14、本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的 不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。 15、本报告是在被评估单位提供的资产权属证明文件真实、合法、有效的 基础上做出的，资产权属证明文件的真实性、合法性和有效性由被评估单位负责。 本项目评估机构及注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但不对评估对象的 法律权属作任何形式的保证。 16、本次评估对评估目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能导致企 业产生的相关税赋未作考虑。 以上事项提请报告使用者注意。 十二、评估报告使用限制说明 1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告使用 者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。 2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 3、未征得本评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用 或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 4、本报告评估结论使用有效期限为一年，自 2010年 07月 31日至 2011年 07月 30日止。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为底价和作价参 考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告日 本评估报告提出日期为 2010年 8月 31日。 天津华夏金信资产评估有限公司评估机构法定代表人 中国注册资产评估师 中国天津中国注册资产评估师 21 南京新城发展股份有限公司*拟转让其所持有的南京新城置业发展有限公司 51%的股权项目*资产评估报告 附件： 、南京新城发展股份有限公司董事会决议； 、被评估单位评估基准日专项审计报告； 、委托方和被评估单位企业法人营业执照； 、中华人民共和国国有土地使用证（宁江国用（2006）第 15077号）； 、中华人民共和国机动车行驶证； 、资产评估资产委托方承诺函和被评估单位承诺函； 、签字注册资产评估师承诺函； 、天津华夏金信资产评估有限公司资产评估资格证书； 、天津华夏金信资产评估有限公司营业执照副本； 、签字中国注册资产评估师资格证书； 、评估业务约定书； 22 资产评估结果汇总表 评估基准日：2010年7月31日 表1 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币万 项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率％ 1流动资 产 82,298.24 82,945.28 97,244.68 14,299.40 17.24 2非流动资 产 6,795.50 6,795.50 9,608.68 2,813.18 41.40 3其中：可供出售金融资 产 4持有至到期投 资 5长期应收 款 6长期股权投 资 7投资性房地 产 6,570.17 6,570.17 9,416.74 2,846.56 43.33 8固定资 产 156.52 156.52 167.49 10.97 7.01 9在建工 程 10工程物 资 11固定资产清 理 12生产性生物资 产 13油气资 产 14无形资 产 23.25 23.25 24.45 1.20 5.16 15开发支 出 16商 誉 17长期待摊费 用 --- 18递延所得税资 产 45.55 45.55 --45.55 -100.00 19其他非流动资 产 20资产总 计 89,093.74 89,740.78 106,853.36 17,112.58 19.07 21流动负 债 24,454.34 39,357.76 39,357.76 -- 22非流动负 债 33,500.00 33,500.00 33,500.00 23负债合 计 57,954.34 72,857.76 72,857.76 -- 24净资产（所有者权益 ） 31,139.40 16,883.01 33,995.60 17,112.58 101.36 资产评估结果分类汇总表 评估基准日：2010年7月31日 表2 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号科目名称账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率% 1一、流动资产合 计 822,982,443.08 829,452,809.65 972,446,822.77 142,994,013.12 17.24 2货币资 金 22,590,639.01 22,590,639.01 22,587,304.71 -3,334.30 -0.01 3交易性金融资 产 -- 4应收票 据 ---- 5应收账 款 28,669,508.00 4,474,605.91 4,674,355.91 199,750.00 4.46 6预付款 项 129,656,840.52 129,656,840.52 --129,656,840.52 -100.00 7应收利 息 -- 8应收股 利 -- 9其他应收 款 27,983,825.56 26,240,733.35 27,524,395.48 1,283,662.13 4.89 10存 货 614,081,629.99 646,489,990.86 917,660,766.67 271,170,775.81 41.95 11一年内到期的非流动资 产 - 12其他流动资 产 - 13二、非流动资产合 计 67,954,951.81 67,954,951.81 96,086,766.67 28,131,814.86 41.40 14可供出售金融资 产 - 15持有至到期投 资 - 16长期应收 款 - 17长期股权投 资 - 18投资性房地 产 65,701,741.09 65,701,741.09 94,167,364.00 28,465,622.91 43.33 19固定资 产 1,565,218.06 1,565,218.06 1,674,885.69 109,667.63 7.01 20在建工 程 - 21工程物 资 - 22固定资产清 理 - 23生产性生物资 产 - 24油气资 产 - 25无形资 产 232,516.88 232,516.88 244,516.98 12,000.10 5.16 26开发支 出 - 27商 誉 - 28长期待摊费 用 --- 29递延所得税资 产 455,475.78 455,475.78 -455,475.78 -100.00 30其他非流动资 产 - 31三、资产总 计 890,937,394.89 897,407,761.46 1,068,533,589.44 171,125,827.98 19.07 资产评估结果分类汇总表 评估基准日：2010年7月31 日 表2 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号科目名称账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率% 32四、流动负债合 计 244,543,375.64 393,577,638.48 393,577,638.48 -- 33短期借 款 - 34交易性金融负 债 - 35应付票 据 - 36应付账 款 29,264,419.03 29,264,419.03 29,264,419.03 -- 37预收款 项 9,579,075.43 182,461,370.34 182,461,370.34 -- 38应付职工薪 酬 -8,882.66 2,661.72 2,661.72 -- 39应交税 费 105,662,546.39 81,760,484.03 81,760,484.03 -- 40应付利 息 -- 41应付股 利 90,055,003.48 90,055,003.48 90,055,003.48 - 42其他应付 款 9,991,213.97 10,033,699.88 10,033,699.88 -- 43一年内到期的非流动负 债 - 44其他流动负 债 - 45五、非流动负债合 计 335,000,000.00 335,000,000.00 335,000,000.00 - 46长期借 款 335,000,000.00 335,000,000.00 335,000,000.00 - 47应付债 券 - 48长期应付 款 - 49专项应付 款 - 50预计负 债 - 51递延所得税负 债 - 52其他非流动负 债 - 53六、负债总 计 579,543,375.64 728,577,638.48 728,577,638.48 -- 54七、净资产（所有者权益 ） 311,394,019.25 168,830,122.98 339,955,950.96 171,125,827.98 101.36 流动资产评估汇总表 评估基准日：2010年7月31日 表3 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 编号科目名称账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率% 3-1货币资 金 22,590,639.01 22,590,639.01 22,587,304.71 -3,334.30 -0.01% 3-2交易性金融资 产 3-3应收票 据 3-4应收账 款 28,669,508.00 4,474,605.91 4,674,355.91 199,750.00 4.46% 3-5预付账 款 129,656,840.52 129,656,840.52 --129,656,840.52 -100.00% 3-6应收利 息 3-7应收股 利 3-8其他应收 款 27,983,825.56 26,240,733.35 27,524,395.48 1,283,662.13 4.89% 3-9存 货 614,081,629.99 646,489,990.86 917,660,766.67 271,170,775.81 41.95% 3-10一年内到期的非流动资 产 3-11其他流动资 产 流动资产合计822,982,443.08 829,452,809.65 972,446,822.77 142,994,013.12 17.24% 评估人员：郑永翔、张妍、龙玉洁、苏佳、高清、高爽、王婵 货币资金评估汇总 表 评估基准日：2010年7月31日 表3-1 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 编号科目名称账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备 3-1-1现 金 34,222.42 34,222.42 34,222.42 -- 3-1-2银行存 款 22,556,416.59 22,556,416.59 22,553,082.29 -3,334.30 -0.01% 3-1-3其他货币资 金 合计22,590,639.01 22,590,639.01 22,587,304.71 -3,334.30 -0.01% 评估人员：郑永翔、张妍、龙玉洁 - 货币资金—现金评估明细表 评估基准日： 2010 年 7 月31 日 表3-1-1 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号存放部门（单位币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备 1财务部人民 币 34,222.42 34,222.42 34,222.42 合计-34,222.42 34,222.42 34,222.42 - 被评估单位（或者产权持有单位）填表人：王妙妙、宋广跃评估人员：郑永翔、张妍、龙玉洁 填表日期：2010年8月23日 货币资金—银行存款评估明细表 评估基准日： 2010 年 7 月31 日 表3-1-2 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号开户银行账号币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备 1工行江宁开发区支 行 4301021129100158437 RMB 9,321.01 9,321.01 9,321.01 -- 2上海浦东发展银行南京分行城南支 行 93120155000000167 RMB 39,038.49 39,038.49 39,038.49 -- 3中国建行银行南京市中山支 行 32001596736052500980 RMB 10,446.33 10,446.33 10,446.33 -- 4广东发展银行南京分 行 136001-710-14-0001435 USD 62,692.79 6.775 428,077.95 428,077.95 424,743.65 -3,334.30 -0.78% 5中国工商银行南京市江宁经济开发区支 行 4301021119100106470 RMB 78,769.13 78,769.13 78,769.13 -- 6建行城南支行贷款 户 32001596736052500980 RMB 134,665.00 134,665.00 134,665.00 -- 7招商银行南京分行湖南路支 行 125902064810801 RMB 975,003.33 975,003.33 975,003.33 -- 8中信实业银行南京市江宁支 行 7329310182400012066 RMB 194,079.54 194,079.54 194,079.54 -- 9中信银行天津分行营业 部 72311101824400018310 RMB 41,465.90 41,465.90 41,465.90 -- 10兴业银行南京城东支 行 409450100100032825 RMB 279,243.17 279,243.17 279,243.17 -- 11中国工商银行南京市江宁开发区支 行 4301021119100049713 RMB 10,691,069.41 10,691,069.41 10,691,069.41 -- 12工行天津分行佟楼支 行 00008569001 RMB 6,195.73 6,195.73 6,195.73 -- 13工行江宁开发区支行贷款 户 4301021129100176170 RMB 51,313.11 51,313.11 51,313.11 -- 14工行江宁开发区支 行 4301021129100176294 RMB 59.01 59.01 59.01 -- 15中国银行南京市江宁经济开发区支 行 801626265108091001 RMB 8,294,108.34 8,294,108.34 8,294,108.34 -- 16中国银行南京市江宁经济开发区支 行 801626265108094001 RMB 1,323,561.14 1,323,561.14 1,323,561.14 -- 合计22,556,416.59 22,556,416.59 22,553,082.29 -3,334.30 -0.01% 被评估单位（或者产权持有单位）填表人：王妙妙、宋广跃评估人员：郑永翔、张妍、龙玉洁 填表日期：2010年8月23日 应收账款评估明细表 评估基准日：2010年7月31日 表3-4 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号欠款单位名称（结算对象)楼栋房号组团合同面积(m2)业务内容发生日期账龄账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备 1于力克徐 欣 D5 401 D组 团 177.92房 款 2010一年以 内 1,040,000.00 -- 2褚金龙 D5 404 D组 团 177.92房 款 2010一年以 内 670,000.00 -- 3韩甍郭 松 D5 602 D组 团 149.26房 款 2010一年以 内 850,000.00 -- 4刘建 国 D5 701 D组 团 177.92房 款 2010一年以 内 1,420,000.00 -- 5张祖明余 琳 D5 802 D组 团 149.26房 款 2010一年以 内 880,000.00 -- 6李 翰 D8 203 D组 团 152.09房 款 2010一年以 内 980,000.00 -- 7凌宁凌航 焜 D8 501 D组 团 174.65房 款 2010一年以 内 490,000.00 -- 8问 萍 D8 503 D组 团 149.4房 款 2010一年以 内 820,000.00 -- 9陈建东赵荣 琴 D8 604 D组 团 174.65房 款 2010一年以 内 910,000.00 -- 10郑宽 琪 D8 1002 D组 团 222.01房 款 2010一年以 内 980,000.00 -- 11范田良范 俊 D8 1003 D组 团 222.01房 款 2010一年以 内 1,100,000.00 -- 12孙丽玲王玉华周 康 D12 104 D组 团 132.85房 款 2010一年以 内 850,000.00 -- 13李大敏李保 元 D12 105 D组 团 132.85房 款 2010一年以 内 849,000.00 -- 14徐曙 光 D12 204 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 770,000.00 -- 15郭 松 D12 303 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 750,000.00 -- 16祝献 成 D12 402 D组 团 140.2房 款 2010一年以 内 650,000.00 -- 17平 衡 D12 403 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 856,000.00 -- 18杨新 富 D12 504 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 760,000.00 -- 19汪芳蔡朝明蔡 婷 D12 506 D组 团 139.5房 款 2010一年以 内 800,000.00 -- 20胡真张 倩 D12 605 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 600,000.00 -- 21张官 勇 D12 802 D组 团 140.2房 款 2010一年以 内 14,020.00 -- 22王看 看 D12 804 D组 团 137.1房 款 2010一年以 内 200,000.00 -- 23范田良范 俊 D12 901 D组 团 169.75房 款 2010一年以 内 900,000.00 -- 24周 斌 D1 301 D组 团 135.89房款 2010一年以 内 200,000.00 -- 25韩忠元韩成 愈 D1 302 D组 团 98.69房 款 2010一年以 内 640,000.00 -- 26李云魏蓉魏和 平 D1 401 D组 团 135.89房 款 2010一年以 内 850,000.00 -- 27米安清徐 维 D1 701 D组 团 135.89房 款 2010一年以 内 740,000.00 -- 28张吕栾俊 杰 D1 801 D组 团 135.89房 款 2010一年以 内 1,040,000.00 -- 29顾 局 D1 802 D组 团 98.69房 款 2010一年以 内 660,000.00 -- 30钱大 才 D1 803 D组 团 135.89房 款 2010一年以 内 1,089,238.00 -- 31施协辉陆亦 芬 D1 902 D组 团 98.69房 款 2010一年以 内 600,000.00 -- 32徐 兵 D1 903 D组 团 135.89房 款 2010一年以 内 606,000.00 -- 33赵丽 萍 D1 1001 D组 团 135.89房 款 2010一年以内 310,000.00 -- 34吴旭明汤晓云吴 滨 C1 301 C1组 团 147.44房 款 2009一至两 年 540,000.00 540,000.00 540,000.00 -- 35安 楠 C3 1106 C1组 团 147.66房 款 2009一至两 年 720,000.00 720,000.00 720,000.00 -- 36王正芳王 舟 C8 101 C3组 团 162房 款 2009一至两 年 700,000.00 700,000.00 700,000.00 -- 应收账款评估明细表 评估基准日：2010年7月31 日 表3-4 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号欠款单位名称（结算对象)楼栋房号组团合同面积(m2)业务内容发生日期账龄账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备注 37谢炎 利 C8 301 C3组 团 174.17房 款 2009一至两 年 300,000.00 300,000.00 300,000.00 -- 38张俊姚淳 译 C9 502 C3组 团 148.25房 款 2009一至两 年 770,000.00 770,000.00 770,000.00 -- 39冯立 强 C9 201 C3组 团 180.9房 款 2010一年以 内 915,000.00 915,000.00 915,000.00 -- 40吴德 芳 C6 201 C2组 团 148.71房 款 2010一年以 内 50,000.00 50,000.00 50,000.00 -- 41李丁孙永影西1 230单身公寓底 商 24.4售房 款 2010一年以 内 170,000.00 170,000.00 - 42李丁孙永影西1 231单身公寓底 商 31.49售房 款 2010一年以 内 219,999.70 219,999.70 - 43李丁孙永影西1 233单身公寓底 商 41.19售房 款 2010一年以 内 289,356.21 289,356.21 - 44 45 46 - 47坏账准 备 -199,750.00 -199,750.00 0 199,750.00 -100.00 合计-28,669,508.00 4,474,605.91 4,674,355.91 199,750.00 4.27 减：应收账款坏账准备 合计-28,669,508.00 4,474,605.91 4,674,355.91 199,750.00 4.46 被评估单位（或者产权持有单位）填表人：王妙妙、宋广跃评估人员：郑永翔、王婵 填表日期：2010年8月23日 预付账款评估明细表 评估基准日：2010年7月31日 表3-5 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号收款单位名称（结算对象)业务内容发生日期账龄账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备 1溧阳市建筑装璜工程有限公司南京分公司工程 款 2010.7.19 1年以 内 16,626,479.14 16,626,479.14 --16,626,479.14 -100.00% 2南京辉业建筑安装有限公司工程 款 2010.7.31 1年以 内 14,562,508.70 14,562,508.70 --14,562,508.70 -100.00% 3南京一德高科技实业有限公司工程 款 2010.4.22 1年以 内 8,692,727.77 8,692,727.77 --8,692,727.77 -100.00%关联 4南京市第七建筑安装工程有限公司工程 款 2010.6.22 1年以 内 7,782,454.98 7,782,454.98 --7,782,454.98 -100.00% 5深圳市光华中空玻璃工程有限公司南京分公司工程 款 2010.4.20 1年以 内 7,610,350.00 7,610,350.00 --7,610,350.00 -100.00% 6曙光控股集团有限公司工程 款 2009 年 1-2 年 7,518,766.37 7,518,766.37 --7,518,766.37 -100.00% 7南京胜行空间装饰设计有限公司工程 款 2010.2.28 1年以 内 7,308,411.21 7,308,411.21 --7,308,411.21 -100.00% 8江苏上元正信水电设备工程有限公司工程 款 2010.2.28 1年以 内 7,256,449.78 7,256,449.78 --7,256,449.78 -100.00% 9南京市江宁区江安电力工程有限责任公司工程 款 2009 年 1-2 年 6,614,469.12 6,614,469.12 --6,614,469.12 -100.00% 10南京苏逸实业有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 4,374,879.26 4,374,879.26 --4,374,879.26 -100.00% 11南京深圳装饰安装工程有限公司工程 款 2010.1.29 1年以 内 3,938,445.41 3,938,445.41 --3,938,445.41 -100.00% 12江苏华建岩土工程有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 3,782,057.06 3,782,057.06 --3,782,057.06 -100.00% 13南京新善恒基混凝土有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 3,758,670.34 3,758,670.34 --3,758,670.34 -100.00% 14南京泰新工程建设有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 3,349,457.47 3,349,457.47 --3,349,457.47 -100.00%关联 15南京市江宁区契税征收管理所工程 款 2010 年 1年以 内 3,114,234.00 3,114,234.00 --3,114,234.00 -100.00% 16南京华越电力实业有限公司工程 款 2009 年 1-2 年 2,500,000.00 2,500,000.00 --2,500,000.00 -100.00% 17南京市江宁区煤气(集团)公司工程 款 2010 年 1年以 内 2,472,928.00 2,472,928.00 --2,472,928.00 -100.00% 18上海永大电梯设备有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 2,356,950.99 2,356,950.99 --2,356,950.99 -100.00% 19南京香江华建工程有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 1,609,025.42 1,609,025.42 --1,609,025.42 -100.00% 20南京普道房产销售有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 1,358,765.79 1,358,765.79 --1,358,765.79 -100.00% 21南京德业化工有限公司工程 款 2010年 1年以 内 1,200,082.86 1,200,082.86 --1,200,082.86 -100.00% 22南京地脉皇家建材厂工程 款 2010 年 1年以 内 1,043,793.47 1,043,793.47 --1,043,793.47 -100.00% 23南京宏大建设集团有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 918,703.44 918,703.44 --918,703.44 -100.00% 24南京嘉鼎土石方工程队工程 款 2007 年 3年以 上 900,000.00 900,000.00 --900,000.00 -100.00% 25中国四海工程有限公司南京工程部工程 款 2008 年 2-3 年 806,302.18 806,302.18 --806,302.18 -100.00% 26江宁开发区土地出让金财政专户工程 款 2007 年 3年以 上 735,508.11 735,508.11 --735,508.11 -100.00% 27南京锦豪装饰工程有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 735,000.00 735,000.00 --735,000.00 -100.00% 28中惠(江苏)装饰园林工程有限公司工程 款 2009 年 1-2 年 711,411.78 711,411.78 --711,411.78 -100.00% 29南京美缙云装饰有限公司工程 款 2007 年 3年以 上 700,000.00 700,000.00 --700,000.00 -100.00% 30南京撒朗装饰设计工程有限公司工程 款 2008 年 2-3 年 668,842.80 668,842.80 --668,842.80 -100.00% 31南京都禾建筑装饰工程有限责任公司工程 款 2009 年 1-2 年 561,829.60 561,829.60 --561,829.60 -100.00% 32南京市江宁区自来水总公司工程 款 2010 年 1年以 内 502,688.96 502,688.96 --502,688.96 -100.00% 33南京大也设备工程有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 439,686.92 439,686.92 --439,686.92 -100.00% 34南京建工集团有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 403,943.99 403,943.99 --403,943.99 -100.00% 35南京强帆金属材料有限公司工程 款 2010 年 1年以 内 330,000.00 330,000.00 --330,000.00 -100.00% 预付账款评估明细表 评估基准日：2010年7月31 日 表3-5 被评估单位（或者产权持有单位）：南京新城置业发展有限公司金额单位：人民币元 序号收款单位名称（结算对象)业务内容发生日期账龄账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%备注 36南京海地广告有限公司工程 款 （未完）  |