[公告]莱茵置业：2010年年度审计报告
莱茵达置业股份有限公司 2010年度 审计报告 二0一一年二月 目 录 项 目 项 次 审计报告正文 3－4 资产负债表 5－6 利润表 7 现金流量表 8 合并股东权益变动表 9 母公司股东权益变动表 10 报表附注 11－88 会审字[2011]6053号 审 计 报 告 莱茵达置业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的莱茵达置业股份有限公司（以下简称莱茵达公司）财务报 表，包括2010年12月31日的资产负债表和合并资产负债表，2010年度的利润 表和合并利润表、股东权益变动表和合并股东权益变动表、现金流量表和合并现 金流量表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是莱茵达公司管理层的责任。这种责 任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表 不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3） 作出合理的会计估计。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照 中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求 我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报 获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。 选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报 表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内 部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审 计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及 评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基 础。 三、审计意见 我们认为，莱茵达公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有 重大方面公允反映了莱茵达公司2010年12月31日的财务状况以及2010年度的 经营成果和现金流量。 华普天健会计师事务所 （北京）有限公司 中国注册会计师：陆红 中国·北京 中国注册会计师：宁华 二○一一年二月二十八日 二、财务报表 会企01表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司 2010年12月31日单位：元 合并数母公司数合并数母公司数 流动资产: 货币资金五·1十一·1580,575,843.2427,467,763.30252,306,842.77 5,875,143.83 交易性金融资产 应收票据 应收账款五·2594,119.03594,119.031,109,557.13 839,557.64 预付款项五·312,890,170.901,988,690.0016,830,568.59 应收利息 应收股利 其他应收款五·4十一·2168,069,481.93868,695,477.86213,280,536.18 306,343,256.11 存货五·52,615,272,880.973,650,000.001,718,896,599.66 一年内到期的非流动资产 其他流动资产100,000.00 100,000.00 流动资产合计3,377,402,496.07 902,396,050.19 2,202,524,104.33 313,157,957.58 非流动资产: 可供出售金融资产 持有至到期投资4,080.00 4,080.00 长期应收款 长期股权投资五·6十一·334,545,916.67546,745,090.8442,490,503.36 576,594,315.29 投资性房地产 固定资产五·7283,963,741.75214,958,616.29235,158,782.18 217,689,648.43 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产五·81,678,656.531,273,623.391,691,107.14 1,271,619.96 开发支出 商誉五·928,590,942.7528,590,942.75 长摊待摊费用五·103,075,523.83188,202.104,071,424.71 301,123.30 递延所得税资产五·1130,842,407.6830,121,143.05 其他非流动资产 非流动资产合计382,697,189.21 763,165,532.62 342,127,983.19 795,860,786.98 资产总计3,760,099,685.281,665,561,582.812,544,652,087.52 1,109,018,744.56 公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 资 产 负 债 表 资 产 合并 附注号 母公司 附注号 年末余额年初余额 会企01表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司 2010年12月31日单位：元 合并数母公司数合并数母公司数 流动负债: 短期借款五·13304,950,000.00160,000,000.00 交易性金融负债 应付票据五·1460,000,000.0030,000,000.00 应付账款五·15227,912,704.88181,302,827.114,604,601.69 预收款项五·16426,996,980.13803,450,050.12 应付职工薪酬五·17193,134.35118,907.43 应交税费五·18103,896,730.063,835,660.08-14,702,678.621,100,767.84 应付利息 应付股利五·1913,932,685.682,432,685.681,160,872.081,160,872.08 其他应付款五·20638,935,416.28907,685,699.92141,422,888.91564,403,036.04 一年内到期的非流动负债五·21240,000,000.00174,500,000.00 其他流动负债 流动负债合计2,016,817,651.38913,954,045.681,477,252,867.03571,269,277.65 非流动负债: 长期借款五·23606,500,000.00395,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债五·22250,000,000.00 非流动负债合计856,500,000.00395,000,000.00 负债合计2,873,317,651.38913,954,045.681,872,252,867.03571,269,277.65 股东权益： 股本五·24370,746,559.00370,746,559.00370,746,559.00370,746,559.00 资本公积五·2530,082,570.1331,262,247.5130,082,570.1331,262,247.51 减：库存股 盈余公积五·2639,586,302.8638,667,338.6514,493,030.2513,574,066.04 未分配利润五·27322,549,577.07310,931,391.97215,614,911.24122,166,594.36 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计762,965,009.06751,607,537.13630,937,070.62537,749,466.91 少数股东权益123,817,024.8441,462,149.87 股东权益合计886,782,033.90751,607,537.13672,399,220.49537,749,466.91 负债和股东权益总计3,760,099,685.281,665,561,582.812,544,652,087.521,109,018,744.56 公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 资 产 负 债 表 (续) 负债和股东权益 合并 附注 号 母公 司 附 注号 年末余额年初余额 会企02表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司 2010年年度单位：元 合并数母公司数合并数母公司数 一、营业收入五·28十一·41,823,787,313.801,215,000.001,121,811,234.281,200,000.00 减：营业成本五·28十一·41,300,218,266.96773,417,762.98 营业税金及附加五·29193,666,442.1867,440.0065,445,848.81210,600.00 销售费用35,317,426.812,080.0026,014,131.862,346.00 管理费用62,706,421.4523,430,007.5749,396,703.2819,157,371.81 财务费用五·308,180,192.18-17,135,206.40-13,430,062.50-13,967,745.14 资产减值损失五·31-5,860,141.79-1,809,654.0119,065,926.709,677,875.68 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列）五·32十一·52,133,781.93248,478,118.612,550,810.75190,630,810.75 其中：对联营企业和合营企业的投资收益917,846.13917,846.132,550,810.752,550,810.75 二、营业利润（亏损以“－”号填列）231,692,487.94245,138,451.45204,451,733.90176,750,362.40 加：营业外收入五·336,665,319.356,178,088.60264,065.1238,538.50 减：营业外支出五·343,210,172.261,927,011.14253,176.45 其中：非流动资产处置损失286,528.35416,462.0592,985.60 三、利润总额 （亏损总额以“－”号填列）235,147,635.03251,316,540.05202,788,787.88176,535,724.45 减：所得税费用五·3569,490,165.72383,813.9361,550,870.45 四、净利润（净亏损以“－”号填列）165,657,469.31250,932,726.12141,237,917.43176,535,724.45 其中：被合并方在合并前实现的净利润 归属于母公司股东的净利润169,102,594.34250,932,726.12130,250,369.15176,535,724.45 少数股东损益-3,445,125.0310,987,548.28 五、每股收益： （一）基本每股收益五·360.46 0.35 （二）稀释每股收益五·360.46 0.35 六、其他综合收益五·377,500,000.00 七、综合收益总额165,657,469.31 250,932,726.12 148,737,917.43 176,535,724.45 其中：归属于母公司所有者的综合收益总额169,102,594.34 137,750,369.15 归属于少数股东的综合收益总额(3,445,125.03) 10,987,548.28 公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 利 润 表 项 目 合并 附 注号 母公司 附注号 本期金额上期金额 会企03表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司单位：元 合并数母公司数合并数母公司数 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金1,489,098,062.441,226,130.001,466,293,851.19 收到的税费返还55,360.02 收到其他与经营活动有关的现金五·38616,109,169.60585,278,731.95787,677,189.70241,420,890.54 经营活动现金流入小计2,105,207,232.04586,504,861.952,254,026,400.91241,420,890.54 购买商品、接受劳务支付的现金1,920,774,253.730.00939,429,130.860.00 支付给职工以及为职工支付的现 金 24,078,733.225,887,774.8916,207,523.262,144,580.80 支付的各项税费155,166,306.49885,092.28156,312,958.53221,397.47 支付其他与经营活动有关的现金五·38297,295,157.18551,813,573.251,186,893,896.05145,311,811.89 经营活动现金流出小计2,397,314,450.62558,586,440.422,298,843,508.70147,677,790.16 经营活动产生的现金流量净额-292,107,218.5827,918,421.53-44,817,107.7993,743,100.38 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金788,916.00997,052.73 取得投资收益收到的现金9,000,000.00220,540,000.00 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额 1,039,600.00247,400.00 处置子公司及其他营业单位收到 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金五·3865,869,350.0165,869,350.01 投资活动现金流入小计76,697,866.01287,406,402.74247,400.00 购建固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金 10,247,608.923,246,562.504,880,938.744,011.40 投资支付的现金1,200,000.0021,200,000.0028,500,000.0089,500,000.00 取得子公司及其他营业单位支付 的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金五·3852,350,000.00232,350,000.00 投资活动现金流出小计63,797,608.92256,796,562.5033,380,938.7489,504,011.40 投资活动产生的现金流量净额12,900,257.0930,609,840.24-33,133,538.74-89,504,011.40 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金101,300,000.0014,700,000.00 其中：子公司吸收少数股东投资 收到的现金 101,300,000.0014,700,000.00 取得借款收到的现金1,377,450,000.00625,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金0.00 筹资活动现金流入小计1,478,750,000.00639,700,000.00 偿还债务支付的现金705,500,000.00506,366,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付 的现金 165,774,038.0436,935,642.3044,487,864.03 其中：子公司支付给少数股东的 股利、利润 4,000,000.002,000,000.00 支付其他与筹资活动有关的现金3,200,000.00 筹资活动现金流出小计871,274,038.0436,935,642.30554,053,864.03 筹资活动产生的现金流量净额607,475,961.96-36,935,642.3085,646,135.97 四、汇率变动对现金及现金等价物 的影响 0.000.000.00 五、现金及现金等价物净增加额328,269,000.4721,592,619.477,695,489.444,239,088.98 加：年初现金及现金等价物余额252,306,842.775,875,143.83244,611,353.331,636,054.85 六、年末现金及现金等价物余额580,575,843.2427,467,763.30252,306,842.775,875,143.83 公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 现 金 流 量 表 项 目 合并 附注号 母公司 附注号 本期金额上期金额 2010年度 会企04表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司 2010年年度单位：元 股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润其他股本资本公积减：库存 股 盈余公积未分配利润其他 一、上年年末余额370,746,559.0030,082,570.1314,493,030.25215,614,911.2441,462,149.87672,399,220.49370,746,559.0022,072,605.44918,964.2198,938,60.1321,284,566.28513,961,303.06 加：会计政策变更 前期差错更正 二、本年年初余额370,746,559.0030,082,570.1314,493,030.25215,614,911.2441,462,149.87672,399,220.49370,746,559.0022,072,605.44918,964.2198,938,60.1321,284,566.28513,961,303.06 三、本年增减变动金额 （减少以“－”号填列） 25,093,272.61106,934,665.8382,354,874.97214,382,813.418,009,964.6913,574,066.04116,676,303.1120,177,583.59158,437,917.43(一)净利润169,102,594.34-3,445,125.03165,657,469.31130,250,369.1510,987,548.28141,237,917.43 (二)其他综合收益7,500,000.007,500,000.00 上述(一)和(二)小计169,102,594.34-3,445,125.03165,657,469.317,500,000.00130,250,369.1510,987,548.28148,737,917.43 (三)股东投入和减少资本101,300,000.00101,300,000.00509,964.6911,190,035.3111,700,000.00 1.股东投入资本101,300,000.00101,300,000.0014,700,000.0014,700,000.00 2.股份支付计入股东权益 的金额 3.其他509,964.69-3,509,964.69-3,000,000.00 (四)利润分配25,093,272.61-62,167,928.51-15,500,000.00-52,574,655.90-2,000,000.00-2,000,000.00 1.提取盈余公积25,093,272.61-25,093,272.61 2.对股东的分配-37,074,655.90-15,500,000.00-52,574,655.90-2,000,000.00-2,000,000.00 3.其他 (五)股东权益内部结转13,574,066.04-13,574,066.04 1.资本公积转增股本 2.盈余公积转增股本 3.盈余公积弥补亏损 4.其他13,574,066.04-13,574,066.04 四、本年年末余额370,746,559.0030,082,570.1339,586,302.86322,549,577.07123,817,024.84886,782,033.90370,746,559.0030,082,570.1314,493,030.25215,64,911.2441,462,149.87672,399,220.49 公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 合并股东权益变动表 项 目 本期金额上期金额 归属于母公司股东权益 少数股东权益股东权益合计 归属于母公司股东权益 少数股东权益股东权益合计 会企04表 编制单位：莱茵达置业股份有限公司 2010年度单位：元 股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计 一、上年年末余额370,746,559.0031,262,247.5113,574,066.04122,166,594.36537,749,466.91247,164,373.00150,344,433.51-40,795,064.05356,713,742.46 加：会计政策变更 前期差错更正 二、本年年初余额370,746,559.0031,262,247.5113,574,066.04122,166,594.36537,749,466.91247,164,373.00150,344,433.51-40,795,064.05356,713,742.46 三、本年增减变动金额 （减少以“－”号填列） 25,093,272.61188,764,797.61213,858,070.22123,582,186.00-119,082,186.0013,574,066.04162,961,658.41181,035,724.45(一)净利润250,932,726.12250,932,726.12176,535,724.45176,535,724.45 (二)其他综合收益 上述(一)和(二)小计250,932,726.12250,932,726.12176,535,724.45176,535,724.45 (三)股东投入和减少股 本 123,582,186.004,500,000.00128,082,186.00 1.股东投入股本123,582,186.00123,582,186.00 2.股份支付计入股东权 益的金额 3.其他 (四)利润分配25,093,272.61-62,167,928.51-37,074,655.9013,574,066.04-13,574,066.04 1.提取盈余公积25,093,272.61-25,093,272.610.0013,574,066.04-13,574,066.04 2.对股东的分配-37,074,655.90-37,074,655.90 3.其他 (五)股东权益内部结转-123,582,186.00-123,582,186.00 1.资本公积转增股本-123,582,186.00-123,582,186.00 2.盈余公积转增股本 3.盈余公积弥补亏损 4.其他 四、本年年末余额370,746,559.0031,262,247.5138,667,338.65310,931,391.97751,607,537.13370,746,559.0031,262,247.5113,574,066.04122,166,594.36537,79,466.91 企业负责人： 主管会计工作负责人：会计机构负责人： 母公司股东权益变动表 项 目 本年金额上年金额 三、财务报表附注 莱茵达置业股份有限公司 二〇一〇年年度财务报表附注 （除特别说明外，金额单位为人民币元） 一、 公司的基本情况 莱茵达置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原为沈阳房天 股份有限公司，是经沈阳市房产管理局沈房字（1992）183号《关于市房产经理 公司进行股份制企业改造的批复》和沈阳市体改委沈体改发（1992）33号《关 于改组设立沈阳房天股份有限公司并定向募集股份的批复》批准，以定向募集方 式设立的股份有限公司。公司于1988年在沈阳市工商行政管理局登记注册，取 得注册号为2101001104242的企业法人营业执照；公司设立时的注册资本为人民 币6000万元。1993年12月11日至1994年1月5日公司公开发行人民币普通 股2000万股，并在深圳证券交易所上市交易，注册资本变更为人民币8000万元。 1998年，经财政部批准，原控股股东沈阳资产经营公司与沈阳万华建设投 资有限公司就定向转让公司股权签订协议，并与沈阳万华建设投资有限公司进行 资产置换；2001 年1 月17 日沈阳万华建设投资有限公司以协议转让方式将所 持有的公司限售流通股26,747,600 股，占总股本的22.83%，转让给辽宁韦叶物 业发展有限公司；沈阳万华建设投资有限公司仍持有公司限售流通股7,739,150 股占总股本的6.60%； 2001 年5 月16 日辽宁韦叶物业发展有限公司以协议方 式将所持有的公司限售流通股26,747,600 股，占总股本的22.83%，转让给华顿 国际投资有限公司； 2001年12月20日华顿国际投资有限公司和浙江莱茵达投 资有限公司（现已更名为“莱茵达控股集团有限公司”，以下简称“莱茵达集团”） 签订公司股权转让协议,以协议方式将其所持有的公司的限售流通股26,747,600 股，占总股本的22.83％，全部转让给莱茵达集团；2002年1月22日沈阳万华 建设投资有限公司和莱茵达集团签订股权转让协议，以协议方式将其所持有的公 司的限售流通股7,739,150股，占总股本的6.60％，全部转让给莱茵达集团。 莱茵达集团成为公司第一大股东，共持有本公司总股本的29.43%。 2002年3月26日，公司更名为“莱茵达置业股份有限公司”。 2006年4月19日公司完成股权分置改革，莱茵达集团持有公司股权比例由 29.43%变为28.14%，仍为公司第一大股东。 经2007年12月17日中国证券监督管理委员会证监公司字 ［2007］207号 文核准，本公司以向莱茵达集团发行新股作为对价购买莱茵达集团拥有的优质房 地产资产，即扬州莱茵达置业有限公司32.16%股权、南通莱茵达置业有限公司 90％股权、扬州莱茵西湖置业有限公司100％股权、扬州中茵置业有限公司100％ 股权、杭州莱茵达恒建房地产有限公司65％股权、南京莱茵达置业有限公司 100％股权及嘉兴市东方莱茵达置业有限公司45％股权。公司总股本增至 370,746,559.00元。 截至2010年12月31日止，公司注册资本为370,746,559.00元。 公司属房地产行业，主要经营房产租赁经营；家具、日用杂品、建筑装饰材 料批发、零售；房产开发、物业管理（限下属企业经营）；档口使用权出租、销 售。 本财务报告于2011年2月28日经公司董事会批准对外报出。 二、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 本公司下列主要会计政策、会计估计根据《企业会计准则》制定。未提及的 会计业务按《企业会计准则》中相关会计政策执行。 1. 财务报表的编制基础 本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准 则》、应用指南及准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。 2. 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的2010年年度合并及母公司财务报表符合《企业会计准则》的 要求，真实完整地反映了本公司2010年12月31日的财务状况、2010年度的 经营成果和现金流量等有关信息。 3. 会计期间 本公司会计年度采用公历制，即公历1月1日至12月31日为一个会计年度。 4. 记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 (1) 同一控制下的企业合并 ① 同一控制下的控股合并的会计处理方法详见本附注二、12 ② 同一控制下的吸收合并的会计处理方法 对同一控制下吸收合并中取得的资产、负债按照相关资产、负债在被合并方 的原账面价值入账。 A. 以发行权益性证券方式进行的该类合并，本公司在合并日以被合并方的 原账面价值确认合并中取得的被合并方的资产和负债后，所确认的净资产入账价 值与发行股份面值总额的差额，记入资本公积(股本溢价)，资本公积(股本溢价) 的余额不足冲减的，相应冲减盈余公积和未分配利润； B. 以支付现金、非现金资产方式进行的该类合并，所确认的净资产入账价 值与支付的现金、非现金资产账面价值的差额，相应调整资本公积(股本溢价)， 资本公积(股本溢价)的余额不足冲减的，相应冲减盈余公积和未分配利润。 (2) 非同一控制下的企业合并 ① 非同一控制下的控股合并的会计处理方法详见本附注二、12 ② 非同一控制下的吸收合并的会计处理方法 非同一控制下的吸收合并，本公司在购买日将合并中取得的符合确认条件的 各项可辨认资产、负债，按其公允价值确认为本公司的资产和负债；作为合并对 价的有关非货币性资产在购买日的公允价值与其账面价值的差额，作为资产处置 损益计入合并当期的利润表；确定的企业合并成本与所取得的被购买方可辨认净 资产公允价值之间的差额，如为借差确认为商誉，如为贷差计入企业合并当期的 损益。 ③ 商誉的减值测试 公司对企业合并所形成的商誉，在每年年度终了进行减值测试，减值测试时 结合与其相关的资产组或者资产组组合进行，比较相关资产组或者资产组组合的 账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组 或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 6. 合并财务报表的编制方法 凡本公司能够控制的子公司、合营公司以及特殊目的主体（以下简称“纳入 合并范围的公司”）都纳入合并范围；纳入合并范围的公司所采用的会计期间、 会计政策与母公司不一致的，已按照母公司的会计期间、会计政策对其财务报表 进行调整；以母公司和纳入合并范围公司调整后的财务报表为基础，按照权益法 调整对纳入合并范围公司的长期股权投资后，由母公司编制；合并报表范围内母 公司与纳入合并范围的公司、纳入合并范围的公司相互之间发生的内部交易、资 金往来在合并时予以抵销。 公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少数股东有能力予以弥补 的，该项余额应当冲减少数股东权益；公司章程或协议未规定少数股东有义务承 担的，该项余额应当冲减母公司的所有者权益。该子公司以后期间实现的利润， 在弥补了由母公司所有者权益所承担的属于少数股东的损失之前，应当全部归属 于母公司的所有者权益。 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债 表的期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利 润表；将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产 负债表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润 表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。 在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、 利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 7. 现金及现金等价物的确定标准 现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限 短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、 价值变动风险很小的投资。 8. 外币业务和外币报表折算 本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算为记账本位币。 在资产负债表日，公司按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目 进行处理： (1) 外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即 期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入 当期损益。 (2) 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折 算，不改变其记账本位币金额。 9. 金融工具 (1) 金融资产划分为以下四类： ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 主要是指本公司为了近期内出售而持有的股票、债券、基金以及不作为有效 套期工具的衍生工具。包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产。这类资产在初始计量时按照取得时的公允价值作为 初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣 告但尚未发放的现金股利或已到付息但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项 目。在持有期间取得利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，本公司 将这类金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益。这类金融资产在处置 时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值 变动损益。 ② 持有至到期投资 主要是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司具有明确意图和能 力持有至到期的国债、公司债券等。这类金融资产按照取得时的公允价值和相关 交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含的已到付息期但尚未发放的债 券利息，单独确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际 利率计算确认利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款 与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 ③ 贷款和应收款项 应收款项包括应收账款和其他应收款等。应收账款是指本公司销售商品或提 供劳务形成的应收款项。应收款项按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确 认金额，具有融资性质的，按其现值进行初始确认。 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损 益。 ④ 可供出售金融资产 主要是指本公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。可供出售金融资产按照取 得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中 包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独 确认为应收项目。可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利计入投资收 益。资产负债表日，可供出售金融资产以公允价值计量且公允价值变动计入资本 公积。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间差额 计入投资收益；同时，将原计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分 的金额转出，计入投资收益。 (2) 金融负债在初始确认时划分为以下两类： ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负 债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；这类金融负债初 始确认时以公允价值计量，相关交易费用直接计入当期损益，资产负债表日将公 允价值变动计入当期损益。 ② 其他金融负债，是指以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以外的金融负债。 (3) 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法： ① 存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价来确定公 允价值； ② 金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。 (4) 金融资产转移 ① 已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该 项金融资产的确认。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益： A. 所转移金融资产的账面价值。 B. 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价 值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊， 并将下列两项金额的差额计入当期损益： A. 终止确认部分的账面价值。 B. 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 中对应终止确认部分的金额之和。 ② 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，将所收到 的对价确认为一项金融负债。 (5) 金融负债终止确认条件 金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其 一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债， 且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负 债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金 融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价 （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分 的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分 的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的 差额，计入当期损益。 (6) 金融资产减值测试方法及减值准备计提方法 ① 本公司在有以下证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备： A. 发行方或债务人发生严重财务困难； B. 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； C. 债权人出于经济或法律等方面的考虑，对发生财务困难的债务人作出让 步； D. 债务人可能倒闭或进行其他财务重组； E. 因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易； F. 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据 公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来 现金流量确已减少且可计量； G. 债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化， 使权益工具投资人可能无法收回投资成本； H. 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； I. 其他表明金融资产发生减值的客观证据。 ② 本公司在资产负债表日分别不同类别的金融资产采取不同的方法进行减 值测试，并计提减值准备： A. 交易性金融资产：在资产负债表日以公允价值反映，公允价值的变动计 入当期损益； B. 持有至到期投资：在资产负债表日本公司对于持有至到期投资有客观证 据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算 确认减值损失。 C. 可供出售金融资产：在资产负债表日本公司对可供出售金融资产的减值 情况进行分析，判断该项金融资产公允价值是否持续下降。通常情况下，如果可 供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，在综合考虑各种相关因素后，预 期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，确 认减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入 所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资产减值损失。 10. 应收款项的减值测试方法及减值准备计提方法 本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。在资产负债表日对应收款 项的账面价值进行检查，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预 计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。 (1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 本公司将500万元以上应收账款和其他应收款确定为单项金额重大，单独 进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于 其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。 (2) 按组合计提坏账准备的应收款项 组合1：本公司合并范围内关联方企业之间的应收账款，由于信用风险特 征明显较低，根据实际情况不计提坏账准备。 组合2：除列入组合1的合并范围内关联方款项外，对其他单项金额重大 单独测试未发生减值的应收款项汇同单项金额不重大的应收款项，本公司以账龄 作为信用风险特征组合，根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作 为基础，结合现时情况确定本年各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例，据 此计算本年应计提的坏账准备。 各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下： 账龄情况 提取比例 一年以内 5% 一至二年 10% 二至三年 30% 三年以上 50% (3) 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项 对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发 生了减值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值 损失，并据此计提相应的坏账准备。 11. 存货 (1) 存货的分类：本公司存货包括开发产品、开发成本、周转房、原材料、 低值易耗品和库存商品等。 开发成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用， 亦计入开发成本。 (2) 开发土地的核算方法： ① 土地开发过程中的各种支出，除可直接计入房屋开发成本的自用土地开 发支出外，其他开发支出记入“开发成本—土地开发成本—土地征用及拆迁补偿 费”项目。 ② 房产开发过程中的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，根据成本核算对 象，按实际成本记入“开发成本—房屋开发成本—土地征用及拆迁补偿费”项目。 待开发房产竣工后，按实际占用面积分摊计入“开发产品”。 (3) 公共配套设施费用的核算方法： ① 不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例分配计入商品房成本。 ②能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象， 归集成本。 (4) 开发成本按照实际成本入账，项目完工并验收合格后，若项目尚未决算 的，按预计成本计入开发产品，并在决算后按照实际发生数与预计成本的差额调 整开发产品。 (5) 开发产品按实际成本入账，发出开发产品按实际销售面积占可销售面积 比例结转相应的开发产品成本。 (6) 存货的盘存制度：采用永续盘存制，每年至少盘点一次，盘盈及盘亏金 额计入当年度损益。 (7) 资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净 值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。 在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货 的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。 ① 可变现净值按正常经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费 用和相关税费后的金额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，以合 同价格作为其可变现净值的计量基础；如果持有存货的数量多于销售合同订购数 量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计量基础。用于出售的材料等， 以市场价格作为其可变现净值的计量基础。 ② 存货跌价准备一般按单个存货项目计提；对于数量繁多、单价较低的存 货，按存货类别计提。 ③ 资产负债表日如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金 额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期 损益。 (8) 低值易耗品和包装物的摊销方法： ① 低值易耗品摊销方法：在领用时采用一次转销法摊销。 ② 周转材料的摊销方法：在领用时采用一次转销法摊销。 12. 长期股权投资 (1) 投资成本确定 分别下列情况对长期股权投资进行计量 ① 企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本： A. 同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债 务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额 作为长期股权投资的投资成本。长期股权投资投资成本与支付的现金、转让的非 现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲 减的，调整留存收益； B. 合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方 所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。按照发行股份的面值 总额作为股本，长期股权投资投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整 资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益； C. 非同一控制下的企业合并，购买方在购买日以按照《企业会计准则第20 号—企业合并》确定的合并成本作为长期股权投资的投资成本。 ② 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资， 按照下列规定确定其投资成本： A. 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成 本。投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出， 但实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，作为应收项目单独核 算； B. 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价 值作为投资成本； C. 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资 成本，但合同或协议约定不公允的除外； D. 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其投资成本按照《企业会 计准则第7号——非货币性资产交换》确定； E. 通过债务重组取得的长期股权投资，其投资成本按照《企业会计准则第 12号——债务重组》确定。 (2) 后续计量及损益确认方法 根据是否对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响分别对长期股权投资 采用成本法或权益法核算。 ① 采用成本法核算的长期投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包 含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业按照享有被投资单位宣告 发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资 单位实现的净利润。 ② 采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资后，在计 算投资损益时按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调 整，在此基础上再抵销本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按 照应享有或应分担计算归属于本公司的部分，确认投资损益并调整长期股权投资 账面价值。如果本公司取得投资时被投资单位有关资产、负债的公允价值与其账 面价值不同的，后续计量计算归属于投资企业应享有的净利润或应承担的净亏损 时，应考虑被投资单位计提的折旧额、推销额以及资产减值准备金额等进行调整。 以上调整均考虑重要性原则，在符合下列条件之一的，本公司按被投资单位的账 面净利润为基础，经调整未实现内部交易损益后，计算确认投资损益。 A. 无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。 B. 投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比,两者之间 的差额不具重要性的。 C. 其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照准则中规定的 原则对被投资单位的净损益进行调整的。 ③ 在权益法下长期股权投资的账面价值减记至零的情况下,如果仍有未确 认的投资损失,应以其他长期权益的账面价值为基础继续确认。如果在投资合同 或协议中约定将履行其他额外的损失补偿义务，还按《企业会计准则第l3号— —或有事项》的规定确认预计将承担的损失金额。 ④ 按照权益法核算的长期股权投资，投资企业自被投资单位取得的现金股 利或利润，抵减长期股权投资的账面价值。自被投资单位取得的现金股利或利润 超过已确认损益调整的部分视同投资成本的收回，冲减长期股权投资的成本。 (3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 ① 存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有共同控制： A. 任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动； B. 涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同； C. 各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业 的日常活动进行管理,但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围 内行使管理权。当被投资单位处于法定重组或破产中，或者在向投资方转移资金 的能力受到严格的长期限制情况下经营时，通常投资方对被投资单位可能无法实 施共同控制。但如果能够证明存在共同控制，合营各方仍按照长期股权投资准则 的规定采用权益法核算。 ② 存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有重大影响： A. 在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。 B. 参与被投资单位的政策制定过程,包括股利分配政策等的制定。 C. 与被投资单位之间发生重要交易。 D. 向被投资单位派出管理人员。 E. 向被投资单位提供关键技术资料。 (4) 长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法： 本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位经营 政策、法律环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是 否存在减值迹象。当长期股权投资可收回金额低于账面价值时，将可收回金额低 于长期股权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予以计提。资产减值 损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 13. 投资性房地产 投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要 包括： (1) 已出租的土地使用权。 (2) 持有并准备增值后转让的土地使用权。 (3) 已出租的建筑物。 本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法，按估计可使用 年限计算折旧或摊销，计入当期损益。 资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于 成本的，按两者的差额计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的 价值又得以恢复，前期已计提的减值准备不得转回。 14. 固定资产 (1) 确认条件：固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持 有的使用年限超过一年的单位价值较高的有形资产。本公司固定资产包括房屋建 筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设备等。固定资产在同时满足下列 条件时，按取得时的实际成本予以确认： ① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。 ② 该固定资产的成本能够可靠地计量。 固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不 符合固定资产确认条件的在发生时计入当期损益。 (2) 各类固定资产的折旧方法：本公司从固定资产达到预定可使用状态的次 月起按年限平均法计提折旧，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计的 净残值分别 确定折旧年限和年折旧率如下： 类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物 20-50 10 4.5-1.8 机器设备 11 10 8.18 电子设备 5 10 18 运输设备 9 10 10 其他设备 3-11 10 30-8.18 对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减 值准备。 每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复 核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。 (3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 本公司在资产负债表日对各项固定资产进行判断，当存在减值迹象，估计可 收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资 产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经 确认，在以后会计期间不再转回。当存在下列迹象的，按固定资产单项项目全额 计提减值准备： ① 长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资 产； ② 由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产； ③ 虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产； ④ 已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产； ⑤ 其他实质上已经不能再给公司带来经济利益的固定资产。 15. 在建工程 (1) 在建工程类别 在建工程以立项项目分类核算。 (2) 在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作 为固定资产的入账价值。包括建筑费用、机器设备原价、其他为使在建工程达到 预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前为该项 目专门借款所发生的借款费用及占用的一般借款发生的借款费用。本公司在工程 安装或建设完成达到预定可使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已达 到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，自达到预定可使用状态之 日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产， 并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实 际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。 (3) 在建工程减值测试方法、计提方法 本公司于资产负债表日对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程 已经发生了减值，估计可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金 额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值 准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。存在下列一项或若干 项情况的，对在建工程进行减值测试： ① 长期停建并且预计在未来3年内不会重新开工的在建工程； ② 所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经 济利益具有很大的不确定性； ③ 其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。 16. 借款费用 (1) 借款费用资本化的确认原则和资本化期间 本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费 用在同时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本： ① 资产支出已经发生； ② 借款费用已经发生； ③ 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经 开始。 其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款 费用暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时， 借款费用停止资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用 时，该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或 可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间 连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时， 停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。 (2) 借款费用资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期 实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者 进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金 额。 购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本 化的利息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所 占用一般借款的资本化率计算，资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 17. 无形资产 (1) 无形资产的计价方法 按取得时的实际成本入账。 (2) 无形资产使用寿命及摊销 ① 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况： 项目 预计使用寿命 依据 土地使用权 40-70年 法定使用权 计算机软件 3-5年 参考能为公司带来经济利益的期限确定 使用寿命 每年年度终了，公司对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行 复核。经复核，本年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 ② 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的 无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，公司在每年年度终了对使用寿命不 确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为不确定的,于在资产 负债表日进行减值测试。当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，将资产的 账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益， 同时计提相无形资产减值准备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不 再转回。存在下列一项或多项以下情况的，对无形资产进行减值测试： A. 该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响； B. 该无形资产的市价在当期大幅下跌，并在剩余年限内可能不会回升； C. 其他足以表明该无形资产的账面价值已超过可收回金额的情况。 ③ 无形资产的摊销 对于使用寿命有限的无形资产，本公司在取得时判定其使用寿命，在使用寿 命内系统合理直线法摊销，摊销金额按受益项目计入当期损益。具体应摊销金额 为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提 的无形资产减值准备累计金额，残值为零。但下列情况除外：有第三方承诺在无 形资产使用寿命结束时购买该无形资产或可以根据活跃市场得到预计残值信息， 并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。 对使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。每年年度终了对使用寿命不确定 的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限 的，估计其使用寿命并在预计使用年限内系统合理摊销。 (3) 划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准 ① 本公司将为进一步开发活动进行的资料及相关方面的准备活动作为研究 阶段，无形资产研究阶段的支出在发生时计入当期损益。 ② 在本公司已完成研究阶段的工作后再进行的开发活动作为开发阶段。 ③ 开发阶段的支出同时满足下列条件时确认为无形资产： A. 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； B. 具有完成该无形资产并使用或出售的意图； C. 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产 品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有 用性； D. 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发， 并有能力使用或出售该无形资产； E. 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 18. 长期待摊费用 长期待摊费用在受益期内平均摊销，其中：经营租赁方式租入的固定资产改 良支出，按最佳预期经济利益实现方式合理摊销。 19. 预计负债 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负 债： (1) 该义务是本公司承担的现时义务； (2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司； (3) 该义务的金额能够可靠地计量。 20. 维修基金的核算方法 根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预售或销售时，向购 房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理 部门。 21. 质量保证金的核算方法 质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留计入应付款项，在开发产品保 修期内发生的维修费，冲减质量保证金，在开发产品约定的保修期到期后，将质 量保证金余额支付给施工单位。 22. 收入确认原则和计量方法 (1) 房地产销售收入 开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并达到了销售合同约定的交 付条件，相关的收入已经收到或取得了可以收款的证据，并且相关的成本能够可 靠计量时，确认销售收入的实现。 (2) 出租物业收入 按租赁合同或协议规定的租赁期间与租赁金额，在相关租金收入已经收到或 取得了可以收款的证据时，确认出租物业收入的实现。。 (3) 物业管理收入 在物业管理服务已经提供，相关的收入已经收到或取得了可以收款的证据， 并且物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。 (4) 销售商品收入 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司既没有保留通 常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的 金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生 的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。 (5) 提供劳务收入 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确 认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。 按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的 合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进 度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收 入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认 劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ① 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金 额确认 提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 ② 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计 入当期损益，不确认提供劳务收入。 (6) 让渡资产使用权收入 与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分 别下列情况 确定让渡资产使用权收入金额： ① 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确 定。 ② 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (7) 建造合同收入 在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日根据完工百分比 法确认合同收入和合同费用。完工百分比法根据合同完工进度确认收入与费用。 合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例\已经完成的 合同工作量占合同预计总工作量的比例\实际测定的完工进度确定。 如果建造合同的结果不能可靠地估计，但预计合同成本能够收回时，合同收 入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同 费用；预计合同成本不可能收回时，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同 收入。 如果预计合同总成本超过合同总收入的，则将预计损失确认为当期费用。 23. 政府补助 (1) 范围及分类 公司将从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业 所有者投入的资本作为政府补助核算。 政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 (2) 政府补助的确认条件 公司对能够满足政府补助所附条件且实际收到时，确认为政府补助。 (3) 政府补助的计量 ① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非 货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计 量。 ② 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平 均分配，计入当期损益。但是，以名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 ③ 与收益相关的政府补助，分别下列情况处理： A. 用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确 认相关费用的期间，计入当期损益； B. 用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，计入当期损益。 24. 经营租赁、融资租赁 (1) 经营租赁会计处理 公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当 期费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用 从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入 当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确 认相同的基础分期计入当期损益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租 金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。 (2) 融资租赁会计处理 融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额 现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款 的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。 公司采用实际利率法对未确认的融资费用在资产租赁期间内摊销，计入财务 费用。 融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款、未担保余值之和与 其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来受到租赁的各期间内确认为租赁收 入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计 量中，并减少租赁期内确认的收益金额。 25. 递延所得税资产和递延所得税负债 本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时 性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。 (1) 递延所得税资产的确认 ① 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减， 本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来 应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产。同时具有下列特征的交易 中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认： A. 该项交易不是企业合并； B. 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 ② 本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异， 同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产： A. 暂时性差异在可预见的未来可能转回； B. 未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 C. 本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得 用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得 税资产。 ③ 于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果 未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益， 减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的 金额予以转回。 (2) 递延所得税负债应按各种应纳税暂时性差异确认，同时具有下列特征的 交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税负债不予确认： ① 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的： A. 商誉的初始确认； B. 具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业 合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。 ② 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该 暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会 转回。 26. 主要会计政策、会计估计的变更 本报告期内，公司无重大会计政策变更、会计估计变更事项。 27. 前期会计差错更正 本报告期内，公司无前期差错更正事项。 三、 税项 1. 主要税种及税率： 税种 计税依据 税率 增值税 商品销售收入 17% 土地使用税 使用土地面积 2-9元/年/平方米 营业税 按建筑业、服务业及销售无形资 产、不动产等收入 5% 城市维护建设税 实际缴纳流转税额 5%-7% 教育费附加、地方教育费附 加 实际缴纳流转税额 4%-5% 房产税 房产租金收入的房产税按收入 的12%计缴房产税；自有房产的 房产税按固定资产原值一定比 例的1.2%计缴。 12%、1.2% 土地增值税 按预收房款的一定比例 （1%-3.5%）预缴，待开发项目 达到国家规定的清算条件时，对 土地增值税进行汇算清缴。 按超率累进税率 30%-60% 企业所得税 国家税务总局国税函[2008]299 号《关于房地产开发企业所得税 预缴问题的通知》规定：“房地 产开发企业按当年实际利润据 实分季（或月）预缴企业所得税 的，对开发、建造的住宅、商业 用房以及其他建筑物、附着物、 配套设施等开发产品，在未完工 前采取预售方式销售取得的预 售收入，按照规定的预计利润率 分季（或月）计算出预计利润额， 计入利润总额预缴，开发产品完 工、结算计税成本后按照实际利 润再行调整。” 25% 2. 税收优惠及批文 本报告期内，公司的企业所得税税率较上年未发生变化，且未享受企业所得 税税率优惠政策。 四、 企业合并及合并财务报表 1. 子公司情况 (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营范围 年末实际出 资额（万元） 实质上构成对子 公司净投资的其 他项目余额 沈阳莱茵 达商业有 限公司 有限责任 沈阳市 房产经 纪代理 500.00 房产经纪代 理 500.00 浙江蓝凯 贸易有限 公司 有限责任 杭州市 商品贸 易 5,000.00 商品贸易 5,000.00 浙江南方 莱茵达置 业有限公 司 有限责任 杭州市 房地产 开发 2,000.00 房地产开发 2,000.00 仪征莱茵 达置业有 限公司 (注) 有限责任 仪征市 房地产 开发 5,000.00 房地产开发 上海莱德 置业有限 公司 有限责任 上海市 房地产 开发 1,000.00 房地产开发 1,000.00 泰州莱茵 达置业有 限公司 有限责任 泰州市 房地产 开发 5,000.00 房地产开发 5,000.00 杭州莱德 房地产开 发有限公 司 有限责任 杭州市 房地产 开发 20,000.00 房地产开发 10,200.00 杭州莱骏 置业有限 公司 有限责任 杭州市 房地产 开发 2,000.00 房地产开发 2,000.00 杭州莱茵 达枫潭置 业有限公 司 有限责任 杭州市 房地产 开发 6,000.00 房地产开发 4,200.00 南通莱茵 洲际置业 有限公司 有限责任 南通市 房地产 开发 6,000.00 房地产开发 6,000.00 扬州唐郡 名流会健 身休闲有 限公司 有限责任 扬州市 餐饮服 务 20.00 餐饮服务 20.00 （续表） 子公司全称 持股比 例(%) 表决权 比例(%) 是否合 并报表 少数股东权益 (万元) 少数股东权益中 用于冲减少数股 东损益的金额 （万元） 从母公司所有者权益冲减子 公司少数股东分担的本期亏 损超过少数股东在该子公司 期初所有者权益中所享有份 额后的余额 沈阳莱茵 达商业有 限公司 100.00 100.00 是 浙江蓝凯 贸易有限 公司 100.00 100.00 是 浙江南方 莱茵达置 业有限公 司 100.00 100.00 是 仪征莱茵 达置业有 限公司 100.00 100.00 是 上海莱德 置业有限 公司 100.00 100.00 是 泰州莱茵 达置业有 限公司 100.00 100.00 是 杭州莱德 房地产开 发有限公 司 51.00 51.00 是 9,610.84 杭州莱骏 置业有限 公司 100.00 100.00 是 杭州莱茵 达枫潭置 业有限公 司 70.00 70.00 是 1,755.96 南通莱茵 洲际置业 有限公司 100.00 100.00 是 扬州唐郡 名流会健 身休闲有 限公司 100.00 100.00 是 注：该公司已于2010年12月注销。 (2) 同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营范围 年末实际出 资额 （万元） 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 扬州莱茵 达置业有 限公司 有限责任 扬州市 房地产开发 2,000.00 房地产开发 2,000.00 南通莱茵 达置业有 限公司 有限责任 南通市 房地产开发 2,000.00 房地产开发 1,800.00 扬州莱茵 西湖置业 有限公司 有限责任 扬州市 房地产开发 5,000.00 房地产开发 5,000.00 杭州莱茵 达恒建房 地产开发 有限公司 有限责任 杭州市 房地产开发 2,000.00 房地产开发 1,300.00 南京莱茵 达置业有 限公司 有限责任 南京市 房地产开发 5,000.00 房地产开发 5,000.00 （续表） 子公司全称 持股比 例(%) 表决权 比例(%) 是否合并报表 少数股东权益 少数股东权 益中用于冲 减少数股东 损益的金额 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额 扬州莱茵达置 业有限公司 100.00 100.00 是 南通莱茵达置 业有限公司 90.00 90.00 是 428.40 扬州莱茵西湖 置业有限公司 100.00 100.00 是 杭州莱茵达恒 建房地产开发 有限公司 65.00 65.00 是 586.51 南京莱茵达置 业有限公司 100.00 100.00 是 (3) 非同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营范围 年末实际 出资额 （万元） 实质上构成对子 公司净投资的其 他项目余额 上海勤飞 置业有限 公司 有限责任 上海市 房地产 开发 1,000.00 房地产开发 1,000.00 （续表） 子公司全称 持股比 例(%) 表决权比 例(%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东权 益中用于冲 减少数股东 损益的金额 从归属母公 司当期损益 中扣减少数 股东承担的 超额亏损 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额 上海勤飞 置业有限 公司 100.00 100.00 是 2. 合并范围发生变更的说明 (1) 本报告期新增纳入合并财务报表范围的子公司 本报告期公司通过直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明: ① 杭州莱茵达枫潭置业有限公司 为开发杭政储（2010）4号地块，2010年3月，公司全资子公司浙江南方莱茵 达置业有限公司与杭州拉多纳实业有限公司共同出资设立杭州莱茵达枫潭置业 有限公司，注册资本6000万元，其中浙江南方莱茵达置业有限公司出资4200万元， 占注册资本的70%。本报告期，公司通过浙江南方莱茵达置业有限公司将其纳入 合并报表范围。 ② 杭州莱骏置业有限公司 为开发余政挂出（2010）46号地块，2010年7月，公司出资2000万元设立杭 州莱骏置业有限公司，公司占有其100%股份。本报告期，公司将其纳入合并报表 范围。 ③ 扬州唐郡名流会休闲有限公司 2010年10月，公司全资子公司扬州莱茵西湖置业有限公司出资20万元设立扬 州唐郡名流会休闲有限公司，出资比例100%。本报告期，公司通过扬州莱茵西湖 置业有限公司将其纳入合并报表范围。 (2) 本报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司 因公司之全资子公司仪征莱茵达置业有限公司所开发的“都市枫林”项目已 经开发完成，2010年12月，仪征莱茵达置业有限公司已经仪征市工商行政管理局 核准注销，故本报告期仪征莱茵达置业有限公司不再纳入合并报表范围。 3. 本报告期新纳入和不再纳入合并财务报表范围的主体 (1)本报告期新纳入合并财务报表范围的主体 公司名称 年末净资产 本年净利润 杭州莱骏置业有限公司 19,343,285.70 -656,714.30 杭州莱茵达枫潭置业有限公司 58,531.874.04 -1,468,125.98 扬州唐郡名流会健身休闲有限公司 196,466.15 -3,533.85 (2)本报告期不再纳入合并财务报表范围的主体 公司名称 本年净利润 仪征莱茵达置业有限公司 2,417,898.96 4. 本报告期未发生同一控制下企业合并 5. 本报告期未发生非同一控制下企业合并 五、 合并财务报表主要项目注释 （未完）  |