[关联交易]浙江东方：关联交易公告
浙江东方蓬莱置业有限公司 因增资涉及其股东全部权益价值评估项目 评 估 说 明 坤元评报〔2011〕75 号 坤元资产评估有限公司 二〇一一年三月十七日 目 录 第一部分、关于评估说明使用范围的声明 ...........................................................1 第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明.............................................2 第三部分、资产评估说明 ....................................................................................6 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 资产评估机构提供的《评估说明》仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、 相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供 给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。 坤元资产评估有限公司 二〇一一年三月十七日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估单位概况 一) 企业名称、类型与组织形式 1. 名称：浙江东方蓬莱置业有限公司（以下简称“蓬莱置业公司”） 2. 住所：杭州市文三路453号 3. 法定代表人：裘高尧 4. 注册资本：伍仟万元 5. 公司类型：有限责任公司（法人独资） 6. 企业法人营业执照注册号：330000000003565 7. 发照机关：浙江省工商行政管理局 8. 经营范围：许可经营项目：无 一般经营项目：房地产开发经营。（上述经营范围不含国家法律 法规规定禁止、限制和许可经营的项目。） 9. 历史沿革：蓬莱置业公司成立于 2002 年 4 月 4 日，初始注册资本 5,000 万 元，成立时股东和出资情况如下： 股东名称 出资额(万元) 出资比例 浙江东方莱茵达置业有限公司 4,500.00 90.00% 浙江天业投资有限公司 255.00 5.10% 浙江莱茵达房地产有限公司 245.00 4.90% 合计 5,000.00 100.00% 历经多次增资及股权转让，截至评估基准日，蓬莱置业公司成为浙江东方集团 股份有限公司的全资子公司，注册资本 5,000 万元。 二) 被评估单位前2年及评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表： 单位：人民币元 项目名称 2009 年 2010 年 评估基准日 流动资产 49,248,118.11 131,130,649.26 67,089,379.57 非流动资产 51,135,848.22 43,510,440.99 30,964,302.03 资产总额 100,383,966.33 174,641,090.25 98,053,681.60 流动负债 24,730,459.29 94,891,350.96 18,656,294.47 非流动负债 0.00 0.00 0.00 负债总额 24,730,459.29 94,891,350.96 18,656,294.47 所有者权益 75,653,507.04 79,749,739.29 79,397,387.13 营业收入 5,308,916.00 13,233,508.00 营业成本 4,356,829.59 10,240,308.97 利润总额 1,303,554.75 11,323,464.77 净利润 1,049,062.89 4,096,232.25 上述年度及基准日财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的 审计报告。 三) 公司经营概况 蓬莱置业公司为房地产开发公司，开发、经营的杭州市蒋村商住区（紫金庭院） 项目位于杭州市城西，北临文三西路，东接紫荆港河，南邻府苑新村，西靠西溪湿 地旅游文化保护区，项目占地92,362平方米，共953套高层、小高层、多层公寓，总 建筑面积180,000平方米。项目于2002年12月开工，2003年4月开始销售，2005年5 月-10月间交房。目前蓬莱置业公司无其他开发项目。 四) 目前执行的主要会计政策 会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定； 会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止； 记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础； 记账方法：采用借、贷复式记账法； 记账本位币：人民币； 执行的固定资产折旧办法为：直线法； 主要税项及税率：主要税项为城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、 企业所得税等，其中营业税率为5%、城市维护建设税率为7%、教育费附加为3%、地 方教育附加为2%、企业所得税税率为25%。 蓬莱置业公司执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家政策、 法规的限制。 二、关于经济行为的说明 根据浙江省国际贸易集团有限公司批复的《关于同意对东方蓬莱置业公司增资 的抄告单》（浙国贸投发〔2011〕38 号）文件，蓬莱置业公司拟进行增资扩股，为 此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的蓬莱置业公司股东全部权益价值进行评 估，为该经济行为提供蓬莱置业公司股东全部权益现值的参考依据。 三、关于评估对象和评估范围的说明 评估对象为蓬莱置业公司的股东全部权益。 评估范围为蓬莱置业公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产 （包括长期股权投资和设备类固定资产）及流动负债。按照蓬莱置业公司提供的业 经审计的财务报表反映，蓬莱置业公司资产的账面价值合计为 98,053,681.60 元， 负债合计为 18,656,294.47 元，股东权益为 79,397,387.13 元。 四、关于评估基准日的说明 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2011 年 3 月 4 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1．蓬莱置业公司八辆车辆中二辆租赁已给浙江新帝置业有限公司使用，租期至 2013 年 12 月 31 日止；另六辆由关联方湖州东方蓬莱置业有限公司借用。对此蓬莱 置业公司承诺上述八辆车辆目前使用情况良好，具备相应使用期限车辆应具备的正 常性能。 2．蓬莱置业公司承诺已开发项目所涉及的土地增值税及相关预计费用均已支付 或计提。 六、资产清查情况说明 为配合坤元资产评估有限公司对蓬莱置业公司进行的资产评估工作，摸清公司 截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，蓬莱置业公司在 3 月初对委托评估 的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下： 1.列入清查范围的资产总计98,053,681.60元，清查对象包括流动资产、非流动 资产(包括长期股权投资和设备类固定资产)；负债合计为18,656,294.47元，清查对 象包括流动负债。列入清查范围的实物资产主要为存货和机器设备，其中存货主要 为开发产品，机器设备主要为电脑及车辆。 2.为使本次清查工作能够顺利进行，2011 年 3 月 5 日至 2011 年 3 月 8 日，蓬莱 置业公司由主要领导负责，组织财务、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。 对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全 面盘点。 在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报明细 表。 3.在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备 相关的产权证明文件、资产质量状况等相关评估资料。 4、根据公司实际情况和所处行业的特点，由于蓬莱置业公司开发的房产项目已 完结，尚未开发新的项目，未能较准确预测其未来盈利情况，也无法提供排除或确 认存在账外无形资产的有关资料。仅要求评估机构按资产基础法对评估基准日财务 报表反映的全部资产和相关负债进行评估。 七、资料清单 委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供 资料的真实、合法、完整。 1. 资产评估申报明细表； 2. 资产清查情况说明； 3. 相关经济行为文件； 4. 专项审计报告； 5. 资产权属证明文件、产权证明文件； 6. 重大合同、协议等； 7. 其他与委托评估资产相关的资料。 委托方及被评估单位：浙江东方蓬莱置业有限公司 企业负责人：裘高尧 二○一一年三月十五日 第三部分 资产评估说明 一、评估对象和评估范围说明 (一) 评估对象和评估范围内容 1. 评估对象为浙江东方蓬莱置业有限公司（以下简称“蓬莱置业公司”）的股 东全部权益。评估范围为蓬莱置业公司的全部资产及相关负债。 2. 委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资 和设备类固定资产）及流动负债。按照蓬莱置业公司提供的 2011 年 3 月 4 日业经 审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为 98,053,681.60 元，负债合计为 18,656,294.47 元，股东权益为 79,397,387.13 元。 蓬莱置业公司已聘请天健会计师事务所有限公司对其截至 2011 年 3 月 4 日的会 计报表进行了专项审计。 3. 根据蓬莱置业公司提供的评估对象及其所涉资产的法律权属资料，评估对 象及其所涉及资产的法律权证齐全，权属情况明确，未发现存在权属资料瑕疵情况。 (二) 实物资产的分布情况及特点 委托评估的实物资产包括存货和设备类固定资产，其中： 列入评估范围的存货账面余额 218,063.82 元，存货跌价准备 0.00 元，系 2 个 待销售的车位，主要位于杭州市蒋村商住区（紫金庭院）。 列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 2,294,056.00 元，账面净值 964,302.03 元，主要包括电脑等办公设备及车辆，均分布于蓬莱置业公司的办公场 地内，在评估基准日的详细情况如下表所示： 编 科目名称 计量 数量 账面价值(元) 号 单位 原值 净值 1 固定资产—车辆 辆 8 2,274,848.00 960,323.11 2 固定资产—电子设备 台 2 19,208.00 3,978.92 3 减值准备 0.00 0.00 二、资产核实情况总体说明 (一) 资产核实人员组织、实施时间和过程 为本次经济行为，蓬莱置业公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财 务、基建等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清 册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布 情况分小组进行现场核实，时间自 2011 年 3 月 16 日—2011 年 3 月 17 日，具体过 程如下： 1. 评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样， 并协助其进行资产清查工作； 2. 了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料； 3. 审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关资料； 4. 根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维 修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录； 5. 查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6. 收集并查验资产评估所需的其他相关资料。 (二) 影响资产核实的事项及处理方法 核查中发现八辆车辆中二辆租赁已给浙江新帝置业有限公司使用，租期至2013 年12月31日止；另六辆被关联方湖州东方蓬莱置业有限公司借用。评估人员获取了 相关租赁合同、车辆行驶证，并向相关人员了解车辆的使用情况。企业对此承诺上 述八辆车辆目前使用情况良好，具备相应使用期限车辆的正常性能。 (三) 资产核实结论 1.经核实，我们未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在 差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账 面价值情况。 2.根据蓬莱置业公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，我们没有发 现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但我们的清查核实工作不能 作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。 三、评估技术说明 依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有：资产基础法、 市场法和收益法。 由于国内极少有类似的交易案例，故本次评估不宜用市场法。 同时，由于蓬莱置业公司为房地产开发公司，截至评估基准日相关开发项目已 开发并全部对外销售（除二个车位外），目前公司尚无其他可开发项目，也无明确 的未来经营目标和经营计划。故无法对其未来经营作出预测，本次无法采用收益法 进行评估。 综上，本次评估选用资产基础法进行评估。 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价 值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的 具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关 负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。 (一) 流动资产 1. 货币资金 账 面 价 值 35,055,823.33 元 ， 包 括 库 存 现 金 31,589.22 元 ， 银 行 存 款 35,024,234.11 元。 (1) 库存现金 库存现金账面价值 31,589.22 元，均为人民币现金，存放于公司财务部。我们 对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账 的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未 发现不符情况。 故以核实后的账面值 31,589.22 元为评估值。 (2) 银行存款 银行存款账面价值 35,024,234.11 元，由存放于中国银行杭州市高新技术开发 区支行、中国工商银行杭州市之江支行、中国银行杭州市庆春支行等 4 个人民币账 户的余额组成。我们查阅了银行对账单及调节表，对全部银行存款余额进行函证， 了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计 制度核实，未发现不符情况，故银行存款以核实后的账面值 35,024,234.11 元为评 估值。 货币资金评估价值为 35,055,823.33 元，包括库存现金 31,589.22 元，银行存 款 35,024,234.11 元。 2. 其他应收款和坏账准备 账面价值 31,815,492.42 元，其中账面余额 32,142,857.13 元，坏账准备 327,364.71 元，内容包括暂收款、应收车辆租金、往来款等。其中账龄在 1 年以内 的有 32,132,857.13 元，占总金额的 99.97%；账龄在 3 年以上的有 10,000.00 元， 占总金额的 0.03%。其中关联方往来主要有应收浙江东方集团股份有限公司 32,076,900.00 元，应收湖州东方蓬莱置业有限公司 33,332.67 元。 评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性，蓬莱置业公司的坏账准备政策采用余额百分比法，其中对应收控股 股东浙江东方集团股份有限公司合并报表范围内各公司款项按其余额的 1%计提，其 余应收款项按其余额的 10%计提。 按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核实，其他应收款账面余额中，有充分证据表明可以全额回收的（不存在回 收风险）款项合计 32,132,857.13 元，占总金额的 99.97%；可能有部分不能回收或 有回收风险的款项合计 10,000.00 元，占总金额的 0.03%。 评估时，对上述款项分别处理： （1）对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收关联方往来款、账龄 在 1 年以内的款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。 （2）对于可能有部分不能回收或有回收风险的款项，主要为账龄超过 1 年的 押金，由于金额较小，比例很低，且企业认为期后可收回，故本次评估以其核实后 的账面余额为评估值。 同时，将计提的坏账准备 327,364.71 元评估为 0。 其他应收款账面余额 32,142,857.13 元，评估价值为 32,142,857.13 元，与其 他应收款净额相比评估增值 327,364.71 元，增值率为 1.03%。 3. 存货 账面价值 218,063.82 元，其中账面余额 218,063.82 元，存货跌价准备 0.00 元。系开发产品，为公司开发完成的杭州市蒋村商住区（紫金庭院）项目的 2 个未 售车位。 杭州市蒋村商住区（紫金庭院）项目为公司开发建设的大型综合住宅开发项目。 该项目地块位于杭州市城西，北临文三西路，东接紫荆港河，南邻府苑新村，西靠 西溪湿地旅游文化保护区，项目占地 92,362 平方米，共 953 套高层、小高层、多 层公寓，总建筑面积 180,000 平方米。项目于 2002 年 12 月开工，2003 年 4 月开始 销售，2005 年 5 月-10 月交房。 截至评估基准日，杭州市蒋村商住区（紫金庭院）项目已完工并交付使用，截 止评估基准日商铺 29 个已全部销售完毕；办公用房 63 间已全部销售完毕；住宅 953 套已全部销售完毕；储藏室 476 个已全部销售完毕；车位 450 个已销售 448 个，未 售 2 个。 由于项目已经完工，故本次对开发产品按照待售车位的预计售价扣除相应的销 售税费等后的余额确定评估值。 开发产品评估价值为 224,435.96 元，评估增值 6,372.14 元，增值率为 2.92%。 4. 流动资产评估结果 账面价值 67,089,379.57 元 评估价值 67,423,116.42 元 评估增值 333,736.84 元 增值率 0.50% (二) 非流动资产 1. 长期股权投资 (1) 概况 长期股权投资账面价值 30,000,000.00 元，其中账面余额 30,000,000.00 元， 减值准备 0.00 元。 被投资单位系 1 家全资子公司。基本情况如下表所示: 被投资单位名称 投资日期 股权比例 账面余额（元） 减值准备 账面价值（元） 湖州东茂房地产有限公司 2011.1 100% 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00 我们查阅了上述投资项目的协议、合同、章程、验资报告、企业法人营业执照 等相关公司设立文件，查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决议，了解了 被投资单位的生产经营情况，获取了被投资单位截至 2011 年 3 月 4 日的业经审计 的会计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 (2) 具体评估方法 评估时，由于该公司 2011 年 1 月成立，截至评估基准日尚未开展正常经营， 公司资产主要为 2010 年 12 月通过竞拍取得的待开发土地，取得时间不久，故其资 产及股东权益价值变化不大，故以核实后的账面余额 30,000,000.00 元为评估值。 长期股权投资账面余额 30,000,000.00 元，评估价值为 30,000,000.00 元。 2. 设备类固定资产 (1) 概况 蓬莱置业公司列入评估范围的设备类固定资产共计 10 台（台/辆），合计账面原 值 2,294,056.00 元，账面净值 964,302.03 元，减值准备 0.00 元。 根据蓬莱置业公司提供的《电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，设备 类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示： 编 科目名称 计量 数量 账面价值（元） 号 单位 原值 净值 1 固定资产—车辆 辆 8 2,274,848.00 960.323.11 2 固定资产—电子设备 台 2 19,208.00 3,978.92 3 减值准备 0.00 0.00 蓬莱置业公司对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策： 固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折 旧率如下： 固定资产类别 使用寿命（年) 预计净残值 年折旧率(%) 运输工具 8 原价的 3%或 5% 12.13 或 11.88 电子设备 6 原价的 3%或 5% 16.17 或 15.83 蓬莱置业公司对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评 估基准日，蓬莱置业公司未对机器设备计提固定资产减值准备。 1）主要设备与设备特点 评估人员对蓬莱置业公司的机器设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配 置情况。 蓬莱置业公司列入本次评估范围的设备包括车辆和电子设备，位于办公场地。 2）设备的购置日期、技术状况与维护管理 委估设备主要系国产，其原始制造质量较好。购置时间范围为 2004 年至 2008 年，整体使用年份中等。该公司设备较为简单，未有专人负责设备维修、保养、管 理。 3）设备核实的方法、过程和结果 本公司评估人员首先向蓬莱置业公司财务部门了解与查核设备的账面价值与构 成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，向设备管 理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等。 经核实，发现 8 辆车辆中 2 辆租赁给浙江新帝置业有限公司使用，租期至 2013 年 12 月 31 日止；另 6 辆由关联方湖州东方蓬莱置业有限公司借用。经向相关人员 了解，委估机器设备整体状况较好，能满足工作需要。 4）权属情况 评估人员查阅了设备购置发票、付款凭证、车辆行驶证等资料，对设备的权属 相关资料进行了必要的查验。经核实，没有发现设备类固定资产的权属资料存在瑕 疵情况。 (2) 具体评估方法 根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定采用重置成 本法进行评估，重置成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相 同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将 其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。重置成本法的基本公式 为： 评估价值＝重置价值×综合成新率 另外对二辆出租车辆，评估时考虑了租赁期内约定租金对评估价值的影响。 1) 重置价值的评定 重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利 息以及其他费用中的若干项组成。 A.现行购置价 a.对电脑通过向销售商询价，以当前市场价作为购置价。 b.车辆：通过向销售商询价、上网查询等方式确定现行购置价。 c.由于蓬莱置业公司系房地产开发企业，增值税不能抵扣，故设备现行购置价 中包含增值税。 B.相关费用 本次委估设备中电脑可由供应商负责送货上门和安装，故本次评估时不再考虑 运杂费和安装调试费等相关费用。 车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费，根据车辆具体情况确 定。 C. 重置价值 重置价值＝现行购置价＋相关费用 2）成新率的确定 根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。 A.对电脑，主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定 成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经 济性贬值因素。 年限法计算公式＝尚可使用年限/经济耐用年限×100% B.车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护保养情 况等综合评定。 (3) 评估举例 例、现以丰田轿车（列《车辆评估明细表》第 5 项）为例来说明对车辆的评估： 1）车辆概况 设备名称：丰田轿车 规格型号：GTM7240G 生产厂家：广汽丰田发动机有限公司 启用日期：2007 年 8 月 账面原值：249,441.00 元 账面净值：145,766.98 元 牌照号： 浙 A·058E3 该轿车为广汽丰田发动机有限公司生产的 5 座轿车，其主要性能为： 车身全长(mm) 4825 车身全宽(mm) 1820 车身全高(mm) 1485 轴距(mm) 2775 轮距(前/后) (mm) 1575/1560 最小离地间隙(mm) 155 发动机类型 2AZ-FE 发动机，直列四缸/16 气门-DOHC/VVT-i，多点电子喷射。 排气量(L) 2.362 最大功率(Kw/rpm) 123/6000 最大扭矩(Nm/rpm) 224/4000 变速箱 5 档手自一体 最高电子限速(车速) 202 百公里等速油耗(L/100km) 6.9 2）重置全价的确定 参考相关新车报价网站中近期报价并经相关信息分析，该车现市场售价约为 220,000 元。 相关费用依照有关现行规定取为： 购置附加税为 10%，计费基数为不含税的销售价。 证照杂费费率：3% 则：重置价值 = 220,000.00×（1+1/1.17×10%+3%） = 245,400.00 元（圆整后） 3）成新率的确定 根据国家有关规定并结合该车实际情况，确定该车辆经济使用年限为 10 年，目 前已使用 3.58 年，尚可使用年限初定为 6.42 年。 成新率 K = 尚可使用年限/耐用年限×100% = 6.42/10×100% = 64.2% 考虑实际车况和已行驶里程，综合确定该车辆成新率为 64%。 4）评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 =245,400×64%=157,056（元） (4) 设备类固定资产评估结果 账面原值 2,294,056.00 元 账面净值 964,302.03 元 重置价值 1,850,100.00 元 评估价值 949,364.00 元 评估减值额 14,938.03 元 评估减值率 1.55% 3. 非流动资产评估结果 账面价值 30,964,302.03 元 评估价值 30,949,364.00 元 评估减值 14,938.03 元 减值率 0.05% (三) 流动负债 1. 应付账款 账面价值 379,035.32 元，包括应付的工程维保金等。清查时通过查阅账簿及原 始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对 未收到回函的样本项目，我们采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事 项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核，各款项均需支付，以核实后的账面值 379,035.32 元为评估值。 2. 应付职工薪酬 账面价值 7,229.53 元，系应付的社会保险费。 我们检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被 评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核该项目应需支付，以核实后的账面价值 7,229.53 元为评估值。 3. 应交税费 账面价值 1,605.33 元，包括应交的营业税 1,883.94 元，企业所得税-6,884.04 元，城建税-144.62 元，教育费附加-7,028.19 元，地方教育费附加 13,875.74 元， 水利建设基金-257.50 元，代扣的个人所得税 160.00 元。 被评估单位各项税负政策如下: 营业税按应税收入的 5%计缴，企业所得税按应纳税所得额的 25%计缴,城市维护 建设税按流应缴流转税税额的 7%计缴，印花税按应税收入的 0.05%计缴，水利建设 基金按应税收入的 0.1%计缴，教育费附加按应缴流转税额的 3%计缴，地方教育费 附加按应缴流转税额的 2%计缴。 评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情 况，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核实，发现应交企业所得税、城建税、水利建设基金期末为借方余额，主要 系预缴的原因所致。评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误，各项税费应 需支付或可抵扣，以核实后的账面价值 1,605.33 元为评估值。 4. 其他应付款 账面价值 18,268,424.29 元，包括应付的暂收款、投保保证金、往来款等，其 中关联方往来款系应付湖州东方蓬莱置业有限公司 18,186,673.80 元。清查时通过 查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，审核了债务的 相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核，各款项均需支付，以核实后的账面值 18,268,424.29 元为评估值。 5. 流动负债评估结果 账面价值 18,656,294.47 元 评估价值 18,656,294.47 元 四、评估结论及分析 本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法， 对蓬莱置业公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，采用资产 基础法进行了评估。 (一) 评估结论 在本报告所揭示的假设前提条件基础上，蓬莱置业公司在评估基准日 2011 年 3 月 4 日的资产、负债及股东全部权益的评估结果为： 资产账面价值 98,053,681.60 元，评估价值 98,372,480.42 元，评估增值 318,798.81 元，增值率为 0.33%； 负债账面价值 18,656,294.47 元，评估价值 18,656,294.47 元； 股东全部权益账面价值 79,397,387.13 元，评估价值 79,716,185.95 元，评估 增值 318,798.81 元，增值率为 0.40%。 (二) 评估结果与账面值变动情况及原因分析 1．流动资产评估增值 333,736.84 元，增值率为 0.50%，系其他应收款坏账准 备评估为 0 和开发产品中车位市场价值高于账面价值有一定的开发利润所致。 2．设备类固定资产评估减值 14,938.03 元，减值率为 1.55%，主要系设备现行 重置价格有所降低所致。 中财网
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