[中报]万 科Ａ：2011年半年度报告
万科企业股份有限公司 二〇一一年半年度报告 (截至2011年6月30日止) 公告编号：〈万〉 2011-044 重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、陈茂波独立董事亲 自出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事 代为出席会议并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席会 议并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独立董事代为出席会 议并行使表决权。 公司半年度财务报告未经审计。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告 的真实、完整。 公司基本情况…………………………………………………………………………2 股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………3 董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………5 董事会报告……………………………………………………………….……………6 重要事项…………………………………………………………………………..…..11 财务报告（未经审计）……………………………………………………………....18 一、公司基本情况 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为 “万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 国际互联网网址： www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 3、法定代表人：王石 4、董事会秘书：谭华杰 电子信箱：IR＠vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 5、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英 文媒体 登载半年度报告的国际互联网网址： www.cninfo.com.cn 半年度报告备置地点：公司董事会办公室 6、股票上市地：深圳证券交易所 证券简称及代码：万科 A 000002 万科 B 200002 08万科 G1 112005 08万科 G2 112006 7、主要财务数据和指标 （1）主要财务指标 单位：人民币元 项目 2011年 6月 30日 2010年 12月 31日比年初数增减 总资产 260,960,278,715.02 215,637,551,741.83 21.02% 流动资产 249,770,795,645.37 205,520,732,201.32 21.53% 流动负债 172,594,413,838.17 129,650,791,498.49 33.12% 归属于上市公司股东的所有者权益 46,204,532,889.30 44,232,676,791.11 4.46% 股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 - 归属于上市公司股东的每股净资产 4.20 4.02 4.48% 2 项目 2011年 1-6月 2010年 1-6月比上年同期增减 营业收入 19,988,838,077.14 16,766,330,449.76 19.22% 营业利润 4,417,871,993.33 4,118,305,474.26 7.27% 利润总额 4,451,808,658.22 4,148,140,350.66 7.32% 归属于上市公司股东的净利润 2,977,854,653.10 2,812,498,573.20 5.88% 扣除非经常性损益后归属于上市公司股 东的净利润 2,946,808,141.24 2,653,033,053.51 11.07% 基本每股收益 0.27 0.26 3.85% 稀释每股收益 0.27 0.26 3.85% 净资产收益率（全面摊薄） 6.44% 7.07% -0.63个百分点 净资产收益率（加权平均） 6.53% 7.21% -0.68个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产 收益率 6.47% 6.80% -0.33个百分点 经营活动产生的现金流量净额 3,825,848,847.41 (9,514,421,178.97) 140.21% 每股经营活动产生的现金流量净额 0.35 (0.87) 140.23% （2）非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2011年 1-6月 2010年 1-6月 非流动资产处置损益 (194,909.98) (309,212.10) 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融负债和可 供出售金融资产取得的投资收益 4,509,124.06 93,763,974.16 出售、处理部门或投资单位收益 3,959,531.23 61,724,230.21 除上述各项之外的其他收入/支出 34,131,574.86 30,144,088.50 所得税影响 (8,290,190.75) (20,526,878.26) 少数股东损益影响 (3,068,617.56) (5,330,682.82) 合计 31,046,511.86 159,465,519.69 （3）境内外会计准则差异 单位：人民币元 境内会计准则境外会计准则 归属于上市公司股东的净利润 2,977,854,653.10 2,977,854,653.10 归属于上市公司股东的所有者权益 46,204,532,889.30 46,204,532,889.30 差异说明 无差异 二、股本变动和主要股东持股情况 1、公司股份变动情况表（截至 2011年 6月 30日） 单位：股 股份类别 本次变动前本次变动增减 （+，-） 本次变动后 数量比例数量比例 一、有限售条件股份 1、国家及国有法人持股 2、境内非国有法人持股 3、境内自然人持股 19,364,778 0.18% +2,311,646 21,676,424 0.20% 4、外资持股 有限售条件股份合计 19,364,778 0.18% +2,311,646 21,676,424 0.20% 二、无限售条件股份 1、人民币普通股 9,660,889,972 87.86% -2,311,646 9,658,578,326 87.84% 3 2、境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 0 1,314,955,468 11.96% 无限售条件股份合计 10,975,845,440 99.82% -2,311,646 10,973,533,794 99.80% 三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00% 注：报告期内，公司高级管理人员变动，公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股相应变动。 2、前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截至 2011年 6月 30日） 单位：股 股东总数 1,018,112户（其中 A股 995,866户，B股 22,246户） 前 10名股东持股情况 股东名称 股东 性质 持股 比例 持股总数 持有有限售条 件股份数量 质押或冻结的 股份数量 华润股份有限公司国有法人 14.73% 1,619,094,766 0 0 刘元生其他 1.22% 133,791,208 0 0 博时主题行业股票证券投资基金其他 1.14% 125,043,403 0 0 易方达深证 100交易型开放式指数证券投 资基金 其他 0.98% 107,892,676 0 0 博时价值增长证券投资基金其他 0.91% 100,000,000 0 0 融通深证 100指数证券投资基金其他 0.79% 87,231,358 0 0 UBS AG 其他 0.73% 80,800,552 0 0 全国社保基金一零三组合其他 0.71% 78,040,223 0 0 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 0.63% 69,347,376 0 0 万科企业股份有限公司工会委员会其他 0.61% 67,168,517 0 0 前 10名无限售条件股东持股情况 股东名称持有无限售条件股份数量股份种类 华润股份有限公司 1,619,094,766 人民币普通股（A股） 刘元生 133,791,208人民币普通股（A股） 博时主题行业股票证券投资基金 125,043,403人民币普通股（A股） 易方达深证 100交易型开放式指数证券投 资基金 107,892,676人民币普通股（A股） 博时价值增长证券投资基金 100,000,000人民币普通股（A股） 融通深证 100指数证券投资基金 87,231,358人民币普通股（A股） UBS AG 80,800,552人民币普通股（A股） 全国社保基金一零三组合 78,040,223人民币普通股（A股） TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 69,347,376境内上市外资股（B股） 万科企业股份有限公司工会委员会 67,168,517人民币普通股（A股） 上述股东关联关系或一致行动的说明 “博时主题行业股票证券投资基金 ”、“博时价值增长证券投资基金”、 “全国社保基金一零三组合”同为博时基金管理有限公司管理的基金。除 此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购 管理办法》规定的一致行动人。 3、前十名公司债券持有人持债情况（截至 2011年 6月 30日） （1）前 10名 08万科 G1债券持有人的名单和持有量 序号持有人持债张数 1新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 5,548,262 2中油财务有限责任公司 4,157,662 3中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312 4中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 2,698,727 5中国人寿保险股份有限公司 2,619,042 6太平财产保险有限公司 1,003,216 7中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金 1,000,000 8中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行 994,145 9中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 820,000 10中国财产再保险股份有限公司 776,162 4 注：管理“中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品”的中国人寿财产保险股份有限公司和管理“中国人寿 养老保险股份有限公司－自有资金”的中国人寿养老保险股份有限公司同为中国人寿保险股份有限公司的子公司；中油财 务有限责任公司为委托管理“中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行”的委托人中国石油天然气集团公司 的子公司。除此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动 人。 （2）前 10名 08万科 G2债券持有人的名单和持有量 序号持有人持债张数 1工银瑞信信用添利债券型证券投资基金 2,196,450 2嘉实稳固收益债券型证券投资基金 1,662,209 3富国天丰强化收益债券型证券投资基金 1,230,000 4华夏债券投资基金 1,117,021 5平安信托有限责任公司－招行福瑞一生单一 902,223 6全国社保基金八零一组合 849,388 7工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产 826,141 8平安信托有限责任公司－交行福瑞一生分红 742,569 9中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行 615,886 10华夏经典配置混合型证券投资基金 550,000 注：“工银瑞信信用添利债券型证券投资基金”和“工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产”同为工银瑞信基金管理有 限公司管理；“华夏债券投资基金”和“华夏经典配置混合型证券投资基金”同为华夏基金管理有限公司管理；“平安信 托有限责任公司－招行福瑞一生单一”和“平安信托有限责任公司－交行福瑞一生分红”同为平安信托有限责任公司管 理。除此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 4、控股股东及实际控制人变更情况 公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 三、董事、监事、高级管理人员情况 1、报告期内董事、监事和高级管理人员持股变化情况 单位：股 姓名职务 2010年12月31日 2011年6月30日 王石董事会主席 6,817,201 6,817,201 郁亮董事、总裁 4,106,245 4,106,245 丁福源监事会主席 2,018,408 2,018,408 孙建一董事 692,236 692,236 丁长峰 执行副总裁 1,487,660 1,487,660 解 冻 执行副总裁 1,487,660 1,487,660 张纪文 执行副总裁 1,548,950 1,548,950 莫 军 执行副总裁 1,548,950 1,548,950 肖 莉 董事、执行副总裁 1,446,849 1,446,849 王文金 执行副总裁 1,343,591 1,343,591 杜晶 执行副总裁 735,812 735,812 周卫军 执行副总裁 1,038,065 1,038,065 袁伯银 执行副总裁 207,664 207,664 周清平 监事 20,000 20,000 注：除上述人员外，公司其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。 2、报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况 报告期内，公司 2010年度股东大会选举王石、乔世波、郁亮、孙建一、王印、肖莉、蒋伟为第十六届董 事会董事，选举齐大庆、张利平、陈茂波、华生为第十六届董事会独立董事。 报告期内，徐洪舸、刘爱明辞去公司执行副总裁职务；董事会聘任杜晶、周卫军、袁伯银、毛大庆为公 司执行副总裁。 5 四、董事会报告 1、管理层讨论与分析 经营环境变化与公司的判断 报告期内，市场调整逐渐深入。年初时，因 2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上 升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市（深 圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅 成交面积同比 2010年，一季度增长 15.3%，二季度下降 11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深 圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较 2010年同期下降 3.8%，较 2009年同期下降 54.1%。如果对比同 期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年 2季度，14城市批准预售面积环比 1季度增 长 78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了 16.3%。 受销售放慢和新房入市增加的影响，年初以来，主要城市的新房库存量呈上升趋势。同时，在限购、限 贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征也在发生变化，投资类购房继续受到抑制，高端产品的去化 周期延长，面向首置首改类客户的普通商品房占市场成交的比例继续提升。日益激烈的市场竞争，对企 业的产品定位、性价比、营销策略等各方面的经营能力均提出了更高的要求。 从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增 速变化尚不明显，仍保持在 32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北 京由去年全年的 24.1%下降至今年上半年的 3.7%，上海由去年全年的 35.5%下降至今年上半年的 9.4%。 这与 2008年二季度的情况非常类似（ 2008年二季度房地产开发投资增速，全国为 34％，五个核心城市 为 7％）。市场波动对企业的投资能力和投资意愿产生的影响，可能在后续时间段的统计数据中得到体 现，而投资与开工的放缓可能会影响一年以后的住房供应。 年初以来，央行三次上调人民币存贷款基准利率，上半年全社会融资规模同比减少，银根紧缩的趋势进 一步呈现。根据房地产投资资金来源数据，其中国内贷款部分上半年的同比增速为 6.8%，已经接近 08年 下半年的历史低位。融资渠道的收缩对企业的资金实力和财务稳健性构成了挑战，但另一方面，整体资 金面的收紧也可能会伴随项目发展的机会，在这方面，资金相对充裕的企业将体现优势。 由于企业投资渐趋谨慎，报告期内土地市场有所降温。16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、 东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），上半 年居住用地推地面积同比下降 18.5%，环比 10年下半年下降 50.4%；成交面积同比下降 25.3%，环比下 降 39.0%。虽然流拍的情况并不明显，但底价成交已经成为普遍情况。随着政策效果的进一步体现，土地 市场的调整还将延续，其中房屋市场调整较深的城市，也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投 资的原则下灵活把握。 公司经营和管理情况 公司继续坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，贯彻快速周转策略，以销售速 度作为销售工作的主要控制指标，同时公司在售产品以装修房为主，受到自住客户欢迎，取得了良好的 销售业绩。上半年公司实现销售面积565.5万平方米，销售金额 656.5亿元，同比分别增长 76.7%和78.6%。 2011年上半年，公司销售金额占全国商品房销售额的比例为 2.67%。 由于竣工在全年分布的不均匀，今年竣工集中于第四季度，上半年结算资源较为有限。期内公司实现营 业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，较上年同期分别增长 19.2%和5.9%。公司结算面积和结算收入分别为 138.3万平方米和 191.7亿元，同比分别下降 8.1%和上升16.5%。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预 计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。 同样，由于结算跟不上销售的原因，报告期内公司已销售未结算资源进一步增加。截至报告期末，公司 合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约 1187亿元。 由于公司的产品定位契合当前市场的需求特征，公司继续保持着良好的存货结构，截至报告期末，公司 6 的各类存货中，已完工开发产品（现房）的比例仅2.8%。 期内，公司的房地产业务结算毛利率为32.1%，受结算结构影响，较去年同期的 29.0%有所上升。净利润 率14.9%，较去年同期的 16.8%有所下降。净利润率下降的主要原因是上半年销售规模同比大幅增长，与 销售规模相关的销售费用、管理费用的绝对规模增加。实际上报告期内公司继续加强了费用控制，上半 年管理费用占销售金额的比重为1.33%，比去年同期降低0.21个百分点，销售费用占销售金额的比重为 1.46%，比去年同期降低 0.19个百分点。 年初公司预计现有项目的全年开工面积为1329万平方米，截至6月底，共实现开工面积 759万平方米。由 于目前的产品库存处在健康水平，公司尚未调整全年的计划开工量，但为应对市场环境可能发生的变 化，公司会在继续坚持主流产品定位的基础上，加强对新的市场环境下客户需求变化的研究，灵活调整 产品类型结构，推进装修升级，提高产品性价比。 期内，公司新增加开发项目22个，按万科权益计算的占地面积约 222万平方米（对应规划建筑面积约 423 万平方米），平均楼面地价约2823元/平方米。此外，期内公司还参与城市更新改造类项目4个，根据当前 规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约51万平方米（对应规划建筑面积约 161万平方米），预 计平均楼面综合改造成本和地价约1729元/平方米。截至报告期末，按万科权益计算的规划建筑面积 3585 万平方米。上半年，公司新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，截至目前，公司进入的城市数量已 经达到50个，战略纵深优势得到进一步巩固和强化。下半年公司将密切关注土地市场可能的调整，在谨 慎投资的原则下灵活把握拿地机会。为了更好的推动业务发展，公司将积极开展合作机制创新，通过风 险利益均衡的合作模式，有效的整合社会资源。 年初以来，行业资金面整体收紧。但由于始终坚持稳健经营的方针，公司依然保持了良好的财务状况， 受益于此前的谨慎投资策略以及优于市场整体的销售情况，公司的资金实力进一步增强。期末，公司持 有货币资金 407.8亿元，相比一季度末提高 9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款 230.4亿元。 公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为 36.8%，净负债率 20.8%，继续保持在较低的水平。良 好的财务和资金状况确保了公司的经营的安全稳定性，同时也有利于公司在变动的市场中更好的把握机 遇。为了更好的提升资金利用效率，未来较长一段时期内，公司会将投融资和项目运营工作的结合作为 工作重点，积极拓展融资渠道，合理把握投资节奏，不断优化资金计划管理。 面对施工规模提升给工程质量带来的挑战，公司在规范制度和强化质量文化的同时，尝试与实力雄厚的 施工企业形成战略合作，将规模挑战转化为规模效益。期内，公司与中建四局签订战略合作协议，标志 着公司在发展规模型战略总包上迈出了第一步。 报告期内，公司继续贯彻落实绿色战略，推动住宅节能环保。从今年六月开始，公司所有具备规划条件 的新开工项目，都将参照不低于绿色一星的标准来设计和建造。此外，公司开始筹建北京绿色建筑公 园，并与英国建筑研究院（ BRE）签订合作备忘录在该项目展开合作。该项目全部建成后将成为全球最 大的以绿色建筑为主题的公园，成为国内最先进的绿色建筑理念推广平台，此举有望进一步提升万科产 品在绿色领域的优势。 上半年公司通过了A股股票期权激励计划并开始实施。股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机 制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，进一步完善了公司的治理 结构。 人才是全社会的财富，在人生的不同阶段，经理人也会追求更丰富的体验和多元化的理想。随着行业的 不断发展，职业经理人拥有更多的选择，其流动也日益频繁。上半年公司也有两位执行副总裁离职，自 主创业或另谋发展。这是万科职业经理得到社会认可的表现，但也提醒了公司需要更加关注对人才的竞 争。为了更好的吸纳和保有优秀人才，公司将进一步强化自身在企业文化、制度建设方面的优势，同时 不断探索和完善薪酬、激励机制，增强对优秀人才的吸引力。同时，公司会更注重人才的引进、培养和 管理人员梯队建设，确保经理人的自由选择与公司经营的稳定得以两全其美。 上半年公司连续第八次获得经济观察报社与北京大学管理案例研究中心评选的“中国最受尊敬企业”称 7 号，获得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等评选的“2011中 国房地产百强企业综合实力TOP10”第一名。此外，公司还获得全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威 特评出的2011年中国最佳雇主称号。 期后事项： 公司之全资子公司北京万科企业有限公司与五矿建设有限公司共同设立廊坊万恒盛业房地产开发有限公 司、廊坊旷世基业房地产开发有限公司，开发 2010年通过公开市场获得的香河欢庆城项目。由于当地政 府在有关项目土地出让中存在违规，报告期后，当地政府纠正其错误，决定收回项目用地，并对企业足 额补偿，保护企业合法权益不受损害。该事项不会对公司造成重大影响。 2、报告期内主要经营情况 （1）主营业务的范围及经营情况 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司实现销售面积 565.5万平方米，销售金 额 656.5亿元。 由于房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性，1~6月份公司完成的竣工面积 107万平方米，仅占全年计 划竣工面积 729万平方米的 14.7%。受此影响，上半年公司房地产项目结算面积 138.3万平方米，比去年 同期下降 8.1%；结算收入 191.7亿元，比去年同期上升 16.5%，增长幅度远低于销售增长。预计四季度将 有较多项目竣工结算，全年结算增长将明显高于上半年。 由于第一季度结算资源主要集中在上海、广州、深圳等城市，毛利率达 35.1%，上半年公司房地产业务毛 利率为 32.1%，比上年同期增加 3.2个百分点。 单位：万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1.主营业务 1,968,110.44 18.4% 1,092,028.25 7.5% 31.8% 增加 3.09个百分点 其中：房地产 1,944,298.14 18.2% 1,070,875.46 7.0% 32.1% 增加 3.18个百分点 物业管理 23,812.30 33.6% 21,152.79 36.3% 5.8% 减少 1.38个百分点 2.其他业务 30,773.37 124.0% 7,244.79 -9.0% 69.0% 增加 30.66个百分点 合计 1,998,883.81 19.2% 1,099,273.04 7.4% 32.4% 增加 3.58个百分点 注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。 （2）主要资产负债项目及经营成果指标比较情况 单位：万元 项目 2011年 6月 30日 2010年 12月 31日变动幅度 说明 应收账款 104,488.56 159,402.46 -34.45% 款项及时收回 预付账款 1,922,748.04 1,783,800.35 7.79% 新项目预付地价增加 其他应收款 1,735,254.97 1,493,831.32 16.16% 投入合作项目的发展金增加 预收账款 10,707,355.51 7,440,519.73 43.91% 预售规模增长 其他应付款 2,135,617.71 1,681,402.93 27.01% 合作项目应付款增加 应缴税金 165,566.78 316,547.64 -47.70% 企业所得税等税金进行汇算清缴 一年内到期的非流动负债 2,143,189.37 1,530,569.08 40.03% 上年度长期借款转入 项目 2011年 1-6月 2010年 1-6月变动幅度说明 营业收入 1,998,883.81 1,676,633.04 19.22% 结算项目毛利率增加 营业税金及附加 252,308.95 169,834.12 48.56% 税金汇算清缴增加 所得税费用 119,929.11 98,731.95 21.47% 税金汇算清缴增加 少数股东损益 27,466.29 34,832.23 -21.15% 合作项目结算减少 （3）主要业务分地区情况说明 8 报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下： 结算面积 （平方米） 比例 （%） 结算收入 （万元） 比例 营业收入 （万元） 比例（%） 净利润 （万元） 比例 （%） 深圳区域 441,585.14 32% 718,122.35 37% 742,812.46 38% 130,884.09 41% 上海区域 325,849.41 24% 666,621.34 35% 669,297.85 34% 140,210.27 44% 北京区域 309,341.81 22% 305,799.74 16% 305,799.74 16% 34,347.43 11% 成都区域 305,902.53 22% 226,388.08 12% 226,388.09 12% 13,394.46 4% 合计 1,382,678.89 100% 1,916,931.51 100% 1,944,298.14 100% 318,836.25 100% 注：存在结算的城市，深圳区域包括深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、厦门、福州、海口、长沙；上海区域包括上 海、杭州、苏州、无锡、南京、宁波、南昌；北京区域包括北京、沈阳、大连、长春；成都区域包括成都、武汉、重庆。 3、公司投资情况 （1）募集资金使用情况 2007年公开发行 A股情况 经有关部门核准，本公司于 2007年 8月 22日发布招股说明书，向社会公开发行 A股股票，发行数量 317,158,261股（面值人民币 1元/股），发行价格 31.53元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33元，扣除 发行费用人民币 63,398,268.11元后,募集资金净额人民币 9,936,601,701.22元于 2007年 8月 30日到位，已 由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第 155号验证报告验证在案。 截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下： 单位：万元 募集资金总额 993,660本年度已使用募集资金总额 17,356 已累计使用募集资金总额 978,055 承诺项目 是否变 更项目 拟投入 金额 本期投入 金额 累计投入 金额 投资进 度 产生收益 情况 是否达到 预计效益 可行性是 否发生重 大变化 上海金色雅筑（原中林项目）否 70,000 0 70,000 100% 27,250是否 上海浦东五街坊项目否 120,000 12,544 118,579 98.82% -498 是否 杭州西溪蝶园（原蒋村项目）否 70,000 0 70,000 100% 35,749是否 杭州余杭区良渚项目否 170,000 0 170,000 100% 46,965是否 宁波鄞州区金色水岸项目否 163,660 0 163,660 100% 93,748是否 佛山万科城（原南庄项目）否 90,000 0 90,000 100% 40,024 是否 广州新里程（原科学城 H3项目）否 60,000 0 60,000 100% 15,154是否 广州金域蓝湾（原金沙洲项目）否 80,000 0 80,000 100% 33,307是否 珠海香洲区珠海宾馆项目否 65,000 946 64,950 99.92% 17,990是否 南京白下区安品街项目否 65,000 3,866 50,866 78.26% -是否 南京红郡（原黄家圩项目）否 40,000 0 40,000 100% 4,650否 否 合计 -993,660 17,356 978,055 98.43% 314,339是否 未达到计划进度和预计收益的说明 （分具体项目） 1.南京安品街项目因受政府老城保护的政策影响，影响了项目进度，目前项目报 批报建工作已经完成，项目整体开发计划相应调整； 2.南京红郡项目已于 2010年 基本售罄且交付，累计实现销售净利率 9.95%，盈利水平低于招股意向书预计水 平。募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预计水平，本次募集资金投向项 目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 变更原因及变更程序说明（分具体 项目） 无变更 尚未使用的募集资金用途及去向 截至 2011年 6月 30日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 978,055万 元，占募集资金净额人民币 993,660万元的 98.4%，余额人民币 15,605万元将随 着项目的后续开发全部投入。 （2）非募集资金使用情况 ①主要权益投资情况 1）报告期内，公司发起设立注册资本在人民币 3000万元以上的子公司 14家，详细情况如下： 9 单位：万元 序号 公司 币别 注册资本 (原币 ) 万科实际投资额 (折合人民币) 经营范围 1 南通万科投资有限公司 人民币 5,000.00 5,000.00 房地产开发 2 芜湖万科万嘉房地产有限公司 人民币 3,000.00 3,000.00 房地产开发 3 芜湖万科万东房地产有限公司 人民币 3,000.00 3,000.00 房地产开发 4 温州万科力天置业有限公司 人民币 5,000.00 5,000.00 房地产开发 5 秦皇岛万科房地产开发有限公司 人民币 6,000.00 6,000.00 房地产开发 6 大连万科金域蓝湾开发有限公司 美元 20,000.00 72,000.00 房地产开发 7 沈阳万科东阪置业有限公司 人民币 170,000.00 110,500.00 房地产开发 8 天津万科疆建置业投资有限公司 人民币 10,000.00 5,100.00 房地产开发 9 重庆万旭置业有限公司 人民币 22,500.00 22,500.00 房地产开发 10 江西万科益达置业投资有限公司 人民币 10,000.00 5,000.00 房地产开发 11 长春万科新城房地产开发有限公司 人民币 10,000.00 5,100.00 房地产开发 12 日照万科房地产开发有限公司 人民币 10,000.00 10,000.00 房地产开发 13 浙江浙南万科房地产有限公司 人民币 10,000.00 10,000.00 房地产开发 14 成都万科凯宾土地整理有限公司 美元 13,000.00 17,600.00 土地整理 合计 --279,800.00 - 此外，公司还新设其他子公司 21家，注册资本合计人民币 19,425万元。 2）报告期内，公司收购公司情况如下： A．2011年4月1日，本公司以现金对价人民币 31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司100%的股权； B．2011年5月9日，本集团以现金对价 2,266万美元收购了香港鸿弘投资有限公司 100%的股权； C．2011年3月9日，本公司以现金对价人民币 3,600万元收购了武汉市永利置业有限公司 100%的股权。 期内，公司还收购了其他7家公司，合计支付收购对价 2,469万元。 3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对 12家公司合计增资约 16.32亿元。其中对广州市 万怡房地产有限公司增资 10.4亿元，对北京住总万科房地产开发有限公司增资 2.25亿元，对合肥万科 置业有限公司增资1.8亿元。 ②其他投资情况 报告期内，公司新增项目 22个，按万科权益计算的占地面积约 222万平方米（对应规划建筑面积约 423 万平方米）。项目详细情况如下： 城市 项目名称 位置 权益比 例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 深圳 浪骑项目龙岗区 100% 41,487 22,380 22,380 前期 东莞 朗润园塘厦镇 51% 128,144 256,129 130,626 前期 东莞 松湖中心 1—3号地松山湖园区 34% 95,506 73,872 25,116 前期 东莞 松湖中心 4号地松山湖园区 25% 30,084 30,084 7,521 前期 广州 新光城市花园番禺区 100% 340,002 570,743 570,743 前期 上海 嘉定菊园项目嘉定区 100% 90,013 180,026 180,026 前期 上海 松江乐都路项目松江区 100% 67,932 108,691 108,691 前期 杭州 富阳高尔夫 A地块富阳市 20% 69,941 104,912 20,982 前期 杭州 富阳高尔夫 B地块富阳市 20% 69,989 83,987 16,797 前期 杭州 富阳高尔夫 C地块富阳市 20% 68,244 68,244 13,649 前期 杭州 富阳高尔夫 D地块富阳市 20% 59,933 59,933 11,987 前期 苏州 金色里程项目金阊区 49% 99,093 247,732 121,389 前期 苏州 木渎雀梅浜项目吴中区 55% 144,535 361,338 198,736 前期 芜湖 万科城鸠江区 100% 274,404 493,926 493,926 在建 天津 东海岸滨海新区 51% 255,000 382,500 195,075 前期 10 秦皇岛 假日风景秦皇岛 48% 270,549 642,357 308,331 在建 沈阳 明天广场浑南新区 65% 199,319 597,957 388,672 前期 长春 净月万科城净月开发区 51% 350,965 1,048,330 534,648 前期 青岛 青岛小镇胶南市 34% 938,849 719,522 244,637 前期 太原 金域国际万柏林区 100% 49,407 173,075 173,075 前期 晋中 大学城项目迎泽区 51% 218,143 486,180 247,952 前期 西安 万科城 3号地长安区 60% 113,231 352,803 211,682 前期 合计 3,974,770 7,064,721 4,226,641 — 此外，期内公司还参与城市改造项目 4个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 51万平方米（对应规划建筑面积约 161万平方米）。 城市 项目名称 位置 权益比 例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 深圳 沙井项目 宝安区 55% 77,265 254,930 140,212 在建 太原 紫台 迎泽区 51% 95,687 334,876 170,787 前期 武汉 长征村项目 洪山区 100% 282,235 871,721 871,721 前期 武汉 万科金色城市 B包 洪山区 100% 138,500 426,072 426,072 前期 合计 593,687 1,887,599 1,608,792 — 报告期末至本报告披露日，公司新增加 5个项目，按万科权益计算的占地面积 31.0万平方米（对应规划 建筑面积 61.7万平方米），具体情况如下： 城市 项目名称 位置 权益 比例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 南京浦口沿山大道项目浦口区 100% 62,300 100,000 100,000 前期 长沙高正项目雨花区 60% 40,360 177,043 106,826 前期 莆田 玉湖新城启动区 首期项目 荔城区 100% 148,010 302,290 302,290 前期 大连 西山项目 甘井子区 55% 90,400 113,300 62,315 前期 天津 仕林苑项目 津南区 40% 63,600 114,500 45,800 前期 合计 404,670 807,133 617,231 — 另外，公司新参与城市改造项目 1个，根据当前规划条件，项目按万科权益计算的占地面积 1.5万平方米 （对应规划建筑面积 9.2万平方米），具体情况如下： 城市 项目名称 位置 权益 比例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 成都万科钻石广场成华区 100% 15,404 92,422 92,422 前期 4、报告期实际经营成果与期初计划比较 报告期内，公司实际经营成果与期初计划无重大差异。 五、重要事项 1、公司治理情况说明 作为中国内地首批上市企业之一，万科一直遵循简单、透明、规范、责任的企业价值观，不断探索和完 善公司治理。以良好的公司治理为基础，万科与投资者建立了长期信任与共赢关系。 公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完 11 全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。不存在向华润股份有限公司报送未公开信息 等有违公司治理准则的非规范行为。 公司严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。公司治理实际 情况与中国证监会有关要求不存在差异。 作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，公司积极完善内部控制建设。报告 期内，公司制订了内部控制基本规范实施工作方案，经董事会审议后公布。公司成立了内部控制建设委 员会，将内部控制基本规范的实施工作纳入公司内控管理体系中统筹进行。公司实行“实质内控”的管 理模式，注重切实采取有效行动消除或降低实质性风险，稳步提高整体内控管理水平。公司聘请毕马威 华振会计师事务所作为内部控制审计的会计师事务所。报告期内，公司召开内部控制基本规范实施工作 会议并开展多次内部控制专项培训，提高公司范围内对内部控制工作的深入理解与重视，要求总部各职 能部门及一线公司完成内部控制基本规范的对标工作。公司将现有制度与内部控制基本规范的配套文 件，特别是基本规范的 18项应用指引进行了逐项对照。对于现有制度与基本规范要求有差距的部分，落 实了整改计划。未来公司将按计划推进内部控制基本规范实施工作，提高内部控制建设水平和评价水 平，进一步完善公司治理。 2、公司上年分红派息方案实施情况及中期利润分配事项 2011年3月31日召开的2010年度股东大会通过了公司 2010年度分红派息方案。分红派息方案为：以公司股 权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每 10股派现金人民币 1.0元（含税。扣税后， A股个人股东、 投资基金、非居民企业股东实际每10股派现金人民币 0.9元；B股个人股东、非居民企业股东实际每 10股 派现金人民币0.9元）。 报告期内上述方案已经实施： A股股权登记日为 2011年5月26日，除息日为 2011年5月27日；B股最后交易 日为2011年5月26日，除息日为2011年5月27日，股权登记日为 2011年5月31日。实施方案详见2011年5月20 日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、巨潮网及香港Irasia.com。 2011年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。 3、 A股股票期权激励计划实施情况 （1）A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况 2010年 10月 21日公司第十五届董事会第十二次会议审议通过了《万科企业股份有限公司 A股股票期权 激励计划（草案）》，有关计划报中国证券监督管理委员会备案。经过修改，2011年 3月 18日《A股股 票期权激励计划（草案修订稿）》以通讯表决方式提交董事会审议通过，中国证券监督管理委员会对修 改的计划没有异议。2011年 4月 8日，公司 2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司 A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。A股股票期权激励计划开始实施。 本次 A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在 A股股票期权激励计划的 行权期内以行权价格购买 1股万科 A股股票的权利。当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据 本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起 1年内有关期权均处于等待期，不得行权。之后被授权的 期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的 12 40%、30%和 30%。每个行权期，根据公司和激励对象是否满足行权条件，确定该行权期对应的股票期权 是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票 期权将作废。 期权行权安排如下： 阶段名称时间安排行权比例 第一个行权期自授权日起 12个月后的首个交易日起至授权日起 36个月的最后一个交易日当日止 40% 第二个行权期自授权日起 24个月后的首个交易日起至授权日起 48个月的最后一个交易日当日止 30% 第三个行权期自授权日起 36个月后的首个交易日起至授权日起 60个月的最后一个交易日当日止 30% （2）A股股票期权激励计划期权授予情况 2011年 4月 18日，公司第十六届董事会第二次会议审议通过了《关于 A股股票期权激励计划期权授予相 关事宜的议案》，确认本次 A股股票期权激励计划股票期权的授予条件已经成就，确定期权的授权日为 2011年 4月 25日。公司第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。 2011年 5月 9日本次 A股股票期权激励计划股权期权授予登记完成。公司本次共向 810名激励对象授予 10,843.5万份股票期权。如果有关期权未来全部行权，所能产生的最大股份数相当于公司目前股份总数的 0.9862%。 本次 A股股票期权激励计划股权期权简称为万科 JLC1，期权代码为 037015。 （3）报告期内 A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序 本次 A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为 8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公 积转增股本等事宜时，行权价格要根据 A股股票期权激励计划有关规定进行调整。 2011年 5月 27日公司实施 2010年度分红派息方案，向全体股东每 10股派发现金 1元（含税）。根据 2011年第一次临时股东大会审议通过的《关于授权董事会办理股票期权激励计划相关事宜的议案》，董 事会决议对 A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为：8.79元。 （4）实施 A股股票期权激励计划对本告期期及以后各年度财务状况和经营成果的影响 A股股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更 紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。 A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排按照《企业会计准则第 11号—股份支付》进行会 计处理。在等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础，按照股票 期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积中。在股权期 权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日，根据行权的情 况，结转确认的资本公积。 A股股票期权激励计划采用 Black-Scholes期权定价模型对授权的股票期权在授权日的公允价值进行评 估，根据评估结果，第一个行权期的期权的公允价值为 7918万元，第二个行权期的期权的公允价值为 8894万元，第三个行权期的期权的公允价值为 11097万元。 本报告期，根据直线法，公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本 2608万元计入成本费用，同时公司 13 资本公积增加 2608万元。具体会计处理详见财务报告附注。 详细情况请见公司 2010年 10月 25日、2011年 3月 23日、4月 9日、4月 20日、5月 10日和 5月 21日 在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网发布的公告。 4、重大诉讼、仲裁事项 报告期内公司无重大诉讼及仲裁事项。 5、重大收购及出售资产事项 报告期内公司无重大收购及出售资产事项。 6、其他投资事项 6.1证券投资情况 □适用 √不适用 6.2持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券代 码 证券简称初始投资金额 占该公司股权 比例 期末账面值报告期损益 报告期所有者权益 变动 600751 SST天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 -- 合计 143,600.00 0.04% 143,600.00 -- 注：SST天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。 6.3持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况 无 7、重大关联交易事项 报告期内，公司 2011年第一次临时股东大会授权董事会决定在以下范围与华润集团有限公司及其关联公 司（合称“华润”）展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信 托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本 管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币 44.2亿元（即不超过公司 2010年度经审计净资产的 10%）。授权从股东大会通过有关方案起 1年内有 效。 有关合作事项将充分利用华润在金融方面的优势及平台，有利于公司拓宽融资渠道，增强抗风险能力， 加快发展，提高资产回报水平，实现资源互补、合作共赢。报告期内，具体合作事项还未实施。 8、重大合同及其履行情况 （1）报告期内本公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的重 大事项。 （2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。 （3） 报告期内，公司新增担保明细如下： 序 号 担保人 (万科所占权益比例 ) 担保对象 (万科所占权益比例 )担保金额担保说明担保起止日期 1 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 东莞市新万房地产开发 有限公司(51%) 人民币 2550万元 为 5000万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2011年 1月 12日至 2013年 1月 12日 14 2 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 东莞市新万房地产开发 有限公司(51%) 人民币 5100万元 为 10000万元银行借款提 供公司权益比例的担保 2011年 1月 12日至 2013年 1月 12日 3 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 东莞市新万房地产开发 有限公司(51%) 人民币 10200万元 为 20000万元银行借款提 供公司权益比例的担保 2011年 3月 22日至 2013年 3月 22日 4 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 深圳市海轩投资发展有 限公司(100%) 人民币 13000万元 为 13000万元银行借款提 供担保 2011年 3月 31日至 2011年 12月 6日 5 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 上海万科房地产有限公 司(100%) 人民币 70000万元 为 70000万元融资提供担 保 2011年 3月 24日至 2013年 9月 24日 6 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 上海万科房地产有限公 司(100%) 人民币 70000万元 为 70000万元融资提供担 保 2011年 4月 2日至 2013年 10月 2日 7 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 无锡鼎安房地产有限公 司(100%) 人民币 100000万 元 为 100000万元融资提供担 保 2011年 4月 11日至 2013年 4月 11日 8 深圳市万科房地产有限 公司(100%),上海万科房 地产有限公司(100%) 武汉市万科房地产有限 公司(100%) 人民币 150000万 元 为 150000万元融资提供担 保 2011年 4月 29日至 2013年 4月 29日 9 东莞市万科房地产有限 公司(100%) 东莞市长安万科房地产 有限公司(100%) 人民币 30000万元 为 30000万元融资提供担 保 2011年 5月 11日至 2013年 5月 10日 10 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 宁波万科房地产开发有 限公司(100%) 人民币 60000万元 为 60000万元融资提供担 保 2011年 5月 12日至 2012年 11月 12日 11长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产 开发有限公司(50%) 人民币 7500万元 为 15000万元银行借款提 供公司权益比例的担保 2011年 6月 3日至 2014年 6月 3日 12 北京万科企业有限公司 (100%) 北京住总万科房地产开 发有限公司(50%) 人民币 50000万元 为 100000万元融资提供公 司权益比例的担保 2011年 5月 20日至 2013年 5月 19日 13 南京万科置业有限公司 (100%) 南京万晖置业有限公司 (100%) 人民币 5000万元为 5000万元借款提供担保 2011年 5月 26日至 2011年 7月 25日 14 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 杭州良渚文化村开发有 限公司(100%) 人民币 120000万 元 为 120000万元融资提供担 保 2011年 6月 14日至 2013年 6月 14日 报告期内，公司及公司控股子公司新增担保 69.34亿元，解除担保 0亿元。截止报告期末，公司担保余额 101.47亿元，占公司 2010年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为 22.94%。其中，公司及控股 子公司为其他控股子公司提供担保余额 90.31亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余 额为 11.16亿元。公司及公司控股子公司无对外担保。 公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。 9、独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见 公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。 报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关于规 范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要， 担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。 10、承诺事项 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于 2001年向本公司郑重承 诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业 竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承 诺。 11、接待投资者情况 15 类别时间地点方式接待对象 谈论的内容及提供的 资料 德意志银行活动 2011.1 北京见面会券商、基金等各类投资者（一）谈论的主要内 容： 1）公司日常经营情 况； 2）公司发展战略； 3）公司对行业变化 的看法。 （二）提供的主要资 料： 公司定期报告等公开 资料。 瑞银证券活动 2011.1上海见面会券商、基金等各类投资者 年度业绩推介会 2011.3 香港、深圳（上 海、北京） 见面会券商、基金、个人等各类投资者 里昂证券活动 2011.3香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2011.3香港见面会券商、基金等各类投资者 BNP活动 2011.3 香港见面会券商、基金等各类投资者 齐鲁证券活动 2011.3深圳见面会券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2011.3 香港见面会券商、基金等各类投资者 安信证券活动 2011.4 北京见面会券商、基金等各类投资者 麦格理活动 2011.5 香港见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2011.5 北京见面会券商、基金等各类投资者 摩根斯坦利活动 2011.5 香港见面会券商、基金等各类投资者 高华证券活动 2011.5 深圳见面会券商、基金等各类投资者 未来资产证券活动 2011.5 香港见面会券商、基金等各类投资者 摩根大通活动 2011.6 北京见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2011.6 香港见面会券商、基金等各类投资者 国信证券活动 2011.6 上海见面会券商、基金等各类投资者 华泰联合证券活动 2011.6 上海见面会券商、基金等各类投资者 野村证券活动 2011.6 新加坡见面会券商、基金等各类投资者 国金证券活动 2011.6 三亚见面会券商、基金等各类投资者 平安证券活动 2011.6 深圳见面会券商、基金等各类投资者 瑞士信贷活动 2011.6 重庆见面会券商、基金等各类投资者 瑞银证券活动 2011.6 青岛见面会券商、基金等各类投资者 安信证券活动 2011.6 上海见面会券商、基金等各类投资者 注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 接待券商 报告期 内 深圳、广州、东 莞、佛山、珠 海、厦门、福 州、三亚、长 沙、上海、南 京、无锡、杭 州、宁波、合 肥、南昌、北 京、天津、沈 阳、大连、鞍 山、青岛、烟 台、武汉、成 都、重庆、西 安、昆明、贵阳 等地 小组或 一对一 申银万国、里昂证券、东方证券、国信证券、 野村证券、中信证券、德意志银行、花旗、瑞 银证券、高盛、瑞信证券、广发证券、华泰联 合证券、摩根大通、长江证券、海通证券、元 大证券、安信证券、美林证券、高盛高华、长 城证券、三菱日联摩根士丹利证券股份有限公 司、日信证券、中银国际、光大证券、中投证 券、国金证券、齐鲁证券、三星证券、东兴证 券、摩根斯坦利、中金、汇丰银行、大和证 券、麦格理、苏格兰皇家银行、国泰君安、元 富证券、凯基证券、民生证券、建银国际证 券、 BNP、 Jefferies、 Barclays Capital、 Religare Capital Markets、 ISI Group、 DBS Vickers、Korea Investment & Securities、Keefe, Bruyette & Woods等 接待基金、其他投 资机构及个人投资 者 报告期 内 深圳、广州、东 莞、佛山、珠 海、厦门、福 州、三亚、长 沙、上海、南 京、无锡、杭 州、宁波、合 肥、南昌、北 京、天津、沈 阳、大连、鞍 山、青岛、烟 台、武汉、成 都、重庆、西 安、昆明、贵阳 等地 小组或 一对一 银华基金、汇添富基金、华夏基金、东方基 金、太平洋资产、建信基金、国泰基金、中邮 基金、交银施罗德基金、长盛基金、融通基 金、富国基金、威灵顿资产管理公司、鼎晖投 资、上投摩根基金、宝盈基金、东方证券资 产、加拿大鲍尔公司、南方基金、泰康人寿、 海富通基金、工银瑞信基金、大成基金、华安 基金、广发基金、博时基金、嘉实基金、世腾 投资有限公司、首域投资、富兰克林坦伯顿基 金集团、Nissay资产管理公司、太平资产、中 银基金、泰达荷银基金、中国人寿、华宝兴业 基金、顶石资产、高盛亚洲有限公司、亚洲投 资协会、景顺长城、Baring Asset Management、First Beijing Company、 LionRock Capital、Capital Research、Brevan Howard、Prudential、Adage Capital、 Millennium Management LLC、SAC、Apollo、 GIC、DNB Asset、Pangu Capital Ltd、Sekker and Advisors、Trivest Advisors、Value Investors 16 Management、Clairvoyance Capital、Alliance Berstein、GMO、Janus、Bernstein、Invesco、 GENESIS、Prime Capital Management、Pacific Eagle Asset Mgmt、Chilton Investment、Blue Pool Capital、Mitsubishi UFJ、Value Partners、 TIAA-CREF、Och-Ziff、Union Investment、 Sumitomo Trust & Banking (Tokyo)、Henderson Investment、AMP Capital、JF AM、Point State、Highbridge Capital、Broad Peak、Tiger Asia、Daiwa SB Investments、Capital World、 Fidelity Investment、Heitman、Citic Securities、Taurus、Ginger Capital、Urdang、 Zeal Asset Mgmt、UBS Asset Management、 PGGM、GE Capital、GE Asset Management、 Blackrock、Pelargos Capital B.V、Eton Park、 Capital Research Global、Hyundai Asset Management、Samsung Investment Trust Management、Samsung Life Insurance、Taurus Investment Management、Woori Asset Management、GS Asset Co.、KTB Asset Management、PCA Investment Korea、 Shinyoung Asset Management、Tube Asset Investment Advisory、Cosmo Investment Management、Sky Investment Advisors、Consus Asset Management、ING Investment Management Korea、LIG Insurance Co.、Mirae Asset Life Insurance、Causeway Capital、 RREEF、Everest Capital Limited、Lombard Odier Darier Hentsch & Cie、Yuanta Securities Investment Trust Co Ltd、Absolute Partners Management Limited、Harvest Global Investments Limited、Amundi Hong Kong Limited、TB Alternative Assets Ltd、Hang Seng Investment Management Limited、Pinpoint Asset Management Company Ltd、Susquehanna Ireland Limited、Pharo Management (UK) LLP、China Life Trustees Limited、Shin Kong Investment Trust Co Ltd、Nomura Asset Management Hong Kong Ltd、Pictet Asset Management Limited、NeubergerBerman、 CBRE Richard Ellis、Templeton Emerging Markets、Aizawa、Banco BBM、Moon Capital、Aeris International、J Capital Research、Lansdowne Partners Limited、 UOB、LaSalle、Basic AM、Capital Dynamics、Blue Ridge Asset Management、 Caxton Investment Co、Pyramis Asset Management、Armature Capital、Barclays Capital、Thornburg Investment Management、 TT International、Perennial Investment Partners Limited、Dai-ichi Life Group (Janpan) 、Omnix Capital Limited、Templeton Investment Counsel、Morgan Stanley Investment Management、Paradice Investment Australia、 Mastholm AM等 12、公司债券相关事项 报告期内，公司的资信状况良好。期内中诚信证券评估有限公司对本公司发行的公司债券“ 08万科G1” （债券交易代码： 112005）和“08万科G2”（债券交易代码： 112006）进行了跟踪评级，评估维持有担 保债券“ 08万科G1”公司债券信用等级为 AAA，上调无担保债券“ 08万科G2”信用等级为 AAA。提高公 司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。 13、衍生品投资情况 17 报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不 限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 风险等） 为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利 率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利 息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向 合约对手方支付利息。IRS在外币借款的期限和金额范围内，通 过锁定远期利率，控制利率变动风险。 已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 关假设与参数的设定 IRS价值变动对公司本报告期损益影响为人民币 3,627,849.49 元，IRS价值根据 2011年 6月 30日评估的公允价值确定。 报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一 报告期相比是否发生重大变化的说明 无 独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 制情况的专项意见 公司独立董事认为通过 IRS等金融工具避免了外币借款由于利率 浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 报告期末衍生品投资的持仓情况 （单位：人民币万元） 合约种类期初合约金额期末合约金额报告期损益情况 期末合约占公司报告期 末净资产比例 利率互换合约（IRS） 124,910.94 88,984.50 362.78 1.54% 合计 124,910.94 88,984.50 362.78 1.54% 六、财务报告（未经审计） 18 万科企业股份有限公司 自 2011年 1月 1日 至 2011年 6月 30日止 6个月期间财务报告 19 (二) 财务报表 合并资产负债表 2011年 06月 30日 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 资产 附注 七 2011年 06月 30日 2010年 12月 31日负债及所有者权益 附注 七 2011年 06月 30日 2010年 12月 31日 流动资产 : 流动负债 : 货币资金 1 40,779,468,533.59 37,816,932,911.84短期借款 17 1,607,200,000.00 1,478,000,000.00 应收账款 2 1,044,885,560.60 1,594,024,561.07交易性金融负债 18 10,545,369.37 15,054,493.43 预付款项 3 19,227,480,406.42 17,838,003,464.71应付账款 19 18,435,021,487.32 16,923,777,818.98 其他应收款 4 17,352,549,702.57 14,938,313,217.77预收款项 20 107,073,555,082.71 74,405,197,318.78 存货 5 171,366,411,442.19 133,333,458,045.93应付职工薪酬 21 660,139,372.90 1,415,758,826.87 流动资产合计 249,770,795,645.37 205,520,732,201.32应交税费 22 1,655,667,831.29 3,165,476,401.56 非流动资产：其他应付款 24 21,356,177,147.93 16,814,029,349.10 可供出售金融资产 6 404,763,600.00 404,763,600.00应付利息 23 364,213,833.55 127,806,502.79 长期股权投资 7、8 5,104,763,088.52 4,493,751,631.16 一年内到期长期负 债 26 21,431,893,713.10 15,305,690,786.98 投资性房地产 9 190,561,409.93 129,176,195.26流动负债合计 172,594,413,838.17 129,650,791,498.49 固定资产 10 1,230,034,561.27 1,219,581,927.47非流动负债： 在建工程 11 898,256,795.80 764,282,140.58长期借款 27 23,937,768,250.26 24,790,499,290.50 无形资产 12 330,947,628.92 373,951,887.29应付债券 28 5,835,532,700.74 5,821,144,507.03 长期待摊费用 13 39,057,086.90 32,161,415.85预计负债 25 45,437,745.61 41,107,323.15 递延所得税资产 14 1,935,106,183.80 1,643,158,028.39其他非流动负债 29 10,554,510.10 8,816,121.26 其他非流动性资产 15 1,055,992,714.51 1,055,992,714.51递延所得税负债 14 729,089,043.23 738,993,358.99 非流动资产合计 11,189,483,069.65 10,116,819,540.51非流动负债合计 30,558,382,249.94 31,400,560,600.93 负债合计 203,152,796,088.11 161,051,352,099.42 股东权益： 股本 30 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 资本公积 31 8,794,420,314.52 8,789,344,008.84 盈余公积 32 10,587,706,328.79 10,587,706,328.79 未分配利润 15,348,617,941.35 13,470,284,310.05 外币报表折算差额 478,578,086.64 390,131,925.43 归属于母公司所者 权益合计 46,204,532,889.30 44,232,676,791.11 少数股东权益 33 11,602,949,737.61 10,353,522,851.30 所有者权益合计 57,807,482,626.91 54,586,199,642.41 资产总计 260,960,278,715.02 215,637,551,741.83 负债及所有者权益 总计 260,960,278,715.02 215,637,551,741.83 此财务报表已于 2011年 8月 5日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 第 20页 母公司资产负债表 2011年 06月 30日 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位:元币种: 人民币 资产 附 注 十 四 2011年 06月 30日 2010年 12月 31日 负债及 股东权益 附 注 十 四 2011年 06月 30日 2010年 12月 31日 流动资产 : 流动负债 : 货币资金 1 16,317,535,629.62 15,039,402,972.11短期借款 5 1,459,200,000.00 1,300,000,000.00 预付款项 6,949,161.90 33,950,994.36应付职工薪酬 6 413,617,401.82 523,788,214.05 其他应收款 2 62,105,607,029.68 56,492,740,965.82应交税费 7 5,230,229.25 28,910,023.67 流动资产合计 78,430,091,821.20 71,566,094,932.29应付利息 8 332,935,561.62 118,577,777.78 非流动资产 : 其他应付款 9 19,789,054,938.37 13,100,244,296.35 长期股权投资 3、4 13,303,371,091.66 12,846,703,093.04 一年内到期的非 流动负债 10 19,105,830,000.00 13,910,000,000.00 投资性房地产 5,281,778.62 5,513,411.32流动负债合计 41,105,868,131.06 28,981,520,311.85 固定资产 46,514,518.52 49,672,041.37非流动负债： 非流动资产合计 13,355,167,388.80 12,901,888,545.73长期借款 11 9,592,971,666.67 17,756,770,000.00 应付债券 12 5,835,532,700.74 5,821,144,507.03 非流动负债合计 15,428,504,367.41 23,577,914,507.03 负债合计 56,534,372,498.47 52,559,434,818.88 股东权益： 股本 13 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 资本公积 14 9,104,475,213.03 9,078,393,628.17 盈余公积 15 10,587,706,328.79 10,587,706,328.79 未分配利润 4,563,494,951.71 1,247,238,484.18 股东权益合计 35,250,886,711.53 31,908,548,659.14 资产总计 91,785,259,210.00 84,467,983,478.02 负债及股东权益 总计 91,785,259,210.00 84,467,983,478.02 此财务报表已于 2011年 8月 5日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 第 21页 合并利润表 2011年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位:元币种: 人民币 项目附注七 2011年 1-6月 2010年 1-6月 一、营业总收入 34 19,988,838,077.14 16,766,330,449.76 二、营业总成本 15,602,924,379.16 13,136,949,443.01 其中: 营业成本 34 10,992,730,405.83 10,239,748,864.29 营业税金及附加 35 2,523,089,527.29 1,698,341,175.00 销售费用 36 956,748,185.17 606,401,577.33 管理费用 37 870,243,389.76 563,265,786.80 财务费用 38 191,674,254.48 261,326,497.46 资产减值损失 39 68,438,616.63 (232,134,457.87) 加: 公允价值变动 (损失) / 收益 40 3,627,849.49 (5,810,671.18) 投资收益 41 28,330,445.86 494,735,138.69 其中: 对联营企业和合营企业的投资收益 41 7,773,408.66 94,439,939.81 三、营业利润 4,417,871,993.33 4,118,305,474.26 加: 营业外收入 42 42,370,359.38 42,932,950.60 减: 营业外支出 43 8,433,694.49 13,098,074.20 其中: 非流动资产处置损失 475,164.03 871,183.35 四、利润总额 4,451,808,658.22 4,148,140,350.66 减: 所得税费用 44 1,199,291,123.90 987,319,461.74 五、净利润 3,252,517,534.32 3,160,820,888.92 归属于母公司所有者的净利润 2,977,854,653.10 2,812,498,573.20 少数股东损益 274,662,881.22 348,322,315.72 六、每股收益 (一) 基本每股收益 47 0.27 0.26 (二) 稀释每股收益 47 0.27 0.26 七、其他综合收益 48 88,446,161.21 (46,201,752.16) 八、综合收益总额 3,340,963,695.53 3,114,619,136.76 归属于母公司所有者的综合收益总额 3,066,300,814.31 2,766,296,821.04 归属于少数股东的综合收益总额 274,662,881.22 348,322,315.72 此财务报表已于 2011年 8月 5日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 第 22页 母公司利润表 2011年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 项目附注十四 2011年 1-6月 2010年 1-6月 一、营业总收入 16 72,704,671.36 27,384,850.50 二、营业总成本 18,577,574.72 (13,791,115.34) 减：营业成本 16 2,250,377.38 1,616,422.76 营业税金及附加 17 3,833,176.93 991,852.59 管理费用 190,254,330.11 178,234,146.68 财务费用 18 (173,022,884.03) (189,482,703.01) 资产减值损失 (4,737,425.67) (5,150,834.36) 加：投资收益 19 4,358,298,076.84 2,832,579,080.76 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 19 14,893,340.30 14,578,521.32 三、营业利润 4,412,425,173.48 2,873,755,046.60 加：营业外收入 3,470,874.66 87,865.08 减：营业外支出 118,558.81 106,850.06 其中：非流动资产处置损失 118,558.81 38,060.06 四、利润总额 4,415,777,489.33 2,873,736,061.62 减：所得税费用 -- 五、净利润 4,415,777,489.33 2,873,736,061.62 六、其他综合收益 -(45,006,412.12) 七、综合收益总额 4,415,777,489.33 2,828,729,649.50 此财务报表已于 2011年 8月 5日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 第 23页 合并现金流量表 2011年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 项目附注七 2011年 1-6月 2010年 1-6月 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 50,406,825,399.97 28,870,516,220.91 收到其他与经营活动有关的现金 45 7,004,980,023.24 2,659,393,935.00 经营活动现金流入小计 57,411,805,423.21 31,529,910,155.91 购买商品、接受劳务支付的现金 38,777,093,351.14 29,123,479,748.33 支付给职工以及为职工支付的现金 1,461,654,239.61 1,025,738,335.11 支付的各项税费 9,510,508,795.31 4,385,820,678.79 支付其他与经营活动有关的现金 45 3,836,700,189.74 6,509,292,572.65 经营活动现金流出小计 53,585,956,575.80 41,044,331,334.88 经营活动产生的现金流量净额 46 3,825,848,847.41 (9,514,421,178.97) 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 76,700,000.00 138,303,745.52 取得投资收益收到的现金 15,216,214.68 439,521,967.29 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金 净额 328,599.00 438,616.22 处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 -20,112,929.25 收到其他与投资活动有关的现金 45 407,324,442.16 131,453,581.47 投资活动现金流入小计 499,569,255.84 729,830,839.75 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现 金 124,039,945.57 40,828,008.14 投资支付的现金 398,260,499.65 1,453,342,440.83 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,042,726,071.52 (188,165,014.23) 支付的其他与投资活动有关的现金 45 42,569,162.71 - 投资活动现金流出小计 3,607,595,679.45 1,306,005,434.74 投资活动产生的现金流量净额 (3,108,026,423.61) (576,174,594.99) 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 1,804,652,556.34 1,134,963,386.74 其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金 1,804,652,556.34 1,134,963,386.74 取得借款收到的现金 14,003,077,865.40 11,911,335,211.03 筹资活动现金流入小计 15,807,730,421.74 13,046,298,597.77 偿还债务支付的现金 8,497,000,000.00 5,067,889,565.37 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 3,068,131,022.77 1,886,222,183.24 其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润 214,960,543.99 68,928,291.51 筹资活动现金流出小计 11,565,131,022.77 6,954,111,748.61 筹资活动产生的现金流量净额 4,242,599,398.97 6,092,186,849.16 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (10,587,288.31) (4,982,696.56) 五、现金及现金等价物净增加额 46 4,949,834,534.46 (4,003,391,621.36) 加: 期初现金及现金等价物余额 46 35,096,935,415.75 22,002,774,937.38 六、期末现金及现金等价物余额 46 40,046,769,950.21 17,999,383,316.02 此财务报表已于 2011年 8月 5日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 第 24页 母公司现金流量表 2011年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位：元币种：人民币 项目附注十四 2011年 1-6月 2010年 1-6月 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 -- 收到其他与经营活动有关的现金 30,457,670,545.82 15,381,549,418.97 经营活动现金流入小计 30,457,670,545.82 15,381,549,418.97 购买商品、接受劳务支付的现金 -- 支付给职工以及为职工支付的现金 217,616,575.64 166,008,246.35 支付的各项税费 2,744,246.92 17,071,202.58 支付其他与经营活动有关的现金 26,961,696,656.35 23,162,865,548.29 经营活动现金流出小计 27,182,057,478.91 23,345,944,997.22 经营活动产生的现金流量净额 20 3,275,613,066.91 (7,964,395,578.25) 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 -64,640,486.91 取得投资收益收到的现金 3,292,593,144.85 939,188,054.21 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的 现金净额 -1,700.00 收到其他与投资活动有关的现金 117,474,306.95 100,726,270.22 投资活动现金流入小计 3,410,067,451.80 1,104,556,511.34 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付 的现金 938,544.29 1,800,869.24 投资支付的现金 487,304,256.30 1,135,231,634.80 投资活动现金流出小计 488,242,800.59 1,137,032,504.04 投资活动产生的现金流量净额 2,921,824,651.21 (32,475,992.70) 三、筹资活动产生的现金流量 取得借款收到的现金 5,253,000,000.00 8,656,940,000.00 筹资活动现金流入小计 5,253,000,000.00 8,656,940,000.00 偿还债务支付的现金 7,751,000,000.00 3,630,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,421,321,376.92 1,723,655,095.02 筹资活动现金流出小计 10,172,321,376.92 5,353,655,095.02（未完）  |