[年报]保利地产：2011年年度报告
保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 保利房地产（集团）股份有限公司 600048 2011 年年度报告 二零一二年四月 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 目录 一、重要提示 ......................................................................... 3 二、公司基本情况简介 ................................................................. 3 三、会计数据和业务数据摘要 ........................................................... 4 四、股本变动及股东情况 ............................................................... 5 五、董事、监事和高级管理人员 ......................................................... 9 六、公司治理结构 .................................................................... 12 七、股东大会情况简介 ................................................................ 15 八、董事会报告 ...................................................................... 15 九、监事会报告 ...................................................................... 32 十、重要事项 ........................................................................ 32 十一、财务报告 ...................................................................... 39 十二、备查文件目录 .................................................................. 39 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 3 一、重要提示 (一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。 (二)如有董事未亲自出席董事会，应当单独列示其姓名 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席董事的说明 被委托人姓名 张振高 董事 工作原因 彭碧宏 王小朝 董事 工作原因 彭碧宏 (三) 大信会计师事务有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 (四) 公司负责人姓名 宋广菊 主管会计工作负责人姓名 朱铭新 会计机构负责人姓名 张曦 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报 告的真实、完整。 (五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 (六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 二、公司基本情况简介 (一) 公司信息 公司的法定中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司 公司的法定中文名称缩写 保利地产 公司的法定英文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的法定英文名称缩写 PRE 公司法定代表人 宋广菊 (二) 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 岳勇坚 黄海 联系地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 30 层董事会办公室 电话 020-89898833 传真 020-89898666-8831 电子信箱 stock@polycn.com (三) 基本情况简介 注册地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 29-33 层 注册地址的邮政编码 510308 办公地址 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场北塔 29-33 层 办公地址的邮政编码 510308 公司国际互联网网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com 电子信箱 stock@polycn.com (四) 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 4 (五) 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 保利地产 600048 (六) 其他有关资料 公司首次注册登记日期 1992 年 9 月 14 日 公司首次注册登记地点 广州市工商行政管理局 公司变更注册登记日期 2011 年 6 月 17 日 公司变更注册登记地点 广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 29-33 层 企业法人营业执照注册号 440101000010262 税务登记号码 440102741884392 最近变更 组织机构代码 74188439-2 公司聘请的会计师事务所名称 大信会计师事务有限公司 公司聘请的会计师事务所办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 1505 三、会计数据和业务数据摘要 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 项目 金额 营业利润 9,964,091,046.45 利润总额 10,074,092,101.61 归属于上市公司股东的净利润 6,530,945,957.44 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 6,461,614,007.44 经营活动产生的现金流量净额 -7,921,907,455.97 (二) 非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额 非流动资产处置损益 -4,533,692.77 1,507,479.28 -35,413.46 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 1,561,662.48 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 1,008,158.76 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 112,973,085.45 -19,789,254.06 158,780,430.91 少数股东权益影响额 -9,508,870.19 8,330,252.14 -19,473,912.18 所得税影响额 -31,160,234.97 1,866,344.22 -35,069,816.01 合计 69,331,950.00 -8,085,178.42 105,209,448.02 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 5 (三) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2011 年 2010 年 本年比 上年增 减（%） 2009 年 营业总收入 47,036,222,186.18 35,894,117,625.86 31.04 22,986,607,600.50 营业利润 9,964,091,046.45 7,424,461,491.66 34.21 5,220,302,444.90 利润总额 10,074,092,101.61 7,404,574,649.86 36.05 5,379,047,462.35 归属于上市公司股东的净利润 6,530,945,957.44 4,919,983,998.37 32.74 3,519,226,528.73 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润 6,461,614,007.44 4,928,069,176.79 31.12 3,414,017,080.71 经营活动产生的现金流量净额 -7,921,907,455.97 -22,369,895,862.26 不适用 -1,144,791,232.46 2011 年末 2010 年末 本年末 比上年 末增减 （%） 2009 年末 资产总额 195,014,565,272.62 152,327,972,577.53 28.02 89,830,723,861.34 负债总额 152,950,155,487.36 120,307,641,793.60 27.13 62,869,175,061.39 归属于上市公司股东的所有 者权益 35,257,660,615.91 29,709,290,130.47 18.68 25,088,237,101.19 总股本（股） 5,948,328,659.00 4,575,637,430.00 30.00 3,519,721,100.00 主要财务指标 2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年 基本每股收益（元／股） 1.10 0.83 32.53 0.63 稀释每股收益（元／股） 1.10 0.83 32.53 0.63 用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 1.09 0.83 31.33 0.61 加权平均净资产收益率（%） 20.20 18.02 增加 2.18 个百分点 18.64 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 19.99 18.05 增加 1.94 个百分点 18.08 每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -1.33 -4.89 不适用 -0.33 2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%） 2009 年末 归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 5.93 6.49 -8.63 7.13 资产负债率（%） 78.43 78.98 减少 0.55 个百分点 69.99 四、股本变动及股东情况 （一）股本变动情况 1、股份变动情况表 单位：股 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 6 （1）股份变动的批准情况 2011年3月22日，2010年度资本公积金每10股转增3股的方案经公司2010年度股东大会批准。 （2）股份变动的过户情况 公司2010年度资本公积金转增股份已于2011年5月17日由中国证券登记结算公司上海分公司通过 计算机网络，根据股权登记日登记在册的股东持股数，按照每10股转增3股的转增比例直接记入公司股 东账户。 2、限售股份变动情况 单位：股 股东名称 年初 限售股数 本年解除 限售股数 本年增加 限售股数 年末 限售股数 限售原因 解除限售日期 中国保利集团公司 80,845,765 0 24,253,730 105,099,495 2009 年非公开发 行限售 36 个月 2012 年 7 月 14 日 合计 80,845,765 0 24,253,730 105,099,495 / / 3、证券发行与上市情况 （1）前三年历次证券发行情况 单位：股 币种:人民币 股票及其衍生证券的种类 发行日期 发行价 格（元） 发行数量 上市日期 获准上市 交易数量 股票类 非公开发行人民币普通股 A 股 2009 年 7 月 6 日 24.12 331,674,958 2009 年 7 月 14 日 331,674,958 可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类 公司债券“08 保利债” 2008年7月11日 4,300,000,000 2008 年 7 月 21 日 4,300,000,000 （2）公司股份总数及结构的变动情况 ①2011年3月22日，公司2010年度股东大会审议通过《关于2010年度利润分配及资本公积金转增股 本方案的议案》，以2010年12月31日的总股本4,575,637,430股为基数，向全体股东实施每10股转增3 股，实施后股本增至5,948,328,659股。本方案实施未造成公司资产负债结构的变动。 ②截至 2011 年 12 月 31 日，公司总股本为 5,948,328,659 股，有限售条件流通股为 105,099,495 股，占总股本的 1.77%，无限售条件流通股为 5,843,229,164 股，占总股本的 98.23%。 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 数量 比例 (%) 公积金转股 小计 数量 比例 (%) 一、有限售条件股份 80,845,765 1.77 24,253,730 24,253,730 105,099,495 1.77 1、国家持股 2、国有法人持股 80,845,765 1.77 24,253,730 24,253,730 105,099,495 1.77 3、其他内资持股 其中：境内非国有法人持股 境内自然人持股 ４、外资持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 二、无限售条件流通股份 4,494,791,665 98.23 1,348,437,499 1,348,437,499 5,843,229,164 98.23 1、人民币普通股 4,494,791,665 98.23 1,348,437,499 1,348,437,499 5,843,229,164 98.23 2、境内上市的外资股 3、境外上市的外资股 4、其他 三、股份总数 4,575,637,430 100.00 1,372,691,229 1,372,691,229 5,948,328,659 100.00 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 7 （3）现存的内部职工股情况 本报告期末公司无内部职工股。 (二)股东情况和实际控制人情况 1、股东数量和持股情况 单位:股 前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 单位:股 有限售条件股份可上市交易情况 序 号 有限售条件 股东名称 持有的有限售 条件股份数量 可上市交易时间 新增可上市交易 股份数量 限售条件 1 中国保利集团公司 105,099,495 2012 年 7 月 14 日 105,099,495 2009 年非公开发 行限售 36 个月 2011 年末股东总数 129,832 户 本年度报告公布日前一个月 末股东总数 121,964 户 前十名股东持股情况 股东名称(全称) 股东性质 比例 (%) 持股总数 持有有限售条 件股份数量 质押或冻结的股 份数量 保利南方集团有限公司 国有法人 42.14 2,506,597,041 0 0 广东华美国际投资集团有限公司 境内非国有法人 2.24 133,046,000 0 质押 51,190,100 全国社会保障基金理事会转持二户 国有法人 2.22 131,820,000 0 0 中国保利集团公司 国有法人 1.95 115,859,735 105,099,495 0 博时价值增长证券投资基金 其他 1.34 80,000,000 0 0 中国人寿保险股份有限公司－分红 －个人分红－005L－FH002 沪 其他 1.28 75,882,092 0 0 国信证券股份有限公司 其他 1.14 67,600,000 0 0 百年化妆护理品有限公司 境内非国有法人 0.89 53,232,399 0 0 张克强 境内自然人 0.83 49,515,141 0 0 朱前记 境内自然人 0.80 47,878,656 0 0 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 期末持有无限售条件 股份的数量 股份种类 保利南方集团有限公司 2,506,597,041 人民币普通股 广东华美国际投资集团有限公司 133,046,000 人民币普通股 全国社会保障基金理事会转持二户 131,820,000 人民币普通股 博时价值增长证券投资基金 80,000,000 人民币普通股 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－005L－FH002 沪 75,882,092 人民币普通股 国信证券股份有限公司 67,600,000 人民币普通股 百年化妆护理品有限公司 53,232,399 人民币普通股 张克强 49,515,141 人民币普通股 朱前记 47,878,656 人民币普通股 中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金 46,848,769 人民币普通股 上述股东关联 关系或一致行 动的说明 本公司第四大股东中国保利集团公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的股权；本 公司第九大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美国际投资集团有限公司 90%的股权；未知其它 股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》 规定的一致行动人。 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 8 2、控股股东及实际控制人情况 (1) 控股股东及实际控制人具体情况介绍 保利南方集团有限公司是本公司的控股股东。中国保利集团公司持有保利南方集团有限公司 100% 股权，是本公司的实际控制人。中国保利集团公司是经国务院批准于 1993 年 2 月在保利科技有限公司 基础上组建的现由国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。 (2) 控股股东情况 单位：亿元 币种：人民币 名称 保利南方集团有限公司 法定代表人 张玲 成立日期 1992 年 7 月 9 日 注册资本 1.005 主要经营业务 房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管理、企业管理服 务、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外） (3) 实际控制人情况 单位：亿元 币种：人民币 名称 中国保利集团公司 法定代表人 张振高 成立日期 1993 年 2 月 9 日 注册资本 15 主要经营业务 贸易、房地产、文化艺术、矿产资源开发、民爆器材生产与爆破服务等业务 (4) 控股股东及实际控制人变更情况 本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 (5) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 3、其他持股在百分之十以上的法人股东 截至本报告期末，公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 9 （三）“08 保利债”债券持有人情况 报告期末债券持有人总数 367 户 前十名“08 保利债” 债券持有人情况 公司债券持有人名称 期末持债数量（元） 持有比例(%) 中国人寿保险股份有限公司 783,603,000 18.22 中国人民人寿保险股份有限公司－自有资金 361,000,000 8.40 中国人民健康保险股份有限公司－万能保险产品 279,975,000 6.51 新华人寿保险股份有限公司－分红－团体分红－018L－FH001 沪 230,000,000 5.35 中英人寿保险有限公司 210,000,000 4.88 中国平安保险（集团）股份有限公司 210,000,000 4.88 中国平安人寿保险股份有限公司 200,000,000 4.65 新华人寿保险股份有限公司－万能－得意理财－018L－WN001 沪 200,000,000 4.65 中国人寿保险（集团）公司 190,000,000 4.42 嘉禾人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 150,000,000 3.49 长城人寿保险股份有限公司－自有资金 150,000,000 3.49 五、董事、监事和高级管理人员 (一)董事、监事、高级管理人员情况 单位:股 姓名 职务 性 别 年龄 任期起止日期 年初持股数 年末持股数 变动 原因 报告期内从公 司领取的报酬 总额(万元) （税前） 是否在股 东单位或 其他关联 单位领取 报酬、津贴 宋广菊 董事长 女 51 2010 年 5 月 31 日～ 2012 年 3 月 9 日 9,100,000 11,830,000 注 1 236 否 张振高 董事 男 49 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 － 是 王小朝 董事 男 58 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 10,545,600 13,709,280 注 1 － 是 彭碧宏 董事 男 48 2011 年 7 月 26 日～ 2012 年 3 月 9 日 - 0 注 3 － 是 张玲 董事 男 57 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 5,171,123 6,512,460 注 1、 注 2 － 是 董事 2011 年 3 月 22 日～ 2012 年 3 月 9 日 朱铭新 总经理 男 43 2010 年 5 月 31 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 205 否 魏明海 独立董事 男 47 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 6 否 张恒山 独立董事 男 57 2010 年 3 月 2 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 6 否 张礼卿 独立董事 男 48 2011 年 3 月 22 日～ 2012 年 3 月 9 日 - 0 注 3 4 否 陈凯 监事会主席 男 57 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 6,170,000 7,600,000 注 1、 注 2 192 否 刘军才 监事 男 46 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 － 是 余波 职工监事 男 39 2011 年 10 月 31 日～ 2012 年 3 月 9 日 - 0 注 3 30 否 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 0 张曦 副总经理兼 财务总监 男 49 2010 年 12 月 21 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 185 否 刘平 副总经理 男 43 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 3,131,063 4,070,382 注 1 183 否 余英 副总经理 男 49 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 180 否 陈冬桔 副总经理 女 47 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 180 否 王健 副总经理 男 39 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 176 否 胡在新 副总经理 男 42 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 176 否 吴章焰 副总经理 男 39 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 0 0 176 否 岳勇坚 副总经理兼 董事会秘书 男 36 2009 年 3 月 10 日～ 2012 年 3 月 9 日 2,028 2,637 注 1 176 否 罗峰 离任董事 男 43 2009 年 3 月 10 日～ 2011 年 4 月 28 日 0 - － 是 秦荣生 离任独立董事 男 49 2009 年 3 月 10 日～ 2011 年 3 月 22 日 0 - 2 否 李晶 离任职工监事 女 32 2009 年 3 月 10 日～ 2011 年 10 月 31 日 0 0 102 否 合计 / / / / / / / / / 注 1：资本公积金转增股本； 注 2：符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖； 注 3：公司董事彭碧宏先生、独立董事张礼卿先生、职工监事余波先生自任职起未持有公司股票； 注 4：根据公司董事会审定的薪酬体系，宋广菊董事长 2011 年度的报酬总额应为 236 万元，但根据国务院 国资委相关要求 2011 年度实际已领取 54.9 万元。 董事、监事、高级管理人员的主要工作经历: （1）宋广菊女士，本公司董事长，兼任保利南方集团有限公司董事。历任国防科工委、广州军区干部， 1993 年进入保利地产工作，历任办公室主任、副总经理、常务副总经理、总经理。 （2）张振高先生，本公司董事，现任中国保利集团公司董事总经理，兼任保利能源控股有限公司董事 长，保利财务有限公司董事长。历任全国人大常委会办公厅主任科员，保利科技公司秘书、金融部副 总经理，香港嵘高贸易有限公司，新海康航业投资有限公司及保兴投资控股有限公司部门经理、助理 总经理、董事副总经理，保利香港投资公司董事总经理，中国保利集团公司财务部主任、总会计师， 保利南方集团有限公司董事长。 （3）王小朝先生，本公司董事，现任中国保利集团公司董事，兼任中国保利集团公司一级子公司监事 会主席，保利南方集团有限公司董事长。历任澳门兴龙行有限公司董事兼总经理，保利科技有限公司 董事兼副总经理，保利通信公司董事长，保利南方集团有限公司董事长，海南洋浦土地开发有限公司 总经理，中国保利集团公司副总经理。 （4）彭碧宏先生，本公司董事，现任中国保利集团公司总会计师，兼任保利财务有限公司董事。历任 中国保利集团公司财务部项目经理、财务会计处处长、财务部主任，保利财务有限公司总经理，保利 房地产（集团）股份有限公司财务总监，中国保利集团公司总经理助理。 （5）张玲先生，本公司董事，现任保利南方集团有限公司董事总经理。历任广州军区参谋，广东华顺 工贸公司总经理，保利南方总公司总经办主任、总经理助理，广州保利房地产开发公司副总经理，保 利南方集团有限公司副总经理。 （6）朱铭新先生，本公司董事总经理，兼任保利南方集团有限公司董事。历任保利科技有限公司项目 经理，中国保利集团公司项目主管，保利应用技术有限责任公司总经理助理，中国保利集团公司企业 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 1 经营处处长、项目管理处处长、企业发展部主任，中国保利集团公司职工监事，执业企业法律顾问， 本公司副总经理。 （7）魏明海先生，本公司独立董事，现任中山大学副校长、教授、博士生导师，兼任中山大学产业集 团董事长，中国会计学会常务理事，财政部会计准则咨询专家组成员，财政部企业内部控制标准委员 会委员。 （8）张恒山先生，本公司独立董事，现任中共中央党校政法部主任、教授、博士生导师，兼任国务院 学位委员会法学学科评议组成员，中国法理学会常务理事，北京市法理学会副会长，中国社会科学院 法学研究所特聘研究员，国际关系学院和合肥工业大学等兼职教授。 （9）张礼卿先生，本公司独立董事，现任中央财经大学金融学院院长、国际金融研究中心主任、教授、 博士生导师，享受国务院政府特殊津贴，入选“新世纪百千万人才工程（国家级）”、教育部“新世 纪优秀人才支持计划”、财政部“跨世纪学科带头人”。兼任中国世界经济学会副会长，中国国际金 融学会副秘书长，中国金融学会理事，清华大学五道口金融学院学位委员，刘鸿儒金融教育基金会学 术委员，亚洲经济专家论坛成员，中国证监会第 12 届发审会委员。 （10）陈凯先生，本公司监事会主席。历任广州保利房地产开发公司部门经理、副总经理，深圳保利 城实业有限公司总经理，广州合利物业发展有限公司总经理，上海保利房地产开发有限公司总经理。 （11）刘军才先生，本公司监事，现任中国保利集团公司办公厅主任，兼任国有企业监事会兼职监事。 历任保利房地产开发与工程建筑公司人事部主任、总经理助理兼办公室主任、副总经理，保利（北京） 房地产开发有限公司副总经理，中国保利集团公司综合事务部副主任、主任。 （12）余波先生，本公司职工监事，现任保利西安助理总经理，历任本公司法律事务部业务经理、人 力资源中心组织监察部部门经理。 （13）张曦先生，本公司副总经理兼财务总监。历任保利科技有限公司总会计师、副总经理，保利财 务有限公司副总经理、总经理，保利能源控股有限公司董事长。 （14）刘平先生，本公司副总经理，兼任北京保利董事长，包头保利董事长，河北保利董事长。历任 本公司计划审计部经理、总经理助理、董事会秘书。 （15）余英先生，本公司副总经理，兼任广东保利董事长。历任沈阳市城乡建设委员会副主任，沈阳 市规划和国土资源局常务副局长，沈阳奥林匹克体育中心副总指挥。 （16）陈冬桔女士，本公司副总经理，兼任上海保利董事长，浙江保利董事长。历任本公司计划部经 理、物业产权部经理、销售部经理、助理总经理。 （17）王健先生，本公司副总经理。历任广州市城市规划自动化中心、广州市城市规划设计所设计部 部长、副所长、所长。 （18）胡在新先生，本公司副总经理。历任本公司销售部经理、营销中心总经理、助理总经理。 (19) 吴章焰先生，本公司副总经理，兼任成都保利董事长。历任武汉保利副总经理，本公司技术部 负责人、助理总经理。 （20）岳勇坚先生，本公司副总经理兼董事会秘书。历任本公司财务管理中心业务经理、中心副总经 理、中心总经理。 (二)在股东单位任职情况 任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 在股东单位是否 领取报酬津贴 中国保利集团公司 党委常委 宋广菊 保利南方集团有限公司 董事 否 张振高 中国保利集团公司 董事总经理 是 中国保利集团公司 董事 是 王小朝 保利南方集团有限公司 董事长 否 彭碧宏 中国保利集团公司 总会计师 是 张玲 保利南方集团有限公司 董事总经理 是 朱铭新 保利南方集团有限公司 董事 否 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 2 刘军才 中国保利集团公司 办公厅主任 是 在其他单位任职情况: 见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。 (三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理 人员报酬的决策程序 董事、监事报酬由公司股东大会确定，高级管理人员报酬依据董事会审议 通过的公司薪酬制度确定。 董事、监事、高级管理 人员报酬确定依据 （1）在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标准按其在本 公司实际担任的经营管理职务，参照本公司工资制度确定；（2）不在本公 司专职工作的董事（除独立董事）、监事不在本公司领取报酬和津贴，因 本公司业务发生的正常工作费用，在本公司每年的董事会费或监事会费中 支出，董事每年不超过 6 万元，监事每年不超过 3 万元；（3）本公司独立 董事由本公司聘任后，每年可领取 6 万元津贴，因本公司业务发生的正常 工作费用，在本公司每年的董事会费中支出，每年不超过 6 万元。 (四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况 2011 年 3 月 22 日，经公司 2010 年度股东大会审议通过，同意选举朱铭新先生为公司第三届董事 会董事，同意选举张礼卿先生为公司第三届董事会独立董事，任期均自 2011 年 3 月 22 日至 2012 年 3 月 9 日。秦荣生先生不再担任公司独立董事。 2011 年 4 月 28 日，因工作原因，罗峰先生申请辞去公司董事职务。根据《公司章程》的有关规 定，罗峰先生的辞职自辞职报告送达公司董事会时生效。 2011 年 7 月 26 日，经公司 2011 年第二次临时股东大会审议通过，同意选举彭碧宏先生为公司第 三届董事会董事，任期自 2011 年 7 月 26 日至 2012 年 3 月 9 日。 2011 年 10 月 31 日，公司职工代表大会选举余波先生担任公司职工监事，任期自 2011 年 10 月 31 日至 2012 年 3 月 9 日。李晶女士不再担任公司职工监事。 (五)公司员工情况 在职员工总数 14,880 公司需承担费用的离退休职工人数 1 专业构成 专业构成类别 专业构成人数（人） 建筑设计 574 工程管理 1,589 财务管理 532 销售管理 1,517 企业管理 312 综合管理 390 商业管理与经营 1,961 物业服务 8,005 教育程度 教育程度类别 数量（人） 研究生以上 796 本科 3,049 大专及其他 11,035 六、公司治理结构 (一)公司治理的情况 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 3 报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、上海证券交易所的有关规定， 规范运作，建立健全规章制度体系，进一步完善公司治理结构。针对公司股本变动情况，修订了《公 司章程》；为进一步规范公司董事会秘书选任、履职、培训和考核工作，修订了《董事会秘书工作细 则》；为明确董事会薪酬与考核委员会关于公司股权激励的相关职责和工作程序，结合董事会专门委 员会改选情况，修订了《董事会专门委员会工作细则》；为规范下属各合作公司资金往来，维护公司 权益，控制资金风险，新制定了《合作公司资金往来管理制度》。 公司法人治理结构的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在差异。 公司治理的主要方面如下： 1、关于股东与股东大会 报告期内，公司共召开 1 次年度股东大会和 2 次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等相 关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，有效保障公司所有股东尤其是中 小股东的合法权益。在保证股东大会合法有效的前提下，公司在股东大会的时间、地点及投票方式的 选择上，从股东角度出发，尽量保障股东的参会需求。股东大会严格按照相关规定审议关联交易事项， 关联股东回避表决，保证公司关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则，并及时进行信息披露。 2、关于董事与董事会 报告期内，公司共召开董事会 14 次、审计委员会 7 次、提名委员会 1 次、薪酬与考核委员会 3 次和战略委员会 1 次。公司董事会、董事会专门委员会和独立董事的构成符合相关法律法规的规定， 人员结构合理，决策机制科学。公司董事会的召集、召开等程序完全符合《公司章程》及《董事会议 事规则》的相关规定。 公司进一步提升董事会专门委员会和独立董事的指导监督作用。一方面各委员和独立董事通过召 开专题会议、开展项目实地调研和审阅公司《经营月报》等方式，密切掌握公司经营动态，不断提升 决策效率和科学性；另一方面董事会专门委员会和独立董事结合宏观经济形势、行业特点和公司发展 实际，重点关注公司经营策略、财务资金保障、定期报告披露、长效激励机制建立、内部控制建设等 重要方面，提出专业指导意见，促进公司平稳健康发展。 同时，公司持续深化下属子公司法人治理建设，完善二级法人治理结构，新制定了《二级公司管 理规定（试行）》，并针对青岛、成都、华南和江苏等地区公司的法人治理建设情况实施了专项检查， 强化对治理制度建立与有效执行的持续督导，全面提升集团整体规范治理水平。 3、关于监事与监事会 报告期内，公司共召开监事会 6 次，审议了公司定期报告、股票期权激励计划等重要议题。公司 监事会三人，其中职工监事一名，并设置专职的监事会主席，监事会的人数和人员构成符合相关法律、 法规和《公司章程》的要求。公司监事本着对股东负责的态度，勤勉尽职，积极列席公司董事会、经 理办公会和月度经营形势分析会，及时掌握公司经营情况，并通过内部审计和实地调研等多种方式持 续监督公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员履职情况等，保障公司科学决策和规 范运作。 4、关于信息披露与透明度 公司严格按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等相关规定，真实、 准确、完整、及时、公平地开展信息披露，指定《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为 公司信息披露报纸，并结合市场关注热点，主动披露月度销售数据和获取房地产项目的最新情况，帮 助投资者更好地了解公司经营情况。同时，公司不断完善投资者关系管理工作，在充分保障信息披露 公平性的基础上，通过接待股东来访、接听证券热线、健全投资者关系网站等多种方式加强与投资者 的沟通互动。 2011 年 6 月，在广东上市公司协会主办的“广东辖区上市公司 2010 年报业绩说明会暨投资者接 待日活动”中，公司作为广东辖区 5 家投资者关系管理先进单位之一进行了管理经验分享。报告期内， 公司当选广东上市公司协会副会长单位，并经广东证监局推荐，成为中国上市公司协会的发起人单位， 对于提升公司资本市场参与力度、巩固良好的资本市场形象发挥了重要的积极作用。 5、关于打击和防控内幕交易专项活动情况 报告期内，公司按照中国证监会广东监管局《关于开展依法打击和防控内幕交易联合专项检查工 作的通知》（广东证监[2011]170 号）要求，全面开展了打击和防控内幕交易的专项自查工作。经自 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 4 查，公司《内幕信息及知情人管理制度》完善有效，公司严格按照法律法规及制度要求开展内幕信息 及知情人管理，保密措施健全得当，相关登记报备工作规范有序。未发现公司内幕信息泄露、内幕信 息知情人利用内幕信息违规买卖公司股票等违法违规情况。同时，公司主动在全集团内部开展防控内 幕交易专项活动。专项活动分为宣传学习、落实执行、完善提升三个阶段，按照“强化宣传、完善机 制、促进规范”的原则，进一步普及防控内幕交易的基础知识，提升全集团员工内幕交易防范意识， 督促各单位建立和完善内幕交易防控机制，强化内幕信息及知情人管理，构建公司规范经营、合法运 作的长效机制，促进公司持续稳定健康发展。 报告期内，在广东上市公司协会主办的“防控和打击内幕交易法规知识竞赛”中，公司荣获“优 秀组织奖”。 (二)董事履行职责情况 1、董事参加董事会的出席情况 董事姓名 是否独 立董事 本年应参加 董事会次数 亲自出 席次数 以通讯方式 参加次数 委托出 席次数 缺席 次数 是否连续两次未 亲自参加会议 宋广菊 否 14 5 9 0 0 否 张振高 否 14 5 9 0 0 否 王小朝 否 14 5 9 0 0 否 彭碧宏 否 6 2 4 0 0 否 张玲 否 14 5 9 0 0 否 朱铭新 否 12 3 9 0 0 否 魏明海 是 14 5 9 0 0 否 张恒山 是 14 5 9 0 0 否 张礼卿 是 12 3 9 0 0 否 年内召开董事会会议次数 14 其中：现场会议次数 5 通讯方式召开会议次数 9 现场结合通讯方式召开会议次数 0 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 2011年8月5日，公司第三届董事会第十四次会议在北京市新保利大厦28 楼会议室召开。针对《关 于北京蓟门桥项目立项的议案》，独立董事魏明海先生表示弃权，认为该项目盈利前景一般，如有可 能应争取更佳获取条件；独立董事张礼卿先生表示反对，认为该项目成本较高，盈利前景存在较大不 确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑。 除上述议案外，报告期内公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提 出异议。 3、独立董事相关工作制度的建立健全情况、主要内容及独立董事履职情况 公司制定了《独立董事工作制度》和《独立董事年报工作制度》，对独立董事的任职条件、任职 程序、行使职权原则、享有的权利、在审查关联交易中的义务、年报编制和披露过程中的责任和义务 等作出了规定。按照上述工作制度的具体要求，公司独立董事认真行使公司所赋予的权利，及时了解 公司的生产经营信息并适时进行项目实地考察，全面关注公司的发展状况，积极出席公司 2011 年召开 的相关会议，对公司董事会审议的相关事项发表了独立客观的意见，忠实履行职责，充分发挥独立董 事的独立作用，积极维护公司全体股东尤其是中小股东的合法权益。 (三) 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在不独立的情况。 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 5 （四）公司内部控制制度的建立健全情况 详见《保利房地产（集团）股份有限公司内部控制自我评价报告》 （五）公司披露内部控制的相关报告： 1、公司是否披露内部控制的自我评价报告：是 2、公司是否披露审计机构出具的财务报告内部控制审计报告：否 3、公司是否披露社会责任报告：是 上述报告的披露网址：www.sse.com.cn (六) 公司建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况 公司第三届董事会第五次会议审议通过了《关于制定〈年报信息披露重大差错责任追究制度〉的议案》， 对年报信息责任追究做了具体规定，明确了对年报信息披露责任人的问责措施。报告期内，公司各相 关部门及人员认真履行职责，未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告更正等年报 信息披露重大差错。 七、股东大会情况简介 (一) 年度股东大会情况 会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸 决议刊登的信息披露日期 2010 年度 股东大会 2011 年 3 月 22 日 《中国证券报》、《上海证券报》、 《证券时报》 2011 年 3 月 23 日 (二) 临时股东大会情况 会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸 决议刊登的信息披露日期 2011 年第一次 临时股东大会 2011 年 4 月 19 日 《中国证券报》、《上海证券报》、 《证券时报》 2011 年 4 月 20 日 2011 年第二次 临时股东大会 2011 年 7 月 26 日 《中国证券报》、《上海证券报》、 《证券时报》 2011 年 7 月 27 日 八、董事会报告 （一）管理层讨论与分析 1、市场形势分析 2011 年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税 收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部 分刚性购房需求；另一方面，通过 6 次上调存款准备金率、3 次加息收紧货币政策，严控房地产开发 信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。 受政策调控影响，2011 年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和 金额分别为 10.99 亿平方米和 5.91 万亿元，同比保持小幅增长，但增速较 2010 年回落超过 5 个百分 点且呈逐季放缓趋势，其中 2011 年四季度销售面积同比下降近 7 个百分点。房价在市场持续调控的情 况下开始松动。2011 年 12 月，全国 70 大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的 3 个增加 至 52 个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资 金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落 23 个百分点至 2.6%。 随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发 展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求， 促进行业的长远健康发展。 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 6 2011 年末至 2012 年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。 因此，公司认为 2012 年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性 住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房 地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场 走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致 2012 年的房地产市场呈现波动调整格局。 2、报告期内经营情况回顾 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通 住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。 （1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅 占比达 78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套数占比达 90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销 对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额 732.42 亿元，同比增长 10.69%，销售签约面 积达 650.29 万平方米，年销售去化率超 68%。 同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011 年，公司在广州地区销售额首次 突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等 5 个城市的销售额均超过 50 亿元；公司已进驻城市 的市场占有率为 4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达 15 个。 （2）降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费 用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在 1.6%和 2.7%的较低水平；房地产结算收 入 451.32 亿元，同比增长 30.06%，结算毛利率 36.17%，同比回升 2.95 个百分点；全年实现营业收入 470.36 亿元，实现净利润 65.31 亿元，同比分别增长 31.04%和 32.74%。 （3）等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局， 适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等 6 个城 市，新项目拓展 23 个，新增规划容积率面积 933 万平方米，新增权益容积率面积 677 万平方米，新拓 展项目平均楼面地价 2582 元/平方米。 （4）资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资 647 亿元，实现销售回 笼 660 亿元，新增借款 369 亿元，期末货币资金余额 181.5 亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末， 公司资产负债率为 78.43%，较 2010 年下降了 0.55 个百分点；期末负债总额 1529.50 亿元，其中预收 账款 709.28 亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为 42.06%，较 2010 年降低了 3.08 个 百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为 139.25 亿元，占有息负债的 20.42%， 财务稳健，短期偿债压力较小。 （5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售 机遇，实现商业物业销售签约额逾 150 亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、 展览服务、商场和酒店经营等收入超 8 亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中 环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投 入运营，实际运营面积超 50 万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基 础。 （6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011 年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、 股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利 地产”品牌价值大幅提升至 184.59 亿元，较上年度增长 34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同 时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值 TOP10 第二名，荣获 “2011 中国主板上市公司最佳董事会（50 强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。 （7）建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分 董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全 公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人 才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。 3、公司面临的困难与挑战 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 7 截至报告期末，公司已成为覆盖国内 39 个大中型城市、总资产近 2000 亿元、年销售签约额超 700 亿元的大型房地产集团，如何及时准确地把握行业发展规律和节奏，保持企业持续平稳发展，是公司 在未来发展中的关注重点。 伴随行业调控的持续深入，行业政策和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发 展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，频繁的波动调整将成常态，加大 了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置 受到日益频繁的政策干预，预期不明朗、市场不确定，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发 展的难度，不利于公司充分发挥自身竞争优势做大做强。 面对上述困难和挑战，公司将采取如下措施确保持续平稳发展： （1）继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩 大销售规模； （2）坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，同时充分发挥银行信贷和房地产基金等多元化融资 优势，拓宽资金来源； （3）抓住市场机遇进一步优化拓展项目的产品和区域结构。 4、财务状况分析 （1）主要财务状况、经营成果指标比较情况 （单位：万元） 项 目 期末数 期初数 增减额 增减幅度 （%） 主要原因 应收账款 105,764.50 58,717.99 47,046.51 80.12 结转收入增加 存货 15,210,744.39 10,989,814.22 4,220,930.17 38.41 加大项目投入和项目拓展，经营 规模扩大 固定资产 93,980.16 32,294.45 61,685.71 191.01 成都保利皇冠酒店等自营物业投 入使用增加 应付账款 954,492.01 420,951.37 533,540.64 126.75 房地产预提成本和费用增加 预收账款 7,092,822.63 5,154,432.85 1,938,389.78 37.61 房地产销售增加，相应预收房款 增加 应交税费 -395,192.55 -147,809.11 -247,383.44 -167.37 房款回笼增加，相应预缴营业税、 企业所得税、土地增值税等增加 短期借款 212,340.00 45,000.00 167,340.00 371.87 一年内到期的非 流动负债 1,180,203.07 688,380.00 491,823.07 71.45 长期借款 4,997,978.61 4,702,937.84 295,040.77 6.27 根据经营规模扩大的资金需求， 适当增加借款规模 少数股东权益 680,674.92 231,104.07 449,570.85 194.53 子公司少数股东增资及合作公司 增加 项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 （%） 主要原因 营业收入 4,703,622.22 3,589,411.76 1,114,210.46 31.04 房地产竣工交楼面积增加及其他 业务增长 营业税金及附加 507,337.82 358,421.08 148,916.74 41.55 营业收入增长，相应营业税、土 地增值税等税金增加 销售费用 125,253.27 80,283.69 44,969.58 56.01 在售项目和销售额增长，相应销 售代理费、广告费等费用增加 管理费用 75,033.47 57,253.90 17,779.57 31.05 经营规模扩大、在建项目增加， 相应人员薪酬、办公等成本增长 财务费用 39,027.41 -10,241.63 49,269.04 481.07 不符合资本化条件的借款利息增 加 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 8 营业外收入 15,407.05 3,020.68 12,386.37 410.05 取得的违约收入增加 所得税费用 270,689.16 189,929.65 80,759.51 42.52 公司利润总额增长，相应所得税 费用增长 少数股东损益 83,625.45 58,529.41 25,096.04 42.88 本期合作项目结转利润较多 （2）现金流量比较情况： （单位：万元） 项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅 度（%） 主要原因 经营活动产生的现金流量净额 -792,190.75 -2,236,989.59 1,444,798.84 64.59 房款回笼增加、地价 支出减少 投资活动产生的现金流量净额 -44,784.60 -185,734.88 140,950.28 75.89 对外投资及取得子公 司支付的现金减少 筹资活动产生的现金流量净额 739,342.20 2,813,264.72 -2,073,922.52 -73.72 净增加银行借款减少 （3）主要供应商、客户情况 （单位：元） 前五名供应商金额合计 476,830,425.73 占采购总额比重 13.01% 前五名销售客户销售金额合计 1,214,349,488.00 占销售总额比重 2.58% （4）主要控股公司的经营情况及业绩 （单位：万元） 公司名称（均包含 下属项目公司） 主要产品或服务 业务 性质 注册资本 总资产 净资产 净利润 保利（北京）房地 产开发有限公司 北京保利西山林语等 30,000.00 1,776,902.39 284,481.39 91,663.73 上海保利建锦房地 产有限公司 上海保利林语溪等 5,000.00 1,338,750.80 147,230.40 80,208.78 保利（成都）实业 有限公司 成都保利公园198、成都保利 花园一期、成都保利金香槟等 20,000.00 1,527,234.98 169,380.91 73,873.03 保利广州房地产开 发有限公司 广州保利心语花园、广州保利 V 座等 2,000.00 675,029.75 184,552.03 70,912.91 保利华南实业有限 公司 南海保利花园、顺德保利百合 花园等 10,000.00 1,544,042.26 176,652.29 59,324.45 保利(重庆)投资实 业有限公司 重庆保利江上明珠、重庆保利 心语、重庆保利康桥等 房 地 产 开 发 10,000.00 1,065,317.86 123,782.98 40,928.21 （5）总体财务状况分析 报告期内，公司资产规模实现了稳健较快增长。截至 2011 年末，公司总资产达 1950.15 亿元，较 年初增加 427 亿元，增幅达 28.02%。各区域子公司规模实力逐步增强，广州、上海、北京、成都、佛 山、天津、浙江、江苏、重庆和武汉 10 个区域子公司的总资产规模均超过 100 亿元，较上年增加 5 个区域。 报告期内，公司经济效益保持快速增长，盈利能力进一步提升。2011 年公司实现营业收入 470.36 亿元，同比增长 31.04%；实现利润总额 100.74 亿元，同比增长 36.05%，首次突破 100 亿元；实现归 属于母公司所有者的净利润 65.31 亿元，同比增长 32.74%，为股东创造了较好的回报。2011 年公司毛 利率、净资产收益率等盈利能力指标均保持较高水平，且相比上年有较大幅度的提升，其中毛利率为 37.20%，同比提高 3.08 个百分点；净资产收益率（加权平均）为 20.20%，同比提高 2.18 个百分点。 报告期内，公司资金收支平衡，负债比率有所下降，抗风险能力进一步提升。2011 年，在严峻的 市场销售环境中，公司仍取得了较好的销售及回笼成绩，全年实现销售回笼资金 660 亿元，同比增长 15.65%，较好地满足了公司经营发展的资金需求。同时在信贷紧缩、房地产行业融资环境日趋严峻的 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 1 9 情况下，公司凭借规模实力与良好信誉，全年新增借款 369 亿元，偿还借款 278 亿元，有效补充了公 司经营资金需求，优化了债务结构。截至 2011 年末，公司资产负债率为 78.43%，较年初下降 0.55 个 百分点；扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为 42.06%，相比年初下降 3.08 个百分点，公司 财务状况的稳健程度明显提升。 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 0 5、公司 2011 年度房地产项目汇总表 （单位：平方米） 序号 项目名称 项目位置 类别 状态 公司 权益 计划 投资（万 元） 占地 面积 总建筑 面积 容积率 面积 2011年 新开工 面积 2011年 竣工 面积 累计 开工 累计 竣工 本年 签约 面积 1 广州保利 V 座 广州市珠江新城冼村路中段 写字楼 在建 51.00% 102345 12882 204959 148851 0 80494 204959 80494 17307 2 广州保利克洛维广场 广州市珠江新城华强路东段 写字楼 在建 51.00% 191392 19276 260200 192560 0 0 76979 0 47648 3 广州保利中环广场 广州市越秀区建设中马路2、4号 综合 在建 100.00% 179971 25181 286700 213081 0 76324 286700 169528 0 4 广州保利中汇广场 广州市天河区林和西路 综合 在建 60.00% 94662 10217 122563 97128 0 0 122563 0 58000 5 广州保利中宇广场 广州市天河区天河北路628号 综合 在建 100.00% 48560 11417 73878 54032 0 73878 73878 73878 387 6 广州保利中辰广场 广州市天河区龙口西路3号 综合 在建 51.00% 57750 8682 79454 66983 0 0 79454 0 17784 7 广州保利香雪山 广州市萝岗区科学城水西环路 住宅 在建 100.00% 204566 224125 282563 224125 0 49931 282563 282563 1421 8 广州保利总部基地项目 广州市萝岗区科学城育星路 综合 在建 100.00% 47439 34678 89270 66829 89270 0 89270 0 0 9 广州保利世界贸易中心 广州市海珠区琶洲会展中心南侧 综合 在建 51.00% 390549 118613 537099 371805 0 0 507311 382296 53886 10 广州保利琶洲村项目 广州市海珠区新港东路琶洲村地段 综合 在建 80.00% 1575321 288129 1509513 1042041 0 0 329902 0 0 11 广州西海岸（含原星海花园） 广州市白云区金沙洲彩滨北路 住宅 在建 100.00% 1009049 204961 926438 727482 579663 0 885350 0 149721 12 广州保利春天里 广州市白云区金沙洲悦峰一街 住宅 在建 100.00% 26645 18055 39834 32499 0 39834 39834 39834 208 13 广州保利白云新城项目 广州市白云区云城东路 住宅 拟建 51.00% 490078 66483 223526 175631 0 0 0 0 0 14 广州保利紫薇花园 广州市白云区汇侨中路 住宅 在建 50.00% 52294 60396 142338 120882 0 0 142338 129774 497 15 广州保利公园九里（原芳村项目） 广州市荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 D、E 地块 住宅 在建 100.00% 354508 103566 393125 281965 41112 0 41112 0 7663 16 广州保利芳村 G 地块* 广州市荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 G 地块 住宅 拟建 100.00% 177494 63906 249740 178937 0 0 0 0 0 17 广州保利公馆2010 广州市番禺区石楼镇亚冠街1号 住宅 在建 100.00% 80234 64955 171321 116919 0 92000 171321 171321 308 18 广州保利香槟公馆 广州市番禺区市良路 住宅 在建 100.00% 46278 22978 72964 50552 72964 0 72964 0 5500 19 广州增城保利东江首府 广州市增城市新塘镇新塘大道东 住宅 在建 100.00% 641977 312365 838387 687203 234186 0 430561 0 57589 20 广州保利中达广场 广州市天河区珠江新城兴民路221号 综合 在建 100.00% 137015 157630 108690 157630 0 157630 0 21 上海保利香槟花园 上海市杨浦区扬州路江浦路 住宅 在建 76.60% 110521 37279 136221 112244 0 0 27516 27516 33 22 上海保利海上五月花 上海市嘉定区永靖路899弄 住宅 在建 100.00% 201491 234952 393232 321118 3719 30309 339261 325713 5305 23 上海保利梧桐语 上海市嘉定区和政路 住宅 在建 100.00% 89146 39106 80317 67312 0 0 80317 0 6017 24 上海保利叶上海 上海市宝山区菊太路1198弄 住宅 在建 100.00% 642654 408374 704113 561069 24798 40031 652227 401873 57209 25 上海保利叶语 上海市宝山区宝菊路22弄 住宅 在建 100.00% 365002 241796 486361 403913 87892 0 461913 0 173429 26 上海保利大场镇项目* 上海市宝山区大场镇 住宅 在建 100.00% 481727 98805 238155 197610 49223 0 49223 0 0 27 上海保利林语溪 上海市浦东新区秀沿西路68弄 住宅 在建 100.00% 170315 120573 193388 144688 0 193388 193388 193388 181 28 上海保利黄浦江项目 上海市浦东新区黄浦江中心段 E18单 元1-8地块 写字楼 拟建 100.00% 651254 37015 136836 88836 0 0 0 0 0 29 上海保利蔚蓝林语（原临港新城项目） 上海市浦东新区临港新城中心区一 期建设区 住宅 在建 100.00% 252409 141692 176587 141692 173097 0 173097 0 0 30 上海保利茉莉公馆 上海市浦江镇中心河以南 C1-1、2和 A3地块 住宅 在建 100.00% 475113 199334 274056 242867 100870 0 100870 0 6687 31 上海保利马桥项目* 上海市闵行区马桥旗忠基地 住宅 拟建 100.00% 109756 64654 196269 155170 0 0 0 0 0 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 1 32 上海保利马桥动迁房项目* 上海市闵行区马桥基地 住宅 拟建 100.00% 60800 42109 110165 84218 0 0 0 0 0 33 北京保利西山林语 北京市海淀区黑龙潭路 住宅 在建 100.00% 357446 639732 597020 442977 0 0 507123 498361 65296 34 北京保利花园 北京市密云县阳光街 住宅 在建 100.00% 137057 178099 349037 315580 111180 141642 349037 178158 178200 35 北京保利嘉园 北京市朝阳区常营乡朝阳北路 住宅 在建 100.00% 201484 118212 399498 368849 0 24992 399498 399498 3182 36 北京保利东郡 北京市朝阳区石佛营里东路 住宅 在建 100.00% 430882 46188 172689 129326 31714 0 172689 0 21530 37 北京保利中央公园（含国际广场） 北京市朝阳区阜安路 综合 在建 100.00% 854599 95018 390260 280790 204392 0 204392 0 39385 38 北京保利茉莉公馆 北京市大兴区兴华大街 住宅 在建 100.00% 283547 89248 284883 224883 5343 112155 284883 112155 16546 39 北京保利新茉莉公馆（原生物医药基地 项目） 北京市大兴区地铁4号线天宫院站 住宅 在建 100.00% 538925 156018 505907 404907 43694 0 43694 0 0 40 北京保利罗兰香谷（原沙河项目） 北京市昌平区沙阳路南 住宅 在建 90.00% 144368 57753 145057 115506 145057 0 145057 0 7711 41 北京保利沙河经适房项目 北京市昌平区新城5-1街区沙阳路 住宅 拟建 85.00% 41619 40239 118900 103957 0 0 0 0 0 42 北京保利垄上 北京市昌平区立汤路9号 住宅 在建 85.00% 219466 536015 331361 228235 0 0 331361 323113 21450 43 佛山保利香槟花园 佛山市禅城区张槎镇轻工路 住宅 在建 100.00% 161904 95298 353406 266111 127915 0 353406 0 77165 44 佛山保利紫山花园（原保利拉菲） 佛山市南海区里水镇 综合 拟建 60.00% 180708 273333 457129 347133 0 0 0 0 0 45 佛山保利东湖林语 佛山市南海区狮山镇禅炭路 住宅 在建 100.00% 154169 117117 416401 327928 212470 33234 416401 33234 91888 46 佛山保利大沥项目* 佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸 城中心区 住宅 拟建 60.00% 445416 170642 812537 614311 0 0 0 0 0 佛山保利东湾一期 佛山市东平新城文德路 综合 在建 100.00% 494468 127701 709207 509312 75490 0 75490 0 0 47 佛山保利东湾二期 佛山市东平新城裕和路 综合 在建 100.00% 503981 128158 722851 553197 229841 0 321118 0 89315 48 佛山保利外滩一号 佛山市顺德区容桂外环路2号 住宅 在建 100.00% 211317 120536 391943 325447 295084 0 391943 0 51775 49 佛山保利中环 佛山市顺德区大良街道顺德新城 综合 在建 51.00% 562487 228230 1081125 816227 185307 0 185307 0 165000 50 顺德保利百合花园 佛山市顺德区容桂文海西路8号 住宅 在建 100.00% 94310 51809 277656 233140 0 146702 277656 277656 19758 51 佛山保利拉菲* 佛山市顺德区乐从南区 住宅 在建 100.00% 137104 47014 189185 141042 94670 0 94670 0 0 52 阳江保利罗兰香谷 阳江市江城区江朗大道48号 住宅 在建 100.00% 88777 209102 321503 273217 205348 105833 321503 198833 67050 53 阳江保利银滩项目 阳江市海陵岛南海一号馆侧十里银滩 综合 在建 100.00% 356787 1623897 829417 665416 153625 42831 153625 42831 66113 54 东莞保利红珊瑚 东莞市松山湖开发区新城路 住宅 拟建 100.00% 170826 121862 256568 212040 0 0 0 0 0 55 东莞保利樟木头项目* 东莞市樟木头镇樟洋社区 住宅 拟建 80.00% 273169 332762 625437 465435 0 0 0 0 0 56 中山保利林语 中山市火炬开发区神涌村 住宅 拟建 51.00% 396560 461944 1105014 747513 0 0 0 0 0 57 中山保利一方城（原港口镇项目） 中山市港口大道 住宅 拟建 100.00% 538606 425590 1536289 1358012 0 0 0 0 0 58 珠海保利香槟国际（原金湾项目） 珠海市金湾区机场东路 住宅 在建 100.00% 231759 109941 448550 329822 183107 0 183107 0 5097 59 福州保利香槟国际 福州市晋安区塔头路 住宅 在建 40.00% 591267 213068 855377 703124 196487 0 196487 0 23877 60 厦门保利海上五月花 厦门市集美区英环路 住宅 在建 50.00% 224613 143976 445166 339490 236194 0 236194 0 32775 61 杭州保利东湾 杭州市下沙区20号大街 综合 在建 100.00% 589367 289666 885206 685457 140266 176416 885206 469866 189175 62 杭州保利江语海 杭州市下沙区6号大街 住宅 在建 100.00% 165127 52655 180858 136903 0 0 180858 0 43239 63 杭州保利玫瑰湾 杭州市下沙区15号大街 住宅 在建 100.00% 138915 51228 169264 128070 169264 0 169264 0 1550 64 杭州保利城市果岭(原下沙42#地块) 杭州市下沙区大学城 住宅 在建 100.00% 129936 46063 195990 138189 93816 0 93816 0 0 65 杭州保利香槟国际 杭州市拱墅区申花路789号 住宅 在建 100.00% 86636 20454 69742 53180 69742 0 69742 0 22356 66 杭州保利霞飞郡（原萧山项目) 杭州市萧山开发区市北西部区块 住宅 在建 100.00% 214628 66920 198323 142378 146874 0 146874 0 0 67 绍兴保利湖畔林语（原柯桥项目） 绍兴市柯桥主城区西面 住宅 在建 100.00% 172835 129110 209856 142021 23922 0 23922 0 0 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 2 68 嘉兴保利西塘樾（原西塘项目） 嘉兴市嘉善县西塘古镇东南端 住宅 在建 70.00% 43279 99721 125089 99721 70441 0 70441 0 0 69 浙江保利慈溪项目* 慈溪市城西休闲娱乐商务区 综合 拟建 100.00% 562435 293693 733812 595987 0 0 0 0 0 70 南京保利香槟国际 南京市建邺区金沙江东街 住宅 在建 100.00% 279069 95805 262854 210770 0 0 262854 0 65695 71 南京保利紫晶山 南京市栖霞区仙林大道 住宅 在建 51.00% 298329 214444 361728 257302 246227 0 361728 0 93991 72 南京保利罗兰香谷 南京市栖霞区仙林湖公园以北 住宅 在建 100.00% 171826 75467 222251 166026 102932 0 102932 0 24662 73 南京保利梧桐语（原江宁项目） 南京市江宁区科学园学十三路以东 住宅 在建 51.00% 248244 155879 424449 327345 25566 0 25566 0 17783 74 无锡保利香槟国际 无锡市滨湖区蠡湖大道 住宅 在建 100.00% 270094 149945 354527 269901 100735 0 166790 0 27447 75 南通保利香槟国际 南通市港闸区城闸新路 住宅 在建 100.00% 325405 180877 567450 451650 114608 0 114608 0 16201 76 连云港保利海上五月花 连云港市连云区平山北路 住宅 在建 100.00% 132597 145036 377685 319079 45434 0 45434 0 15766 77 江苏保利常州项目 常州市钟楼区银杏路 住宅 拟建 100.00% 143047 96780 281077 212916 0 0 0 0 0 78 合肥保利香槟国际（原政务区项目）* 合肥市政务区科学大道 住宅 拟建 75.99% 346919 181900 652952 495061 0 0 0 0 0 79 合肥保利滨湖新区项目* 合肥市滨湖新区杭州路与四川路交 口西南角 住宅 拟建 75.99% 288472 114300 533950 400050 0 0 0 0 0 80 天津保利上河雅颂 天津市武清区泉发路 住宅 在建 100.00% 415444 304598 919884 757450 312482 266848 919884 530660 137772 81 天津保利海棠湾 天津市武清区雍阳西道 住宅 在建 100.00% 190500 154281 372928 277706 372928 0 372928 0 45496 82 天津保利香槟国际 天津市和平区和平路 住宅 在建 100.00% 99809 14268 95331 71341 0 0 95331 0 13597 83 天津保利大都会 天津市和平区荣业大街76号 综合 在建 50.00% 1039657 91569 879510 659400 115353 0 356600 0 91919 84 天津保利玫瑰湾 天津市东丽区昆仑路 综合 在建 100.00% 508328 247357 706482 582232 275217 0 528845 0 86209 85 天津保利棉二项目* 天津市河西区解放南路与湘江道交口 综合 拟建 51.00% 536678 111446 399380 320000 0 0 0 0 0 86 包头保利花园 包头市青山区青东路 住宅 在建 55.00% 288705 508362 1088410 926591 117970 218739 973154 834923 104967 87 包头保利百合花园 包头市东河区东河槽东路（区政府北） 住宅 在建 55.00% 47937 130225 224566 212566 34901 0 138561 103660 32463 88 包头保利南海公园 包头市东河区包伊公路南侧 住宅 拟建 55.00% 93700 409037 168698 168698 0 0 0 0 0 89 包头保利拉菲公馆 包头市昆区黄河路 住宅 在建 55.00% 227342 254251 637492 590478 299529 280366 579895 280366 171381 90 包头保利香槟花园*（原昆河项目） 包头市昆区昆河东路 住宅 拟建 55.00% 59049 68925 170090 158528 0 0 0 0 0 91 石家庄保利项目* 石家庄市长安区金石化肥厂 综合 拟建 90.00% 628631 304248 1285180 1072181 0 0 0 0 0 92 青岛保利百合花园 青岛市四方区金华支路 住宅 在建 100.00% 114560 68128 232174 204385 0 136570 232174 232174 939 93 青岛保利百合花园西区 青岛市四方区金沙路 住宅 在建 100.00% 81743 48437 177998 154030 0 0 177998 0 19956 94 青岛保利里院里 青岛市四方区嘉定路 住宅 在建 100.00% 156972 78020 273882 210653 113812 0 222818 0 75447 95 青岛保利香槟国际* 青岛市四方区瑞海北路17号 住宅 拟建 100.00% 159961 84127 238641 184637 0 0 0 0 0 96 青岛保利海上罗兰 青岛胶南市滨海大道1399号 住宅 在建 100.00% 321698 398729 681173 560134 175935 0 175935 0 65811 97 沈阳保利花园 沈阳市东陵区东陵路29号 住宅 在建 60.00% 262250 578153 1048738 1002047 0 174456 1048738 975557 11818 98 沈阳保利上林湾 沈阳市白山路172号 住宅 在建 92.00% 193647 292429 562313 517225 152990 10805 559060 398070 89284 99 沈阳保利十二橡树庄园 沈阳市东陵区棋盘山沈棋路 住宅 在建 100.00% 100133 245589 164814 101522 0 60899 102483 91759 15804 100 沈阳保利心语花园 沈阳市铁西区重工街熊家岗路28号 住宅 在建 100.00% 241175 320000 719400 640000 160666 103709 625606 271805 176241 101 沈阳保利康桥 沈阳市沈河区浑河北岸五里河公园内 住宅 在建 92.00% 67612 31951 138110 111829 138110 0 138110 0 8356 102 沈阳保利溪湖林语 沈阳市皇姑区黄河北大街 住宅 在建 92.00% 323247 475287 931978 858216 226250 126200 377850 126200 114281 103 沈阳保利海上五月花 沈阳市沈河区东陵西路29号 住宅 在建 60.00% 265265 390000 530200 507000 97210 0 97210 0 57223 104 丹东保利锦江林语 丹东市振兴区宾馆路 住宅 在建 46.92% 141375 457276 546931 525895 56811 82150 173258 142270 49847 105 营口保利香槟花园 辽宁省营口市老边区盼盼路 住宅 在建 95.00% 299127 330062 1155217 1155217 117043 0 117043 0 36774 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 3 106 大连保利西海岸 大连市旅顺口开发区滨港路 住宅 在建 100.00% 76814 41021 206985 187780 112716 0 206985 0 70658 107 大连保利西山林语* 大连市甘井子区红旗街道湾家村 住宅 拟建 50.00% 329419 171844 404322 309317 0 0 0 0 0 108 长春保利香槟花园 长春市净月区临河街 住宅 在建 100.00% 138132 168069 315030 268910 196803 0 196803 0 22448 109 长春保利净月项目 长春市净月开发区内梧桐街 综合 拟建 100.00% 43473 228096 250906 250906 0 0 0 0 0 110 长春惠斯勒小镇 长春市净月区净月大街轻轨农博园站 住宅 在建 50.00% 360000 399715 589762 484714 65526 0 132958 0 44548 111 长春保利罗兰香谷 长春市高新区硅谷大街 住宅 在建 80.00% 205137 422808 619328 530875 0 0 601849 377400 7908 112 长春保利百合香湾 长春市二道区远达大街 住宅 在建 100.00% 165922 214481 504672 444359 0 134790 504672 134790 197534 113 长春保利林语 长春市南关区前进大街 住宅 在建 100.00% 233716 278255 349690 294351 77950 59709 232055 59709 73333 114 长春保利拉菲公馆（原散热厂项目） 长春市绿园区振兴路东侧 住宅 拟建 100.00% 181008 157891 385830 378973 0 0 0 0 0 115 吉林保利通化项目* 通化市王八脖子遗址南侧 住宅 拟建 80.00% 167627 297552 462458 453321 0 0 0 0 0 116 武汉保利十二橡树庄园 武汉市洪山东湖开发区民族大道 住宅 在建 100.00% 119698 490612 246372 193951 0 26487 226914 192609 15273 117 武汉保利心语 武汉市洪山东湖开发区光谷大道 住宅 在建 100.00% 282217 424773 752882 651437 0 0 631958 489453 57381 118 武汉保利拉菲 武汉市洪山区雄楚大街 住宅 在建 100.00% 138126 93196 282960 260948 157692 0 157692 0 52103 119 武汉保利中央公馆 武汉市洪山区南湖路中段 住宅 在建 51.00% 350408 203045 663454 601852 186979 0 186979 0 70811 120 武汉保利公园九里*（原红旗村项目） 武汉市洪山区红旗村 住宅 拟建 50.00% 554499 248437 1016191 870626 0 0 0 0 0 121 武汉保利马湖项目 武汉市洪山东湖开发区南湖大道 住宅 在建 100.00% 351988 199950 676763 613156 296516 0 296516 0 122010 122 武汉保利圆梦城 武汉阳逻经济开发区圆梦路 住宅 在建 70.00% 488777 711187 2158952 1914531 152506 0 462525 161097 46139 123 武汉保利海上五月花 武汉市江夏区江夏大道88号 住宅 在建 100.00% 153759 209339 517098 441374 82117 58291 279107 58291 133602 124 武汉保利香槟国际 武汉市硚口区解放大道 住宅 在建 88.00% 148358 51440 221697 205760 160437 0 160437 0 16605 125 黄冈保利壹号公馆 黄冈市黄州区东门路 住宅 在建 100.00% 25236 33021 82507 80366 82507 0 82507 0 37703 126 长沙保利阆峰云墅 长沙市天心区芙蓉南路 住宅 在建 56.00% 99729 379831 192620 144580 49040 45650 192620 139964 13419 127 长沙保利花园二期 长沙市天心区湘府路 住宅 在建 56.00% 95568 103456 251286 234706 0 201024 251286 201024 26801 128 长沙保利国际广场 长沙市天心区湘江中路 综合 在建 80.00% 555483 80259 792450 481552 484043 0 582202 0 81853 129 长沙保利麓谷林语 长沙市岳麓区桐梓坡路408号 住宅 在建 80.00% 513788 790004 1454179 1154600 525837 256871 1327654 381844 245125 130 湖南保利洞庭东岸 岳阳市岳阳楼区巴陵西路 综合 在建 80.00% 40013 55300 103000 94500 0 0 63496 63496 0 131 南昌保利铭雅欧洲城 南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号 住宅 在建 60.00% 204478 616975 424061 349472 0 135790 319946 297706 6440 132 南昌保利半山国际花园 南昌市湾里区红湾大道66号 住宅 在建 75.00% 336666 1647730 674000 644000 168381 111775 243720 111775 77476 133 南昌保利东湾国际花园 南昌市高新区京东大道1866号 住宅 在建 100.00% 152700 120880 333049 247804 268928 0 333049 0 73364 134 南昌保利香槟国际（原艾溪湖项目） 南昌市高新区艾溪湖二路 住宅 在建 100.00% 212744 191449 522695 421188 87669 0 87669 0 52195 135 郑州保利百合花园*（原省纺机项目） 郑州市天山路 住宅 拟建 50.00% 103849 54503 261433 207111 0 0 0 0 0 136 重庆保利花园 重庆市北部新区经开园留云路1号 住宅 在建 100.00% 338788 807410 831894 739524 103036 284385 824504 633977 11749 137 重庆保利香槟花园 重庆市渝北区北部城区东翼龙头寺 新溉路 住宅 在建 100.00% 164768 258222 644257 526288 0 0 586610 586610 7595 138 重庆保利康桥 重庆市沙坪坝区沙滨路10号 住宅 在建 100.00% 59728 29190 193789 167956 0 193789 193789 193789 1335 139 重庆保利椰风半岛 重庆市江北区松石路 住宅 在建 100.00% 47913 16300 95235 77327 95235 0 95235 0 61310 140 重庆保利江上明珠 重庆市江北区观音桥鸿恩寺森林公 园旁 住宅 在建 100.00% 832361 596498 1572663 1253100 385099 131315 516356 131315 47585 141 重庆保利香雪花园 重庆市江北区冉家坝南桥寺转盘盘 溪路150号 住宅 在建 100.00% 367425 141668 694645 594888 295276 0 375584 0 131918 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 2 4 142 重庆保利心语 重庆市九龙坡区龙江路8号 住宅 在建 100.00% 77687 57185 261836 219811 0 261836 261836 261836 2244 143 重庆保利港湾国际 重庆市九龙坡区黄杨路83号 住宅 在建 100.00% 126549 47970 256123 215860 0 0 256123 0 58098 144 重庆保利工学院项目* 重庆市九龙坡区大杨石组团 O 分区 住宅 拟建 100.00% 325254 92780 615612 494067 0 0 0 0 0 145 重庆保利可爱岛 重庆市大渡口区双山一支路 住宅 在建 100.00% 47659 29833 124691 104430 124691 0 124691 0 102765 146 成都保利石象湖项目 成都市蒲江县石象湖 住宅 拟建 90.00% 335076 542002 700484 542002 0 0 0 0 0 成都保利公园198一期 成都市新都区蜀龙路1980号 住宅 在建 90.00% 226265 200000 688336 510000 56190 162913 688336 632146 174489 成都保利公园198二期 成都市新都区蜀龙路1980号 住宅 在建 90.00% 215024 200000 595958 480000 0 261595 354590 354590 0 成都保利公园198三期 成都市新都区蜀龙路1980号 住宅 在建 90.00% 160687 100000 322907 240000 182247 0 322907 0 0 147 成都保利公园198四期(拉菲庄园) 成都市新都区蜀龙路1980号 住宅 在建 90.00% 215119 299998 678233 678233 0 0 49961 0 0 148 成都保利狮山水库项目 成都市新都区木兰镇狮子社三社、三 河街道三都村 住宅 拟建 51.00% 151893 133333 363167 320000 0 0 0 0 0 149 成都保利城* 成都市新都区大丰街道办事处 住宅 在建 51.00% 338330 181006 754344 543018 66948 0 66948 0 53090 150 成都保利中心 成都市武侯区人民南路四段领事馆 路7号 综合 在建 51.00% 307512 43682 389679 299959 98555 0 389679 0 101268 151 成都保利花园 成都市武侯区武侯大道聚龙路 住宅 在建 100.00% 385164 173189 699242 484930 258784 176719 563515 176719 187013 152 成都保利金香槟 成都市青羊区西三环 IT 大道 住宅 在建 100.00% 92784 45098 191362 130785 0 191362 191362 191362 3952 153 成都保利贝森公馆（原蝴蝶公馆项目） 成都市青羊区贝森北路 住宅 在建 100.00% 82627 23136 128122 87916 128122 0 128122 0 2036 154 成都保利康桥 成都市成华区杉板桥路 住宅 在建 100.00% 274683 82322 320963 246965 138684 0 138684 0 7415 155 成都保利心语花园 成都市高新区剑南大道 住宅 在建 100.00% 204510 132952 568389 428143 374892 31150 461973 31150 58682 155 成都保利国际广场 成都市高新区天府大道 写字楼 拟建 100.00% 280420 121414 286009 208103 0 0 0 0 0 156 成都保利心语四期 成都市高新区元华路 住宅 在建 100.00% 141603 43822 295150 219112 275483 0 275483 0 68814 157 成都保利香槟国际* 成都市高新西区西芯大道天目路 住宅 在建 51.00% 167839 122667 414850 306667 318990 0 318990 0 107383 158 成都保利百合公馆*（原玫瑰公馆项目） 成都市高新区天府新城大源组团 住宅 拟建 100.00% 157051 50531 204510 151593 0 0 0 0 0 159 德阳保利国际城* 德阳市经济技术开发区金沙江路 综合 在建 50.00% 437999 348776 1173815 930863 507175 0 507175 0 73116 其他 62945 公告合计 43409692 33157855 75856055 61702386 15033428 5646188 37904706 14661976 6502873 注：加“*”为 2011 年公司新拓展项目 保利房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告 25 6、2012年经营计划 公司始终坚定看好房地产行业的中长期发展, 同时密切关注宏观经济和行业政策调控的影响，坚 持以发展为主题，以经济效益为中心，顺应形势防控风险，坚定信心稳定发展，积极把握行业调控机 遇，确保企业持续平稳健康发展。 2012 年公司将以“促销售、降成本、强管理、提品质、重服务”为重点，做好以下工作： （1）紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战，深入一线，以销定 产，确保全年经营任务圆满完成。 （2）降本增效，切实提升企业盈利能力。公司将继续推行产品标准化，扩充集团采购范围和使用 率，建立健全以目标成本为核心的成本管控体系，通过成本战略降本增效。 （3）强化内部控制，提高管理精细化水平。公司将针对经营管理中的薄弱环节和关键风险点，以 完善内部管控机制为重点，以信息化为重要手段，进一步提高精细化管理水平。 （4）把握机遇，严控风险，保障企业稳中有进。公司将进一步加大销售回笼和信贷融资管理，创 新融资模式，努力降低资产负债水平，确保公司财务安全；同时公司将把握市场机遇，优化投资结构， 切实提高资源利用效率，提升客户满意度，强化公司品牌建设，保障企业稳中有进。 （5）构建专业平台，探索公司新的增长点。公司将完成商业公司平台搭建，推动养老地产在北京、 上海、广州等地项目落实，积极提升物业管理整合力度，进一步提升品牌美誉度，同时大力促进专业 公司发展，助力房地产主业做大做强。 （6）完善长效激励机制，培养学习型团队。公司将继续推进股票期权激励计划实施，健全公司长 效激励机制，完善员工培训和发展体系，继承和发扬优秀企业文化，构建学习型团队组织。 公司是否披露过盈利预测或经营计划：否 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测或经营计划是否低 20%以上或高 20%以上：否 对公司未来发展的展望 公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否 （二）公司主营业务及其经营情况 1、主营业务分行业情况表 单位:元 币种:人民币 分行业 营业收入 营业成本 毛利 率 (%) 营业收 入比上 年增减 (%) 营业成 本比上 年增减 (%) 毛利增减 （%） 房地产 45,131,832,196.92 28,808,462,968.41 36.17 30.06 24.32 增加 2.95 个 百分点 其他 1,900,112,833.20 727,714,809.60 61.70 59.70 53.79 （未完）  |