[公告]南京中北：南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司拟与公司资产置换涉及的南京新城巴士有限公司股东部分权益价值资产评估说明
南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 拟与南京中北(集团)股份有限公司资产臵换 涉及的南京新城巴士有限公司 股东部分权益价值 资产评估说明 信资评报字（2012）第105号 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................................. 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................... 3 一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者 ......................................... 3 二、关于评估目的的说明 ............................................................................................................. 7 三、关于评估范围的说明 ............................................................................................................. 7 四、关于评估基准日的说明 ......................................................................................................... 8 五．可能影响评估工作的重大事项说明 ..................................................................................... 8 六、资产及负债清查情况的说明 ................................................................................................. 8 七、已向评估机构提供的资料清单 ........................................................................................... 10 第三部分 资产评估技术说明 ................................................................................... 11 一、评估对象与评估范围 ........................................................................................................... 11 二、资产核实情况总体说明 ....................................................................................................... 13 三、资产基础法评估说明 ........................................................................................................... 16 四、评估结果及分析 ................................................................................................................... 55 第四部分 评估结论及其分析 ................................................................................. 56 一、评估结论 ............................................................................................................................... 56 二、评估结论成立条件 ............................................................................................................... 57 三、评估结论的瑕疵事项和特别事项 ....................................................................................... 57 四、评估基准日的期后事项及对评估结论的影响 ................................................................... 57 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 ............................................................................... 58 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 评估说明仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查 评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给 其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 任何单位和个人都不得非法使用本评估说明，亦不得代表评估机构对评估说 明作任何释义。 任何单位和个人非法使用本评估说明，将承担相应的法律责任。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本公司－南京新城巴士有限公司，因南京市城市建设投资控股（集团）有限 责任公司拟与南京中北(集团)股份有限公司资产臵换事宜，由南京市城市建设投资 控股（集团）有限责任公司委托上海立信资产评估有限公司对该事宜所涉及的本公 司于2011年12月31日的股东部分权益价值进行了评估。现将有关事项说明如 下： 一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者 企业名称：南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司 住 所：白下区石鼓路98号阳光大厦14楼 注册资本：40亿元 法定代表人： 邹建平 公司类型：有限责任公司 经营范围：公司主要经营范围：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用 事业项目的投资、融资、建设、运营、管理任务；从事授权范围内国有资产经营和 资本运作，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资本，实施项目投资和管理、资产收 益管理、产权监管、资产重组和经营。 经营期限：2002年11月28日至****** 注 册 号：320100000036932 具体介绍：南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司（以下简称“公 司”或“南京城建集团”）经批准于2002年11月28日成立，取得南京市工商行政管 理局注册号为320100000036932的《企业法人营业执照》。公司为国有独资有限责 任公司，法定代表人：邹建平，注册资本40亿元人民币。 2011年末，公司注册资本40亿元，实收资本181.81亿元，增加的141.81亿元未 办理验资和工商变更的相关手续。 （二）被评估单位 企业名称：南京新城巴士有限公司 住 所：南京市江宁区同夏路19号 注 册资本：3900万元 法定代表人：蔡长清 公司类型：有限责任公司 经营范围：许可经营项目：江宁区内、周边地区及江宁至南京地区公交客运业 务；客、货车的三级保养；发动机总成维修。一般经营项目：无。 经营期限：2003年3月31日至2023年3月31日 注册号：320121000010664 公司简介： 南京新城巴士有限公司成立于2003年4月，前身是江宁区客运公司（即中北 客运公司），2001年，江宁县划成了江宁区，随后中北集团出资收购并和公交总 公司合资在江宁区成立新城巴士公司，是南京市第四家公共交通企业，注册资本为 39,000,000.00元，其中：南京中北（集团）股份有限公司出资19,890,000.00元， 占注册资本的51%；南京市公共交通总公司出资19,110,000.00元，占注册资本的 49%。公司专营江宁区公交线路，于2003年3月31日在南京市工商行政管理局注 册登记, 营业执照注册号3201211000010664。 主要会计政策及税收政策 （1）主要会计政策 . 本公司执行《企业会计准则》及其补充规定。 . 记账基础采用权责发生制，记账原则为历史成本。 . 外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。 . 应收款项坏账损失核算采用备抵法。坏账准备的计提方法和计提比例： 单项金额在100万元以上的重大应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值 测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损 益。 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准 备的确定依据、计提方法：账龄一年以内的按其余额的1%计提，账龄在1-2年的 按其余额的5%计提，账龄在2-3年的按其余额的20%计提，账龄3-5年的按其余 额的40%计提，账龄5年以上的按其余额的80%计提坏账准备。 . 存货核算原则及计价方法 . 本公司存货主要为原材料、在用周转材料、低值易耗品等。 存货核算采用实际成本法，取得和发出时按实际成本计价。 在用低值易耗品于领用时一次摊销法摊销，但一次性领用总额超过5000元时 进行分期摊销。存货的盘存制度：采用永续盘存制。 存货跌价准备的计提方法： 公司采取按存货类别的成本与相同类别的可变现净值比较，如果由于该类别存 货存在遭受毁损、全部或部分陈旧过时、销售价格低于成本等原因，使存货成本不 可完全收回时，按存货可变现净值低于成本的差额部分，计提存货跌价准备。 存货可变现净值以当期取得的同类存货的最新销售价、最新采购价、最新市场 价及主要供应商的最新批发价中最为可靠的一项证据为基础，并结合其他持有因素 后确定。 计提的存货跌价准备，计入当期损益。如已计提跌价准备的存货的价值得以恢 复的，则按恢复增加的数额（其增加数应以补足以前入帐的减少数为限）调整存货 跌价准备及当期收益。 对已霉烂变质、已过期且无转让价值、生产中已不再需要且无使用价值和转让 价值或其他足以证明无使用价值和转让价值的存货，按其账面价值当期全部转入损 益。 . 固定资产计价，折旧方法，预计使用年限和折旧率。 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超 过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和 预计净残值率确定折旧率。 各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 类别 预计使用年限（年） 预计净残值率 年折旧率% 房屋建筑物 30－40 5% 3.2%－2.4% 通用设备 5 5% 19% 专用设备 8－12 5% 12%－8% 运输设备 5－10 5% 19%－9.5% 公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。 固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公 允价值减去处臵费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者 确定。 当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的 固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使 该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计 净残值）。 固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其 可收回金额。 . 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊 销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资 产，不予摊销。 项 目 预计使用寿命 依 据 土地使用权 50年 按证载终止日期 . 预计负债的确认标准和计量方法 本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要 未来以交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债： 该义务是本公司承担的现时义务； 履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； 该义务的金额能够可靠地计量。 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货 币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行 折现后确定最佳估计数。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基 本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价 值。 （2）执行的税收政策主要有: . 营业税： (1)公共交通客运业务按营运收入的3%征收营业税； (2)提供使用资产等业务按营业收入额的5%计征营业税； (3)广告业务按扣减转付媒体费后的营业收入额的5%计征营业税。 . 增值税：按销项税额扣除当期允许抵扣的进项税额后的17%的税率计征； .流转税附加：城市建设维护税按交增值税额和营业税额的7%计征，并按5％ 计征教育费附加。 . 企业所得税：税率25%。 本公司财政税务关系隶属于南京市国家和地方税务局。 3、本公司资产结构和经营情况 本公司近三年资产及负债情况： 金额单位：万元 项目 2009年12月31日 2010年12月31日 2011年12月31日 总资产 18,594.07 24,950.50 22,020.63 负债 15,072.20 25,263.55 23,332.57 净资产 3,521.87 -313.05 -1,311.94 资产负债率(%) 81.06 101.25 105.96 本公司近三年经营情况： 金额单位：万元 项目 2009年 2010年 2011年 一、营业收入 17,299.59 16,300.23 16,776.87 减：营业成本 17,548.10 21,545.05 25,132.25 主营业务税金及附加 587.11 561.83 590.02 营业费用 管理费用 1,976.75 2,137.78 2,298.97 财务费用 384.38 480.86 816.82 资产减值损失 13.79 -10.58 3.60 加：投资收益 三、营业利润（亏损以―-‖填列） -3,210.54 -8,414.71 -12,064.80 加：营业外收入 2,455.24 4,942.33 11,165.31 减：营业外支出 48.34 98.53 47.32 四、利润总额 -803.64 -3,570.90 -946.81 减：所得税 -259.54 200.23 五、净利润 -544.11 -3,771.13 -946.81 2009-2010年度的数据均摘自业经江苏天衡会计师事务所有限公司审计的报 表、2011年度数据摘自经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计的报表。 二、关于评估目的的说明 本项评估目的为南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司拟与南京中北 (集团)股份有限公司资产臵换涉及的南京新城巴士有限公司股东部分权益价值提供 价值参考依据。。 三、关于评估对象与评估范围的说明 本项目资产评估对象为南京中北（集团）股份有限公司持有的南京新城巴士有 限公司的51%股东权益价值。 本项资产评估的范围系截至2011年12月31日新城巴士公司的全部资产和负 债。 评估前总资产账面值220,206,246.34元，其中流动资产31,189,441.58元， 固定资产172,545,360.43元，无形资产净额16,000,852.36元，长期待摊费用 470,591.97元；总负债账面值233,325,723.96元，其中流动负债134,561,406.52 元，非流动负债98,764,317.44元；净资产账面值-13,119,477.62元。 流动资产中的实物资产主要是存货—原材料，账面净额1,816,856.56元。 固定资产主要包括建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值32,088,714.39元， 账面净值24,709,771.21元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备 等，账面原值255,591,224.21元，账面净值147,835,589.22元，共有明细1277 项）。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，已经上 海众华沪银会计师事务所有限公司审计。 除部分待报废资产外，委托评估的资产为正常使用中的资产。 四、关于评估基准日的说明 1、本项目资产评估基准日为2011年12月31日。 2、资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协 商确定。 五．可能影响评估工作的重大事项说明 无 六、资产及负债清查情况的说明 根据企业资产评估关于清查核实的规定，本公司有关人员至现场对存货、固定 资产等进行了实地勘查。 1、企业资产分布情况和特点 委评的资产范围为本公司的全部资产、负债和所有者权益。被评估资产中实物 资产分布地点如下： 截止日期：2011年12月31日 金额单位：人民币元 项 目 账面金额 分布地点 流动资产小计： 其中：现金 1,223.24 公司财务部 原材料 1,816,856.56 原材料存放在东山总站配件库中 固定资产小计： 其中：房屋建筑物 24,709,771.21 主要分布在南京市江宁区东山总站、土 桥、文化明园场站、江宁科学园等区域 机器设备 608,660.39 东山总站 车 辆 146,816,156.54 各运营场站 电子设备 410,772.29 东山总站及各运营场站 存货账面值仅原材料一类，共有明细1266项。原材料主要有空调车侧灯总 成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽油、柴 油等）。主要存放在东山总站配件库内 。 在用周转材料、在用低值易耗品无账面值，本公司低值易耗品采用领用时一次 摊销法核算。本次委估的在用周转材料、在用低值易耗品共有明细102项，主要系 备用轮胎、办公桌椅、文件柜等。 固定资产账面原值287,679,938.60元，账面净值172,545,360.43元，主要包括 建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值32,088,714.39元，账面净值24,709,771.21 元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备等，账面原值 255,591,224.21元，账面净值147,835,589.22元，共有明细1277项）。 委估房地产主要位于南京市的江宁区。 本次委托评估的固定资产－设备，其账面原值255,591,224.21元，账面净值 147,835,589.22元，共计1277项，其中：机器设备账面原值为1,578,210.96元，账 面净值为608,660.39元，计137项；车辆账面原值为252,635,517.85元，账面净值 为146,816,156.54元，计831项；电子设备账面原值为1,377,495.40元，账面净值 为410,772.29元，计309项。 本公司纳入评估范围的机器设备主要包括超声波清洗机、发动机总成、电动单 梁起重机、制动鼓镗床、汽油储油罐等。车辆为主要为运营中的各品牌（有友谊、 建康、长江、扬子、亚星、恒通、福田、金龙、宇通共9个汽车股份有限公司18 种车型）客车共823辆、其余车辆为轿车、货车、专项作业车等。电子设备为电 脑、打印机、复印机、空调、点钞机、扫描仪等。 本公司的设备均为国产设备，实际启用时间从1975年5月至2011年12月， 其中机器设备较为陈旧。机器设备的原值占设备总额的0.62％，车辆占98.84％， 电子设备占0.54％。 委估的无形资产为土地使用权，土地使用权账面值为16,000,852.36元。 列入本次评估清查范围的资产和负债有： 截止日期：2011年12月31日 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 一、流动资产合计 31,189,441.58 货币资金 17,363,124.12 应收账款 2,025,110.61 预付款项 5,451,814.37 其他应收款 4,532,535.92 存货 1,816,856.56 二、非流动资产合计 189,016,804.76 固定资产 172,545,360.43 无形资产 16,000,852.36 长期待摊费用 470,591.97 三、资产总计 220,206,246.34 四、流动负债合计 134,561,406.52 短期借款 60,000,000.00 应付账款 44,253,792.94 预收款项 368,851.69 应付职工薪酬 3,474,668.29 应交税费 205,353.71 应付利息 180,000.00 其他应付款 26,078,739.89 五、非流动负债合计 98,764,317.44 长期借款 41,248,233.44 长期应付款 9,114,917.33 其他非流动负债 48,401,166.67 六、负债总计 233,325,723.96 七、净资产（所有者权益） -13,119,477.62 3、清查工作的组织及实施方案： 第一阶段：组织规划 根据评估要求和公司的统一部署，于2012年2月10日对涉及评估范围的各 个部门的工作人员由本公司管理人员组织进行了动员，同时组成以财务部为核心， 以财务、固定资产管理部门为主体的清查小组，明确工作职责、落实具体分工。 第二阶段：清查核实阶段 自2012年2月10日～2月12日，公司各部门首先清理账务、清理往来账、 按评估人员的要求收集相关的法律资料、统计资料、产权证明资料、房产、设备技 术资料以及公司的历史沿革资料和未来的规划预测资料。 组织相关人员对实物资产，包括货币资金、存货、固定资产进行现场清查盘 点。在评估人员的指导下，对固定资产—房地产、设备进行100％的清理盘点；对 存货考虑到本公司的特殊性，按重要性原则对价值量大的存货进行了抽查盘点。然 后对清查结果进行分类、调整、处理、汇总得出清查结果，经上述清查实物资产与 账面值一致（除部分已报废的资产无实物外）。 第三阶段：汇总清查结果、填报评估申报表 自2012年2月12日，在清查基础上按评估要求填报清查明细表，经审核后 正式上报评估申报表。 七、已向评估机构提供的资料清单 1、企业法人营业执照、验资报告、公司章程、企业代码证、税务登记证； 2、评估基准日审计报告和近三年审计报告； 3、产权证明文件； 4、重大合同、协议等； 5、其他与评估资产相关的资料。 被评估单位盖章： 法定代表人签字： 2012年5月19日 第三部分 资产评估技术说明 一、评估对象与评估范围 评估人员对委托评估的资产进行了清查和复核。清查和复核的资产范围为委托 方在委托评估和申报时所确定的范围。本项评估为整体资产评估，因而清查核实的 资产是被评估单位南京新城巴士有限公司（以下简称：新城巴士）所拥有的全部资 产和相关负债。 清查核实的资产可分为实物资产和非实物资产（含负债）两大类。本次评估中 对所有实物资产全面清查核实了它们的账面数量、实际数量、品质和存放地点。对 所有非实物资产，清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期。 在清查核实过程中，了解了所有资产是否存在抵押、担保等影响资产评估的重 大事项。 为尊重企业的记账惯例，除明显地违反会计制度规定的以外，本评估项目资产 清查核实过程中一般不对明细账户作科目之间的调整。 本次评估范围被评估单位已详述，评估人员根据被评估单位提供的评估范围 评估。 （一）列入评估范围的资产和负债有： 截止日期：2011年12月31日 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 一、流动资产合计 31,189,441.58 货币资金 17,363,124.12 应收账款 2,025,110.61 预付款项 5,451,814.37 其他应收款 4,532,535.92 存货 1,816,856.56 二、非流动资产合计 189,016,804.76 固定资产 172,545,360.43 无形资产 16,000,852.36 长期待摊费用 470,591.97 三、资产总计 220,206,246.34 四、流动负债合计 134,561,406.52 短期借款 60,000,000.00 应付账款 44,253,792.94 预收款项 368,851.69 应付职工薪酬 3,474,668.29 应交税费 205,353.71 应付利息 180,000.00 其他应付款 26,078,739.89 五、非流动负债合计 98,764,317.44 长期借款 41,248,233.44 项目名称 账面价值 长期应付款 9,114,917.33 其他非流动负债 48,401,166.67 六、负债总计 233,325,723.96 七、净资产（所有者权益） -13,119,477.62 （二）委估资产分布情况和特点 委估资产范围为新城巴士公司的全部资产、负债。委估资产中实物资产分布地 点如下： 截止日期：2011年12月31日 金额单位：人民币元 项 目 账面金额 分布地点 流动资产小计： 其中：现金 1,223.24 公司财务部 原材料 1,816,856.56 原材料存放在东山总站配件库中 固定资产小计： 其中：房屋建筑物 24,709,771.21 主要分布在南京市江宁区东山总站、土 桥、文化明园场站、江宁科学园等区域 机器设备 608,660.39 东山总站 车 辆 146,816,156.54 各运营场站 电子设备 410,772.29 东山总站及各运营场站 新城巴士公司的存货账面值仅原材料一类，共有明细1266项。原材料主要有 空调车侧灯总成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括 各种汽油、柴油等）。主要存放在东山总站配件库内 。 委估在用周转材料、在用低值易耗品无账面值，该公司采用领用时一次转销法 核算，共有明细102项，主要系备用轮胎、办公桌椅、文件柜等。 固定资产账面原值287,679,938.60元，账面净值172,545,360.43元，主要包括 建筑物类（包括房屋建筑物，账面原值32,088,714.39元，账面净值24,709,771.21 元）和设备类（主要包括机器设备、车辆和办公电子设备等，账面原值 255,591,224.21元，账面净值147,835,589.22元，共有明细1277项）。 委估房地产主要位于南京市的江宁区。 本次委托评估的固定资产－设备，其账面原值255,591,224.21元，账面净值 147,835,589.22元，共计1277项，其中：机器设备账面原值为1,578,210.96元，账 面净值为608,660.39元，计137项；车辆账面原值为252,635,517.85元，账面净值 为146,816,156.54元，计831项；电子设备账面原值为1,377,495.40元，账面净值 为410,772.29元，计309项。 新城巴士公司纳入评估范围的机器设备主要包括超声波清洗机、发动机总成、 电动单梁起重机、制动鼓镗床、汽油储油罐等。车辆为主要为运营中的各品牌（有 友谊、建康、长江、扬子、亚星、恒通、福田、金龙、宇通共9个汽车股份有限公 司18种车型）公交运输客车共816辆、其余车辆为轿车、货车、专项作业车等。 电子设备为电脑、打印机、复印机、空调、点钞机、扫描仪等。 新城巴士公司的设备均为国产设备，实际启用时间从1975年5月至2011年12 月，其中机器设备较为陈旧。机器设备的原值占设备总额的0.62％，车辆占 98.84％，电子设备占0.54％。 委估的无形资产为土地使用权，土地使用权账面值为16,000,852.36元。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、组织落实 接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本 项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师周路琴 任组长（项目负责人），组员包括钱美英、施彬、徐伟、陈菁菁、方剑、刘君、周 长春、张佳佳等。被评估单位确定了财务部刘兵为资产清查评估的联系人。评估小 组于2012年2月13日开始工作。 2、企业自查 评估小组根据委托单位确定的待评资产范围提出了企业自查的要求，由被评估 单位按财政部、中评协发布的有关资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导意 见的要求填报各类资产、负债清查评估申报表，并根据所填报的明细表逐项进行自 查。 3、评估人员核实 在企业已经自查的基础上，评估小组进入现场。首先了解企业所执行的会计核 算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同被评 估单位有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产 （或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做 到不重报、不漏项、更不虚报。 4、汇总调整 评估小组对待评资产和负债核实后汇总分析各科目的清查核实情况，确定清查 核实结果是否与账面记录存在差异，确定是否存在产权不清晰的资产，最后根据国 家的有关规定及会计政策对需要调整的事项进行处理，调整报表。 具体核实工作的组织、时间计划、实施方案为： 阶 段 时 间 安 排 主 要 任 务 措 施 人员分工 第一阶段 组织落实 2012年2月10日 落实评估人员明确分工、职责 召开会议、落实任务 相关领导 第二阶段 被评估单位自 查阶段 2012年2月10 日～2月13日 明确自查要求；填制评估申报 表，核实各类资产负债评估明 细表上列示的全部数字的客观 性、真实性、合法性 按财政部、中评协发布的 有关资产评估准则、资产 评估指南和资产评估指导 意见进行清查、核实。 被评估单位相 关人员 第三阶段 2012年2月14 核实各类资产负债评估明细表 按操作规范要求，评估人 全体评估人员 清查核实阶段 日～2月18日 上列示的全部数字的客观性、 真实性、合法性 员按分工逐一清查核实 第四阶段 分析总结 2012年2月19 日～2月24日 检查资产清查的广度与深度是 否符合资产评估的要求，是否 与经济行为所涉及的资产一 致。编写清查说明 各专业小组汇报清查结果 并对清查差异作出说明； 收集证据，佐证清查结果 全体评估人员 （二）清查核实的方法 1、货币资金 现金 核查被评估单位现金余额，评估人员和委估单位有关人员一起在现场盘点予以 核实。 银行存款 核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余 额调节表，必要时向开户银行发函证单，验证未达账项的真实性，以此确定银行存 款的真实性和准确性。 2、应收款项（包括应收账款、其他应收款、预付账款） 核查应收或预付款项的记账凭证，查验应收票据、销售发票、出库单或对方开 出的收款证明等有关资料，确定债权的存在性、真实性和会计记录的准确性。 3、存货 该公司存货账面值仅原材料一类。主要有空调车侧灯总成、碘钨灯泡、调整 垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽油、柴油等），具有品种 多、数量大、流动性强等特点。对存货的清查核实主要采用抽查的方法，根据存货 清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重点。根据该公司原材料的库存特 点，抽查的原则是按黑墨营仓库的存放情况，对几个库位的存货进行抽查，以此抽 查得到的准确程度来推断其存货的库存数量的准确程度。 清查核实所采取的措施主要有： · 验证存货的入库凭证，例如购货发票、入库单、以该等凭证作为存货产权的 佐证材料。 · 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的 准确性。 · 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报 废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。 基准日存货数量的认定方法是： · 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物 数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点。 · 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定被 评估单位填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符。 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进 出库记录，查明原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。 4、房地产 以房地产权证为主要依据确定房屋及土地的产权归属。 房屋和土地的面积以法定权证记载的数字为准，无法定权证的以权源文件或相 关资料为准（例如购房合同或施工决算），权属文件或相关资料的有关记载不足信 时，采用实际丈量的方法确定。同时，需要关注被评房地产是否存在抵押、担保等 他项权利状况。 5、固定资产－设备类 设备的产权归属以购货发票等凭证为主要依据。接受捐赠的设备、盘盈的设 备等无原始凭证的，以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。 设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行。 对待修理设备主要核实其损坏部位及损坏程度，了解其修复的可能性和修复 所需费用。对待报废设备主要了解其报废原因，了解是否还有利用价值，如已无利 用价值，则估计其作为废品回收的可能性。 对高、精、尖重要设备作为清查核实的重点对象，主要了解其购入过程、安 装调试和维修保养情况，目前的完好程度及加工精度，为正确评估其价值打好基 础。 对设备进行现场清查勘察的同时逐一核对设备编号、名称、规格型号，向操 作人员了解其使用情况。 6、无形资产 对账面上的无形资产则逐一了解其形成原因和对企业经营的影响，确定其是 否对资产占有人存有对应的权利。 7、负债 对各类负债，清查的重点是负债的形成原因和形成日期，查明其真实性和完整 性，查明是否系当事人实际应承担的义务。 （三）影响资产清查的事项 无 （四）核实结论 1、资产核实结论 经清查核实，被评估单位申报的资产和负债账实相符，如下表所示： 截止日期：2011年12月31日 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 一、流动资产合计 31,189,441.58 货币资金 17,363,124.12 应收账款 2,025,110.61 预付款项 5,451,814.37 其他应收款 4,532,535.92 存货 1,816,856.56 项目名称 账面价值 二、非流动资产合计 189,016,804.76 固定资产 172,545,360.43 无形资产 16,000,852.36 长期待摊费用 470,591.97 三、资产总计 220,206,246.34 四、流动负债合计 134,561,406.52 短期借款 60,000,000.00 应付账款 44,253,792.94 预收款项 368,851.69 应付职工薪酬 3,474,668.29 应交税费 205,353.71 应付利息 180,000.00 其他应付款 26,078,739.89 五、非流动负债合计 98,764,317.44 长期借款 41,248,233.44 长期应付款 9,114,917.33 其他非流动负债 48,401,166.67 六、负债总计 233,325,723.96 七、净资产（所有者权益） -13,119,477.62 2、资产核实结果与账面记录不存在差异。 3、权属资料不完善等权属不清晰的资产 委估资产中房屋建筑物4866.42平方米，未办理权证，在资产清查过程中，我 们未发现这些未办理权证的房地产存在权属争议，我们无理由将这些资产排除在评 估范围之外。 4、企业申报的账外资产的核实结论 评估人员根据被评估单位提供的账外实物清单，逐项抽查盘点。委估在用低值 易耗品和在用周转材料共有明细102项，主要有变速箱、备用轮胎、办公桌、椅、 文件柜等，均能正常使用。 三、资产基础法评估说明 接受资产评估委托后我公司根据企业填报的资产清查评估明细表，在新城巴士 相关人员配合下，由各类资产评估人员分组对该公司的资产进行了现场清查核实和 评估： （一）流动资产的清查和评估 1、货币资金的清查核实和评估 被评估单位货币资金账面值为17,363,124.12元，包括现金和银行存款。 （1）现金 被评估单位现金账面值为1,223.24元，明细1项，系新城巴士的库存现金，均 为人民币。 该公司的现金由评估人员分别和该公司（财务部）有关人员一起在现场盘点予 以核实。盘点日为2012年2月13日。将盘点日实际现金数量加上基准日至盘点日 之间付出的现金、减去基准日至盘点日之间收入的现金得到基准日的现金余额，比 较推算出的实际现金余额和账面现金余额两者之差来确定基准日账、实是否相符。 新城巴士的财务现金管理制度健全，现金进出手续完备，现金的清查结果与该 公司在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符。 本次清查调整后账面值按账面值确认，评估值按核实调整后账面值确认。 现金评估值为1,223.24元。 （2）银行存款 银行存款账面值为17,361,900.88元，共有明细8户，均为人民币账户。主要 核查被评估单位银行存款账户，核查各开户银行各账户的银行对账单，必要时向开 户银行发函证单，验证账项的真实性，以此确定银行存款的真实性和准确性。 评估人员按银行对账单和委估单位银行存款余额调节表逐户进行清查核实。各 账户账面余额和银行对账单余额经未达账项调整后相符。本次清查调整后账面值按 账面值确认。 银行存款评估值为17,361,900.88元。 （3）货币资金 新城巴士基准日的货币资金为现金、银行存款之和，账面值为17,363,124.12 元，评估值为17,363,124.12元。 资产名称 账面值 评估值 现金 1,223.24 1,223.24 银行存款 17,361,900.88 17,361,900.88 货币资金 17,363,124.12 17,363,124.12 2、应收款项（包括应收账款、其他应收款和预付账款）的清查核实和评估 评估人员主要通过对新城巴士提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生 时间、金额、业务内容对照记账凭证、有关文件资料进行清查核实，确定其真实性 和可靠性，对金额较大的逐项核验和进行函证，对于未收回的函证采取替代程序的 方法进行确认。 （1）应收账款 应收账款账面原值为2,045,566.28元，坏账准备20,455.67元，账面净值为 2,025,110.61元，共有明细3笔，主要系应收村村通承包款、南京IC卡公司IC卡 款、包车款。评估人员对金额较大的款项进行了函证（因审计与评估一起进行，经 协调由审计主要负责往来款的函证，本次评估函证拿审计收到的复印件），回函金 额与账面值相符。评估人员还对其余应收款采用替代程序进行清查，并对账龄进行 了分析。 账龄 数量 占总数量比例％ 金额（元） 占总金额比例％ 一年以内 3 100 2,045,566.28 100 一至二年 合计 从上表可以看出，3笔应收账款账龄均为1年的应收款，金额2,045,566.28 元，系应收的承包款、IC卡款、包车款。按企业执行的会计制度，按账面金额计 提了坏账准备。评估人员经分析判断，上述应收款时间不长，经过努力应该能收 回，按核实后账面值进行评估。同时根据相关评估规定，将坏账准备20,455.67元 评估为0。 应收账款评估值为2,045,566.28元。 资产名称 账面值 评估值 应收账款原值 2,045,566.28 2,045,566.28 减：坏账准备 20,455.67 应收账款净额 2,025,110.61 2,045,566.28 （2）其他应收款 其他应收款账面原值为4,697,223.05元，坏账准备164,687.13元，账面净值为 4,532,535.92元，共有明细31笔，主要系应收职工养老保险、职工医疗保险、职工 住房公积金、职工周转金、事故贷款、个人贷款的应收款项等。 根据对其他应收款进行账龄分析，账龄5年以上的有3笔，合计金额为 43,974.35元，占总金额的0.94％；账龄3-4年的有1笔，合计金额为91,232.62 元，占总金额的1.94％；账龄2-3年的有3笔，合计金额为408,769.76元，占总金 额的8.70％；账龄1年以内的有23笔，合计金额为4,153,246.32元，占总金额的 88.42％； 对应收款通过查阅入账凭证等方法予以确认，应收款未发现异常，均属于可收 回款项，按核实后账面值进行评估。同时根据相关评估规定，将坏账准备 164,687.13元评估为0。 其他应收款评估值为4,697,223.05元。 资产名称 账面值 评估值 其他应收款原值 4,697,223.05 4,697,223.05 减：坏账准备 164,687.13 其他应收款净额 4,532,535.92 4,697,223.05 （3）预付款项 预付款项账面值为5,451,814.37元，共有明细4笔，主要系新城巴士预付江 宁人保、南京市石油公司、南京郊加油站、上海华虹计通智能股份有限公司等的保 险费、油款、车载机款等。 评估人员经查阅相关合同、入账凭证等资料，情况属实。对金额较大的款项进 行了函证（因审计与评估一起进行，经协调由审计主要负责往来款的函证，本次评 估函证拿审计收到的复印件），回函金额与账面值相符。按核实后账面值进行评 估。 预付款项评估值为5,451,814.37元。 资产名称 账面值 评估值 预付款项 5,451,814.37 5,451,814.37 3、存货的清查核实和评估 新城巴士账面列示的存货总价值1,925,161.28元，为原材料。企业根据存货库 龄，对个别原材料按存货的成本与可变现净值孰低提取存货跌价准备108,304.72 元，存货净额1,816,856.56元。 （1）原材料的清查 原材料清查时，评估人员首先了解该公司存货内部控制管理制度，并了解执行 情况是否良好。评估人员根据在现场勘察的情况，分析认为该公司存货内控管理制 度齐全，执行良好，仓库材料由专人保管、责任控制到人。 原材料账面原值为1,925,161.28元，共有明细1266项。原材料主要有空调车 侧灯总成、碘钨灯泡、调整垫、传动轴锣丝、分离杠杆肖和各种辅料（包括各种汽 油、柴油等）。 评估人员2012年2月15日对存放于东山总站仓库的原材料按分类进行了抽 盘，评估人员首先从仓库电脑中获取盘点日被抽查原材料结存清单，再对照实物进 行数量清点，同时核查原材料的入库时间、品质情况等。经抽查，该公司原材料盘 点日存货电脑库存数量与盘点日实物数量相符，依据类推原理，推定被评估单位填 报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符。 根据评估人员抽查和分析，该公司原材料除少部分库龄超过3年以外，大部 分原材料没发现有过期、霉变和待报废的情况，均为能正常使用的资产，多为近期 购入（订单购货）。 原材料账面原值为1,925,161.28元。 原材料评估值＝实际数量×评估单价 评估单价为市场单价加适当合理费用，市场单价根据近期发票、合同或市场 询价方式取得。 举例：柴油（-10#）.评估明细表№9. 账面数量14.63吨，单价8719元 /吨，账面金额127,558.52元。 根据企业提供的近期发票，市场单价为8719元/吨（已含合理费用）。则 柴油（-10#）评估值＝14.63吨×8719元 /吨＝127,558.52（元）。 同理求得其余原材料评估值，账面值中序号1266为企业根据存货财务账与仓 库账差异，差异值1,589.18元，评估值为0。同时根据相关评估规定，将企业计提 的跌价准备108,304.72元，评估为0。 原材料评估值1,923,572.10元。 （2）在用周转材料、在用低值易耗品 该公司在用周转材料、在用低值易耗品采用领用时一次摊销法核算，无账面 值。评估人员根据被评估单位提供的实物清单，逐项抽查盘点。委估在用周转材料 共有明细23项，主要有备用轮胎、方向机、变速箱等；在用低值易耗品共有明细 79项，主要有办公桌、椅、文件柜等，均能正常使用。 评估值＝实际数量×重臵单价×成新率 成新率根据评估人员现场判断取得。 在用周转材料评估值121,210.00元，在用低值易耗品评估值114,450.00元。 经过上述评估程序后，存货评估值为2,044,782.10元。 资产名称 账面值 评估价值 原材料 1,925,161.28 1,923,572.10 在用周转材料 121,210.00 在用低值易耗品 114,450.00 减：存货跌价准备 108,304.72 合 计 1,816,856.56 2,159,232.10 （二）固定资产的清查核实和评估 被评估单位的固定资产包括建筑物类和设备类。 1、建筑物类的清查核实 建筑物类账面原值32,088,714.39元，账面净值24,709,771.21元。 1.1 清查内容 评估人员对委托评估的房屋建筑物和构筑物进行了清查和复核。清查和复核的 范围为新城公司所拥有的生产、经营及办公场所和配套辅助构筑物等。上述房屋建 筑物主要分布在南京市江宁区东山总站、土桥、文化明园场站、江宁科学园等区 域。 1.2 清查方法 对建筑物的现场查勘评估，按照《资产评估准则》规定要求，遵循客观、公 正、科学、合理的评估原则，根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目 的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况， 逐一进行详细的现场查勘核实，结合查阅主要建筑物的相关图纸，认真核实，并对 与实物不相符的部分进行纠正，结合现场了解建筑的结构特征和各部位完损状况做 现场记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作了详细的查勘，除核实建 筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看： (1) 房屋建筑物结构形式、面积、装修、配套设施及使用状况； (2) 核实拥有房屋所有权证的建筑物权属状况与权利证是否一致，实物是否存 在； (3) 构筑物的结构形式、状况。 1.3 被评估资产的清查情况 根据被评估单位提供的明细和相关房地产权证，委估建筑物和构筑物主要为企 业生产经营及办公用房，例如站房及办公楼、修理工间、场坪、围墙等。房屋建筑 物账面原值32,088,714.39元，账面净值24,709,771.21元，共有明细17项（由于企 业账面原值组成将各场站的房屋建筑物、构筑物均计入一项，故本次评估明细未将 其拆分为房屋建筑物、构筑物）。 资产名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 32,088,714.39 24,709,771.21 建筑物类合计 32,088,714.39 24,709,771.21 具体清查情况如下： （1）东山总站 东山总站位于南京市江宁区同夏路19号，并于2007年9月26日领取土地使用权 证，权证登记状况如下： 土地使用权证编号：宁江国用（2007）第22571号 土地使用权人：南京新城巴士有限公司 座落：江宁区东山街道同夏路19号 地号：21100075001 地类（用途）：交通 使用权类型：出让 终止日期：2052年7月1日 土地使用权面积：40811.2平方米 该土地地上建有综合楼、维修间、变电所、加油站、票务中心、场坪等建构筑 物。主要状况如下表： 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成 年月 计 量 单 位 建筑面积m2 1 材料供应部办公房 混合 2011-07-01 m2 63.00 2 维修车间(三) 钢混 2008-08-01 m2 760.00 3 票务中心 混合 2005-10-01 m2 270.00 4 加油站(扩建后) 混合 2005-06-01 m2 40.42 5 二期混凝土A标段场坪工程 2004-12-01 m2 3,851.89 6 江宁房权证东 山字第 JN00179018号 综合楼 2004-12-01 m2 5,498.38 7 二期混凝土B标段场坪工程 2004-12-01 m2 4,311.00 8 地坪 砼 2003-09-01 m2 23,160.00 9 例保站工程 钢混 2003-09-01 m2 640.00 10 库房工程 砖混 2003-09-01 m2 185.00 11 维修间(一)工程 混合 2003-09-01 m2 1,254.00 12 维修间(二)工程 钢混 2003-09-01 m2 1,100.00 13 门卫及变电所工程 混合 2003-09-01 m2 141.00 （2）科学园公交枢纽 科学园公交枢纽位于义乌小商品城，至评估基准日未领取土地使用权证及房屋 所有权证。该地上建构筑物主要状况如下表： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积m2 科学园公交枢纽中心 2009-10-01 1 维修车棚 简钢 2009-10-01 m2 407.34 2 办公房 砖混 2009-10-01 m2 126.00 3 地坪工程 砼 2009-10-01 m2 4,367.00 4 铁网围墙 铁 2009-10-01 m 311 （3）土桥站 土桥站位于江宁区土桥镇周郎村，至评估基准日已领取土地使用权证。权证登 记状况如下： 土地使用权证编号：宁江国用（2004）第11129号 土地使用权人：南京新城巴士有限公司 座落：江宁区土桥镇周郎村 地号：21105102008 地类（用途）：交通 使用权类型：出让 终止日期：2053年12月31日 土地使用权面积：2002.4平方米 该地上建构筑物主要状况如下表： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积m2 土桥站 2004-12-01 1 土桥站站房 混合 2004-12-01 m2 160.00 2 厕所 砖混 2004-12-01 m2 15.00 3 土桥站地坪 砼 2004-12-01 m2 1,827.00 4 围墙 铁、砖混 2004-12-01 m 168.00 5 室外综合管网 2004-12-01 （4）文化明园站 文化明园站位于江宁区文化明园小区，至评估基准日未领取土地使用权证及房 屋所有权证。该地上建构筑物主要状况如下表： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积m2 文化明园站站房工程 1 文化明园站站房 混合 2003-09-01 m2 112.00 2 地坪 砼 2003-09-01 m2 1,200.00 3 围墙 2003-09-01 m 160.00 以上房屋建筑物租赁情况如下表： 序 号 出租房 产座落 承租方名称 面积m2 租赁用途 租赁起止时间 2011年 租金(元) 1 江宁区同夏 路19号 南京江宁博 爱医院 1699平方米（其中一 层467平方米；二层 232；三层1000平方 米） 医院 2009-8-15 2019-8-14 508071.69 2 江宁区同夏 路19号 江宁区东山 镇王牌电瓶 经营部 57平方米（一层南面 第2间） 经营 2010-11-1 2013-10-31 30780 3 江宁区同夏 路19号 江宁区鸿林 物资经营部 104平方米（一层北面 第1间） 经营 2008-11-15 2011-11-14 50232 4 江宁区同夏 路19号 南京龙城机 电设备有限 公司 70平方米（一层南面 第1间） 经营 2011-5-15 2014-5-14 46200 小计 1930 635283.69 委估房屋勘察情况如下： 序 建筑物名称 地址 结构 用 层数 总 层 跨 跨 柱 基 屋面 建筑装修情况 号 途 高 高 度 数 距 础 一 东山总站 同夏路19 号 1 材料供应部 办公房 东山总站 混合 办 公 室 2 8 4 独 立 砼， SBS 防水 内、外墙面乳胶 漆，塑钢窗（铁栅 栏防盗窗），木门 2 维修车间 (三) 东山总站 钢混 修 理 厂 1 7 7 独 立 彩钢 板 外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，塑钢窗，卷帘 门，水泥地坪。局 部二层，办公房使 用。 3 票务中心 东山总站 混合 办 公 室 2 6.4 3.2 独 立 砼 外墙、内墙涂料粉 刷，地砖地面，塑 钢窗，防盗门。 4 加油站(扩 建后) 东山总站 混合 办 公 室 5 综合楼 东山总站 办 公 室 5 22 4 桩 砼 外墙迎街面幕墙， 其余三面涂料粉 刷。地面地砖、复 合地板，墙面乳胶 漆粉刷，顶棚乳胶 漆粉刷，个别科室 天棚石膏吊顶。走 廊地面地砖，不锈 钢扶手。 6 例保站工程 东山总站 钢混 办 公 室 1；局 部2 7.2 条 型 砼 外墙、内墙涂料粉 刷，塑钢门窗，屋 顶修筑消防水箱， 例保维修设两条维 修地沟 7 库房工程 东山总站 砖混 办 公 室 1 4.3 4.3 条 型 砼 外墙、内墙涂料粉 刷，塑钢窗，水泥 地面，日光灯照明 8 维修间(一) 工程 东山总站 混合 办 公 室 1 7 7 独 立 彩钢 板 外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，塑钢窗，卷帘 门，水泥地坪。局 部二层，办公房使 用。 9 维修间(二) 工程 东山总站 钢混 办 公 室 1 7 7 独 立 彩钢 板 外墙、内墙涂料粉 刷，四边砖墙体围 护，工字钢屋架， 塑钢窗，卷帘门， 水泥地坪。局部二 层，办公房使用。 10 门卫及变电 所工程 东山总站 混合 办 公 室 1 5.6 5.6 独 立 砼 外墙涂料粉刷。内 墙涂料粉刷。塑钢 门、窗，水泥地 坪。屋面四边硫璃 瓦。 二 科学园公交 枢纽中心 义乌小商 品城 1 维修车棚 简钢 修 理 厂 1 5 5 1 18 彩钢 简钢结构敞开式维 修车棚，钢柱支 撑，彩钢板屋面。 车辆维修地沟4 个，长度16米， 宽度1米 2 办公房 砖混 修 理 厂 1 3.2 3.2 条 型 夹芯 彩钢 板 外墙、内墙乳胶漆 粉刷，四边砖墙体 围护，塑钢窗，防 盗门，水泥地坪。 三 土桥站 土桥站 序 号 建筑物名称 地址 结构 用 途 层数 总 高 层 高 跨 度 跨 数 柱 距 基 础 屋面 建筑装修情况 1 土桥站站房 混合 办 公 室 1 4.5 4.5 独 立 砼 内、外墙涂料粉 刷，塑钢窗，水泥 地坪。 2 厕所 砖混 1 3 3 外、内墙涂料粉 刷。 四 文化明园站 站房 混合 1 4.5 4.5 独 立 砼 外墙涂料粉刷。内 墙涂料粉刷。塑钢 门、窗，水泥地 坪。屋面四边硫璃 瓦。 2、建筑物类的评估 2.1 评估思路 估价人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资 料，对于生产经营等建筑用房，宜采用重臵成本法进行评估。 2.2 评估方法介绍 重臵成本法是用现时条件下重新购臵或建造一个全新状态的被评估资产所需的 全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性 陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产估价方法。 计算公式：评估价值＝重臵价值×成新率 (1) 重臵价值的确定 重臵价值一般包含工程综合造价、前期工程费用、建设单位管理费、配套规 费、资金成本等。其计算公式为： 重臵价值＝工程造价＋前期(专业)费用及管理费＋配套规费＋资金成本 A．工程造价 工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加以确定。 概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方 法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直 接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同 为概预算编制法。 预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或 采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者 进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。 市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造 价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造 价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选 择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造 价。 评估人员在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据工程结算、估算指标及 建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量，然后按现行的建筑安装工程造价 计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。 具体修正计算详见评估举例。 B．前期费用及管理费用，根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情况， 按工程造价的一定比例确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研 究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费 等。期间费用主要为工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各项费 用。 C．配套规费 对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了城镇基础设施配套费、人防易地 建设费、白蚁防治费与规划技术服务费等。 D．利息按照现行的贷款利率标准计算，工期根据建筑物面积、规模等因素确 定。 本次被评房屋建筑物类资产属于公交运营企业，各站点分散，且场站大小不 等，但其基本规模都不大，除个别综合场站内部配备修理工间、例保站，相对建筑 体量较大外，其余场站格局基本配臵为站房、地坪、围墙等基础配备，因此以基本 场站配臵来确定建（构）筑物的建造工期，故本次评估工期均按半年合理建设期计 算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的半年期人民币贷款基准利率 6.1%，资金均匀投入计算。 资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。 (2) 建筑面积的确定 房屋建筑物的面积以法定权证记载的数字为准；没有权证的，以委托方提供的 技术说明、图纸、资产清单等相关资料上记载的数字为准；既无权证又无相关资料 的，以现场查勘估算的面积为准。 (3) 成新率的确定 本次评估成新率的测定采用年限法、完好分值率法。 A．年限法计算公式： 年限成新率 = 1 – 已使用年限/建筑物耐用年限 已使用年限 = 评估基准日 – 建筑物竣工日期 规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建筑物耐用 年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后，确定规定耐用年限。在计算成新率时 应考虑权证剩余年限与房屋尚可使用年限孰短原则。 B．完好分值率法 依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查技术鉴 定，采用打分法确定成新率。计算公式： 完好分值率 = (结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备打分×评分 修正系数) × 100％ 综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。 计算公式：综合成新率 = 年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6 2.3 评估举例 举例一：东山总站综合楼（房屋建筑物评估明细表表4-6-1序号8） 建筑物概况：委估对象位于南京新城巴士有限公司沿同夏路一侧，框架结构， 桩基础。建筑面积5498.38㎡。2004年12月建成，并于2010年11月30日取得房 屋所有权证，权证上房地产登记情况如下： 房屋所有权人：南京新城巴士有限公司 房屋坐落：江宁区东山街道同夏路19号1幢 规划用途：客运、办公及配套 建筑总层数：5层 建筑面积：5498.38平方米 建筑结构为框架结构，总层数五层，一层层高5m，二层至五层层高4m，地基 基础为人工挖孔灌注桩基础，屋面为刚性屋面，SBS卷材防水层。外墙迎街面幕 墙，其余三面涂料粉刷。地面地砖、复合地板，墙面乳胶漆粉刷，顶棚乳胶漆粉 刷，个别科室天棚石膏吊顶。走廊地面地砖， 楼梯地面地砖、不锈钢扶手。屋面 为刚性屋面，SBS卷材防水层。 配套设施：照明电力，给排水，消防水，防雷接地，局部增设CO2灭火系 统，移动灭火器材。 评估操作日现场勘查，委估对象基础稳定，未见地基不均匀沉降，主要结构 件、柱、梁、屋盖系统。墙架结构节点牢固，未见异常变形，建筑物整体结构状况 基本完好。 账面值中包括桩基、土建、安装、装修、消防水池及泵房等，账面原值 12,086,586.94元，账面净值9,398,275.81元。 (1) 重臵价格的确定 重臵价值＝工程造价＋前期(专业)费用及管理费＋配套规费＋资金成本 A. 工程综合造价的确定 本工程有完整的工程结算资料，工程结算资料执行《江苏省建筑与装饰工程计（未完）  |