[中报]万 科Ａ：2012年半年度报告
万科企业股份有限公司 二〇一二年半年度报告 (截至2012年6月30日止) 公告编号：〈万〉 2012-036 重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、肖莉董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事亲自出席本 次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代 为出席会议并行使表决权；王印董事、孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖 莉董事代为出席会议并行使表决权；陈茂波独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权 齐大庆独立董事代为出席会议并行使表决权。 公司半年度财务报告未经审计。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财 务报告的真实、完整。 公司基本情况…………………………………………………………………………2 股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………3 董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………5 董事会报告……………………………………………………………….……………6 重要事项…………………………………………………………………………..…..11 财务报告（未经审计）……………………………………………………………....17 第 1页 一、公司基本情况 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为 “万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 3、法定代表人：王石 4、董事会秘书：谭华杰 电子信箱：IR@vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 5、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港 一家英文媒体 登载半年度报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 半年度报告备置地点：公司董事会办公室 6、股票上市地：深圳证券交易所 证券简称及代码：万科 A 000002 万科 B 200002 08万科 G1 112005 08万科 G2 112006 7、主要财务数据和指标 （1）主要财务指标 单位：人民币元 项目 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日比年初数增减 总资产 330,401,184,008.97 296,208,440,030.05 11.54% 流动资产 316,242,106,061.50 282,646,654,855.19 11.89% 流动负债 217,101,120,675.57 200,724,160,315.26 8.16% 归属于上市公司股东的所有者权益 55,099,815,265.48 52,967,795,010.41 4.03% 股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 - 归属于上市公司股东的每股净资产 5.01 4.82 3.94% 资产负债率 78.86% 77.10% +1.76个百分点 第 2页 项目 2012年 1-6月 2011年 1-6月比上年同期增减 营业收入 30,722,991,215.82 19,988,838,077.14 53.70% 营业利润 6,012,329,738.20 4,417,871,993.33 36.09% 利润总额 6,048,671,988.14 4,451,808,658.22 35.87% 归属于上市公司股东的净利润 3,725,085,079.33 2,977,854,653.10 25.09% 扣除非经常性损益后归属于上市公 司股东的净利润 3,680,771,877.92 2,946,808,141.24 24.91% 基本每股收益 0.34 0.27 25.93% 稀释每股收益 0.34 0.27 25.93% 净资产收益率（全面摊薄） 6.76% 6.44% +0.32个百分点 净资产收益率（加权平均） 6.83% 6.53% +0.30个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率 6.75% 6.47% +0.28个百分点 经营活动产生的现金流量净额 2,819,195,756.85 3,825,848,847.41 -26.31% 每股经营活动产生的现金流量净额 0.26 0.35 -26.31% （2）非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2012年 1-6月 2011年 1-6月 非流动资产处置损益 32,501.54 (194,909.98) 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融负债和可 供出售金融资产取得的投资收益 (16,527,282.76) 4,509,124.06 出售、处理部门或投资单位收益 36,970,125.37 3,959,531.23 除上述各项之外的其他收入/支出 36,309,748.40 34,131,574.86 所得税影响 (8,873,143.78) (8,290,190.75) 少数股东损益影响 (3,598,747.36) (3,068,617.56) 合计 44,313,201.41 31,046,511.86 （3）境内外会计准则差异 单位：人民币元 境内会计准则境外会计准则 归属于上市公司股东的净利润 3,725,085,079.33 3,725,085,079.33 归属于上市公司股东的所有者权益 55,099,815,265.48 55,099,815,265.48 差异说明 无差异 二、股本变动和主要股东持股情况 1、公司股份变动情况表（截至 2012年 6月 30日） 单位：股 股份类别 本次变动前本次变动增减 （+，-） 本次变动后 数量比例数量比例 一、有限售条件股份 1、国家及国有法人持股 2、境内非国有法人持股 3、境内自然人持股 18,426,384 0.17% -207,664 18,218,720 0.17% 4、外资持股 有限售条件股份合计 18,426,384 0.17% -207,664 18,218,720 0.17% 二、无限售条件股份 1、人民币普通股 9,661,828,366 87.87% +207,664 9,662,036,030 87.87% 2、境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 0 1,314,955,468 11.96% 第 3页 无限售条件股份合计 10,976,783,834 99.83% +207,664 10,976,991,498 99.83% 三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00% 注：2011年公司高级管理人员变动，原高级管理人员持有的有限售条件流通股份在离职 6个月后解除限售，报告 期内公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。 2、前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截至 2012年 6月 30日） 单位：股 股东总数 842,855户（其中 A股 821,317户，B股 21,538户） 前 10名股东持股情况 股东名称 股东 性质 持股 比例 持股总数 持有有限售条 件股份数量 质押或冻结 的股份数量 华润股份有限公司国有法人 14.73% 1,619,094,766 0 0 中国银行－易方达深证 100交易型开放式指数证 券投资基金 其他 1.36% 149,102,263 0 0 刘元生其他 1.22% 133,791,208 0 0 中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金其他 0.92% 100,731,921 0 0 中国工商银行－融通深证 100指数证券投资基金其他 0.90% 99,254,225 0 0 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD外资股东 0.78% 85,850,401 0 0 中国银行－嘉实主题精选混合型证券投资基金其他 0.70% 76,999,387 0 0 MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC其他 0.70% 76,864,430 0 0 UBS AG其他 0.67% 74,183,257 0 0 万科企业股份有限公司工会委员会其他 0.61% 67,168,517 0 0 前 10名无限售条件股东持股情况 股东名称持有无限售条件股份数量股份种类 华润股份有限公司 1,619,094,766人民币普通股（A股） 中国银行－易方达深证 100交易型开放式指数证 券投资基金 149,102,263人民币普通股（A股） 刘元生 133,791,208人民币普通股（A股） 中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金 100,731,921人民币普通股（A股） 中国工商银行－融通深证 100指数证券投资基金 99,254,225人民币普通股（A股） HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 85,850,401境内上市外资股（B股） 中国银行－嘉实主题精选混合型证券投资基金 76,999,387人民币普通股（A股） MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC 76,864,430人民币普通股（A股） UBS AG 74,183,257人民币普通股（A股） 万科企业股份有限公司工会委员会 67,168,517人民币普通股（A股） 上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》 规定的一致行动人。 3、前十名公司债券持有人持债情况（截至 2012年 6月 30日） （1）前 10名 08万科 G1债券持有人的名单和持有量 序号持有人持债张数 1新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 5,548,262 2中油财务有限责任公司 4,157,662 3中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312 4中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 2,698,727 5中国人寿保险股份有限公司 2,619,042 6太平财产保险有限公司 1,003,216 7中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金 924,010 8海通－中行－富通银行 897,256 9中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 820,000 10中国财产再保险股份有限公司 776,162 注：管理“中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品”的中国人寿财产保险股份有限公司和管理“中 第 4页 国人寿养老保险股份有限公司－自有资金”的中国人寿养老保险股份有限公司同为中国人寿保险股份有限公司的子 公司。除此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行 动人。 （2）前 10名 08万科 G2债券持有人的名单和持有量 序号持有人持债张数 1招商银行－易方达纯债债券型证券投资基金 1,933,383 2兴业银行股份有限公司－天弘永利债券型证券投资基金 1,237,927 3中国工商银行－嘉实稳固收益债券型证券投资基金 1,016,978 4工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产 889,101 5全国社保基金八零一组合 849,518 6中国建设银行－鹏华丰收债券型证券投资基金 613,644 7招商银行－华夏经典配置混合型证券投资基金 550,000 8中国工商银行－汇添富保本混合型证券投资基金 500,000 9中国农业银行－工银瑞信四季收益债券型证券投资基金 480,842 10中国建设银行－鹏华丰润债券型证券投资基金 480,000 注：“工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产”和“中国农业银行－工银瑞信四季收益债券型证券投资基金” 同为工银瑞信基金管理有限公司管理；“全国社保基金八零一组合”和“招商银行－华夏经典配置混合型证券投资 基金”同为华夏基金管理有限公司管理；“中国建设银行－鹏华丰收债券型证券投资基金”和“中国建设银行－鹏 华丰润债券型证券投资基金”同为鹏华基金管理有限公司管理。除此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它 关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 4、控股股东及实际控制人变更情况 公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 三、董事、监事、高级管理人员情况 1、报告期内董事、监事和高级管理人员持股变化情况 单位：股 姓名职务期初持股数期末持股数 授予股票期权 的情况(份) 报告披露日授 予股票期权可 行权的情况 (份) 报告披露日授 予股票期权已 行权的情况 (份) 王石董事会主席 6,817,201 6,817,201 6,600,000 2,640,000 0 郁亮董事、总裁 4,106,245 4,106,245 5,500,000 2,200,000 0 丁福源监事会主席 2,018,408 2,018,408 --孙 建一董事 692,236 692,236 --丁 长峰 执行副总裁 1,487,660 1,487,660 2,200,000 880,000 0 解 冻 执行副总裁 1,487,660 1,487,660 2,200,000 880,000 0 张纪文 执行副总裁 1,548,950 1,548,950 2,200,000 880,000 0 莫 军 执行副总裁 1,548,950 1,548,950 2,200,000 880,000 0 肖 莉 董事、执行副总 裁 1,446,849 1,446,849 2,200,000 880,000 0 王文金 执行副总裁 1,343,591 1,343,591 2,200,000 880,000 0 杜晶 执行副总裁 735,812 735,812 2,100,000 840,000 0 周卫军 执行副总裁 1,038,065 1,038,065 2,000,000 800,000 0 毛大庆 执行副总裁 0 0 2,000,000 800,000 0 谭华杰 董事会秘书 0 0 1,600,000 640,000 0 周清平 监事 20,000 20,000 -- 注：除上述人员外，公司其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。 2、报告期内公司董事、监事、高级管理人员变动情况 报告期内，公司董事、监事、高级管理人员无变动。 第 5页 报告期后，杜晶先生辞去公司执行副总裁职务。陈茂波先生辞去公司独立董事职务；按照相关法 律法规和公司章程的规定，在继任独立董事产生前，陈茂波先生仍将继续履行公司独立董事的职 责。 四、董事会报告 1、管理层讨论与分析 经营环境变化及公司判断 报告期内全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势，1-3月同比下降 15.5%，1-6月同比下 降 11.2%。主要城市成交波动较大。 1-2月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南 京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14个城市成交量跌至 07年以来最低点，商品住宅成 交面积同比下降 55.1%。3月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进 作用呈现，以及前期积累的自住需求的释放，上述城市的住宅成交量出现回升；由于去年基数较 低，上述城市 3-6月的商品住宅成交面积同比上升 57.6%。 年初上述 14个城市的批准预售面积一度大幅萎缩，1-2月的批售面积仅为去年同期的 58.7%，3月 之后有所回升，基本和去年同期持平。上半年上述 14个城市的批准预售面积同比下降 6.7%。由于 供给下降，上述城市的新增供应与成交面积逐渐趋于平衡，三月移动平均成交批售比（商品住宅 成交面积/同期批准预售面积）由年初的 0.61上升至二季度的 1左右，这在一定程度上缓解了自 2011年初以来不断攀升的库存压力。截至 6月底， 14城市的库存（已取得销售许可而尚未售出的 商品住宅）面积总计约 1.14亿平方米，较年初微升 1.8%，库存去化周期（按最近三月移动平均成 交面积计算）由 2月底的最高峰 21.7个月下降至 10.5个月。 根据人民银行数据，上半年全国房地产贷款增加 5653亿元，同比少增 2271亿元；房地产贷款增量 占同期各项贷款增量的比例为 12.3%，相比 2011年的 17.5%有明显下降。房地产行业的融资环境 依然不容乐观。 个 由于行业融资紧缩的局面并未得到根本性的改善，尽管二季度销售回款有所好转，但仅带来企业 偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。全国住宅新开工面积继续呈萎缩态势， 继 1季度同比下降 5.2%之后，2季度降幅进一步扩大到 14.5%。住宅开发投资数据由于滞后效应影 响继续增长，但增速已经由 1季度的 19.0%大幅降低至 2季度的 8.5%。就目前来看，鼓励、支持 普通商品房开发，扩大普通商品房供应的具体措施还有待进一步探索，未来一年市场新房供应不 足的风险仍在持续加大。 随着国际国内整体经济形势的变化，期内宏观经济政策的重心逐步转向稳增长，但房地产调控并 未放松。政策调控的决心依然坚定，投资购房需求继续受到抑制。随着住宅日益回归基本的居住 属性，企业只有顺应政策导向和行业变化趋势，坚持合理的产品定位，提高经营和管理能力，才 能更好的应对市场环境变化的挑战。 上半年，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏 州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆）土地成交面积相比去年同期下降约 17%。进入 2季度之后，受部分城市住宅成交量回升的影响，一些热点项目出现了相对活跃的竞拍 局面，土地溢价成交的情况有所增加。尽管如此，土地市场整体的景气度依然不足，流拍率虽略 有下降，但仍保持在较高水平，土地成交面积也持续萎缩，2季度同比下降 22%。总体来看，土地 市场尚未出现明显转向。下半年预计土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得 更多的机会。 公司经营和管理情况 报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售。公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别 是第四季度，上半年的新推盘资源明显低于去年同期。但通过合理的销售策略，公司仍然实现了 销售面积的增长，销售金额也高于同期的推盘金额。 1-6月，公司累计实现销售面积 602.5万平方 第 6页 米，同比增长 6.5%；销售金额 625.4亿元，同比下降 4.7%。如果市场环境不发生大的不利变化， 随着 9月份之后更多新盘的入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过 2011年。 分区域看，上半年公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 187.8万平方米，销售金额 203.2亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积 109.3万平方米，销售金额 133.3亿元；在 以环渤海为核心的北京区域实现销售面积 171.1万平方米，销售金额 173.9亿元；在由中西部中心 城市组成的成都区域实现销售面积 134.3万平方米，销售金额 115.0亿元。 公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品结构，上半年所销售的住宅中， 144平方米以下户 型占比达到 89%。 1-6月，公司实现结算面积 263.8万平方米，同比增长 90.7%；实现结算收入 302.2亿元，同比增长 55.4%；实现营业收入 307.2亿元，净利润 37.3亿元，同比分别增长 53.7%和 25.1%。 上半年公司房地产业务的结算均价为 11456元/平方米，较 2011年同期下降 17.4%；房地产业务毛 利率为 26.5%，较 2011年同期降低 5.6个百分点。结算净利率 14.2%，较 2011年同期下降 2.2个百 分点。虽然结算均价和利润率同比下降，但公司资产回报率有所上升。上半年公司全面摊薄的净 资产收益率为 6.76%，比去年同期的 6.44%提高 0.32个百分点。 截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1464亿元，较 2011年末分别增长 28%和 20%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。 公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响，公司的资产 负债率达到 78.9%，较年初增加 1.8个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收 入，并不构成实际的偿债压力；公司的净负债率为 22.8%，较年初的 23.8%进一步降低。截至报告 期末，公司持有现金 470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和 203.1亿元，资金 实力较年初进一步增强。鉴于住宅市场调整期通常也伴随着项目发展的机会，在行业投资能力普 遍减弱的背景下，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。 截至报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比 3.62 %。 年初公司计划实现新开工面积 1328万平方米，竣工面积 890万平方米。截至 6月底，公司实现开 工面积 468万平方米，竣工面积 244万平方米，分别完成年初计划的 35%和 28%。预计全年实际 开竣工面积基本符合年初计划。 报告期内，尽管土地市场成交下滑，但地价调整幅度相对有限，公司继续坚持严格的投资标准。 上半年公司新增加开发项目 13个，按万科权益计算的占地面积约 69万平方米，对应的规划建筑面 积约 174万平方米，平均楼面地价约 2230元/平方米。此外，公司还参与 1个城市更新改造类项 目，根据当前规划条件，其中由万科负责开发的部分，用地面积约 13万平方米，计容积率建筑面 积约 39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约 3800元/平方米。截至报告期末，公司规 划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3435万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。 考虑到下半年土地供应增加可能会带来更多的机会，公司将立足现有城市，以自住需求为基础， 密切关注可能出现的市场机遇。但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周 边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。 报告期内，公司坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的产品和服务理念，在提高产 品性能的基础上，继续探索和加强服务配套，提高客户居住感受。为更好的满足客户的生活需 要，公司积极推进产品创新和服务升级，目前已尝试在部分试点项目中引入幸福驿站、住户食 堂、住户自存仓、拎包入住等配套服务，为客户构建更为安全、舒心、便利的社区环境。 2、报告期内主要经营情况 第 7页 （1）主营业务的范围及经营情况 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司实现销售面积 603万平方米，比 去年同期增长 6.5%；销售金额 625亿元，比去年同期下降 4.7%。实现房地产项目结算面积 264万 平方米，比去年同期增长 90.7%；结算收入 302亿元，比去年同期增长 55.4%。 由于房地产项目的竣工分布具有不均匀性，1~6月份公司完成竣工面积 244万平方米，仅占全年计 划竣工面积 890万平方米的 28%，预计四季度将有较多项目竣工结算。 单位：人民币万元 行业 营业收入营业成本营业利润率 金额增减金额增减数值增减 1.主营业务 3,056,878.01 55.32% 1,923,093.40 76.10% 26.32%减少 5.49个百分点 其中：房地产 3,021,792.88 55.42% 1,893,299.42 76.80% 26.51%减少 5.62个百分点 物业管理 35,085.13 47.34% 29,793.98 40.85% 9.45%增加 3.60个百分点 2.其他业务 15,421.11 -49.89% 4,351.12 -39.94% 66.73%减少 2.29个百分点 合计 3,072,299.12 53.70% 1,927,444.52 75.34% 26.52%减少 5.86个百分点 注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。 （2）主要资产负债项目及经营指标比较情况 单位：人民币万元 项目 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日变动幅度说明 货币资金 4,701,218.82 3,423,951.43 37.30%积极销售，谨慎投资 应收账款 114,047.76 151,481.38 -24.71%结算房款及时回收 预付账款 2,262,634.10 2,011,621.90 12.48%新项目预付地价增加 短期借款 480,011.11 172,444.65 178.36%借款结构变动 预收账款 13,086,479.37 11,110,171.81 17.79%销售金额高于结算金额 应交税金 294,389.22 407,861.82 -27.82%企业所得税等税金汇算清缴 应付利息 51,099.36 27,229.88 87.66%融资规模增长 一年内到期的非流动 负债 1,550,573.19 2,184,582.93 -29.02%借款结构变动 长期借款 3,673,979.65 2,097,196.20 75.19%规模增长，为发展做准备 项目 2012年 1-6月 2011年 1-6月变动幅度说明 营业收入 3,072,299.12 1,998,883.81 53.70%结算规模增长 营业成本 1,927,444.52 1,099,273.04 75.34%结算面积增加 营业税金及附加 330,068.23 252,308.95 30.82%营业收入增加 资产减值损失 10,031.68 6,843.86 46.58%其他应收款总额增长 营业利润 601,232.97 441,787.20 36.09%规模增长，利润率有所下降 利润总额 604,867.20 445,180.87 35.87%营业利润增加 所得税费用 151,319.44 119,929.11 26.17%利润总额增加 归属母公司所有者的 净利润 372,508.51 297,785.47 25.09%利润总额增加 少数股东损益 81,039.26 27,466.29 195.05%合作项目结算规模增长 （3）主要业务分地区情况说明 报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下： 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收 入（万元） 比例 净利润 （万元） 比例 广深区域 714,339.00 27.09% 858,890.47 28.43% 165,868.23 38.73% 上海区域 599,105.00 22.71% 820,791.27 27.16% 74,519.34 17.40% 北京区域 585,796.00 22.21% 715,087.26 23.66% 108,525.04 25.34% 成都区域 738,367.00 27.99% 627,023.88 20.75% 79,349.07 18.53% 合计 2,637,607.00 100.00% 3,021,792.88 100.00% 428,261.68 100.00% 第 8页 注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三 亚、惠州、清远；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、南京、镇江、宁波、南昌；北京区域包括：北京、天 津、沈阳、鞍山、大连、长春、青岛；成都区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳。 3、公司投资情况 （1）募集资金使用情况 2007年公开发行 A股情况 经有关部门核准，本公司于 2007年 8月 22日发布招股意向书，向社会公开发行 A股股票，发行 数量 317,158,261股（面值人民币 1元/股），发行价格 31.53元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33元，扣除发行费用人民币 63,398,268.11元后,募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007年 8月 30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（ 2007）第 155号验证报告 验证在案。 上述募集资金投资于 11个项目，截至 2012年 6月 30日，各投资项目的投资、收益、进度情况如 下： 单位：人民币万元 募集资金净额 993,660本年度投入募集资金总额 1,312 变更用途的募集资金总额 0 已累计使用募集资金总额 982,993 变更用途的募集资金总额比例 0% 承诺项目 是否变 更项目 拟投入金 额 本年投 入金额 累计投入 金额 投资进 度 累计实现 的效益 是否达到 预计收益 可行性是否发 生重大变化 广州新里程（原科学城 H3项目）否 60,000 60,000 100% 14,452是否 广州金域蓝湾（原金沙洲项目）否 80,000 80,000 100% 45,813是否 佛山万科城（原南庄项目）否 90,000 90,000 100% 51,758是否 珠海香洲区珠海宾馆项目否 65,000 65,000 100% 73,437是否 杭州西溪蝶园（原蒋村项目）否 70,000 70,000 100% 113,658是否 杭州余杭区良渚项目否 170,000 170,000 100% 40,166是否 宁波鄞州区金色水岸项目否 163,660 163,660 100% 90,458是否 上海浦东五街坊项目否 120,000 120,000 100% -是否 上海金色雅筑（原中林项目）否 70,000 70,000 100% 26,397是否 南京白下区安品街项目否 65,000 1,312 54,333 84% -是否 南京红郡（原黄家圩项目）否 40,000 40,000 100% 4,507否否 合计否 993,660 1,312 982,993 99% 460,646 否 未达到计划进度和预计收益的说明 （分具体项目） (1).上海五街坊项目位于“世博会”区域，前期因政府道路规划调整，影响了项目 如期开工。项目实际于 2010年下半年开工，并已于 2012年 5月开始销售，项目 整体开发计划相应调整。南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规 划指标调整，影响了项目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目整体开 发计划相应调整。 (2).南京红郡项目已于 2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 7.49%，项 目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他 投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资金投向项目的 整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 变更原因及变更程序说明（分具体 项目） 无变更 尚未使用的募集资金用途及去向 截至 2012年 6月 30日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 982,993万 元，占募集资金净额人民币 993,660万元的 98.9%，余额人民币 10,667万元将随 着项目的后续开发全部投入。 （2）非募集资金使用情况 ①主要权益投资情况 1）报告期内，公司发起设立注册资本在人民币 1000万元以上的子公司 7家，详细情况如下： 单位：万元 第 9页 序号公司币别 注册资本 (原币) 万科实际投资额 (折合人民币) 经营范围 1 青岛万科商业地产有限公司 人民币 10,000.00 10,000.00房地产开发 2 北京幸福汇投资有限公司 人民币 7,500.00 4,500.00房地产开发 3 天津万为置业投资有限公司 人民币 2,550.00 2,550.00房地产开发 4 武汉万科金色广场物业发展有限公司 人民币 1,000.00 1,000.00房地产开发 5 南京站东置业有限公司 人民币 1,000.00 1,000.00房地产开发 6 烟台万宏房地产开发有限公司 人民币 1,000.00 700.00房地产开发 7 南充万科置业有限公司 人民币 1,000.00 600.00房地产开发 合计 24,050.00 20,350.00 此外，公司还新设其他子公司 3家，注册资本合计人民币 1,140万元。 2）报告期内，公司收购的主要公司情况如下： A．2012年1月5日，本公司以现金对价人民币21,450万元收购欧威尔空调（中国）有限公司 65%的 股权； B．2012年4月23日，本公司以现金对价美元 3,478万元收购了Wise Grow Group Limited 100%的股 权，Wise Grow Group Limited持有公司控股子公司大连万科城置业有限公司 45%股权。 C．2012年4月23日，本公司以现金对价美元 2,063万元收购了 Tian Cheng(Holdings) Investments Limited100%的股权，Tian Cheng(Holdings) Investments Limited持有公司控股子公司武汉万科天诚 房地产有限公司45%股权。 D．2012年4月23日，本公司以现金对价美元 2,358万元收购了Bonus Plus Holdings Limited 83.67%的 股权，Bonus Plus Holdings Limited持有公司控股子公司苏州汇华投资置业有限公司49%股权。 E．2012年6月15日，本公司以现金对价人民币 20,700万元收购了长春万科京诚房地产开发有限公司 90%的股权。 期内，公司还收购了其他5家公司，合计支付收购对价 13,955万元。 期后事项： 公司于 2012年 5月 15日公告，公司之全资子公司万科置业（香港）有限公司（简称“万科置 业”）与永泰地产有限公司（简称“永泰地产”，香港联合交易所股份代码 0369）达成协议，在 南联地产控股有限公司（简称“南联地产”，香港联合交易所股份代码 1036）完成约定的重组 后，万科置业将通过其全资子公司 Wkland Investments Company Limited向永泰地产收购其持有的 重组后的南联地产股份。 2012年 7月 16日，南联地产完成公司重组；前述股份收购已经完成， Wkland Investments Company Limited已经持有重组后的南联地产 205,835,845股股份，占重组后的南联地产已发行股份 总数的 79.26%，收购价格每股港币 5.6197元。按照有关规定， Wkland Investments Company Limited将履行对重组后的南联地产的全面要约收购义务。由于收购金额、标的公司规模都较小， 本次收购对公司的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标都不会产生重大影响。 3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对 6家公司合计增资约9.69亿元。其中对上 海万狮置业有限公司增资4.82亿元，对东莞市万科房地产有限公司增资 2.8亿元，对莆田市万科 置业有限公司增资2.0亿元。 ②其他投资情况 报告期内，公司新增项目 13个，按万科权益计算的占地面积约 69万平方米（对应规划建筑面积约 174万平方米）。项目详细情况如下： 城市项目名称位置 权益 比例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 清远 北部万科城二期清城区 100% 37,048 74,096 74,096前期 广州 天河软件园项目天河区 100% 27,654 82,962 82,962前期 长沙 洋湖垸项目岳麓区 100% 100,350 298,331 298,331前期 第 10页 南京 南京南站项目雨花区 100% 76,424 182,400 182,400前期 合肥 紫云路项目滨湖区 55% 165,584 462,648 254,456前期 唐山 红郡南路南区 100% 47,007 48,101 48,101前期 廊坊 香河蒋辛屯镇西项目香河县 50% 130,045 221,077 110,538 前期 唐山 金域蓝湾路北区 40% 26,329 65,341 26,136前期 沈阳 朗润园铁西区 100% 19,321 48,302 48,302前期 青岛 万科广场四方区 100% 38,775 124,080 124,080前期 烟台 润园福山区 70% 65,733 151,008 105,706前期 南充 金润华府高坪区 60% 182,012 518,004 310,803前期 贵阳 锦程云岩区 51% 42,311 148,089 75,525前期 合计 958,592 2,424,438 1,741,436 — 此外，期内公司还参与城市改造项目 1个，根据当前规划条件，按万科权益计算的占地面积约 13 万平方米（对应规划建筑面积约 39万平方米）。 城市项目名称位置 权益 比例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米 ) 万科权益建筑 面积(平方米 ) 项目 进度 广州文冲项目黄浦区 100% 129,417 394,432 394,432前期 合计 129,417 394,432 394,432 — 报告期末至本报告披露日，公司新增加 6个项目，按万科权益计算的占地面积 38万平方米（对应 规划建筑面积 84万平方米），具体情况如下： 城市项目名称位置 权益 比例 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积(平方米) 项目 进度 上海 虹桥商务区 11号地块 项目 闵行区 100% 112,850 177,870 177,870前期 宁波 鄞州投创中心项目 鄞州区 55% 41,080 73,944 40,669前期 南昌 湖北大道 25亩项目 青山湖区 50% 16,888 50,664 25,332前期 天津 散货物流项目 滨海新区 100% 108,400 190,000 190,000前期 青岛 即墨东郡项目 即墨市 55% 112,400 287,200 157,960前期 西安 枣园项目 莲湖区 100% 65,706 249,186 249,186前期 合计 457,324 1,028,864 841,017 — 以上项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此万科在项目中所占的权益比例可能 发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。 4、报告期实际经营成果与期初计划比较 报告期内，公司实际经营成果与期初计划无重大差异。 五、重要事项 1、公司治理情况说明 作为中国内地首批上市企业之一，公司一直遵循简单、透明、规范、责任的价值观，不断完善公 司治理。以良好的公司治理为基础，公司与投资者建立了长期信任与共赢关系。 报告期内，公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机 构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向华润股份有限公 司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。 公司严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。公司治 第 11页 理实际情况与中国证监会有关要求不存在差异。 作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，报告期内公司继续按“实质 内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设。公司总部各专业部门及一线公司根据业务实际加 强内控环境建设，分析评估内控风险、采取有效管控措施提升内控水平。总部各专业部门确定各 专业年度内控建设方案，一线子公司确定各公司风险管控计划。针对管控重点，公司开发 IT应用系 统，改进管控效果。公司在真实评估内控缺陷基础上，采取有效行动，通过系统的、流程化的解 决方案，解决和降低实际风险，提高内控效率。 公司1991年在深圳证券交易所上市以来，坚持每年连续分红派息，是 A股市场现金分红年限最长的 公司，1992年以来累计现金分红总额占累计净利润总额的比例为 18%，最近三年累计现金分红金额 占公司最近三年年均净利润的比例为 44.5%。2011年度股东大会审议 2011年度分红派息方案时，公 司提供网络投票平台方便股东行使权利，公司现金分红政策的制定和执行符合公司章程和股东大 会决议的要求。在此过程中独立董事积极发挥监督义务，中小股东有充分表达意见的机会。未来 公司仍将坚持持续稳定现金分红的政策， 2012年至2014年每年的现分红金额不少于公司当年实现 的可分配利润的15%。 2、公司上年分红派息方案实施情况及中期利润分配事项 2012年5月11日召开的2011年度股东大会通过了公司 2011年度分红派息方案。分红派息方案为：以 公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股派现金人民币 1.3元（含税。扣税后， A股 个人股东、投资基金、非居民企业股东实际每 10股派现金人民币 1.17元；B股个人股东、非居民企 业股东实际每10股派现金人民币 1.17元）。 报告期后上述方案已经实施： A股股权登记日为 2012年7月4日，除息日为 2012年7月5日；B股最后 交易日为2012年7月4日，除息日为 2012年7月5日，股权登记日为 2012年7月9日。实施方案详见 2012年6月27日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网及香港 Irasia.com。 2012年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。 3、 A股股票期权激励计划实施情况 公司 2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司 A股股票期权激励计划（草案修 订稿）》（以下简称“期权激励计划”）。2011年 4月 25日为本次 A股股票期权激励计划股票期 权的授权日，激励对象于该日获得股票期权。 报告期内，因部分激励对象离职，有 512.85万份股票期权作废。截至报告期末激励对象人数为 715 位，激励对象拥有的已授出但尚未行使的期权数量为 9623.95万份。 2012年 7月 5日公司实施 2011年度分红派息方案，向全体股东每 10股派发现金 1.3元（含税）。 根据 2011年第一次临时股东大会关于授权董事会办理期权激励计划相关事宜的决议，董事会决议 对 A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价为 8.66元。 根据股东大会对董事会的授权，期后董事会审议通过确认公司本次股票期权的行权条件已经成 就，激励对象均符合期权激励计划规定的股票期权可行权条件。在完成相关审批程序后，2012年 7 月 12日，期权激励计划进入第一个行权期，激励对象在 2012年 7月 12日至 2014年 4月 24日的 期间可将其所持股票期权的 40%进行行权。 期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧 密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。 期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排按照《企业会计准则第 11号—股份支付》进行会计 处理。在等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础，按照 第 12页 股票期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积 中。在股票期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债 表日，根据行权的情况，结转确认资本公积。 期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估，本报告 期，根据直线法，公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本 5781.39万元计入成本费用，同时公 司资本公积增加5781.39万元。具体会计处理详见财务报告附注。 详细情况请见公司2012年7月12日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日 报》和巨潮网发布的公告。 4、重大诉讼、仲裁事项 报告期内公司无重大诉讼及仲裁事项。 5、重大收购及出售资产事项 报告期内公司无重大收购及出售资产事项。 6、其他投资事项 6.1证券投资情况 □适用 √不适用 6.2持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券代 码 证券简称初始投资金额 占该公司股 权比例 期末账面值报告期损益 报告期所有者权益 变动 600751 SST天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 -- 合计 143,600.00 0.04% 143,600.00 -- 注：SST天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。 6.3持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况 无 7、重大关联交易事项 2012年 2月，根据 2011年第一次临时股东大会授权，经董事会审议通过，公司为满足东莞紫台、 东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 10 亿元，借款期限 2年，固定年利率 10.6%；为满足温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良 渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借 款人民币 20亿元，借款期间 2年，固定年利率 10.5%。借款成本参考市场当期价格水平及项目特 点等因素确定，不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。截止 2012年 4月，2011年第 一次临时股东大会授权期满，公司累计向华润深国投信托有限公司申请借款人民币 40亿元。 2012年 5月，公司 2011年度股东大会授权董事会决定在以下范围与华润集团有限公司及其关联公 司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签订贷款合同，利用华 润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有 限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投 资金额总计不超过人民币 105.9亿元（即不超过公司 2011年度经审计净资产的 20%）。授权从股 东大会通过有关方案起 1年内有效。 有关合作事项将充分利用华润在金融方面的优势及平台，有利于公司拓宽融资渠道，增强抗风险 能力，加快发展，提高资产回报水平，实现资源互补、合作共赢。报告期内，具体合作事项还未 实施。 第 13页 8、重大合同及其履行情况 （1）报告期内本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁 本公司资产的事项。 （2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。 （3） 报告期内，公司新增担保明细如下： 序 号 担保人 (万科所占权益比例 ) 担保对象 (万科所占权益比例 )担保金额担保说明担保起止日期备注 1 万科置业地产（香港） 有限公司(100%) 太荣有限公司(100%) 人民币 19,339 万元 为 20678万元银行借款提 供担保 2012年 1月 4日至 2014年 1月 4日 2 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 1,710 万元 为 3800万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 1月 5日至 2013年 9月 30日 3 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海万之城房地产有限公 司(50%) 人民币 1,500 万元 为 3000万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 1月 16日至 2012年 5月 31日 已解 除 4 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海万之城房地产有限公 司(50%) 人民币 2,031 万元 为 4063万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 1月 16日至 2014年 12月 12日 5 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 135万 元 为 300万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 2月 10日至 2013年 9月 30日 6 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海万之城房地产有限公 司(50%) 人民币 110万 元 为 220万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 2月 21日至 2014年 12月 12日 7 北京万科企业有限公司 (100%) 北京金第万科房地产开发 有限公司(50%) 人民币 35,000 万元 为 70000万元融资提供公 司权益比例的担保 2012年 2月 21日至 2014年 2月 21日 8 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海万之城房地产有限公 司(50%) 人民币 633万 元 为 1266万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 2月 23日至 2014年 12月 12日 9 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 深圳市万科城市风景房地 产开发有限公司(100%) 人民币 42,000 万元 为 42000万元融资提供担 保 2012年 2月 24日至 2013年 8月 23日 10 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 180万 元 为 400万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 3月 19日至 2013年 9月 30日 11长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产开 发有限公司(50%) 人民币 304万 元 为 608万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 3月 29日至 2014年 5月 19日 12 深圳市万科房地产有限 公司(100%) 东莞市新万房地产开发有 限公司(51%) 人民币 10,200 万元 为 20000万元银行借款提 供公司权益比例的担保 2012年 4月 6日至 2014年 4月 6日 13 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 225万 元 为 500万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 4月 10日至 2013年 9月 30日 14 长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产开 发有限公司(50%) 人民币 451万 元 为 901万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 4月 19日至 2014年 5月 19日 15 万科置业地产（香港） 有限公司(100%) 丰毅有限公司(100%) 人民币 63,200 万元 为 63200万元银行借款提 供公司权益比例的担保 2012年 4月 20日至 2015年 4月 20日 16 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 360万 元 为 800万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 5月 9日至 2013年 9月 30日 17 万科企业股份有限公司 深圳市万科房地产有限公 司(100%) 人民币 13,000 万元 为 13000万元银行借款提 供担保 2012年 5月 10日至 2014年 5月 9日 18 长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产开 发有限公司(50%) 人民币 1,250 万元 为 2500万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 5月 11日至 2014年 5月 19日 19 沈阳万科房地产有限公 司(100%) 沈阳中铁万科朗榆置地有 限公司(49%) 人民币 1,479 万元 为 2900万元银行借款提供 51%的担保 2012年 5月 24日至 2014年 8月 7日 20 长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产开 发有限公司(50%) 人民币 2,400 万元 为 4800万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 5月 25日至 2014年 5月 19日 21 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 189万 元 为 420万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 5月 30日至 2013年 9月 30日 22 长春万润房地产开发有 限公司(100%) 长春万科溪之谷房地产开 发有限公司(50%) 人民币 1,599 万元 为 3198万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 5月 31日至 2014年 5月 19日 23 上海万科房地产有限公 司(100%) 上海静园房地产开发有限 公司(45%) 人民币 315万 元 为 700万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 6月 7日至 2013年 9月 30日 第 14页 24 宁波万科房地产开发有 限公司(100%) 宁波中万置业有限公司 (49%，宁波万科房地产开 发有限公司拥有 15%权益) 人民币 98万元 为 655万元银行借款提供 公司权益比例的担保 2012年 6月 26日至 2014年 12月 5日 报告期内，公司及公司控股子公司新增担保 19.77亿元，解除担保 12.45亿元。由于报告期初担保 余额因为汇率变化略有变动，截止报告期末，公司担保余额 144.27亿元，占公司 2011年末经审计 归属于上市公司股东的净资产的比重为 27.24%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供 担保余额 139.35亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为 4.92亿元。公司 及公司控股子公司无对外担保。 公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。 9、独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见 公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。 报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反 《关于规范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合 理利用的需要，担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。 10、承诺事项 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于 2001年向本公司 郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可 能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润 总公司始终履行其承诺。 11、接待投资者情况 类别时间地点方式接待对象 谈论的内容及提供 的资料 BNP活动 2012.1香港见面会券商、基金等各类投资者（一）谈论的主要 内容： 1）公司日常经营 情况； 2）公司发展战 略； 3）公司对行业变 化的看法。 （二）提供的主要 资料： 公司定期报告等公 开资料。 瑞信证券活动 2012.1香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞银证券活动 2012.1上海见面会券商、基金等各类投资者 德意志银行活动 2012.1北京见面会券商、基金等各类投资者 Religare活动 2012.2香港见面会券商、基金等各类投资者 中信证券活动 2012.2深圳见面会券商、基金等各类投资者 高盛活动 2012.2深圳见面会券商、基金等各类投资者 年度业绩推介会 2012.3 香港、深圳（上 海、北京） 见面会券商、基金、个人等各类投资者 里昂证券活动 2012.3香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2012.3香港见面会券商、基金等各类投资者 高盛活动 2012.3香港见面会券商、基金等各类投资者 BNP活动 2012.3香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2012.3香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞银证券活动 2012.3上海见面会券商、基金等各类投资者 Mirae活动 2012.4 香港见面会券商、基金等各类投资者 招商证券活动 2012.4 杭州见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2012.4 香港见面会券商、基金等各类投资者 瑞信活动 2012.4 香港见面会券商、基金等各类投资者 汇丰活动 2012.4 香港见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2012.5 北京见面会券商、基金等各类投资者 Barclays活动 2012.5 香港见面会券商、基金等各类投资者 摩根士丹利活动 2012.5香港见面会券商、基金等各类投资者 国泰君安活动 2012.6西安见面会券商、基金等各类投资者 瑞信活动 2012.6 杭州见面会券商、基金等各类投资者 安信证券活动 2012.6 北京见面会券商、基金等各类投资者 第 15页 国信证券活动 2012.6 深圳见面会券商、基金等各类投资者 摩根大通活动 2012.6 北京见面会券商、基金等各类投资者 华泰证券活动 2012.6 上海见面会券商、基金等各类投资者 招商证券活动 2012.6 深圳见面会券商、基金等各类投资者 美林活动 2012.6 深圳见面会券商、基金等各类投资者 瑞信活动 2012.6 香港见面会券商、基金等各类投资者 冈三证券活动 2012.6 香港见面会券商、基金等各类投资者 中信证券活动 2012.6 宁波见面会券商、基金等各类投资者 注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 接待券商 报告期 内 深圳、惠州、广 州、佛山、东 莞、珠海、中 山、海口、福 州、厦门、长 沙、上海、嘉 兴、无锡、南 京、杭州、宁 波、温州、南 昌、合肥、北 京、天津、唐 山、沈阳、大 连、太原、青 岛、烟台、武 汉、成都、重 庆、西安、昆 明、贵阳等地 小组或 一对一 申银万国、国泰君安、大和证券、民生证 券、里昂证券、中信证券、德意志银行、 瑞银证券、高盛、瑞信证券、摩根大通、 中金、华泰联合证券、渣打银行、中信建 投证券、高盛高华、广发证券、海通证 券、美林证券、元大证券、长江证券、花 旗、摩根斯坦利、东方证券、东兴证券、 银河证券、国金证券、中银国际、安信证 券、中投证券、国信证券、招商证券、三 星证券、麦格理、汇丰、野村证券、巴克 莱、韩国投资证券、恒泰证券、瑞穗证 券、三菱日联证券、 BNP、 Jefferies、 Religare、UOB KayHian、Keefe, Bruyette & Woods Asia、Oliver Wyman、DBS Vickers (HK) Ltd等 接待基金、其他投 资机构及个人投资 者 报告期 内 深圳、惠州、广 州、佛山、东 莞、珠海、中 山、海口、福 州、厦门、长 沙、上海、嘉 兴、无锡、南 京、杭州、宁 波、温州、南 昌、合肥、北 京、天津、唐 山、沈阳、大 连、太原、青 岛、烟台、武 汉、成都、重 庆、西安、昆 明、贵阳等地 小组或 一对一 广发基金、东方资产、融通基金、高盛(亚 洲)有限责任公司、深圳金朝阳企业管理顾 问有限公司、中金资管、汇添富基金、泰 达基金、富安达基金、大和投资信托、新 华人寿、长盛基金、中国人寿、博时基 金、嘉实基金、华夏基金、海富通基金、 银华基金、大成基金、南方基金、易方达 基金、富国基金、润晖投资、信达澳银基 金、上投摩根基金、中国人保、平安人 寿、华宝兴业基金、新华基金、华安基 金、中信资管、泰康人寿、国投瑞银基 金、交银施罗德基金、Kondor资产管理公 司、韩国投资信托、韩国KTB资产运用、 Ethan Capital、Wells Capital Management、 PNC Capital、Moon Capital、Dialectic Capital、Heitman LLC、Libra Capital Managment、Kowloon Development Company Limited、Hwangdbs InvestmentManagement、Discovery Capital Management LLC、Prince Street Capital Management、 Matthews International Capital Management、 GSI Fund (HK)、JF Asset Management、 FMR、Capital Group、Cheuvreux Creidt Agricole、Boodell & Company、Marsico Capital、TT International、Trusted Sources、 Barclays Capital、UBS GAM、F & C、 Keywise、Lazard Asset Management、Baillie Gifford、Och-Ziff、Wellington Management、SAC Capital、CSPB、 Havenport、Trivest、East Capital、 Merchants Gate Capital、Capital、Norges Bank Investment Management、Broad Peak Investment Advicers、Putnam、EFMI Limited (HK)、holowesko partners、Waddell & Reed、Algebris、Ashmore EMM、 Deutsche Asset Mgmt、Zeal Asset Management、Allianze、Open Door、Pictet Asset Management、Fortress Investment Group、Maverick Capital Ltd、Hokan Zurich Insurance Company Ltd、Bank of Singapore Ltd、TIAA-CREF Investment Management Inc、Sparx、CQS (Hong Kong) Ltd、Samena 第 16页 Capital Hong Kong Limitedd、 SCHRODERS、FIL Investment Management (Singapore)、Cascabel Management、 Soros、Seatown Holdings、Tiger asia、 Elliott、Parter Funds、Generation Investment、Mount Kellet、Emerging Markets Investment Trustt、Baring、Harris Associates LP、Cephei Investment、APG Asset Management、Templeton、Salus Resources Advisory、Teng Yue Partners、 Hugh Currie、Cambiar、Alliance Berstein、 Trilogy Global Advisors、Caisse De Depot Et Placement、PT Trimegah Asset Management、Artisan Partners LP、Heitman Real Estate Securities LLC、Glenrock Inc、 Batterymarch Financial Management、 Kynikos Associates、Standard Life Investment、Kylin Management、CBRE、 Tmasek、Fidel Manulife Asset Management ity、GIC、DnB Asset management、 Manulife Asset Management、RCM (UK)、 Genesis、T Rowe price等 12、公司债券相关事项 报告期内，中诚信证券评估有限公司对本公司发行的公司债券“ 08万科G1”（债券交易代码： 112005）和“ 08万科G2”（债券交易代码：112006）进行了跟踪评级，维持有担保债券“ 08万科 G1”和无担保债券“08万科G2”信用等级为AAA，公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。 报告期内，公司保持着良好的资信状况。 公司债券的受托管理人中信证券股份有限公司认为，公司经营稳健，资信良好，偿债能力强，本 次发行的公司债券本息安全。 报告期内，公司发行的有担保品种公司债券“ 08万科G1”的担保人中国建设银行股份有限公司深 圳市分行资产安全，业绩平稳，信用状况没有发生重大变化。 13、衍生品投资情况 报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不 限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 风险等） 为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利 率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利 息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向 合约对手方支付利息。IRS在外币借款的期限和金额范围内，通 过锁定远期利率，控制利率变动风险。 已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 关假设与参数的设定 IRS价值变动对公司本报告期损益影响为人民币 (16,527,282.76) 元，IRS价值根据 2012年 6月 30日评估的公允价值确定。 报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一 报告期相比是否发生重大变化的说明 无 独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 制情况的专项意见 公司独立董事认为通过 IRS等金融工具避免了外币借款由于利率 浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 报告期末衍生品投资的持仓情况 （单位：人民币万元） 合约种类期初合约金额期末合约金额报告期损益情况 期末合约占公司报告期 末净资产比例 (%) 利率互换合约（IRS） 307,987.99 256,980.69 (1,652.73) 4.66 合计 307,987.99 256,980.69 (1,652.73) 4.66 六、财务报告（未经审计） 第 17页 万科企业股份有限公司 自 2012年 1月 1日 至 2012年 6月 30日止 6个月期间财务报表 第 18页 合并资产负债表 编制单位 : 万科企业股份有限公司 2012年 6月 30日单位: 元币种: 人民币 资产 附注 七 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日负债及所有者权益 附注 七 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日 流动资产 : 流动负债 : 货币资金 1 47,012,188,240.68 34,239,514,295.08短期借款 16 4,800,111,122.97 1,724,446,469.54 应收账款 2 1,140,477,551.74 1,514,813,781.10交易性金融负债 17 19,313,243.23 17,041,784.19 预付款项 3 22,626,340,957.94 20,116,219,043.31应付票据 18 271,621,986.82 31,250,000.41 其他应收款 4 19,102,235,713.92 18,440,614,166.54应付账款 19 28,685,304,439.45 29,745,813,416.12 存货 5 226,360,863,597.22 208,335,493,569.16预收款项 20 130,864,793,680.34 111,101,718,105.82 流动资产合计 316,242,106,061.50 282,646,654,855.19应付职工薪酬 21 838,250,196.26 1,690,351,691.72 非流动资产 : 应交税费 22 2,943,892,206.00 4,078,618,156.81 可供出售金融资产 6 4,763,600.00 441,261,570.00应付利息 23 510,993,611.75 272,298,785.58 长期股权投资 7 6,884,039,487.21 6,426,494,499.65应付股利 24 2,049,615,830.88 513,079,229.91 投资性房地产 8 1,225,338,123.64 1,126,105,451.00其他应付款 25 30,611,492,427.86 29,703,713,337.08 固定资产 9 1,566,455,945.55 1,595,862,733.95 一年内到期的非流 动负债 26 15,505,731,930.01 21,845,829,338.08 在建工程 10 925,326,419.69 705,552,593.56流动负债合计 217,101,120,675.57 200,724,160,315.26 无形资产 11 463,174,170.15 435,474,310.08非流动负债 : 长期待摊费用 12 45,883,869.95 40,999,359.45长期借款 27 36,739,796,495.52 20,971,961,953.04 递延所得税资产 13 2,767,396,331.28 2,326,241,907.17应付债券 28 5,865,753,236.39 5,850,397,011.20 其他非流动资产 14 276,700,000.00 463,792,750.00预计负债 29 57,904,386.05 38,677,896.70 非流动资产合计 14,159,077,947.47 13,561,785,174.86其他非流动负债 30 14,668,843.09 11,798,188.07 递延所得税负债 13 787,966,697.12 778,906,118.75 非流动负债合计 43,466,089,658.17 27,651,741,167.76 负债合计 260,567,210,333.74 228,375,901,483.02 所有者权益 : 股本 31 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 资本公积 32 8,753,148,425.91 8,843,464,118.19 盈余公积 33 13,648,727,454.84 13,648,727,454.84 未分配利润 21,230,325,181.42 18,934,617,430.43 外币报表折算差额 472,403,985.31 545,775,788.95 归属于母公司所有 者权益合计 55,099,815,265.48 52,967,795,010.41 少数股东权益 14,734,158,409.75 14,864,743,536.62 所有者权益合计 69,833,973,675.23 67,832,538,547.03 资产总计 330,401,184,008.97 296,208,440,030.05 负债及所有者权益 总计 330,401,184,008.97 296,208,440,030.05 此财务报表已于 2012年 8月 3日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分 第 19页 母公司资产负债表 编制单位 : 万科企业股份有限公司 2012年 6月 30日单位: 元币种: 人民币 资产 附 注 十 三 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日 负债及 股东权益 附 注 十 三 2012年 6月 30日 2011年 12月 31日 流动资产 : 流动负债 : 货币资金 1 26,053,970,024.89 12,105,256,316.57短期借款 5 3,046,064,099.79 288,146,469.54 预付款项 6,940,484.90 7,164,484.90应付票据 26,146,645.84 - 其他应收款 2 67,928,982,787.02 65,905,121,561.73应付职工薪酬 6 594,752,062.88 959,722,035.82 流动资产合计 93,989,893,296.81 78,017,542,363.20应交税费 7 38,803,946.70 57,870,371.51 非流动资产 : 应付利息 8 388,925,158.14 177,096,765.10 长期股权投资 3、4 14,381,997,519.89 13,649,339,857.46应付股利 9 1,429,377,328.34 投 资性房地产 4,818,513.22 5,050,145.92其他应付款 10 24,880,523,013.47 23,059,880,026.54 固定资产 54,632,541.97 53,567,651.92 一年内到期的 非流动负债 11 7,176,070,000.00 17,889,413,928.57 非流动资产合计 14,441,448,575.08 13,707,957,655.30流动负债合计 37,580,662,255.16 42,432,129,597.08 非流动负债 : 长期借款 12 26,032,125,000.00 8,154,822,738.11 应付债券 13 5,865,753,236.39 5,850,397,011.20 非流动负债合计 31,897,878,236.39 14,005,219,749.31 负债合计 69,478,540,491.55 56,437,349,346.39 股东权益 : 股本 14 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 资本公积 15 9,242,443,239.06 9,184,629,340.01 盈余公积 16 13,648,727,454.84 13,648,727,454.84 未分配利润 5,066,420,468.44 1,459,583,659.26 股东权益合计 38,952,801,380.34 35,288,150,672.11 资产总计 108,431,341,871.89 91,725,500,018.50 负债及股东权益 总计 108,431,341,871.89 91,725,500,018.50 此财务报表已于 2012年 8月 3日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 第 20页 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分 合并利润表 2012年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 项目附注七 2012年 1-6月 2011年 1-6月 一、营业总收入 34 30,722,991,215.82 19,988,838,077.14 二、营业总成本 25,181,340,052.78 15,602,924,379.16 其中: 营业成本 34 19,274,445,195.45 10,992,730,405.83 营业税金及附加 35 3,300,682,282.69 2,523,089,527.29 销售费用 36 1,238,381,864.65 956,748,185.17 管理费用 37 843,801,467.17 870,243,389.76 财务费用 38 423,712,462.94 191,674,254.48 资产减值损失 39 100,316,779.88 68,438,616.63 加: 公允价值变动损益 40 (2,271,459.04) 3,627,849.49 投资收益 41 472,950,034.20 28,330,445.86 其中: 对联营企业和合营企业的投资收益 41 422,519,279.65 7,773,408.66 三、营业利润 6,012,329,738.20 4,417,871,993.33 加: 营业外收入 42 49,410,165.10 42,370,359.38 减: 营业外支出 43 13,067,915.16 8,433,694.49 其中: 非流动资产处置损失 338,257.46 475,164.03 四、利润总额 6,048,671,988.14 4,451,808,658.22 减: 所得税费用 44 1,513,194,352.23 1,199,291,123.90 五、净利润 4,535,477,635.91 3,252,517,534.32 归属于母公司所有者的净利润 3,725,085,079.33 2,977,854,653.10 少数股东损益 810,392,556.58 274,662,881.22 六、每股收益 (一) 基本每股收益 47 0.34 0.27 (二) 稀释每股收益 47 0.34 0.27 七、其他综合收益 48 (100,745,281.14) 88,446,161.21 八、综合收益总额 4,434,732,354.77 3,340,963,695.53 归属于母公司所有者的综合收益总额 3,624,339,798.19 3,066,300,814.31 归属于少数股东的综合收益总额 810,392,556.58 274,662,881.22 此财务报表已于 2012年 8月 3日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 第 21页 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分 母公司利润表 2012年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 项目附注十三 2012年 1-6月 2011年 1-6月 一、营业总收入 17 1,139,240.40 72,704,671.36 二、营业总成本 204,608,766.06 18,577,574.72 减: 营业成本 17 1,117,555.44 2,250,377.38 营业税金及附加 18 64,038.68 3,833,176.93 管理费用 230,042,071.12 190,254,330.11 财务费用 19 (27,471,522.95) (173,022,884.03) 资产减值损失计提/(转回) 20 856,623.77 (4,737,425.67) 加: 投资收益 21 5,239,726,086.38 4,358,298,076.84 其中: 对联营企业和合营企业的投资收益 21 52,596,584.94 14,893,340.30 三、营业利润 5,036,256,560.72 4,412,425,173.48 加: 营业外收入 214,706.00 3,470,874.66 减: 营业外支出 257,129.20 118,558.81 其中: 非流动资产处置损失 118,558.81 四、利润总额 5,036,214,137.52 4,415,777,489.33 减: 所得税费用 -- 五、净利润 5,036,214,137.52 4,415,777,489.33 六、其他综合收益 -- 七、综合收益总额 5,036,214,137.52 4,415,777,489.33 此财务报表已于 2012年 8月 3日获董事会批准 法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章 ) 后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分 第 22页 合并现金流量表 2012年 1-6月 编制单位 : 万科企业股份有限公司单位: 元币种: 人民币 项目附注七 2012年 1-6月 2011年 1-6月 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 48,164,284,565.62 50,406,825,399.97 收到其他与经营活动有关的现金 45(1) 3,406,592,386.44 7,004,980,023.24 经营活动现金流入小计 51,570,876,952.06 57,411,805,423.21 购买商品、接受劳务支付的现金 31,537,771,616.94 38,777,093,351.14 支付给职工以及为职工支付的现金 1,821,229,136.50 1,461,654,239.61 支付的各项税费 9,818,779,930.50 9,510,508,795.31 支付其他与经营活动有关的现金 45(2) 5,573,900,511.27 3,836,700,189.74 经营活动现金流出小计 48,751,681,195.21 53,585,956,575.80 经营活动产生的现金流量净额 46(1) 2,819,195,756.85 3,825,848,847.41 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 4,000,000.00 76,700,000.00 取得投资收益收到的现金 47,684,481.63 15,216,214.68 处置固定资产、无形资产和其他长期资产 收回的现金净额 678,840.69 328,599.00 收到其他与投资活动有关的现金 45(3) 189,255,656.79 407,324,442.16 投资活动现金流入小计 241,618,979.11 499,569,255.84 购建固定资产、无形资产和其他长期资产 所支付的现金 79,461,650.86 124,039,945.57 投资支付的现金 131,450,000.00 398,260,499.65 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 835,148,535.55 3,042,726,071.52 支付的其他与投资活动有关的现金 45(4) 60,000,000.00 42,569,162.71 投资活动现金流出小计 1,106,060,186.41 3,607,595,679.45 投资活动产生的现金流量净额 (864,441,207.30) (3,108,026,423.61) 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 132,213,274.98 1,804,652,556.34 其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金 132,213,274.98 1,804,652,556.34 取得借款收到的现金 26,317,972,177.79 14,003,077,865.40 筹资活动现金流入小计 26,450,185,452.77 15,807,730,421.74 偿还债务支付的现金 13,798,424,377.11 8,497,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,481,267,421.50 3,068,131,022.77 其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润 55,484,006.75 214,960,543.99 筹资活动现金流出小计 16,279,691,798.61 11,565,131,022.77 筹资活动产生的现金流量净额 10,170,493,654.16 4,242,599,398.97 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (19,632,129.84) (10,587,288.31) 五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 46(3) 12,105,616,073.87 4,949,834,534.46 加: 期初现金及现金等价物余额 46(3) 33,614,111,523.31 35,096,935,415.75 六、期末现金及现金等价物余额 46(5) 45,719,727,597.18 40,046,769,950.21（未完）  |