[年报]万 科Ａ：2012年年度报告
2012年度报告 公告编号：〈万〉 2013-015 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自 出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董 事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席 并行使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出 席并行使表决权。 公司2012年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每 10股派送人民币 1.8元（含税）现 金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的 真实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介………………………………………………………………………………………… 2 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3 董事会报告………………………………………………………………………………………4 重要事项………………………………………………………………………………………….34 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……40 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….44 公司治理…………………………………………………………………………………………48 监事会报告………………………………………………………………………………………51 内部控制情况……………………………………………………………………………………52 财务报告………………………………………………………………………………………….56 第 1页 一、致股东 对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言， 2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的 表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而 对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。 中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至 少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第 二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。 这并不是一个断然的结论，但作为企业决策的演绎起点，它已经足够了。企业决策，永远都是在信 息不完整的情况下，面对不确定性而做出的选择。 如果我们相信，房价的快速上涨已经结束，那么未来的市场是波动还是平稳，其实并不十分重要。 因为，企业可以找到一个可供长期坚持的策略，无论波动或平稳，该策略都能适用。 这个策略的要点并不复杂。概括起来不外乎以下几点：一是，面向真实自住的需求，而不是面向投 资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周 转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与 自然、社会和谐共处的可持续发展。 而采用更通俗的语言，万科的经营策略重点体现在三句话。第一，万科的长期战略是住宅产业化， 包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第三，盖有人住的好房子。 到 2012年，万科交付的房屋，装修房占比超过 80%。万科售出的房屋中， 144平方米以下的中小套 型占比则达到了 90%。而投资性购房者偏好大户型、偏好毛坯房。这意味着，万科的客户中，基本都是 自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被 2008年以来完整 的行业周期所验证。 万科的项目储备，以满足未来两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中，维持稳定经营 和增长所能做到的最低，也是全球房地产龙头企业的最低水平。这并没有影响万科的增长，也没有影响 近年来万科净资产收益率的逐年提升。 不囤地，不捂盘，其实就是快速周转。不当地王，则体现了充分谨慎的投资风格。快速周转的房地 产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使公司不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保 证了公司在或有波动的市场中，经营的安全性和灵活性。 万科的装修房战略已经基本实施完成。未来几年的战略重点将转向工厂化。工厂化带来的规模驾驭 能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，将逐渐体现为万科的专业优势。相对来说，装 修房容易模仿，而工厂化的模仿则要困难得多。万科的工厂化，已经探索了十余年时间，工厂化带来的 先发优势，将比装修房更加显著。 企业的一切努力和优势，最终需要体现到为投资者创造价值。 2013年是万科第三个十年发展期的收 官之年。三十年不是一个短暂的时间，感谢股东一直以来赐予万科管理团队的支持和信任。请股东相 信，尽管我们正在逐渐走向成熟，但我们永远不会舍弃年轻的心态。我们将永怀理想与激情，来不断印 证我们受雇于万科股东的光荣与责任。 二、公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE) 2.法定代表人：王石 3.董事会秘书：谭华杰 电子信箱： IR@vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 第 2页 电子信箱： IR@vanke.com 4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 5.电话： 0755-25606666 传真： 0755-25531696 6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 7.国际互联网网址： www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英 文媒体 登载年报的国际互联网网址： www.cninfo.com.cn 9.年报备置地点：公司董事会办公室 10.股票上市地：深圳证券交易所 11.股票简称及代码：万科 A 000002 万科 B 200002 12.公司首次注册登记日期： 1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期： 2010年4月13日，地点：深圳 13.企业法人营业执照注册号： 440301102900139 14.税务登记号码：地税登字 440300192181490号 国税登字 440300192181490号 15.组织机构代码： 19218149-0 16.公司聘请的会计师事务所 名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师：李婉薇，温华新 三、会计数据和财务指标摘要 1.本年度主要会计数据 单位：人民币元 2012年 2011年本年比上年增减 2010年 营业收入 103,116,245,136.42 71,782,749,800.68 43.65% 50,713,851,442.63 营业利润 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19 33.30% 11,894,885,308.23 利润总额 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32 33.31% 11,940,752,579.02 归属于上市公司股东的净利润 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 30.40% 7,283,127,039.15 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 12,511,303,092.59 9,566,931,546.48 30.78% 6,984,394,617.27 第 3页 经营活动产生的现金流量净额 3,725,958,472.52 3,389,424,571.92 9.93% 2,237,255,451.45 2012年末 2011年末 本年末比上年末 增减 2010年末 资产总额 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05 27.88% 215,637,551,741.83 负债总额 296,663,420,087.27 228,375,901,483.02 29.90% 161,051,352,099.42 归属于上市公司股东的股东权益 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41 20.50% 44,232,676,791.11 股本 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00 0.0031% 10,995,210,218.00 注：报告期内，公司 A股股票期权激励计划进入行权期，期内共有 342,900份期权行权，公司股份数因此增加 342,900 股。 2.近 3年主要会计数据及财务指标 单位：人民币元 2012年 2011年本年比上年增减 2010年 基本每股收益 1.14 0.88 29.55% 0.66 稀释每股收益 1.14 0.88 29.55% 0.66 扣除非经常性损益后的基本每股收益 1.14 0.87 31.03% 0.64 全面摊薄净资产收益率 19.66% 18.17%增加 1.49个百分点 16.47% 加权平均净资产收益率 21.45% 19.83%增加 1.62个百分点 17.79% 扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 19.60% 18.06%增加 1.54个百分点 15.79% 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 21.38% 19.71%增加 1.67个百分点 17.06% 每股经营活动产生的现金流量净额 0.339 0.308 10.06% 0.203 2012年末 2011年末本年末比上年末增减 2010年末 归属于上市公司股东的每股净资产 5.80 4.82 20.33% 4.02 资产负债率 78.32% 77.10%增加 1.22个百分点 74.69% 非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2012年 2011年 2010年 非流动资产处置损益 (4,670,558.15) 2,900,631.43 (190,379.16) 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 (24,920,299.96) (1,987,290.76) 100,279,567.90 出售、处理部门或投资单位收益 33,179,668.85 35,395,144.49 217,298,713.13 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 61,814,902.20 39,765,091.70 46,057,649.94 所得税影响 (17,850,642.97) (10,007,991.17) (63,410,766.31) 少数股东损益影响 (7,673,770.33) (8,121,863.94) (1,302,363.62) 合计 39,879,299.64 57,943,721.75 298,732,421.88 注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。 3.境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的所有者权益 2012年 2011年 2012年 12月 31日 2011年 12月 31日 按境外会计准则 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41 按境内会计准则 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 --- 差异说明无差异 四、董事会报告 1.管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 公司重点关注的 14个城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、 沈阳、成都、武汉），2010年、2011年住宅成交面积持续萎缩，同比分别下降 29.6%和 19.2%。2012年 3月份后，这些城市的住宅市场景气状况相比前期有所改善。由于对比基数低，成交回升的趋势较为明 第 4页 显。2012年，上述城市的成交面积同比上升 34.3%，但和 2009年相比，仍下降 23.6%。 由于主要城市住宅成交恢复，全国商品住宅累计成交量在 2012年 11月结束了自年初以来的同比下降态 势，全年商品住宅销售面积为 9.85亿平方米，同比增长 2.0%。尽管如此，全国商品住宅市场成交增速自 2010年以来逐年放缓的趋势依然十分明显。各地市场的走势也呈现出明显的分化，中西部地级以下城市 的成交状况仍并不乐观。 在新增住房供应方面，上述 14个城市 2012年合计批准预售面积同比下降 6.8%。由于供给减少和成交回 升，这些城市 2012年的商品住宅成交面积对批准预售面积的比值上升至 1.01，市场供需关系已逐渐趋于 平衡，相比 2011年的 0.70有较为明显的回升。这一定程度上也缓解了自 2011年初以来库存不断攀升的 压力。截至报告期末，14城市的可售库存（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅）面积总计约 1.16亿 平方米，与上年同期基本持平；库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由 2月底的最高峰 21.7个月下降至 10.2个月。 新增供应的减少，一定程度上反映了前期市场调整对企业开发投资的影响。报告期内，全国住宅开发投 资完成额同比增长 11.4%，增速为近十年来最低。全国住宅新开工面积同比下降 11.2%，同样为多年来罕 见。 公司曾预计，随着 2012年下半年土地供应力度的加大，资金实力较强的企业将获得更多的机会。报告期 内，土地市场的变化符合公司的判断。16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上 海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）土地供应面积上半年同 比减少 1.4%，下半年同比增长 25.4%，全年约 68.9%的土地供应集中在下半年。随着企业资金状况的改 善和投资意愿的逐渐增强，土地流拍率逐渐下降，下半年部分城市的土地市场局部相对活跃，溢价成交 的现象有所增加。尽管如此，下半年地价并未出现全面大幅上涨，土地市场的成交氛围整体上仍较为理 性。 为促进货币信贷合理适度增长，央行在2012年上半年两次下调存款准备金率各 0.5个百分点，并在6、7月 两次下调存贷款基准利率。根据央行报告，2012年全国新增房地产贷款 13,465亿元，同比多增 897亿元， 但房地产贷款新增额占各项贷款新增额的比例为17.4%，较2011年微降0.1个百分点。尽管行业的融资环境 相比2011年有所改善，但并未出现根本性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性仍然非常重要。 2012年经营业绩与分析 报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业 绩。 2012年，公司共实现销售面积 1295.6万平方米，销售金额 1412.3亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。 分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 412.8万平方米，销售金额 468.2亿元；在以 长三角为核心的上海区域实现销售面积 255.7万平方米，销售金额 329.7亿元；在以环渤海为核心的北京 区域实现销售面积 346.0万平方米，销售金额 369.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售 面积 281.1万平方米，销售金额 244.5亿元。 公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征， 144平方米以下户型占比达到 90%。 报告期内，公司实现结算面积 899.3万平方米，结算收入 1015.8亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。 2012年公司营业收入首次突破千亿，达 1031.2亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5亿元，同比增 长 30.4%。 公司房地产业务的结算均价为 11,295元/平方米，较 2011年下降 10.1%；房地产业务结算毛利率为 25.84%，较 11年下降 2.95个百分点；结算净利率 13.08%，较 2011年下降 1.93个百分点。尽管利润率同 比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为 19.66%，较 2011年提 高 1.49个百分点，为近十年来最高水平。 这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了 2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响； 另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。 截至 2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1354.9万平方米，对应合同金额 1436.5 亿元，较 2011年末分别增长 24.8%和 17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。 第 5页 公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011年底的 1111.0亿元增长至 1310.2亿元，公司 的资产负债率达到 78.3%，较 2011年的 77.1%增加 1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司 的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为 43.7%。截至报 告期末，公司的净负债率为 23.5%，仍然保持在行业较低的水平。 公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9亿元，远 高于短期借款和一年内到期的长期借款总额 355.6亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金 流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。 公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品（现房） 159.9亿元，占比 6.27%；在建开发产品 1622.2亿元（其中包含已售出未结算产品），占比 63.57%；拟开发产品（对应规划中项目）767.3亿元， 占比 30.07%。存货结构保持在健康状态。 2012年，公司实现新开工面积 1,433万平方米，相比年初计划增长 7.9%。实现竣工面积 979万平方米， 相比年初计划增长 10.0%。 2012年下半年土地供应力度加大，公司亦积极把握机会，在坚持严格投资标准的前提下，获得了一批可 满足未来发展需要的项目资源。期内，公司新增加开发项目 78个，按万科权益计算的占地面积约 624万 平方米（对应规划建筑面积约 1,589万平方米），平均楼面地价约 2,790元/平方米。此外，公司还参与城 市更新改造类项目 1个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 6万平方米（对应 规划建筑面积约 33万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约 3,800元/平方米。年内，公司在深 耕现有城市的基础上，新进入南充、平度、徐州、营口、济南等城市。 截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,947万平方米，较年初 3,277万平方米 有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，报告期末公司参与旧城改造的项目，按当前规划条 件，万科权益建筑面积约 303万平方米，也较年初有所增长。 2012年管理回顾 报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售 和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。 2012年，公司实现的房屋交付量超过 10万套。坚持“质量第一”，确保安全生产和产品质量，仍然是公 司管理工作的重点。公司组织了大批工程系统管理人员和技术骨干赴日研修，学习发达国家的工程管理 经验并在公司的项目中逐步实施。为保障产品质量，公司从客户感受出发，继续调整和完善实测实量体 系，并大力推广交付前联合检查制度。 报告期内，在对一线公司进行分类管理、具体指导的同时，公司将一部分投资决策权下放到区域，使区 域在经营中承担更多的职责。加强区域的投资决策能力，有助于公司更快速和有效地应对市场变化，把 握市场机遇。围绕这一管理架构的调整，公司以事业计划书为工具，调整战略管控体系，完善战略运营 管理体系。 房地产属于资金密集型行业。报告期内，公司充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创 新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本，确保了企业发展的需要。 随着住宅日益回归基本的居住属性，服务配套也成为客户在购房时重点考虑的因素。2012年，公司坚持 “为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念，在提高产品性能的基础上，继续探索和加强服务 配套，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，从餐饮、仓储以及综合便 利服务等各个方面不断完善小区的生活配套，提高客户居住感受。 期内，公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司 75%的股权。目前南联地产已更名为万科置 业（海外）有限公司。作为国际市场的一部分，香港资本市场的发展相对成熟，金融产品也更为丰富。 此次收购为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。 公司的企业形象再次获得肯定。2012年公司连续第十次获得由经济观察报社与北京大学管理案例研究中 心联合评选的“中国最受尊敬企业”称号，连续第五年获得《财富》（中文版）公布的“最受赞赏的中 国公司”，荣登“ 2012最受赞赏的中国公司全明星榜”，并连续在“房地产开发”行业榜中位列第 1 位。在由《 21世纪商业评论》、《 21世纪经济报道》联合主办的第九届中国企业公民论坛活动中，公司 获得 2012年中国最佳企业公民综合奖。在由南方周末报社主办的中国企业社会责任评选中，公司获得年 度责任案例奖。 第 6页 在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等组织的评选中，公司再 度获得 2012中国房地产百强开发企业第一名，并获得综合实力、规模和社会责任 TOP10第一名。公司还 被评选为“ 2012中国房地产行业领导公司品牌”，公司物业服务公司被评选为“ 2012中国物业服务优秀 品牌企业”。在中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心评选的 2012中国房地产开 发企业 500强中公司位列第一名，并荣获“杰出贡献奖”。 年底，在 CCTV主办的 2012年中国经济年度人物评选中，公司总裁郁亮当选十大经济年度人物。 2012年 的评选以“实业的使命”为主题，意在表彰在实体经济方面的优秀践行者和为实体经济发展做出重大贡 献的群体。此次当选，意味着万科多年来所坚持的经营理念和策略获得社会各界的广泛认可。 公司和投资者保持良好的沟通，年内接待投资者来访、组织电话会议超过 600次，参加境内外机构组织 的大型投资者见面会超过 70场，此外，公司还通过业绩见面会、网上推介、机构走访等方式主动加强和 投资者的互动。 2012年公司获得由和讯网、中国证券市场研究设计中心（ SEEC）等机构联合评选的最佳 投资者公共关系上市公司，入选《证券时报》评选的中国主板上市公司价值百强，中国上市公司市值管 理研究中心、清华大学中国金融研究中心和新浪网联合评选的 2012年度中国上市公司市值管理绩效百佳 榜。公司董事会秘书再度获得《新财富》金牌董秘和最受机构投资者欢迎董秘，《董事会》评选的最具 创新能力董秘，由和讯网评选的金牌上市公司董秘奖等奖项。 2013年发展展望 公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服 务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实 现稳健增长。 2013年，公司的房屋交付量预计将超过 11万套。为确保施工安全和交付质量，公司将严格执行安全管理 规定，强化文明工地管理，提升工友工作环境的安全性。在质量管理方面，公司将从客户感受出发，以 简明、有效为原则，持续完善评估体系。 在采购管理方面，公司将严格执行材料三级管理体系，坚持质量飞行检查，继续强化标准化装修部品使 用，坚持健康、质量、绿色底线，以实现对客户负责的目的。 公司仍然会坚持快速开发的策略。 2013年，公司现有项目预计将实现开工面积 1,653万平方米，实现竣 工面积 1,290万平方米。 鉴于公司目前的资金比较充裕，未来公司会在审慎的原则下，立足自住需求的产品定位，继续关注可能 的项目发展机遇。在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性，以及 项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。 近年来，城市功能和产业的升级，以及客户需求层次的提升对公司的产品和服务提出了更高的要求。公 司将继续坚持与城市同步发展的策略，从满足客户需求的角度出发，不断完善自己的产品线，谨慎探索 和住宅相配套的物业类型。 2013年 1月，公司在北京成立了商用地产管理部，未来，公司将对旗下各类 商用资源进行整合，围绕住宅，发挥商住协同效应，为客户营造“好房子，好服务，好邻居”的生活环 境，逐步探索适合公司发展的商业地产模式。 2012年，公司成立了海外业务推进小组，在全球范围内展开考察和调研。 2013年初，公司通过和当地有 经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国市场。目前，公司在国际化业务拓展方面还处在试水和 学习阶段，未来一段时期，相关业务的规模仍会控制在合理范围内。通过国际化业务尝试，公司将获得 实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，在此过程中，公司将逐步培养自身海外业务能力。和国 际优秀同行的合作交流，对于提升公司在产品设计、客户需求理解、精细化管理等方面的专业能力也将 起到积极作用。 行业内人才竞争日益激烈，尽管公司具有丰富的人才储备，但能否持续吸纳和保有更多的优秀人才，仍 然是决定公司未来是否能保持竞争优势的关键因素。为此，公司将继续加强对人才梯队的培养和建设， 完善培训机制，打造精干高效的团队，提升组织效能。公司将开展强将计划，通过内部培养与外部引进 相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。为了配合商业、海外等新业务 探索的需要，公司还将大力引入相关业务端口的专业人才，为新业务的发展提供人员支持。 住宅产业化推进情况 自 1999年万科建筑研究中心成立以来，公司在住宅产业化的道路上已经前行 13年，多年坚持不懈的研 发应用奠定了公司在这一领域的专业优势。公司的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工厂 化，绿色建筑。近年来，随着公司在相关领域的推进力度不断加大，一些积极的效果已经逐步呈现。公 司相信，住宅产业化体系的大范围推广和应用将使公司突破规模发展的瓶颈，并成为公司未来核心竞争 第 7页 力的重要来源。 1、装修房 国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，万科在行业内率先推行装修房战略，2012年 公司装修房交付量超过 8万套，是业内前所未有的规模。 相对于毛坯交付，装修交付可以基本消除装修过程中的二次污染，减少绝大部分装修垃圾，为客户节约 大量的时间和精力，也大大减少邻里间装修不同步而导致的相互干扰。对企业而言，推广装修交付既顺 应了行业发展的趋势，也有助于提升净资产回报水平。 装修房交付对于工程管理有着更为复杂和严格的要求。目前，公司已经形成了一套较为完整的装修交付 管理体系。为了继续提高装修交付品质，2012年，公司发布了健康住宅体系等级标准，制定了更加严格 的技术和管理指标，加强了对装修室内环境的管理，并进一步提高了对材料家具的抽检力度。 2013年，公司的装修房交付量预计将超过 10万套。公司将继续完善装修交付的流程和工作标准，改进装 修施工的工艺工法，推行“装修房交付验收指引”，推广交付前联合检查，确保交付质量。 2、工厂化 相对于传统的施工方式，工厂化在几个方面有突出的优势：首先，它有利于实现大规模开发下的房屋品 质控制；其次，工厂化的建造速度高于传统方式，有利于实现更快的周转；此外，工厂化施工远比传统 方式更环保。 随着近年来建筑行业人工成本大幅上升，工厂化的经济性不断改善，规模化推广的时机逐渐到来。 2012 年，公司工厂化项目的新开工面积达到 272万平方米。 作为工厂化技术的应用之一，近年来公司大规模推广大钢模、铝模技术，相对于传统的木模板施工，大 钢模、铝模技术在建筑施工中能够大量减少木材消耗，实现环保效益；同时，它减少对人工作业的依 赖，省去了抹灰找平工序，避免了可能出现的墙面开裂或空鼓等问题，有助于更好实现质量稳定性。 2012年，公司铝模、大钢模新开工面积 695万平方米，较 2011年增加 93%。 此外，公司近年来展开了机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺的研究和应用。相对于传统施工 方式，机械化的工艺方式不仅能有效提升质量合格率，防范质量通病；同时，在同等劳动力状况下，机 械化作业所能完成的工程量也远远超出传统方式。 在一些条件许可的城市，公司将逐渐开展全面工厂化试点。随着工厂化技术应用和体系构建的逐步成 熟，公司将迎来工厂化的全面推进时期。 3、绿色建筑 低碳经济背景下，绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012年，公司共 计完成 20个绿色三星项目，总建筑面积为 166.6万平方米；其中住宅项目的面积为 122万平方米，占全 国绿色三星住宅面积的 44%。 2012年，由万科发起筹建的北京市绿色建筑示范区在北京市房山区奠基。北京市绿色建筑示范区集绿色 公园、研发基地和产业孵化园于一体，建成后将被打造成为全球领先的绿色理念推广平台。在万科的积 极推动下，该项目已经汇聚了一大批国际、国内一流的科研院所与企业，并成立了由万科、英国建筑研 究院（BRE）等 14家科研院所及企业组成的绿色技术联盟。项目在筹建过程中采用了最新的绿色环保理 念，并引进了国际先进的绿色建筑技术，无疑将进一步提升万科在绿色建筑领域的影响力；同时，和国 际顶级绿色建筑研发机构、企业的合作，也将带动高性能可持续建筑开发的理念与经验的分享，使公司 在绿色建筑领域的专业优势得到进一步的巩固。 期内，公司还与全球最大的独立性非政府环境保护组织之一的世界自然基金会（WWF）签署谅解备忘 录，就未来 5年的环境保护和绿色可持续发展等方面达成合作意向，成为首个和 WWF签约的中国企业。 和 WWF的合作将使公司在碳减排、生态保护和森林保护方面获得更多的专业技术支持，为公司推广绿色 战略、强化持久竞争力提供助力。 2012年，公司建研基地的一系列实验设施陆续投入使用。公司在东莞建研基地的万科建筑实验塔作为国 内首个、全球最高的高层建筑设备系统性能测试实验塔，已启动运营，通过将精确的技术研究方法引入 住宅舒适性和绿色技术研究，实验塔将为国家行业标准制定提供科学、规范的依据。公司在东莞建研基 地的实验室、环境仓也通过了相关的资质评审，目前已经具备运营条件。这些成果强化了公司的专业影 响力和权威性，使公司在某些领域具备了国际领先的研究能力和研发条件。随着公司建筑研发力量的不 第 8页 断增加，公司在住宅产业化方面的领跑优势将进一步得到增强。 2.公司经营情况 （1）主营业务的范围及其经营状况 A.按行业划分 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅， 2012年公司销售面积 1295.6万平方米，销售金额 1412.3亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%。 2012年全国商品房销售总额为 64,456亿元。按此口径计算， 2012年公司在全国的市场占有率为 2.19%， 比 2012年增加 0.13个百分点。 报告期内，公司房地产项目结算面积 899.3万平方米，同比增长 60.0%，结算收入 1015.8亿元，同比增长 43.8%，结算成本 645.7亿元，同比增加 51.5%；房地产业务的营业利润率为 25.84%，比上年减少 2.95个 百分点。 单位：人民币万元 行业 营业收入营业成本营业利润率注 金额增减金额增减数值增减 1.主营业务 10,243,903.98 43.84% 6,529,313.80 51.58% 25.66%减少 3.02个百分点 其中：房地产 10,157,971.69 43.79% 6,456,833.75 51.48% 25.84%减少 2.95个百分点 物业管理 85,932.29 49.99% 72,480.05 60.95% 4.71%减少 9.19个百分点 2.其他业务 67,720.53 20.29% 12,847.64 -15.35% 72.39%增加 9.77个百分点 合计 10,311,624.51 43.65% 6,542,161.44 51.34% 25.97%减少 2.97个百分点 注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 B.按投资区域划分 主营业务收 入（万元） 比例 净利润 （万元） 比例 结算面积 （平方米） 比例 广深区域 2,890,350.71 28.46% 446,298.23 33.60% 2,398,703.00 26.67% 上海区域 2,174,183.03 21.40% 229,664.10 17.29% 1,426,061.00 15.86% 北京区域 3,344,944.20 32.93% 418,232.87 31.49% 3,119,394.00 34.69% 成都区域 1,748,493.75 17.21% 233,990.32 17.62% 2,048,799.00 22.78% 合计 10,157,971.69 100.00% 1,328,185.52 100.00% 8,992,957.00 100.00% （2）公司主要全资附属企业经营情况及业绩 单位：人民币万元 公司名称权益 2012年营业 收入 2012年净 利润 2012年末总 资产 2012年主要开发项目 北京万科企业有限公司 100% 289,971.90 114,014.73 1,529,825.81北京蓝山、北京红狮家 园、北京万科蓝 深圳万科恒大物业有限公司 100% 186,778.36 41,169.08 196,552.74深圳金色领域 大连万科魅力之城开发有限公司 100% 181,065.64 40,247.92 229,341.06大连魅力之城、大连朗润 园 东莞市松湖居置业有限公司 100% 147,817.28 40,545.62 141,585.62东莞虹溪诺雅 杭州良渚文化村开发有限公司 100% 129,686.61 43,183.33 421,418.94杭州良渚文化村 厦门市万科湖心岛房地产有限公 司 100% 122,629.91 42,361.97 204,902.05厦门湖心岛 天津中天万方投资有限公司 100% 119,361.07 32,787.86 217,905.02天津假日润园 青岛万科企业有限公司 100% 119,098.82 48,075.25 379,528.40青岛万科蓝山 鞍山万科房地产开发有限公司 100% 105,201.92 13,243.20 162,212.93鞍山惠斯勒小镇、鞍山万 科城 广州市万新房地产有限公司 100% 98,471.01 18,766.56 126,358.29广州金域华庭 （3）经营计划实施情况 第 9页 公司聚焦主流客户自住需求，积极推动销售，取得良好的表现。2012年公司实现销售面积 1295.6万平方 米，销售金额 1412.3亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%。 年初公司计划全年新开工面积 1,328万平方米，竣工面积 890万平方米。 2012年公司实际完成开工面积 1,433万平方米，比年初计划多 7.9%，实际实现竣工面积 979万平方米，比年初计划多 10.0%。 2012年主要项目开发情况 单位：平方米 项目名称位置权益占地面积 规划建筑 面积 12年开工 面积 12年竣工 面积 截至 12年 末竣工面积 广深区域 深圳万科中心盐田区 100% 61,730 80,201 --- 深圳天琴湾盐田区 100% 253,990 25,040 -7,474 14,611 深圳壹海城盐田区 50% 137,250 354,695 188,297 -- 深圳安托山项目南山区 100% 48,804 219,967 --- 深圳金色领域宝安区 100% 65,364 165,648 11,764 125,575 125,575 深圳溪之谷宝安区 60% 158,639 47,270 --- 深圳翡丽郡宝安区 100% 77,265 262,793 194,131 -- 深圳金域缇香坪山新区 100% 104,801 323,624 158,440 -82,186 深圳第五园龙岗区 100% 421,916 595,982 --465,798 深圳天誉龙岗区 100% 62,575 352,464 --- 深圳千林山居龙岗区 100% 198,597 380,547 --324,277 深圳万科红龙岗区 100% 31,337 155,951 --91,182 深圳万科红三期 龙岗区 50% 43,727 176,535 63,557 -- 深圳布吉水径项目龙岗区 60% 164,989 456,405 20,117 -- 深圳公园里龙岗区 65% 45,794 238,203 95,197 -143,006 深圳浪骑项目龙岗区 100% 41,487 22,380 --- 深圳大甲岛惠州市 100% 364,450 93,340 --- 惠州双月湾惠东县 67% 704,223 1,068,191 136,353 -- 惠州金域华庭惠城区 100% 151,298 313,678 157,961 24,290 139,790 东莞双城水岸塘厦镇 51% 596,786 414,759 -33,296 84,125 东莞金色城市塘厦镇 40% 32,002 96,006 --- 东莞四季花城塘厦镇 70% 51,263 92,273 --- 东莞朗润园塘厦镇 51% 128,144 256,129 176,221 -- 东莞金域松湖松山湖园区 51% 136,151 381,000 176,505 85,605 85,605 东莞虹溪诺雅松山湖园区 100% 349,951 267,450 -83,068 217,861 东莞松湖中心松山湖园区 34% 95,506 73,872 73,872 -- 东莞松湖中心二区松山湖园区 25% 30,084 30,084 18,865 -- 东莞万科大厦南城区 100% 4,771 42,937 --- 东莞金域华府南城区 51% 189,934 493,827 119,871 75,653 231,005 东莞翡丽山南城区 50% 249,534 374,302 -50,717 50,717 东莞香树丽舍南城区 51% 43,851 109,626 --- 东莞紫台虎门镇 100% 60,570 151,426 -82,798 82,798 东莞金色里程虎门镇 100% 17,374 69,495 --- 东莞长安万科中心长安镇 100% 75,653 249,654 103,958 15,390 15,390 东莞金域国际厚街镇 100% 88,788 257,486 48,845 -- 东莞厚街广场厚街镇 67% 32,002 113,856 --- 东莞常平万科城常平镇 100% 635,971 442,460 106,424 18,928 287,622 东莞万科麓湖大岭山镇 100% 146,674 117,341 -36,170 81,479 广州金域蓝湾白云区 50% 144,657 433,584 -34,323 311,288 广州白云新城 AB2911022 地块 白云区 100% 24,052 92,130 --- 广州金域华庭海珠区 100% 9,117 85,682 --41,444 第 10页 广州江燕路项目海珠区 68% 16,831 52,765 --- 广州柏悦湾荔湾区 100% 38,111 135,689 -32,952 107,092 广州府前花园南沙区 95% 134,760 269,520 -68,701 68,701 广州兰乔圣菲花都区 49% 210,252 126,172 -14,577 76,085 广州东荟城萝岗区 55% 177,588 443,970 105,054 -- 广州东荟城（扩展）萝岗区 33% 109,748 274,370 274,370 -- 广州萝岗中海东侧 SDKD- 3项目 萝岗区 100% 115,671 289,178 --- 广州金色悦府黄浦区 100% 24,056 63,591 63,591 -- 广州天河软件园高塘新建 区 AT030548地块 天河区 100% 30,995 82,962 --- 广州新光城市花园番禺区 100% 364,651 570,743 124,511 -126,234 清远万科城清城区 100% 726,374 1,430,375 263,836 200,864 200,864 清远万科华府清城区 100% 79,164 312,820 109,101 22,361 22,361 佛山金域蓝湾南海区 55% 221,035 574,690 155,619 179,889 278,995 佛山金色溪谷花园南海区 49% 66,533 81,080 53,215 26,210 26,210 佛山金域华庭南海区 100% 75,916 184,607 -35,396 184,607 佛山 A14项目南海区 50% 47,254 354,404 --- 佛山缤纷四季顺德区 100% 156,840 429,527 90,959 127,684 179,284 佛山水晶城顺德区 49% 284,036 710,092 190,499 38,723 111,671 佛山沁园顺德区 100% 80,571 241,712 68,005 111,407 117,704 佛山天傲湾顺德区 50% 30,382 75,954 --- 佛山 F06项目顺德区 50% 113,224 452,880 --- 佛山万科广场禅城区 88% 114,429 555,819 146,788 -- 佛山万科城禅城区 100% 337,544 776,350 81,502 55,902 270,793 佛山金域国际禅城区 51% 89,000 373,820 83,703 -- 珠海珠宾花园香洲区 100% 109,917 146,497 2,705 65,787 90,703 珠海金域港湾香洲区 50% 78,000 196,358 --- 珠海魅力之城斗门区 100% 137,061 274,122 172,851 -- 珠海城市花园金湾区 51% 63,233 189,621 --- 中山金悦华庭坦洲镇 100% 32,103 127,789 --- 中山城市风景中山南区 100% 338,516 523,177 -59,032 523,177 中山朗润园中山东区 100% 76,387 175,133 -72,136 100,092 中山金色家园东凤镇 100% 255,623 789,453 -54,971 54,971 中山柏悦湾火炬区 65% 251,900 488,889 --- 厦门湖心岛湖里区 100% 95,098 199,710 -34,207 34,207 厦门金色悦城翔安区 100% 54,441 109,000 -43,049 106,092 厦门金域华府集美区 100% 102,427 446,842 131,262 51,345 51,345 厦门万科广场集美区 100% 137,934 710,000 200,000 -- 厦门海沧万科城海沧区 40% 189,752 517,690 200,495 -- 福州金域榕郡晋安区 100% 166,736 381,589 -68,800 161,183 福州金域华府仓山区 100% 16,168 37,614 --34,399 福州永泰万科城永泰县 51% 392,000 556,032 28,848 -- 福州万科广场台江区 100% 93,359 439,213 50,469 -- 福州金域花园台江区 60% 25,397 130,795 130,795 -- 莆田万科城荔城区 80% 250,708 528,566 178,355 -- 长沙金域华府雨花区 60% 238,066 512,778 -39,036 167,287 长沙金域蓝湾芙蓉区 100% 120,208 352,083 --102,956 长沙城市花园岳麓区 100% 39,339 138,032 -106,014 112,859 长沙金域缇香岳麓区 78% 43,737 129,065 --- 长沙金域滨江岳麓区 58% 58,287 200,892 --- 长沙白鹭郡岳麓区 100% 100,351 291,401 --- 第 11页 长沙万科城开福区 70% 204,010 472,187 -79,979 135,431 长沙紫台天心区 70% 108,162 266,296 94,530 -- 长沙高正项目雨花区 60% 40,360 169,469 --- 三亚森林度假公园三亚市 65% 942,745 470,814 34,927 54,584 54,584 三亚高知园项目三亚市 65% 387,807 349,026 --69,185 三亚湖畔度假公园三亚市 80% 260,293 301,650 76,436 -- 广深区域小计 15,336,161 29,463,166 4,962,804 2,316,893 6,444,831 上海区域 上海清林径浦东新区 100% 99,209 148,814 -148,814 148,814 上海五玠坊浦东新区 100% 121,463 126,887 --- 上海海上传奇浦东新区 60% 140,981 260,883 83,780 -- 上海金色城市浦东新区 60% 264,646 549,046 55,114 -296,741 上海铜山街项目浦东新区 75% 58,550 182,230 --- 上海滨江项目浦东新区 100% 38,753 103,132 --- 上海七宝 53# 闵行区 100% 49,294 126,869 --- 上海城花新园闵行区 51% 287,741 334,669 39,981 25,336 164,148 上海翡翠别墅闵行区 49% 304,830 199,071 84,680 5,646 120,037 上海虹桥商务区核心区一 期 03号地块南块 闵行区 50% 32,170 110,462 110,462 -- 上海虹桥 11号项目闵行区 61% 112,864 177,885 --- 上海金色华亭松江区 33% 67,932 108,137 21,504 50,154 50,154 上海佘山珑原松江区 45% 130,970 102,060 --- 上海松江商务区 14# 松江区 60% 57,734 145,234 --- 上海琥珀宝山区 100% 231,753 241,169 -66,307 241,169 上海金色领域嘉定区 50% 90,013 180,026 52,841 -- 上海尚源青浦区 49% 116,524 142,858 -101,573 101,573 上海南站商业区地块徐汇区 51% 108,010 493,447 --- 南通金域蓝湾港闸区 55% 99,910 218,650 101,151 51,024 51,024 南通任港路地块崇川区 100% 43,217 99,000 --- 嘉兴金域缇香秀州新区 100% 85,286 137,495 --- 嘉兴金色梦想秀州新区 100% 80,987 144,699 69,761 -- 南京安品街项目白下区 100% 27,325 20,340 --- 南京金域蓝湾江宁区 100% 272,298 545,280 42,750 21,593 174,107 南京金色领域栖霞区 100% 91,751 201,828 109,707 -- 南京金色半山浦口区 100% 62,291 98,692 54,611 -- 南京南站站东四地块雨花台区 100% 76,336 182,380 --- 镇江魅力之城润州区 100% 795,100 942,820 17,975 76,575 401,983 镇江蓝山花园润州区 60% 285,683 416,285 10,601 40,262 40,262 苏州玲珑湾花园工业园区 70% 384,042 835,281 67,703 78,382 642,195 苏州金域缇香工业园区 92% 47,177 117,936 --63,593 苏州白塘公园项目工业园区 100% 104,486 179,075 --- 苏州万科新都会新区 55% 89,098 83,220 27,920 17,188 17,188 苏州金色里程金阊区 49% 99,093 247,732 51,126 -- 苏州万科城吴中区 55% 144,535 361,338 65,682 -- 苏州平江新城项目姑苏区 100% 80,948 189,677 --- 昆山高尔夫项目巴城镇 100% 433,916 240,701 --- 昆山花桥项目昆山市 60% 179,000 447,600 --- 无锡魅力之城滨湖区 60% 960,000 1,346,963 88,666 157,341 974,550 无锡金域蓝湾滨湖区 100% 154,468 386,170 27,093 57,564 159,669 无锡信成道滨湖区 100% 154,119 385,299 52,436 -- 无锡金域缇香新区 100% 224,376 620,713 44,146 55,224 166,444 扬州万科城邗江区 65% 297,139 313,970 139,330 -- 第 12页 扬州新城西区 F项目邗江区 65% 59,835 130,067 --- 徐州万科城九里区 100% 396,349 713,428 --- 徐州淮西项目 GHI地块泉山区 85% 90,639 305,617 --- 杭州良渚文化村余杭区 100% 3,108,146 2,368,153 244,752 157,097 878,668 杭州勾庄项目余杭区 50% 115,683 293,835 --- 杭州西溪蝶园西湖区 51% 155,838 354,038 -143,392 354,038 杭州蒋村项目 58号地西湖区 51% 75,998 151,996 --- 杭州蒋村项目 59号地西湖区 100% 30,403 60,806 --- 杭州公望富阳市 100% 517,900 208,981 --67,275 杭州君望 A+D富阳市 20% 129,874 164,845 --- 杭州君望 B+C 富阳市 20% 138,233 152,231 --- 杭州草庄江干区 100% 37,178 86,938 -34,294 34,294 杭州金色草庄江干区 50% 68,564 150,841 --- 杭州普福项目江干区 100% 46,069 110,566 --- 杭州浦沿项目滨江区 60% 66,521 166,303 --- 宁波云鹭湾江北区 100% 314,200 394,764 67,447 75,367 75,367 宁波金色城市鄞州区 100% 95,242 171,425 -78,601 78,601 宁波金域国际鄞州区 55% 41,080 73,940 73,940 -- 宁波万科城镇海区 49% 226,777 491,525 122,857 -- 宁波戎家项目江东区 100% 66,833 133,666 --- 温州龙湾花园龙湾区 60% 125,219 178,298 89,309 -- 合肥金色名郡蜀山区 50% 107,326 401,670 -105,585 268,107 合肥金域华府蜀山区 50% 115,628 412,101 -97,248 97,248 合肥万科城滨湖区 55% 107,220 375,272 189,104 -- 合肥蓝山花园滨湖区 55% 165,584 463,635 108,345 -- 合肥森林公园项目庐阳区 100% 516,459 1,394,439 --- 芜湖万科城鸠江区 100% 274,404 493,926 105,079 -- 南昌青山湖名邸青山湖区 50% 97,061 133,693 -40,618 78,428 南昌青山湖北大道项目青山湖区 50% 16,888 50,381 50,381 -- 南昌润园青云谱区 50% 97,109 144,011 -5,151 60,666 南昌金域蓝湾西湖区 50% 21,818 75,338 --- 南昌万科城高新区 33% 299,845 417,362 --- 上海区域小计 15,311,941 23,720,114 2,470,234 1,690,336 5,806,343 北京区域 北京如园 C3海淀区 50% 33,745 74,239 74,239 -- 北京如园 C1海淀区 50% 104,899 178,275 --- 北京公园 5号朝阳区 60% 37,917 97,044 --95,718 北京蓝山朝阳区 100% 55,885 128,190 -65,371 112,054 北京大都会朝阳区 100% 5,329 42,556 -8,467 8,467 北京长阳半岛房山区 50% 437,179 853,165 174,412 202,244 266,625 北京云湾家园房山区 50% 61,567 157,992 --- 北京幸福汇房山区 68% 71,912 137,808 27,536 34,790 34,790 北京新里程房山区 20% 77,834 146,002 12,380 -- 北京金域缇香房山区 40% 65,967 145,195 86,755 -- 北京金隅万科城昌平区 49% 178,908 485,234 -90,077 395,026 北京金域华府昌平区 50% 206,007 577,188 87,597 209,210 209,210 北京假日风景丰台区 50% 224,289 413,304 -24,966 413,304 北京红狮家园丰台区 100% 59,800 184,502 --146,009 北京万科蓝丰台区 100% 14,449 36,084 36,084 -- 北京西华府丰台区 50% 233,209 629,170 253,156 -- 北京朗润园大兴区 50% 67,650 173,215 54,194 -- 第 13页 北京金域东郡大兴区 50% 57,826 144,525 --- 北京万科橙大兴区 50% 103,116 155,206 --- 廊坊欢庆城香河县 50% 130,045 169,587 --- 唐山红郡路南区 100% 153,527 96,661 -33,867 63,230 唐山红郡南路南区 100% 47,007 47,621 --- 唐山金域华府路北区 60% 78,977 166,159 34,936 -- 唐山金域蓝湾路北区 40% 26,329 63,825 63,825 -- 秦皇岛假日风景海港区 80% 270,549 642,357 --- 秦皇岛戴河丽舍北戴河区 50% 238,561 279,248 --- 天津东丽湖东丽区 100% 2,708,886 1,763,059 130,029 133,857 854,505 天津魅力之城东丽区 100% 176,773 258,579 4,945 72,760 228,057 天津新里程东丽区 51% 136,524 206,863 -51,793 154,397 天津金色雅筑东丽区 49% 90,792 173,987 -97,070 153,134 天津金域华府东丽区 51% 221,217 357,220 35,683 -- 天津假日润园西青区 100% 229,201 343,101 -91,291 212,572 天津金奥国际西青区 100% 58,577 160,080 -55,445 88,846 天津滨海时尚开发区 100% 6,538 43,473 3,161 -- 天津柏翠园开发区 60% 32,270 48,709 22,471 25,424 25,424 天津海港城滨海新区 51% 149,483 372,910 40,728 97,415 97,415 天津锦庐滨海新区 95% 90,604 126,600 -47,355 47,355 天津东海岸滨海新区 51% 255,311 382,929 23,157 -- 天津金域国际滨海新区 51% 108,389 190,144 48,638 -- 天津仕林苑津南区 40% 63,582 114,474 9,901 -- 沈阳万科城和平区 49% 361,320 868,373 98,534 148,975 710,133 沈阳鹿特丹和平区 100% 120,333 360,999 38,727 -- 沈阳魅力之城于洪区 100% 156,817 297,026 -49,487 297,026 沈阳香湖盛景苑北区于洪区 49% 190,200 342,360 -31,380 31,380 沈阳香湖盛景苑南区于洪区 51% 135,464 304,520 8,816 8,816 8,816 沈阳公园大道于洪区 75% 169,774 407,374 --- 沈阳金域蓝湾浑南新区 100% 226,356 615,688 64,749 46,534 307,553 沈阳柏翠园沈河区 55% 83,229 290,681 77,064 107,097 107,097 沈阳春河里沈河区 79% 81,378 431,232 97,093 58,093 58,093 沈阳惠斯勒小镇东陵区 70% 285,599 286,141 20,473 -- 沈阳蓝山大东区 60% 78,367 235,102 14,186 132,774 132,774 沈阳朗园铁西区 70% 66,547 178,598 78,636 -- 沈阳润园铁西区 100% 60,292 150,315 55,266 -- 沈阳明天广场浑南新区 65% 199,319 597,957 50,341 -- 抚顺金域蓝湾开发区 100% 226,529 739,519 -44,439 44,439 抚顺金域国际顺城区 100% 72,560 316,582 --- 营口海港城鲅鱼圈区 100% 138,990 319,677 67,464 -- 鞍山惠斯勒小镇铁东区 100% 422,171 713,400 -102,994 188,903 鞍山万科城高新区 100% 167,664 375,002 -51,948 207,527 鞍山金域国际铁西区 51% 225,715 677,000 66,756 -- 大连溪之谷甘井子区 100% 363,716 380,922 -29,466 347,907 大连魅力之城甘井子区 100% 218,498 443,186 -173,186 369,624 大连朗润园甘井子区 100% 118,506 223,512 163,628 -- 大连西山项目甘井子区 55% 90,404 90,988 41,364 -- 大连海港城普湾新区 55% 747,224 1,253,300 83,942 -- 大连樱花园 高新技术产 业园区 61% 192,248 356,034 121,845 -- 大连万科城金州区 100% 268,583 681,200 --- 第 14页 长春蓝山二道区 100% 228,670 501,678 55,535 135,390 135,390 长春惠斯勒净月区 50% 399,715 484,714 57,739 79,826 79,826 长春万科城净月区 51% 350,965 1,041,375 58,770 -- 长春柏翠园朝阳区 100% 267,981 503,349 51,651 111,589 111,589 长春雕塑公园项目南关区 100% 121,109 343,058 --- 吉林万科城高新区 65% 728,139 2,142,910 340,517 278,418 278,418 吉林松花湖项目丰满区 100% 531,598 681,890 --- 青岛四季花城即墨市 55% 153,284 240,507 -92,055 240,507 青岛魅力之城城阳区 80% 200,289 341,463 -52,937 341,463 青岛城市花园城阳区 80% 130,873 228,966 -180,062 180,062 青岛兴阳路项目城阳区 51% 258,675 433,177 --- 青岛春阳路项目城阳区 51% 86,493 177,966 --- 青岛金色城品四方区 100% 61,873 174,157 -29,017 174,157 青岛万科城四方区 55% 154,607 399,565 121,455 118,443 118,443 青岛福州路万科中心四方区 100% 38,775 124,751 --- 青岛山东路万科中心四方区 70% 18,646 70,856 --- 青岛蓝山市北区 100% 68,153 204,189 39,001 77,907 77,907 青岛万科生态城李沧区 100% 141,346 260,784 80,902 -- 青岛小镇胶南市 34% 933,293 989,125 107,533 -- 青岛东郡即墨市 55% 112,344 279,451 162,977 -- 青岛平度万科城平度市 51% 59,308 198,807 75,873 -- 青岛平度新城平度市 51% 75,701 136,900 --- 烟台海云台芝罘区 100% 311,614 444,065 -75,527 75,527 烟台假日风景福山区 70% 190,281 361,220 62,404 79,737 79,737 烟台假日润园福山区 70% 65,733 152,466 152,466 -- 济南金域国际高新区 63% 38,164 118,741 102,634 -- 太原金域国际万柏林区 100% 49,407 169,679 --- 太原蓝山万柏林区 51% 198,392 687,671 93,097 -- 太原紫台迎泽区 51% 95,687 331,236 109,940 -- 晋中朗润园榆次区 51% 218,143 482,246 --- 北京区域小计 19,127,691 35,410,130 4,045,205 3,637,499 8,310,436 成都区域 成都魅力之城成华区 60% 308,501 761,258 68,120 -612,385 成都万科钻石广场成华区 85% 15,404 92,422 --- 成都万科华茂广场成华区 51% 29,720 207,600 --- 成都金域西岭金牛区 60% 79,331 361,100 -43,256 268,480 成都金色领域青羊区 100% 49,628 244,459 -71,851 71,851 成都金润华府锦江区 100% 52,895 267,928 -72,749 120,099 成都金色海蓉武侯区 49% 54,970 234,125 100,648 90,051 141,161 成都海悦汇城双流县 90% 104,307 521,698 252,913 62,398 62,398 成都五龙山公园新都区 100% 345,168 356,503 117,565 120,748 120,748 成都大源 72亩项目高新区 100% 48,345 145,034 --- 成都高新 131亩项目高新区 100% 87,822 263,464 --- 成都龙泉大面 107亩龙泉驿区 100% 72,102 288,410 --- 成都龙泉十陵 71亩龙泉驿区 100% 47,245 141,642 --- 南充金润华府高坪区 60% 182,012 518,004 104,882 -- 武汉高尔夫城市花园东西湖区 49% 237,660 393,858 -107,873 393,858 武汉金域华府武昌区 100% 59,790 191,300 39,634 63,148 100,885 武汉汉阳国际汉阳区 70% 166,817 568,974 273,400 -- 武汉万科城江汉区 100% 65,901 299,337 -36,110 154,297 武汉红郡东湖新技术 100% 230,894 349,607 15,696 106,599 192,807 第 15页 开发区 武汉金域蓝湾 经济技术开 发区 100% 213,440 533,600 41,074 142,296 142,296 武汉金色城市洪山区 100% 274,100 896,484 225,532 53,583 53,583 武汉长征村项目洪山区 100% 282,235 871,721 --- 武汉联投万科生态城洪山区 50% 199,705 299,557 --- 重庆友诚生态名苑渝北区 51% 229,581 344,372 32,087 37,902 305,188 重庆缇香郡北部新区 100% 41,448 145,067 -91,361 145,067 重庆悦府北部新区 100% 137,996 376,737 97,563 32,704 63,565 重庆万科城北部新区 55% 278,167 647,378 77,416 -- 重庆锦程渝中区 100% 105,406 533,486 -138,161 138,161 重庆悦湾江北区 45% 435,499 649,158 41,324 -- 重庆凤鸣山项目沙坪坝区 80% 175,000 700,000 --- 重庆西郊医院项目九龙坡区 50% 26,515 145,688 --- 西安金域曲江曲江新区 55% 152,667 385,408 46,446 157,379 157,379 西安万科城 7# 长安区 85% 176,056 614,377 141,915 100,016 100,016 西安万科城 3号地长安区 60% 113,231 352,803 66,162 -- 西安万科城 8# 长安区 100% 172,700 504,800 --- 西安金域华府未央区 51% 106,667 373,034 162,466 -- 西安大明宫项目未央区 70% 69,052 221,603 66,540 -- 西安金色悦城莲湖区 80% 193,594 664,643 123,930 -- 贵阳金域华府小河区 51% 351,800 581,217 64,777 224,999 255,392 贵阳大都会小河区 51% 181,235 761,187 43,898 -- 贵阳玲珑湾云岩区 100% 90,456 201,012 64,433 7,801 7,801 贵阳悦城云岩区 51% 85,341 262,728 71,625 -- 贵阳万科城云岩区 70% 348,117 910,910 --- 昆明金域缇香盘龙区 100% 104,724 274,641 -274,641 274,641 昆明白沙润园盘龙区 100% 192,104 247,394 68,028 3,385 3,385 昆明云上城五华区 23% 34,293 177,468 177,468 -- 昆明金色领域高新区 67% 105,484 423,175 226,709 110,854 110,854 乌鲁木齐金域华府新市区 82% 45,934 144,366 27,860 -- 乌鲁木齐南山郡乌鲁木齐县 100% 32,760 14,900 14,900 -- 乌鲁木齐金域国际沙依巴克区 100% 24,149 59,764 --- 乌鲁木齐金域缇香沙依巴克区 100% 20,047 50,032 --- 成都区域小计 7,238,015 19,575,433 2,855,011 2,149,865 3,996,297 合计 57,013,808 108,168,843 14,333,254 9,794,593 24,557,907 3．主要供应商、客户情况 （1）公司向前 5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 2012年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥 采购规模效益。报告期内，公司从前 5名材料设备供应商的采购额合计 26.4亿元，比 2011年增加 12.8%，占全年采购总额的 3.61%，比 11年增加 0.42个百分点。 （2）公司前 5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比 公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团 购现象产生较高营业额。 2012年前 5名客户的营业额约为 19.0亿元，占公司全年营业收入的比例为 1.85%。 4．公司财务状况分析 报告期内，公司经营业务稳定，财务状况稳健。 单位：人民币万元 项目 2012-12-31 2011-12-31 变动幅度说明 资产总额 37,880,161.51 29,620,844.00 27.88%经营规模扩大 第 16页 存货 25,516,411.30 20,833,549.36 22.48%新获取项目及在建开发产品增加 投资性房地产 237,522.84 112,610.55 110.92%收购万科置业（海外）有限公司 短期借款 993,240.02 172,444.65 475.98%借款结构变动 应付账款 4,486,099.57 2,974,581.34 50.81%工程量增加 预收款项 13,102,397.75 11,110,171.81 17.93%预售总额增加 其他应付款 3,604,531.58 3,021,679.26 19.29%合作公司往来款项增加 一年内到期的非流动负债 2,562,495.92 2,184,582.93 17.30%借款结构变动 归属于上市公司股东的股 东权益 6,382,555.39 5,296,779.50 20.50%本年净利润增加 项目 2012年 1-12月 2011年 1-12月变动幅度说明 营业收入 10,311,624.51 7,178,274.98 43.65%结算规模增长 营业成本 6,542,161.43 4,322,816.36 51.34%结算规模增长 营业税金及附加 1,091,629.75 777,878.61 40.33%营业利润增长 利润总额 2,107,018.51 1,580,588.24 33.31%营业利润增长 所得税 540,759.67 420,627.62 28.56%利润总额增加 归属股东权益净利润 1,255,118.24 962,487.53 30.40%利润总额增加 其他指标 2012年 1-12月 2011年 1-12月变动幅度说明 资产负债率 78.32% 77.10% +1.22个百分点预售量增加 流动比率 1.40 1.41 -0.01预收账款等项目增加 速动比率 0.41 0.37 +0.04预收账款等项目增加 股东权益比率 21.68% 22.90% -1.22个百分点 应收帐款周转天数 6 8 -2 存货周转天数 1,293 1,442 -149 （1）公司资产主要构成情况分析 单位：人民币万元 项目 2012-12-31 2011-12-31 占总资产的比 重增长百分点金额 占总资产的比 重(％)金额 占总资产 的比重(％) 资产总计 37,880,161.51 100.00 29,620,844.00 100.00 货 币资金 5,229,154.21 13.80 3,423,951.43 11.56 2.24 其他应收款 2,005,792.18 5.30 1,844,061.42 6.23 -0.93 存货 25,516,411.30 67.36 20,833,549.36 70.33 -2.97 其中：完工开发产品 1,599,382.89 4.22 723,938.63 2.44 1.78 在建开发产品 16,221,878.79 42.82 13,800,468.46 46.59 -3.77 拟开发产品 7,673,382.61 20.26 6,298,517.56 21.26 -1.00 应付账款 4,486,099.57 11.84 2,974,581.34 10.04 1.80 预收账款 13,102,397.75 34.59 11,110,171.81 37.51 -2.92 其他应付款 3,604,531.58 9.52 3,021,679.26 10.20 -0.68 一年内到期的非流动负债 2,562,495.92 6.76 2,184,582.93 7.38 -0.62 长期借款 3,603,607.04 9.51 2,097,196.20 7.08 2.43 （2）报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2012年度 2011年度增减率重大变动原因 营业费用 305,637.77 255,677.51 19.54%销售规模增长 管理费用 278,030.80 257,821.46 7.84%经营规模增长，人工费用增加 投资收益 92,868.80 69,971.50 32.72%联营、合营公司结算收入增加 所得税 540,759.67 420,627.62 28.56%利润总额增长 第 17页 （3）报告期内公司现金流量财务数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2012年度 2011年度结构比增 长百分点金额 结构比 金额 结构比 经营活动现金流入 12,158,942.59 100.00% 11,054,354.10 100.00% 其 中：销售商品、提供劳务收到的现金 11,610,883.96 95.49% 10,364,887.30 93.76% 1.73 经营活动现金流出 11,786,346.74 100.00% 10,715,411.64 100.00% 其 中：购买商品、接受劳务支付的现金 8,732,365.23 74.09% 8,491,824.36 79.25% -5.16 经营活动产生的现金流量净额 372,595.85 338,942.46 投资活动产生的现金流量净额 -245,345.17 -565,256.77 筹资活动产生的现金流量净额 1,628,550.91 80,685.83 5．公司投资情况 （1）募集资金使用情况 2007年公开发行 A股情况 经有关部门核准，公司于 2007年 8月 22日发布招股意向书，向社会公开发行 A股股票，发行数量 317,158,261股（面值人民币 1元/股），发行价格人民币 31.53元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33 元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22元于 2007年 8月 30 日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第 155号验证报告验证在案。 上述募集资金投资于 11个项目，截至 2012年 12月 31日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下： 单位：人民币万元 募集资金净额 993,660本年度投入募集资金总额 1,469 变更用途的募集资金总额 0 已累计使用募集资金总额 983,150 变更用途的募集资金总额比例 0% 承诺项目 是否变 更项目 拟投入金 额 本年投 入金额 累计投入 金额 投资进 度 累计实现 的效益 是否达到 预计收益 可行性是否发 生重大变化 广州新里程（原科学城 H3项目）否 60,000 60,000 100% 14,458是否 广州金域蓝湾（原金沙洲项目）否 80,000 80,000 100% 60,132是否 佛山万科城（原南庄项目）否 90,000 90,000 100% 49,382是否 珠海香洲区珠海宾馆项目否 65,000 65,000 100% 67,596是否 杭州西溪蝶园（原蒋村项目）否 70,000 70,000 100% 170,114 是否 杭州余杭区良渚项目否 170,000 170,000 100% 76,688是否 宁波鄞州区金色水岸项目否 163,660 163,660 100% 89,007是否 上海浦东五玠坊否 120,000 120,000 100% -是否 上海金色雅筑（原中林项目）否 70,000 70,000 100% 26,316是否 南京白下区安品街项目否 65,000 1,469 54,490 84% -是否 南京红郡（原黄家圩项目）否 40,000 40,000 100% 5,122否否 合计否 993,660 1,469 983,150 99% 558,815 否 未达到计划进度和预计收益的说明 （分具体项目） (1).上海五玠坊位于“世博会”区域，前期因政府道路规划调整，影响了项目如期 开工。项目已于 2012年 5月开始销售，截止本报告期末尚未结算。南京安品街项 目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项目的如期开工， 目前相关规划已经获得通过，项目整体开发计划相应调整。 (2).南京红郡项目已于 2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 8.51%，项 目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他 投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资金投向项目的 整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 变更原因及变更程序说明（分具体 项目） 无变更 尚未使用的募集资金用途及去向 截至 2012年 12月 31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 983,150万 元，占募集资金净额人民币 993,660万元的 98.9%，余额人民币 10,510万元将随 着项目的后续开发全部投入。 （2）非募集资金使用情况 A.股权投资情况 第 18页 报告期内，公司新增投资额88.58亿元，主要由以下几项构成： 1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币 3000万元以上并已实际投资的子公司 24家，具体如下： 序 号 新设公司币别注册资本 万科实际投资额 （折合人民币元） 经营范围 1 宁波万筑房地产开发有限公司 人民币 430,800,000.00 236,940,000.00房地产开发经营 2 大连万鼎置业有限公司 人民币 300,000,000.00 300,000,000.00房地产开发经营 3 青岛广告文化产业园开发有限公司 美元 111,110,000.00 357,351,253.29房地产开发经营 4 杭州万普置业有限公司 美元 100,000,000.00 345,702,500.00房地产开发经营 5 青岛万科商业地产有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 6 成都万科鑫农投资有限公司 人民币 100,000,000.00 90,000,000.00房地产开发经营 7 浙江墅都投资管理有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00投资管理 8 合肥万科瑞翔地产有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 9 吉林省松花湖国际度假区开发有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 10 天津万城置业有限公司 人民币 100,000,000.00 80,000,000.00房地产开发经营 11济南万科房地产开发有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 12 广州市万轩房地产有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 13 徐州万科房地产发展有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 14 杭州万泓置业有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 15 郑州万科房地产有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00房地产开发经营 16 深圳市盈达投资基金管理有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00投资管理 17 杭州万科锦南置业有限公司 人民币 80,000,000.00 80,000,000.00房地产开发经营 18 北京幸福汇投资有限公司 人民币 75,000,000.00 45,000,000.00项目投资 19 重庆万永置业有限公司 美元 72,319,976.00 125,710,000.00房地产开发、物业管理 20 合肥万科新城地产有限公司 人民币 60,000,000.00 33,000,000.00房地产开发经营 21 天津万为置业投资有限公司 人民币 50,000,000.00 25,500,000.00房地产、商业投资、房 地产经纪 22 天津万科投资有限公司 人民币 30,000,000.00 30,000,000.00项目投资 23 广州市万溪房地产有限公司 人民币 30,000,000.00 30,000,000.00房地产开发经营 24 武汉万合兴投资管理有限公司 人民币 30,000,000.00 30,000,000.00投资管理 合计 2,809,203,753.29 除此之外，公司还发起设立其他公司共 59家，合计投资金额人民币 3.59亿元。 2）期内公司主要收购的公司如下： a)2012年 7月 16日，本公司以现金对价港币 10.95亿元收购了万科置业 (海外)有限公司（原名南联地 产控股有限公司）75%的股权及其子公司。 b)2012年 8月 20日，本公司以对价美元 0.50亿元收购了 Excel Right Investments Limited100%的股 权；Excel Right Investments Limited持有大连万科魅力之城开发有限公司 45%股权。 c)2012年 8月 3日，本公司以对价人民币 3.00亿元收购了北京万信投资发展有限公司 50%的股权； 收购后本公司持有北京万信 100%股权，从而获取杭州达凡投资管理有限公司 100%的股权。 d)2012年 4月 23日，本公司以对价美元 0.35亿元收购了 Wise Grow Group Limited100%的股权； Wise Grow Group Limited持有大连万科城置业有限公司 45%股权。 e)2012年 1月 5日，本公司以对价人民币 2.15亿元收购了欧威尔空调（中国）有限公司 65%的股 权。 f)2012年 6月 15日，本公司以对价人民币 2.07亿元收购了长春万科京诚房地产开发有限公司 90%的 股权。 g)2012年 10月 25日，本公司以对价人民币 2.02亿元收购了济南天泰置业有限公司 63%的股权。 h)2012年 11月 22日，本公司以对价人民币 1.75亿元收购了徐州鼎旭置业有限公司 85%的股权。 i)2012年 4月 23日，本公司以对价美元 0.24亿元收购了 Bonus Plus Holdings Limited83.67%的股权； Bonus Plus Holdings Limited持有苏州汇华投资置业有限公司 49%股权。 J)2012年 4月 23日，本公司以对价美元 0.21亿元收购了 TianCheng (Holdings) Investments Limited100%的股权；TianCheng (Holdings) Investments Limited持有武汉万科天诚房地产有限公司 45%股权。 期内公司还收购了其他 18家公司，合计支付收购对价人民币 4.62亿元。 第 19页 3）期内，公司对 14家子公司合计增资人民币 24.22亿元，其中上海万狮置业有限公司增资 4.82亿元，苏 州青云置业有限公司增资 4.60亿元，北京五矿万科置业有限公司增资 4.41亿元，东莞市万科房地产有限 公司增资 2.8亿元，合肥万科皓智地产有限公司增资 3.03亿元，莆田市万科置业有限公司增资 2.00亿 元，广东上城建设有限公司增资 1.50亿元，其他公司增资合计 1.06亿元。 B.项目投资情况 报告期内，本公司新增加开发项目 78个，按万科权益计算的占地面积约 624万平方米（对应规划建筑面 积约 1,589万平方米）。此外，期内公司还参与城市改造类项目 1个，根据当前规划条件，按万科权益计 算的占地面积约 6万平方米（对应规划建筑面积约 33万平方米），土地手续尚在办理中。 单位：平方米 序 号 城市项目名称位置权益占地面积 规划建筑 面积 万科权益 建筑面积 项目 进度 1 中山金色家园 3期东凤镇 100% 18,686 65,400 65,400前期 2 长沙白鹭郡岳麓区 100% 100,351 291,401 291,401前期 3 广州金色悦府黄浦区 100% 24,056 63,591 63,591 在建 4 广州 天河软件园高塘新建区 AT030548地块 天河区 100% 30,995 82,962 82,962前期 5 广州 萝岗中海东侧 SDK-D-3 项目 萝岗区 100% 115,671 289,178 289,178前期 6 广州江燕路项目海珠区 68% 16,831 52,765 35,880前期 7 清远万科华府清城区 100% 37,048 74,096 74,096前期 8 佛山 F06项目顺德区 50% 113,224 452,880 226,440前期 9 佛山 A14项目南海区 50% 47,254 354,404 177,202前期 10 东莞香树丽舍南城区 51% 43,851 109,626 55,909前期 11 东莞金色里程虎门镇 100% 17,374 69,495 69,495前期 12 东莞金色城市塘厦镇 40% 32,002 96,006 38,402前期 13 东莞四季花城塘厦镇 70% 51,263 92,273 64,591前期 14 东莞厚街广场厚街镇 67% 32,002 113,856 76,284 前期 15 深圳万科红三期龙岗区 50% 43,727 176,535 88,267在建 16 厦门万科广场集美区 100% 137,934 710,000 710,000在建 17 莆田万科城（II）荔城区 80% 102,694 203,224 162,579前期 18 合肥蓝山花园滨湖区 55% 165,584 463,635 254,999在建 19 合肥森林公园项目庐阳区 100% 516,459 1,394,439 1,394,439前期 20 杭州勾庄项目余杭区 50% 115,683 293,835 146,918前期 21 杭州普福项目江干区 100% 46,069 110,566 110,566 前期 22 杭州浦沿项目滨江区 60% 66,521 166,303 99,782前期 23 杭州蒋村项目 58号地西湖区 51% 75,998 151,996 77,518前期 24 杭州蒋村项目 59号地西湖区 100% 30,403 60,806 60,806前期 25 南昌青山湖北大道项目青山湖区 50% 16,888 50,381 25,191在建 26 宁波金域国际鄞州区 55% 41,080 73,940 40,667在建 27 宁波戎家项目江东区 100% 66,833 133,666 133,666前期 （未完）  |