[年报]中粮地产：2012年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2012年年度报告 二〇一三年三月 致股东 变与不变是2012年房地产市场的两大主题。不变的是宏观调控政策。政府继 续坚持房地产调控政策从紧的取向，保护合理自主需求和抑制投机需求。改变的是 房地产市场原有的规律，一季度整个市场全面冰封，二季度开始的行情高峰，金九 银十的惨淡，以及始料不及的年末发力，2012年房地产市场行情起伏跌宕，打破了 以往市场种种不成文的惯例。如何及时、有效地反应成为横亘在公司2012年经营 上的关键。 面对复杂的市场，公司坚持“以我为主”的发展策略，深耕已有项目，着力提 升运营管控水平，及时调整营销策略，积极推动公司全面发展。经过数年的经营， 公司已经初步完成在国内主要一、二线城市的布局。2012年，公司在完善城市公司 组织架构的基础上，将进一步提升一线管理运营水平作为经营重点。公司以全生命 周期的运营管控计划为主线，从价值链的前端到后端，贯通市场、设计、工程、成 本、销售甚至持有物业等不同开发环节，严控项目开发节奏，加快项目周转，在瞬 息万变的市场中争取到了主动。公司将产品研发作为全年工作重点，审时度势，梳 理出以“首置、首改”为主的刚需产品类型，编制完成《都市精品系列产品手册》， 对产品进行了标准化与规范化，为该类产品的快速复制、全面推广奠定了基础。公 司还主动挖掘公司产品附加值，通过优良的质量、完善的物业、稀缺的配套等优势 提升产品价值。在推进现有项目开发的同时，公司凭借自身资源优势，投身到城市 更新及前海开发等市场热点中，拓展了公司发展的领域。 2013年，在城镇化发展的基础上，“调控”与“保障”仍是房地产政策的重点。 公司将经营重点聚焦于“产品力”之上，加强产品研发，从市场、客户的角度出发， 总结、消化、吸收行业先进经验，不断提升产品力。公司将继续推进现有产品的梳 理工作，从规划、设计、工程、招标、物服等方面入手，固化标准，优化流程，在 提升都市精品系列产品复制能力的基础上，颁布多个类型设计指引，进一步完善产 品体系。同时，公司将着眼市场需求，进一步调整产品结构，根据市场适当调整住 宅项目产品类型的配比，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需类产 品的建造和推盘力度，提高产品销售速度。此外，公司将坚持稳健发展的原则，争 取在低谷中寻找低成本扩张的机会，为实现公司的长远发展积蓄力量。 公司感谢股东长久以来的信任与支持。2013年，公司将在“强化产品，全面提 升，价值创造，持续发展”的十六字方针指引下，继续努力，提升价值，加速成长， 回报股东。 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所 载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的 真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司负责人周政、主管会计工作负责人崔捷及会计机构负责人(会 计主管人员)张建国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完 整。 八位董事出席了审议本报告的董事会现场会议，其中董事殷建豪以 通讯方式参会；董事马建平因工作原因未能参加会议，委托董事长周政 参会并代为行使表决权。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以截至2012年12 月31日的总股本1,813,731,596股为基数，向在公司确定的股权登记日 登记在册的全体股东每10股派现金红利0.30元（含税），剩余未分配利 润结转以后年度分配。公司2012年度不进行公积金转增股本。 目 录 致股东 ............................................................................................................... 2 重要提示、目录和释义 ................................................................................... 4 目 录 ........................................................................................................... 5 释 义 ............................................................................................................... 6 重大风险提示 ................................................................................................... 7 第一章 公司简介 ............................................................................................. 8 第二章 会计数据和财务指标摘要 ................................................................. 9 第三章 董事会报告 ....................................................................................... 11 第四章 重要事项 ........................................................................................... 36 第五章 股份变动及股东情况 ....................................................................... 50 第六章 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................... 54 第七章 公司治理 ........................................................................................... 63 第八章 内部控制 ........................................................................................... 70 第九章 财务报告 ........................................................................................... 73 第十章 备查文件目录 ................................................................................... 73 释 义 释义项 指 释义内容 公司、我司、本公司 指 中粮地产（集团）股份有限公司 中粮集团 指 中粮集团有限公司 悦鹏半岛 指 原上海奉贤区南桥新城项目 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 报告期 指 2012年1月1日至2012年12月31日 重大风险提示 公司在未来经营中将面临国家宏观调控风险及市场下滑的风险。 2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施， 会议确定将完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住 房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。“新国五条”的出 台，表明中央政府抑制投机投资性购房需求的政策基调没有改变。可以预见，接下 来一段时间或是细则密集出台期，上至中央部委，下至地方政府，还将陆续就“国 五条”进行研讨并出台相应细则，各地政府亦将公布房价调控目标。 如果地方政府密集出台调控细则，且严厉程度超出市场预期（如二套房贷收紧 等），购房者或将重燃观望情绪，市场可能继续深入调整，成交量有下滑的风险。 对此，公司将加强对政策和市场的持续跟踪研究，根据市场变化调整产品结构并把 握推盘时机。 此外，在调控进一步出台细则的背景下央行有可能收紧房地产信贷，导致公司 融资成本上升。对此，公司一方面将增强自身造血功能，另一方面积极拓宽和创新 融资渠道，加强与金融机构合作，多渠道融资。 第一章 公司简介 一、公司信息 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称（如 有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如 有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路5号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco-property.cn 电子信箱 cofco-property@cofco.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 崔捷 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291 传真 86-755-23999299 86-755-23999299 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的 网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执 照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1993年10月08 日 深圳市宝安区新 城二区湖滨路5 号 深企法字04498 号（注册号 19224718-9） 国 税粤字 44030652080003 号1011 192247189 报告期末注册 2012年12月31 深圳市宝安区新 44030110319780 深税登字 192247189 日 城二区湖滨路5 号 5 440300192247189号 公司上市以来主营业务的变化情 况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中 粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司 278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团成为本公司 第一大股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 利安达会计师事务所有限责任公司 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区八里庄西里100号住邦2000一号楼东区2008室 签字会计师姓名 周阿春、崔幼军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 第二章 会计数据和财务指标摘要 一、截至报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标 2012年 2011年 本年比上年增减 (%) 2010年 营业收入（元） 7,944,889,640.36 5,541,073,483.66 43.38 2,744,256,697.38 归属于上市公司股东的净利 润（元） 514,933,158.15 421,995,724.17 22.02 576,681,927.80 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润（元） 123,654,251.27 181,260,098.35 -31.78 144,235,182.57 经营活动产生的现金流量净 额（元） 2,643,336,522.80 -2,413,342,532.57 209.53 -3,618,794,630.05 基本每股收益（元-股） 0.28 0.23 21.74 0.32 稀释每股收益（元-股） 0.28 0.23 21.74 0.32 净资产收益率（%） 11.19 9.22 增加1.97个百分点 10.18 2012年末 2011年末 本年末比上年末增 减(%) 2010年末 总资产（元） 34,838,562,066.52 32,602,592,973.24 6.86 20,808,492,799.80 归属于上市公司股东的净资 产（归属于上市公司股东的 所有者权益）（元） 4,763,805,453.76 4,462,847,804.30 6.74 5,172,181,003.67 注：因2011年发生同一控制下企业合并，追溯调整2011年期初数及2010年同期数，2010年按调整后数据填 列。 二、报告期内非经常损益项目及金额 非经常性损益的项目和涉及金额：（单位：人民币元） 项目 2012年金额 2011年金额 2010年金额 说明 非流动资产处置损益 226,179,362.50 555,284.25 5,868,051.35 主要为处置 投资性房地 产收益 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 773,360.44 3,138,360.44 673,360.44 主要为政府 无偿移交资 产 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 21,334,534.65 7,891,678.66 5,639,700.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 3,509,864.60 109,164,927.52 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 286,580,491.88 293,523,926.29 391,081,476.41 处置可供出 售金融资产 收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回 3,327,918.05 1,836,026.46 2,143,152.19 对外委托贷款取得的损益 5,509,342.22 6,740,640.00 受托经营取得的托管费收入 3,250,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,207,181.12 3,433,383.52 57,289.33 小 计 535,238,486.40 322,397,866.44 524,368,597.24 减：所得税影响额 135,499,370.49 76,268,461.89 90,871,812.21 少数股东权益影响额（税后） 8,460,209.03 5,393,778.73 1,050,039.80 合 计 391,278,906.88 240,735,625.82 432,446,745.23 注：因2011年发生同一控制下企业合并，追溯调整2011年期初数及2010年同期数，2010年按调整后数据填 列。 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的 非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损 益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √不适用 第三章 董事会报告 一、2012年经营成果和财务状况分析 （一）2012年公司主营业务分析 1、概述 2012年，对房地产行业来说依然是“调控年”，国家坚持房地产调控不放松的 总基调始终没有改变。中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，坚决抑制投资投 机性购房需求。 面对严峻的外部形势，公司始终贯彻“坚定信心、苦练内功、开源节流、现金 为王”的经营方针，高度重视产品质量安全，不断加强项目运营管理，全力抓好市 场营销工作，最终克服了各种负面影响，准确把握住了多次销售“窗口期”，较好 地完成了2012年度经营指标，取得了一定成绩。2012年的主要运营措施如下： (1)加强营销管控，住宅销售逆势增长 公司始终强调市场营销，聚焦“客户到访率”和“客户成交率”，通过搭建体 系、过程监控、客户服务等加强对于城市公司营销工作的具体指导，最终圆满完成 年度销售目标。具体措施如下： ①品牌联动，充分发挥中粮集团全产业链和全服务链的“两链战略”优势。 ②搭建平台，建立了内部的“经验交流平台”和外部的“经验共享平台”。 ③完善体系，通过推广CRM系统、开展客户满意度（忠诚度）调研、开展入伙 培训等工作初步建立起公司的客户服务体系，为提高公司的客户满意度和外部市场 竞争力奠定了坚实基础。 (2)加强运营管控，运营水平稳步提升 公司将运营管控作为抓手，依据“计划先行、工作前置、过程跟踪、结果导向” 的理念，以目标管理责任书为“管控面”、计划管理体系为“管控线”，全面调度可 用资源，强化全生命周期的计划体系，提升项目实际运营管理水平。 (3)强化核心能力，产品研发实现突破 公司将产品研发作为贯穿全年的重要工作，初步搭建起产品研发体系，颁布了 《都市精品系列产品手册》，产品体系建设进入全新阶段。 ①建立产品研发体系。从筹措研发资金、创新研发渠道、实施研发激励三方面 入手，引进新人才、新技术、新产品和新趋势，初步建立起具有自身特点的产品研 发体系；同时，以明星产品为依据，以客户和市场为导向，细化了覆盖“项目筛选、 客户调研、产品提升、客户测试、产品应用、市场测试、项目总结、产品标准化” 等环节的住宅产品研发流程。 ②颁布《都市精品系列产品手册》。在严厉的宏观调控下，公司根据市场需求， 对热销项目进行梳理，总结和提炼成功关键因素，形成了《都市精品系列产品手册》。 该手册从建筑设计、景观设计、室内设计、工程质量、产品特征等角度对产品进行 了规范，实现了标准化和规范化，为产品的快速复制、全面推广奠定了基础。 (4)强化开发职能，开发体系逐步建立 公司将开发能力建设作为专业能力建设的关键步骤，初步建立覆盖规划设计、 工程建设、成本管理的项目开发体系。 一是完善项目设计标准化体系，搭建起规划设计组织架构和三级评审体系，规 范了设计管理标准模板，实现了项目设计标准化。 二是严把工程质量关，建立了“一项制度、两套体系”，即：工程质量考核制 度、工程管理规划体系和招标采购管理体系，有效提高了工程管控的质量和效率。 三是出台限额设计指引，成本管理工作贯穿项目开发全过程，从目标成本形成 及锁定、目标成本实施及落地、回顾及后评估三个阶段，针对住宅产品特点提出关 键节点限额设计指标，并严格按照指标体系落实限额设计及结构优化，全力确保项 目目标成本可控。 (5)开展管理提升，提高企业管控水平 公司按照“强化管理、系统提升、做深做精、持续发展”的方针，将“管理对 标杆”作为管理提升工作的核心，经过全面对标、系统梳理，针对性地推进管理对 标杆、管理优布局、管理建系统等“攻坚战”。经过不懈努力，公司的基础管理水 平迈上了一个新台阶。 (6)强化风险意识，风险管控初具雏形 2012年，公司将风险防控体系建设贯穿全年，初步建立法律、审计、安全三位 一体的风险管控体系。 一是构建覆盖全生命周期的法律风险防控体系，贯穿立项、设计、建设、销售、 开业、交付等阶段，确保风险防控不留“死角”。 二是建立全面风险管理和惩防体系结合的审计监察体系，推进审计工作标准 化、审计评价专业化，编制审计工作指引，形成一体化的审计评价体系；借助审计 发现提升管理，对于审计发现的问题风险，提出解决方案并跟进整改落实；严格执 行“三重一大”决策制度，规范决策行为，防范决策风险。 三是构建安全管理体系，从总部、业务单位、项目三个层面完善安全管理机构 并配备专业人员；梳理风险，建立全业务链安全环保管理体系；创新实施安全风险 抵押金机制，促进安全管理责任制落实。经过不懈努力，公司2012年安全管理工 作实现“零事故”。 2012年，公司全年实现营业收入79.45亿元，较上年同期增加43.38%；利润 总额10.04亿元，较上年同期降低6.41%；归属于上市公司股东的净利润5.15 亿元，较上年增长22.02%；基本每股收益0.28元/股，较上年增长21.74%；总资 产348.39亿元，较上年末增长6.86%；公司所有者权益75.75亿元，较上年末增长 6.42%；归属于上市公司股东的所有者权益47.64亿元，较上年末增长6.74%；加权 平均净资产收益率11.19%;资产负债率78.26%，扣除预收账款后的资产负债率为 61.06%。 2、2012年公司收入情况 （1）商品房开发：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约 面积61.31万平米，签约金额90.58亿元；结算面积57.45万平米，结算收入77.58 亿元；已售待结转面积56.62万平米。 其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科3号地（按权益计）住宅销售实 现签约面积8.84万平米，签约金额15.71亿元；结算面积2.02万平米，结算收入 3.61亿元；已售待结转面积12.40万平米。 （2）房屋租赁：房屋租赁业收入26,053.55万元，比上年同期增加3,481.08 万元，增长15.42%，主要原因是报告期内新增出租物业及租金递增等。 （3）物业管理、来料加工：报告期内，物业管理、来料加工收入7,113.17万 元，比上年同期增加581.81万元，增长8.91%，主要原因是报告期内物业管理收入 增加。 （4）其他：报告期内，其他业务收入21,572.38万元，比上年同期增加20,656.88 万元 增长2256.34%，主要是报告期内处置深圳宝安22区投资性房地产收入增加。 2012年住宅项目销售明细 项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元） 北京祥云国际 88,719.94 153,015.27 北京长阳一号地、五号地 37,762.30 60,970.34 上海翡翠别墅 34,352.25 66,788.40 深圳中粮锦云 53,374.89 101,412.28 深圳中粮鸿云 33,055.21 53,611.27 成都御嶺湾 4,689.79 7,764.23 成都祥云国际 76,745.59 59,227.13 成都香榭丽都 36,037.56 35,406.65 沈阳隆玺壹号 43,887.98 59,832.00 南京彩云居 35,489.65 40,751.05 南京颐和南园 15,222.02 22,379.55 长沙北纬28度 40,910.50 49,066.33 杭州云涛名苑 16,344.78 20,262.80 杭州方圆府 8,152.75 18,240.02 广州金域蓝湾（按权益计） 41,565.29 82,407.05 北京中粮万科3号地（按权益计） 46,848.40 74,699.02 合计 613,158.90 905,833.39 截至2012年年末，公司在建拟建项目共18个（北京祥云国际、北京长阳一号 地及五号地(长阳半岛项目)、上海翡翠别墅、悦鹏半岛、深圳中粮锦云、深圳中粮 一品澜山、成都御嶺湾、成都祥云国际、成都香榭丽都、沈阳隆玺壹号、天津中粮 大道、南京彩云居、南京颐和南园、长沙北纬28度、杭州云涛名苑、杭州方圆府、 北京长阳三号地南侧地块、广州金域蓝湾），权益占地面积397.62万平米，权益规 划总建筑面积592.43万平米，其中2012年住宅项目新开工65.47万平米。 2012年，公司无新增住宅地产项目 。 在建拟建项目明细 项目名称 占地面积（平米） 规划建筑面积（平米） 北京祥云国际 290,360.00 520,822.00 北京长阳一号地、五号地 437,175.00 852,500.00 上海翡翠别墅 304,832.00 198,952.00 悦鹏半岛 107,183.00 201,389.00 深圳中粮锦云 36,943.00 147,760.00 深圳中粮一品澜山 53,113.00 122,160.00 成都御嶺湾 734,150.00 249,611.00 成都祥云国际 88,831.00 352,983.00 成都香榭丽都 21,000.00 96,893.00 沈阳隆玺壹号 258,854.00 680,000.00 天津中粮大道 129,785.00 755,000.00 南京彩云居 43,869.00 103,335.00 南京颐和南园 504,467.00 302,135.00 长沙北纬28度 771,655.00 783,302.00 杭州云涛名苑 43,961.00 120,245.00 杭州方圆府 38,513.00 141,206.00 小计 3,864,691.00 5,628,293.00 北京长阳三号地南侧地块、广州金 域蓝湾按权益计算小计 111,491.00 295,982.00 按权益计算合计 3,976,182.00 5,924,275.00 注：规划建筑面积指计容积率面积。 公司在宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米， 建筑面积约50万平米；福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。目 前公司已根据深圳市城市更新管理办法推进25区及22区城市更新项目，其中25 区占地面积6.83万平米，22区占地面积4.06万平米。 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 156,194,484.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.97 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户一 34,113,757.00 0.43 2 客户二 33,680,000.00 0.42 3 客户三 29,759,613.00 0.37 4 客户四 29,491,114.00 0.37 5 客户五 29,150,000.00 0.37 合计 —— 156,194,484.00 1.97 3、2012年公司成本情况 按行业分类 单位：元 行业分类 2012年 2011年 同比增减百 分点 金额 占营业成本比重 （%） 金额 占营业成本 比重（%） 商品房销售 5,423,284,087.37 96.80 3,126,469,001.98 94.99 1.81 房屋租赁 105,643,999.06 1.89 104,133,141.42 3.16 -1.27 物业管理、来 料加工 73,240,415.88 1.30 60,153,185.15 1.83 -0.53 其他 352,112.51 0.01 605,049.26 0.02 -0.01 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,201,589,805.56 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 18.47 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%） 1 供应商一 538,501,238.56 8.28 2 供应商二 177,514,755.00 2.73 3 供应商三 176,493,716.00 2.71 4 供应商四 156,169,354.00 2.40 5 供应商五 152,910,742.00 2.35 合计 —— 1,201,589,805.56 18.47 4、2012年公司费用情况 报告期内期间费用及所得税费用变动情况 单位：万元 项目 2012年发生数 2011年发生数 增减情况 变动幅度 销售费用 33,519.67 25,273.66 8,246.01 32.63% 管理费用 30,324.66 28,952.44 1,372.22 4.74% 财务费用 37,281.35 34,648.85 2,632.50 7.60% 所得税费用 32,333.06 34,005.32 -1,672.26 -4.92% 分析说明：销售费用增加主要是本年新开盘销售项目增加，销售现场费、销售 代理费等增加。 5、2012年公司现金流情况 现金流构成及变动情况 单位：万元 项目 2012年 2011年 变动幅度 说明 一、经营活动 经营活动现金流入总额 1,163,571.78 854,096.13 36.23% 主要是本年收回商品房 销售款及往来款项同比 增加 经营活动现金流出总额 899,238.12 1,095,430.38 -17.91% 主要是本年支付地价 款、工程款等同比减少 经营活动现金流量净额 264,333.65 -241,334.25 209.53% 二、投资活动 - - 投资活动现金流入总额 57,267.31 236,324.96 -75.77% 主要是本年未发生同一 控制下合并，收到的其 他与投资活动有关的现 金同比减少 投资活动现金流出总额 89,960.45 46,539.39 93.30% 主要是本年购建固定资 产支出及并购款支付同 比增加 投资活动现金流量净额 -32,693.14 189,785.57 -117.23% 三、筹资活动 - - 筹资活动现金流入总额 553,562.01 551,510.29 0.37% 筹资活动现金流出总额 583,560.22 400,171.38 45.83% 主要是本年偿还借款及 利息同比增加 筹资活动现金流量净额 -29,998.21 151,338.91 -119.82% 现金及现金等价物净增加 （减少）额 201,641.56 99,745.07 102.16% （二）2012年公司主营业务构成分析 1、公司主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 (%) 营业收入比上 年同期增减（%） 营业成本比上年 同期增减（%） 毛利率比上年同 期增减百分点 分行业 商品房销售 7,397,498,643.96 5,423,284,087.37 26.69 41.15 73.46 -13.65 房屋租赁 260,535,457.15 105,643,999.06 59.45 15.42 1.45 5.58 物业管理、来 料加工 71,131,739.37 73,240,415.88 -2.96 8.91 21.76 -10.87 分地区 深圳 1,576,136,448.12 815,712,623.68 48.25 64.20 88.71 -6.72 北京 3,188,818,924.00 2,588,407,681.66 18.83 77.01 103.61 -10.60 成都 1,147,709,590.39 1,001,752,010.20 12.72 39.71 61.46 -11.76 长沙 563,268,881.97 390,422,250.50 30.69 449.04 629.52 -17.15 南京 653,733,607.00 447,776,752.01 31.5 129.67 330.19 -31.93 上海 599,498,389.00 358,097,184.26 40.27 -61.60 -55.75 -7.90 2、报告期内营业收入10%以上的主要行业情况分析 报告期内占公司营业收入10%以上的主要行业有商品房销售。 按行业分营业收入构成为： 单位: 万元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 2012年 2011年 变动 幅度 (%) 2012年 2011年 变动幅 度(%) 2012 年 2011 年 变动幅 度 商品房 销售 739,749.86 524,088.02 41.15 542,328.41 312,646.90 73.46 26.69 40.34 减少 13.65个 百分点 合计 739,749.86 524,088.02 41.15 542,328.41 312,646.90 73.46 26.69 40.34 减少 13.65个 百分点 （三）2012年公司资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：万元 2012年末 2011年末 比重增减 百分点 重大变动说明 金额 占总资产 比例（%） 金额 占总资产 比例（%） 货币资金 596,277.48 17.12 394,635.91 12.10 5.02 主要是本年收回 销售商品房款增 加 应收账款 38,247.27 1.10 26,206.90 0.80 0.30 主要是本年应收 销售房款增加 其他应收款 73,150.98 2.10 102,950.75 3.16 -1.06 主要是本年收回 信托借款保证金 预付款项 10,530.69 0.30 9,234.77 0.28 0.02 预付工程款增加 存货 2,485,931.25 71.36 2,449,026.43 75.12 -3.76 在建开发项目投 入 可供出售金融资 产 76,774.46 2.20 101,402.40 3.11 -0.91 主要是本年处置 可供出售金融资 产 长期股权投资 55,082.72 1.58 46,989.08 1.44 0.14 主要是本年股权 投资收益增加 投资性房地产 82,010.52 2.35 86,632.77 2.66 -0.30 本年摊销折旧 费 固定资产 43,703.95 1.25 17,071.50 0.52 0.73 主要是本年购置 大中华34层、35 层办公楼 无形资产 3,165.38 0.09 2,789.05 0.09 0.00 长期待摊费用 5,288.37 0.15 7,724.88 0.24 -0.09 本年摊销费用 递延所得税资产 12,207.43 0.35 12,360.75 0.38 -0.03 2、负债项目重大变动情况 单位：万元 2012年 2011年 比重增减 百分点 重大变动说明 金额 占总资产 比例（%） 金额 占总资产 比例（%） 短期借款 410,000.00 11.77 494,400.00 15.16 -3.39 本年归还到期 借款 应付账款 289,015.03 8.30 199,848.26 6.13 2.17 本年结算规模 增大 预收帐款 599,169.84 17.20 570,147.83 17.49 -0.29 主要是住宅销 售房款增加 其他应付款 504,134.47 14.47 484,669.40 14.87 -0.40 主要是往来款 增加 应交税费 36,913.46 1.06 42,918.56 1.32 -0.26 一年内到期的 非流动负债 193,737.47 5.56 104,500.00 3.21 2.35 主要是本期一 年内到期的长 期借款增加 长期借款 531,152.01 15.25 483,868.49 14.84 0.41 主要是因项目 开发建设需要 增加银行借款 应付债券 118,994.71 3.42 118,850.13 3.65 -0.23 递延所得税负 债 16,819.48 0.48 22,140.80 0.68 -0.20 主要是本年处 置可供出售金 融资产转出递 延所得税负债 3、公司主要资产计量属性 本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除交易性金融资产、可供出售金融 资产、非同一控制下的企业合并、具有商业实质的非货币性资产交换、债务重组、 投资者投入非货币资产等以公允价值入账外，均采用历史成本记账。 4、与公允价值计量相关的项目 单位：万元 项目 期初数 本期公允 价值变动 损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计提的 减值 本期购买金 额 本期出售金 额 期末数 金融资产 1.以公允价值计 量且其变动计入 当期损益的金融 资产（不含衍生 金融资产） 2.衍生金融资产 3.可供出售金融 资产 101,402.40 -24,627.94 32,046.66 76,774.46 金融资产小计 101,402.40 -24,627.94 32,046.66 76,774.46 投资性房地产 生产性生物资产 其他 上述合计 金融负债 （四）公司核心竞争力分析 目前，公司通过借鉴、消化、吸收行业先进企业经验，建立“七横七纵”运营 体系和全生命周期计划体系，即全价值链、全生命周期计划运营管理体系，覆盖房 地产开发7个阶段及7个专业。以目标管理责任书为载体，通过系统思考，统筹策 划（定位、产品和运营策划），明确项目定位、产品设计、目标成本及项目全生命 周期、全价值链开发的总控计划，强化项目全生命周期的动态管理。 在未来的经营管理中，公司将积极调整，适应市场变化，结合宏观环境、房地 产行业趋势及对自身业务的反思，持续打造持有和销售相结合的商业模式，培养资 源整合能力、商业策划运营管理能力、住宅开发销售能力、规划与设计能力、产品 复制能力等五项能力，打造核心竞争力。 同时，未来公司将深化管理提升工作，以产品力为抓手，围绕产品、组织能力、 可持续发展、风险管控等4个关键点，提升系统化研发能力、低成本巧拿地能力、 系统化开发运营能力、各业态经营能力、工程和成本的标准化管理能力、客户服务 能力、组织能力、团队专业能力、创新融资能力、全面风险管控能力等十方面的能 力，以全面提升整个公司的经营管理水平。 （五）2012年公司投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对子公司投资情况 2012年投资额（元） 2011年投资额（元） 变动幅度 300,000,000.00 2,144,183,292.53 -86.01% 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例 杭州鸿悦置业有限公司 房地产开发与经营 100.00% （2）持有金融企业股权情况 公司名 称 公司 类别 投资成本 （元） 期初持股数 量（股） 期初 持股 比例 （%） 期末持股 数量（股） 期末持 股比例 （%） 期末账面值 （元） 报告期损益 （元） 会计核 算科目 股份 来源 招商证券股 份有限公司 证券 122,226,196.04 98,241,476 2.11 71,374,097 1.53 752,996,723.35 226,241,573.46 可供出售 金融资产 法人股 光大银行股 份有限公司 银行 6,165,763.00 4,835,354 0.012 4,835,354 0.012 14,747,829.71 643,102.08 可供出售 金融资产 法人股 合计 128,391,959.04 103,076,830.00 -- 76,209,451.00 -- 767,744,553.06 226,884,675.54 -- -- （3）持有其他上市公司股权情况 请参见以上“持有金融企业股权情况”。 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 4、主要子公司、参股公司分析 （1）公司主要子公司及参股公司情况 单位：万元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 长沙观音谷 房地产开发 有限公司 子公司 房地产 住宅开发 25,767.83 89,091.77 36,390.19 56,326.89 9,718.78 6,694.29 深圳市宝安 三联有限公 司 子公司 房地产 物业租赁 6,352.31 18,711.16 10,465.35 4,796.60 1,257.98 993.46 深圳市宝安 福安实业有 限公司 子公司 房地产 物业租赁 1,000.00 36,142.14 15,285.02 6,846.74 2,394.08 1,786.61 上海加来房 地产开发有 限公司 子公司 房地产 住宅开发 18,000.00 222,764.06 104,515.03 59,949.84 18,878.16 13,951.18 中粮地产成 都有限公司 子公司 房地产 住宅开发 23,500.00 82,575.53 24,684.07 50,264.12 4,298.70 3,983.28 苏源集团江 苏房地产开 发有限公司 子公司 房地产 住宅开发 20,000.00 114,214.51 69,512.27 13,526.72 7,040.21 5,181.17 中粮地产南 京有限公司 子公司 房地产 住宅开发 10,000.00 38,418.15 14,654.63 51,846.64 7,023.33 5,466.68 北京中粮万 科房地产开 发有限公司 子公司 房地产 住宅开发 80,000.00 729,261.01 102,680.90 252,222.08 28,513.81 21,409.54 招商证券股 份有限公司 参股公司 证券 证券经纪等 466109.98 7,511,250.46 2,533,527.51 358,608.30 146,448.81 121,715.06 广州市鹏万 房地产有限 公司(注） 参股公司 房地产 住宅开发 20,000.00 279,901.74 53,699.46 72,113.91 22,263.00 16,787.54 注：招商证券股份有限公司数据来源为2012年三季度报告。 （2）报告期内取得和处置子公司的情况 □ 适用 √ 不适用 5、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 投资总额 本年度投 入金额 截至期末 累计实际 投入金额 项目进度 项目收益情况 长沙北纬28度 399,905.00 43,753.52 124,136.52 在建在售 累计实现净利润10,622.36万元 天津中粮大道 1,630,367.92 21,597.91 225,640.99 在建 累计实现净利润-7,177.56万元 北京祥云国际 825,052.00 104,002.00 535,378.00 在建在售 累计实现净利润970.13万元 成都祥云国际 274,360.00 88,599.11 233,772.80 在建在售 累计实现净利润1,087.53万元 南京彩云居 73,513.06 15,357.87 59,339.82 竣工在售 累计实现净利润4,654.63万元 成都香榭丽都 76,793.49 14,721.87 72,213.31 竣工在售 累计实现净利润1,184.07万元 北京长阳三号地南侧地块 192,545.48 28,037.74 140,087.75 在建 累计实现净利润-990.17万元 杭州云涛名苑 146,187.00 22,600.41 105,963.41 在建在售 累计实现净利润-3,736.76万元 杭州方圆府 208,789.00 19,366.36 126,618.95 在建在售 累计实现净利润-6,821.42万元 沈阳隆玺壹号 877,470.00 414,151.77 765,911.40 在建在售 累计实现净利润-8,203.38万元 深圳中粮一品澜山 125,000.00 29,554.71 116,378.71 在建在售 累计实现净利润-107.74万元 上海翡翠别墅 317,811.10 23,425.71 228,065.10 在建在售 累计实现净利润86,691.96万元 南京颐和南园 170,449.76 2,237.26 150,316.29 在建在售 累计实现净利润49,512.26万元 北京长阳一号地、五号地 1,150,404.00 98,339.53 769,024.53 在建在售 累计实现净利润22,321万元 悦鹏半岛 400,258.00 9,735.42 118,516.13 在建 累计实现净利润-260.77万元 深圳中粮锦云 166,024.00 79,276.88 127,790.69 竣工在售 累计实现净利润13,482万元 成都御嶺湾 252,352.00 20,504.22 87,930.23 在建在售 累计实现净利润7,419.49万元 广州金域蓝湾 436,591.45 27,656.63 392,559.36 在建在售 累计实现净利润57,699.23万元 合计 7,723,873.26 1,062,918.92 4,379,643.99 -- -- 非募集资金投资的重大项目情况说明 非募集资金投资的重大项目情况说明：①公司项目投资总额超过公司2011年度经审计净资产10%的非募集资金投 资的重大项目；②成都祥云国际、杭州云涛名苑、杭州方圆府、南京颐和南园及成都御嶺湾5个项目结合市场情 况对产品定位进行了提升，并经公司三级评审会审议后对投资总额进行调整。 二、公司未来发展展望 （一）管理层对所处行业的讨论与分析 过去的一年，全球经济复苏步履蹒跚，经济增长在低位徘徊。发达经济体、新 兴市场与发展中经济体都面临不同程度的发展困境：美国经济增长自2009年步入 了缓慢复苏轨道，但失业问题依旧严重，财政状况面临“债务上限”和“财政悬崖” 挑战；欧元区主权债务危机尚未得到根本解决，经济复苏依旧乏力；日本经济在经 过第一季度的短暂复苏后，第二、三季度连续出现负增长，重新陷入衰退；新兴经 济体经济增速放缓，“金砖四国”2012年经济增速均创近年新低。 与此同时，中国经济增长经历“筑底回升”，前三季度GDP逐季下滑，第四季 度企稳回升，全年GDP同比增长7.8%注1，超出年初7.5%的预期目标。尽管经济增速 下滑，但城乡居民收入依然稳步增长，并双双超过GDP增速；全年CPI同比上涨2.6% 注2，全国经济基本保持“稳增长”和“低通胀”的运行态势。 2012年，对房地产行业来说依然是“调控年”，国家坚持房地产调控不放松的 总基调始终没有改变。中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，坚决抑制投资投 机性购房需求，防止房价反弹。但在稳增长的基调下，2012年的地产调控鼓励首置 首改的刚性需求。自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、 厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市 出台了楼市微调政策。微调的内容涉及提高公积金贷款额度、土地出让、调整普通 住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。包括北京、上海、武汉等多个城市对普通住 房标准的调整使得普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品 房的优惠。 1 数据来源：国家统计局 2 数据来源：国家统计局 宏观经济方面，2012年在实施积极的财政政策的同时，央行继续实行稳健的货 币政策。2012年上半年，通胀压力进一步减轻，CPI持续下降，6月CPI同比增速 更是创下2010年2月以来新低，为货币政策调整提供更大空间。央行分别于6月8 日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率，并首次实施 不对称降息以支持实体经济。与此同时，部分城市下调首套房贷利率，将首套房贷 利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，甚至出现利率八五折的优惠 政策。 2012年房地产市场在历经两年多的调控后温和反弹。随着年初部分城市微调政 策的出台，央行两次降息及两次下调存款准备金率，再加上年中部分银行恢复了首 套房贷85折的优惠利率，在这一系列的微调政策作用下，自2012年二季度起，住 宅市场成交量开始逐步回升，并带动房价止跌反弹，下半年一线和二线城市的楼市 明显回暖，呈现较好的复苏态势。2012年全国房地产开发投资、商品房销售面积和 销售额增速比2011年有小幅回落，但全年基本呈现逐月稳步回升的态势：2012年， 全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，增速比上年回落11.9个百分 点；全国商品房销售面积和销售额分别为11.13亿平米、64456亿元，比上年分别 增长1.8%和10%，增速比上年分别回落2.6个百分点及1.1个百分点注3。总体而言， 旺盛的刚性需求促使整个楼市在年内保持平稳有序的成交。 展望2013年，行业调控政策将继续延续。中央经济工作会议明确提出，要坚 持房地产调控政策不动摇。在短期内调控政策不会有退出的可能，已执行限购的城 市下一年度仍将继续限购，政府仍可能根据市场情况进一步深化楼市调控。同时国 家仍将大力推进保障房开发，房产税亦可能在部分省市得到进一步推广。 3 数据来源：国家统计局 基于以上分析，管理层认为，中央经济工作会议确定的2013 年经济工作总基 调仍是“稳中求进”。货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和促进下，2013 年 宏观经济将企稳向好。城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为宏观经济 和房地产业发展提供动力，因此继续看好住宅市场未来发展前景。在调控政策影响 下，市场需求仍将以首置首改的刚需为主。从土地市场交易情况、新开工面积以及 新增投资来看，未来商品住宅供应量有所下降，明年房价大幅下跌可能性较小，住 宅业务可获得正常投资回报。十八大报告首提居民收入倍增计划，明确提出“坚持 走中国特色城镇化道路”，城镇化仍将是拉动经济发展和调整经济结构的重要手段。 从中长期来看，行业关键驱动因素没有发生变化，房地产行业依然有较好发展前景。 （二）公司未来发展的战略目标和战略定位 公司的使命：奉献高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流的生活方式， 全心全意使客户、股东、员工价值最大化。 公司的愿景：成为中国最具持续发展能力的品牌地产引领者。 在中央“十八大”报告和产业政策的指引下，基于对宏观环境和行业趋势的分 析和判断，管理层提出“强化产品、全面提升、价值创造、持续发展”的2013年 经营总方针。在未来的经营管理和改革发展中，公司将持续打造持有和销售相结合 的商业模式，聚焦重点城市进行深耕，进一步调整业务结构，系统提升产品力。 聚焦产品。坚持持有与销售相结合的双轮驱动模式，根据市场动态调整产品结 构，大力发展住宅业务，短期内尤其需增加刚需产品，中长期适当增加改善产品； 继续深化品牌住宅产品线研究，制定发布产品手册。 聚焦城市。深耕已进入的一线城市和重点二线城市，提升市场份额；建立持有 与销售相结合的综合体城市选择标准体系，择机拓展新城市。 系统提升产品力。未来公司将全面提升系统化研发能力、低成本巧拿地能力、 系统化开发运营能力、工程和成本的标准化管理能力、各业态经营能力、客户服务 能力、组织能力及团队专业能力，系统提升产品力。 （三）2013年度经营计划 1、2013年公司主要拟采取的运营措施与工作 依据2013年“强化产品、全面提升、价值创造、持续发展”的经营总方针， 公司拟采取以下经营措施及工作： （1）精心打造适销对路产品 产品力就是竞争力。公司将继续做好现有产品的梳理工作，从规划、设计、工 程、招标、物服等方面入手，固化标准，优化流程，在提升都市精品系列产品复制 能力的基础上，进一步完善产品体系。 同时，公司将着眼市场需求，抓住刚需释放机遇，有计划、有侧重地将现有资 源向都市精品系列产品倾斜，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需 类产品的建造和推盘力度，提高产品销售速度，为实现公司的长远发展积蓄力量。 （2）不断强化土地获取能力 公司本着快速周转的原则，聚焦都市精品系列，适当增加改善型产品；同时充 分发挥中粮集团整体品牌优势，在积极参与市场“招拍挂”的同时，关注并购、合 作、一级土地整治、旧城改造等各种机会。 （3）高度关注公司资金平衡 一是内部确立营销为龙头，加快开盘、加快销售、加快资金回笼；同时，加快 在售项目存货去化，积极盘活可售资源。二是积极探寻股权融资、债权融资等融资 方式，推动“总对总”授信，适当利用财务杠杆，确保资金来源。三是加强成本管 控，细化管控措施，同时积极推行集团化采购。四是提高资金管理能力，提升资金 的内部利用效率，最终在公司总部、城市公司、项目公司之间实现资金平衡。 （4）继续提升运营管控水平 通过近几年的努力，公司已经初步搭建起覆盖全生命周期的运营管理体系，全 面推行目标管理责任书和计划管理体系，在运营方面逐步缩小了与行业标杆企业差 距。2013年，公司将继续着眼于运营体系建设，深入推进目标管理责任书和计划管 理体系，对于在建项目引入二级、三级计划节点，提高在建项目的管控质量。同时， 重点抓好关键节点跟踪落实，并根据情况变化不断总结、分享经验，持续提升项目 运营水平。 （5）抓好安全生产和企业文化建设 生命至高无上，安全责任为天。公司将时刻绷紧安全生产这根弦，完善安全管 理机构，健全安全管理制度，完善“横向到边、纵向到底”的安全管理体系并重点 抓好贯彻执行。同时，公司还将继续加强企业文化建设，提升企业的凝聚力、向心 力和感召力。 2、2013年公司运营计划 （1）住宅开工计划 2013年，公司计划新开工项目有9个，新开工面积80.5万平米（其中保障房 面积1万平米），同比增加22.9%，其中包括：北京祥云国际、北京长阳一号地及五 号地(长阳半岛项目)、上海翡翠别墅、悦鹏半岛（原上海奉贤区南桥新城项目）、 成都御岭湾、成都祥云国际、沈阳隆玺壹号、天津中粮大道、长沙北纬28度。 项目名称 所在城市 新开工面积（万平米） 北京祥云国际 北京 9.23 北京长阳一号地、五号地 (长阳半岛项目) 北京 16.59 上海翡翠别墅 上海 4.11 悦鹏半岛（原上海奉贤区 南桥新城项目） 上海 11.83 成都御岭湾 成都 2.83 成都祥云国际 成都 7.13 沈阳隆玺壹号 沈阳 11.25 天津中粮大道 天津 6.16 长沙北纬28度 长沙 11.37 合计 - 80.50 （2）工业地产经营计划 预计2013年，随着宝安25区城市更新项目以及宝安22区城市更新项目的推 进，相应租金收入将减少。预计全年物业出租率为95%，租金收取率为98.5%。 主 要经营计划为： 宝安25区城市更新项目2013年计划完成整体方案设计，根据最优方案，编制 完成整体专项规划，启动专项规划申报。 宝安22区城市更新项目2013年计划完成专项规划及规划方案政府审批，同时 加强与政府沟通，推进与租户、业主的拆迁谈判，完成拆迁补偿协议签订。 高起点高标准打造宝安67区产业园项目，在充分的市场调研和客户访谈的基 础上，通过对类似案例的透彻分析，准确的项目定位，以人为本的理念打造一个规 划设计科学、生活配套设施完善、商务环境优良、满足高科技中小企业的生产、生 活与文化的产业园。 根据宝安区福永街道的发展规划，结合中粮实际，筹划大洋开发区整体城市更 新、产业升级，完成研究策划报告。 进一步加大招商引资、转型提升力度。通过多渠道多途径的市场化宣传推广招 商方式，吸引客户竞租，实现从优选商，最大限度的解决空置并提升租金水平。 继续实施“转型提升”发展战略，将部分地理位置优越、地铁开通带来交通便 利的物业，进行商业化改造或客户置换，实现物业价值最大化。 （四）未来公司发展所需资金情况 公司加强推进各项目的销售进度，除了使用销售回款用于现有项目的投资建设 以及新项目获取外，还将充分发挥公司较强的融资能力，多方式多渠道获取用于公 司经营发展所需的资金，如银行开发贷款、银行经营性物业抵押贷款、委托贷款及 信托融资等。公司通过各种融资所获得的资金的成本，一般不高于市场同期同类融 资产品的平均资金成本。 （五）未来发展的风险提示及应对措施 重要风险提示:公司在未来经营中将面临国家宏观调控风险及市场下滑的风 险。 2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，（未完）  |