[一季报]中粮地产：2013年第一季度报告正文
证券代码：000031 证券简称：中粮地产 公告编号：2013-008 中粮地产（集团）股份有限公司2013年第一季度报告正文 §1 重要提示 1.1本公司董事会、监事会以及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。 1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 1.3所有董事均出席本次会议。 1.4本公司第一季度财务会计报告未经审计。 1.5公司董事长周政先生、财务总监崔捷先生、财务部总经理张建国先生声明：保证季度报告中财务 报告的真实、完整。 §2 公司基本情况 2.1 主要会计数据及财务指标 单位：元 2013年1-3月 2012年1-3月 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入（元） 965,456,613.01 839,310,173.91 15.03 归属于上市公司股东的净利润 （元） 60,504,987.43 52,717,388.66 14.77 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润（元） -27,176,955.09 -61,491,366.02 55.80 经营活动产生的现金流量净额 （元） 1,112,495,445.22 -63,752,422.55 1845.02 基本每股收益（元/股） 0.03 0.03 0.00 稀释每股收益（元/股） 0.03 0.03 0.00 加权平均净资产收益率（%） 1.26 1.16 增加0.10 个百分点 2013年3月31日 2012年12月31日 本报告期末比上年度期末增 减(%) 总资产（元） 35,633,437,159.07 34,838,562,066.52 2.28 归属于上市公司股东的净资产 （归属于上市公司股东的所有 者权益）（元） 4,834,217,480.69 4,763,805,453.76 1.48 非经常性损益项目 √ 适用 □ 不适用 单位：元 非经常性损益项目 年初至报告期末金额 说明（如适用） 非流动资产处置损益 2,049.95 - 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 168,640.11 政府无偿移交的专线 电缆摊销收入 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 6,742,400.00 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变 动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 111,912,322.72 出售可供出售金融资 产收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 580,836.07 - 受托经营取得的托管费收入 1,250,000.00 杭州世外桃源等企业 受托经营托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -816,435.09 - 减：所得税影响额 29,959,953.44 - 少数股东权益影响额（税后） 2,197,917.80 - 合计 87,681,942.52 - 2.2 报告期末股东总人数及前十名无限售条件股东持股情况表 单位：股 报告期末股东总数（户） 157,139 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 （%） 持股数量 持有有 限售条 件的股 份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 中粮集团有限公司 国有法人 50.65 918,665,014 0 - - 中国建设银行－上投摩根中 国优势证券投资基金 基金、理财产 品等 1.52 27,600,000 0 - - 安信证券股份有限公司客户 信用交易担保证券账户 境内非国有 法人 0.52 9,403,098 0 - - 兴业证券股份有限公司客户 信用交易担保证券账户 境内非国有 法人 0.45 8,108,597 0 - - 中信建投证券股份有限公司 客户信用交易担保证券账户 境内非国有 法人 0.37 6,725,322 0 - - 林骐 境内自然人 0.30 5,430,000 0 - - 中国银行－华宝兴业动力组 合股票型证券投资基金 基金、理财产 品等 0.28 5,000,000 0 - - 中江国际信托股份有限公司 资金信托（金狮95号） 基金、理财产 品等 0.23 4,259,810 0 - - 国泰君安证券股份有限公司 客户信用交易担保证券账户 境内非国有 法人 0.23 4,137,651 0 - - 中国工商银行－诺安中小盘 精选股票型证券投资基金 基金、理财产 品等 0.20 3,616,883 0 - - 前10名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 股份种类 数量 中粮集团有限公司 918,665,014 人民币普通股 918,665,014 中国建设银行－上投摩根中 国优势证券投资基金 27,600,000 人民币普通股 27,600,000 安信证券股份有限公司客户 信用交易担保证券账户 9,403,098 人民币普通股 9,403,098 兴业证券股份有限公司客户 信用交易担保证券账户 8,108,597 人民币普通股 8,108,597 中信建投证券股份有限公司 客户信用交易担保证券账户 6,725,322 人民币普通股 6,725,322 林骐 5,430,000 人民币普通股 5,430,000 中国银行－华宝兴业动力组 合股票型证券投资基金 5,000,000 人民币普通股 5,000,000 中江国际信托股份有限公司 资金信托（金狮95号） 4,259,810 人民币普通股 4,259,810 国泰君安证券股份有限公司 客户信用交易担保证券账户 4,137,651 人民币普通股 4,137,651 中国工商银行－诺安中小盘 精选股票型证券投资基金 3,616,883 人民币普通股 3,616,883 上述股东关联关系或一致行 动的说明 前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于《上市公司股东 持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；其他股东未知是否存在 其他关联关系，也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》 中规定的一致行动人。 参与融资融券业务股东情况 说明（如有） 无 前十名08中粮债持有人持债情况表 序号 持有人名称 持债张数 持债比例 1 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,262,054 27.18 2 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 2,260,000 18.83 3 中国人寿保险股份有限公司 1,060,780 8.84 4 中意人寿保险有限公司－中石油年金产品－股票账户 1,000,770 8.34 5 太平人寿保险有限公司－万能－团险万能 800,000 6.67 6 中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 774,940 6.46 7 全国社保基金二零三组合 340,000 2.83 8 华泰人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 300,000 2.50 9 信诚人寿保险有限公司－分红－个险分红 300,000 2.50 10 英大泰和人寿保险股份有限公司－分红 300,000 2.50 §3 重要事项 3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因 √ 适用 □ 不适用 1、期末应收账款7,037.91万元，较年初38,247.27 万元减少81.60%，主要是本期收回商品房销售款。 2、期末应付账款204,650.90万元，较年初289,015.03万元减少29.19%，主要是本期支付工程款。 3、期末应交税费18,039.49 万元，较年初36,913.46万元减少51.13%，主要是本期缴付企业所得税、营 业税款等。 4、期末一年内到期的非流动负债108,737.47万元，较年初193,737.47万元减少43.87%，主要是本期一 年内到期的长期借款减少。 5、本期销售费用5,367.02万元，较上年同期3,087.78万元增加73.81%，主要是本期广告宣传费及销售 代理费较上年同期增加。 6、本期经营活动产生的现金流量净额111,249.54 万元，较上年同期-6,375.24万元增加1845.02%，主要 是本期收到销售商品房款较上年同期增加。 7、本期投资活动产生的现金流量净额15,757.45 万元，较上年同期-27,357.88万元增加157.60%，主要 是上年同期支付项目并购款项，而本期未发生此类事项。 8、本期筹资活动产生的现金流量净额-507.39万元，较上年同期122,364.84万元减少100.41%，主要是 本期取得借款收到的现金较上年同期减少。 3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明 1、报告期内，我司与瑞恒投资发展有限公司就公司位于宝安22区改造范围内部分宗地的物业（即宝 安22区厂房1栋及厂房食堂3栋二、三层）搬迁补偿达成了一致，签署了相关搬迁补偿协议。本次交易 已经公司2013年1月23日召开的第七届董事会第十七次会议审议通过。根据初步估算，公司本次搬迁补 偿预计税前收益约16,900万元。目前，瑞恒投资发展有限公司已向公司提交了银行出具的不可撤销的无 条件履约保函。根据深圳证券交易所《股票上市规则》及《公司章程》相关规定，宝安22区物业搬迁补 偿协议涉及金额已累计达到股东大会审议标准，以上事项将提交2013年5月10日召开的公司2012年年 度股东大会审议。详情请见我司在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn) 2013年1月24日披露的相关 公告。 2、报告期内，公司根据发展战略、证券市场情况以及公司经营与财务状况，通过上海证券交易所交 易系统出售公司持有的招商证券（600999.sh）8,008,341股以及光大银行（601818.sh）4,835,354股。 公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约8,400万元。详情请见我司在巨潮资讯网 (http://www.cninfo.com.cn)2013年2月7日披露的相关公告。 3、公司位于深圳市宝安区22区中粮工业园城市更新单元项目已于2012年5月31日被正式纳入《2012 年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。宝安区新安街道22区中粮工业园更新单元项目拟由工业用地更 新为居住和商业用地，拟拆除重建用地面积40,597平方米，公司所占用地及建筑物权属比例均超过90%。 2013年2月6日，项目专项规划取得了深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局初审意见。按照《深 圳市城市更新办法》及相关办法规定，该项目专项规划还需经市级更新主管部门审批通过，才能取得规划 批复。项目专项规划的审批及实施主体确认具有不确定性。根据更新政策规定，在确认实施主体后，项目 的实施还涉及补缴地价。目前，项目正在开展拆迁谈判、拆迁宣传等前期工作。详情请见我司在巨潮资讯 网(http://www.cninfo.com.cn)2012年3月17日披露的相关公告及2013年3月30日公司《2012年年度 报告》中的相关披露内容。 4、2012年7月16日，公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”） 与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局（以下简称“前海管理局”）签订了合作框架协议。协议 约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的 合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。详情请参见我司在巨潮资讯网 （http://www.cninfo.com.cn）2012年7月17日披露的相关公告。目前，公司正在办理项目公司的注册 登记。 5、2011年，公司位于深圳市宝安区的25区城市更新项目已被深圳市规划与国土资源委员会纳入《2011 年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》，并完成了政府公示。2011年12月8日深圳市政府发布 正式公告，批准25区城市更新项目立项。2012年12月，公司上报项目城市更新实施方案获政府备案，并 于2013年3月取得深圳市2013年度重大项目证书，享受行政审批绿色通道。目前，项目正在开展拆迁谈 判、拆迁宣传等前期工作。详情请见我司2013年3月30日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)发 布的《2012年年度报告》中的相关披露内容。 6、根据中国证券监督管理委员会深圳监管局2011年2月18日发布的《关于做好深圳辖区上市公司 内部控制规范试点有关工作的通知》（以下简称《试点通知》）的要求，我司开始在集团总部各部门及下属 重点子公司全面深入开展“上市公司内部控制规范试点工作”（以下简称“内控规范试点工作”）。 报告期内，中粮地产内控审计机构利安达会计师事务所于2013年1月中开始本公司内控审计终审的 现场工作，至2月中完成了全部审计的现场工作。在此期间，中粮地产内控办公室安排各下属公司内控专 员负责对接，配合现场审计人员，协调现场工作，确保现场审计的顺利进行。 中粮地产内控办公室派出内控工作小组于2013年一季度对地产集团下属的14家公司2012年度内控 情况进行检查，并将检查结果向内控领导小组进行了汇报。随后，中粮地产内控办公室下发了《整改通知》， 要求下属各单位限期完成整改，并要求相关的总部所属职能部门负责督促各公司内控整改。 中粮地产内控办公室完成了对下属各单位的内控整改情况的审核工作后，起草了《中粮地产（集团） 股份有限公司2012年内部控制自我评价报告》并经内控领导小组审核修改，提交第七届董事会审计委员 会第八次会议审议。公司审计委员会全体委员认为《中粮地产（集团）股份有限公司2012年内部控制自 我评价报告》真实客观的反映了公司内部控制的真实情况，并同意将此报告提交公司董事会审议。2013年 3月28日中粮地产第七届第十八次董事会审核通过以上报告，独立董事对公司2012年内部控制自我评价 报告发表独立意见。公司第七届监事会第八次会议审核认为：公司内部控制自我评价报告真实、客观地反 映了公司内部控制制度的建设及运行情况。公司已按要求于2013年3月30日披露《中粮地产（集团）股 份有限公司2012年内部控制自我评价报告》。 利安达会计师事务所出具的内部控制审计报告认为，中粮地产公司于2012年12月31日按照《企业 内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 7、2009年11月20日，公司第六届董事会第十八次会议审议同意公司下属控股子公司中粮地产投资 （北京）有限公司向中粮集团有限公司承租写字间并接受中粮集团下属企业北京凯莱物业管理有限公司的 相关物业服务,租赁期限为五年。报告期内，因项目运营管理需要，中粮地产投资（北京）有限公司不再 租用以上中粮集团有限公司写字间，相关方经协商已解除租赁协议，自2013年1月1日起不再支付租金 和其他相关费用。 3.2.1 非标意见情况 □ 适用 √ 不适用 3.2.2 公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况 □ 适用 √ 不适用 3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况 上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或 持续到报告期内的以下承诺事项 √ 适用 □ 不适用 公司及相关方承诺事项履行表 承诺事项 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况 股改承诺 本次股权分置改革完成后，中粮集 团将以深宝恒作为整合及发展中粮 集团房地产业务的专业平台，并采 取逐步注入优质资产等多种形式， 使深宝恒成为具有品牌优势的房地 产开发商。同时，中粮集团将推动 深宝恒尽快建立并完善包括股权激 励计划在内的管理团队激励约束机 制。 2005-12-28 长期有效 1、为配合控股股东中粮集团履 行上述第一项承诺， 2006年4月底， 公司正式更名为“中粮地产（集团） 股份有限公司”； 2006年6月份，管 理层重新设计并确定了公司总部组 织架构，搭建起管理平台。2007年8 月，公司实施2007年度配股方案， 通过向原股东配售股份募集资金收 购控股股东旗下天泉置业有限公司 51％的股权及厦门鹏源房地产开发 有限公司100%的股权；2008年6月 27日公司2007年度股东大会审议通 过关于收购控股股东持有的天泉置 业有限公司剩余49％股权的议案，目 前上述股权收购相关工商变更手续 已经办理完毕。控股股东注入优质资 产的承诺已经履行。 2、2007年12月20日，公司第 五届董事会第三十三次会议审议通 过《中粮地产（集团）股份有限公司 首期股票期权激励计划（草案）》并 公告。由于经营环境、有关政策及资 本市场等诸多方面均已发生重大变 化，若继续执行上述股权激励方案将 难以真正起到应有的激励效果。因此 2009年3月4日公司第六届董事会第 九次会议同意终止上述股权激励计 划以及相关考核办法。 公司将根据有关法律法规及规 范性文件的要求，结合公司的发展状 况，适时推出符合公司发展战略的股 权激励新方案，从而维护股东和上市 公司的长远利益。 收购报告 书或权益 变动报告 书中所作 承诺 资产重组 时所作承 诺 首次公开 发行或再 融资时所 作承诺 1、中粮集团地产业务发展战略 本集团将以中粮地产作为整合 及发展中粮集团房地产业务的专业 平台，在战略规划上，本集团目前 拟将中粮地产作为集团住宅地产业 务发展的平台，并采取有效措施避 免同业竞争。 2、对集团住宅地产业务发展的 承诺 （1）在中粮地产开展住宅地产 开发业务的城市中，本集团不再从 事新的住宅地产业务。 （2）在中粮地产进行住宅地产 开发的城市中，若中粮地产因资金 实力不足等原因不足以获得新的住 宅地产项目，而本集团可能利用自 身优势获得该等项目时，则在获取 该等项目后，将在同等商业条件下 将其优先转让给中粮地产或采取合 作方式由中粮地产为主开发；若中 粮地产不受让该等项目，本集团将 在该等项目进入实质销售阶段之前 2007-3-21 长期有效 2007年8月，公司通过配售股份 募集资金收购控股股东旗下天泉置 业有限公司51％的股权及厦门鹏源 房地产开发有限公司100%的股权； 2008年公司收购控股股东持有的天 泉置业有限公司剩余49％股权的议 案，目前上述股权收购相关工商变更 手续已经办理完毕。2009年，公司拟 通过配股融资收购控股股东中粮集 团有限公司拥有的5家住宅开发房地 产公司的股权，分别是上海加来房地 产开发有限公司51%的股权、苏源集 团江苏房地产开发有限公司90%的股 权、苏州苏源房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风景 房地产开发有限公司50%的股权和万 科中粮（苏州）置业有限公司49%的 股权。2010年，公司2010年第一次临 时股东大会审议通过修改后的配股 方案，同意以自有资金先行收购上述 部分资产。目前，公司以自有资金收 购了上海加来房地产开发有限公司 51%的股权及苏源集团江苏房地产开 整体转让给其他非关联的第三方， 而不就该项目进行销售。 （3）若中粮地产拟在其现有进 行住宅地产开发的城市之外的城 市，进行住宅地产开发业务，而本 集团已在该等城市中开展住宅地产 开发业务时，则本集团同意停止在 该等城市中住宅地产开发业务的经 营，并同意中粮地产对正在经营的 住宅地产项目在同等商业条件下享 有优先收购权或采取合作方式由中 粮地产为主开发。 3、其他避免同业竞争承诺 除住宅地产业务外，本集团不 存在从事与中粮地产主营业务相同 或相近业务的情况，在该等业务为 中粮地产主营业务期间，本集团将 不会直接从事与其构成实质性竞争 的业务。 以上承诺请参见公司在巨潮资 讯网于2007年8月8日披露的公告。 发有限公司90%的股权。根据公司 2010年第二次临时股东大会的决议， 公司全资子公司中粮地产（北京）有 限公司收购北京中粮万科假日风景 房地产开发有限公司全资子公司北 京中粮万科房地产开发有限公司50% 的股权。 另一方面，公司对不适宜收购的 项目进行托管。公司先后于2009年11 月召开的2009年第一次临时股东大 会及2012年4月召开的2011年年度股 东大会审议通过关于受托经营管理 关联交易的议案，同意公司受托经营 管理控股股东中粮集团有限公司下 属相关房地产公司的业务。目前公司 已受托经营管理杭州世外桃源房地 产开发有限公司、沈阳大悦城房产开 发有限公司、卓远地产（成都）有限 公司、中粮鹏利（成都）实业发展有 限公司、上海鹏利置业发展有限公司 和苏州苏源房地产开发有限公司等 六家控股股东下属房地产公司。具体 详情请参见我司在巨潮资讯网上 2012年4月24日的相关公告以及 《2012年年度报告》中的相关内容。 公司目前与控股股东中粮集团 之间不存在实质性同业竞争情况。 其他对公 司中小股 东所作承 诺 承诺是否 及时履行 是 未完成履 行的具体 原因及下 一步计划 不适用 是否就导 致的同业 竞争和关 联交易问 题作出承 诺 是 承诺的解 决期限 长期有效 解决方式 请见以上“首次公开发行或再融资 时所作承诺”的履行情况 承诺的履 行情况 请见以上“首次公开发行或再融资 时所作承诺” 的履行情况 3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及 原因说明 □ 适用 √ 不适用 3.5 其他需说明的重大事项 3.5.1 证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 3.5.2持有其他上市公司股权情况 √适用 □不适用 单位：元 证券 代码 证券简称 投资 金额 占该公司 股权比例 期末账面值 报告期损益 报告期所有 者权益变动 600999 招商证券 78,835,901.40 1.36% 764,824,674.92 75,392,841.43 16,343,589.53 601818 光大银行 6,165,763.00 - 0.00 8,541,400.61 -6,436,550.03 合计 85,001,664.40 - 764,824,674.92 83,934,242.04 9,907,039.50 3.5.3持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况 □适用 √不适用 3.5.4 08中粮债情况说明 中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的公司债券08中粮债本息兑付 提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有 发生重大变化。2012年8月公司完成了08中粮债2012年付息工作。报告期内，公司的资信状况没有发 生明显变化，报告期末公司资产负债率78.70%。 3.5.5 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类 型 接待对象 谈论的主要内容及提供的 资料 2013年1月14日 深圳公司办公 地点 实地调研 机构 长盛基金管理有 限公司 公司基本情况及2012年经 营情况，土地储备、对市场 的判断，以及中粮集团整合 进展情况及公司的定位 2013年1月23日 深圳公司办公 地点 实地调研 机构 国信证券、英大 证券、中投证券、 华夏基金 公司基本情况及2012年经 营情况、公司产品定位、金 融资产的处置、前海项目及 深圳城市更新项目情况、深 圳市工业地产新政对公司 的影响，以及中粮集团整合 进展情况及公司的定位 2013年2月27日 深圳公司办公 地点、公司项目 现场 实地调研 机构 银河证券 公司基本情况及2012年经 营情况，公司项目分布及开 发情况，土地储备情况以及 前海项目及深圳城市更新 项目情况 3.6 衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 3.6.1 报告期末衍生品投资的持仓情况 □ 适用 √ 不适用 （本页为中粮地产（集团）股份有限公司2013年第一季度报告正文（摘要）签字盖章页） 中粮地产（集团）股份有限公司 二〇一三年四月二十四日 中财网
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