[年报]万泽股份：2012年年度报告摘要
证券代码：000534 证券简称：万泽股份 公告编号：2013--013 广东万泽实业股份有限公司2012年度报告摘要 1、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳 证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 公司简介 股票简称 万泽股份 股票代码 000534 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄曼华 蔡岳雄 电话 （0754）88857191 （0754）88857179 传真 （0754）88857199 （0754）88857179 电子信箱 wzgf0534@163.com wzgf0534@163.com 2、主要财务数据和股东变化 （1）主要财务数据 2012年 2011年 本年比上年增 减(%) 2010年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 636,590,486.83 199,209,139.22 316,473,617.91 101.15 310,942,518.76 467,663,583.85 归属于上市公司股 东的净利润（元） 131,374,752.37 12,184,495.30 23,496,771.56 459.12 12,544,079.39 43,436,615.08 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 117,110,164.60 -2,207,964.92 -3,584,053.95 3367.53 3,104,325.83 2,950,245.62 经营活动产生的现 金流量净额（元） 234,995,591.42 -1,378,164.70 -453,447,919.65 151.82 25,220,853.17 -444,865,830.71 基本每股收益（元/ 股） 0.27 0.05 0.05 440 0.05 0.09 稀释每股收益（元/ 股） 0.27 0.05 0.05 440 0.05 0.09 净资产收益率（%） 12.42% 2.12% 2.62% 增加9.8个百分点 2.14% 4.83% 2012年末 2011年末 本年末比上年 末增减(%) 2010年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 2,976,326,678.86 1,332,030,036.41 2,934,783,309.06 1.42 1,222,113,968.07 2,437,794,249.65 归属于上市公司股 东的净资产（归属 于上市公司股东的 所有者权益）（元） 1,150,448,941.30 563,871,458.18 897,920,798.19 28.12 577,198,072.48 899,935,136.23 （2）前10名股东持股情况表 报告期股东总数 40,276 年度报告披露日前第5个交 易日末股东总数 40,330 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 （%） 持股数量 持有有限售条件的股份数 量 质押或冻结情况 股份状态 数量 万泽集团有限公司 境内非国有法人 56.09% 278,501,429 278,228,929 质押 278,000,000 汕头市电力开发公 司 国有法人 1.35% 6,706,517 0 汕头市城市建设开 发总公司 境内非国有法人 0.81% 4,023,000 0 中国农业银行－中 邮核心优选股票型 证券投资基金 其他 0.6% 2,999,933 0 汪锡新 境内自然人 0.48% 2,384,000 0 霍嘉华 境内自然人 0.41% 2,026,824 0 中信建投证券股份 有限公司客户信用 交易担保证券账户 境内非国有法人 0.29% 1,448,956 0 深圳市东大投资发 展有限公司 境内非国有法人 0.27% 1,351,176 0 是晓东 境内自然人 0.25% 1,239,813 0 黄振光 境内自然人 0.24% 1,200,000 1,200,000 上述股东关联关系或一致行动的说 明 前10名股东中1，2，3名股东之间不存在关联关系，也不存在属于《上市公司 股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。未知其他股东之间是 否存在关联关系，也未知无限售条件股东是否属于《上市公司股东持股变动信 息披露管理办法》中规定的一致行动人。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 注：林伟光先生和杨竞雄女士为配偶关系。 3、管理层讨论与分析 一、概述 （一）主营业务政策导向和市场需求 2012年，国家坚持房地产调控不动摇，继续通过采取限购、房产税试点等方式抑制商品 住宅投资、投机性需求。同时，国家通过差别化信贷政策、增加住房供应、推进保障房建设 等方式，满足居民的自住性居住需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。近年房地产调控 形成的供求两旺态势有望持续，开发商推盘积极，购房者入市积极，刚需仍然是市场的需求 主力，投资仍然受到压制。 （二）积极应对政策调整和市场变化，实现持续发展 公司加强对政策形势的学习研究，提高风险控制能力、科学合理决策。 2012年是公司标 志性的一年，定向增发股份购买资产的重大重组在经历2年多的等待后终于获得核准文件并实 施完成，标志着公司房地产方面的发展上升另一个台阶，为进一步做大做强提供坚实的基础。 主营业务房地产开发在报告期内取得了良好的经营业绩，资产重组带来的业绩提升较为突出； 土地储备方面，公司在报告期积极开展了新项目竞拍和收购工作，对原有尚未成熟的项目加 大力度推进；内部管理方面，公司规范运作，完善内控体系建设，在管理制度、组织机构等 方面得到了进一步完善，公司管理水平得到有效提升。 第四季度，通过证监会股权激励计划的审批，公司成功实施了公司股权激励政策，管理 层及核心人员持股对未来公司的经营管理增强了凝聚力，对公司的发展壮大提供人力资源方 面的保障。 二、主营业务分析 1、概述 截止2012年12月31日，公司总资产297,632.67万元，归属于上市公司股东的净资产 115,044.89万元；2012年公司实现营业收入63,659.05万元，较2011年增加101.15%；实现利润 总额19,101.63万元，比2011年增加326.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13,137.48万元， 较2011年增加459.12%；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润11,711.02万元，较 2011年增加了3367.53%。 归属上市公司股东的基本每股收益0.27元/股，扣除非经常性损益后的基本每股收益0.25 元/股；以合并报表计算的归属上市公司股东的净资产115,044.89万元，每股净资产2.32元/股。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 公司在2011年年度董事会工作报告中提出了2012年的经营发展计划： （1）加大产品开发力度，确保年度经营目标的顺利实现。公司经营团队乘着重大重组完 成的东风，带领员工积极努力推动各经营项目，克服了重重困难，重点促进深圳万泽·云顶 香蜜湖项目的进度，实现了年初确定的经营目标。 （2）优化组织机构，为公司持续发展提供动力。在宏观调控持续的形势下、公司主营业 务组织结构优化，在品牌开发、拓展理念、经营格局、人力资源各方面有着新的突破和创新、 融资能力、治理结构、成本控制、地方政府支持等多方面的竞争优势明显，为确保持续发展 打下了坚实的基础。 （3）积极拓展融资渠道，为公司经营发展获取更多资金支持。在宏观调控持续、货币环 境紧缩的背景下，现金流成为衡量房企开发实力的重要标准。报告期内，公司顺应市场变化， 加大了对融资渠道和金融创新产品的研究力度；加强与金融机构合作伙伴的良好业务关系， 积极探索和尝试多元化的金融创新模式，多渠道筹集资金，控制债务综合成本，保证了公司 经营和发展的资金需求。 （4）充分发挥资产重组优势，加大整合力度，发展利润增长点；探索有效的对外战略投 资方式，培育业绩增长点。 随着2012年重大优质资产的注入，公司房地产方面将开创新的 局面。目前公司在建和拟建项目具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，预期投资 回报率较高，报告期已取得较好的业绩。同时，公司还在北京亦庄也开拓了新项目，并对该 项目的未来充满信心。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于20%以上的差异原因 □ 适用 √ 不适用 2、收入 说明 2012 年度， 公司实现主营业务收入63,115.58万元， 其中地产销售收入60,166.30万元， 其他业务收入2,949.28万元。 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（万元） 5,325.81 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 8.37% 公司前5大客户资料 √ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 江苏省华建建设股份有限公司深圳 分公司 24,736,238.32 3.89% 2 购房客户 7,212,897.00 1.13% 3 购房客户 7,122,000.00 1.12% 4 购房客户 7,105,000.00 1.12% 5 购房客户 7,082,000.00 1.11% 合计 —— 53,258,135.32 8.37% 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2012年 2011年 同比增减(%) 金额 占营业成本比重 （%） 金额 占营业成本比重 （%） （1）工 业 电力 34,289,541.39 18.64% -18.64% （2）商 业 商业 28,077,639.38 8.99% 44,470,971.18 24.18% -15.19% （3）房地产业 深圳万泽·云顶 香蜜湖项目销售 252,597,163.11 80.9% 42,388,113.50 23.05% 57.85% 房地产业 常州太湖庄园项 目销售 3,589,979.26 1.15% 22,028,704.70 11.98% -10.83% 房地产业 常州万泽大厦项 目销售 27,986,745.14 8.96% 40,743,800.31 22.15% -13.19% 合计 312,251,526.89 100% 183,921,131.08 100% 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2012年 2011年 同比增减(%) 金额 占营业成本比重 （%） 金额 占营业成本比重 （%） 电力 电力 34,289,541.39 18.64% -18.64% 商业 商业 28,077,639.38 8.99% 44,470,971.18 24.18% -15.19% 房地产 深圳万泽·云顶 香蜜湖项目销售 252,597,163.11 80.9% 42,388,113.50 23.05% 57.85% 房地产 常州太湖庄园项 目销售 3,589,979.26 1.15% 22,028,704.70 11.98% -10.83% 房地产 常州万泽大厦项 目销售 27,986,745.14 8.96% 40,743,800.31 22.15% -13.19% 合计 312,251,526.89 100% 183,921,131.08 100% 说明 无 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（万元） 17,811.21 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比 例（%） 公司前5名供应商资料 √ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 泰兴市第一建筑安装工程有限公司 11,868,053.09 2 深圳市齐心共赢办公用品有限公司 17,897,857.89 3 深圳华典装饰工程有限公司 19,350,395.36 4 江苏华宇装饰工程有限公司 24,310,000.00 5 江苏中兴建设有限公司 104,685,789.53 合计 —— 178,112,095.87 4、费用 单位：元 科目 本期金额 上期金额 增减比例 增减原因 营业税金及附加 75,685,852.69 29,391,516.82 157.51% 随同收入上升而上升 销售费用 13,855,831.33 19,874,958.74 -30.28% 主要系本公司的部分房产开发项目于2011年开 盘时广告、促销力度较大，本期无新开盘项目 相应销售费用下降所致 财务费用 -5,405,428.64 -4,177,313.51 -29.40% -- 所得税费用 59,530,976.96 18,836,694.18 216.04% 主要系本期结转的房产销售收入大幅增加所致 5、研发支出 6、现金流 单位：元 项目 2012年 2011年 同比增减（%） 经营活动现金流入小计 676,757,449.81 382,154,219.03 77.09% 经营活动现金流出小计 441,761,858.39 835,602,138.68 -47.13% 经营活动产生的现金流量净额 234,995,591.42 -453,447,919.65 151.82% 投资活动现金流入小计 343,450,622.11 17,501,121.43 1,862.45% 投资活动现金流出小计 251,314,560.66 128,352,456.80 95.8% 投资活动产生的现金流量净额 92,136,061.45 -110,851,335.37 183.12% 筹资活动现金流入小计 603,643,300.00 979,469,953.07 -38.37% 筹资活动现金流出小计 890,126,446.48 517,591,005.36 71.97% 筹资活动产生的现金流量净额 -286,483,146.48 461,878,947.71 -162.03% 现金及现金等价物净增加额 40,648,506.39 -102,420,307.31 139.69% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 经营活动现金流入小计同比增加77.09%，主要为销售收入增加所致； 经营活动现金流出小计同比减少47.13%，主要为上期项目投入较大所致； 经营活动产生的现金流量净额同比增加151.82%，主要为本期销售收入增加所致； 投资活动现金流入小计同比增加1,862.45%，主要为转让子公司收到的现金所致； 投资活动现金流出小计同比增加95.8%，主要为购买子公司所致； 投资活动产生的现金流量净额同比增加183.12%。主要为本期转让子公司收到的现金所致； 筹资活动现金流入小计同比减少38.37%，主要为上期项目投入筹资较大所致； 筹资活动现金流出小计同比增加71.97%，主要为偿还上期项目筹资款增加所致； 筹资活动产生的现金流量净额同比减少162.03%，主要为支付上期项目筹资款所致； 现金及现金等价物净增加额同比增加139.69%，主要为销售收入增加及转让子公司收到的现 金增加所致。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上年 同期增减（%） 营业成本比上年 同期增减（%） 毛利率比上年同期增 减（%） 分行业 （1）工 业 -- -- -- -- -- -- （2）商 业 29,492,806.29 28,077,639.38 4.80% -35.97% -36.86% 增加1.36个百分点 （3）房地产业 601,662,990.00 284,173,887.51 52.77% 150.68% 170.23% 减少3.42个百分点 分产品 电力 -- -- -- -- -- -- 商业 29,492,806.29 28,077,639.38 4.80% -35.97% -36.86% 增加1.36个百分点 深圳万泽·云顶 香蜜湖项目销售 568,266,710.00 252,597,163.11 55.55% 412.82% 495.92% 减少6.2个百分点 常州太湖庄园项 目销售 4,758,418.00 3,589,979.26 24.56% -80.54% -83.70% 增加14.67个百分点 常州万泽大厦项 目销售 28,637,862.00 27,986,745.14 2.27% -72.66% -31.31% 减少58.83个百分点 分地区 北京地区 -- -- -- -- -- -- 汕头地区 17,994,479.38 17,897,857.89 0.54% -27.72% -47.80% 增加38.28个百分点 深圳地区 579,765,036.91 262,776,944.60 54.68% 269.58% 202.53% 增加10.04个百分点 常州地区 33,396,280.00 31,576,724.40 5.45% -74.15% -49.70% 减少45.96个百分点 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务 数据 □ 适用 √ 不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2012年末 2011年末 比重增减 （%） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（%） 金额 占总资产比例 （%） 货币资金 157,690,893.41 5.30% 65,361,103.59 2.23% 3.07% 主要系本期银行承兑汇票保证金存 款增加所致 应收账款 133,451,772.68 4.48% 42,034,572.30 1.43% 3.05% 主要系本期房产销售收入大幅上升 相应应收购房款上升所致 预付款项 220,189,301.07 7.40% 364,006,908.85 12.40% -5.00% 主要系开发项目完工结算转入开发 成本所致 应收利息 15,347,250.00 0.52% 4,565,750.00 0.16% 0.36% 主要系应收西安新鸿业投资发展有 限公司资金占用费增加所致 存货 1,740,864,359.22 58.49% 1,912,128,836.55 65.15% -6.66% 主要系本期存货大幅结转销售成本 所致 长期股权投资 440,704,092.70 14.81% 200,531,452.54 6.83% 7.98% 主要系本期新增天实和华置业（北 京）有限公司30%股权所致 无形资产 14,416.76 0.00% 26,285,726.52 0.90% -0.90% 主要系汕头“三旧改造”项目进入 开发前期，相应土地使用权转入拟 开发土地所致 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2012年 2011年 比重增减 （%） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（%） 金额 占总资产比 例（%） 应付票据 140,000,000.00 4.70% 39,500,000.00 1.35% 3.35% 主要系本期使用银行承兑汇票增加 所致 预收款项 232,365,221.37 7.81% 121,871,202.85 4.15% 3.66% 主要系系预收房款增加所致 应交税费 313,997,289.41 10.55% 214,748,619.38 7.32% 3.23% 主要系与房产销售相关的应交税费 增加所致 其他应付款 156,203,654.63 5.25% 401,560,573.76 13.68% -8.43% 主要系本期归还部分万泽集团有限 公司往来款所致 长期借款 35,000,000.00 1.18% 758,700,000.00 25.85% -24.67% 主要系本期长期借款重分类至一年 内到期的长期借款所致 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 1.以公允价值计量且 其变动计入当期损益 的金融资产（不含衍 生金融资产） 651,136.00 -44,903.04 568,393.19 2.衍生金融资产 3.可供出售金融资产 金融资产小计 651,136.00 -44,903.04 568,393.19 投资性房地产 生产性生物资产 其他 上述合计 651,136.00 -44,903.04 568,393.19 金融负债 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 五、核心竞争力分析 随着重大资产重组的实施完成，优质资产的注入为公司开创了新的局面，深圳万泽·云 顶香蜜湖、常州万泽太湖庄园等优质资产项目已逐步形成利润增长点，公司“万泽”品牌产 品未来将具备更高的市场知名度和竞争力，每个项目都贯穿了绿色生态人居的理念，秉承“建 筑、自然、人三者之间和谐一体化”的建筑思想，这些因素对公司未来的发展将起到积极的 作用。目前公司项目储备良好，在建的北京天实和华亦庄项目、西安鸿基新城和部分拟 建项目具备一定的优势，区域布局和产品结构合理，预期投资回报率较高，是公司未来几年 持续发展的坚实保障。 目前，公司主业明确，现有项目运营稳定，能够为公司提供良好的业绩支撑；公司财务 状况良好，公司主要股东和关联方在资金等方面给予了公司有力的支持，为公司在建项目的 顺利推进提供了有力支撑；公司拥有完善的治理结构和决策议事的内部管理制度，运营规范， 为公司经营活动的有序开展提供了有力保障。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）股权投资 投资方 被公司名称 占被投资公 司权益比例 主要业务 深圳市万泽房地产开发集团有限公司（本公司 全资子公司） 深圳市中住房地产开发有限公司 39% 从事房地产开发经营 同上 天实和华置业（北京）有限公司 30% 房地产开发，投资管理，销售自行开 发商品房，物业管理，经济信息咨询 （2）证券投资情况 证券品种 证券代码 证券简称 最初投资 成本（元） 期初持 股数量 （股） 期初持 股比例 （%） 期末持 股数量 （股） 期末持 股比例 （%） 期末账面值 （元） 报告期损 益（元） 股份来源 股票 601857 中国石油 136,360.00 14,000 26.5% 14,000 22.27% 126560.00 -9,800.00 认购新股中签 股票 601137 博威合金 136,260.00 9,000 26.48% 9,000 24.67% 140220.00 3,960.00 认购新股中签 股票 002543 万和电气 72,560.00 4,000 14.1% 4,000 12.67% 72040.00 -520.00 认购新股中签 股票 601558 华锐风电 62,560.00 4,000 12.16% 8,000 7.40% 42080.00 -20,480.00 认购新股中签 股票 300165 天瑞仪器 49,992.00 2,400 9.72% 3,120 6.50% 36972.00 -13,020.00 认购新股中签 股票 601700 风范股份 31,520.00 2,000 6.13% 2,000 5.34% 30380.00 -1,140.00 认购新股中签 股票 002614 蒙发利 13,370.00 1,000 2.6% 1,000 1.57% 8950.00 -4,420.00 认购新股中签 股票 601677 明泰铝业 11,860.00 1,000 2.31% 1,000 1.99% 11290.00 -570.00 认购新股中签 期末持有的其他证券投资 0 -- 0 -- 99901.19 1,086.96 -- 合计 514,482.00 -- -- 568393.19 -44,903.04 -- 持有其他上市公司股权情况的说明 以上为中签新股。 2、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 （元） 总资产（元） 净资产（元） 营业收入(元) 营业利润(元) 净利润（元） 深圳市万泽房地产 开发集团有限公司 子公司 房地产业 房地产 80,220,000 1,026,888,201.06 166,995,340.28 5,434,690.54 -204,151.84 -487,325.66 常州万泽天海置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产 310,619,547 2,251,001,006.18 493,876,721.97 573,025,128.00 220,599,192.10 158,296,020.80 常洲万泽置地房产 开发有限公司 子公司 房地产业 房地产 70,000,000 349,104,687.02 89,829,612.15 28,637,862.00 -5,197,269.32 -5,871,930.12 深圳市万泽碧轩贸 子公司 商业 商贸 80,000,000 507,523,829.96 68,331,166.96 33,090,882.43 -6,156,503.01 -6,156,503.01 易有限公司 西安新鸿业投资发 展有限公司， 参股公司 房地产业 房地产 200,000,000 1,886,892,188.13 117,389,449.23 672,840.00 -7,818,552.42 -6,365,965.68 广东万泽实业股份 有限公司热电一厂 子公司 制造业 电力、蒸 汽 52,000,000 93,787,948.81 70,613,349.42 7,174.49 7,174.49 主要子公司、参股公司情况说明 公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析 1、深圳市万泽房地产开发集团有限公司（原名为深圳市万泽房地产开发有限公司），注 册资本8022万元，法定代表人：林伟光。公司持股比例100%。报告期内，该公司参加深圳中 住房地产开发有限公司39%股权竞拍。6月21日，该公司在深圳市大恒拍卖有限公司举办的拍 卖会上，以4000万元成交竞得标的股权，持有的深圳市中住房地产开发有限公司共39%的股 权。目前中住公司项目已经获得深圳市发改委的立项批文，项目后期进展顺利，在项目补偿 上补偿面积为8000平方米。2012年12月4日，公司以2.46亿元受让万泽集团持有的天实和华30% 的股权，天实和华项目建设地点位于北京经济技术开发区路东区D3号街区D3C1、D3C2、D3F1 地块，项目总用地面积53736.84平方米，总建筑面积363000平方米，目前项目正积极推进中。 该公司属下鑫龙海项目，正在申办深圳市城市更新单元规划，目前深圳龙岗区城市更新办公 室向龙岗规划国土管理局发出“关于龙城街道爱联社区石火水泥厂配套生活片区更新单元核 定意见的函”， 对于计划申报主体和更新意愿等给出了核定意见。 报告期实现营业收入543.47万元，净利润-48.73万元。 2、常州万泽天海置业有限公司，注册资本31062万元。 法定代表人：林伟光。公司持股 比例100%。该公司全资子公司深圳市玉龙宫实业发展有限公司在深圳开发的“万泽·云顶香蜜 湖”项目，去年底已竣工验收，并进行销售，A地块签约可售187套，销售面积30000平方米， 签约收入约11.5亿元。该公司在常州开发的万泽太湖庄园项目2012年实现销售收入1419万元， 销售面积533平方米。 报告期实现营业收入57,302.51万元，净利润15,829.60元。 3、常州万泽置地房产开发有限公司，注册资本7000万元，法定代表人：林伟光。公司 持股比例100%。万泽大厦主体已竣工，公寓部分报告期实现销售收入2,863.79万元，该项目 累计实现预售收入13,401万；酒店部分正在进行精装修，本期暂无结转收入。 报告期实现营业收入2,863.79万元，净利润-587.19万元。 4、深圳市万泽碧轩贸易有限公司，注册资本8000万元，法定代表人：黄振光。公司持 有比例100%。 报告期实现营业收入3,309.09万元，净利润-615.65万元。 5、西安新鸿业投资发展有限公司，注册资本20000万元，法定代表人：关振芳。公司持 股比例50%。西安新鸿业公司开发的“鸿基新城”项目一大期五个地块（即26#、20#、23#、24#、 27#）现均已取得土地证，共计824亩，其中已开工和正在开工的是26#、20#和23#。目前主要 是26#地块一、二期尾盘及20#地一期在销售；24#地块尚在等待施工图纸阶段；27#地块主要 以大型商业为主，尚处策划阶段。 报告期实现营业收入67.28万元，净利润-636.60万元。 6、广东万泽实业股份有限公司热电一厂。注册资本5200万元。法定代表人：黄振光。公 司持股比例100%。目前正积极推进所属地块的三旧改造地产项目。 报告期实现营业收入0万元，净利润0.72万元。 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处 置子公司目的 报告期内取得和处置子公 司方式 对整体生产和 业绩的影响 常州万泽天海置业有限公司（取得） 资产重组 定向发行股票购买资产 提高业绩水平 深圳市安业房地产开发公司（置出） 保障中小股东利益 大股东以等额现金置换 不影响 北京万泽宏润房地产有限公司（置出） 保障中小股东利益 大股东以等额现金置换 不影响 3、非募集资金投资的重大项目情况 无 七、公司未来发展的展望 行业发展趋势和竞争格局 1、调控常态化 2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑 制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。展望未来楼市政策走向， 国家继续强调坚持房地产调控政策不动摇，通过限购、限贷、交易税、房产税、增加保障住 房等多种手段抑制投资、投机性购房，并支持自住性需求，促进房地产市场长期、平稳、健 康发展。 2、市场资金相对充裕 2012年央行先后两次降息和降准，大大舒缓了市场的资金压力，同时，2012年的成交量 大幅增加，开发商回笼了大量的资金。因此，预计2013年房地产行业的资金相对较充裕。 3、库存充足，新增巨大 深圳市场，由于深圳连续3年供大于求，市场的库存量大幅增加，根据深圳房地产信息网 的统计，截至2013年1月8日，深圳住宅的库存量达627万平方米，同时，2013年预计有超过40 个新项目入市，新增供应量预计超1000万平米，剔除其中的商业部分和分期开发因素，参考 2012年的预售量（490万平方米），预计2013年入市的有500万平方米左右，加上627万平方米 的库存量，2013年的有效供应量在1100万左右，按2012年的销售进度（368万平方米），可供 销售约3年。全国其他城市也呈现这种状况，房价高企、房源供应充足、成交相对稀少。 4、成交活跃，房价稳定 2012年形成的供求两旺态势有望持续，开发商推盘积极，购房者入市积极，刚需仍然是 市场的需求主力，投资仍然受到压制，2013年，深圳市场的成交量预计在400万平方米左右。 房价则保持稳定，预计在20000元/平方米上下。以下因素决定了2013年房价不会大涨：一是 宏观调控持续压顶；二是供大于求，销售有压力和风险；三是以刚需产品为主导的供应结构 决定了房价不会太高；四是投资仍然受到强力压制。 公司的发展战略 以房地产开发为主业，依托各类资源，大力推进主业发展；以住宅项目开发为主，带动 商业地产、写字楼开发等业务的拓展，构建以深圳、珠三角为中心，辐射至长三角、北京、 西北、内蒙等区域的业务布局；发挥企业优势，塑造万泽品牌；增强企业整体盈利能力，全 面提升管理水平，迅速扩大主业经营规模和提高经营效益。 2013年经营计划 1、做好现有在建项目管理工作，确保在建项目有效推进，维持公司业绩稳定； 2、积极推进各未成熟的地块项目的培育、理顺、报批、报建工作，尽快完善各项开发的 准备工作； 3、为保障公司主营业务的健康发展，将继续加快对新项目的考察，加大土地储备力度， 采取多种方式积极开拓新的项目； 4、做好资金规划及融资工作，拓展资本市场融资渠道，保证在建项目及新项目排拓展的 资金需求。 可能面对的风险 1、政策风险：预计未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，房地产市场发展存 在较大不确定性。 应对措施：认真调研，正确定位，合理安排，积极创新，理性应对政策调控。 2、土地储备风险：公司土地储备有限，需要后续新增储备，才能确保公司持续发展总体 目标。 应对措施：组织专业队伍，进行市场考察及项目调研。 4、涉及财务报告的相关事项 （1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 无 （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 无 （3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 本期发生的同一控制下企业合并新增子公司常州万泽天海置业有限公司，其合并财务报表从 报告期初即已纳入本公司合并范围，视同比较报表期间一直存在。 （4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 无 广东万泽实业股份有限公司董事会 董事长（签名）： 林伟光 二O一三年四月 二十五日 中财网
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