[公告]有研硅股：北京有色金属研究总院拟转让有研光电新材料有限责任公司股权项目资产评估说明
北京有色金属研究总院拟转让 有研光电新材料有限责任公司股权项目 资产评估说明 中资评报[2013]118号 中资资产评估有限公司 二〇一三年五月 目录 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ............................................... 1 说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................... 2 说明三 评估对象与评估范围说明................................................................... 18 说明四 资产核实情况总体说明 ...................................................................... 22 说明五 资产基础法评估技术说明................................................................... 26 第一部分 流动资产评估技术说明 ................................................................ 27 第二部分 长期股权投资评估技术说明 ......................................................... 33 第三部分 房屋建筑物类评估技术说明 ......................................................... 36 第四部分 设备类评估技术说明.................................................................... 51 第五部分 土地使用权评估技术说明 ............................................................ 71 第六部分 其它无形资产评估技术说明 ......................................................... 91 第七部分 在建工程评估技术说明 .............................................................. 102 第八部分 递延所得税资产评估技术说明 ................................................... 104 第九部分 负债评估技术说明 ..................................................................... 105 第十部分 资产基础法评估结果及分析 ....................................................... 108 说明六 收益法评估技术说明 ........................................................................ 110 说明七 评估结论及其分析 ........................................................................... 147 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机 构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它 任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估单位概况 本次评估是以有研光电新材料有限责任公司（以下简称“有研光电”）股权 转让为目的的资产评估，委托方之一及产权持有者为北京有色金属研究总院（以 下简称“有研总院”）,委托方之二为有研半导体材料股份有限公司（以下简称 “有研硅股”）,有研光电为被评估单位，委托方以外的其他报告使用者为与本 次经济行为有关的相关各方以及法律、法规规定的评估报告使用者。 （一）委托方之一及产权持有者概况 企业名称：北京有色金属研究总院 住 所：北京市西城区新外大街2号 法定代表人：张少明 注册资金：102665.80万元 经济性质：全民所有制 经营方式：生产、研制、销售、咨询、服务、进出口。 经营范围： 许可经营项目：《分析实验室》、《稀有金属》期刊的出版发行（仅限分 支机构经营，有效期至2013年12月31日）。 一般经营项目：金属、稀有、稀土、贵金属材料及合金产品、五金、交电、 化工和精细化工原料及产品（不含危险化学品）、电池级储能材料、电讯器材、 机械电子产品、环保设备、自动化设备的生产、研制、销售；信息网络工程的 开发；技术转让、技术咨询、技术服务；承接金属及制品分析测试；自有房屋 和设备的租赁；进出口业务；广告发布。 （二）委托方之二概况 名 称：有研半导体材料股份有限公司 住 所：北京海淀区北三环中路43 号 法定代表人：周旗钢 注册资金：21750 万元 公司类型：股份有限公司 经营范围：单晶硅、锗、化合物、半导体材料及相关电子材料的研究、开 发生产和销售；相关技术开发、技术转让、技术咨询服务；本企业及成员企业 自产产品及技术出口业务等 （三）被评估单位概况 1、基本情况 企业名称：有研光电新材料有限责任公司 住所：廊坊开发区百合道4号 法定代表人：熊柏青 注册资本：74,747,700元 实收资本：74,747,700元 公司类型：有限责任公司 经营期限：自2000年7月20日至2020年7月20日 注 册 号：131001000004473 经营范围：半导体及光电子材料、功能材料、高纯金属的生产、销售以及 相关技术和设备开发、转让、咨询。 2、企业简介 有研光电是有研总院控股的先进光电材料生产企业，由北京国晶辉红外光 学科技有限公司（以下简称“国晶辉”）和国瑞电子材料有限责任公司（以下简 称“国瑞公司”）于2010年合并组建，河北省高新技术企业，已通过ISO9001 质量体系认证。 有研光电的历史可上溯至上世纪50年代，六十多年来有研光电及其前身依 托有研总院的雄厚实力，成功研制出我国第一粒金属锗、第一根大直径红外锗 单晶、第一根水平GaAs单晶，以及液封直拉GaP单晶、光纤级四氯化锗、太阳 电池锗单晶、硫系锗玻璃、CVD ZnS、CVD ZnSe等新型光电材料，科研成果填补 多项国内空白，并多次获得国家级和省部级科技奖项。 有研光电拥有国内最大的红外锗单晶生产线，年产能力达20吨；拥有国内 唯一的光纤级四氯化锗生产线，年产能力达40吨；拥有国内唯一的水平GaAs 单晶生产线，年产能力达60万片；建成了国内唯一的CVD ZnS和ZnSe生产线， 年产能力达10吨。同时，有研光电还不断研发新型光电材料，在大直径蓝宝石 单晶、VGF-GaAs单晶、低位错锗单晶和红外超硬保护膜等方面均取得了重要进 展。 有研光电下设总经理办公室、人力资源部、财务部、生产管理中心、市场 营销中心、采购计划部、条件保障部、设备动力部、锗晶体事业部、半导体事 业部、光纤材料事业部、贰陆晶体事业部、蓝宝石晶体部。 有研光电拥有一批高素质的科研、生产和管理专业人才，多年来凭借自身 的技术和市场优势，为国内外客户提供了大量的优质产品和良好的服务。有研 光电现有员工300人，按学历划分，具有本科及以上学历的员工共74人，占员 工总数的24.7%；其中博士4人，硕士19人。按技术职称等级划分，具有中高 级技术职称或技术等级的员工共61人，占员工总数的20.3%，其中教授8人， 高工9人。 3、历史沿革 有研光电的企业名称原为“国瑞电子材料有限责任公司”，于2010年12 月更名为“有研光电新材料有限责任公司”。有研光电的历史沿革情况如下： 1999年12月，国瑞公司设立，设立时注册资本3,500万元，其中：有研硅 股以货币出资3,325万元，占注册资本的95%；有研总院以货币出资175万元， 占注册资本的5%。 2000年12月，经国瑞公司股东会同意，有研硅股将其所持国瑞公司10%的 股权转让给重庆佳德科技发展有限公司，转让价款1,185万元。 2003年5月，经国瑞公司股东会同意，重庆佳德科技发展有限将其所持国 瑞公司10%的股权转让给有研硅股，转让价款1,185万元。 2004年7月，经国瑞公司股东会同意，有研总院和有研硅股签订《资产置 换协议》，有研硅股以其所持国瑞公司90%的股权、国晶辉75%的股权与有研总 院所持的单晶硅生产设备进行置换。本次置换的定价依据为中发国际资产评估 有限公司出具的《资产评估报告》。 2008年4月，经国瑞公司股东会同意，有研总院以货币资金向国瑞公司增 资800万元。以上出资已经大信会计师事务有限公司出具的《验资报告》（大信 京验字[2008]第0015号）验证。本次增资完成后，国瑞公司的注册资本增至4,300 万元。 2010年10月，经国瑞公司股东会同意，有研总院和苏小平、杨海、王铁艳 等三名自然人分别以其所持的国晶辉80%和1.50%、0.50%、0.30%股权向公司增 资，增加注册资本3,174,700元。以上出资已经汇亚昊正（北京）会计师事务 所有限公司出具的《验资报告》（汇亚昊正验字[2010]第1024号）验证。本次 增资的定价依据是：根据中金民信（北京）资产评估有限公司出具的《评估报 告》（京信[2010]第092号），国晶辉以2010年4月30日为基准日的82.3%股权 评估值为4,671.98万元；根据中金民信（北京）资产评估有限公司出具的《评 估报告》（京信[2010]第060号），国瑞公司以2010年4月30日为基准日的全 部股权评估值为6,327.86万元，即1.4716元/注册资本额。本次增资完成后， 国瑞公司的注册资本增至人民币74,747.70万元。 2010年12月，经国瑞公司股东会同意，国瑞公司更名为有研光电新材料有 限责任公司，并办理了工商变更登记。 4、股本结构 截止评估基准日，有研光电股东出资及占股比例如下： 单位：万元 股东名称 出资金额 出资比例 北京有色金属研究总院 7211.05 96.47% 有研半导体材料股份有限公司 175.00 2.34% 苏小平 57.86 0.77% 杨海 19.29 0.26% 王铁艳 11.57 0.16% 合 计 7,474.77 100.00% 注： 2013年6月，有研光电的自然人股东苏小平、杨海、王铁艳分别与有研硅股签订 《股权转让协议》，将其持有的全部有研光电股权转让给有研硅股，目前该股权转让的交割 手续已经完成。 5、主要财务指标 据会计师事务所出具的无保留意见审计报告，有研光电近三年的资产、财 务、负债状况及经营业绩概况见下表： 单位：万元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年3月 总资产 10,714.33 18,650.25 25,372.46 25,434.17 固定资产净值 1,705.42 1,741.86 13,313.35 13,247.63 总负债 347.87 8,071.82 14,873.39 15,175.61 净资产 10,366.45 10,578.43 10,499.07 10,258.56 营业收入 3,872.55 3,721.80 3,993.45 1,077.32 营业利润 363.08 224.10 -66.88 -230.81 利润总额 361.16 222.49 -68.10 -240.39 净利润 332.39 211.98 -79.37 -240.51 评估基准日数据业经立信会计师事务所审计。 6、会计政策 有研光电执行《企业会计准则》。会计年度为公历1月1日至12月31日。 以人民币为记账本位币。会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计 价原则。 7、长期股权投资单位概况 企业共有1项长期股权投资，为对控股子公司北京国晶辉红外光学科技有 限公司的长期股权投资，具体见下表： 单位：万元 被投资单位名称 投资日期 投资比例% 投资成本 账面值 北京国晶辉红外光学科技有限公司 2010/12/23 82.30% 4,280.81 4,280.81 北京国晶辉红外光学科技有限公司概况 企业名称：北京国晶辉红外光学科技有限公司 住 所：北京市海淀区北三环中路43号二区 法定代表人：熊柏青 注册资本：柒仟肆佰柒拾肆万柒仟柒佰元 实收资本：柒仟肆佰柒拾肆万柒仟柒佰元 公司类型：有限责任公司 经营期限：自2000年6月15日至2030年6月14日 注 册 号：131001000004473 经营范围：生产锗晶体光学元件、四氯化锗、稀有稀土金属。技术开发、 转让、咨询、服务、培训；经营本企业和成品企业自产产品及技术出口业务； 本企业和成员企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术 的进出口业务；经营进料加工和“三来一补”业务。 基准日股权结构： 序 号 股东姓名或名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 有研光电新材料有限责任公司 823 82.3% 2 个人股东 177 17.7% 合计 1000 100% 近几年经营状况： 单位：万元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年3月 总资产 8,573.81 9,722.40 11,769.93 11,367.12 固定资产净值 1,707.98 1,650.00 1,763.79 1,931.86 总负债 3,389.04 3,980.09 5,680.08 5,128.54 净资产 5,184.77 5,742.31 6,089.85 6,165.35 营业收入 10,280.25 12,435.86 12,413.40 3,641.56 营业利润 533.77 791.05 -22.05 97.88 利润总额 511.38 778.32 432.44 97.88 净利润 350.73 557.54 347.55 83.20 （四）委托方和被评估单位之间的关系 委托方之一北京有色金属研究总院为被评估单位有研光电的股东，且为本 次股权转让的出让方。委托方之二有研半导体材料股份有限公司为被评估单位 有研光电的股东，且为本次股权转让的受让方。 二、关于评估目的的说明 根据北京有色金属研究总院拟转让有研光电新材料有限责任公司股权这一 经济行为之需要，对所涉及的有研光电新材料有限责任公司的股东全部权益价 值进行评估，为本次股权转让提供价值参考依据。 三、关于评估范围的说明 项 目 账面价值（万元） 流动资产 6,011.28 非流动资产 19,421.43 其中：可供出售金融资产 - 持有至到期投资 - 长期应收款 - 长期股权投资 4,280.81 投资性房地产 - 项 目 账面价值（万元） 固定资产 13,247.63 在建工程 1,195.91 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产 687.95 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 - 递延所得税资产 9.13 其他非流动资产 - 资产总计 25,432.71 流动负债 15,174.16 非流动负债 - 负债合计 15,174.16 净资产（所有者权益） 10,258.55 评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 所纳入评估范围的全部资产及相关负债经过立信会计师事务所审计核实， 并出具了无保留意见的审计报告。资产负债类型具体包括：流动资产、非流动 资产、流动负债。 （一）主要资产情况 该公司纳入评估范围的主要资产包括土地使用权、房屋建筑物、机器设备、 在建工程和存货等。 1、存货类资产 有研光电的存货类资产主要为原材料、产成品和在产品，主要分布在公司 仓库、生产车间等处，处于正常状态。 原材料主要为购入的各种生产耗材等。 产成品为生产出的待销售砷化镓单晶片和磷化镓单晶片。 在产品为处于生产工艺流程中的砷化镓多晶、砷化镓单晶、磷化镓多晶和 磷化镓单晶。 2、房屋建筑物 共10项，建筑面积合计 23,680.97 平方米，已办证房屋8项，建筑面积 23,170.97平方米，办证率为98%。 3、设备类资产 包括机器设备、运输设备和电子设备，其中机器设备281台，车辆2部， 电子设备246台。 机器设备分布在有研光电新材料有限责任公司生产区内。 机器设备类型主要为主要包括水平单晶炉及合成炉、高压单晶炉及合成炉、 煅烧炉、切片机、磨片机、抛光机、温控系统及电控系统等。 车辆为两部中型客车。 电子设备及其他设备主要为电脑、打印机、复印机、空调及其它办公用电 子设备等。 4、在建工程 有研光电新材料有限责任公司的在建工程类资产主要为设备安装工程项 目，均处于正常状态。 5、无形资产 账面无形资产为土地使用权，共2宗，宗地面积合计27233.79平方米，全 部办理土地使用权证。 未记录的无形资产为企业自创的21项知识产权。按专利性质分为：4项实 用新型专利技术，7项发明专利。其中已授权专利11项，正在申请尚未授权的 技术10项。 6、控股子公司资产情况 北京国晶辉红外光学科技有限公司纳入本次评估范围的实物资产主要为存 货、固定资产，存货具体包括低值易耗品、产成品、在产品；固定资产具体包 括房屋建(构)筑物、车辆、机器设备、电子设备；在建工程包括设备安装工程。 1）存货类资产 北京国晶辉红外光学科技有限公司的存货类资产主要为在库低值易耗品、 产成品和在产品，主要分布在公司仓库、生产车间等处，处于正常状态。 在库低值易耗品主要为购入的密封圈一批。 产成品为生产出的待销售锗片、碎锗、四氯化锗和储罐。 在产品为处于生产工艺流程中的锗锭等(以锗记)、锗精矿(以锗记)和硒化 氢。 2）设备类资产 包括机器设备、运输设备和电子设备，其中机器设备896台，车辆8部， 电子设备143台。 机器设备分布在北京国晶辉红外光学科技有限公司生产区内。 机器设备类型主要为主要包括单晶炉、高精度数控透镜铣磨机、镀膜机、 数控加工中心、切片机、高温真空炉、化学气相沉积炉、CVD沉积炉、精馏压力 控制系统、电控制系统及其他辅助加工设备等。 车辆全部为小型载客汽车和旅行车。 电子设备及其他设备主要为电脑、打印机、复印机、投影仪及其它办公用 电子设备等。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的账目记录的无形资产为土地使用权，账面价值6,879,540.00元。 未记录的无形资产为企业自创的21项知识产权。按专利性质分为：4项实 用新型专利技术，7项发明专利。其中已授权专利11项，正在申请尚未授权的 技术10项。 （三）企业申报的表外资产的类型、数量 截止评估基准日2013年3月31日，有研光电申报的表外资产为专利技术。 （四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金 额（或评估值） 无。 四、关于评估基准日的说明 本次资产评估基准日是2013年3月31日。 一切计价标准均为基准日的有效的价格标准。 本评估基准日是由委托方综合考虑其整体重组方案并与各中介机构充分协 商的基础上确定的。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 有研光电纳入评估范围内的2项房屋建筑物因客观原因尚未办理房屋所有 权证，建筑面积合计510平方米，产权属于有研光电。 六、资产及负债清查情况的说明 （一） 资产及负债清查情况说明 1、列入清查范围的资产与负债有流动资产、非流动资产、流动负债，其 中：流动资产为6,011.28万元、非流动资产为19,421.43万元、流动负债为 15,174.16万元，资产产权明晰，不存在权属纠纷。 清查过程中同时对有研光电、国晶辉经营租入的有研总院5台（套）设备 进行了核实，均能正常使用，该5台（套）设备未包含在本公司的评估范围内。 2、资产及负债清查的组织工作 有研光电按照评估工作的要求，在公司领导的统一安排下，由财务部牵 头，会同子公司、各部门，在评估机构专业人员的指导下，进行了资产清查工 作。资产评估公司对各类资产及负债的清查提出了质量要求和进度要求。 3、资产及负债清查过程 有研光电对列入本次评估范围的资产的数量、质量、金额进行盘点，填写 各类盘点的明细表。评估人员到实地查看各类实物资产，并核查账、表、物的 一致性，核查各类债权债务明细账与总账的一致性的同时，核对债权债务的发 生对象、经济内容、发生日期及金额，判断债权债务实现的可能性，抽查重大 经济事项的原始凭证和合同。 （二） 未来经营和收益状况预测说明 有研光电经营班子组织财务、生产、销售等有关部门，以经审计的2009年 --2012年及2013年1-3月份的财务数据为基础，遵循我国现行的有关法律、法 规的规定，根据国家宏观政策，研究了我国相关产品的供需现状与前景，以及 影响供应和需求的因素。分析了有研光电的经营优势与风险，尤其是公司所面 临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据企业2013年经营预算、近年发 展规划，通过分析收益期内行业及市场、产品销售价格等因素的变化趋势，对 企业的未来收益进行预测。 七、资料清单 （一）清查评估明细表； （二）资产占有方营业执照、章程； （三）审计报告； （四）委托方及资产占有方承诺函； （五） 本次经济行为相关材料； （六）未来年度盈利预测结果； （七）产权证明文件； （八）其他与评估相关的资料。。 （此页无正文，系《关于进行资产评估有关事项的说明》的签字页） 委托方之一：北京有色金属研究总院 法定代表人/授权代表： 2013 年 4 月 26 日 （此页无正文，系《关于进行资产评估有关事项的说明》的签字页） 委托方之二：有研半导体材料股份有限公司 法定代表人/授权代表： 2013年4月26日 （此页无正文，系《关于进行资产评估有关事项的说明》的签字页） 被评估单位：有研光电新材料有限责任公司 法定代表人/授权代表： 2013年4月26日 说明三 评估对象与评估范围说明 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围内容 本次委托评估对象为截止评估基准日有研光电新材料有限责任公司的股东 全部权益。评估范围为有研光电新材料有限责任公司的全部资产及负债。 单位：人民币万元 项目 账面价值 流动资产 6,011.28 非流动资产 19,421.43 其中：可供出售金融资产 - 持有至到期投资 - 长期应收款 - 长期股权投资 4,280.81 投资性房地产 - 固定资产 13,247.63 在建工程 1,195.91 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产 687.95 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 - 递延所得税资产 9.13 其他非流动资产 - 资产总计 25,432.71 流动负债 15,174.16 非流动负债 - 负债合计 15,174.16 净资产(所有者权益) 10,258.55 (一)评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 (二)主要资产情况 该公司纳入评估范围的主要资产包括土地使用权、房屋建筑物、机器设备、 在建工程和存货等。 出让土地使用权共2宗，宗地面积合计27233.79平方米，全部办理土地使用 权。 房屋建筑物共10项、建筑面积合计23,680.97平方米，已办证房屋8项，建 筑面积23,170.97平方米，办证率为98%。 (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的账目记录的无形资产为土地使用权，账面价值6,879,540.00元。 (四)企业申报的表外资产的类型、数量 无。 (五)本次评估未引用其他机构出具的报告。 二、实物资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、固定资产、在建工程，存货具 体包括原材料、产成品、在产品；固定资产具体包括房屋建(构)筑物、车辆、机 器设备、电子设备；在建工程包括设备安装工程。 (一)实物资产分布情况： 主要分布于河北省廊坊市经济开发区有研光电新材料有限责任公司生产区 内。 (二)实物资产特点： 1、存货类资产特点：有研光电新材料有限责任公司的存货类资产主要为原 材料、产成品和在产品，主要分布在公司仓库、生产车间等处，处于正常状态。 原材料主要为购入的各种生产耗材等。 产成品为生产出的待销售砷化镓单晶片和磷化镓单晶片。 在产品为处于生产工艺流程中的砷化镓多晶、砷化镓单晶、磷化镓多晶和磷化镓 单晶。 2、房屋类资产特点：房屋建筑物共10项、建筑面积合计23,680.97平方 米。房屋建筑物主要包括锗晶体楼、半导体楼、高纯化学楼、综合楼、附属用 房、卫室、化镓车间、仓库、门卫室和砷化镓新厂房，全部房屋坐落于河北省 廊坊市经济开发区有研光电新材料有限责任公司生产区内。构筑物主要包括砷 化镓车间停车场、道路、围墙、管网和LOGO墙，全部位于河北省廊坊市经济开 发区。房屋建筑物类资产大部分建于2012年，另有一部分建成于2000年。 3、设备类资产特点：包括机器设备、运输设备和电子设备，其中机器设备 281台，车辆2部，电子设备246台。 机器设备分布在有研光电新材料有限责任公司生产区内。 机器设备类型主要为主要包括水平单晶炉及合成炉、高压单晶炉及合成炉、 煅烧炉、切片机、磨片机、抛光机、温控系统及电控系统等。 车辆为两部中型客车。 电子设备及其他设备主要为电脑、打印机、复印机、空调及其它办公用电 子设备等。 4、有研光电新材料有限责任公司的在建工程类资产主要为设备安装工程项 目，均处于正常状态。 说明四 资产核实情况总体说明 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据国家有关资产评估的有关法规规定，于2013年4月，我们按如下清查 程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实： (一)评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料 1、首先由我公司评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报 明细表及准备资产评估资料； 2、然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申 报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备 相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指 标等相关评估资料。 (二)评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料 1、听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状； 2、对企业提供的资产负债表和填报的资产评估申报明细表进行核对，对少 量清查结果与申报评估明细表的内容有误差的项目，以实际清查结果调整申报 评估明细表； 3、按资产评估申报明细表对各项资产负债进行现场清查核实，并验证相关 评估资料。 二、影响资产清查核实的事项及处理方法 有研光电新材料有限责任公司的实物资产分布于河北省廊坊市经济开发 区，较为集中。未发现有影响资产清查核实的事项。 三、资产清查核实的方法 (一)对现金进行监盘。 (二)对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系。 (三)对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实。 (四)对存货，评估人员进行了监盘，通过倒推计算基准日库存数量，并对存 货的现状进行了记录和统计。 (五)对长期股权投资，评估人员核查了投资协议、被投资单位基准日的财务 报表、被投资单位公司章程和营业执照；对控股子公司采取与有研光电新材料 有限责任公司相同的方法进行了现场勘察。 (六)对固定资产，核查房产证、设备发票、车辆行驶证等权属证明文件；与 企业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；对房屋建 筑物及构筑物，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施， 配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解；对设备，收集核实设 备技术档案，入账凭证以及权属证明，主要设备性能检验报告及检验证书，历 次改良、修理记录。 (七)对在建工程，核查建设批复文件、建造合同、设备合同发票等权属证明 文件；与企业有关人员座谈，了解在建工程概况；对在建工程进行现场勘察。 (八)对土地使用权，收集、核查了土地使用权证，了解土地的四至、周围的 环境、道路交通、场地平整等情况。 (九)对其他资产及负债，通过检查原始凭证等进行清查。 (十)业务调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理 层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下： 1、了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变 化的原因； 2、了解企业历史年度的收入构成及其变化，分析销售收入变化的原因； 3、了解企业历史年度其它成本的构成及其变化； 4、了解企业主要其它业务和产品构成，分析各业务对企业销售收入的贡献 情况； 5、了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因； 6、收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因； 7、了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； 8、了解企业的税收及其它优惠政策； 9、收集行业有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势； 10、了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。 四、核实结论 经过资产清查，我们发现如下资产产权的瑕疵事项： 有研光电新材料有限责任公司纳入评估范围内的部分房屋建筑物因各种客 观原因未办理房屋所有权证。评估师在现场清查中，对房产结构和面积等进行 了必要的核实，以被评估单位、评估机构经勘察后共同认定的房屋特征参数为 准计算了评估值，该认定可能会与办理房产证的实测面积产生差异，提请报告 使用者注意。 说明五 资产基础法评估技术说明 第一部分 流动资产评估技术说明 ............................................................... 27 第二部分 长期股权投资评估技术说明 ........................................................ 33 第三部分 房屋建筑物类评估技术说明 ........................................................ 36 第四部分 设备类评估技术说明 .................................................................. 51 第五部分 土地使用权评估技术说明 ........................................................... 71 第六部分 其它无形资产评估技术说明 ........................................................ 91 第七部分 在建工程评估技术说明 ............................................................. 102 第八部分 递延所得税资产评估技术说明 .................................................. 104 第九部分 负债评估技术说明 .................................................................... 105 第十部分 资产基础法评估结果及分析 ...................................................... 108 第一部分 流动资产评估技术说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收利 息、其他应收款、存货。流动资产评估前账面值 60,112,764.70元。 二、评估程序 (一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。 (二)到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作。 (三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料。 (四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上 进行评定估算。 (五)完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 三、评估方法 (一)货币资金 货币资金包括现金、银行存款。 1、现金 进入评估范围的现金账面价值39,076.42元，由财务部出纳员保管，币种为 人民币。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其 次，对企业出纳的盘点进行监盘；以盘点日的经核实的金额，加上评估基准日 至盘点日支出现金金额，减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日 实有金额。 经核实，评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致，则以审计后经 核实的调整后账面金额作为评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：现金的评估值为39,076.42元。 2、银行存款 进入评估范围的银行存款账面价值10,284,434.34元，为有研光电新材料有 限责任公司在北京和廊坊当地商业银行开设的人民币存款，共计4户。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其 次，将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对，如与对账单 的金额一致，则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致，则要求企 业提供银行存款余额调节表，检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的 净资产，则确认该账户的银行存款数；如未达账项影响企业的净资产，则对银 行存款账户进行调整。人民币存款以经核实的调整后账面金额作为评估值，外 币存款以审计后经核实的调整后账面金额乘以中国银行公布的基准日汇率计算 评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为10,284,434.34 元。 (二)应收票据 进入评估范围的应收票据账面余额为200,000.00元，主要为对江西联创光电 科技股份有限公司外延分公司的的银行承兑票据，均为2012年底发生。评估人 员在核对会计账簿和查阅有关资料的基础上，对应收票据进行调查了解。以经 审计后的账面值确认评估值。 (三)应收账款 进入评估范围的应收账款账面余额为7,934,203.10元，减值准备155,376.25 元，应收账款净额为7,778,826.85元，主要为北京有色金属研究总院、北京中科 镓英半导体有限公司、江西联创光电科技股份有限公司外延分公司和中国电子 科技集团公司第二十六研究所的销货款。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其 次，按个别认定法逐项认定，通过综合分析应收账款的预计可收回金额确定应 收账款的评估值。具体方法如下： 1、对于关联方往来 若关联方已关停并转，评估人员经分析判断，以可以收回的金额的估计值 作为评估值。其余关联方往来以核实后账面值确定评估值。 2、对于非关联方往来 (1)合同约定了应收账款的收款期，且收款期在一年以内(含1年)的应收账 款，以核实后账面值确定评估值； (2)合同中约定了应收账款收款期，而应收账款超过规定的收款期的，以及 合同中未约定应收账款的收款期，没有确凿证据表明应收款项不能够收回或收 回的可能性不大的，对应收帐款进行个别认定，参考应收帐款的帐龄测试分析 预计损失，以应收金额扣除损失额确定评估值。 (3)有确凿证据表明不能收回或收回的可能性不大，评估值为零。 经上述评定估算程序，得出评估结论：应收账款的账面余额评估值为 7,934,203.10元，预计损失155,376.25元，账面价值评估值为7,778,826.85元。 (四)预付账款 进入评估范围的预付账款账面价值为16,067,760.20元，主要为预付单晶炉制 造费用、预付其他物料款和原材料预付款等，全部账龄都在一年以内。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如 评估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人 员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为 评估值。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提 供，评估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况， 进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、 或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款的评估值为16,067,760.20 元。 (五)其他应收款 进入评估范围的其他应收款账面余额为3,561,760.26元，坏账准备2,176.94 元，账面净值为3,559,583.32元，主要为系统内往来款、备用金、取暖费、水电 费等。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，对 每笔款项采用个别认定法逐项认定，通过综合分析其他应收款的可收回金额确 定其他应收款的评估值。对于应收的各种电话费、往来款、存出保证金、职工 备用金、应收取职工的垫付款，确定可收回的以核实后账面值确定评估值；经 过可收回性分析有收回损失风险的，以应收额扣除预计的损失额确定评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：其他应收款账面余额评估值为 3,561,760.26元，风险损失额2,176.94元，账面净值为3,559,583.32元。 (六)存货 进入评估范围的存货账面余额为22,183,083.57元，存货跌价准备0元，存 货净额22,183,083.57元，包括原材料、产成品和在产品。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。 其次，查询企业存货核算流程、内控制度、账面值构成。再次，对主要存货进 行抽盘。在抽盘过程中观察、询问存货的产品种类和品质状况等，并详细记 录，和企业提供的其他资料进行相互印证。在以上工作的基础上，分存货类 型，分别采取如下具体方法进行评估： 1、原材料 账面值2,783,123.98元，包括生产用原料、各种设备维护、修理用备品备件 等。 原材料的成本构成为企业采购原材料发生的实际成本，以原材料的购置价 格加计购置过程中的必要的费用确定评估单价，以基准日实际数量乘以评估单 价确定原材料的评估值；存货跌价准备评估值为零。 经上述评定估算程序，得出评估结论：原材料的评估值为2,783,123.98元。 2、产成品 账面价值1,555,381.75元，为砷化镓单晶片和磷化镓单晶片。纳入评估范围 的产成品还包括下属公司的锗片、碎锗、四氯化锗等产成品。对于十分畅销的 产成品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常 销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和百分之五十的税 后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去 销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产 品，应根据其可收回净收益确定评估值。对于主要为内部单位施工使用产品， 不是外销产品，以其账面值作为评估值，经上述评定估算程序，得出评估结 论：产成品的评估值为1,579,346.64元。 案例：产成品(有研光电新材料有限责任公司－成本法评估明细表3－9－6 序号1) 名称及规格：砷化镓单晶片 数量：7892片 账面价值：781,957.69元 根据有研光电新材料有限责任公司提供的三年会计报表测算出平均销售税 金及附加率为0.75%，销售费率0.25%；管理费率22.00%；利润率为4.33% 产成品成本=不含税售价×[1－(销售净利润率/2+销售税金及附加费率+销售 费率+销售所得税率)] 评估单值=119.64×[1-0.75%-0.25%-4.33%×15%-4.33%×(1-15%)/2] = 115.46元 评估值=评估单值×数量 =115.46×7892 = 911,248.70 元 5、在产品(自制半成品) 账面值17,844,577.84元，主要为在生产过程中的砷化镓多晶、砷化镓单晶、 磷化镓多晶、磷化镓单晶。 评估人员根据公司的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性，评估 人员在核对账账、账表无误的基础上，对自制半成品进行清查核实，了解各在 产品的对应产成品价格和对应产成品的预计完成成本，并以实际对应产成品主 营成本水平为基准，在产成品的水平上扣除50%的毛利水平推算平均完工进度， 进而以此确认约当产量，并以对应产成品销售价格价算估测在产品的基准日评 估值。 经上述评定估算程序，得出结论：在成品的评估值为18,957,284.51元。 四、流动资产评估结果及增减值分析 (一)经实施上述评定估算程序后，流动资产于评估基准日2013年3月31日 的评估结果如下表所示： 流动资产评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 货币资金 10,323,510.76 10,323,510.76 - 交易性金融资产 - - 应收票据 200,000.00 200,000.00 - 应收账款 7,778,826.85 7,778,826.85 - 预付账款 16,067,760.20 16,067,760.20 - 应收利息 - - 应收股利(应收利润) - - 其他应收款 3,559,583.32 3,559,583.32 - 存货 22,183,083.57 23,522,921.57 6.04 一年内到期的非流动资产 - - 其他流动资产 - - 流动资产合计 60,112,764.70 61,452,602.69 2.23 (二)流动资产评估结果增减值分析 流动资产增值原因是存货评估增值引起的。 第二部分 长期股权投资评估技术说明 一、长期股权投资概况 评估范围内长期股权投资共1项，评估前账面值42,808,107.54元。 具体情况如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例% 账面价值 1 北京国晶辉红外光学科技有限公司 2010年12月 82.3% 42,808,107.54 合计 42,808,107.54 长期股权投资减值准备 净额 42,808,107.54 二、长期股权投资评估方法 评估人员收集了被投资单位的营业执照、章程、验资报告、审计报告、财 务报表等资料,对控股单位的长期股权投资，进行整体资产评估，按照该长期股 权投资单位整体资产评估的净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资价 值； 对控股子公司参股的长期股权投资，由于对被投资单位无控制权，评估人 员通过查阅投资协议、公司章程及相关财务报表等替代程序后，以参股单位经 审计的报表净资产乘以持股比例确定长期股权投资价值。 北京国晶辉经外光学科技有限公司 1、基本情况 企业名称：北京国晶辉红外光学科技有限公司 住 所：北京市海淀区北三环中路43号二区 法定代表人：熊柏青 注册资本：柒仟肆佰柒拾肆万柒仟柒佰元 实收资本：柒仟肆佰柒拾肆万柒仟柒佰元 公司类型：有限责任公司 经营期限：自2000年6月15日至2030年6月14日 注 册 号：131001000004473 1/1 经营范围：生产锗晶体光学元件、四氯化锗、稀有稀土金属。技术开发、 转让、咨询、服务、培训；经营本企业和成品企业自产产品及技术出口业务； 本企业和成员企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术 的进出口业务；经营进料加工和“三来一补”业务。。 2、企业简介 北京国晶辉红外光学科技有限公司是北京有色金属研究总院控股的有限责 任公司，是北京中关村科技园区海淀园高新技术企业。 公司前身是北京有色金属研究总院红外材料研究所，从事半导体锗及红外 材料研究四十余年，在国内一直保持领先地位，获国家和部级科研成果30多项， 成为我国锗的应用和红外光学材料的主要开发、生产基地。 公司主要产品有红外用锗单晶、光纤用四氯化锗、锗硫系玻璃、高纯氧化锗、 化学气相沉积硫化锌等，已广泛应用于红外光学和光通信等高新技术领域。红 外用锗单晶、光纤用四氯化锗两条生产线已通过ISO9002质量保证体系认证。 公司还从事先进红外材料的开发研制工作，包括大尺寸的CVDZnS、CVDZnSe、 VGFGaAs、蓝宝石材料等。材料的精加工、镀膜也具备一定的实力并在不断的研 究改进中。 3、截止评估基准日，被评估单位股东出资及占股比例如下： 北京国晶辉红外光学科技有限公司股东出资情况表 序号 股东姓名或名称 出资额(万元) 出资比例(%) 1 有研光电新材料有限责任公司 823 82.3% 2 个人股东 177 17.7% 合计 1000 100% 4、主要财务指标 据会计师事务所等审计部门所出具的无保留意见审计报告，北京国晶辉红 外光学科技有限公司近三年的资产、财务、负债状况及经营业绩概况见下表： 资产财务状况表 单位:人民币元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年3月 总资产 8,573.81 9,722.40 11,769.93 11,367.12 固定资产净值 1,707.98 1,650.00 1,763.79 1,931.86 总负债 3,389.04 3,980.09 5,680.08 5,128.54 净资产 5,184.77 5,742.31 6,089.85 6,165.35 营业收入 10,280.25 12,435.86 12,413.40 3,641.56 营业利润 533.77 791.05 -22.05 97.88 利润总额 511.38 778.32 432.44 97.88 净利润 350.73 557.54 347.55 83.20 5、会计政策 北京国晶辉红外光学科技有限公司执行《企业会计准则》。会计年度为公历 1月1日至12月31日。以人民币为记账本位币。会计核算以权责发生制为记 账基础，以历史成本为计价原则。 6、评估方法 对投资北京国晶辉经外光学科技有限公司，为控股投资企业。对控股的长 期股权投资单位，进行整体资产评估，按照该长期股权投资单位整体资产评估 的净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资价值。具体评估方法详见有研 光电新材料有限责任公司资产评估说明各对应评估技术说明。 三、长期股权投资评估结果及增减值分析 (一)经实施上述评定估算程序后，长期股权投资于评估基准日2013年3月 31日的评估结果如下表所示： 长期股权投资评估结果汇总表 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 账面价值 评估值 增值率% 1 北京国晶辉红外光学科技有限公司 42,808,107.54 66,725,081.53 55.87 合计 42,808,107.54 66,725,081.53 55.87 评估结果的详细情况见各被投资单位评估明细表。 (二)长期股权投资评估结果增减值分析 长期投资有增值原因为被投资单位新准则下按照成本法核算，随着公司的 经营，其净资产发生增加，被投资单位净资产产生一定评估增值所导致。 第三部分 房屋建筑物类评估技术说明 一、评估范围 纳入本次评估范围的房屋建(构)筑物是有研光电新材料有限责任公司拥有 的房屋建(构)筑物。其中房屋建筑物10项，构筑物5项，账面价值原值 117,803,105.05元，账面价值净值114,675,679.15元。汇总如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 房屋建筑物类合计 117,803,105.05 114,675,679.15 固定资产-房屋建筑物 117,700,681.05 114,574,606.60 固定资产-构筑物及其他辅助设施 102,424.00 101,072.55 二、资产概况 本次评估的房屋建筑物为有研光电新材料有限责任公司的全部房屋建筑 物，位于廊坊开发区内，其中，廊坊开发区金源东道31－1号4幢，百合道4号 6幢。 三、房屋建筑物及构筑物概述 本次评估范围为有研光电新材料有限责任公司全部房屋建筑物、构筑物。 房屋建筑物共10项，全部位于廊坊开发区内；建筑物包括锗晶体楼、半导体楼、 高纯化学楼、综合楼、砷化镓车间等及附属用房。构筑物主要为厂区道路、围 墙、停车场等。 (1)房屋建筑物及构筑物特点 位于百合道4号的锗晶体楼、半导体楼、高纯化学楼、综合楼、附属用房， 其建筑结构形式均为钢混结构，门卫室为砖混结构。钢混结构房屋主要结构特 征为：采用钢砼条形基础和钢砼框架柱基；现浇钢砼柱梁板；空心砖填充墙。 砖混结构房屋主要结构特征为：采用砖砌体条形基础。现浇钢砼柱和圈梁，砖 砌体承重墙和非承重墙。上述6幢房屋申报表载明2012年9月建成，评估操作 日现场查勘，新建房屋地基牢固，未见地基不均匀沉降。房屋整体结构状况完 好。位于金源东道31－1号的砷化镓车间建筑结构形式为框架砖混结构，主要建 筑结构特征为：主体框架部分采用钢砼框架柱基和钢砼条形基础，附属砖混部 分为砖砌体条形基础；现浇钢砼框架柱、梁、板；空心砖填充墙或砖砌体承重 墙和非承重墙。砖混结构仓库和门卫室主要建筑结构特征为：采用砖砌体条形 基础、现浇钢砼构造柱和圈梁，砖砌体承重墙和非承重墙。上述3幢房屋申报表 载明2000年11月建成。砷化镓新厂房建筑结构形式为框架结构，2011年12月 建成，评估操作日现场查勘，以上4幢建筑均未见地基不均匀沉降、房屋整体结 构状况基本完好。 以上厂区的主要构筑物为厂区道路和围墙，停车场等，道路和停车场建筑 结构形式为砼结构，主要结构特征为：采用3:7灰土垫层，C30砼面层。围墙建 筑结构形式主要为砖混结构实砌墙，建筑结构特征：采用砖砌体条形基础，砖 砌体墙身。少部分为铸花铁栅栏透空围墙，建筑结构特征：采用砖砌体条形基 础、砖砌体底脚、预制铸花铁栅栏件组合铆固透空墙身。 (2)相关会计政策 企业房屋建筑物类固定资产账面原值为117,803,105.05元，账面净值为 114,675,679.15元。 被评估单位采用直线法计提折旧。 资产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 30 5 3.17 。 (3)房屋建筑物及占用土地权属状况 纳入本次评估范围内的房屋建筑物有8项已办理房屋所有权证，证号为廊坊 市房权证廊开字第H5327号，房屋3幢坐落廊坊开发区金源东道31-1号，土地 使用权证号为廊开国用(2011)第044号，工业出让土地，土地使用终止日期为2051 年3月25日，证号为廊坊市房权证廊开字第H5441-5445号，房屋5幢坐落廊坊 开发区百合道4号，土地使用权证号廊开国用(2011)第045号，工业出让土地， 土地使用终止日期为2058年4月27日。 四、评估依据 1、资产占有单位提供的房屋建(构)筑物评估申报明细表； 2、建设部建标[2000]38号《全国统一建筑安装工程工期定额》； 3、《河北省建设工程工程量清单计价规范》(2008年)； 4、《河北省建筑装饰工程消耗量定额表》(2008年)； 5、《河北省安装工程消耗量定额表》(2008年)； 6、《河北省建设工程工程费用标准》(2008年)； 7、《廊坊市工程造价管理信息(材料信息价)》2013年第1-3期； 8、劳动和设会保障部、财政部文件《关于调整原行业统筹企业基本养老保 险缴费比例的通知》劳社部发[2003]7号； 9、资产占有单位提供的其他相关资料； 10、《常用房屋建筑工程技术经济指标》2005年版； 11、《资产评估常用数据与参数手册》第二版、《建筑工程投资估算手册》和 《建筑工程系数估算手册》； 12、评估人员对房屋建筑物进行实地勘察和市场调查所搜集的资料。 五、评估过程 (一)核查原始资料 根据有研光电新材料有限责任公司提供的各种评估申报表，核对账面值、 建筑面积、建筑结构，对申报表中与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额， 进行标注、修订；收集图纸、预决(结)算等资料及有关产权证明，作到账表相符、 账实相符。 (二)现场勘察 依据评估申报表、施工图纸等资料，深入现场进行实地勘测，记录房屋、 构筑物施工质量、改扩建情况，抽查房屋、构筑物建筑面积，核实标定位置、 数量、结构形式、装饰标准等。对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场 勘察记录表，评定完好分值。 实地勘查发现问题时，按下述方法处理： 1、账物不符，以实物为准。 2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与厂方人员共 同核实并记录，以实测结果为准。有所有权证的以证上记录为准。 (三)成新率确定 根据房屋构筑物各部分的勘测记录确定完好分值率，结合设计年限确定的 理论成新率，综合评定建(构)筑物的成新率。本次评估对建筑物主要采用使用年 限法和观察法综合判定成新率。 A．使用年限法 使用年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚 可使用年限，最后判断其成新率。 B．观察法 观察法依据其评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维 护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场观察与了 解判断其成新率。 %100×+ = 尚可使用年限已使用年限 尚可使用年限 使用年限法成新率 C．综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% D．对以下情况，采用合理方法确定成新率： ·对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%； ·如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因 后，凭经验判断，取两者中相对合理的一种； ·对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新 率。 (四)市场调查 评估人员通过到当地有关部门和建设单位进行调查咨询，了解并收集到评 估基准日的建筑安装工程人工单价、材料预算及市场价格、机械台班价和建安 工程综合费用标准及相应的文件，为本次评估项目重置价格的测算，取得了较 完整的基础资料。 (五)确定重置全价，测算资产评估值 依据评估物的结构、标准、工程量以基准日时的现行市场价格和取费标准， 考虑各项政策性取费，计算重置全价，结合房屋、构筑物的综合成新率，估算 评估值。 (六)整理汇总、编写房屋建(构)筑物及其附属设施评估技术说明。 六、评估方法 房屋建(构)筑物评估通常采用的评估方法有成本法、市场法和收益法。本次 评估采用成本法。 成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的 全部成本，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值， 得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 基本公式：评估价值=重置全价－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或：评估价值=重置全价×综合成新率 1、重置全价的确定 重置全价=建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 (1)建安工程造价 建筑安装工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消 防、采暖及配套信息系统工程的总价。 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预结算调整法确定其建安综合 造价，即以待估建(构)筑物结算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和 有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造 价。 (2)前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、 国家或地方政府规定的收费标准计取。主要包括建设单位管理费、勘察设计费、 建设工程监理费、招标代理费、环境评估费等；其他费用主要为人防建设经费 和市政基础配套费，廊坊市开发区免收其他费用。 序 号 费用名称 计算公式 费率% 依据 1 环境影响咨询费 建安工程造价× 费率 0.08 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通 知》(计价格[2002]125号) 2 招标代理服务费 建安工程造价× 费率 0.21 计价格〔2002〕1980号 3 建设单位管理费 建安工程造价× 费率 1.01 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 财建[2002]394号 4 勘察设计费 建安工程造价× 费率 3.50 《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的 通知》(计价格〔2002〕10号) 5 工程监理费 建安工程造价× 费率 1.72 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 的通知发改价格〔2007〕670号 6 建设项目前期工 作咨询 建安工程造价× 费率 0.36 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收 费暂行规定的通知(计价格[1999]1283) 7 合计 6.88 (3)资金成本 资金成本按照被评估对象的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行 发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用 等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估对象的合理建设工期为一年。资 金成本计算公式如下： (4)重置全价的确定 重置全价=建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 2、资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率 ×1/2 3、成新率 本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。 A．使用年限法 使用年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其尚 可使用年限，最后判断其成新率。 B．观察法 观察法依据其评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和维 护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重，通过评估人员现场观察与了 解判断其成新率。 C．综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% D．对以下情况，采用合理方法确定成新率： 对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%； 如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后， 凭经验判断，取两者中相对合理的一种； 对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。 4、评估值的确定 重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+前期及其他费用+资金成本 评估值=重置全价×综合成新率 %100×+ = 尚可使用年限已使用年限 尚可使用年限 使用年限法成新率 七、评估结果及分析 (一)经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类于评估基准日2012年12月 31日的评估结果如下表所示： 房屋建筑物类评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 117,803,105.05 114,675,679.15 102,283,200.00 99,569,743.00 -13.17 -13.17 房屋建筑物 117,700,681.05 114,574,606.60 92,630,000.00 90,175,947.00 -21.30 -21.29 构筑物及其他设施 102,424.00 101,072.55 9,653,200.00 9,393,796.00 9,324.74 9,194.11 (二)评估结果增减值分析 1、建安工程材料费的变化形成减值。 2、企业账面值不规范，造成单项资产评估值无法与历史造价一一对应。 八、需特别说明的事项 1、纳入本次评估范围的房屋建筑物有2项未办理房屋所有权证。 九、评估案例 案例一、锗晶体楼(房屋建筑物评估明细表序号1) 明细表序号：表4－6－1序号1 结构：钢砼框架结构 建成年月：2012年9月 (一)房屋建筑物概况 锗晶体楼地上三层，东西长84.9m，南北深34m，占地2897.82m2，底层层高 5m，二层层高4.5m，三层层高3.8m，房屋总高14.35m，设计建筑面积7171.13m2。 2012年9月7日正办理房屋所有权证，证号：廊坊市房权证廊开字第H5441号。 证载建筑面积7206.34m2。建筑设计等级：耐火二级、结构安全二级、框架抗震 二级、抗震设防烈度8度，屋面防水三级。设计使用年限为50年。主要结构特 征：基础：采用钢砼现浇交梁基础，基础底板宽2.6m、高0.6m，底板埋深-2.5m。 柱、梁、板：现浇钢砼框架柱、梁板和整体楼梯。±0.000以下为实砌页岩砖墙 体，。±0.000以上为加气砼砌块墙。外墙250厚，内墙150－200厚。屋面：现浇 钢砼屋面板上做防水保温隔热不上人屋顶，顶面设计焊接钢结构装饰构架。装 饰工程设计：外墙面1:2.5水泥砂浆抹底粘贴塑铝块面板，内墙面1:2.5水泥砂浆 抹底、白灰面层、刷白色乳胶漆，首层大厅合成石材板贴面，卫生间瓷砖板贴 面。楼地面铺贴800×800镜面砖。卫生间防滑地砖，生产区域钢砼耐磨砂浆地 面和耐酸防腐地面，机要室PVC地板革。天棚面、大厅、会议室、办公室等金 属龙骨天棚骨架、石膏板顶、卫生间条形铝扣板顶。门窗、外墙玻璃幕墙窗与 上弦外推窗、内墙玻璃固定窗与隔断墙、全玻门和固定框门、安全装饰门、装 饰木门、防火门。防火设计：大楼按照耐火二级主体设计疏散内楼梯2部，外楼 梯1部，首层设3个安全出口；室内外消防栓给水系统。室内10L/S,室外15L/S。 电气与防雷电设计：采用380V/220V等级TN－C－S供电系统，屋顶接闪器与建 筑结构钢筋主筋联合接地埋置三类防雷电设计。 (二)评估价值计算 1、重置全价 对该建筑物的评估采用成本法进行评估。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 (1)建筑安装工程造价： 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水电气、消防、采 暖及配套信息系统工程的总价。依照资产占有方提供的工程结算审核报告的核 定工程量为基础，根据河北省执行的2008年定额标准和有关取费文件以及廊坊 市2013年第一季度主要建材价格水平，计算得到建安工程造价。 锗晶体建筑安装工程费用计算表 序 号 名称 计算公式 金额 1 分部分项工程清单计价 工程量×综合单价 10,312,821.56 人工费 2186318.17 材料费 7487108.45 机械费 293,915.41 管理费和利润 345,479.52 2 措施项目清单计价 3,606,197.60 3 其他项目清单计价 4 规费 252,235.43 5 税金 (1+2+3+4)×3.48% 493,159.66 6 土建工程合计 14,664,414.25 7 采暖工程 390,598.43 8 给排水工程 1,071,116.04 9 电气工程 4,970,960.34 10 通风工程 837,675.96 11 消防水工程 156,139.77 12 消防电工程 281,457.98 13 弱电工程 1,826,527.76 14 空调系统 3,737,855.41 14 建安工程合计 27,936,745.94 (2)前期及其他费用 序号 费用名称 计算公式 费率% 金额 1 环境影响咨询费 建安工程造价×费率 0.08 27,785.49 2 招标代理服务费 建安工程造价×费率 0.21 72,936.91 3 建设单位管理费 建安工程造价×费率 1.01 350,791.82 4 勘察设计费 建安工程造价×费率 3.50 1,215,615.21 5 工程监理费 建安工程造价×费率 1.72 597,388.04 6 建设项目前期工作咨询 建安工程造价×费率 0.36 123,645.43 序号 费用名称 计算公式 费率% 金额 7 合计 6.88 2,388,162.90 锗晶体楼建筑装饰工程费用计算表 序号 名称 计算公式 金额 1 分部分项工程清单计价 工程量×综合单价 6,254,699.41 人工费 1,501,127.86 材料费 4,378,289.59 机械费 93,820.49 管理费和利润 281,461.47 2 措施项目清单计价 215,050.84 3 其他项目清单计价 4 规费 96,849.16 5 税金 (1+2+3+4)×3.48% 228,517.66 6 装饰工程合计 6,795,117.07 (3)资金成本： 资金成本按照被评估对象的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行 发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用 等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估对象的合理建设工期为一年。资 金成本计算公式如下： 资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×1×6%×1/2 =(27,936,745.94+6,795,117.07+2,388,162.90)×1×6%×1/2 =1,113,600.78(元) (4)重置价值的确定 重置全价=建筑安装工程费+前期及其他费用+资金成本 =27,936,745.94+6,795,117.07+2,388,162.90+1,113,600.78 =38,233,600.00(元) 2、综合成新率 (1)、使用年限法成新率 该房屋于2012年9月建成投入使用，钢砼框架结构房屋设计使用年限为 50年，已使用0.56年，尚可使用49.44年；又由于房屋坐落廊坊开发区百合道 4号，土地使用权证号廊开国用(2011)第045号，工业出让土地，土地使用终止 日期为2058年4月27日，土地剩余使用年限为45.08年。本次评估委评房屋 尚可使用49.44年。 使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 使用年限法成新率=49.44/(49.44+0.56)×100%=98.88% (2) 观察法成新率 项目 评定依据 标准分 鉴定分 结构 基础 无不均匀沉降 25 25 承重构件 节点坚固无裂缝 25 25 非承重结构 墙体完好无裂缝 15 15 屋面 完好 20 19 地面 面层稍磨损 15 14 小计 100 98 (1+2+3+4+5)*权重(70%) 68.60 装修 门窗 完好 20 19 内外装修 完好 50 49 其他 完好 30 30 小计(100) 100 98 (1+2+3)*权重(15%) 14.70 设备 水卫 完好 20 19 电气 完好 20 20 采暖 20 20 消防 20 20 其它 20 19 小计 100 98 (1+2+3+4+5)*权重(15%) 14.70 总计 98.00 (3)综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% （未完）  |