[公告]中葡股份：拟处置资产涉及的北京市东城区朝阳门内大街8号1层113号房地产市场价值评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司 中信国安葡萄酒业股份有限公司拟处置资产 涉及的北京市东城区朝阳门内大街8号1层 113号房地产市场价值评估报告 中企华评报字(2013)第1180号 （共一册，第一册） 二〇一三年八月十日 目 录 注册资产评估师声明 ..................................................................................... 1 评估报告摘要 .................................................................................................. 2 评估报告正文 .................................................................................................. 3 一、 委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 3 二、 评估目的 ........................................................................................................ 4 三、 评估对象和评估范围 .................................................................................. 4 四、 价值类型及其定义 ....................................................................................... 4 五、 评估基准日 .................................................................................................... 4 六、 评估依据 ........................................................................................................ 5 七、 评估方法 ........................................................................................................ 6 八、 评估程序实施过程和情况 .......................................................................... 6 九、 评估假设 ........................................................................................................ 8 十、 评估结论 ........................................................................................................ 8 十一、 特别事项说明 .......................................................................................... 8 十二、 评估报告使用限制说明 ......................................................................... 9 十三、 评估报告日 ............................................................................................... 9 评估报告附件 ................................................................................................ 10 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评 估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集 的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相 应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经 其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估 报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关 系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存 在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 评估报告摘要 北京中企华资产评估有限责任公司接受中信国安葡萄酒业股份 有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独 立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对委托评估的北京 市东城区朝阳门内大街8号1层113号房地产在评估基准日的市场价 值进行了评估。现将评估报告摘要如下： 评估目的：中信国安葡萄酒业股份有限公司拟处置其所属的位 于北京市东城区朝阳门内大街8号1层113号房地产，为此需对此房 地产的进行市场价值评估，为委托方确定评估对象市场价值提供参 考依据。 评估对象：位于北京市东城区朝阳门内大街8号1层113号房地 产。 评估范围：评估范围内的资产包括固定资产-房屋建筑物中的资 产，资产账面原值为3,998.55万元，账面净值为3,933.91万元。 评估基准日：2013年6月30日 价值类型：市场价值 评估方法：市场法 评估结论：评估基准日，委托评估的资产账面原值为3,998.55万 元，账面净值为3,933.91万元，评估价值为4,182.35万元，增值额为 248.44万元，增值率为6.32%。 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依 据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2013年6月30日起一年 有效。 重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详 细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条 件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 中信国安葡萄酒业股份有限公司拟处置资产涉及的北京市东城 区朝阳门内大街8号1层113号房地产市场价值评 评估报告正文 中信国安葡萄酒业股份有限公司： 北京中企华资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，根据有 关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采 用市场法，按照必要的评估程序，对中信国安葡萄酒业股份有限公 司拟处置资产行为涉及的北京市东城区朝阳门内大街8号1层113号 房地产在2013年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情 况报告如下。 一、 委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告 使用者 本次评估的委托方、产权持有单位均为中信国安葡萄酒业股份 有限公司，业务约定书约定的评估报告使用者为委托方。 (一) 委托方暨产权持有单位简介 企企业名称：中信国安葡萄酒业股份有限公司 法定住所：新疆乌鲁木齐市红山路39号 法定代表人：孙亚雷 注册资本：捌亿零玖佰玖拾壹万玖仟叁佰元人民币 实收资本：捌亿零玖佰玖拾壹万玖仟叁佰元人民币 公司类型：有限责任公司（上市） 经营范围：葡萄酒的生产。一般经营项目：葡萄酒的销售；葡 萄种植；农业开发；货物及技术的进出口经营；五金交电产品、化 工原料、机电产品、仪器仪表、日用百货、办公用品、工艺美术 品、农畜产品的销售；农业种植；家畜养殖；房屋租赁。 (二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方业务约定书中约定的其他评估报告使用 者和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第 三方使用或依赖。 二、 评估目的 中信国安葡萄酒业股份有限公司拟处置其所属的位于北京市东 城区朝阳门内大街8号1层113号房地产，为此需对此房地产的进行 市场价值评估，为委托方确定评估对象市场价值提供参考依据。 三、 评估对象和评估范围 (一) 评估对象 根据评估目的，评估对象是中信国安葡萄酒业股份有限公司的位 于北京市东城区朝阳门内大街8号1层113号房地产。 (二) 评估范围 评估范围是中信国安葡萄酒业股份有限公司的固定资产。评估基 准日，评估范围内的资产包括房屋建筑物，总资产账面原值为3,998.55 万元，账面净值为3,933.91万元。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。评估基准日，评估范围内的资产账面值未经审计。 四、 价值类型及其定义 根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何 强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 五、 评估基准日 评估基准日是2013年6月30日。 评估基准日由委托方确定。 六、 评估依据 (一) 经济行为依据 1.《中信国安葡萄酒业股份有限公司会议纪要》 (二) 法律法规依据 1.《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十八次会议通过）； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十 届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）； 3.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）； 4.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)； 5.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。 (三) 评估准则依据 1.《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20号）； 2.《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）； 3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协 [2003]18号)； 4.《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）； 5.《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）； 6.《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）； 7.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； 8.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）； 9.《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230号）； 10.《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230号）。 (四) 权属依据 1.房屋所有权证（X京房权证东字第074517号）； 2.购房合同。 (五) 取价依据 1.房地产市场交易案例 2.与此次资产评估有关的其他资料。 (六) 其他参考资料 1.产权持有单位提供的评估申报表。 七、 评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条 件，由于评估对象为商品房，评估人员经过对估价对象周边类似房 地产进行调查了解发现该区域可以收集到足够的可比较交易案例， 所以选择市场法作为本次估价的基本方法。 八、 评估程序实施过程和情况 评估人员于2013年8月1日对评估对象涉及的资产实施了评估。 主要评估程序实施过程和情况如下： (一) 清查组织工作 根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照资产评估委托书所 约定的事项，评估人员于2013年8月1日前往产权持有单位及评估 对象所在地，开展了现场调查工作。 (二) 清查主要步骤 1.指导企业相关人员清查核实资产、申报历史数据并收集准备资 料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产核实 的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”以及填写要求， 细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件资料进行收 集。 2.初步审查被评估企业提供的资产评估申报明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对 象详细状况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表的 填写是否准确。 3.现场实地勘察和数据核实 依据企业的资产分布特点、业务流程，对申报资产进行现场勘察 和了解，对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核 对。 4.修改和完善资产评估明细表，并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资 产评估申报明细表，并向企业财务人员了解财务核算方法、入账情况。 5.核实产权证明文件 对评估范围的固定资产的产权情况进行调查核实，以明晰资产产 权。评估人员通过核实资产购房合同和产权证明文件等来核实评估对 象的产权情况。 (三) 资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直 接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有单位等相关当 事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获 取的资料，并对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理，形 成评定估算的依据。 (四) 评定估算 评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取 相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项 目负责人对资产的初步评估结论进行汇总，撰写并形成评估报告草 稿。 (五) 内部审核 根据我公司《资产评估业务流程管理办法》规定，项目负责人在 完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核，公 司内部审核包括部门经理二级审核、公司内核委三级审核。项目负责 人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意 见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托 方。 九、 评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下： 1. 假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重 大变化； 2. 假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区 域发展政策无重大变化； 3. 假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当 上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将 不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、 评估结论 根据以上评估工作得出评估结论如下： 中信国安葡萄酒业股份有限公司评估基准日评估范围内的资产 在评估基准日2013年6月30日，评估对象的账面原值为3,998.55万 元，账面净值为3,933.91万元，评估价值为4,182.35万元，增值额为 248.44万元，增值率为6.32%。 十一、 特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执 业水平和能力所能评定估算的有关事项： 1.本次评估评估基准日为2013年6月30日，现场勘查日为2013 年8月1日，本次评估假设评估对象实物状况在基准日与现场勘查日 状况一致； 2.评估对象未单独办理《国有土地使用证》，在《房屋所有权证》 上也未载明土地详细情况，但本次评估价值为房屋及其分摊土地的 整体价值，请报告使用者注意。 评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。 十二、 评估报告使用限制说明 (一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； (二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； (三) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露 于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关 当事方另有约定的除外； (四) 本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可 正式使用； (五) 本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业备案 （核准）后方可正式使用； (六) （关于评估程序受限制时评估报告的使用限制说明）； (七) 本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济 行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。 十三、 评估报告日 本评估报告提出日期为2013年8月10日。 法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：魏新 注册资产评估师：何哲 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一三年八月十日 评估报告附件 附件一、经济行为文件； 附件二、委托方暨产权持有单位法人营业执照复印件； 附件三、评估对象涉及的主要权属证明资料； 附件四、委托方暨产权持有单位的承诺函； 附件五、签字注册资产评估师的承诺函； 附件六、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件； 附件七、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件； 附件八、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件； 附件九、资产评估业务约定书。 中财网
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