[公告]秦川发展：拟吸收合并陕西秦川机床工具集团有限公司项目股东全部权益价值资产评估说明（共十三册第五册）
陕西秦川机械发展股份有限公司拟吸收合并 陕西秦川机床工具集团有限公司项目 股东全部权益价值 资产评估说明 中和评报字（2013）第XAV1083号 （共十三册 第五册） 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司分册 二○一三年九月二十六日 资产评估说明目录 第一部分 被评估企业简况 ................................................................ 2 第二部分 评估对象与评估范围说明 ........................................................ 4 第三部分 资产核实情况总体说明 .......................................................... 7 第四部分 资产基础法评估技术说明 ....................................................... 11 流动资产评估技术说明 ................................................................ 11 长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 17 房屋建筑物评估技术说明 .............................................................. 22 机器设备评估技术说明 ................................................................ 41 在建工程评估技术说明 ................................................................ 54 土地使用权评估技术说明 .............................................................. 57 其他无形资产评估技术说明 ............................................................ 58 负债评估技术说明 .................................................................... 60 第五部分 收益法评估技术说明 ........................................................... 64 一、 收益法的概述及应用.............................................................. 64 二、 收益法评估过程 ................................................................. 68 三、 当前宏观经济形势简介 ............................................................ 69 四、 区域经济分析 ................................................................... 75 五、 仪器仪表行业现状及前景 .......................................................... 77 六、 被评估企业的概况及风险因素分析 .................................................. 78 七、 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司主营业务概况 ........................................ 85 八、 收益及费用的预测 ............................................................... 87 九、 折现率等重要参数的获取来源和形成过程 ............................................ 97 十、 评估结论 ...................................................................... 101 第六部分 评估结论及其分析 ............................................................ 102 第一部分 被评估企业简况 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司成立于1998年4月，企业注册信息如 下： 企业名称：秦川机床集团宝鸡仪表有限公司 住所：宝鸡市英达路13号 法定代表人：陆强 注册资本：贰仟陆佰柒拾柒万圆整 实收资本：贰仟陆佰柒拾柒万圆整 公司类型：有限责任公司（法人独资） 经营范围：工业自动化仪表、智能燃气表、电表、水表、热量表、电 子衡器及系统的制造和配套产品开发、来料加工、装配；机床配件、机电 设备、电子产品、空气压缩机产品的制造与销售。 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司始建于1958年，1965年由上海自动化 表四厂部分内迁扩建，1998年通过资产重组，改制为秦川机床集团的全资 子公司，是全国压力仪表行业协会常务理事，中国电器工业协会高压开关 分会会员，全国工业过程测量和控制标准化技术委员会SC3副主任委员单 位，中国仪器仪表学会管理科学分会常务理事，宝鸡市“科技进步型企业”， 陕西省省高新技术企业，中国衡器协会理事单位。 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司主营产品包括工业自动化仪表、SF6气 体密度控制器、变送器以及SF6气体阀类产品、压力传感器、测力、称重 传感器以及电子衡器、工业自动化成套项目及机床辅机等六大类。 被评估企业近三年主要资产负债和损益情况。 (单位：元) 项目 2012 2011 2010 资产总计 62,265,125.37 51,859,078.45 47,253,214.57 负债合计 51,669,997.18 51,643,985.36 46,540,342.31 销售收入 74,981,007.97 64,442,778.17 47,711,657.73 净利润 1,251,125.97 -497,779.17 2,546,457.90 第二部分 评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象是秦川机床集团宝鸡仪表有限公司的股 东全部权益价值。评估范围是秦川机床集团宝鸡仪表有限公司经审计后账 面上列示的全部资产及相关负债。 本次评估的资产总额62,265,125.37元，其中：流动资产43,786,351.15 元，长期股权投资2,250,000.00元，固定资产4,383,386.05元，在建工 程643,466.66元，无形资产11,201,921.51元；负债总额51,669,997.18 元，流动负债50,124,941.46元，非流动负债1,545,055.72元，净资产 10,595,128.19元。详细见下表： 2012年12月31日资产负债表 金额单位：人民币元 项目 金额 项目 金额 流动资产： 流动负债： — 货币资金 136,473.65 短期借款 9,000,000.00 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 3,844,116.00 应付票据 1,691,015.58 应收账款 20,577,193.09 应付账款 19,454,892.11 预付款项 587,980.01 预收款项 5,261,247.14 应收利息 应付职工薪酬 3,198,768.15 应收股利 应交税费 1,953,872.86 其他应收款 492,642.60 应付利息 存货 18,147,945.80 应付股利 一年内到期的非流动资产 其他应付款 9,565,145.62 其他流动资产 一年内到期的非流动负债 流动资产合计 43,786,351.15 其他流动负债 非流动资产： 流动负债合计 50,124,941.46 可供出售金融资产 非流动负债： 持有至到期投资 长期借款 长期应收款 应付债券 长期股权投资 2,250,000.00 长期应付款 投资性房地产 专项应付款 固定资产 4,383,386.05 预计负债 在建工程 643,466.66 递延所得税负债 工程物资 其他非流动负债 1,545,055.72 固定资产清理 非流动负债合计 1,545,055.72 生产性生物资产 负 债 合 计 51,669,997.18 油气资产 所有者权益（或股东权益）： — 无形资产 11,201,921.51 实收资本（股本） 26,770,000.00 开发支出 国有资本 26,770,000.00 商誉 集体资本 长期待摊费用 私营资本 递延所得税资产 外商资本 其他非流动资产 资本公积 315,487.95 专项储备 493,803.20 盈余公积 未分配利润 -16,984,162.96 归属于母公司所有者权益合计 10,595,128.19 非流动资产合计 18,478,774.22 所有者权益合计 10,595,128.19 资 产 总 计 62,265,125.37 负债和所有者权益总计 62,265,125.37 委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致，其账面金 额已经希格玛会计师事务所有限公司审计。 本次评估范围内的实物资产分布在秦川机床集团宝鸡仪表有限公司的 生产办公区域内； 本次秦川机床集团宝鸡仪表有限公司申报评估的实物资产主要包括： 存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备及在建工程等。 1. 存货账面值为18,147,945.80元，包括原材料、产成品、在产品及 发出商品。 2. 房屋建筑物账面原值6,342,656.72元，账面净值1,711,082.67元， 包括净化车间楼、新装配楼老装配楼、电视装配楼(模具车间楼)等，房屋 以砖混结构为主，大部分已办理房屋所有权证。 3. 机器设备账面原值为9,647,758.67元，账面净值为2,672,303.38 元。包括机器设备、车辆和电子设备。其中：机器设备376项，包括超声 波清洗机、温度补偿实验装置等，维护保养正常，运转正常；车辆共计6 辆，维护保养正常，运转正常，电子设备共计87项，为办公用的电脑、打 印机等，维护保养正常，使用正常。 4. 在建工程账面值643,466.66元，包括土建工程和设备安装工程。 5. 无形资产—土地使用权账面值11,201,921.51元，共1宗，位于宝 鸡市清姜东二路14号，使用权类型为出让，面积为27294.8m2。 6. 长期股权投资账面值2,250,000.00元，明细如下： 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例（%） 账面价值 1 宝鸡市秦川测控科技有限公司 2003年6月1日 无期限 100 1,000,000.00 2 市渭滨区农村信用社联社 2004年8月1日 无期限 150,000.00 3 长安银行广元路支行 2005年11月1日 无期限 100,000.00 4 陕西秦川物资配套有限公司 2006年9月1日 无期限 4.54 1,000,000.00 7. 根据委托方统一安排，评估范围内的土地使用权由委托方单独委托 陕西恒达不动产评估咨询有限公司进行评估，该宗地评估值为 27,294,800.00元。 第三部分 资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、 清查组织工作 接受委托后，我公司评估人员根据秦川机床集团宝鸡仪表有限公司提 供的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详 细的现场清查实施计划，于2013年3月8日至2013年3月12日深入现场， 对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了秦川机床集 团宝鸡仪表有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所提供的 文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。 2、 清查实施步骤 第一步：指导公司财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上，按 照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“资料清单”及其填写要求， 进行登记填报， 同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状 态、经济技术指标等情况的文件资料。 第二步：初步审查被评估单位提供的资产清查评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查各 类资产清查评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象，并要求公司人员及时更正。 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表，于 2013 年 3 月 8 日至 2013 年 3 月 12 日 对申报资产进行清点和现场勘察， 针对不同的资产性质及特点，采取不 同的勘察方法。在现场勘察过程中， 对实物资产 主要采用逐项清 查和抽查 ， 在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的竣工验收记录、运行 日志等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流， 了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故 障记录，填写设备现场勘察记录等。 对房屋建筑物逐一进行现场勘察，查 阅了主要房屋建筑物的预 ( 决 ) 算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检 修记录填写房屋现场勘察记录表；收集相关权证资料，查阅了相关账、证 等原始资料并作了现场勘察记录。 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估 明细表，以做到“表” “实”相符。 第五步：核实产权证明文件 对评估范围的 房屋建筑物、存货、设备 、在建工程、无形资产 的产权 进行调查，以确认做到产权清晰。 3、 各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括库存现金及银行存款。 （1） 库存现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现 金日记账和会计报表，与企业财务人员一起对现金进行了现场盘点，并根 据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余额，经盘 点金额无差异。 （2） 银行存款：我们查阅了秦川机床集团宝鸡仪表有限公司2012年 12月31日银行对账单和余额调节表，同时对各个账户进行了函证，函证 结果与对账单相符。 ★往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收票据、 应收账款、预付账款、其他应收款等。首先将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要的取证核 实，对大额款项进行函证。 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监 盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多的存 货进行了抽查，抽查比例在60%以上。在盘点结果的基础上，根据盘点日至 评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量。在盘点过程中，同时关注 存货存放环境、存放时间、使用情况等。 ★机器设备的现场勘察：评估人员在3月8日进驻评估现场后，根据 资产评估申报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未 入账的和已核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、 修理和技术改造情况。 对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况， 掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。 对机器设备除现场勘察外，还结合企业填写的“设备状况调查表”对 设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。 ★建筑物的现场勘察：本次委托评估的建筑物为生产用房。我公司评 估人员在3月8日进驻评估现场后，对于建、构筑物，根据企业提供的建 筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、面积、结构类型、其它主要 参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况，详细进行了 现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物的相关图纸，对申报表与实物不 符的部分进行纠正，除核对建筑物、构筑物的数量及内容是否与申报情况 一致外，主要查看：建筑物结构、装修、设施，配套使用状况；构筑物的 结构形式、状况等情况。 评估人员对于房屋建(构)筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况。 对于账实不符的根据实际情况，在征求企业有关人员意见的前提下，按照 实际情况进行调整。 ★在建工程的清查：对在建工程，首先了解在建工程项目的可研、立 项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实了各 已开工子项工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、查看 了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写情况， 核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解 在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备安装工程项 目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工 程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实地勘察在建工程 的形象进度，核实是否按照合同条款执行。 ★土地使用权的清查：我们对评估范围内的宗地产权证进行了核实并 取得复印件，对其历史来源情况进行了调查，并与财务账进行了核对。 ★负债的清查：被评估企业负债包括流动负债和非流动负债，主要为 短期借款、应付票据、应付账款、预付账款、应付职工薪酬、应交税金、 其他应付款和其他非流动负债。在清查时，将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同，对每笔款项逐一核实， 确认其债务的存在与否，并对大额款项进行函证。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 无。 （三）核实结论 通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况进 行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查，没有发现与账面 记录存在差异，达到了账账、账实、账表相符。 第四部分 资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、 资产概况 评估范围为秦川机床集团宝鸡仪表有限公司申报评估的各项流动资产， 包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上 述资产在评估基准日的账面值如下所示： 编 号 科目名称 账面价值 占流动资产比例 3-1 货币资金 136,473.65 0.31% 3-3 应收票据 3,844,116.00 8.78% 3-4 应收账款 20,577,193.09 46.99% 3-5 预付账款 587,980.01 1.34% 3-8 其他应收款 492,642.60 1.13% 3-9 存货 18,147,945.80 41.45% 流动资产合计 43,786,351.15 100.00% 二、 评估依据 （一）秦川机床集团宝鸡仪表有限公司提供的原始会计资料、资产评 估申报明细表及相关的证明材料等； （二）银行提供的基准日银行对账单等； （三）评估人员现场了解和掌握的资料； （四）秦川机床集团宝鸡仪表有限公司所在地的价格信息资料； （五）其他与评估有关的资料。 三、 评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段，时间从2013年3月6日-3月7日； 对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估 准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照财政部评估规范化的要求， 指导企业填写流动资产申报明细表； 第二阶段：现场调查阶段，时间从2013年3月8日-3月12日； 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报资料，首先对报表、 总账、财务明细账和资产评估申报表进行互相核对。对流动资产各科目名 称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，做 到账表相符。 2.现场查点：评估人员、财务部等部门有关人员，对2012年12月31 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。填写了“现金盘点表”。 第三阶段：综合处理阶段，时间从2013年3月13日-4月20日； 1.将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据 库； 2.对各类资产，遵照《资产评估准则——企业价值》（和《企业国有 资产评估报告指南》的规定，确定其在评估基准日的市场价值，编制相应 评估汇总表。 四、 评估方法 （一）货币资金的评估说明 1.现金的评估说明 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司现金账面值为467.71元。现金由秦川 机床集团宝鸡仪表有限公司财务部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现 金进行了盘点，由财务负责人、出纳、评估人员参加，评估人员监盘，按 面额逐张核实，盘点完成后参加人员签字并编制现金盘点表。盘点结果未 发现账实差异，加减基准日至盘点日收支金额后，与基准日账面金额一致， 我们以核实后的账面值作为评估值。 2.银行存款的评估说明 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司银行存款账面值136,005.94元，明细 如下： 序号 开户银行 账号 币种 账面价值 1 中国工商银行银行宝鸡姜城支行（衡器分公司） 2603024709200007197 人民币 136,005.94 评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节表对银行存款进行 核实，并取得银行回函。经核实无误，以核实后的账面值作为评估值。 （二）应收票据 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司应收票据账面值3,844,116.00元。 全部为银行承兑汇票。评估人员查阅了相关原始凭证，对应收票据进行了 调查核实，期后全部已背书，认为其业务发生正常，入账价值准确，以核 实后的账面值作为评估值。 通过上述评估，应收票据评估值为3,844,116.00元。 （三）应收账款 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司应收账款账面余额21,301,836.20元， 坏账准备为724,643.11元。应收账款为未收回的货款。评估人员查阅了相 关原始凭证、原始单据，对大额应收账款进行了函证，并会同企业财务人 员逐笔分析了应收账款的可回收性，根据应收账款以往的回收情况，对关 联方欠款以账面值确定评估值，其余款项采用账龄分析法确定评估值，其 中，账龄在1年以内（含1年）的款项坏账损失率为3%，账龄在1～2年（含 2年）的款项坏账损失率为5%，账龄在2～3年（含3年）的款项坏账损失 率为15%，账龄在3～4年（含4年）的款项坏账损失率为50%，账龄在4～ 5年（含5年）的款项坏账损失率为50%，账龄在5年以上的款项坏账损失 率为100%。 通过上述评估，应收账款的评估值为20,677,203.11元，评估增值 100,010.02元，增值率0.49%。 （四）预付账款 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司预付账款账面值587,980.01元。内容 为预付货款及工程款。评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了 有关财务、业务人员，对预付款项进行了调查核实，认为预付账款业务发 生正常，入账价值准确，能收回相应货物或者服务，以核实后的账面值作 为评估值。 （五）其他应收款 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司其他应收款账面余额514,574.80元， 坏账准备为21,932.20元。主要核算的是差费、备用金、风险金扣款及电 费等。评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了有关财务、业务 人员，对其他应收款请款进行了调查核实。对其他应收款账中的费用性质 的款项评估值为零，其余款项以账面值确定评估值。 通过上述评估，其他应收款的评估值为408,193.78元，评估减值 84,448.82元，减值率17.14%。 （六）存货 1）存货基本情况：评估基准日2012年12月31日存货账面金额为 18,147,945.80元，类型为原材料、产成品、在产品发出商品，账面值分别 如下： 编号 科目名称 账面价值 3-9-2 原材料 833,640.40 3-9-5 产成品（库存商品） 12,166,974.20 3-9-6 在产品（自制半成品） 4,040,446.33 3-9-7 发出商品 1,106,884.87 3-9-8 合计 18,147,945.80 2）评估方法说明： 原材料主要为外购的金属、配套材料、零件及辅助材料等。评估人员 于3月8日与企业财务人员、仓库保管人员根据制定的盘点路线对原材料 进行了抽查盘点。经过盘点我们认为企业原材料管理良好，基本无盘盈盘 亏现象，企业申报原材料数量可予确认。同时评估人员在存货中抽取各种 具有代表性的样本进行了询价，评估基准日原材料的市场价与账面价值接 近，以账面价值确定评估值。 对于产成品，本次评估采用市场法进行评估： 计算公式为： 产成品评估值=不含税销售单价-销售税金及附加-销售费用-所得税- 适当税后利润 评估示例：品名：汽车衡 型号：SCS 3*18M（产成品评估明细表第 1949项） 品名 规格型号 不含税销售 单价 销售状态 计量单位 数量 单位成本 账面值 汽车衡 SCS 3*18M 83,299.92 正常 台 1 74374.93 74,374.93 根据秦川机床集团宝鸡仪表有限公司2012年度审计后的利润表计算各 项费率如下： 项 目 计算公式或依据 金 额（元） 销售收入 取自12年报表 74,981,007.97 销售费用 取自12年报表 7,334,766.38 销售费用率 3=2/1 9.78% 税金、附加 取自12年报表 485,580.40 税金、附加率 5=4/1 0.65% 所得税 取自12年报表 所得税率 7=6/1 - 净利润 取自12年报表 1,251,125.97 净利率 9=8/1 1.67% 评估单价=83,299.92×（1-9.78%-0.65%-1.67%/2） = 73,916.00元(取整) 评估价值=实际数量×评估单价 =1×73,916.00 =73,916.00元 在产品为企业在基准日正常生产过程中形成的，评估人员根据企业的 成本核算程序，验证其核算的合理性，以核实后的账面价值确定评估值。 对发出商品，本次评估采用市场法进行评估： 计算公式为： 发出商品评估值=不含税销售单价-销售税金及附加-销售费用-所得税 评估过程同产成品。 存货评估值18,147,944.62元，增值额4,602,724.62元，增值率 25.36%。 五、 评估结论及分析 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司流动资产评估结果见下表: 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司流动资产评估结果 单位：人民币元 编 号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率 3-1 货币资金 136,473.65 136,473.65 3-3 应收票据 3,844,116.00 3,844,116.00 3-4 应收账款 20,577,193.09 20,677,203.11 100,010.02 0.49 3-5 预付账款 587,980.01 587,980.01 3-8 其他应收款 492,642.60 408,193.78 -84,448.82 -17.14 3-9 存货 18,147,945.80 22,750,670.42 4,602,724.62 25.36 流动资产合计 43,786,351.15 48,404,636.97 4,618,285.82 10.55 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司流动资产增值的原因是： 1. 应收账款采用账龄分析法评估，对关联方欠款以账面值确定评估值， 坏账准备评估为零，有所增值。 2. 其他应收款以可回收金额确定评估值，坏账准备评估为零，有所减 值。 3. 对产成品和发出商品采用市场法评估有所增值。 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 本次评估范围内长期股权投资共4项,其中，全资子公司1户，其余 为非控股长期股权投资。账面价值2,250,000.00元。具体情况如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例（%） 账面价值 1 宝鸡市秦川测控科技有限公司 2003年6月1日 无期限 100 1,000,000.00 2 宝鸡市渭滨区农村信用社联社 2004年8月1日 无期限 150,000.00 3 长安银行广元路支行 2005年11月1日 无期限 100,000.00 4 陕西秦川物资配套有限公司 2006年9月1日 无期限 4.54 1,000,000.00 二、评估方法简述 对进入评估范围的长期股权投资，评估人员通过审核投资发生的时间、 金额、投资方式、投资比例，并查验被投资单位的验资报告、投资合同（协 议）及章程，对全资子公司宝鸡市秦川测控科技有限公司及关联企业陕西 秦川物资配套公司进 行整体评估，评估依据、评估程序同 秦川机床集团宝 鸡仪表有限公司一致，以整体评估后的净资产与持股比例的乘积确定该等 长期股权投资的评估价值。对非控股长期股权投资 — 市渭滨区农村信用联 社及长安银行广元路支行，因持股比例过低，无法取得被投资单位的营业 执照、验资报告、评估基准日报表，评估值仅以帐面值列示。整体评估子 公司评估情况如下： 1.宝鸡市秦川测控科技有限公司 企业名称：宝鸡市秦川测控科技有限公司 住所：宝鸡市英达路13号 法定代表人：陆强 注册资本：壹佰万圆整 实收资本：壹佰万圆整 公司类型：有限责任公司(法人独资) 经营范围：自动化控制工程设计、安装、调试、技术服务；软件开发； 仪器仪表；自动化控制配套设备、工业自动化仪器仪表和电子衡器系统的 制造、配套、开发与销售；各种机电设备、机床附件、空气压缩机产品的 制造与销售。（以上经营范围凡涉及国家专项专营规定的从其规定） 成立时间：二零零三年六月二十六日 股东名称：秦川机床集团宝鸡仪表有限公司 截至评估基准日 经 资产基础法评估， 宝鸡市秦川测控科技有限公司 的 总 资产账面价值为252.74万元，评估价值为259.96万元，增值额为7.22万 元，增值率为2.86%；总负债账面价值为131.50万元，评估价值为131.50 万元； 净资产账面价值为121.24万元，评估价值为128.46万元，增值额 为7.22万元，增值率为5.96%。 资产评估结果汇总表 评估基准日：2012年12月31日 单位：人民币万元 项目 账面价 值 评估价值 增减值 增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 250.82 258.20 7.38 2.94 2 非流动资产 1.92 1.76 -0.16 -8.33 3 其中：可供出售金融资产 4 持有至到期投资 5 长期应收款 6 长期股权投资 7 投资性房地产 8 固定资产 1.92 1.76 -0.16 -8.33 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 项目 账面价 值 评估价值 增减值 增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 252.74 259.96 7.22 2.86 21 流动负债 131.50 131.50 - - 22 非流动负债 23 负债合计 131.50 131.50 - - 24 净资产（所有者权益） 121.24 128.46 7.22 5.96 评估值 = 1,284,597.53 × 100.00 % = 1,284,597.53 元。 2 ．陕西秦川物资配套有限公司 企业名称：陕西秦川物资配套有限公司 住所：宝鸡市渭滨区姜谭路22号 法定代表人：刘万超 注册资本：贰仟贰佰万 实收资本：贰仟贰佰万 公司类型：有限责任公司(国有控股) 经营范围：普通机械及配件；数控系统、液压系统及元件、油辅料及 化工产品、机电产品、五金、机电产品；电气元器件、金属材料、量刃具 产品、办公用品及耗材的销售；物流服务；锻造；氧气、氩气、二氧化碳、 氨气、乙炔气、液氨、丙酮、甲醇、乙醇、苯、油漆及稀料、硝酸钾、亚 硝酸钠、硫酸、盐酸、硝酸、氢氧化钠（无仓储）（经营有效期至2014年 6月29日）。（以上经营凡涉及国家有专项专营规定的从其规定） 成立时间：二零零六年六月二十八日 股权结构： 股东名称 实际出资情况（万 元） 持股比例% 陕西秦川机床工具集团有限公司 800.00 36.36 陕西秦川机械发展股份有限公司 955.00 43.41 陕西秦川格兰德机床有限公司 200.00 9.09 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司 100.00 4.55 周恩泉 145.00 6.59 合计 2200.00 100 截至评估基准日 经 资产基础法评估， 陕西秦川物资配套有限公司 的 总 资 产账面价值为10,474.76万元，评估价值为10,599.71万元，增减值额为 124.95万元，增值率为1.19%；总负债账面价值为6,801.32万元，评估价 值为6,801.32万元； 净资产账面价值为3,673.44万元，评估价值为 3,798.39万元，增值额为124.95万元，增值率为3.40%。 资产评估结果汇总表 评估基准日：2012年12月31日 单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 10,009.08 10,073.48 64.40 0.64 2 非流动资产 465.68 526.23 60.55 13.00 3 其中：可供出售金融资产 - - - 4 持有至到期投资 - - - 5 长期应收款 - - - 6 长期股权投资 400.41 422.74 22.33 5.58 7 投资性房地产 - - - 8 固定资产 43.44 77.02 33.58 77.30 9 在建工程 - - - 10 工程物资 - - - 11 固定资产清理 - - - 12 生产性生物资产 - - - 13 油气资产 - - - 14 无形资产 21.83 26.47 4.64 21.26 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 15 开发支出 - - - 16 商誉 - - - 17 长期待摊费用 - - - 18 递延所得税资产 - - - 19 其他非流动资产 - - - 20 资产总计 10,474.76 10,599.71 124.95 1.19 21 流动负债 6,801.32 6,801.32 - 0.00 22 非流动负债 - - - 23 负债合计 6,801.32 6,801.32 - 0.00 24 净资产（所有者权益） 3,673.44 3,798.39 124.95 3.40 评估值 = 37,983,955. 11 × 4.55 % = 1,728,269.96 元。 三、评估结果 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司长期股权投资的评估值3,258,288.20 元。具体评估结果见下表： 序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 1 宝鸡市秦川测控科技有限公司 1,000,000.00 1,284,597.53 2 宝鸡市渭滨区农村信用社联社 150,000.00 150,000.00 3 长安银行广元路支行 100,000.00 100,000.00 4 陕西秦川物资配套有限公司 1,000,000.00 1,728,269.96 合计 2,250,000.00 3,262,867.49 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司长期股权投资增值的原因是企业对长 期股权投资采用成本法核算，被投资企业评估基准日净资产评估值高于被 评估企业投资成本有所增值。 房屋建筑物评估技术说明 一、评估范围及对象 评估范围：秦川机床集团宝鸡仪表有限公司申报的纳入本次评估范围 内的房屋建筑物、构筑物及附属设施。 评估对象：主要包括老装配楼、综合仓库、锅炉房、新装配楼等房屋 建筑物及道路、围墙、水井、厂大门等附属设施，位于清姜东二路14号的 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司厂区内。 截至2012年12月31日，秦川机床集团宝鸡仪表有限公司申报评估的房 屋建筑物类账面原值为6,342,656.72元，账面净值为1,711,082.67元。具 体构成见下表： 编 号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 5,897,121.39 1,668,950.92 2 构筑物及其他辅助设施 445,535.33 42,131.75 3 合计 6,342,656.72 1,711,082.67 二、工程概况描述 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物共 31项，构筑物及附属设施6项，主要包括厂区内的老装配楼、综合仓库、锅 炉房、新装配楼、净化车间楼等建筑物及道路、围墙、厂大门、水井等附 属设施。 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司厂区无大的断层通过，构造稳定，地 势平坦，水质为中性，对钢筋混凝土无侵蚀性。 按使用功能厂区工程可划分以下几类：办公用房、生产性用房为秦川 机床集团宝鸡仪表有限公司自建自用。 本次评估房屋有砖混结构、混合结构、砖木结构。主要生产设施主要 以混合结构为主。混合结构生产性用房为砖混独立基础，砖混柱承重、370mm 厚砖混承重墙或240mm厚砖混承重墙，外墙抹水泥砂浆刷外墙涂料或清水外 墙，内墙普通抹灰，水质涂料刷白，水泥砂浆地面地面，钢窗、钢木大门。 办公用房主要以砖混结构为主。 评估人员现场了解到，秦川机床集团宝鸡仪表有限公司对房屋建筑物的 日常维护保养较好，评估人员现场勘查发现被评估房屋建筑物维护、保养 较好，能够满足秦川机床集团宝鸡仪表有限公司的生产及生活需要。 三、评估方法 厂区内房屋建筑物的评估，采用重置成本法。其计算公式： 评估净值＝评估原值×成新率(%) 四、评估依据 (一) 法律、法规及准则依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《资产评估准则—不动产》； 5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 ［2003］18号）； 6、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）； 7、《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）； (二) 产权依据 1、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件； 2、《房屋所有权证》复印件； 3、被评估企业提供的被评估资产购建合同、付款凭证； 4、被评估企业提供的说明被评估资产权属情况的其他证书、批文 及证明材料等； (三) 取价依据 1、 《全国统一建筑安装工程工期定额》(中华人民共和国建设部)； 2、 陕西省建设工程工程量清单计价规则（2009）； 3、 陕西省建设工程工程量清单计价费率（2009）； 4、 《陕西省工程造价》和“西安市工程造价信息网”公布的评估 基准日建设工程材料价格及当地工程造价管理部门发布的有关 规定； 5、 秦川机床集团宝鸡仪表有限公司提供的工程预（决）算书、工 程图纸、等有关资料； 6、 评估人员对被评估资产进行勘察核实的记录； 7、 评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资 料及资产价格资料； 8、 与此次评估有关的其他资料。 五、评估过程 (一) 评估准备 评估人员根据秦川机床集团宝鸡仪表有限公司提供的固定资产-房屋 建筑物、固定资产-构筑物及附属设施清查评估申报表所列内容，明确评估 范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。 (二) 房屋建筑物现场勘查及评估调查 1、 评估人员协同秦川机床集团宝鸡仪表有限公司的基建工程技术 人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、 丈量核实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、 室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的 拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状 勘查表》中作为评估计算的重要依据。 2、 核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向基建管理人员 调查了解建筑物基本情况，查询并收集有关图纸，技术文件和工程预（决） 算等资料。 3、 对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平、被评估房地产同一 供需范围类似房地产的交易价格、与被评估资产购建及交易有关的税费进 行调查咨询，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑 安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。 (三) 评定估算 依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物 逐一做出合理的评估计算。 (四) 汇总整理 1、 汇总评估结果； 2、 撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。 六、评估原值的确定 评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的典型房屋和构筑物进 行测算，利用测出的典型房屋和构筑物的评估原值，根据建筑面积、层高、 檐高、建材及施工工艺、装修及设备设施配置等，将其余房屋和构筑物与 典型房屋和构筑物进行类比分析，通过调整差异求得其评估原值。 评估原值＝建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 a) 建筑安装工程造价的确定 建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的建 筑费用，主要采用预决算调整法或重编预算法和类比法计算。 评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选择同类用途和结构中有一 定代表性的建筑物进行决算指标调整，根据当地有关土建（建筑及装饰）、 安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建 筑安装工程造价。 本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程竣 工决算资料，搜集到一些与被评估房屋建筑物类似工程的技术经济指标， 以及被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及造价信息，这为评 估人员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及现场勘查资料采用预（决） 算调整法或重编预算法获得有代表性房屋建筑物的建筑安装工程造价创造 了条件。 对其他房屋建筑物，则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程造 价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础，结合房屋建筑物评 估常用的数据与参数，采用类比法，将被评估房屋建筑物的具体施工用料、 建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长比、装修等 影响其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类比，通过差异 调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价。 b) 工程建设其它费用 工程建设其它费用依据相关规定并结合企业实际费用发生情况，分别 取项目建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费等。 工程建设其他费用取费表 序 号 项目 计费基础 备注 建筑物 构筑物 按建安造 价 按建筑面积 (元/m2) 按建安造 价 1 建设单位管理费 1.4% 1.4% 财建〔2002〕394号 2 勘察设计费 2.0692% 2.0692% 计价格[2002]10号 3 工程监理费 0.0144% 0.0144% 陕价行发[2007]83号 4 环评费 0.0416% 0.0416% 国家计委、国家环保局计价格[2002]125号 5 招投标代理费 0.04% 0.04% 计价格 ［2002］1980号 6 宝鸡市城市基础设施配套费 150 5% 宝政发〔2011〕43号 7 新型墙体材料费 10 陕政办发〔2008〕94号 合计 3.5652% 110 8.5652% 对评估基准日尚未履行建设项目报建手续的房屋建筑物，评估时未考 虑项目报建应缴纳的行政事业性收费。 c) 资金成本 根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选 取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入， 计算其资金成本。即： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利 率×合理工期 金融机构人民币贷款基准利率 (单位：年利率%) 发布日期 6月(含) 1年(含) 1-3年(含) 3-5年(含) 5年以上 2012年07月06日 5.6 6.0 6.15 6.4 6.55 七、综合成新率的确定 被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计 算。 （1） 使用年限法 以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比率作为该房屋 建筑物的使用年限成新率，用公式表示即为： 房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限÷房屋建筑物 耐用年限×100% 对于正常维护保养的房屋建筑物，评估人员根据国家规定的房屋建筑物 经济寿命年限，减去其已使用年限，求取其尚可使用年限。对使用环境和 维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以上公式计算的尚可 使用年限进行修正。 （2） 打分法 依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成部 分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以 及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘查，主要勘查内 容为： 1、 结构部分 地基基础有无足够承载能力，是否有不均匀沉降现象，对上部结构是否 产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等：非承 重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋面防水、隔热、 保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起砂、 下沉裂缝等。 2、 装饰部分： 门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好，内外粉饰是否完 整粘结牢固，有无空鼓、裂缝、剥落。清水沟缝砂浆是否密实等；顶棚面 层有无损坏、下垂变形等。 3、 设备部分： 水卫系统上下水管道是否畅通，有无锈蚀，各种卫生器具是否完好无损， 零件是否齐全，电器线路及各种照明装置是否老化、零乱，不符合绝缘要 求，暖通管道、设备是否完好，有无堵漏、锈蚀等。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分别 计取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值，再根据以下公式测算 打分法的成新率。 打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数； （3） 综合成新率的确定 综合成新率结合使用年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。 综合成新率＝打分法确定的成新率×60%＋年限法确定的成新率×40% 八、典型案例分析 案例一：新装配楼 房屋建筑物评估明细表，No.21 新装配楼是秦川机床集团宝鸡仪表有限公司的主要房产。现以该房屋 为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑物评估值的过程。 工程特征 新装配楼为混合结构三层，已办理宝鸡市房权证渭滨区字第103901号 房屋所有权证，证载建筑面积2097.77平方米，长约44.5米、宽约15.32 米。钢筋混凝土独立基础或标准砖条形基础，钢筋混凝土框架柱、梁、预 制钢筋混凝土楼板屋面板，240毫米厚标准砖承重墙，外墙清水墙刷涂料， 钢窗、木门，水泥地面。水、暖、电设施齐全。 评估人员现场查看发现，该建筑物为公司主要生产厂房，用途与设计 基本相符，且使用状况良好，房屋主体结构牢固，屋面无渗漏。 （一）评估原值的确定 1、建筑安装工程造价 按照《陕西省建设工程工程量清单计价规则》（2009年），然后根据 该房屋的实体特征及秦川机床集团宝鸡仪表有限公司提供的工程预（决） 算书、工程图纸等有关资料为基础确定其工程量，套用《陕西省建筑、装 饰工程消耗量定额》（2009年）《陕西省安装工程消耗量定额》（2009年） 相应定额子目，得出土建安装定额项目费，在此基础上采用《陕西省建筑 工程工程量清单计价费率》（2009年）中的规定计取措施费用、规费和税 金等，并根据2012年12月份陕西省《建设工程材料信息价》中的材料价 格计取材料价差。计算得出工程造价。 （1）建筑工程造价 建筑工程造价计算表 序号 汇 总 内 容 计费基础 费率 （%） 合价（元） 1 分部分项工程费 Σ(1.1～1.3) 1,005,579.99 1.1 直接工程费 Σ(1.1.1～1.1.3) 870,574.55 1.1.1 其中：人工费 109,082.99 1.1.2 材料费 680,876.36 1.1.3 施工机械使用费 80,615.20 1.2 企业管理费 Σ(1.2.1～1.1.4) 78,165.18 1.2.1 一般土建工程 分项直接工程费 5.11 44,486.36 1.2.2 机械土石方 分项直接工程费 1.7 14,799.77 1.2.3 桩基工程 分项直接工程费 1.72 14,973.88 1.2.4 人工土石方 人工费 3.58 3,905.17 1.3 利润 Σ(1.3.1～1.3.4) 56,840.26 1.3.1 一般土建工程 分项直接工程费+企业管理费 3.11 29,505.81 1.3.2 机械土石方 分项直接工程费+企业管理费 1.48 14,041.35 1.3.3 桩基工程 分项直接工程费+企业管理费 1.07 10,151.52 1.3.4 人工土石方 人工费 2.88 3,141.59 2 措施项目费 Σ(2.1～2.2) 64,878.69 2.1 措施费 Σ(2.1.1～2.1.3) 25,690.41 2.1.1 冬雨季施工增加费 Σ(2.1.1.1～2.1.1.4) 12,401.73 2.1.1.1 一般土建工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.76 7,642.41 2.1.1.2 机械土石方 分部分项工程费-可能发生的差价 0.1 1,005.58 2.1.1.3 桩基工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.28 2,815.62 2.1.1.4 人工土石方 人工费 0.86 938.11 2.1.2 二次搬运费 Σ(2.1.2.1～2.1.2.4) 7,666.97 2.1.2.1 一般土建工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.34 3,418.97 2.1.2.2 机械土石方 分部分项工程费-可能发生的差价 0.06 603.35 2.1.2.3 桩基工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.28 2,815.62 2.1.2.4 人工土石方 人工费 0.76 829.03 2.1.3 测量放线、定位复测检验试验 费 Σ(2.1.3.1～2.1.3.4) 5,621.71 2.1.3.1 一般土建工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.42 4,223.44 2.1.3.2 机械土石方 分部分项工程费-可能发生的差价 0.04 402.23 2.1.3.3 桩基工程 分部分项工程费-可能发生的差价 0.06 603.35 2.1.3.4 人工土石方 人工费 0.36 392.70 2.2 安全文明施工费措施费 Σ(2.2.1～2.2.3) 39,188.28 2.2.1 安全文明施工费 分部分项工程费+措施费+其他项目费 2.6 26,813.03 2.2.2 环境保护费（含排污） 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.4 4,125.08 2.2.3 临时设施费 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.8 8,250.16 3 其他项目费 4 规费 Σ(4.1～4.3) 48,160.33 4.1 社会保障费 Σ(4.1.1～4.1.6) 44,344.63 4.1.1 养老保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 3.55 36,610.10 4.1.2 失业保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.15 1,546.91 4.1.3 医疗保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.45 4,640.72 4.1.4 工伤保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.07 721.89 4.1.5 残疾人就业保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.04 412.51 4.1.6 女工生育保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.04 412.51 4.2 住房公积金 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.3 3,093.81 4.3 危险作业意外伤害保险 分部分项工程费+措施费+其他项目费 0.07 721.89 5 税金 分部分项工程费+措施项目费+其他项目费 +规费 3.41 36,808.59 合 计 Σ(1～5) 1,155,427.60 （2）安装工程造价 安装工程造价计算表 序号 汇 总 内 容 计费基础 费率（%） 合价（元） 1 分部分项工程费 Σ(1.1～1.3) 185,623.67 1.1 直接工程费 Σ(1.1.1～1.1.3) 175,058.91 1.1.1 其中：人工费 24,770.84 1.1.2 材料费 148,274.89 1.1.3 施工机械使用费 2,013.18 1.2 企业管理费 人工费 20.54 5,087.93 1.3 利润 人工费 22.11 5,476.83 2 措施项目费 Σ(2.1～2.2) 7,189.97 2.1 措施费 Σ(2.1.1～2.1.3) 131.29 2.1.1 冬雨季施工增加费 人工费 0.3 74.31 2.1.2 二次搬运费 人工费 0.08 19.82 2.1.3 测量放线、定位复测检验试验费 人工费 0.15 37.16 2.2 安全文明施工费措施费 （未完）  |