[年报]合肥城建：2013年年度报告
合肥城建发展股份有限公司 2013 年度报告 2014 年 01 月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的 公 司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。 公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 目录 2013 年度报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 1 一、重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ............. 1 二、公司简介 ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 2 三、会计数据和财务指标摘要 ................................ ................................ ................................ ......... 2 四、董事会报告 ................................ ................................ ................................ ................................ .. 3 五、重要事项 ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 6 六、股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ................. 8 七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ............... 10 八、公司治理 ................................ ................................ ................................ ................................ .... 10 九、内部控制 ................................ ................................ ................................ ................................ .... 12 十、财务报告 ................................ ................................ ................................ ................................ .... 12 十一、备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ....................... 51 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司 蚌埠置业 指 合肥城建蚌 埠置业有限公司 巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司 广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司 琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司 报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日 会计师 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙） 重大风险提示 随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也 不断增加，如不能及时应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。房价的持 续上涨如超出政府 “ 底线 ” ，可能导致新的调控政策出台。限购政策、 房产税的 改革试点推进，可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司销售预期和毛 利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可 能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能 及时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影 响。如果未来销售回款达不到预期或者融资不畅，公司将面临一定的财务风险。 第二节 公司简介 一、公司信息 股票简称 合肥城建 股票代 码 002208 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司 公司的中文简称 合肥城建 公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd 公司的外文名称缩写（如有） HUCD 公司的法定代表人 王晓毅 注册地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23 - 24 层 注册地址的邮政编码 230061 办公地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23 - 24 层 办公地址的邮政编码 230061 公司网址 http://www.hucd.cn 电子信箱 hucdtf@sina.com ； hucdlg@163.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田峰 郭雷 联系地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23 - 24 层 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23 - 24 层 电话 0551 - 62661906 0551 - 62661906 传真 0551 - 62661906 0551 - 62661906 电子信箱 hucdtf@sina.com hucdlg@163.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1999 年 09 月 07 日 安徽省工商行政管 理局 3400001300135 地税合字 340103713965160 号 71396516 - 0 报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 合肥市工商行政管 理局 34 0100000080325 地税合字 340103713965160 号 71396516 - 0 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19 - 21 层 签字会计师姓名 王静 卢珍 杨少杰 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾 问 □ 适用 √ 不适用 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减 (%) 2011 年 营业收入（元） 1,575,494,700.06 1,210,642,987.00 30.14% 1,096,531,633.24 归属于上市公司股东的净利润 （元） 15 7,954,448.73 154,282,933.37 2.38% 160,964,214.17 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 154,668,689.37 147,687,157.34 4.73% 158,547,113.29 经营活动产生的现金流量净额 （元） 347,502,565.23 - 6,572,159.76 5,387.49% 98,092,610.72 基本每股收益（元 / 股） 0.49 0.48 2.08% 0.5 稀释每股收益（元 / 股） 0.49 0.48 2. 08% 0.5 加权平均净资产收益率（ % ） 12.34% 13.43% - 1.09% 15.77% 2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减 (%) 2011 年末 总资产（元） 5,037,788,123.08 3,989,327,694.33 26.28% 3,406,586,337.27 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43 11.75% 1,085,358,084.06 二、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 157,954,448.73 154,282,933.37 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43 按国际会计准则调整的项目及金额 2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期 数 期末数 期初数 按中国会计准则 157,954,448.73 154,282,933.37 1,349,580,466.16 1,207,631,017.43 按境外会计准则调整的项目及金额 三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 8,796,772.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 793,700.00 3, 240,800.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,381,012.48 - 796,103.96 - 17,998.82 减：所得税影响额 1,095,253.12 2,198,592.01 805,700.30 合计 3,285,759.36 6,595,776.03 2,417,100.88 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性 损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 第四节 董事会报告 一、概述 （一）报告期内市场总体状况和管理层对房地产行业的看法 2013年我国国民经济受国外、国内、政策等因素的积极推动，经济运行的态势比较平稳，投资、消费、 出口等实体经济稳中有升。宏观经济发展的基本面有所改善，社会预期积极向好，结构调整稳中推进，经 济增长的质量和效益有所提高。 报告期内，全国整体调控基调贯彻始终，“宏观要稳，微观要活”成为房地产调控政策的总体导向。具 体体现在几个方面：一是从年初主要针对需求端抑制房价上涨预期出台国五条加码调控，到三中全会全面 深化改革、促进房地产长效机制建立健全再到年末进一步落实改革、强调以市场为主、优化供应体现了中 央调控思路由“常态化”向长效机制的转变。二是地方调控出现新局面，调控政策由坚持房地产调控逐步转 向市场化、差别化。上半年各地落实国五条细则，下半年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市 出现放松。三是新一届政府通过深化土地管理制度改革、严格落实差别化信贷、推进财税金融改革、出台 不动产登记制度等促进房地产业更加健康发展。四是加速推进“以人为本”新型城镇化建设，进一步加强户 籍、保障房、养老相关工作。 2013年，受国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策及土地市场成交火热等因素的影响，房地 产行业整体形势好于前两年。全年全国房地产开发投资86,013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素 实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201,208万平方米，比上年增长13.5%，其中 住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面 积增长17.5%。全国商品房销售额81,428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发 企业土地购置面积38,814万平方米，比上年增长8.8%。全年房地产开发企业到位资金122,122亿元，比上年 增长26.5%。 报告期内，据安徽省经济信息中心的数据显示，全省房地产市场供销较为旺盛，总体保持平稳理性发 展。1—10月份，全省房地产开发完成投资3,215.7亿元，增长达25%，投资完成额居全国第6位、中部六省 首位。与全国同期比较，安徽房地产投资增速较全国高5.8个百分点。2013年以来，安徽商品房销售市场呈 现恢复性快速增长。一季度受“新国五条”出台后引起的恐慌性购房影响，商品房销售大幅上涨；6月份以后， 随着政策的实施、市场预期的变化以及上年同期基数不断抬高等影响，销售面积增速连续6个月呈高位回 落之势，市场趋于平稳。1—10月，全省商品房销售面积达4,638.6万平方米，增长34.3%。从销售类型来看， 住宅类商品房销售面积达4,159.8万平方米，增长36.1%，占商品房销售的比重为89.7%。随着商品房的热销， 房地产销售价格涨幅与销售走势一致，呈现前高后稳的态势。1—10月份，全省商品房销售均价为5,135.9 元/平方米，增长3.4%，较2012年同期略高0.4个百分点。其中，住宅类商品房销售均价涨幅呈现逐月回落 态势。从土地市场交易情况来看，反映安徽未来供给的土地购置面积同比下降。1—10月份，全省购置土 地面积1,959.2万平方米，同比下降8.7%，降幅在2012年同期回落的基础上继续回落，土地购置面积规模低 于2010年同期水平。从库存消化来看，反映未来1～2年的库存情况的施工竣工比值逐月下降，1—10月份， 施工竣工比值为8.9，为年内最低。从供求比看，全省供求比呈现下降态势，需求大于供给，因此房价有向 上走的压力。 报告期内，全国楼市市场已经分化，一二线城市暴涨，三四线城市平稳。一二线城市聚集了过多的资 源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨 难跌、涨幅惊人。近日，《第一财经周刊》为中国的400个城市分级，合肥正式被列入二线城市之中，位 于全国36个二线城市的第五名。 报告期内，合肥土地市场与住宅市场均好于2012年同期。（1）土地市场行情较好。2013年合肥市（九 区三县）共出让143宗地块，面积达13,105.5亩，土地出让金达423.37亿元。同比去年，出让地块数量比去 年增加了22宗，土地出让面积比去年增加了11.46%，土地出让金比去年增长了39.74%。（2）商品房销售 量激增。据统计，2013年合肥房地产市场共累计成交商品房135,693套，同比上涨36.75%，其中九大区住宅 商品房成交106,502套，同比上涨37.14%，成交面积1,076.51万平方米，同比上涨39.84%。（3）房价上涨 趋势明显，均价逼近七千。2013年合肥九大区住宅类商品房成交均价6,954元/平米，同比2012年住宅均价 6,457元/平米，上涨497元/平米，涨幅达7.70%。相比2012年的“低开-上升-走稳”，2013年合肥楼市走势较 为波动，整体表现为 “走稳-上涨-下降-走稳-攀升”。上半年住宅成交保持了“金三银四”的传统旺季，7月、 8月住宅成交双双突破9千套，“金九银十”住宅成交常态化，11月、12月成为楼市旺季的新周期。同样，房 价也表现为螺旋式上升趋势。值得注意的是，一方面，自2009年以后，随着房地产行业的市场洗牌，合肥 楼市已淡化旺季销售现象，市场逐渐地趋于理性，金三银四、金九银十不再是主流的购房时间段，开发商 在销售过程中也讲究价格、推盘节奏的控制。另一方面，合肥住宅均价的波动主要由刚需低价项目与高价 项目决定。除此以外，目前合肥九大区房价跨度较大，高房价区域与低房价区域差别在3千元/平米上下波 动。 报告期内，除合肥市以外，公司子公司所在地——蚌埠市、巢湖市、 广德县、宣城市，均出现量价 齐升。 2013年，蚌埠市共推出56宗住宅、商住、商业用地，面积达4,879亩，其中成交53块，成交总面积4,512 亩，成交总金额约66亿，均高于去年同期。另外，土地溢价率现象也明显增加。2013年蚌埠市区共销售商 品房27,403套，面积275.38万平方米。其中住宅成交22,546套，面积233.08万平方米，销售量创下五年来新 高，售宅套数环比2012年上涨约97.6%。2013年蚌埠商品住宅成交均价比较平稳，基本保持在5,000元/平米 左右，小浮动主要由不同价位房源集中推盘影响，但是商品住宅成交价格呈两极化，6,000元/平米以上及 4,500元/平米以下的房源成交量均占较大比例。 2013年，宣城房地产市场商品住宅共备案10,630套，呈急速上涨趋势，备案均价为4,929元/㎡。2013 年备案量比2012年增加了4,175套，环比上升64.68%；备案均价较去年增加了67元/㎡，环比增加1.38%。 2013年，广德全县共销售新建住宅3,681套，住宅成交面积41.49万平方, 住宅成交套数较2012年同比增 长62.9%，成交面积较2012年同比增65.9%。交易价格方面，年初成交价格较稳，上半年，主城区、开发区 总体住宅成交均价保持在4,800-4,900元/平方米的水平，6月份以后价格逐步回升，第四季度随着新城区核 心地块高价楼盘成交活跃，整体均价出现较快上涨，多数楼盘已突破5,000元/平方米。 （二）报告期内公司主要工作开展情况报告期内，公司在营销模式、工程管理、设计标准化、土地储 备方式等方面均有新突破。 营销模式方面，一是顺应互联网经济时代的特点，积极与网站合作，采用网络营销、电商营销的方式。 二是采用公开摇号选房的方式开盘，均取得销售佳绩。 工程管理方面，一是编制标准施工进度横道图，明确各建筑类型和各工序开竣工时间，为合理调配资 源和缩短工期提供科学依据，公司所有项目均能按期竣工甚至提前交付；二是编制工程标准管理流程，加 强项目全方位、全过程控制管理；三是结合公司及合肥市近年来在建设管理方面的成功经验、规定及要求， 编制了《工程建设管理百问》，涵盖设计、施工及安装共116个操作点；四是将验房工作前置，集中力量 对找出的问题进行整改，尽量减少交付时房屋质量瑕疵；五是加强了对监理公司的管理，严格考核监理到 岗情况，对不作为、不负责任的监理予以处罚。公司连续两年在建项目全部获得“安徽省安全质量标准化 示范工地”称号，琥珀五环城和风阁1-3#楼、琥珀名城茗园6、11#楼获得安徽省建设工程“黄山杯”荣誉称号。 设计标准化方面，设计部门梳理总结公司以往项目含钢量、混凝土含量、单位地下车库所占建筑面积 等指标，从规划、建筑、结构、设备、景观等全方面制定公司新建项目设计标准，为实现技术管控打好基 础。加大图纸标准化推广力度，将成熟的品牌产品复制到子公司项目中，同时结合当地特点进行差异化的 处理，加快了规划建筑设计周期，又使产品具有较强的市场竞争力。 土地储备方面，公司加大项目调研力度，在土地储备模式上进行创新，首次采取股权收购和合作开发 的方式新增土地储备，为公司后续发展积蓄了资源。 基础管理方面，公司通过梳理制度、出台内控细则、狠抓成本控制等来实现管理的全面升级。廉政工 作方面，结合《内部控制实施细则》的出台，把各岗位风险防控和各业务流程风险防控有机结合起来，做 到从源头入手、从细节入手，全员参与防范廉政风险。 二、主营业务分析 1、概述 报告期内，公司实现营业收入157,549.47万元，同比增长30.14%；营业利润20800.04万元，同比增长 1.94%；利润总额21238.14万元，同比增长4.09%；净利润15773.46万元，同比增长2.4%；总资产50.38万元, 同比增长26.28%；归属于母公司的所有者权益13.50亿元，同比增长11.75%。 报告期内，营业成本较上年同期增加42.47%，主要系报告期内合肥琥珀五环城和风阁项目成本较高， 造成营业成本出现较大幅度提高所致。 报告期内，销售费用较上年同期增加44.64%，主要系新增开发项目广告宣传费增加及本年售后维修支 出发生额较大所致。 报告期内，资产减值损失较上年同期增加100.85%，主要系本年其他应收款余额增加，坏账准备计提 金额增加所致。 报告期内，营业外收入较上年同期增加244.21%，主要系报告期内收取客户购房违约金所致。 报告期内，营业外支出较上年同期减少96.23%，主要系上年同期支付延期交房违约金所致。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司紧抓房地产开发建设和营销两条主线，加强成本控制与内控制度执行，各项工作有序 开展，不断提升建筑品质和“琥珀”品牌美誉度。2013年主营业务收入15.75亿元，比上年增长约30％；净利 润1.58亿元；实现回笼资金24.43亿元，比上年增长约83%。报告期内，新开工建设面积约53万平方米，比 上年增长约47%；在建面积约102万平方米，比上年增长约81%；竣工约20万平方米，开创了公司有史以来 在建项目面积突破百万平方的记录。报告期内，销售房屋3551套，比上年增长约78%；销售金额23.89亿， 比上年增长约71%；销售面积38.15万平方米，各项主要经济指标均创历史新高。报告期内，完成了约133.6 万m2（地上建筑面积）的规划设计；76.5万m2的施工图设计，同时完成逾90万m2在建工程的技术服务。 规划设计、施工图设计及技术服务任务均创历史之最。报告期内，新增土地储备约343亩，包括合肥市滨 湖新区约130亩和采取股权收购或合作开发的方式取得宣城市约119亩、海南省三亚市约94亩的开发用地。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20% 以上的差异原因 □ 适用 √ 不适用 2、收入 说明 报告期内合肥琥珀名城项目营业收入较上年同期减少40.90%，主要系报告期内琥珀名城兑现面积较上年下降所致。 报告期内合肥琥珀五环城项目营业收入较上年同期增加346.76%，主要系报告期内琥珀五环城和风阁集中交付，兑现面积较 上年有大幅增加所致。 公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（ % ） 销售量 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 公司重大的在手 订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 80,299,187.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（ % ） 5.08% 公司前 5 大客户资料 √ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（ % ） 1 安徽省国有资产运营有限公司 43,553,543.00 2.76% 2 自然人 18,661,338.00 1.18% 3 合肥宸之然商贸有限公司 9 ,366,000.00 0.59% 4 自然人 5,750,212.00 0.36% 5 自然人 2,968,094.00 0.19% 合计 —— 80,299,187.00 5.08% 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减 (%) 金额 占营业成本比重 （ % ） 金额 占营业成本比重 （ % ） 房地产业 1,166,940,106.89 99.97% 819,297,830.51 100% 42.43% 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减 (%) 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 （ % ） （ % ） 房地产销售 1,166,940,106.89 99.97% 819,297,830.51 100% 42.43% 说明 报告期内营业成本较上年同期增加42.43%，主要系报告期内合肥琥珀五环城和风阁项目成本较高，造成营业成本出现较大 幅度提高所致。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,031,628,562.69 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（ % ） 56.2% 公司前 5 名供应 商资料 □ 适用 √ 不适用 4、费用 报告期内销售费用较上年同期增加44.64%，主要系新增开发项目广告宣传费增加及本年售后维修支出发生额较大所致。 5、研发支出 不适用 6、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（ % ） 经营活动现金流入小计 2,453,900,117.35 1,378,464,008.24 78.02% 经营活动现金流出小计 2,106,397,552.12 1,385,036,168.00 52.08% 经营活动产生的现金流量净 额 347,502,565.2 3 - 6,572,159.76 5,387.49% 投资活动现金流入小计 42,830,891.70 6,635,116.65 545.52% 投资活动现金流出小计 151,199,971.00 8,457,789.00 1,687.7% 投资活动产生的现金流量净 额 - 108,369,079.30 - 1,822,672.35 - 5,845.61% 筹资活动现金流入小计 1,143,000,000.00 708,308,000.00 61.37% 筹资活动现金流出小计 1,166,122,320.2 7 679,565,818.36 71.6% 筹资活动产生的现金流量净 额 - 23,122,320.27 28,742,181.64 - 180.45% 现金及现金等价物净增加额 216,011,165.66 20,347,349.53 961.62% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，经营活动现金流入小计较上年同期增加78.02%，主要系报告期内蚌埠琥珀新天地、合肥琥 珀五环城、合肥琥珀名城和园预售面积同比有较大幅度的增加所致。 报告期内，经营活动现金流出小计较上年同期增加52.08%，主要系报告期内预付宣城新天地项目、合 肥琥珀瑞安家园项目、蚌埠琥珀新天地土地款所致。 报告期内，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加5,387.49%，主要系报告期内预售房款增加 所致。 报告期内，投资活动现金流入小计较上年同期增加545.52%，主要系收到合肥市国正小额贷款有限公 司股权转让款所致。 报告期内，投资活动现金流出小计较上年同期增加1,687.7%，主要系新增三亚丰乐实业有限公司投资 款和往来款所致。 报告期内，投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少5,845.61%，主要系新增三亚丰乐实业有限 公司投资款和往来款所致。 报告期内，筹资活动现金流入小计较上年同期增加61.37%，主要报告期内新增借款较上年同期增加所 致。 报告期内，筹资活动现金流出小计较上年同期增加71.6%，主要系报告期内银行借款偿还金额较上年 同期增加所致。 报告期内，筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少180.45%，主要系报告期内银行借款净增加 额较上年同期减少所致。 报告期内，现金及现金等价物净增加额较上年同期增加961.62%，主要系报告期内预售房款增加，经 营活动产生的现金流量增加所致。 报告期内 公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 (%) 营业收入比上年 同期增减（ % ） 营业成本比上年 同期增减（ % ） 毛利率比上年同 期增减（ % ） 分行业 房地产业 1,571,702,428.85 1,166,940,106.89 25.75% 29.84% 42.43% - 6.57% 分产品 房地产销售 1,571,702,428.85 1,166,940,106.89 25.75% 29.84% 42. 43% - 6.57% 分地区 安徽省内 1,571,702,428.85 1,166,940,106.89 25.75% 29.84% 42.43% - 6.57% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减 （ % ） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（ % ） 金额 占总资产比 例（ % ） 货币资金 774,382,155.1 4 15.37% 558,370,989.48 14% 1.37% 应收账款 786,287.65 0.02% 0.02% 存货 3,526,219,267. 70 70% 2,936,094,329. 00 73.6% - 3.6% 投资性房地产 33,958,297.44 0.67% 0.67% 长期股权投资 31,511,787.96 0.63% 0.63% 固定资产 16,319,661.01 0.32% 16,405,683.28 0.41% - 0.09% 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减 （ % ） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（ % ） 金额 占总资产比 例（ % ） 短期借款 450,000,000.00 11.28% - 11.28% 长期借款 1,408,000,000. 00 27.95% 360,000,000.00 9.02% 18.93% 五、核心竞争力分析 1、产品质量——公司连续两年在建项目全部获得“安徽省安全质量标准化示范工地”称号，琥珀五环城和风 阁1-3#楼、琥珀名城和园6-11#楼获得安徽省建设工程“黄山杯”。 2、绿色生态住宅理念——2013年11月底，合肥城建发展股份有限公司喜获市政府办公厅等单位联合颁发 的“合肥市人居环境建设突出贡献单位”，琥珀名城项目获得“合肥市人居环境建设优秀试点项目”奖。这是 城建人孜孜不倦追求“以人为本”，精心营造绿色生态型住宅小区的最好回报。 3、信用等级——2013年4月27日，中国房地产研究会、中国房地产业协会在山东潍坊召开会议，向全国48 家房地产开发企业颁发行业信用评价匾牌和证书，合肥城建发展股份有限公司首获AAA级信用评价等级证 书，也是全省唯一获得AAA级证书的房地产开发企业。 4、区域优势——国务院对安徽地区的经济扶持政策，特别是皖江城市带承接转移示范区必将刺激区域范 围内房地产行业的快速发展，是对安徽房地产行业的重大利好。皖江城市带承接转移示范区是中央实施促 进中部地区崛起战略、推动区域协调发展的重大战略举措，也是安徽省首个上升到国家战略层面的发展规 划，规划范围为安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖等59个市县。公司作为安徽本土房地产企业，立足 安徽，大力打造“琥珀”品牌，形成品牌效应。如琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园等等，在 合肥本地及蚌埠等地已形成一定的品牌影响力、号召力。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（ % ） 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（ % ） （2）持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资 成本（元） 期初持股 数量（股） 期初持股 比例（ % ） 期末持股 数量（股） 期末持股 比例（ % ） 期末账面 值（元） 报告期损 益（元） 会计核算 科目 股份来源 合计 0.00 0 -- 0 -- 0.00 0.00 -- -- （3）证券投资情况 证券品种 证券代码 证券简称 最初投资 成本（元） 期初持股 数量（股） 期初持股 比例（ % ） 期末持股 数量（股） 期末持股 比例（ % ） 期末账面 值（元） 报告期损 益（元） 会计核算 科目 股份来源 合计 0.00 0 -- 0 -- 0.00 0.00 -- -- 证券投资审批董事会公告披 露日期 证券投资审批股东会公告披 露日期（如有 ) 持有其他上市公司股权情况的说明 □ 适用 √ 不适用 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 （1）委托理财情况 单位：万元 受托人名 称 关联关系 是 否关联 交易 产品类型 委托理财 金额 起始日期 终止日期 报酬确定 方式 本期实际 收回本金 金额 计提减值 准备金额 （如有） 预计收益 报告期实 际损益金 额 合计 0 -- -- -- 0 0 0 委托理财资金来源 不适用 逾期未收回的本金和收益累计金额 0 委托理财审批董事会公告披露日期（如 有 ) （2）衍生品投资情况 单位：万元 衍生品投 资操作方 名称 关联关系 是否关联 交易 衍生品投 资类型 衍生品投 资初始投 资金额 起始日期 终止日期 期初投资 金额 计提减值 准 备金额 （如有） 期末投资 金额 期末投资 金额占公 司报告期 末净资产 比例（ % ） 报告期实 际损益金 额 合计 0 -- -- 0 0 0% 0 衍生品投资资金来源 不适用 （3）委托贷款情况 单位：万元 贷款对象 是否关联 方 贷款金额 贷款利率 担保人或抵押物 贷款对象资金用 途 合计 -- 0 -- -- -- 3、募集资金使用情况 （1）募集资金总体使用情况 单位：万元 募集资金总额 0 募集资金总体使用情况说明 （2）募集资金承诺项目情况 单位：万元 承诺投资项目和超募 资金投向 是否已变 更项目 ( 含部分 变更 ) 募集资金 承诺投资 总额 调整后投 资总额 (1) 本报告期 投入金额 截至期末 累计投入 金额 (2) 截至期末 投资进度 (%)(3) ＝ (2)/(1) 项目达到 预定可使 用状态日 期 本报告期 实现的效 益 是否达到 预计效益 项目可行 性是否发 生重大变 化 承诺投资项目 超募资金投向 合计 -- 0 0 0 0 -- -- 0 -- -- 超募资金的金额、用途 及使用进展情况 不适用 募集资金投资项目实 施地点变更情况 不适用 募集资金投资项目实 施方式调整情况 不适用 募集资金投资项目先 期投入及置换情况 不适用 用闲置募集资金暂时 补充流动资金情况 不适用 项目实施出现募集资 金结余的金额及原因 不适用 （3）募集资金变更项目情况 单位：万元 变更后的项 目 对应的原承 诺项目 变更后项目 拟投入募集 资金总额 (1) 本报告期实 际投入金额 截至期末实 际累计投入 金额 (2) 截至期末投 资进度 (%)(3 )=(2)/ (1) 项目达到预 定可使用状 态日期 本报告期实 现的效益 是否达到预 计效益 变更后的项 目可行性是 否发生重大 变化 合计 -- 0 0 0 -- -- 0 -- -- 变更原因、决策程序及信息披露情况 说明 ( 分具体项目 ) 不适用 4、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 或服务 合肥城建 蚌埠置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产开 发；商品房 销售、售后 服务等 100,000,00 0. 00 1,213,706,0 03.87 256,349,06 2.65 55,000.00 - 10,490,5 96.00 - 8,048,046.96 合肥城建 巢湖置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产开 发；商品房 销售、售后 服务等 80,000,000. 00 191,060,80 8.77 74,618,179. 32 0.00 - 1,099,10 8.70 - 1,099,108.70 合肥城建 广德置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产开 发；商品房 销售、售后 服务等 60,000,000. 00 113,100,47 5.45 56,370,675. 95 0.00 - 4,596,22 5.29 - 3,577,492.50 宣城新天 地置业有 限公司 子公司 房地产业 房地产开 发；商品房 销售、售后 服务等 60,000,000. 00 152,378,30 8.52 59,257,467. 04 0.00 - 742,532. 96 - 742,532.96 合肥城建 琥珀置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产开 发；商品房 销售、售后 服务等 60,000,000. 00 362,251,92 7.52 59,903,874. 52 0.00 - 96 ,125.4 8 - 96,125.48 主要子公司、参股公司情况说明 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司 目的 报告期内取得和处置子公司 方式 对整体生产和业绩的影响 宣城新天地置业有限公司 增加公司土地储备 现金收购 涉及项目处于前期准备阶段， 没有对报告期利润产生影响 5、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 截至报告期末累计 实际投入金额 项目进度 项目收益情况 合计 0 0 0 -- -- 七、公司控制的特殊目的主体情况 不适用 八、公司未来发展的展望 公司管理层认为：2014年房地产调控将呈现三大趋势：一是不同城市量价走势和政策分化将进一步 加剧，一线城市和热点二线城市仍将供不应求，即使2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得 当地房价上涨压力依然突出，调控政策有加码可能。多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市 供应充足，部分城市需要警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核 心城市的三四线城市量价仍有上涨空间。具体到安徽省房地产市场，明年将稳中有升，区域间分化明显加 快，区域中心城市和发展快速的城市仍将有大的提升空间和发展机遇。二是调控正式告别“一刀切”，地方 政府将因地制宜调控房地产市场。三是行政性调控逐渐淡出，房地产调控将更趋灵活和市场化。未来的宏 观楼市调控政策将更倾向于加强预售许可、销售过程、房源质量等方面的监管，并且会加大对保障性住房 的投入，保持房地产市场的稳步发展。2014年，房地产企业的马太效应将更加明显。大企业领先优势继续 扩大，中型企业不进则退。公司将锐意进取，以合肥为中心加大土地储备，持续提升项目品质和建筑工业 化水平，以实现企业升级为重点，不断提高市场竞争力与占有率。 2014年公司主要任务目标包括： 1、重点学习与房地产业相关的政策，积极适应环境及政策变化，明确企业未来发展方向，增强企业 科学开发能力、市场竞争能力和抗御风险能力。2、积极消化增量产品，努力实现公司在滨湖新区第一个 项目琥珀瑞安家园开门红；千方百计盘活存量产品，在车库和大户型销售上创新营销方式、开拓营销渠道， 快速回笼资金。3、加强企业品牌宣传，实施品牌战略，扩大公司品牌美誉度和影响力。结合公司上市六 周年，制定并实施公司品牌宣传计划，展现出30年专注于房地产开发的上市企业形象。4、加大土地储备 力度，顺应城市发展规划的主流方向积极寻求适宜的开发项目，为企业的后续发展提供项目储备。5、切 实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。 2014年公司的重点工作包括： 一是调整公司运营管控模式，结合企业发展和管控需要，设定适应公司现阶段的公司总部与子公司间 的管控与权限，不断加强公司总部在战略、财务、人力资源、技术研发等方面的管控力度，通过制度性安 排，不断提高子公司运行效率。如，按季度对子公司进行巡查。二是积极推进对标管理，瞄准同行业一流 企业，对重点经营指标逐项进行对照，找出自身的差距和短板，进一步扩大企业规模，做大做强。三是进 一步提升执行力。认真学习和执行公司新修定的《行政管理制度汇编》和《内控治理实施细则》，加大制 度执行力度。四是加大对成本控制的全过程管控。建立过程管控机制，明确牵头部门，按季度对各项分类 指标进行动态成本核查，发现问题及时加以整改，确保盈利预测在可控范围，避免今后出现较大偏差。此 外，要加强对外委审计机构的管理及审计质量的考核。五是加强财务管理，优化资源配置，拓宽融资渠道， 统筹安排资金使用，提高资本使用与配置效益，合理控制企业风险。六是积极推进企业信息化建设，充分 发挥信息技术对公司业务创新、管理转型和风险监控的支持保障作用。七是加大人才引进和培养力度。 九、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 不适用 十、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 不适用 十一、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 不适用 十二、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 2013年3月15日公司召开第五届董事会第八次会议，审议通过了《关于收购宣城新天地置业有限公司 100%股权的议案》，收购孙静芳女士个人持有的宣城新天地置业有限公司（以下简称“宣城置业”）100% 的股权，并于2013年3月完成宣城新天地置业有限公司100%股权收购的企业法人营业执照、组织机构代码 证、税务登记证变更手续。 2013年6月21日公司召开第五届董事会第十二次会议，审议通过了《关于设立全资子公司的议案》， 同意公司以自有资金出资人民币6000万元设立“合肥城建琥珀置业有限公司”。公司于2013年7月25日完成合 肥城建琥珀置业的工商注册手续。 十三、公司利润分配及分红派息情况 报告期内利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 √ 适用 □ 不适用 201 2 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于修订公司章程的议案》，在综合考虑企业经营发展实际及规划、目前及未来 盈利规模、现金流量状况等因素下，制定了连续、稳定、科学的回报机制与规划，保证了利润分配政策的连续性和稳定性。 报告期内的现金分红政策的制定等事项严格按照 2012 年修订后的相关公司章程执行。 现金分红政策的专项说明 是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是 分红标准和比例是否明确和清晰： 是 相关的决策程序和机制是否完备： 是 独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是 中小股东是否有充 分表达意见和诉求的机会，其合法 权益是否得到了充分保护： 是 现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合 规、透明： 是 公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况 2011年4月28日，公司召开2010年年度股东大会，审议通过了《2010年年度利润分配方案》，具体为：以 2010年12月31日的总股本320,100,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税）。除上述 现金分红外，本次分配公司不送红股，不以资本公积金转增股本。 2012年5月10日，公司召开2011年年度股东大会，审议通过了《2011年年度利润分配预案》，具体为：以 2011年12月31日的总股本320,100,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税）。除上述 现金分红外，本次分配公司不送红股，不以资本公积金转增股本。 2013年5月16日，公司召开2012年年度股东大会，审议通过了《2012年年度利润分配预案》，具体为：以 2012年12月31日的总股本320,100,000股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.50元（含税）。除上述 现金分红外，本次分配公司不送红股，不以资本公积金转增股本。 公司近三年现金分红情况表 单位：元 分红年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中归属于 上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公 司股东的净利润的比率（ % ） 2013 年 32,010,000.00 157,954,448.73 20.27% 2012 年 16,005,000.00 154,282,933.37 10.37% 2011 年 32,010,000.00 160,964,214.17 19.89% 公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未 提出现金红利分配预案 □ 适用 √ 不适用 十四、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 每 10 股送红股数（股） 0 每 10 股派息数（元）（含税） 1.00 分配预案的股本基数（股） 320,100,000 现金分红总额（元）（含税） 32,010,000.00 可分配利润（元） 446,800,219.93 现金分红占利润分配总额的比例（％） 100% 现金分红政策： 公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20 ％ 利润分配 或资本公积金转增预案的详细情况说明 经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2013 年度实现净利润 171,297,933.59 元（母公司数，合并报表归属 于母公司所有者的净利润 157,954,448.73 元），加年初未分配利润 325,766,873.06 元，减去 2013 年度提取法定盈余公积金 17,129,793.36 元，提取任意盈余公积金 17,129,793.36 元，减去 2013 年支付 2012 年度的现金股利 16,005,000.00 元， 2013 年末可供分配的利润 446,800,219.93 元。 公司 拟以 2013 年 12 月 31 日的总股本 320,100,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税）。除上述现金分红外，本次分配公司不送红股，不以资本公积金转增股本。 2013 年度利 润分配预案与公司业绩成长性相匹配，符合《公司法》、《证券法》、《公司章程》和《首次公开发行股票招股说明书》中对 于利润分配政策的相关规定，利润分配预案具备合法性、合规性、合理性。 第五节 重要事项 一、重大诉讼仲裁事项 □ 适用 √ 不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 二、媒体质疑情况 □ 适用 √ 不适用 本报告期公司无媒体普遍质疑事项。 三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 单位：万元 股东或关 联人名称 占用时间 发生原因 期初数 报告期新增 占用金额 报告期偿还 总金额 期末数 预计偿还方 式 预计偿还金 额 预计偿还时 间（月份） 合计 0 0 0 0 -- 0 -- 期末合计值占最近一期经审计净资 产的比例 (%) 0% 四、破产重整相关事项 不适用 五、资产交易事项 1、收购资产情况 交易对方 或最终控 制方 （未完）  |