[公告]凤凰股份：审计报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司 资 产 负 债 表 单位：人民币元 资 产 母公司注释 2013.12.31 2012.12.31 流动资产： 货币资金 398,219,266.77 15,074,934.32 交易性金融资产 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 应收账款 0.00 0.00 预付款项 0.00 0.00 应收利息 0.00 0.00 应收股利 0.00 0.00 其他应收款 0.00 0.00 存货 0.00 0.00 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 其他流动资产 0.00 0.00 流动资产合计 398,219,266.77 15,074,934.32 非流动资产： 可供出售金融资产 0.00 0.00 持有至到期投资 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 长期股权投资 十一、(一) 1,621,150,614.66 1,281,150,614.66 投资性房地产 0.00 0.00 固定资产 0.00 0.00 在建工程 0.00 0.00 工程物资 0.00 0.00 固定资产清理 0.00 0.00 生产性生物资产 0.00 0.00 油气资产 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 开发支出 0.00 0.00 商誉 0.00 0.00 长期待摊费用 0.00 0.00 递延所得税资产 0.00 0.00 其他非流动资产 0.00 0.00 非流动资产合计 1,621,150,614.66 1,281,150,614.66 资 产 总 计 2,019,369,881.43 1,296,225,548.98 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第1页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 资 产 负 债 表 单位：人民币元 负债和股东权益 母公司注释 2013.12.31 2012.12.31 流动负债： 短期借款 0.00 0.00 交易性金融负债 0.00 0.00 应付票据 0.00 0.00 应付账款 0.00 0.00 预收款项 0.00 0.00 应付职工薪酬 0.00 0.00 应交税费 46,899.34 50,791.86 应付利息 0.00 0.00 应付股利 0.00 0.00 其他应付款 1,542,879.99 1,265,312.80 一年内到期的非流动负债 0.00 0.00 其他流动负债 0.00 0.00 流动负债合计 1,589,779.33 1,316,104.66 非流动负债： 长期借款 0.00 0.00 应付债券 0.00 0.00 长期应付款 0.00 0.00 专项应付款 0.00 0.00 预计负债 0.00 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00 其他非流动负债 0.00 0.00 非流动负债合计 0.00 0.00 负债合计 1,589,779.33 1,316,104.66 股东权益： 股本 740,600,634.00 740,600,634.00 资本公积 1,151,252,447.25 1,151,252,447.25 减：库存股 0.00 0.00 专项储备 0.00 0.00 盈余公积 45,469,386.91 36,529,649.81 一般风险准备 0.00 0.00 未分配利润 80,457,633.94 -633,473,286.74 股东权益合计 2,017,780,102.10 1,294,909,444.32 负债及股东权益总计 2,019,369,881.43 1,296,225,548.98 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第2页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合 并 资 产 负 债 表 单位：人民币元 资 产 合并注释 2013.12.31 2012.12.31 流动资产： 货币资金 五、(一) 1,303,970,041.78 1,218,375,050.52 结算备付金 0.00 0.00 拆出资金 0.00 0.00 交易性金融资产 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 应收账款 五、(二) 28,765,891.00 1,161,000.00 预付款项 五、(三) 372,500,942.95 181,886,303.67 应收保费 0.00 0.00 应收分保账款 0.00 0.00 应收分保合同准备金 0.00 0.00 应收利息 0.00 0.00 应收股利 0.00 0.00 其他应收款 五、(四) 2,572,629.53 896,289.49 买入返售金融资产 0.00 0.00 存货 五、(五) 5,247,110,516.40 4,567,510,051.37 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 其他流动资产 0.00 0.00 流动资产合计 6,954,920,021.66 5,969,828,695.05 非流动资产： 发放委托贷款及垫款 0.00 0.00 可供出售金融资产 0.00 0.00 持有至到期投资 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 长期股权投资 五、(六) 477,970,315.64 477,970,315.64 投资性房地产 五、(七) 14,251,518.04 14,695,744.72 固定资产 五、(八) 13,536,136.26 15,612,934.78 在建工程 0.00 0.00 工程物资 0.00 0.00 固定资产清理 0.00 0.00 生产性生物资产 0.00 0.00 油气资产 0.00 0.00 无形资产 五、(九) 5,151,415.01 5,297,096.53 开发支出 0.00 0.00 商誉 五、(十) 228,741,074.29 231,414,348.26 长期待摊费用 0.00 0.00 递延所得税资产 五、(十一) 125,954,042.16 102,429,542.44 其他非流动资产 0.00 0.00 非流动资产合计 865,604,501.40 847,419,982.37 资 产 总 计 7,820,524,523.06 6,817,248,677.42 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第3页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合 并 资 产 负 债 表 单位：人民币元 负债和股东权益 合并注释 2013.12.31 2012.12.31 流动负债： 短期借款 五、(十三） 294,000,000.00 0.00 向中央银行借款 0.00 0.00 吸收存款及同业存放 0.00 0.00 拆入资金 0.00 0.00 交易性金融负债 0.00 0.00 应付票据 五、(十四） 12,700,000.00 0.00 应付账款 五、(十五） 380,230,057.55 429,555,746.53 预收款项 五、(十六） 498,174,107.00 253,533,792.00 卖出回购金融资产款 0.00 0.00 应付手续费及佣金 0.00 0.00 应付职工薪酬 五、(十七） 115,248.52 115,533.82 应交税费 五、(十八） 95,287,771.35 53,294,354.13 应付利息 0.00 0.00 应付股利 0.00 0.00 其他应付款 五、(十九） 2,343,256,334.17 2,522,536,515.95 应付分保账款 0.00 0.00 保险合同准备金 0.00 0.00 代理买卖证券款 0.00 0.00 代理承销证券款 0.00 0.00 一年内到期的非流动负债 五、(二十） 500,000,000.00 1,011,710,000.00 其他流动负债 0.00 0.00 流动负债合计 4,123,763,518.59 4,270,745,942.43 非流动负债： 长期借款 五、(二十一） 1,430,000,000.00 500,000,000.00 应付债券 0.00 0.00 长期应付款 0.00 0.00 专项应付款 0.00 0.00 预计负债 0.00 0.00 递延所得税负债 五、(十一) 107,396,094.76 111,022,075.02 其他非流动负债 0.00 0.00 非流动负债合计 1,537,396,094.76 611,022,075.02 负债合计 5,661,159,613.35 4,881,768,017.45 股东权益： 股本 五、(二十二) 740,600,634.00 740,600,634.00 资本公积 五、(二十三) 190,221,208.49 190,221,208.49 减：库存股 0.00 0.00 专项储备 0.00 0.00 盈余公积 五、(二十四) 106,718,926.98 63,350,519.62 一般风险准备 0.00 0.00 未分配利润 五、(二十五) 1,003,767,978.29 819,527,363.30 外币报表折算差额 0.00 0.00 归属于母公司股东权益合计 2,041,308,747.76 1,813,699,725.41 少数股东权益 118,056,161.95 121,780,934.56 负债及股东权益总计 7,820,524,523.06 6,817,248,677.42 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第4页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 利 润 表 单位：人民币元 项 目 母公司注释 2013.1-12 2012.1-12 一、营业收入 0.00 0.00 减：营业成本 0.00 0.00 营业税金及附加 0.00 0.00 销售费用 0.00 0.00 管理费用 7,159,649.24 6,322,770.74 财务费用 -37,886.34 -100,639.24 资产减值损失 0.00 0.00 加：公允价值变动净收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00 投资收益（损失以“－”号填列） 730,000,000.00 0.00 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0.00 0.00 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 722,878,237.10 -6,222,131.50 加：营业外收入 0.00 0.00 减：营业外支出 7,579.32 0.00 其中：非流动资产处置损失 0.00 0.00 三、利润总额（亏损以“－”号填列） 722,870,657.78 -6,222,131.50 减：所得税费用 0.00 0.00 四、净利润（净亏损以“-”号填列） 722,870,657.78 -6,222,131.50 五、每股收益 （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 六、其他综合收益 0.00 0.00 七、综合收益总额 722,870,657.78 -6,222,131.50 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第5页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合 并 利 润 表 单位：人民币元 项 目 合并注释 2013.1-12 2012.1-12 一、营业总收入 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 其中：营业收入 五、(二十六) 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 利息收入 0.00 0.00 已赚保费 0.00 0.00 手续费及佣金收入 0.00 0.00 二、营业总成本 1,320,265,402.84 1,349,394,921.45 其中：营业成本 五、(二十六) 930,034,525.34 952,350,191.09 利息支出 0.00 0.00 手续费及佣金支出 0.00 0.00 退保金 0.00 0.00 赔付支出净额 0.00 0.00 提取保险合同准备金净额 0.00 0.00 保单红利支出 0.00 0.00 分保费用 0.00 0.00 营业税金及附加 五、(二十七) 242,831,176.37 245,896,216.18 销售费用 五、(二十八) 39,553,833.55 39,960,341.19 管理费用 五、(二十九) 31,882,203.19 39,799,074.87 财务费用 五、(三十) 75,794,864.57 71,206,998.18 资产减值损失 五、(三十一) 168,799.82 182,099.94 加：公允价值变动净收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00 投资收益（损失以“-”号填列） 五、(三十二) 10,010,367.20 -15,889.04 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0.00 0.00 汇兑收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 305,896,932.36 395,338,267.50 加：营业外收入 五、(三十三) 1,322,260.19 6,201,401.41 减：营业外支出 五、(三十四) 861,357.36 226,871,539.85 其中：非流动资产处置损失 0.00 0.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 306,357,835.19 174,668,129.06 减：所得税费用 五、(三十五) 82,473,585.45 102,761,874.36 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 223,884,249.74 71,906,254.70 其中：被合并方在合并前实现的净利润 归属于母公司所有者的净利润 227,609,022.35 75,780,230.99 少数股东损益 -3,724,772.61 -3,873,976.29 六、每股收益 （一）基本每股收益 五、(三十六) 0.3073 0.1023 （二）稀释每股收益 五、(三十六) 0.3073 0.1023 七、其他综合收益 0.00 0.00 八、综合收益总额 223,884,249.74 71,906,254.70 归属于母公司所有者的综合收益总额 227,609,022.35 75,780,230.99 归属于少数股东的综合收益总额 -3,724,772.61 -3,873,976.29 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第6页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 现 金 流 量 表 单位：人民币元 项 目 母公司注释 2013.1-12 2012.1-12 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 0.00 0.00 收到的税费返还 0.00 0.00 收到的其他与经营活动有关的现金 307,874.21 114,554.74 经营活动现金流入小计 307,874.21 114,554.74 购买商品、接受劳务支付的现金 0.00 0.00 支付给职工以及为职工支付的现金 5,898,929.94 4,876,886.47 支付的各项税费 0.00 支付的其他与经营活动有关的现金 1,264,611.82 1,446,920.05 经营活动现金流出小计 7,163,541.76 6,323,806.52 经营活动产生的现金流量净额 -6,855,667.55 -6,209,251.78 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 0.00 0.00 取得投资收益收到的现金 730,000,000.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回现金净额 0.00 0.00 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 0.00 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 730,000,000.00 0.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现金 0.00 0.00 投资支付的现金 340,000,000.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流出小计 340,000,000.00 0.00 投资活动产生的现金流量净额 390,000,000.00 0.00 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资所收到的现金 0.00 0.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 筹资活动现金流入小计 0.00 0.00 偿还债务所支付的现金 0.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 0.00 0.00 支付的其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 筹资活动现金流出小计 0.00 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 0.00 0.00 四、汇率变动对现金的影响 0.00 五、现金及现金等价物净增加额 383,144,332.45 -6,209,251.78 加：期初现金及现金等价物余额 15,074,934.32 21,284,186.10 六、期末现金及现金等价物余额 398,219,266.77 15,074,934.32 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第7页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合 并 现 金 流 量 表 单位：人民币元 项 目 合并注释 2013.1-12 2012.1-12 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 1,837,045,103.00 1,475,311,686.62 客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00 向中央银行借款净增加额 0.00 0.00 向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00 收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00 收到再保险业务现金净额 0.00 0.00 保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00 处置交易性金融资产净增加额 0.00 0.00 收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00 拆入资金净增加额 0.00 0.00 回购业务资金净增加额 0.00 0.00 收到的税费返还 0.00 0.00 收到的其他与经营活动有关的现金 五、（三十七） 96,293,914.50 134,740,311.25 经营活动现金流入小计 1,933,339,017.50 1,610,051,997.87 购买商品、接受劳务支付的现金 1,657,834,001.95 1,194,425,959.80 客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00 存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00 支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00 支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00 支付保单红利的现金 0.00 0.00 支付给职工以及为职工支付的现金 20,175,623.18 15,809,455.25 支付的各项税费 343,223,323.65 330,577,427.18 支付的其他与经营活动有关的现金 五、（三十七） 329,051,854.91 60,005,190.50 经营活动现金流出小计 2,350,284,803.69 1,600,818,032.73 经营活动产生的现金流量净额 -416,945,786.19 9,233,965.14 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 0.00 0.00 取得投资收益收到的现金 10,010,367.20 0.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回现金净额 80,000.00 1,467.38 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 0.00 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 10,090,367.20 1,467.38 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现金 693,325.08 2,502,751.34 投资支付的现金 0.00 436,492,600.00 质押贷款净增加额 0.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流出小计 693,325.08 438,995,351.34 投资活动产生的现金流量净额 9,397,042.12 -438,993,883.96 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资所收到的现金 0.00 33,492,344.01 其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到现金 0.00 0.00 取得借款收到的现金 1,734,000,000.00 864,000,000.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 五、（三十七） 0.00 600,000,000.00 筹资活动现金流入小计 1,734,000,000.00 1,497,492,344.01 偿还债务所支付的现金 1,021,710,000.00 1,083,290,000.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 232,046,264.67 230,567,115.66 其中：子公司支付给少数股东的股利 0.00 0.00 支付的其他与筹资活动有关的现金 五、（三十七） 400,000.00 27,360,000.00 筹资活动现金流出小计 1,254,156,264.67 1,341,217,115.66 筹资活动产生的现金流量净额 479,843,735.33 156,275,228.35 四、汇率变动对现金的影响 0.00 0.00 五、现金及现金等价物净增加额 72,294,991.26 -273,484,690.47 加：期初现金及现金等价物余额 1,211,435,050.52 1,484,919,740.99 六、期末现金及现金等价物余额 1,283,730,041.78 1,211,435,050.52 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第8页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 所有者权益变动表 单位：人民币元 2013.1-12 项 目 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 36,529,649.81 0.00 -633,473,286.74 1,294,909,444.32 1．会计政策变更 0.00 2．前期差错更正 0.00 3．其他 0.00 二、本年年初余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 36,529,649.81 0.00 -633,473,286.74 1,294,909,444.32 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00 8,939,737.10 0.00 713,930,920.68 722,870,657.78 （一）净利润 722,870,657.78 722,870,657.78 （二）其他综合收益 0.00 上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 722,870,657.78 722,870,657.78 （三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．所有者本期投入资本 0.00 2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00 3．其他 0.00 （四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 8,939,737.10 0.00 -8,939,737.10 0.00 1．提取盈余公积 8,939,737.10 -8,939,737.10 0.00 2．提取一般风险准备 0.00 3．对所有者（或股东）的分配 0.00 0.00 4．其他 0.00 （五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．资本公积转增资本（或股本） 0.00 2．盈余公积转增资本（或股本） 0.00 3．盈余公积弥补亏损 0.00 4．其他 0.00 （六）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．本期提取 0.00 2．本期使用 0.00 （七）其他 0.00 四、本年年末余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 45,469,386.91 0.00 80,457,633.94 2,017,780,102.10 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第9页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 所有者权益变动表 单位：人民币元 2012.1-12 项 目 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 36,529,649.81 0.00 -627,251,155.24 1,301,131,575.82 1．会计政策变更 0.00 2．前期差错更正 0.00 3．其他 0.00 二、本年年初余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 36,529,649.81 0.00 -627,251,155.24 1,301,131,575.82 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,222,131.50 -6,222,131.50 （一）净利润 -6,222,131.50 -6,222,131.50 （二）其他综合收益 0.00 上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,222,131.50 -6,222,131.50 （三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．所有者本期投入资本 0.00 2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00 3．其他 0.00 （四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 2．提取一般风险准备 0.00 3．对所有者（或股东）的分配 0.00 0.00 4．其他 0.00 （五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．资本公积转增资本（或股本） 0.00 2．盈余公积转增资本（或股本） 0.00 3．盈余公积弥补亏损 0.00 4．其他 0.00 （六）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．本期提取 0.00 2．本期使用 0.00 （七）其他 0.00 四、本年年末余额 740,600,634.00 1,151,252,447.25 0.00 0.00 36,529,649.81 0.00 -633,473,286.74 1,294,909,444.32 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第10页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合并所有者权益变动表 单位：人民币元 2013.1-12 项 目 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 一、上年年末余额 740,600,634.00 190,221,208.49 0.00 0.00 63,350,519.62 0.00 819,527,363.30 121,780,934.56 1,935,480,659.97 加：会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 其他 0.00 二、本年年初余额 740,600,634.00 190,221,208.49 0.00 0.00 63,350,519.62 0.00 819,527,363.30 121,780,934.56 1,935,480,659.97 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00 43,368,407.36 0.00 184,240,614.99 -3,724,772.61 223,884,249.74 （一）净利润 227,609,022.35 -3,724,772.61 223,884,249.74 （二）其他综合收益 0.00 上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 227,609,022.35 -3,724,772.61 223,884,249.74 （三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．所有者本期投入资本 0.00 2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00 3．其他 0.00 （四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 43,368,407.36 0.00 -43,368,407.36 0.00 0.00 1．提取盈余公积 43,368,407.36 -43,368,407.36 0.00 2．提取一般风险准备 0.00 3．对所有者（或股东）的分配 0.00 4．其他 0.00 （五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．资本公积转增资本 0.00 2．盈余公积转增资本 0.00 3．盈余公积弥补亏损 0.00 4．其他 0.00 （六）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．本期提取 0.00 2．本期使用 0.00 （七）其他 0.00 四、本年年末余额 740,600,634.00 190,221,208.49 0.00 0.00 106,718,926.98 0.00 1,003,767,978.29 118,056,161.95 2,159,364,909.71 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第11页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 合并所有者权益变动表 单位：人民币元 2012.1-12 项 目 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 一、上年年末余额 740,600,634.00 184,170,358.96 0.00 0.00 63,350,519.62 0.00 743,747,132.31 125,654,910.85 1,857,523,555.74 加：会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 其他 0.00 二、本年年初余额 740,600,634.00 184,170,358.96 0.00 0.00 63,350,519.62 0.00 743,747,132.31 125,654,910.85 1,857,523,555.74 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 0.00 6,050,849.53 0.00 0.00 0.00 0.00 75,780,230.99 -3,873,976.29 77,957,104.23 （一）净利润 75,780,230.99 -3,873,976.29 71,906,254.70 （二）其他综合收益 0.00 上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 75,780,230.99 -3,873,976.29 71,906,254.70 （三）所有者投入和减少资本 0.00 6,050,849.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,050,849.53 1．所有者本期投入资本 6,050,849.53 6,050,849.53 2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00 3．其他 0.00 （四）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．提取盈余公积 0.00 0.00 2．提取一般风险准备 0.00 3．对所有者（或股东）的分配 0.00 4．其他 0.00 （五）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．资本公积转增资本 0.00 2．盈余公积转增资本 0.00 3．盈余公积弥补亏损 0.00 4．其他 0.00 （六）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．本期提取 0.00 2．本期使用 0.00 （七）其他 0.00 四、本年年末余额 740,600,634.00 190,221,208.49 0.00 0.00 63,350,519.62 0.00 819,527,363.30 121,780,934.56 1,935,480,659.97 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 财务报表 第12页 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013年度财务报表附注 单位：人民币元 一、 公司基本情况 江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公 司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕 第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用 社会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证 监发审字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社 会公众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工 商行政管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀 华玻璃”，证券代码为“600716”。 经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案， 每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万 元。 经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通 股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此 次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。 经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。 2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许 可〔2009〕1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公 司（以下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资 产重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃 263,775,360股限售流通股和 873,200 股无限售 流通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有 本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。2012 年 11 月 12 日，凤凰集 团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000 股，以其全资子公司 江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了本公司股 份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2 月 5 日， 凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江苏凤凰 资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范 围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企业法人营业执照。 2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤 凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票 简称由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。 法人营业执照规定的经营范围：“许可经营项目：无。一般经营项目：房地产投资，实 业投资，房屋租赁，物业管理。”住所：南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼；法定 代表人：陈海燕。 本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、 商品房销售。 二、 主要会计政策、会计估计和前期差错 (一) 财务报表的编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日 颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准 则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国 证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的 一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。 (二) 遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务 状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。 (三) 会计期间 本公司以公历 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。 (四) 记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1、 同一控制下企业合并 本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。 被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计 政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。 在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总 额）在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面 值总额）的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付 的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。 企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入， 溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 2、 非同一控制下的企业合并 本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价 值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、 负债及或有负债的公允价值。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份 额的差额，经复核后，计入当期损益。 企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原 已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量 的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认 为无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债， 履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的，单独 确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可靠计量的， 单独确认为负债并按照公允价值计量。 本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延 所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步 的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差 异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商 誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相 关的递延所得税资产，计入当期损益。 非同一控制下企业合并，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费 用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性 证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (六) 合并财务报表的编制方法 1、 合并范围 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务 报表。 2、 合并程序 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司 一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务 报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企 业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行 调整。 合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权 益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合 并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所 享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。 （1）增加子公司 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的 期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表； 将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较 报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。在报告 期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初 数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公 司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现 非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照 该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当 期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关 的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。在报告期内，因企业合并增加子 公司的，不调整合并资产负债表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、 费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并 现金流量表。报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现 非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照 该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当 期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关 的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。 （2）处置子公司 在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润 纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处 置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股 权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得 的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购 买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。 与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。 （3）购买少数股东股权 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子 公司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调整 合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的， 调整留存收益。 （4）在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权 在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处 置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，调整合并资产负债表中的 资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 (七) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。 将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价 值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 (八) 外币业务和外币报表折算 1、 外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。 外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属 于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费 用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目， 仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量 的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差 额计入当期损益或资本公积。 2、 外币财务报表的折算 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权 益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中 的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币 财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。 处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关 的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外 经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损 益。 (九) 金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 1、 金融工具的分类 管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融 负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。 2、 金融工具的确认依据和计量方法 （1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债） 取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取 的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取 得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置 时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值 变动损益。 （2）持有至到期投资 取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之 和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利 率差别较小的，按票面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取 得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得 价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 （3）应收款项 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包 括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账 款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的， 按其现值进行初始确认。收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之 间的差额计入当期损益。 （4）可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取 的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或 现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积 （其他资本公积）。处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计 入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部 分的金额转出，计入投资损益。 （5）其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计 量。 3、 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移 给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险 和报酬的，则不终止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式 的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整 体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉 及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体账面价值，在终 止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下 列两项金额的差额计入当期损益： （1）终止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对 应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到对价确认为 一项金融负债。 4、 金融负债终止确认条件 金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部 分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且 新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债， 并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负 债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包 括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相 对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账 面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额， 计入当期损益。 5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法 本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债直接参考活跃市场中的报价。 6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提 （1）可供出售金融资产的减值准备： 期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因 素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入 所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且 客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回， 计入当期损益。 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。 本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为： 如果单项可供出售金融资产的公允价值出现较大幅度下降，超过其持有成本的 50%，认定该可供出售金融资产已发生减值为严重的，应计提减值准备，确认减 值损失。 本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“非暂时性”的标准为： 如果单项可供出售金融资产的公允价值出现较大幅度下降，预期这种下降趋势属 于非暂时性的，持续时间超过一年，且在整个持有期间得不到根本改变时，认定 该可供出售金融资产已发生减值为非暂时性的，应计提减值准备，确认减值损失。 （2）持有至到期投资的减值准备： 持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。 (十) 应收款项 资产负债表日，如果有客观证据表明应收款项发生减值，按其未来现金流量现值低于 其账面价值的差额确认为资产减值损失，计入当期损益。应收款项的预计未来现金流 量与其现值相差较小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。 1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的的应收款项： 单项金额重大的应收款项的判断依据或确认标准为：单项金额在 1000 万元（含 1000 万元）以上的应收账款，单项金额在 50 万元（含 50 万元）以上的其他应收 款。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来 现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。经单独测试 后未单独计提坏账准备的应收款项，按账龄分析法计提坏账准备。 2、 按组合计提坏账准备的应收款项 对于单项金额非重大的应收款项（除了有证据表明应单独测试计提减值准备的之 外），与经单独测试后未单独计提坏账准备的单项金额重大的应收款项一起，按信 用风险特征划分为若干组合，根据公司以前年度与之相同或相类似的信用风险的 实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。 按风险特征组合确定的计提坏账准备方法为账龄分析法，账龄分析法坏账准备计 提比例如下： 应收款项账龄 计提比例 一年以内 10% 一年至两年 20% 两年至三年 50% 应收款项账龄 计提比例 三年至四年 80% 四年以上 100% 3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额虽不重大的应收款项，按个别认 定法单项计提坏账准备。 4、 本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认 定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证 据表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应 收款项进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。 (十一) 存货 1、 存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。 2、 发出存货的计价方法 开发产品发出时按个别认定法计价。 3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的 销售费用以及相关税费后的金额。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货， 按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具 有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提 存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提 的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 4、 存货的盘存制度： 采用永续盘存制。 5、 低值易耗品的摊销方法： 采用一次转销法。 6、 开发用土地的核算方法： 购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的 价款及相关税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊 记入商品房成本。 7、 公共配套设施费用的核算方法： 不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本； 能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生 的成本。 8、 维修基金的核算方法 根据宁政发〔2000〕8 号文规定，2000 年 1 月之后，维修基金由购买方承担。 9、 质量保证金的核算方法 按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、 支付期限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合 格并在保质期内无质量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生 维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。 (十二) 长期股权投资 1、 投资成本确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及 以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面 价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支 付合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不 足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支 付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。 非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的 初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资 产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而 发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计 入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用， 计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一 控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新 增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有 对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并 成本。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投 资成本。 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚 未发放的现金股利或利润）作为投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计 量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基 础确定其投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足 上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为 换入长期股权投资的投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其投资成本按照公允价值为基础确定。 2、 后续计量及损益确认 （1）后续计量 对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进 行调整。 对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价 值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。投资 成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长 期股权投资的投资成本；投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 允价值份额的差额，计入当期损益。 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益 以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算 应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积 （其他资本公积）。 （2）损益确认 成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现 金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资 收益。 权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的 会计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务 报表进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础 计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影 响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以抵销等事项 的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏损。 在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲 减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以 其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损 失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协 议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资 损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按 与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成 对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。 在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，以合并财务报表中的净 利润和其他权益变动为基础进行核算。 3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活 动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企 业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控 制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加 重大影响的，被投资单位为其联营企业。 4、 减值测试方法及减值准备计提方法 重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投 资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金 流量折现确定的现值之间的差额进行确定。 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回 金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额 确认为减值损失。 因企业合并形成的商誉，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。 长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。 (十三) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租 的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租 用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相 同的摊销政策。 公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相 应的减值损失。 投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。 (十四) 固定资产 1、 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用年限超过 一年的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产 有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2、 各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预 计净残值率确定折旧率。已计提固定资产减值的固定资产按提取固定资产减值后 的固定资产价值在剩余可使用年限内提取折旧。 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有 权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取 得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计 提折旧。 各类固定资产的预计使用寿命和年折旧率如下： 类 别 预计使用年限 净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 20-35年 3% 2.77%-4.85% 机器设备 10年 3% 9.7% 电子设备 3年 3% 24.25% 运输设备 4年 3% 32.33% 其他设备 5年 3% 19.40% 3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在减值迹象的， 估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额 与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当固定资产的可收回 金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额 确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该 固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计 净残值）。 固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可 收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所 属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 4、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法 公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入 资产：（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；（2）公司具有购买资产 的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；（3）租赁期占所租 赁资产使用寿命的大部分；（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的 公允价值不存在较大的差异。 公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作 为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额 作为未确认的融资费。 (十五) 在建工程 1、 在建工程类别 在建工程以立项项目分类核算。 2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固 定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未 办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程 实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固 定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调 整原已计提的折旧额。 3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。 在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发 生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建 工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的 可收回金额。 可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来 现金流量的现值两者之间较高者确定。 当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收 回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的 在建工程减值准备。 在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 (十六) 借款费用 1、 借款费用资本化的确认原则 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发 生的汇兑差额等。 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的， 予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为 费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到 预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包 括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承 担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可 使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 2、 借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用 暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款 费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且 可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对 外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3、 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续 超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本 化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续 资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产 活动重新开始后借款费用继续资本化。 4、 借款费用资本化金额的计算方法 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期 实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行 暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支 出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计 算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计 算确定。 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者 溢价金额，调整每期利息金额。 (十七) 无形资产 1、 无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量。 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到 预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付， 实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定 其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的 差额，计入当期损益。 在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计 量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确 定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述 前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入 无形资产的成本，不确认损益。 以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其 入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定 其入账价值。 内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成 本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条 件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。 （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销； 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产， 不予摊销。 2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况 项 目 预计使用寿命 依 据 土地使用权 40-50年 土地使用权法定年限 软件 5年 预计可使用年限 每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据 截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。 4、 无形资产减值准备的计提 对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。 对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。 对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发 生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产 的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的 可收回金额。 可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来 现金流量的现值两者之间较高者确定。 当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收 回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的 无形资产减值准备。 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应 调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价 值（扣除预计净残值）。 无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 5、 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准 公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。 研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研 究活动的阶段。 开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划 或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。 6、 开发阶段支出符合资本化的具体标准 内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产： （1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； （3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存 在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有 能力使用或出售该无形资产； （5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支 出，在发生时计入当期损益。 (十八) 商誉 因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购 买方可辨认净资产公允价值份额的差额。 商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。 本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。 本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照 合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资 产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产 组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行 分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资 产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组 或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值 测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含 商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的 账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资 产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。 (十九) 长期待摊费用 长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费 用，采用直线法在受益年限内平均摊销。 (二十) 预计负债 本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以 交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。 1、 预计负债的确认标准 若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，公司将其确认为负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）该义务的履行很可能导致经济利益流 出本公司；（3）该义务的金额能够可靠地计量。 2、 预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币 时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行 折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的， 则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各 种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照 最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结 果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本 确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价 值。 (二十一) 职工薪酬 公司在职工为公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，职工薪酬包 括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2）职工福利费；（3）医疗保险费、养老 保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4）住房公积金；（5） 工会经费和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的劳动关系给予的 补偿；（8）其他与获得职工提供的服务相关的支出。 职工薪酬除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受益对 象，分别下列情况处理： （1）应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。 （2）应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。 （3）上述（1）和（2）之外的其他职工薪酬，计入当期损益。 公司为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费 等社会保险费和住房公积金，在职工为其提供服务的会计期间，根据当地政府有关规 定按工资总额的一定比例计算。公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关 系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应 当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益： （1）公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。 （2）公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。 (二十二) 收入 1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有 权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够 可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能 够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。 房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验 收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务，向客户交付房屋或已发出 正式书面交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。 2、 提供劳务收入确认的具体判断标准 在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供 劳务收入，不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计 能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金 额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的 劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。 物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益 能够流入企业，与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实 现。 3、 确认让渡资产使用权收入的依据 与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下 列情况确定让渡资产使用权收入金额： （1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 （2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 （3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行 了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的 成本能够可靠地计量。 (二十三) 政府补助 1、 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产 相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 （1）类型 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产 相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产 的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财 政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补 助。 （2）处理方法 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分 期计入营业外收入； 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确 认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发 生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 （3）确认时点 本公司与资产相关的政府补助的确认时点为：实际收到政府补助，并自长期资产 可供使用时起，按照长期资产的预计使用期限，将递延收益平均分摊转入当期损 益。 本公司与收益相关的政府补助的确认时点为：实际收到政府补助，用于补偿企业 以后期间的相关费用或损失的，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用 于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 2、 会计处理方法 与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照 所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入； 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确 认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发 生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 (二十四) 递延所得税资产和递延所得税负债 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵 扣暂时性差异的应纳税所得额为限。（未完）  |