[年报]世联行：2013年年度报告
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告 2014年 03月 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 第一节重要提示、致股东的信、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013年 12月 31日的公 司总股本为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 1元（含税），送红股 4股 （含税），以资本公积金向全体股东每 10股转增 4股。 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主 管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对 投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 致股东的信 各位世联行股东、女士们和先生们： 马年开春伊始，房地产业不只遭到移动互联网的“逆袭”，也遇到了市场的“倒春寒”。枪火玫瑰，我们相信 14年房地 产市场软着陆，却也知道伴随着销售增速大幅度下滑，将会出现部分城市出现降价楼盘的调整和分化局面。每一次市场的调 整，从来都可能是世联行逆流而上的好机会，这一次相信也不会例外。我们是这样思考过去和未来的： （一）从“B”出发的“规模经济”（ B指产品供应端） 从“B”出发的规模经济，整个房地产市场的循环是传统的制造业思维方式：工业化、工具、模型、精细、功能、精英、 专业、理性、逻辑、权威、中心化……在这种思维下，消费者是我们推销产品的“对象”，是回笼资金的“工具”，是被驱赶 的“羊群”，是“客户”不是主人，是被规范、被分类、被定位的“买单者”。产品经济唯一的问题是如何将这些“小客户” 归类，排除其个性化，找到最大公约数，从而实现“规模经济”！“每个客户是孤立无援、无足轻重的，总有一个超级权力悬 在头上。”这是标准化的工业经济时代个人的感受。 生产者主导市场是过去二十年中国房地产的实际情况，而“规模经济”就是从“B”出发的唯一的竞争“正道”和“大 道”。谁走规模谁得天下，这是中国房地产根本不用举例说明的现象。如果不走规模，从任何角度来看都不经济：从上市、 融资到拿地、采购；从成本、利润到集客营销，无不如此。如果房地产的空间还无限大，如果中国主要消费者还处于功能阶 段的刚需，如果房价与居民收入比还处于低位且单边上升……从“B”出发的“规模经济”仍大有可为，但从 A股地产股的 估值上来看，显然资本市场已经不认同这样的假定了。 （二）从“ C”出发的“品种经济”（ C指产品消费端） 每一户中国家庭置业者都是独一无二的，也就是“家家有本难念的经”，“买房置业”几乎是每一个中国家庭经济生活的 头等大事，而“房子”本身也天生具备“异质性”！什么是房子的“异质性”？房子与居住在其中的人、家庭一样：1、没有 一模一样完全相同的房子，也没有同样的家庭（同一座楼，不同户型、不同楼层、不同朝向、不同景观、不同编号）。这意 味着在表面上苍白和单一的“房价”后面是丰富而多彩的生活：不同的装修格调、不同的空间使用、不同的财务安排……生 活的意义正取决于这些“异质性”的维度和载体。 从“C”出发，我们迎来了移动互联网时代消费者的“范式转换”：从“制造业思维方式”进入“消费者主权思维方式”： 个性化、感性化、边缘、体验、相关、定制、具体、差异、选择……显然，从“C”出发的消费者主权思维，使得我们进入 了“品种经济”时代，也就是：品种越多，选择越多，消费者越喜欢，对消费者越有意义，支付的溢价越高。 预售的房屋并非最终产品，而是产品模块（半成品，未完成产品），它可以有统一的标准，但最终的产品由于是通过产 销合一实现的，因此没有一模一样的最终房屋，也不需要进行最终的产品的比价，产品最终的个性化、异质性和品种多样化， 使它不具可比性。这就是原来现实中通过漫长的入伙、装修、配饰……之后实现的“一房一价”。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 （三）世联行的“祥云战略” 中国房地产市场已结束价格和总量增速单边上扬的时代，进入波澜壮阔、变化复杂的下半场，营销代理必须为广大的置 业者解决实质性问题才能为开发企业服务。也就是说，从简单的 B2B到 B2C2B：代理商要和终端的置业者产生价值、承诺、 粘性和信赖关系才能为开发商带来集客力、众包和销售的确定性。C端成为竞争要点。 基于移动互联网的电子商务正在深刻地影响着包括房地产行业在内的商业面貌：从沟通方式、商业流程、管理程序到支 付、信息交换，中国房地产行业正从原始的信息封闭和不对称、个人对机构的无奈、交易的做局、服务机构的分散和碎片化 开始走向信息公开与交互、消费者主权和一站式服务。世联行对移动互联网对房地产服务行业的影响有着自己的认识：房地 产因地域性的客户特征，不是简单的 O2O模式，是 O2M的模式，O是 Offline、Organization，代表线下组织能力的建设与 打造；M 是 Mobile Internet、Middle office，代表移动互联解决方案，和以数据分析、客户定制、产品设计构成的中台 能力。简言之，O2M是基于地域的线下专业销售团队的有效集合 O，与线上的中台 M为客户订制服务的结合模式。因此，房 地产服务商线下团队和中台订制服务才是真正的门槛和核心能力。 我们将世联现有线下销售团队，比喻为“阵地”或“社区”；那么为 C端客户定制的为交易链本身各环节的服务就叫做 “云”，祥云入境，行雨随轩，这就是世联的“祥云战略”。 世联行，行百里者半九十。筚路蓝缕廿载，我们携手走过中国房地产行业上半场的漫长征途；面对下半场，我们将一如 既往地努力。感谢广大股东对世联行的关注和支持！ 深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 目录 第一节重要提示、致股东的信、目录和释义 .......................................2 第二节公司简介 .............................................................11 第三节会计数据和财务指标摘要................................................19 第四节董事会报告 ...........................................................20 第五节重要事项 .............................................................47 第六节股份变动及股东情况....................................................53 第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................58 第八节公司治理 .............................................................64 第九节内部控制 .............................................................69 第十节财务报告 .............................................................70 第十一节备查文件目录.......................................................182 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 释义 释义项指释义内容 世联、世联行或公司、本公司指深圳世联行地产顾问股份有限公司。 世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司 万凯华信指深圳万凯华信投资有限公司，世联行之股东之一 卓群创展指乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 广州世联指广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联指佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联指东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋指惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 珠海世联指珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联指漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联指贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 重庆纬联指重庆纬联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋指武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 郑州世联指郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 福州世联指福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联指南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联指昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 南宁世联指南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 北京世联指北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业指北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 天津世联指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 长春世联指长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 太原世联指太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联指石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 上海世联指上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南京世联指南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 南通世联指南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联指杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群指杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋指合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联指常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 无锡世联指深圳世联地产顾问无锡有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联指宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联指徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联指三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 西安世联指西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联指合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 世联行经纪指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋指深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保指深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 世联投资指深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 小额贷款指深圳市世联小额贷款有限公司，世联行直接或间接持有其 100%股份 青岛雅园指青岛雅园物业管理有限公司，世联行之控股子公司 山东世联指山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联指四川嘉联兴业地产顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联资管指深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之控股子公司 固安世联指固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联指廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 海南世联指海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 香港世联指世联咨询（香港）有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联行指苏州世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 南京世联行指南京兴业世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 天津世联行指天津世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 金融服务指房地产金融服务，包括按揭代理、融资担保、小额贷款、投资管理 资产服务指房地产资产服务，包括资产咨询、资产管理、资产经营 注：“深圳世联地产顾问股份有限公司”已于 2013年 12月 12日变更为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”，各子公司的控 股股东名称正在陆续进行工商登记变更。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 重大风险提示 1、政府下一阶段执行现有房地产调控政策的力度以及后续是否还会推出新 的调控政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。世联在 发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的 应对方法，重要的是密切关注市场变化，及时调整经营策略。 2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问 业务的全国布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种 情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队 因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这 需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区 的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。 3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和 结果存在不确定性。公司认为，新业务如果结合世联现有业务的优势（例如代 理业务的强大销售能力和广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的 方向延展，可以发展得更加迅速和稳健。特别需要提到的是公司新业务中的金 融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地控制其风险。 4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持 续改善的能力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈 变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热 情，都存在不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀 释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化企业文化的传承和对管理 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越 绩效。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 第二节公司简介 一、公司信息 股票简称 SLDC 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有） SLH 股票上市证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称深圳世联行地产顾问股份有限公司 公司的中文简称世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）无 公司的法定代表人陈劲松 注册地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.worldunion.com.cn 电子信箱 info.worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书证券事务代表 姓名袁鸿昌栾婧 联系地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 电话 0755-22162824 0755-22162708 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称证券时报、中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 四、注册变更情况 注册登记日期注册登记地点企业法人营业执照注册号税务登记号码组织机构代码 1993年 04月 13日 深圳市罗湖区人民南 路国商东座 418室 企合粤深总字第 301534 号 440303618867554 61886755-4 首次注册 2013年 12月 20日 深圳市罗湖区深南东 路 2028号罗湖商务中 心 12楼 440301501120135 440300618867554 61886755-4 报告期末注册 2009 年 8 月 28 日-2009 年 10月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、 房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务 （以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 历次控股股东的变更情况（如有）无变更。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 9 层 签字会计师姓名张伟坚、潘传云 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √适用 □不适用 保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间 招商证券股份有限公司 广东省深圳市福田区益田路 江苏大厦 A座 41 楼 万虎高、刘光虎 2009年 8 月 28 日至今 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 √不适用 六、回顾与展望 （一）2010-2013年世联行发展情况回顾 1. 代理及顾问业务市场规模绝对领先 2009年 8月世联行成功在深交所上市，上市四年来，世联行代理销售额和收入远超市场和开发企业增速，2013年世联 行实现代理销售额 3,175亿元，收入 25.6亿元，四年复合增长率分别为 53%和 36%。利润四年复合增长率为 20%，高于行业 内其他主要竞争对手。四年来，世联行的市场份额、行业影响力持续提升，2013年市场份额提升至 3.9%，较 2012年提高 0.6个百分点，较 2009年提高 2.6个百分点；世联行顾问业务在 2013年实现收入 4.73亿元，再创历史新高。世联行主营 业务规模的绝对领先，为世联行面对未来市场、产品、客户及消费者的变化而做出调整及转变，以及世联行逐步叠加新业务 深圳世联行地产顾问股份有限公司2013 年度报告全文 13 品类，构建房地产服务平台，建立了坚实的基础。 2. 完成全国布局，规模优势显现 截止2013 年，公司在全国范围设立了58 家子公司，相比2009 年上市之时的21 家子公司新增了37 家，基本完成了全 国核心城市的布局，构建了灵活的“区域+直辖区”管控结构。世联行在上市以来坚持主营业务的城市升级战略，帮助地区 公司跨越3000 万和5000 万的收入门槛，边际利润显著提高。公司通过大客户战略、以客户为导向的业务拉动策略以及业务 流程标准化和工具化策略，借助全国性的品牌优势和当地标杆项目，推动地区公司规模升级，在当地市场取得领先地位。2013 年有13 家子公司（含控股公司）销售额过百亿，17 家子公司收入过5000 万，世联行全国布局已基本完成，规模优势逐步 显现。 注：由于统计口径的原因，2012 年年报中出现了按销售额规模统计的公司数目与按收入规模统计的公司数目不一致的情况。 上表已修正为相同统计口径。 3. 世联行积累了海量的购房客户及潜在客户资源 世联行在全国有超过10000 名全职销售人员，每年通过世联行成交的客户超过30 万批，上门客户超过300 万批，这些 都是优质的、细分的、精准的客户，是经过筛选、有购买房地产相关产品能力的客户，世联行称之为终端置业客户。2013 年，世联行与国际商业机器公司（IBM）开展战略合作，共同打造信息服务系统，对上述终端置业客户需求及成交数据进行 管理。这些海量的终端置业客户数据是世联行面向未来、开展相应业务的重要资源。 （二）展望未来 1.长期需求无忧，成交进入高位平台 展望未来，我们认为中国房地产市场长期需求无忧，新型城镇化将为房地产市场带来坚实的需求。据国泰君安等研究机 构预测，2030 年中国城镇化率将达到64.3%,城镇人口将达到9.4 亿人，未来十年，年均新增城镇人口的住房刚性需求、改 善性需求及房屋更新需求分别为4.1 亿平米、5.5 亿平米和2.1 亿平米，三项合计年均新增住房需求约11.7 亿平米，对比 2012 年全国商品住宅销售额9.8 亿平米，长期潜在需求仍然空间巨大。 然而我们也看到，尽管房地产行业在2013 年取得了强劲的增长，但过去的增长伴随着开工量的增长，而2011 年开工量 已经出现了拐点，也就是说住宅成交面积逐渐进入了高位平台。虽然随着房价的上涨，8 万亿之上还有增长的空间，但是由 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 于新开工拐点，增速开始放缓。并且，2014年短期内出现政策放松的概率极低，不应抱有幻想。我们应该清醒的认识到房 价快速上涨的时代已经结束，中国房地产市场已经进入下半场。 2.行业整合加速，发展机遇隐现 在确认 2012年年初的触底反弹之后，房地产市场在 2013年继续回暖，龙头企业更是一路高歌。主流房地产开发商销售 火爆，现金流状况大幅改善，库存压力明显减少，财务状况稳健良好。在供需两旺的情形下，我们看到龙头房地产开发商的 表现优异，行业集中度持续提升。2014年初，我们更是看到龙头房地产商对于未来、对于变化的思考、理解和应对。面对 互联网、房地产金融的变化，万科领头向海尔、阿里巴巴、腾讯、小米等企业开展拜访和学习。行业的领军企业不仅优秀， 而且勤奋，这让我们相信在未来的房地产开发行业必然是大者恒大，强者恒强，行业集中度将进一步提升。 伴随着市场的转变，中国房地产服务企业的竞争格局也将随之改变。过去几年中国房地产代理行业的集中度提升非常迅 速，国内领先的四家上市房地产服务企业的代理销售市场份额已经从 2009年的 4.9%上升到 2013年的 9.1%，四年时间提升 了 4.2个百分点，未来这一趋势将进一步加速。 3.世联行发展战略 面向未来的市场环境及竞争格局，世联行的战略是聚焦房地产及相关服务领域，利用平台，为机构客户及终端置业者提 供多元化的集成服务。构建世联行独特的房地产生态服务链，以增值的集成服务来形成竞争差异，世联行称之为“祥云战略”。 在祥云战略指导下，世联行的商业模式是：O2M。 在 O2M商业模式中，世联行发展方向及构建的核心能力是： （1）入口：代理业务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口，代理业务的规模领先是世联行所有新业务的基础， 世联行将坚定不移地继续推进规模化战略，保证市场份额的快速增长和绝对领先； （2）服务：世联行将基于入口平台，为终端置业提供包括金融在内的各种增值产品及服务； 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 （3）开放：上述产品及服务之中，有些是世联行直接研发并生产，有些则是由外部合作伙伴提供；世联行 O2M平台将 是一个开放的平台。 为了更好地达成上述发展方向，世联行将对业务板块进行重组：成立业主生活服务集群（ToC集群），提供包括住宅销 售代理、经纪业务在内的业主生活服务；成立机构客户服务集群（ToB集群），以世邦魏理仕为标杆，为房地产开发商、企 业、政府等机构客户提供顾问咨询、写字楼、商业租售服务、物业管理及资产服务；成立世联云端服务，打造面向终端置业 者和机构客户的开放平台，提供包括金融服务在内的各种增值产品及服务。从本份年报开始，世联行将按上述业务板块披露 相应的业务及财务数据。 风险提示：上述发展战略陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、公司主营业务的财务特点说明 世联是一家房地产服务公司，员工是公司价值的根本。因此，公司财务既有人力密集型企业的特征，也具有显著的代理 行业的企业特征，并且与房地产市场的变化密切相关。具体表现为以下几个方面： 1、员工是世联最重要的资产 员工是世联的核心资产，但其价值并未体现在资产负债表中。从逻辑上理解，公司对人力资本的投入必然带来人力资本 价值的增长，并最终转化为公司资产，但在经营过程中，人力资本投入首先会体现为当期的成本费用，成为减少公司利润的 因素。所以投资者除了通过财务数据来评估世联，还应从世联的员工数量、专业素质、工作热情以及员工对公司文化的认同 等方面，综合评估世联的价值。 2、代理业务的收入和成本费用的发生在时间上并不同步，所以分析公司的毛利率变化时需要做复位处理 上图演示了代理销售业务的各流程节点。代理销售项目从销售实现到开发商确认并最终结算收入，目前的平均周期约为 6个月。因此按现行的收入确认制度，公司在某一段时间确认的收入主要来源于数个月以前的销售成果。 此外，从项目前期的商务谈判到收入结算的过程中，各环节都会发生相应的成本，如拓展成本、管理成本、员工薪酬等， 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 这部分成本先与公司当期的销售代理额对应的销售收入而发生。 代理业务收入滞后于成本费用的发生，决定了世联利润表中的毛利率难以精确反映公司当期的经营情况。从管理会计的 角度解决这一问题的方法就是用“按照公司当期代理销售额模拟计算的代理费”替换利润表中的代理收入，重新计算毛利 率。 例如：公司 2013年确认的成本主要决定因素是2013年3,175亿元的销售业绩，不考虑收入确认标准的问题，如果按0.84% 的费率计算，这部分代理销售额对应的代理收入约26.68亿元，而公司2013年财务报表上确认的代理销售收入主要来源于2012 年第三、第四季度和2013年第一、第二季度的销售业绩，仅为18.63亿元，二者存在明显差异。 我们按照上述办法模拟计算了2011-2013年的收入、毛利和毛利率，计算结果显示各期的模拟毛利率均高于公司年报中 披露的毛利率水平。同时，披露毛利率和模拟毛利率在不同年份的变化趋势也不相同：年报中2013年和2012年所披露的毛利 率变化不大，且均低于2011年的水平；而模拟毛利率却是在2011年处于最低点，并且在之后的两年持续上升。我们认为，模 拟计算的结果能够更加充分地反映2011年房地产市场整体下行， 2012、2013年市场回暖趋势对公司业绩的影响和公司真实的 经营情况。 基于上述原因，公司主动按季度披露公司当期的代理销售额，目的是为投资者分析世联的经营情况提供一个新的角度。 （具体数据如下表所示，模拟数据并非完全按照本年报所遵循的财务会计准则计算，仅供投资者参考。） 项目 2013年 2012年 2011年 代理销售额（亿元） 3,175 2,111 1,424 当期披露的平均费率（%） 0.84% 0.83% 0.85% 模拟代理费收入（万元） 266,771 175,473 121,558 模拟代理业务毛利（万元） 125,337 79,157 49,056 模拟毛利率（%） 46.98% 45.11% 40.36% 年报披露的代理业务毛利率 34.45% 34.44% 38.02% 3、对于代理业务，世联不仅应该做到销售规模的迅速扩大，还要做到人均销售效率（即人均销售额）的保持或提升。 从长期趋势看，房地产代理行业的盈利能力不可避免地受到人力成本上升这一重要因素的影响。公司的人力成本主要由 固定工资和业务提成两部分组成，代理销售团队固定工资的增长受各地最低工资标准这一刚性因素的影响很大，随着国家基 本福利保障水平的持续提高，各地最低工资标准不断上升，公司平均固定工资水平也必定随之上升，从而给公司盈利造成压 力。 世联认为，房地产价格在长期趋势上的总体上升能够有效对冲人力成本上升的不利影响。此外，公司还必须在以下两方 面有所作为：（1）持续扩大代理业务的销售规模，不断提高市场份额，将这一战略作为公司所有战略的基础和支点；（2）关 注代理业务人均销售效率的变化，采取各种管理措施——例如研发代理业务标准工具箱，优化和完善代理业务信息系统等 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 ——保持或提升公司人均销售效率的水平。 公司2012-2013年的人均销售效率变化趋势图 (万元/人/月) 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 备注：图中每个点代表的是该月份连续 12个月的移动平均人均销售额。 从以上“公司 2012-2013年的人均销售效率变化趋势图”中可以看出，世联代理业务销售效率在 2012年呈较快上升趋 势，2013年前三季度保持高位波动，却在第四季度小幅下降。造成这种变化趋势的原因是： （1）2011年上半年房地产市场经过几轮较为严峻的调控，销售表现不佳，但公司认为市场的短期波动有利于世联市场 占有率和业务规模的提升，因此没有随市场走势而裁减代理人员规模，相反却保持了一定的人员储备。2011年下半年开始 市场明显回暖，之后的整个 2012年公司之前储备的团队业务张力充分释放，不仅使当年业务销售规模增长 48%，亦使公司 无须按照销售规模的增长水平匹配相同的团队扩张，造成了人均销售额快速上升的结果。 （2）2013年公司销售规模增长 50%，代理销售团队的人员规模也有必要随之增加，这样做的目的除了适应业务规模的 扩张，也是为未来的增长储备人力，所以 2013年前三季度公司人均销售额维持在了 240~260万元/人/月的区间内波动，均 高于 2012年 12月份 236万元/人/月的水平，并且于 2013年 9月份达到 252万元/人/月的当年最高值。 （3）2013年第四季度公司的一个大客户为冲刺年度销售目标，要求世联在其下属的每个项目增加配备 50-100个销售 人员，而且该客户承诺支付专门费用以覆盖这部分额外的人员成本，由此而产生的销售人员数量增加是造成公司人均销售额 在第四季度出现小幅下降的主要原因；进入 2014年，此项特殊的开发商服务需求已经逐步取消，其对于公司人均销售额的 不利影响也正逐步消失。 4、世联经营性现金流的特点决定了“持有充足的现金”是公司日常现金管理的重要原则 公司的成本费用中需要直接支付现金的占绝大多数，非付现的部分占成本费用总额的平均比例约为2~3%。当市场出现波 动而影响到现金回款时，公司的现金储备可能在短时间内出现明显下降。因此，公司需要一直保持充沛的现金储备，并且在 资金充足的情况下还要尽可能多地寻求商业银行给予中长期授信额度，只有这样才能提高公司经营的安全边际，确保公司所 坚持的长期发展战略不被市场的短期波动所干扰，为公司人力资本持续转化为经营业绩提供有效保障。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 5、公司主营业务的边际收益率较高，在收入超过盈亏平衡点的情况下，增加的收入会带来较高的利润，规模经济的效 应明显 从利润表的角度来看，公司的营业总成本（主要包括营业成本、管理费用和营业税金及附加等）中，与收入直接相关的 变动成本费用占收入平均比重约为30%（主要是业务人员根据收入确定的提成、奖金和营业税金及附加）。因此，公司代理、 顾问业务的边际收益率（即收入扣除变动成本后，占收入的比率）平均为70%（所得税前），或52.5%（所得税后），也就是 说在收入超过盈亏平衡点的情况下，每新增加100万元的收入，将会增加70万元的税前利润（或52.5万元的税后利润），这 将会相应提高毛利率和净利润率的水平。 因此，世联必须严格管控固定开支。出于这样的管理思路，公司销售团队的薪资结构设计成“固薪+提成”，大部分管 理层员工的年薪50%以上是年底考核的奖金。 由于公司边际收益率较高，公司特别强调深耕城市和追求市场规模，因为更高的市场占有率意味着当地公司的收入、利 润和利润率可以实现同步提升，规模效应十分明显。 6、人力成本是公司最大的成本，世联已经建立起人力成本的动态管理体系 世联是人力密集型的轻资产企业，人力成本占比最大。工资、奖金占公司成本费用的比重保持在70%左右。引起工资和 奖金变动的因素不尽相同，其中工资支出的变动与员工数量和总体薪酬水平的高低关联度较高，奖金（主要是业务提成和绩 效奖金）则与公司业务收入和经营情况密切相关。 因此，公司成本费用控制的重点是人力成本。根据世联的业务特点，公司对各业务和部门已经建立起有效的以定岗定编 为基础的人力成本动态管理体系。具体而言，公司要求主营业务的员工规模与销售规模或收入相匹配，代理业务根据项目或 部门的销售目标实行人员数量和结构的定额管理，顾问业务根据收入目标实行人员数量和结构的标准配置和控制。因此，代 理或顾问业务人员的增长要以调整的业务目标的增长为前提，业务部门人员实行动态管理。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 第三节会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 √否 2013年 2012年本年比上年增减(%) 2011年 营业收入（元） 2,563,027,901.39 1,878,031,708.00 36.47% 1,656,353,720.39 归属于上市公司股东的净利润（元） 318,288,144.61 211,291,633.11 50.64% 157,316,820.64 归属于上市公司股东的扣除非经常 305,036,433.54 207,662,952.78 46.89% 155,318,833.57 性损益的净利润（元） 经营活动产生的现金流量净额（元） 463,270,771.81 225,335,309.27 105.59% 1,023,357.41 基本每股收益（元/股） 0.75 0.5 50% 0.37 稀释每股收益（元/股） 0.75 0.5 50% 0.37 加权平均净资产收益率（%） 20.13% 14.85% 5.28% 12.54% 2013年末 2012年末本年末比上年末增减(%) 2011年末 总资产（元） 2,497,644,886.02 2,338,101,496.76 6.82% 1,756,241,584.68 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,708,863,807.64 1,486,744,583.03 14.94% 1,372,323,880.70 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 -202,519.77 -464,094.19 71,579.47 销部分） 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 7,127,020.17 5,684,015.47 3,061,800.00 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 8,612,409.34 348,000.00 973,445.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 331,527.23 -656,762.94 -848,043.70 减：所得税影响额 2,028,155.77 1,273,410.86 675,068.22 少数股东权益影响额（税后） 588,570.13 9,067.15 585,725.48 合计 13,251,711.07 3,628,680.33 1,997,987.07 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □适用 √不适用 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 第四节董事会报告 一、概述 （一）市场环境和政策分析 花开花落。 这是一个分化的时代，2013年以来核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行。 回顾全年，北京五环的房价已经成功迈入5万/平米的时代，这充分反映出来一线城市的涨幅；与此同时，我们调研了很 多三四线城市，发现供给压力巨大而总量的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北三省的三四 线城市已经成为了不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，那去化周期更是 长得可怕；即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如供给非常巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都，部 分开发商在当地的盈利水平也不高，其中还不乏知名房企。在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，因为外需的疲 软最终导致房地产市场表现并不如意；而温州这样民间资本特别活跃的地方，也会因为民间资本危机导致房价的暴跌，与之 对应的是在四大国有银行坏账里面，温州是排名第一的城市；即使在杭州这样的大家公认的1.5线城市，不少开发商在这里 也面临着去化并不如意的挑战。 在这个分化的时代里面，我们也可以看到开发商的分化在加剧，集中度在显著地提升。由于核心城市主流产品供不应求 的状态，刺激资金实力雄厚的主流开发商回归一二线城市，直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛被拔高，因 此在当前拿地越来越难的时候，大开发商凭着品牌和产品的号召力，有与地方政府谈判的实力，在拿地方面较中小开发商更 加有优势；由于利率市场化的推进，当前市场利率双轨并轨推高利率中枢的趋势越加明显，刺激开发商更愿意从海外融入廉 价资本，叠加国内以资产作为信用的融资现状使得大开发商拥有更高的额度，这样的开发商其IRR与融资成本的裂口更大， 竞争优势更大。例如某公司项目18%的IRR要求，最低时其从香港能融到Libor加200~300多个BP的廉价资本；由于在公司管 理、组织架构和发展前景等多方面的优势，吸引着更多的人才流向大的开发商；在行业整体利润率逐步走下坡路的趋势下， 已经形成规模优势和成熟产品体系的大开发商在成本控制上优势明显，利润表现方面较中小开发商要好。上述这些，都是开 发商集中度不断加速的原因。 同样的，我们也可以看到客户的分化。世联行已经累计了超过500万的客户信息，我们筛选出超过80万成交客户数据样 本，基本覆盖了全国主要的新房成交城市，因此这些数据能够反映出当前市场的现状。我们的成交数据显示首次置业和改善 型置业已经成为了目前市场的绝对主流：2012年至今的这一轮市场回暖，投资客占比基本上都处于15%以下的水平；2013 年我们35岁以下的客户占我们所有成交客户的近65%；从我们各区域的销售面积段来看，144平米以下的产品基本上占到我 们销售总量的85%以上，分月份上来看，144平米以下的产品的占比在最低的时候也有80%，高的时候该数值高达95%。投资 客萎缩刚需爆发这样的分化局面，除了限购和支持首次置业等行业政策之外，80后婴儿潮的结婚高峰到来随之诞生的婚房需 求更是客户分化最重要的内在因素。 面对2013年市场的变化，公司的经营策略随之做出了调整，成功地跨过3000亿销售额的门槛。同时，公司基于本身业务 发展的特性，坚持规模化发展和地区公司的升级。公司主要的管理举措包括： 第一、代理通过执行大客户策略，持续提升大客户份额，同时公司加强代理在千亿城市的突破。通过各类工具箱的落地 推广、呼叫中心协助作用的不断提升、对标杆公司研究及系统增效（代理ERP的开发及落地）来提升经营效能，加强标准化 建设，实现有质量的规模增长。 第二、顾问通过组织架构的完善，成立了工商业务线和开发咨询线，综合业务部落地子公司，根据城市创新新业务品类， 推动顾问业务持续增长。此外与恒安照护战略合作探索养老顾问。 第三、金融业务方面，推广家圆云贷。全年放贷1.5亿，初步建立业务流程，产品细分，培训，微信平台建设。2013年 金融业务已进驻城市11个，覆盖项目197个，成交的物业价值8亿。 第四、资产管理方面，成功收购北京安信行，此外新签全委托项目8个，合同签约金额为1.04亿。 （二）未来展望 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 云卷云舒。 观察本届政府关于房地产政策的相关表述，不难发现政府试图向市场发出这样的信号：未来房地产市场会更加市场化， 中央强调市场在资源配置中的决定性作用，建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地出让、租赁、入股同地同权， 加快推进房地产税立法并适时推进改革，这将意味着中央决意建立起房地产“市场归市场，保障归保障”的二元体系，加强对 农民利益补偿的力度和以创新方式提升农民收入，加快联网速度试点和房地产税立法，这些长期性的措施将促进我国房地产 市场平稳健康发展。我们预计未来的房地产市场预期稳定，市场的运行受到行政性调控的力度将越来越小。 政策之外，我们更加愿意谈谈行业的中长期未来。我们一直没有担心过市场中长期的表现，皆因中长期的需求没有问题。 相比欧美日等国家，中国家庭部门的资产负债表杠杆率较低，有充足的加杠杆空间。中国城镇居民可支配收入还在持续增长， 未来还有收入倍增计划保驾护航，能很好地支撑房地产中长期的基本面。即使从住户储蓄率走势来看，2009年之后已经走过 了高位拐点，但是在可预见的未来里将会维持在一定的高位水平。这些都是我们对于行业中长期仍持有信心的重要原因。当 然，由于住户储蓄率高位拐点已过，再加上中国家庭金融资产（含货币、权益、债务凭证和衍生品）规模爆发分流住宅的投 资投机需求，我们预计未来房价上涨的幅度会逐步放缓，这是行业下半场的重要特征。如果加上三中全会关于房地产政策的 相关表述，我们对于房地产市场未来的健康程度更加乐观。但是我们也知道，即使行业的中长期向上，但短期不时也会有些 小调整，这也是行业正常的螺旋式上升的规律。 对于2014年市场的短期表现，我们也有一些自己的判断，但预测这些行业的总量数据意义并不大。我们更加相信，对于 开发商而言，与其预测明天天气是否会变冷，不如多穿一件衣服；而且，在市场迈入分化的时代之后，市场总量变化带来的 指导意义正在被进一步地削弱。在市场的供需关系层面，由于2013年土地成交情况处于让人满意的高位，则意味着2014年开 发商推盘的货值会有明显的上升。再来看需求，我们一贯认为资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因 素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响。更准确的说，家庭部门的需求曲线对资 金成本的弹性没那么大。因此，利率的上浮要累积到比较大的幅度后（这是渐进的过程），才会导致需求出现显著衰退。2013 年下半年以来，整体利率中枢开始缓慢抬升，进入四季度之后，长端利率隐然有加速的趋势。随着长端利率的走高，加上当 前中国的货币易紧难松的大环境，使得我们开始对2014年的需求表示明确的担忧。总的来说，2014年行业的整体供给增加， 估计面积要增加10%左右，而需求却有所衰退，我们相信行业整体的去化率会低于2013年，预测销售面积同比增长5%，全 国均价增长5%，而销售金额增长10.2%，行业增速的显著下降将会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库 存的压力，但龙头大开发商在这一轮回暖以来加杠杆比较谨慎，同时债务结构优化较好，其短债占比处于近几年来的低位， 对抗行业风险的能力较强。整体而言，行业将会实现软着陆，但城市分化和开发商分化的现象将更加明显。 我们意识到，中国房地产下半场在2014年正式拉开帷幕，移动互联网和房地产金融将会成为中国房地产下半场的重要方 向。公司对此高度重视，并随之启动“祥云战略”。 在“祥云战略”下，公司将现有业务整合为三大集群：1、业主生活服务集群（To C集群），主要包括目前的住宅代理 销售业务和经纪业务，代表着生活服务的入口，今年公司将以既已形成的全国化布局、品牌效应和新技术手段，扩大规模和 增加客户粘性。2、机构客户服务集群（To B集群），主要包括公司的顾问策划业务、资产服务业务、写字楼租售和招商业 务，公司将秉承服务创造价值的理念，以多年形成的高标准、集成化的服务链，承接机构客户服务外包的趋势。3、云端服 务，目前主要是公司的金融服务业务，通过完善运营平台和组织建设，推动金融业务上量，并以开放的心态，扩展社区、养 老、海外置业等服务。 2014年，两大主题：主营再突破，集团谋转型，并以此，拉开世联行第三个十年的崭新发展架构。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 二、主营业务分析 1、概述 公司最近几期经营业绩情况如下： 项目 2013年 2012年 2011年 总营业收入（万元） 256,302.79 187,803.17 165,635.37 营业利润（万元） 46,994.75 29,994.52 27,249.26 利润总额（万元） 47,720.36 30,450.84 27,477.79 归属于上市公司股东的净利润（万元） 31,828.81 21,129.16 15,731.68 经营活动产生的现金流量净额（万元） 46,327.08 22,533.53 102.34 营业收入增长率 36.47% 13.38% 30.22% 归属于上市公司股东的净利润增长率 50.64% 34.31% -34.93% 公司本期实现营业收入256,302.79万元，同比增长36.47%，本期归属于上市公司股东的净利润为 31,828.81万元，同比增 长50.64%，主要是因为本报告期代理业务收入同比增长42.83%，顾问业务也稳步增长，从而确保了公司盈利的增长。 公司本期经营活动产生的现金流量净额为46,327.08万元，同比增长105.59%，其主要原因是：1）本期公司的业务收入 回款情况良好，和上年同期相比净增加8.21亿元，增长48.38%；2）本期收回合作诚意金7,100万元。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 请见第四节《董事会报告》第一点《概述》。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 □适用 √不适用 2、收入 说明 （1）营业收入按业务分类 项目 2013年 2012年 2011年 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 代理销售业务 186,301.14 72.69% 130,432.12 69.45% 114,088.74 68.88% 增长率 42.83% 14.33% 26.13% 顾问策划业务 47,334.67 18.47% 41,155.62 21.91% 47,310.88 28.56% 增长率 15.01% -13.01% 51.92% 资产服务业务 13,197.60 5.15% 9,207.10 4.90% ---- 增长率 43.34% ---- 金融服务业务 6,985.92 2.73% 4,745.58 2.53% ---- 增长率 47.21% ---- 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 经纪业务 1,883.14 0.73% 1,853.85 0.99% 3,846.28 2.32% 增长率 1.58% -51.80% -25.29% 其他业务 600.32 0.23% 408.90 0.22% 389.47 0.24% 合计 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 165,635.37 100.00% 公司的主营业务收入中，代理、顾问业务收入合计占公司总营业收入的90%以上。2012年下半年以来，公司已实现代理 销售额持续增长，为代理业务收入的增长奠定基础，本报告期公司代理业务收入同比增长42.83%；随着房地产市场投资的 复苏，公司顾问策划业务的收入规模也已经回升至2011年的水平。 2012年公司先后通过股权收购的方式涉足资产服务和金融服务领域，2013年11月份开始新增合并了经营资产服务业务的 北京安信行。本报告期，资产服务和金融服务两项业务分别为公司带来13,197.60万元和6,985.92万元的收入，占公司营业收 入的5.15%和2.73%。 1）代理销售业务收入 项目 2013年 2012年 2011年 新增签约代理项目面积（万m2） 8,525.74 6,215.60 6,208.42 增长率 37.17% 0.12% 24.28% 已结算代理销售额（亿元） 2,217.28 1,569.14 1,336.50 增长率 41.31% 17.41% 31.56% 已结算代理销售面积（万m2） 2,504.65 1,732.35 1,340.49 增长率 44.58% 29.23% 12.80% 代理销售业务收入（万元） 186,301.14 130,432.12 114,088.74 增长率 42.83% 14.33% 26.13% 代理收费平均费率 0.84% 0.83% 0.85% 注：1）代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。 2）新增签约代理项目面积是按代理合同中约定的实际委托面积统计的，未约定的不予统计。 从下表代理费率的的变动情况来看，在2012年下半年之后，公司代理业务的平均费率基本稳定。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 2013年公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下： 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月合计 2013年已实现的代理 销售额(亿元) 202 115 259 260 251 259 253 299 310 325 310 332 3,175 2012年已实现的代理 销售额(亿元) 39 98 138 138 222 192 190 168 220 219 226 261 2,111 2011年已实现的代理 销售额(亿元) 109 60 102 127 135 129 142 134 138 134 93 121 1,424 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约1,865亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.4亿元的代理费收入；其 中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,677亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约12.7亿元的代理费收入； 剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。 2）顾问策划业务 项目 2013年 2012年 2011年 顾问业务年度执行合约数(个） 1,042 737 718 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 33 42 30 房地产开发商策划项目数(个) 1,009 695 688 顾问策划业务收入（万元） 47,334.67 41,155.62 47,310.88 本报告期，公司顾问策划业务收入同比增长15.01%，主要原因是： 1）房地产市场投资逐步复苏有利于公司顾问业务的拓展。国家统计局的数据显示，2013年，全国房地产开发投资86,013 亿元，同比增长19.8%，增速比去年同期提高3.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米，同比增长8.8%； 房屋新开工面积201,208万平方米，同比增长13.5%。 2）公司继续贯彻顾问业务落地子公司的策略，快速响应客户需求，促进了顾问业务的增长。 2013年，公司顾问业务年度执行合约数同比增加了305个，而单个合约的平均收入同比下降了18.65%，主要是由于顾问 业务落地子公司后，为了创造更多的合作机会，顾问业务团队对服务内容进行拆分，方便客户根据实际需求选择更有针对性 的服务项目，这种服务方式的改变提高了拓展效率，但是单个合约金额有所降低。 3）资产服务业务 项目 2013年 2012年 新增签约的全委托物业管理项目个数 8 2 实际在管的全委托项目个数 58 10 在管的全委托项目实际收费面积（万平方米） 208.30 62.44 资产服务业务收入（万元） 13,197.60 9,207.10 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 继2012年公司通过并购青岛雅园涉足资产服务业务后，2013年11月份又新增合并了北京安信行，进一步拓展公司的资产 服务规模，年末实际在管的全委托项目个数增加明显。2013年，公司实现资产服务业务收入13,197.60万元，同比增长43.34%。 报告期末在管全委托项目单位面积收费金额（即：收入除以收费面积）同比下降57.03%，主要原因是：1）除青岛雅园 的收入数据外，北京安信行的收入数据自2013年11月份才开始纳入合并，因此本报告期的资产服务收入数据中只包括北京安 信行11、12两个月的收入2,357.03万元；2）北京安信行的全委托项目的服务模式和青岛雅园不完全一致，北京安信行服务单 个项目的收费类别相对较少，但其服务项目个数多、面积大，影响了公司整体单位面积收费额的计算。 4）金融服务业务 产品类型 2013年 2012年9-12月 金额（万元）比重增长率金额（万元）比重 小额贷款 4,422.97 63.31% 151.60% 1,757.96 37.04% 其中：家圆云贷 860.39 12.32% - 投资管理 848.16 12.14% 14.42% 741.30 15.62% 现金赎楼 1,657.97 23.73% -16.65% 1,989.22 41.92% 其他金融服务 56.82 0.81% -77.90% 257.10 5.42% 合计 6,985.92 100.00% 47.21% 4,745.58 100.00% 注：经营金融服务业务的盛泽担保、世联投资、小额贷款三家公司于2012年9月1日起纳入公司合并范围，因 此2012年只列示9至12月份的收入数据。 2013年，公司对金融服务业务的发展策略是：在进行严格风控的前提下，一方面加强现有成熟产品的发展， 另一方面积极探索利用主营业务机构客户和小业主客户资源，开发新的房地产金融增值服务产品。 为了实现这一发展策略，公司对金融业务结构进行了调整，逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品， 集中精力开发新的房地产金融增值服务产品，如家圆云贷。该产品于2013年下半年推出，半年内为公司带来收入 860.39万元，随着公司祥云战略的推进，该产品的规模将迅速放大，促进公司金融服务业务收入规模的增长。 5）经纪业务 项目 2013年 2012年 2011年 经纪业务分支机构数（个） 13 14 28 年成交总额（万元） 102,782.81 119,863.94 212,602.90 二手房成交套数（套） 645 1,075 1,090 经纪业务收入（万元） 1,883.14 1,853.85 3,846.28 2013年，公司将原经营经纪业务的世联行经纪并入深圳代理业务部管理，以依托公司代理业务的规模优势以及挖掘自身 积累的客户资源，创造更多的服务价值，以获得更好的经营效益。转型后，经纪业务规模变化不大。 （2）营业收入按地区分类 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 区域 2013年 2012年 2011年 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 华南区域 91,250.87 35.60% 72,524.89 38.62% 69,787.43 42.13% 增长率 25.82% 3.92% 17.23% 华东区域 57,621.39 22.48% 39,911.08 21.25% 28,254.27 17.06% 增长率 44.37% 41.26% 23.55% 华北区域 48,608.22 18.97% 30,754.18 16.38% 36,898.00 22.28% 增长率 58.05% -16.65% 17.43% 华中及西南区域 36,866.15 14.38% 28,215.75 15.02% 20,343.48 12.28% 增长率 30.66% 38.70% 170.51% 山东区域 21,956.16 8.57% 16,397.27 8.73% 10,352.19 6.25% 增长率 33.90% 58.39% 76.69% 合计 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 165,635.37 100.00% 为方便理解和对比，自本期开始，公司收入按区域来源的划分标准由原来公司的内部管理架构变更为参照国家行政地 区的划分标准，同时上述比较各期的数据也按新的标准进行了调整，区域的划分标准详细如下： 华南区域：包括广东省、广西自治区、海南省。 华东区域：包括江苏省、安徽省、浙江省、福建省、上海市、江西省。 华北区域：包括辽宁省、吉林省、黑龙江省、北京市、天津市、河北省、山西省、陕西省。 华中及西南区域：包括湖北省、湖南省、河南省、四川省、云南省、贵州省、重庆市。 山东区域：指山东省。 在过去的十年时间里，公司基本上完成了主营业务的全国布局，规模化发展的效应逐步显现。2013年，主营代理、顾 问业务的子公司中，营业收入超过3,000万元的有23家，其中超过7,000万元的有15家，而去年同期分别只有17家和7家，地 区公司的迅速成长为区域的业务增长奠定了基础。本报告期，华南区域稳步增长，其他区域齐头并进。 华北区域本报告期实现营业收入48,608.22万元，同比增长58.05%。一方面区域内成熟公司利用当地的市场契机继续扩 大业务规模，营业收入稳步增长，市场占有率逐步提升，如西安、天津等城市；另一方面，区域中心的北京公司充分利用 前期与区域大客户的合作机会，凭借自身业务能力和服务水平上的优势，获得客户的信任和认可，代理销售规模迅速扩大， 使得北京公司的营业收入增长明显。 （3）营业收入按公司战略所规划的服务集群分类 服务类型 2013年 2012年 2011年 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 云端服务 6,985.92 2.73% 4,745.58 2.53% 增长率 47.21% ---- 机构客户服务集群 （ToB集群） 66,054.42 25.83% 55,848.50 29.80% 52,278.29 31.64% 增长率 18.27% 6.83% 28.94% 业主生活服务集群 182,662.13 71.44% 126,800.19 67.66% 112,967.61 68.36% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 （ToC集群） 增长率 44.06% 12.24% 31.06% 合计 255,702.47 100.00% 187,394.27 99.99% 165,245.90 100.00% 云端服务，目前主要是公司的金融服务业务，该业务是公司2012年9月份新增合并的业务，基期比较数据较小，因此本 期同比的增长幅度较大，随着公司祥云战略的推进，家圆云贷产品的业务量将迅速扩大，将为公司的云端服务带来更高的营 业收入。 机构客户服务集群（ToB集群）主要包括公司的顾问策划业务、资产服务业务、写字楼租售和招商业务，本报告期实 现收入66,054.42万元，同比增长18.27%，增长速度较上年明显回升。主要是原因：1）公司充分利用品牌优势和专业能力， 把握市场契机，本报告期顾问策划业务收入实现增长；2）公司通过并购的方式迅速扩大了资产服务业务的收入规模；3）写 字楼租售和招商业务加速落地子公司，促进相关业务收入规模稳步增长。 业主生活服务集群（ToC集群）的收入占比最大，主要包括目前的住宅代理销售业务和经纪业务。公司代理销售规模 的持续增长，为公司住宅代理销售业务收入的增长奠定了基础。 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 √否 公司重大的在手订单情况 □适用 √不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 358,728,050.51 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 14% 公司前 5大客户资料 √适用 □不适用 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例（%） 1 万科企业股份有限公司 118,427,565.81 4.62% 2 恒大地产集团有限公司 100,103,381.46 3.91% 3 保利房地产（集团）股份有限公司 56,500,083.82 2.2% 4 中信房地产股份有限公司 46,889,980.42 1.83% 5 华侨城集团公司 36,807,039.00 1.44% 合计 —— 358,728,050.51 14% 3、成本 行业分类 单位：元 2013年 2012年 行业分类项目 同比增减(%) 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 （%）（%） 房地产中介服务 业 工资奖金 1,213,171,745.31 73.61% 879,635,006.23 71.91% 37.92% 说明 （1）总体情况 公司最近各期的成本情况如下： 项目 2013年 2012年 2011年 金额 （万元） 占营业收入 的比重 金额 （万元） 占营业收入 的比重 金额 （万元） 占营业收入 的比重 营业收入 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 165,635.37 100.00% 增长率 36.47% 13.38% 30.22% 营业成本 164,810.40 64.30% 122,319.84 65.13% 100,397.80 60.61% 增长率 34.74% 21.84% 45.65% 营业成本中的工资奖金 121,317.17 47.33% 87,963.50 46.84% 72,086.40 43.52% 增长率 37.92% 22.03% 38.17% 工资奖金占营业成本的比重 73.61% 71.91% 71.80% 本报告期，营业成本同比增长34.74%，略低于营业收入的增长速度，主要原因是： 1）占营业成本主要比重的工资奖金同比增长37.92%。一方面是因为公司代理销售规模同比增长了50.40%，要实现这一 增长，公司人员也相应较上年同期增加，工资支出增加；另一方面由于本报告期销售收入和经营业绩增长，与销售收入相关 的业务提成以及与经营绩效相关的奖金增加。由于工资奖金的增长速度高于营业成本总额的增长速度，使得工资、奖金占营 业成本的比重较上年同期上升了1.7个百分点，属于正常的变动。 2）2013年，公司提出了“继续推动公司规模化、有效益的增长”的工作方针，在规模增长的同时讲求效益的增长，其他 经营开支的增长速度得到了较好的控制； 3）公司代理顾问业务已经基本完成布局，新进城市市场拓展初期的成本压力降低，随着收入的增长，规模效应逐渐体 现。 （2）毛利分析 公司最近各期各项业务的毛利情况如下： 业务类别 2013年 2012年 2011年 代理销售业务 增长率 顾问策划业务 增长率 金额 （万元） 占比 64,179.88 70.15% 42.86% 19,896.94 21.75% 26.84% 毛利率 34.45% 0.01% 42.03% 3.91% 金额 （万元） 占比 44,926.27 68.61% 3.56% 15,686.92 23.96% -33.29% 毛利率 34.44% -3.58% 38.12% -11.58% 金额 （万元） 占比 43,380.13 66.50% 1.05% 23,514.03 36.04% 55.15% 毛利率 38.02% -9.44% 49.70% 1.04% 28 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 资产服务业务 3,153.87 3.45% 23.90% 2,162.80 3.30% 23.49% ------ 增长率 45.82% 0.41% -------- 金融服务业务 4,409.26 4.82% 63.12% 2,927.51 4.47% 61.69% ------ 增长率 50.61% 1.43% -------- 经纪业务 -583.75 -0.64% -31.00% -487.27 -0.74% -26.28% -1,711.66 -2.62% -44.50% 增长率 -19.80% -4.72% 71.53% 18.22% -3,065.98% -45.62% 其他业务 436.19 0.48% 72.66% 267.10 0.41% 65.33% 55.07 0.08% 14.14% 合计 91,492.39 100.00% 35.70% 65,483.33 100.00% 34.87% 65,237.57 100.00% 39.39% 注:毛利=收入-成本 2013年，公司业务的综合毛利率平稳增长，较去年同期上升了0.83个百分点。业务毛利主要来源于代理销售业务和顾问 策划业务，此两项业务贡献的毛利超过公司总毛利的90%，具体说明如下： 1）本报告期，代理销售业务的毛利率基本与去年同期持平； 2）顾问策划业务收入同比增长了15.01%，因其成本支出主要为工资等固定成本，同时由于顾问业务加快落地子公司而降 低了一些运营成本（如差旅费等），使得顾问业务毛利同比增长26.84%，毛利率同比上升3.91个百分点。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 37,120,331.68 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 10.75% 公司前 5名供应商资料 √适用 □不适用 序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例（%） 1 深圳市友银物业发展有限公司 10,669,050.68 3.09% 2 国际商业机器（中国）有限公司 8,948,350.00 2.59% 3 深圳市华人国际旅行社有限公司 8,325,171.00 2.41% 4 深圳城市建筑装饰工程有限公司 6,300,000.00 1.83% 5 深圳中国国际旅行社有限公司 2,877,760.00 0.83% 合计 —— 37,120,331.68 10.75% 公司前五名供应商的采购金额仅占公司 2013年成本费用总额的 1.94%。 4、费用 本报告期其他费用类科目的变动情况如下表： 项目 2013年 金额（万元） 2012年 金额（万元） 变动幅度主要变动说明 提取保险合同准备 金净额 -325.39 138.43 -335.06%主要因为公司金融服务的业务结构调整，本期融资性担保 费收入和担保责任余额都大幅减少，因此本报告期冲回了 前期已经计提的担保赔偿准备金和未到期责任准备金。 营业税金及附加 14,334.89 10,679.05 34.23%主要是因为本报告期营业收入增长较快，依法计提的税金 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 相应增加。 管理费用 26,931.69 23,148.36 16.34% 财务费用 -1,277.53 -1,621.68 21.22% 资产减值损失 4,980.84 3,504.62 42.12%增加的金额主要是小额贷款计提的贷款损失准备金。 营业外支出 177.81 235.46 -24.48% 所得税费用 12,665.77 7,951.79 59.28%主要是因为本报告期利润大幅增长，依法计提的所得税相 应增加。 5、现金流 单位：元 项目 2013年 2012年同比增减（%） 经营活动现金流入小计 3,747,710,270.34 2,773,677,055.05 35.12% 经营活动现金流出小计 3,284,439,498.53 2,548,341,745.78 28.89% 经营活动产生的现金流量净 463,270,771.81 225,335,309.27 105.59% 额 投资活动现金流入小计 5,344,379.88 1,997,449.91 167.56% 投资活动现金流出小计 167,844,048.60 66,107,480.74 153.9% 投资活动产生的现金流量净 -162,499,668.72 -64,110,030.83 153.47% 额 筹资活动现金流入小计 2,000,000.00 51,500,000.00 -96.12% 筹资活动现金流出小计 357,956,736.97 96,659,798.07 270.33% 筹资活动产生的现金流量净 -355,956,736.97 -45,159,798.07 688.22% 额 现金及现金等价物净增加额 -55,184,553.88 116,065,480.37 -147.55% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 √适用 □不适用 （1）经营活动现金流入同比增长35.12%，主要是因为：1）公司业务收入回款情况良好，较上年同期净增加82,130.57万元， 同比增长48.38%；2）本期收回了部分上年同期支付给开发商的战略合作诚意金共计7,100.00万元；3）金融服务业务的垫资、 贷款较上年同期增加10,307.37万元。 （2）投资活动现金流入同比增长167.56%，主要是因为：1）本报告期子公司山川投资收回对山川一号的投资100.00万元；2） 本报告期子公司盛泽担保收回华房数据的股利款112.13万元；3）本报告期处置资产产生的现金流入增加123.21万元。 （3）投资活动现金流出同比增长153.90%，主要是因为本报告期对外投资产生的现金流出增加了10,597.73万元，本报告期 支付的投资款明细如下：1）认购中城联盟股份支付款项4,456.00万元；2）支付上海中城未来投资有限公司投资协议款5,000.00 万元；3）支付重庆纬联49%少数股权的收购款312.50万元；4）收购北京安信行60%股权支付的投资款与购买日合并北京安 信行时其账面货币资金之间的净额为3,763.95万元。 （4）筹资活动现金流入同比下降96.12%，主要是因为本报告期公司收到银行借款200.00万元；上年同期系子公司世联投资 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 收到山川壹号的借款。 （5）筹资活动现金流出同比增长270.33%，主要是因为本报告期偿还债务所支付的现金增加了24,350.00万元，本报告期偿 还债务的明细如下：1）偿还万凯华信借款16,000.00万元；2）偿还招商银行借款2,650.00万元；3）偿还山川壹号借款5,000.00 万元；4）偿还其他借款100.00万元；5）山东世联归还其少数股东提供的资金支持600.00万元。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 √不适用 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年同 营业收入营业成本毛利率(%) 同期增减（%）同期增减（%）期增减（%） 分行业 房地产中介服务业 2,557,024,764.17 1,646,462,816.78 35.61% 36.45% 34.76% 0.81% 分产品 代理销售业务 1,863,011,408.94 1,221,212,576.02 34.45% 42.83% 42.82% 0.01% 顾问策划业务 473,346,670.48 274,377,313.96 42.03% 15.01% 7.73% 3.91% 资产服务业务 131,976,038.96 100,437,362.95 23.9% 43.34% 42.58% 0.41% 金融服务业务 69,859,224.65 25,766,672.34 63.12% 47.21% 41.73% 1.43% 经纪业务 18,831,421.14 24,668,891.51 -31% 1.58% 5.37% -4.72% 分地区 华南区域 906,718,551.71 582,234,400.82 35.79% 25.55% 29.31% -1.86% 华东区域 576,133,919.67 364,626,793.02 36.71% 44.37% 37.17% 3.32% 华北区域 485,979,173.94 339,916,289.54 30.06% 58.23% 57.81% 0.19% 华中及西南区域 368,631,532.12 231,788,677.37 37.12% 30.9% 24.28% 3.35% 山东区域 219,561,586.73 127,896,656.03 41.75% 33.91% 23.2% 5.06% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 √适用 □不适用 单位：元 营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年同 营业收入营业成本毛利率(%) 同期增减（%）同期增减（%）期增减（%） 分行业 房地产中介服务业 1,873,942,799.90 1,221,780,584.76 34.8% 13.4% 22.1% -4.65% 分产品 代理销售业务 1,304,321,232.23 855,058,564.11 34.44% 14.33% 20.93% -3.58% 顾问策划业务 411,556,217.67 254,686,978.98 38.12% -13.01% 7.03% -11.58% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 资产服务业务 92,071,049.44 70,443,086.60 23.49% 金融服务业务 47,455,808.35 18,180,746.24 61.69% 经纪业务 18,538,492.21 23,411,208.83 -26.28% -51.8% -57.88% 18.22% 分地区 华南区域 722,184,469.80 450,251,436.32 37.65% 3.83% 9.34% -3.15% 华东区域 399,058,700.45 265,817,874.42 33.39% 41.24% 39.49% 0.84% 华北区域 307,129,853.88 215,394,814.75 29.87% -16.42% 1.09% -12.15% 华中及西南区域 281,606,550.57 186,505,363.19 33.77% 38.49% 55.94% -7.41% 山东区域 163,963,225.20 103,811,096.08 36.69% 58.39% 58.22% 0.07% 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2013年末 2012年末 比重增减 重大变动说明占总资产比占总资产比 金额金额（%） 例（%）例（%） 货币资金 958,460,010.94 38.37% 1,019,364,355.55 43.6% -5.23% 462,820,001.81 18.53% 386,460,863.05 16.53% 2% 应收账款期末余额比期初余额增长了 19.76%，主要是因为本年度营业收入增长较 大，导致期末应收账款相应增加。 应收账款 投资性房地产 51,603,530.66 2.07% 41,112,045.23 1.76% 0.31% 55,630,000.00 2.23% 12,070,000.00 0.52% 1.71% 长期股权投资期末余额比期初增长了 360.89%，主要原因是：1）本公司本期参与 中城联盟增资扩股，投资 4,456.00万元认购 4,000万股；2）本公司之三级子公司山川投 资，本期收回对山川壹号的投资 100.00万元。 长期股权投资 241,073,670.87 9.65% 223,806,105.23 9.57% 0.08% 固定资产期末余额比期初增长了 7.72%，主要 原因是：1）购置的沈阳世贸广场写字楼其中 有 1,133.50万元转入固定资产核算；2）山东 世联收到开发商以房抵付代理费的房产 826.38万元。 固定资产 应收票据 1,600,000.00 0.06% 3,035,526.09 0.13% -0.07% 应收票据期末余额比期初下降了 47.29%，主 要是因为期初的应收票据部分在本报告期内 到期收回。 预付款项 17,726,608.52 0.71% 38,813,828.36 1.66% -0.95% 预付款项期末比期初下降了 54.33%，主要是 因为期初购置沈阳写字楼的预付款 2,218.42 万元转至资产核算。 32 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 应收股利 0% 1,121,311.57 0.05% -0.05% 应收股利期末余额比期初下降了 100.00%，主 要是因为本报告期子公司盛泽担保收回了其 应收深圳华房数据技术有限公司的股利。 其他应收款 163,731,686.01 6.56% 268,445,181.08 11.48% -4.92% 其他应收款期末余额比期初下降了 39.01%， 主要原因是：1）本期收回前期支付给开发商 的战略合作诚意金共计 7,100.00万元；2）本 期代付的垫资赎楼款比期初减少 6,871.00万 元。 贷款 221,317,066.54 8.86% 141,692,937.74 6.06% 2.8% 贷款期末余额比期初增长 56.19%，主要是因 为子公司小额贷款本报告期发放的贷款增 加。 其他流动资产 11,820,800.00 0.47% 0.47% 其他流动资产期末比期初增加 1,182.08万元， 主要是因为子公司小额贷款本报告期取得的 客户抵偿贷款的房产。 无形资产 739,337.52 0.03% 186,520.85 0.01% 0.02% 无形资产期末余额比期初增长 296.38%，主要 原因是：1）本报告期新购买办公软件 113.80 万元；2）基期比较数据较小。 商誉 169,752,180.13 6.8% 100,752,180.13 4.31% 2.49% 商誉期末余额比期初增长 68.48%，增加的金 额是本报告期新增购并北京安信行而产生 的。 长期待摊费用 20,462,083.36 0.82% 10,344,776.06 0.44% 0.38% 长期待摊费用期末余额比期初增长 97.80%， 主要是因为深圳公司搬迁办公地点，新写字 楼的装修费用在本报告期转入摊销。 递延所得税资产 120,907,909.66 4.84% 90,895,865.82 3.89% 0.95% 递延所得税资产期末余额比期初增长 33.02%，主要是因为期末依据税法规定确认 递延所得税而增加，特别是已列支成本费用 但尚未发放的薪资产生的递延所得税。 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2013年 2012年 比重增减 重大变动说明占总资产比占总资产比 金额金额（%） 例（%）例（%） 1,000,000.00 0.04% 25,500,000.00 1.09% -1.05% 短期借款期末余额比期初下降了 96.08%，主要 是因为本报告期归还了期初的银行借款。 短期借款 应付账款 28,143,908.46 1.13% 19,567,571.17 0.84% 0.29% 应付账款期末余额比期初增长 43.83%，主要是 因为本报告期末资产服务业务应付未付的采购 款和服务款增加。 预收款项 34,891,856.38 1.4% 18,616,148.67 0.8% 0.6%预收款项期末余额比期初增长 87.43%，主要是 33 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 因为公司代理和顾问业务量增长，暂收客户款 项相应增加。 应付股利 8,428,537.44 0.36% -0.36% 应付股利期末余额比期初下降了 100.00%，主要 原因是：1）四川嘉联支付了期初应付给少数股 东的利润分配款；2）小额贷款支付了期初应付 给前股东的利润分配款 125.97万。 应付职工 薪酬 426,316,986.14 17.07% 338,822,222.33 14.49% 2.58% 应付职工薪酬期末余额比期初增长了 25.82%， 主要是因为本报告期公司经营规模和盈利增 长，期未计提暂未发放的工资、奖金增加。 应交税费 177,909,379.07 7.12% 144,539,742.02 6.18% 0.94% 应交税费期末余额比期初增长了 23.09%，主要 是因为本报告期公司经营规模和盈利增长，期 未计提暂未发放的营业税金和企业所得税增 加。 其他应付 款 56,142,864.27 2.25% 268,421,407.45 11.48% -9.23% 其他应付款期末余额比期初下降了 79.08%，主 要原因是：1）归还万凯华信借款 16,000.00万 元；2）归还山川壹号借款 5,000.00万元；3） 山东世联归还其少数股东提供的资金支持 600.00万元。 担保赔偿 准备 0% 2,211,481.40 0.09% -0.09% 担保赔偿准备期末余额比期初下降了 100.00%， 主要是因为公司担保赎楼业务的担保责任，已 全部解除，原计提的准备金按公司会计政策的 规定冲回。 未到期责 任准备 139,034.72 0.01% 1,181,413.88 0.05% -0.04% 未到期责任准备期末余额比期初下降了 88.23%，主要是因为公司金融服务的业务结构 调整，本期融资性担保费收入的大幅减少，原 计提的准备金按公司会计政策的规定冲减。 五、核心竞争力分析 （一）规模优势 上市四年来，世联行坚持规模化战略，通过自营和外延实现快速发展。2013年世联行代理销售额达到3,175亿元，市场份额 提升至3.9%；顾问业务收入再创新高。世联行主营业务规模的绝对领先，为世联行面对未来市场、产品、客户及消费者的 变化而做出调整及转变，以及世联行逐步叠加新业务品类，构建房地产服务平台，建立了坚实的基础。 （二）全国布局优势 截止2013年，公司已在全国设立了58家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，构建了灵活的“区域+直辖区”管控结构。 世联行在上市以来坚持主营业务的城市升级战略，通过大客户战略、以客户为导向的业务拉动策略以及业务流程标准化和工 具化策略，借助全国性的品牌优势和当地标杆项目，推动地区公司规模升级，在当地市场取得领先地位。2013年有13家子公 司（含控股公司）销售额过百亿，17家公司收入过5000万，世联行全国布局优势逐步显现。 （三）知识管理系统的平台共享优势 公司注重知识经验的沉淀与推广，已经建立了公司内部的知识管理系统，同时建立了和市场信息、客户资料相关的资 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013年度报告全文 源数据库，有效地实现了公司内部平台共享。2013年，世联行与国际机器商业公司（IBM）战略合作，共同打造面向小业主 客户需求及服务的信息系统。 公司知识管理系统实现信息共享、经验沉淀、实施管理跟踪和风险控制，极大地帮助公司提升服务水平、显现专业价 值，从而在房地产价值链的各个环节做到为客户提供专业化的增值服务。 （四）品牌优势 世联行在顾问和代理销售两个专业领域实现了全国领先，用领导地位确立了公司在业内的品牌优势。 世联行2005年起，连续8年被中国房地产TOP10研究组评为“中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10”企业。（未完）  |