[年报]泛海建设：2013年年度报告
泛海建设集团股份有限公司 201 3 年度报告 201 4 年 3 月 第一节 重要提示、目录和释义 本 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事李亦明先生 、陈贤胜先生、刘洪伟先生 因公务原因无法出席会议， 已分别 书面委托董事 韩晓生 先生 、刘国升先 生、陈昌国先生 出席会议并代理行使表决权； 公司其他董事均出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的 公司总股本 4,5 57,311,768 股为基数，向全体股 东每 10 股派发现金股利 1. 5 0 元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。 公司 董事长 韩晓生 先生 、 副董事长兼总裁 郑东 先生、财务总监刘国升先生 、资产财务部总经理于海波先生 声明：保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整。 没有董事、监事、高级管理人员对 2013 年度报告 内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。 公司 2013 年度报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的审计报告。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投 资者注意投资风险。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ................................ ........................... 2 第二节 公司简介 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................... 6 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................ ................................ ................................ ................................ ....................... 9 第四节 董事会报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ............. 11 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 27 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ................................ ............................. 43 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ ................................ .............................. 49 第八节 公司治理 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 56 第九节 内部控制 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 62 第十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ................. 64 第十一节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ ... 161 释 义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京监管局 公司、本公司或泛海建设 指 泛海建设集团股份有限公司 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公 司 ，为公司股东 泛海能源 指 泛海能源投资股份有限公司，为公司第二大股东 泛海建设控股 指 泛海建设 控股 有限公司，为公司原股东 武汉公司 指 武汉中央商务区建设投资股份有限公司，为公司子公司 浙江公司 指 浙江泛海建设投资有限公司，为公司子公司 泛海信华 指 北京泛海信华置业有限公司，为公司子公司 北京光彩 指 北京光彩置业有限公司，为公司子公司 泛海东风 指 北京泛海东风置业有限公司，为公司子公司 泛海物业 指 泛海物业管理有限公司，为公司子公司 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任 公司，为公司子公司 泛海投资 指 泛海建设集团投资有限公司 ，为公司子公司 山海天 指 北京山海天物资贸易有限公司，为公司子公司 深圳光彩 指 深圳市光彩置业有限公司，为公司子公司 泛海 青岛 指 泛海建设集团青岛有限公司，为公司子公司 三江电子 指 深圳市泛海三江电子有限公司，为公司子公司 大连泛海 指 大连泛海建设投资有限公司，为公司子公司 通海建设 指 通海建设有限公司，为公司子公司 沈阳泛海 指 沈阳泛海建设投资有限公司，为公司子公司 泛海 香港 指 泛海建设集团（香港）有限公司 ，为公司 子公司 酒店 管理 指 泛海建设集团酒店管理有限公司，为公司子公司 商业 管理 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中“公司未来发展的展望”中“可能面对的风 险及应对措施”部分的内容。 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网（ www.cninfo.com.cn ）为本公司选定的信息披露媒体，本 公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。 第二节 公司简介 一、公司信息 股票简称 泛海建设 股票代码 000046 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海建设集团股份有限公司 公司的中文简称 泛海建设 公司的外文名称（如有） OCEANWIDE REAL ESTATE GROUP CO.,LTD. 公司的法定代表人 韩晓生 注册地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 注册地址的邮政编码 100005 办公地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 www.fhjs.cn 电子信箱 dsh@fhjs.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈怀东 陆 洋 联系地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金 融中心 C 座 22 层 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金 融中心 C 座 22 层 电话 （ 010 ） 85259683 （ 010 ） 85259601 传真 （ 010 ） 85259797 （ 010 ） 85259797 电子信箱 chd @fhjs.cn luyang@fhjs.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会监事会办公室 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地 点 企业法人营业执照 注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1989 年 5 月 9 日 深圳 工商外企合粤深字 第 100326 号 440301520800001 61881587 - 7 报告期末注册 201 3 年 5 月 15 日 北京 440301103314955 110101618815877 61881587 - 7 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 泛海建设的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司。南海石油深 圳开发服务总公司物业发展公司系经深圳市政府深府 (8 9)3 号文批准于 1989 年成 立，公司注册资本为人民币 300 万元，实收股本 401 万元人民币。 1998 年 10 月，经中国证监会以证监函 [1998]177 号文和深圳市证券管理办公 室以深证办复 [1998]74 号文件批准，深圳南油物业发展股份有限公司发起人深圳 南油（集团）有限公司将其持有的深圳南油物业发展股份有限公司的法人股（占 总股本的 52.50% ）全部转让给光彩事业投资集团有限公司（现已更名为 “ 泛海能 源投资股份有限公司 ” ），深圳南油物业发展股份有限公司于 1998 年 12 月 24 日领 取新的企业法人营业执照，注册号为 440 3011013197 ，执照号为深司字 N47742 。 1999 年 7 月，经国家工商行政管理局核准，深圳市工商行政管理局登记注册， “深圳南油物业发展股份有限公司”更名为“光彩建设股份有限公司”； 2002 年 4 月，“光彩建设股份有限公司”更名为“光彩建设集团股份有限公司”。 2001 年 4 月，经中国证券监督管理委员会证监公司字 [2000]242 号文批准， 本公司以 1999 年末总股本 204,887,825 股为基数向全体股东每 10 股配售 3 股，实 际配售 39,196,516 股，配股后注册资本变更为 244,084,341.00 元。 2005 年 9 月，泛海建设控股收购光彩事业投资集团有限公司所持有的光彩建 设集团股份有限公司 28.17% 的非流通法人股股份（即 99,004,473 股，含权），从 而泛海建设控股 与 光彩事业投资集团有限公司合计持有光彩建设集团股份有限公 司 48.17% 的股份。 2006 年 3 月，泛海建设实施了股权分置改革，原非流通股东以每 10 股送 2.2 股的方案向流通股东支付对价，以获取所持股份流通权。股权分置改革后，有限 售条件的法人股东持股数由 169,295,187 股变为 129,214,210 股，持股比例由 48.17% 变为 36.76% ，无限售条件普通股股数相应增加。 2006 年 12 月，经中国证券监督管理委员会证监发行字 [2006]88 号文核准， 泛海建设向泛海建设控股非公开发行股份 4 亿股，总股本由原 351,481,450 股变为 751,481,450 股，有限售条件法人股东持股比例由 36.76% 变为 70.42% 。 2008 年 1 月，经中国证监会证监许可字 [ 2008]117 号文《关于核准泛海建设 集团股份有限公司向泛海建设控股有限公司发行新股购买资产的批复》核准，泛 海建设向泛海建设控股非公开发行股份 380,366,492 股，总股本由原 751,481 ,450 股变为 1,131,847,942 股，有限售条件法人股东持股比例由 70.42% 变为 80.36% 。 2009 年末，中国泛海承继泛海建设控股所持有的本公司股份，中国泛海成为 公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路中投国际商务中心 A 座 16 楼 签字会计师姓名 顾燕君、李斌华 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适 用 √ 不适用 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减 (%) 2011 年 营业收入（元） 5,937,506,858.99 4,445,401,043.96 33.57 2,002,691,826.46 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,181,208,075.20 782,077,010.66 51.03 257,787,152.05 归属于上市公 司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 1,157,454,769.50 771,052,612.72 50.11 255,592,639.81 经营活动产生的现金流量净额（元） - 2,825,900,342.96 - 1,706,083,784.83 - 65.64 - 1,341,101,458.85 基本每股收益（元 / 股） 0.2592 0.1716 51.05 0.0566 稀释每股收益（元 / 股） 0.2592 0.1716 51.05 0.0566 加权平均净资产收益率（ % ） 13.31% 9. 47% 增加 3.84 个百分点 3.25% 2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减 (%) 2011 年末 总资产（元） 40,738,039,058.40 30,934,760,741.08 31.69 23,437,130,835.76 归属于上市公司股东的净资产（元） 9,236,063,038.44 8,509,126,695.65 8.54 8,000,865,600.70 二、境内外会计准则下会计数据差异 □ 适用 √ 不适用 三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金 额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） 88,028.83 - 1,652,390.22 17,251.31 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 2,794,971.90 1,091,994.00 246,600.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 550,743.40 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小 于取得投资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价 值产生的收益 37,441.76 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 39,200.00 项目 2013 年金 额 2012 年金额 2011 年金额 说明 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允 价值变动产生的损益 27,672,036.22 16,675,346.44 1,726,284.10 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,402,694.61 - 996,369.31 481,799.54 减：所得税影响额 8,025,088.53 3,707,582.82 241,073.97 少数股东权益影响额（税后 ） 1,769,280.73 386,600.15 73,790.50 合计 23,753,305.70 11,024,397.94 2,194,512.24 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 第四节 董事会报告 一、 概述 受国家宏观经济 运行稳中向好，房地产调控和 货币信贷等政策相对稳定 影响， 2013 年国内楼市总体保持增长态势，全 国商品房销售面积、销售额均保持大幅增长，各地“地王”频出，土地成交价不断创出新高。在市场持续回暖的同时，房地 产行业的市场集中度进一步提高，企业间竞争压力不断加大。 公司董事会对国内 房地产行业分化加剧 、行业竞争日趋激烈的严峻形势有清醒的认识，于 2013 年初提出“抓住机遇、 调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞”的发展方针，要求公司加快项目开发和拆迁节奏，缩短销售去化与资金回笼周 期，加速释放公司潜力，坚持注重品质、精耕细作的工作原则，狠抓产品细节设计，严把工程质量关， 为公司长远发展奠定 基础。 2013 年，公司按照董事会要求，紧紧围绕年度经营目标稳步推进各项工作，全年业绩较 2012 年实现较大幅度增长， 公司资产状况、盈利状况及持续发展能力得到显著提升。经审计，截止 2013 年 12 月 31 日，公司总资产为人民币 407 . 38 亿 元， 归属于上市公司股东的 净资产为人民币 92.36 亿元 ；全年公司合并报表反映的营业收入 为 人民币 59.38 亿元 ，实现 归属 于上市公司股东的 净利润 为 人民币 11.81 亿元 ，较 2012 年提高 51.03 % 。 为顺应市场形势， 公司董事会明确提出公司应以项目销售为先导，要求公司各 项工作都要服从于、服务于这个核心。 2013 年，公司可售项目主要集中在武汉、杭州、深圳、青岛四地，在售产品类型涵盖住宅、公寓、商业、写字楼等多种业态。为 顺利推动项目销售工作，公司对原有销售模式进行了创新，制定实施符合市场导向的推售策略、签约策略、付款策略，极大 地提升了公司产品的市场竞争力和认可度。年内，公司通过整合系统资源与政策倾斜，全力支持项目营销工作，确保了公司 2013 年度业绩目标的实现，全年公司 房地产 项目累计实现签约销售收入人民币 58.44 亿元，签约销售面积 31.85 万平 方 米， 累计实现结算收入人民币 54 .70 亿元，同比增长 34.96 % 。 加速项目价值释放为公司制定新的发展战略的立足点和出发点。报告期内，公司进一步加大了工程项目管控力度，力求 实现项目建设速度与项目品质双赢。全年，公司项目在施总建筑面积 451.62 万平方米，新开工面积 168.44 万平方米，续建 面积 283.18 万平方米，竣工备案面积 57.64 万平方米，项目建设数据均较 2012 年度实现较大幅度提升。公司所属武汉、杭 州、大连、深圳、青岛、北京、上海等地重点项目均按计划开发建设，基本实现了年度工程建设目标；所属北京东风乡项目、 上海董家渡 10# 地块项目 剩余拆迁工作在年内取得重大突破，拆迁攻坚战的打响为未来项目价值释放、公司业绩突破创造了 可能。在强调施工进度提速的同时，公司更加注重项目品质的呈现。为有效落实项目品质要求，公司一方面严格控制工程物 资质量，对项目实施全程监督管理，另一方面着重加大设计过程管理力度和管理精度，不断完善设计管理流程，编制产品设 计标准，落实项目设计进度与质量控制要求。产品品质得到有效保障。 在多变的融资环境中，如何充分利用现有资源通过银行开发贷款以及信托、基金等各种途径获取资金，保证各项资金需 求显得尤为重要。年内，根据全国各地项目进展 情况，公司分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，扎实地推进 公司年度融资工作。公司对公司及所属公司的融资资源进行了重估、整合，着力探索新型融资渠道，有效降低了融资成本。 2013 年，公司及所属公司先后与平安银行、北京银行、中国农业银行、中国信达资产管理股份有限公司、四川信托有限公 司等多家金融机构进行了融资合作，筹集资金基本满足了各在建项目资金需求。 随着行业集中度的不断提高，企业之间的竞争更多地取决于自身软实力的比拼。为应对房地产宏观调控政策和成本上涨 的双重压力、最大化实现项目价值，公司董事会要求公司在 加大项目开发力度、重点推动项目营销的同时，严格执行目标成 本管理、全过程强化成本管控，确保项目利润。为有效落实成本要求，公司对项目工程建设实施全过程成本控制管理，即在 项目招投标阶段、项目施工阶段、工程结算阶段、项目结束后等环节进行严格成本把控及分析，全过程成本管控的顺利推出 实施，帮助公司节约了大量成本。在实施目标成本管理的基础上，公司进一步加强了动态成本监控，定期编制《目标成本动 态分析表》（成本月报），要求所属项目在目标成本制定后，项目的动态成本也应及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设 项目总成本在目标成本控 制范围内。 公司要打造一流企业，离不开一流的人才队伍。公司董事会高度重视人才培养和员工队伍建设，重视人力资源管理水平 的持续提升。 2013 年，公司加强了公司机构编制管理及专业人才招聘力度，为公司各项业务开展提供人力支持；注重后备 人才培养，加强骨干员工队伍建设，逐步形成了各业务模块、各职务层级的梯队人才结构，有利于公司长期可持续发展；开 展人员合理调配，盘活现有人力资源，实现人力资源再配置，充分发挥现有人力资源效能；合理把握员工调薪范围、幅度与 节奏，在做好骨干员工培养的同时，有效控制人力成本；加强人力资源考核工作 ，完善考核指标与评分标准与体系，使考核 程序更为严谨，考核结果更加规范与科学，使绩效考核真正发挥奖罚分明的激励作用。公司对各所属公司的人力资源管控模 式进行持续改进，并在人才引进方面向一线公司倾斜，有效支持了公司重点项目的开发和新业务的开展。 2013 年是公司国际化发展元年。为适应企业国际化发展趋势、推进公司资产优化配置、分散经营风险、稳定投资回报， 公司董事会在对行业知名企业海外发展战略进行充分研究分析的基础上，结合公司发展现状，决议实施海外发展战略： 2013 年 7 月，公司投资成立泛海建设集团（香港）有限公司； 2 013 年 12 月，泛海建设集团（香港）有限公司所属通海建设投资 有限公司成功收购美国洛杉矶 Fig Central （菲戈罗亚中心）项目。设立香港发展平台并实质取得美国洛杉矶项目，标志着公 司正式进军海外市场，开始践行国际化发展战略。未来，公司将充分利用中国香港相对宽松的融资环境、市场环境，适时启 动海外融资计划；同时，公司将充分发掘 Fig Central 项目优势，将其倾力打造成为泛海建设海外地产标杆项目，以进一步扩 大公司项目品牌的国际影响力。 公司品牌价值在 2013 年进一步得到彰显：在“第七届中国上市公司市值管理高峰 论坛”中，公司入围“ 2013 年度中国 上市公司资本品牌百强”及“ 2013 中国上市公司资本品牌溢价百强”榜单；在第十三届“博鳌. 21 世纪房地产论坛”中，公 司荣获“ 2013 年度中国品质地产综合大奖”；在“ 2013 中国价值地产总评榜”中，公司荣膺“年度价值地产企业”大奖；在 “ 2013 第一财经中国房地产价值榜”中，公司入选沪深 A 股综合价值 TOP20 ；在“首届中国上市公司环境信息评价”报告 中，公司位列第三产业上市公司得分榜第 12 名；在第三届“中国责任地产 TOP100 ”评选中，公司成功入选中国责任地产 百强 TOP50 。“泛 海”地产项目凭借优良品质而广受赞誉：公司开发的 武汉 泛海国际 SOHO 城项目在“ 2012 年度标杆地产 & 家居颁奖盛典”活动中荣获“ 2012 标杆生活方式案例”大奖 ， 荣获第 13 届中国地产金砖奖“ 2013 年度商业地产大奖” ；沈 阳泛海国际居住区项目被媒体联合评选为“沈阳最值得期待楼盘” 等等。 二、主营业务分析 1、概述 2013 年公司主营房地产业务在报告期内取得了良好的业绩，房地产结算收入同比大幅增加。 2013 年 公司 实现营业收入 59.38 亿元，较 2012 年增加 33.57% ， 实现 归属于上市公司股东的净利润 11.81 亿元，较 2012 年增加 51.03% 。 2、收入 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减 (%) 金额 占营业收入 比重（ % ） 金额 占营业收入 比重（ % ） 房地产销售 地产业务 5,469,876,471.00 92.12 4,053,072,396.00 91.18 34.96 商品销售 商品销售业务 264,599,314.06 4.46 206,757,712.04 4.65 27.98 物业管理 物业管理业务 172,626,531.67 2.91 149,949,174.44 3.37 15.12 物业出租 物业出租业务 22,171,481.7 8 0.37 31,859,933.47 0.72 - 30.41 技术服务 技术服务费业务 8,233,060 . 48 0.14 3,761,828.01 0.08 118.86 公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（ % ） 房地产业 开工面积（ 万 平方米） 451.62 338 .00 33.62 结转收入（元） 5,469,876,471.00 4,053,072,396. 00 34.96 存货（元） 30,381,826,543.32 23,785,423,747.69 27.7 3 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 本期房地产项目销售状况较好带来结转收入大幅增加。 公司主要在建项目开发情况 1 、武汉中央商务区项目 A 住宅项目 截止报告期末，泛海国际居住区樱海园二期项目已交付使用；兰海园、悦海园等项目已完成竣工备案；香海园项目机电 工程、外幕墙工程已基本完工，园林景观工程正在施工；碧海园、竹海园、松海园等项目正在进行主体结构施工。 B 商业项目 截止报告 期末，泛海国际 SOHO 城（宗地 11 、 12 ）已进入收尾阶段，局部已投入使用；武汉中心塔楼核心筒正在进行 结构施工；泛海财富中心正在进行地上结构施工；泛海城市广场二期项目正在进行桩基施工。 C 新开工项目 报告期内，新开工的世贸中心项目、桂海园项目正在按计划推进前期工作。 D 市政及其他 梦泽湖公园和黄海路隧道完成施工准备；核心区地下交通环廊一、二标段结构工程已完工，三标段施工正在稳步推进； 商务区首次实现正式供电，首次实现公交引入。 2 、杭州泛海城市广场项目 截止报告期末，泛海国际大酒店已完成整体地下室负一层结构平面施工；泛海SOHO中心项目已进入建设收尾阶段。 3、深圳泛海拉菲花园项目 截止报告期末，深圳泛海拉菲花园 三期项目 已完成商业结构封顶及塔楼转换层结构施工，正处于主体工程施工阶段。 4、上海董家渡项目 截止报告期末，泛海国际公寓一期8、9号楼已完成桩基和围护工程，局部区域结构已出正负零。 5、北京泛海国际居住区二期项目 截止报告期末，北京泛海国际居住区二期项目1#地块已取得方案复函，完成人防规划条件审批，立面方案正在进行报 批；2#地商业街正在进行施工工作，已完成外装修及室内初装修；住宅2-8#、2-9#楼已完成结构封顶，正在进行楼外幕墙施 工准备；4#-1地块商品房正处于局部开工建设阶段，4-4#楼、配套公建（会所）已完成结构封顶，4#-2政策保障房地块已于 2013年10月全面开工，现已完成边坡支护工作，土方开挖工作已完成95%。 6、青岛泛海名人广场二期项目 青岛泛海名人广场二期项目幕墙、总包工程已进入收尾阶段，正在进行写字楼公共区域精装、室外环境工程施工。 7、大连泛海国际休闲度假项目 大连泛海国际休闲度假项目A、B区填海工程已完成，C、D、G、H区已顺利开工建设，其中C区岸壁已全部形成， 实现主体合围。 8、沈阳泛海国际居住区项目 沈阳泛海国际居住区项目已于 2013 年 4 月中旬全面开工，该项目展示区已完成主体结构施工，并且已陆续进入后续工 程施工阶段；首期第一部分 44 栋联排 别墅 中，主体结构完成 2 栋，基础回填完成 4 栋，桩基础完成 22 栋。 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 1,353,888,091.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（ % ） 22. 80 公司前 5 大客 户资料 □ 适用 √ 不适用 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减 (%) 金额 占营业成 本比重（ % ） 金额 占营业成本 比重（ % ） 房地产销售 地产业务 2,319,408,309.16 86.78 1,616,793,988.12 84.24 43.46 商品销售 商品销售业务 158,344,065.24 5.92 126,363,145.39 6.58 25.31 物业管理 物业管理业务 190,286,137.76 7.12 172,473,06 7.78 8.99 10.33 物业出租 物业出租业务 1,889,090.98 0.07 2,152,658.19 0.11 - 12.24 技术服务 技术服务费业务 2,967,258.40 0.11 1,629,171.32 0.08 82.13 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,124,255,202.26 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（ % ） 18.15 公司前 5 名供应商资料 □ 适用 √ 不适用 4、费用 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（ % ） 销售费用 199,520,302.43 138,033,962.72 44.54 管理费用 321,848,546.80 231,076,413.27 39.28 财务费用 104,071,595.88 290,158,869.86 - 64.13 所得税费用 388,329,820.72 188,520,430.21 105.99 （1）销售费用同比大幅增加系因报告期销售收入增加，相应销售推广费增加所致。 （2）管理费用同比大幅增加系因报告期经营规模增加，人工成本及办公费用增加所致。 （3）财务费用同比大幅减少系因报告期费用化借款利息减少所致。 （4）所得税费用同比大幅增加系因报告期利润总额增加所致。 5、研发支出 三江电子 2013 年度研发经费支出为 2,196.64 万元，占 三江 公司 2013 年净资产的 30.31% ，占 三江公司 营业收入的 7 .73 % 。 三江电子 2013 年持续不断创新、提高对技术改造的研发投入，其中消防报警电子产品方面主要有“ 9100 新一代火灾报警控 制系统”、“ JTY - GD - H363 烟感探测报警器”以及“电气火灾产品”等研发项目，新型火灾报警控制系统的核心技术成果 已 申报发明和实用新型专利，实用新型专利已获得授权，发明专利目前处于实审阶段。在智能楼宇产品方面的研发项目主要有 “ V3 系统触摸屏室内分机”、“单元门主机”、“电源小型化项目”、“出口地震速报仪”、“智能家居系统”等，研发成果明显， 目前已获得 2 项实用新型及 7 项外观专利。在监控电子产品方面，主要有“ A1600 集中监控系统”、“高清 IPCAM 产品”、“高 清解码器”、“ IVS 监控系统平台功能完善与稳定性提升”等研发项目，项目技术成果已初步形成，目前已获得 4 项实用新型 专利。 6、现金流 单位：元 项目 2013 年 20 12 年 同比增减（ % ） 经营活动现金流入小计 6,067,885,275.32 4,677,990,233.22 29.71 经营活动现金流出小计 8,893,785,618.28 6,384,074,018.05 39.31 经营活动产生的现金流量净额 - 2,825,900,342.96 - 1,706,083,784.83 - 65.64 投资活动现金流入小计 387,265.76 209,996.80 84.42 投资活动现金流出小计 687,307,261.19 57,085,661.86 1 103.99 投资活动产生的现金流量净额 - 686,919,995.43 - 56,875,665.06 - 1107.76 筹资活动现金流入小计 14,726,522,061.39 9,579,370,000.00 53.73 筹资活动现金流出小计 10,472,529,847.24 5,511,075,437.39 90.03 筹资活动产生的现金流量净额 4,253,992,214.15 4,068,294,562.61 4.56 现金及现金等价物净增加额 738,853,448.25 2,305 ,335,579.75 - 67.95 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 （1）经营活动现金流出 同比增加39.31 % ，主要原因系加快开发进度工程投入增加； （ 2 ）投资活动现金流出同比增加 1103.99% ，主要原因系 购买商业物业及子公司少数股东股权引起现金流出增加； （3）筹资活动现金流入同比增加53.73%，主要原因系新增融资规模增加； （4）筹资活动现金流出同比增加90.03%，主要原因系偿还贷款增加。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司 部分项目 仍处在建设期， 前期现金投入在本年度内未产生现金流入。 三、主营业务构成情况 1、主营业务分行业情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 (%) 营业收入比上年 同期增减（ % ） 营业成本比上年 同期增减（ % ） 毛利率比上年同 期增减（ % ） 主营业务项目 房地产销售 5,469,876,471.00 2,319,408,309.16 57.60 34.96 43.46 - 2.51 商品销售 264,599,314.06 158,344,065.24 40.16 27.98 25. 31 1.28 物业管理 172,626,531.67 190,286,137.76 - 10.23 15.12 10.33 4.79 物业出租 22,171,481.7 8 1,889,090.98 91.48 - 30.41 - 12.24 - 1.76 其他业务项目 技术服务收入 8,233,060. 48 2,967,258.40 63.96 118.86 82.13 7.27 2、主营业务分地区情况 单位：元 地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（ % ） 武汉地区 3,603,054,036.03 172.33 沪杭地区 1,335,077,843.04 - 38.57 中国广东 753,637,178.20 1.95 中国北京 153,217,712.64 - 14.97 中国山东 16,860,085.09 - 20.32 其他地区 74,541,148.44 3726.63 境外收入 1,118,855.55 - 82.68 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10% 以上的地区： 单位：元 地区 营业收入 营业成本 毛利率 (%) 营业收入比上年 同期增减（ % ） 营 业成本比上年 同期增减（ % ） 毛利率比上年同 期增减（ % ） 武汉地区 3,603,054,036.03 1,621,880,127.02 54.99 172.33 160.89 1.98 沪杭地区 1,335,077,843.04 599,166,223.18 55.12 - 38.57 - 30.74 - 5.08 中国广东 753,637,178.20 282,325,402.82 62.54 1.95 3.03 - 0.39 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年 按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减 （ % ） 重大变动说明 金额 占总资产 比例（ % ） 金额 占总资产 比例（ % ） 货币资金 4,945,864,299.24 12.14 3,621,617,663.05 11.71 0.43 本期销售回款及贷款增加 应收账款 1,051,912,329.79 2.58 393,515,805.47 1.27 1.31 本期应收售房款增加 存货 3 0,427,066,534.04 74.69 23,837,580,959.68 77.06 - 2.3 7 本期资产总额大幅增加 投资性房地产 662,450,543.15 1.63 89,965,130.20 0.29 1.34 本期 新增 购置商业项目 固定资产 134,252,557.23 0.33 139,076,936.99 0.45 - 0.12 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减 （ % ） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（ % ） 金额 占总资产比 例（ % ） 短期借款 1,707,980,000.00 4.19% 1,041,040,000.00 3.37% 0.82% 长期借款 18,924,599,013.75 46.4 5 % 11,543,610,000.00 37.32% 9.1 3 % 本期借入长期借款增加 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初金额 本期新增 计入权益的累计 公允价值变动 本期公允价值变 动损益 本期计提 的减值 期末金额 投资性房地产 89,965,130.20 538,954,776.10 5,858,600.63 27,672,036.22 662,450,543.15 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 五、核心竞争力分析 经过二十余年的发展，公司已形成自身的经营发展优势，具体表现如下： 1 、公司具有房地产开发一级资质，集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合 开发能力；且拥有一批高度认同泛海文化、能打硬仗、甘于奉献的稳定的职业管理团队。 2 、公司现有项目储备主要集中在北京、武汉、上海、深圳、杭州、青岛、大连及美国洛杉矶等国内外中心城市中心地 段，土地储备 量大且成本较低，项目规模优势明显，产品持续增值能力强。 3 、公司在建项目涵盖住宅、公寓，也有写字楼、酒店、大型城市综合体等，业态种类丰富。未来公司酒店、写字楼、 商业等持有型物业将陆续进入经营期，可为公司提供稳定的现金流，并扩大公司融资空间，从而提升公司抵抗市场周期性风 险的能力。 4 、公司项目拥有良好的品质、完善的配套与周到的物业服务，公司的品牌影响力进一步扩大。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对外投资情况 2013 年投资额（元） 2012 年投资额（元） 变动幅度 1,221 ,364,000.00 54,000,000.00 2161.79% 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权 益比例（ % ） 泛海建设集团（香港）有限公司 投资控股、项目开发 100% 注： 为开拓国际市场，满足业务发展需要，公司于2013年7月投资设立泛海建设集团（香港）有限公司（公司注册证书编号 为：1959996，商业登记证号码：61964295-000-08-13-7）。泛海建设集团（香港）有限公司基本情况如下： （1）公司名称： 中文名称：泛海建设集团（香港）有限公司 英文名称：OCEANWIDE REAL ESTATE GROUP (HONG KONG) COMPANY LIMITED （2）注册资本：美元2亿元 （3）注册地址：香港中环花园道一号中国银行大厦66楼 （上述信息详见刊载于 2013 年 7 月 30 日、 2013 年 10 月 17 日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及巨潮资 讯网上相关公告） （2）持有金融企业股权情况 本 报告期公司未持有金融企业股权。 （3）证券投资情况 本 报告期公司无证券投资情况。 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 本 报告期公司无委托理财、衍 生品投资和委托贷款的情形。 3、募集资金使用情况 本 报告期公司无募集资金使用情况及报告期之前募集资金延续到报告内使用的情形。 4、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 ： 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 武汉公司 全资子公司 房地产开发经营 房地产开发 2,000,000,000.00 20,056,500,887.06 2,964,709,870.36 3,581,767,478.56 1,115,714,80 3.61 846,197,188.60 通海建设 全资子公司 房地产开发经营 房地产开发 2,500,000,000.00 3,881,496,900.42 2,474,617,557.32 979,110.00 - 8,315,727.25 - 6,741,293.93 浙江公司 全资子公司 房地产开发经营 房地产开发 1,000,000,000.00 4,242,345,924.47 1,344,246,185.37 1,333,976,647.34 379,593,414.45 284,471,35 2.24 泛海东风 控股子公司 房地产开发经营 房地产开发 3,998,600,000.00 8,216,202,091.87 3,974,310,151.68 - 8,656,824.10 - 8,014,458.27 星火公司 全资子公司 房地产开发经营 房地产开发 1,500,000,000.00 8,352,197,518.19 1,354,562,481.73 - 56,022,991.69 - 42,631,462.78 北京光彩 控股子公司 房地产开发经营 房地产开发 USD1,000 万 568,925,676.07 312,317,011.93 13,532,183.27 21,585,208.08 20,655,456.29 深圳光彩 全资子公司 房地产开发经营 房地产开发 500,000,000.00 1,280,193,615.71 741,684,485.80 546,229,061.00 226,645,219.02 170,898,563.10 三江电子 全资子公司 电子设备制造 消防报警设备的生产销售 10,000,000.00 243,240,077.31 85, 334,998.27 284,349,839.44 6,780,920.52 13,691,155.95 泛海香港 全资子公司 房地产开发经营 投资控股、项目开发 USD20,000 万 1,188,556,838.96 1,188,556,838.96 - 30,502,113.52 - 30,502,113.52 主要子公司、参股公司情况说明 ： （ 1 ） 武汉公司本年实现净利润 84,619.72 万元，较上年同期增加 230.63% ，主要系武汉 中央商务区 项目结算业绩增加； （ 2 ） 泛海东风年末资产总额达 821,620.21 万元，较上年末增加 41.31% ，主要系泛海国际居住区 二期项目开发投入及借款增加 ； 报告期内取得和处置子公司的情况 ： 公司名称 报告期内取得和处置子公司目的 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产和业绩的影响 泛海建设集团（香港）有限公司 开拓国际市场 业务 新设成立 尚未产生明显影响 泛海建设国际投资有限公司 开拓国际市场业务 新设成立 尚未产生明显影响 泛海建设集团（美国）股份公司 开拓国际市场业务 新设成立 尚未产生明显影响 通 海建设投资有限公司 开展美国洛杉矶 Fig Central （菲戈罗亚中心）项目建设 新设成立 新项目， 尚未产生明显影响 5、非募集资金投资的重大项目情况 单位： 万 元 项目名称 投资总额 本年度投入 金额 截至期末累 计实际投入 金额 项目进度 项目收益 情况 美国洛杉矶 Fig Central （菲戈罗 亚中心）项目 9.2 亿美元 109 , 740 .60 109 , 740 .60 项目公司已与 FIG CENTRAL FEE OWNER LLC 签订《购买 销售协议及联合托管指令》，并于美国时间 2013 年 12 月 26 日完成项目交 收。 -- 合计 -- 109（未完）  |