[年报]华发股份：2013年年度报告
珠海华发实业股份有限公司 600325 2013年年度报告 重要提示 一、公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事局会议。 三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员） 何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 以本公司2013年末总股本817,045,620.00股为基数，向全体股东每10股派发现金股利 2.00元（含税），共计分配现金股利163,409,124.00元（含税）。 六、前瞻性陈述的风险声明 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请 投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目 录 第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 1 第二节 公司简介 ........................................................................................................................... 2 第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 4 第四节 董事局报告 ....................................................................................................................... 6 第五节 重要事项 ......................................................................................................................... 19 第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 24 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 28 第八节 公司治理 ......................................................................................................................... 34 第九节 内部控制 ......................................................................................................................... 37 第十节 财务报告 ......................................................................................................................... 38 第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................. 39 第一节 释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 报告期 指 2013年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 二、重大风险提示： 公司已在本年度报告"董事局报告"等有关章节中详细描述公司可能面临的风险，敬请投 资者予以关注。 第二节 公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文名称简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 袁小波 二、联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲 联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 电话 0756-8282111 0756-8282111 传真 0756-8281000 0756-8281000 电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com 三、基本情况简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 www.cnhuafas.com 电子信箱 zqb@cnhuafas.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券及投资者关系管理部 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华发股份 600325 六、公司报告期内注册变更情况 (一) 基本情况 公司报告期内注册情况未变更。 (二) 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。 (三) 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变化。 (四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来，控股股东未发生变更。 七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称 （境内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中国北京海淀区西四环中路16号院7号楼 12层 签字会计师姓名 刘 涛 王书阁 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013年 2012年 本期比上年同 期增减(%) 2011年 营业收入 7,017,125,542.69 4,547,332,427.69 54.31 5,992,550,997.88 归属于上市公司股东的净 利润 538,337,740.20 545,823,587.36 -1.37 770,053,243.96 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 504,476,024.73 519,981,919.06 -2.98 758,557,214.51 经营活动产生的现金流量 净额 871,809,077.25 -609,397,827.20 243.06 717,681,854.67 2013年末 2012年末 本期末比上年 同期末增减 (%) 2011年末 归属于上市公司股东的净 资产 6,382,322,851.55 6,624,654,692.48 -3.66 6,237,704,175.27 总资产 43,728,167,241.85 28,964,301,616.71 50.97 22,540,474,538.61 (二) 主要财务数据 主要财务指标 2013年 2012年 本期比上年同期增减(%) 2011年 基本每股收益（元／股） 0.66 0.67 -1.49 0.94 稀释每股收益（元／股） 0.66 0.67 -1.49 0.94 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 0.62 0.64 -3.13 0.93 加权平均净资产收益率（%） 8.58 8.38 增加0.20个百分点 13.03 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 8.04 7.98 增加0.06个百分点 12.83 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额 非流动资产处置损益 28,582,782.69 15,926,342.55 -245,223.29 计入当期损益的政府补 助，但与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定 额或定量持续享受的政府 补助除外 2,212,904.72 4,078,518.33 2,296,068.64 企业取得子公司、联营企 业及合营企业的投资成本 519,792.00 4,692,573.32 8,495,659.25 小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公 允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相 关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公 允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金 融资产取得的投资收益 275,298.48 114,707.7 224,916.13 单独进行减值测试的应收 款项减值准备转回 1,720,000.00 对外委托贷款取得的损益 17,142,555.53 1,393,999.98 除上述各项之外的其他营 业外收入和支出 3,775,079.43 -7,847,185.64 2,065,284.36 少数股东权益影响额 -507,096.59 -1,254,534.2 -1,435,491.74 所得税影响额 -2,717,045.26 -7,011,309.29 -1,299,183.88 合计 33,861,715.47 25,841,668.3 11,496,029.45 三、采用公允价值计量的项目 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 可供出售金融资产 5,666,560.38 4,404,775.68 -1,261,784.70 0 合计 5,666,560.38 4,404,775.68 -1,261,784.70 0 第四节 董事局报告 一、董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、宏观经济形势下的房地产现状 国际金融危机对世界经济的负面影响深远而持久，世界经济复苏进程艰难曲折，各国经济 政策相应地做出不断调整以增加就业、刺激消费、扩大出口，贸易保护、通货膨胀重新抬头。 2013年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，维持着“弱增长” 格局，但各大经济体内部出现分化，美国、日本经济稳定增长，欧元区持续萎缩，主要新兴经 济体增长动力不足，增速继续放缓。在全球经济增速放缓、特别是新兴国家下行明显的背景下， 中央政府确立了“稳增长、调结构、促改革”的总体工作思路，在防范经济下行风险的同时， 更加强调推进经济结构的调整，提高经济增长的质量与效益。在此宏观政策的影响下，2013年 GDP达到56.88万亿元，比2012年增长7.7%，城镇居民人均可支配收入实际增长7%，国民经 济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。 房地产调控方面，2013年房地产政策整体调控基调贯彻始终，但是调控手段发生一定的转 变。继年初“国五条”出台后，中央政府并未出台新的更为严厉的行政调控政策，而是通过加 快土地制度改革进度、持续推进保障安居工程、坚持实施差别化信贷政策等措施致力于形成房 地产调控的长效机制，逐步以市场化的调控方式取代强制性行政调控手段。受此影响，住宅市 场刚性需求和合理的改善型需求谨慎释放，加之本年度相对宽松的资金状况，报告期内全国房 地产市场呈现出景气度回升的局面：根据国家统计局相关数据显示，2013年全国商品房销售面 积13.1亿平方米，同比增长17.3%；商品房销售额8.1万亿元，同比增长26.3%；房地产开发 投资86,013亿元，同比增长19.8%；商品房新开工、施工和竣工面积分别同比增长13.5%、16.1% 和2%；房地产销售均价亦有不同程度的上涨。 报告期内，房地产市场在呈现恢复性反弹的同时，也逐步呈现出分化的特征：一、二线城 市房地产市场刚需强劲，成交量放大，房价平稳上涨；而三、四线城市商品住宅新增供应不断 释放，但需求有限，因楼盘区位、设计、售价、建筑质量等的差别，导致不同项目销售情况差 异很大。 针对房地产市场整体回暖、市场出现分化的趋势，公司董事局审时度势，紧跟市场发展方 向，在加大楼宇销售力度、优化区域布局、优化产业结构、加大成本管控力度的基础上，逐步 实施公司的战略转型升级。报告期内，公司营业收入70.17亿元，比上年增长54.31%；实现归 属于上市公司股东净利润5.38亿元，同比减少1.37%；报告期内每股收益0.659元。截至2013 年12月31日，公司总资产437.28亿元，比上年期末增长50.97%。 2、2013年经营情况回顾 （1）销售业绩再上新台阶 报告期内，面对复杂多变和竞争激烈的市场环境，公司通过品牌整合、多盘联动、营销创 新，运用有效的价格策略和促销策略，深度挖掘市场需求，促使销售业绩比去年有较大幅度提 升。报告期内，全年公司实现合同销售超84亿元，销售回款超75亿元。其中，珠海本地市场 继续保持龙头地位，并呈现上升势头，全年实现销售超58亿元；异地市场经过多年辛勤耕耘亦 进入收获期，贡献了约30%的合同销售金额，全面开花的良性运营局面将保证公司未来经营业 绩的平稳增长。 （2）区域布局优化，项目储备质地良好 报告期内，公司规划了业务拓展战略布局，明确了“珠海为战略大本营，武汉、广州、南 宁等一二线城市重点突破”的战略思想。在此思想指导下，公司在珠海、武汉、南宁、威海等 地积极获取土地储备。报告期内，公司通过公开竞拍及股权收购先后取得了南宁高新区项目、 威海九龙湾项目、珠海唐家湾铜鼓角项目、横琴新区珠横国土储2013-08地块、武汉王家墩CBD 等项目，为公司未来几年实现跨越发展的战略目标奠定了坚实的基础。 （3）盘活存量资产，项目运作高效推进。 报告期内，公司成立了快速推进小组及快速销售小组，按照快速开工、快速推进、快速销 售的原则，全面启动盘活存量资产推进工作：一是加大力度推进在建在售项目；二是全面加快 盘活一批新开工项目，提升周转率和经营效益；三是加快启动一批存量项目的前期定位和设计 工作。上述工作的有序推进将有助于公司提高资产周转率，并进一步公司经营效率和收益水平。 （4）商业地产发展步伐加快，促进产业升级转型。 报告期内，公司立足于传统住宅地产业务外，亦致力于拓展能够获得长期稳定现金流以及 可以增厚公司经营业绩的其它相关业务，以丰富公司经营业态，促进公司的升级转型。在商业 地产领域，公司全速推进珠海市规模最大的城市综合体-华发商都的建设工作，并通过全球招商 的形式加大招商推广力度，取得显著成效；华发新天地商业项目运营管理不断加强，人气逐渐 积聚；华发蔚蓝堡和大连华发新城商业配套设施的招商工作取得阶段性成果，其他项目的商业 配套的相关工作也全面开展；荣成一级土地开发项目正按计划稳步推进；报告期内，公司下属 子公司华发文传公司成功承办“十一届珠海国际沙滩音乐节”等大型活动；容闳国际幼稚园品 牌影响力不断扩大，会所管理工作不断加强。 （5）提升管理水平，优化管理体系并加快推进 报告期内，公司聘请国际知名咨询公司对公司未来五年的战略发展提出管理咨询建议，明 确了战略定位、战略目标和落地措施；加大了管理体制改革力度，完成了部分业务的分离和人 员安置、逐步推行下属职能公司实施独立运作；公司持续对各项管理制度进行了梳理完善，实 行审批事项分级授权，加快呈文审批制度；完善法人治理结构，加强内部稽核和法律风险控制， 组织开展公司内部控制自我评价工作，完善了高级管理人员行为规范制度和新闻发言人制度。 3、2013年相关经营数据 （1）拟建项目情况 2013年1月1日-2013年12月31日 项目 类型 区域 序 号 项目名称 总用地面积 （㎡） 计入容积率建筑面 积（㎡） 公司拥有计入容积 率建筑面积（㎡） 拟建 项目 异地 1 中山生态庄园三期 239,780.20 92,949.56 92,949.56 中山生态庄园四期 105,748.60 176,221.80 176,221.80 中山生态庄园路边地 11,732.60 2 中山华发广场 27,300.00 213,000.00 213,000.00 3 大连旅顺海韵路北侧项 目 57,289.98 109,996.76 87,997.41 84,302.87 145,000.94 116,000.75 4 大连旅顺哨所地块 8,426.44 18,285.37 14,628.30 5 大连塔河湾项目 200,000.00 240,000.00 192,000.00 6 盘锦盘山县项目 640,661.00 2,242,313.50 2,242,313.50 7 沈阳新南站项目 444,333.87 1,201,887.95 1,201,887.95 8 广州永泰项目 26,591.00 93,335.00 93,335.00 9 南宁高新区项目 33,968.37 118,889.30 118,889.30 10 威海九龙湾项目7号地块 188,989.00 319,391.41 319,391.41 11 威海九龙湾项目8号地块 198,797.00 330,003.02 330,003.02 12 威海九龙湾项目9号地块 191,185.00 347,956.70 347,956.70 13 武汉王家墩CBD项目 100,780.00 369,180.00 188,281.80 小 计 2,559,885.93 5,749,239.95 5,465,685.13 珠海 1 华发山庄 213,913.53 213,913.53 213,913.53 2 华发水郡三期 687,141.83 1,374,283.66 1,374,283.66 3 斗门黄杨一路项目 109,479.14 164,218.71 164,218.71 151,560.41 227,340.62 227,340.62 4 斗门白蕉项目 200,000.00 500,000.00 500,000.00 5 唐家湾铜鼓角项目 56,190.72 168,572.16 168,572.16 6 珠横国土储2013-08地块 129,647.71 318,572.93 318,572.93 小 计 1,547,933.34 2,966,901.61 2,966,901.61 合 计 4,107,819.27 8,716,141.55 8,432,586.74 注： 以上数据不包含山东威海荣成7800亩一级土地开发项目。 （2）房地产开发情况表 2013年1月1日-2013年12月31日 项目名称 年初在建 （㎡） 新开工 （㎡） 竣工（㎡） 可售面积(㎡) 合同销售面 积(㎡) 合同销售 金额（万 元） 珠海市区 881,000 227，000 462，000 493,665.39 320,872 548,888 中山地区 26,000 248，000 — 38,124.00 9,844 16,091 斗门地区 3,000 104，000 3，000 31,223.17 25,653 38,438 包头地区 252,000 — 252，000 187,735.22 43,624 39,692 大连地区 143,000 147，000 143，000 133,037.98 58,815 42,871 沈阳地区 544,000 193，000 288，000 225,886.44 133,649 117,878 广西地区 241,000 — — 162,759.86 40,025 42,008 盘锦地区 41,000 52,000 — — — — 合计 2,131,000 971,000 1,148,000 1,272,432.06 632,481 845,866 （3）房地产出租情况： 地区 类别 出租面积 （㎡） 租金收入（元） 平均租金（元/㎡） 珠海 写字楼 5,988.44 3,805,650.75 635.50 商铺 19,040.66 7,292,158.78 382.98 住宅 7,649.85 476,440.10 62.28 车库 82,500.00 9,074,553.62 109.99 其他 / 351,536.00 / 合计 115,178.95 21,000,339.25 182.33 包头 / 14,391 3,220,545.70 223.78 总计 / 24,220,884.95 186.93 注：a车库收入中含人防车库出租收入。 b其他收入为只有使用权的租赁收入。 （4）财务融资情况 报告期内，公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营，主要通过银行贷款和 信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为209.79亿元，其中银行贷款 147.70亿元，信托融资40.59亿元，其他方式融资21.50亿元。报告期内，公司房地产业务利息 资本化金额为17.43亿元；加权平均融资成本年化利率为8.31%，其中最低项目融资年利率 6.00%，最高项目融资年利率15.00%。报告期内，公司对外担保总额162.28亿元（其中对子公 司担保162.27亿元）。 (一) 主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 7,017,125,542.69 4,547,332,427.69 54.31 营业成本 4,859,594,646.38 2,493,667,732.43 94.88 销售费用 188,085,629.60 165,591,865.82 13.58 管理费用 285,902,917.94 324,574,492.24 -11.91 财务费用 71,597,761.91 90,947,909.69 -21.28 经营活动产生的现金流量净额 871,809,077.25 -609,397,827.20 243.06 投资活动产生的现金流量净额 -9,040,676,590.39 -3,727,155,910.22 -142.56 筹资活动产生的现金流量净额 10,802,682,880.30 5,368,978,115.17 101.21 2、收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司主营业务收入68.52亿元，比2012年度44.22亿增长54.95%，主要是公司 2013年度房地产交楼面积增加所致。 (2) 订单分析 公司房地产业务不存在订单情况。 (3) 主要销售客户的情况 单位：元 币种:人民币 客户名称 营业收入总额 （元） 占公司全部营业收入的比例 (%) 第一名 22,764,280.00 0.32 第二名 20,950,652.00 0.30 第三名 20,772,406.00 0.30 第四名 20,408,177.00 0.29 第五名 20,408,177.00 0.29 合 计 105,303,692.00 1.50 3、成本 (1) 成本分析表 单位:元 币种:人民币 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 房地产业 销售 土地及开发 建设 4,710,800,039.13 96.94 2,374,123,452.95 95.21 98.42 其他 其他成本 148,794,607.25 3.06 119,544,279.48 4.79 24.47 分产品情况 分产品 成本构成项 目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 房地产业 销售 土地及开发 建设 4,710,800,039.13 96.94 2,374,123,452.95 95.21 98.42 其他 其他成本 148,794,607.25 3.06 119,544,279.48 4.79 24.47 4、现金流 报告期，经营活动产生的现金流量净额增长243.06%，主要是楼宇回款增加；投资活动产 生的现金流量净额减少142.56%，主要是投资支出增加；筹资活动产生的现金流量净额增长 101.21%，主要是银行贷款和吸收投资增加。 5、其它 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期内，公司的利润构成及利润来源未发生重大变动，公司利润来源仍主要为房地产业。 (2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。 (3) 发展战略和经营计划进展说明 报告期内，公司坚持“立足珠海，面向全国”的发展战略，并明确了"珠海为战略大本营， 武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破"的战略思想，逐步实施公司战略转型升级。报告期内 公司经营计划进展情况详见董事局关于报告期内经营情况的讨论与分析。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 房地产 6,852,224,630.00 4,710,800,039.13 31.25 54.97 98.42 减少15.06 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比上 年增减（%） 房地产 6,852,224,630.00 4,710,800,039.13 31.25 54.97 98.42 减少15.06个 百分点 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 珠海市 4,910,910,492.00 59.12 中山市 117,570,182.00 58.04 大连市 386,927,814.00 -26.11 包头市 486,958,052.00 -33.97 沈阳市 949,858,090.00 100.00 合 计 6,852,224,630.00 54.97 (三) 资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资 产的比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上期期末变 动比例（%） 货币资金 6,417,535,971.52 14.68 3,687,053,222.67 12.73 74.06 预付款项 6,136,019,715.04 14.03 1,584,379,781.19 5.47 287.28 其他应收款 114,205,657.39 0.26 73,558,462.73 0.25 55.26 存货 30,241,894,314.78 69.16 22,971,729,063.35 79.31 31.65 长期股权投资 127,525,406.79 0.29 400,000.00 0.00 31,781.35 应付账款 2,586,226,122.26 5.91 1,791,372,915.32 6.18 44.37 应付职工薪酬 11,676,474.41 0.03 6,192,123.22 0.02 88.57 应交税费 -80,341,448.65 -0.18 555,326,401.35 1.92 -114.47 应付利息 126,796,058.55 0.29 26,904,068.50 0.09 371.29 其他应付款 2,575,996,625.85 5.89 858,859,762.15 2.97 199.93 一年内到期的 非流动负债 7,183,400,000.00 16.43 3,038,700,000.00 10.49 136.40 长期借款 12,848,330,000.00 29.38 6,555,252,717.45 22.63 96.00 资本公积 1,616,111,877.85 3.70 2,314,615,012.38 7.99 -30.18 少数股东权益 3,680,451,462.63 8.42 2,123,007,517.03 7.33 73.36 （1）货币资金：主要系本年度公司贷款等融资净额增加及销售回笼资金增加所致。 （2）预付款项：主要系2013年新购置土地，预付的土地出让金增加所致。 （3）其他应收款：主要系支付往来款增加所致。 （4）存货：主要系开发项目增加所致。 （5） 长期股权投资：主要原因系本期增加对珠海华发集团财务有限公司及珠海华发文化产业投 资控股有限公司的投资所致。 （6）应付账款：主要系2013年结转项目增加，相应的工程款增加所致。 （7）应付职工薪酬：主要原因系本期计提的补充医疗保险增加所致。 （8）应交税费：其原因主要是本期将尚不具备清算条件的项目的土地增值税清算准备金数额超 过按照预收账款征收率计算缴纳的土地增值税税款后的余额重分类到其他应付款核算。 （9）应付利息：主要原因系公司之子公司沈阳华纳置业有限公司应付中融国际信托有限公司的 融资利息增加所致。 （10）其他应付款：主要是计提土地增值税清算准备金和应付少数股东借款及利息。 （11）一年内到期的非流动负债：长期借款中在一年内到期的借款增加所致。 （12）长期借款：主要原因系本公司及下属子公司融资额增加所致。 (13) 资本公积：主要是收购少数股权所致。 (14)少数股东权益：少数股东增加投资所致。 2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 单位：元 币种：人民币 项目 期初金额 本期公允价值变 动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提的 减值 期末金额 可供出售金融资产 5,666,560.38 -1,261,784.70 2,600,675.18 4,404,775.68 交易性金融资产 合计 5,666,560.38 -1,261,784.70 2,600,675.18 4,404,775.68 (四) 核心竞争力分析 1、公司在房地产领域深耕细作30余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公 司在珠海的区域龙头地位。 2、公司始终坚持"建筑理想家"理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场 推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以教育、文化、设计等子品牌， 全方位发挥华发品牌效应。 (五) 投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 单位：元 币种：人民币 被投资单位 投资成本 期初账面余额 本期增减额（减少 以“-”号填列） 期末账面余额 持股比例 （%） 广发银行股份有 限公司 100,000.00 100,000.00 - 100,000.00 0.0003024 珠海达盛股份有 限公司 1,440,000.00 1,440,000.00 - 1,440,000.00 5.000 珠海华发置业有 限公司 250,000.00 250,000.00 - 250,000.00 2.500 珠海市裕发实业 投资有限公司 50,000.00 50,000.00 - 50,000.00 0.360 珠海华发集团财 务有限公司 100,000,000.00 - 100,000,000.00 100,000,000.00 10.000 珠海华发文化产 业投资控股有限 公司 30,000,000.00 - 27,125,406.79 27,125,406.79 30.000 合计 131,840,000.00 1,840,000.00 127,125,406.79 128,965,406.79 (1) 证券投资情况 序 号 证券品 种 证券代码 证券简 称 最初投资金 额（元） 持有数量 （股） 期末账面价 值 （元） 占期末 证券总 投资比 例（％） 报告期损 益 （元） 1 A股 601328 交通银 行 1,804,100.50 1,147,077 4,404,775.68 100 275,298.48 (2) 持有非上市金融企业股权情况 所持对 象名称 最初投 资金额 （元） 持有数量 （股） 占该公 司股权 比例（%） 期末账 面价值 （元） 报告期 损益 （元） 报告期 所有者 权益变 动（元） 会计核 算科目 股份来 源 广发银 行股份 有限公 司 100,000 46,579 0.0003 100,000 0 长期股 权投资 合计 100,000 46,579 / 100,000 0 / / 2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 报告期内，公司无委托贷款事项。 (3) 其他投资理财及衍生品投资情况 报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。 3、募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 4、主要子公司、参股公司分析 （1） 主要子公司情况 单位：元 币种：人民币 公司名称 业务性质 注册资本 资产总计 净资产 净利润 珠海华发投资发展有 限公司 房地产开发 200,000,000.00 1,825,109,471.55 681,134,250.47 39,003,429.60 珠海铧创经贸发展有 限公司 房地产开发 经营；商业批 发、零售 975,790,000.00 4,390,093,787.52 3,226,724,585.17 7,459,264.17 珠海华融投资发展有 限公司 房地产开发 650,000,000.00 2,114,066,534.71 838,430,564.78 17,292,100.16 珠海华纳投资发展有 限公司 房地产开发 850,000,000.00 1,181,634,089.09 1,089,037,759.02 24,160,200.67 珠海华福商贸发展有 限公司 房地产开发 800,000,000.00 5,375,578,175.27 937,669,083.13 206,904,511.96 珠海华耀商贸发展有 限公司 房地产开发 1,571,428,600.00 3,255,152,403.70 1,881,086,458.04 94,388,057.80 珠海华发企业管理有 限公司 房地产开发 经营，企业管 理；建筑材 料、五金材 料、化工原料 的批发、零售 625,000,000.00 1,509,492,237.92 787,486,098.90 38,350,983.49 珠海华发软件有限公 司 房地产开发 经营，软件研 发、批发和零 售 350,000,000.00 580,233,600.47 400,484,315.25 24,441,989.53 珠海市华发信息咨询 有限公司 房地产开发 经营，社会经 济咨询 475,000,000.00 1,844,450,911.86 600,797,829.80 29,530,250.42 珠海市永宏基商贸有 限公司 房地产开发 150,000,000.00 807,018,783.81 181,661,569.08 38,872,813.22 珠海华茂房地产投资 顾问有限公司 房地产开发 1,100,000,000.00 6,397,206,338.73 1,034,380,976.72 -44,874,898.52 珠海华明科技发展有 限公司 综合 3,000,000.00 166,919,161.16 51,340,939.60 471,546.64 珠海华发商用房产管 理有限公司 物业租赁 30,000,000.00 45,908,632.24 20,171,730.81 -6,478,160.18 中山市华发生态园房 地产开发有限公司 房地产开发 580,000,000.00 1,353,465,640.37 810,866,934.15 -67,393,582.77 中山市紫悦山苑房地 产开发有限公司 房地产开发 100,000,000.00 397,588,656.66 245,648,425.54 13,061,578.91 珠海华郡房产开发有 限公司 房地产开发 550,000,000.00 2,391,941,695.54 790,180,558.63 199,691,259.45 包头市名流置业有限 责任公司 房地产开发 585,000,000.00 2,103,060,418.99 684,208,119.49 60,537,266.65 大连华藤房地产开发 有限公司 房地产开发 300,000,000.00 1,793,465,802.66 183,979,706.85 -45,821,395.08 珠海华发建筑设计咨 询有限公司 建筑设计 6,000,000.00 742,971,490.84 196,221,509.71 5,984,598.37 珠海华发装饰工程有 限公司 建筑装饰 1,109,384,167.00 5,111,724,093.65 2,369,809,597.76 15,368,063.27 珠海华发房地产营销 顾问有限公司 房地产营销 7,000,000.00 307,282,152.21 85,861,572.05 4,579,582.51 珠海华发文化传播有 限公司 广告 8,000,000.00 99,082,043.80 15,477,574.44 -1,059,905.08 珠海市银河房地产开 发有限公司 房地产开发 1,000,000.00 264,965,394.08 36,415,249.49 45,530,374.80 广西华诚房地产投资 有限公司 房地产开发 1,200,000,000.00 3,124,210,001.57 1,155,675,764.43 -24,138,071.76 沈阳华纳置业有限公 司 房地产开发 1,909,900,000.00 2,754,528,094.58 1,939,626,330.83 25,960,009.64 珠海容闳国际幼稚园 教育 1,000,000.00 29,554,964.86 -1,746,548.59 -511,469.75 珠海奥特美国际会所 管理有限公司 会所经营 100,000,000.00 224,822,593.79 20,160,840.18 -3,294,556.86 盘锦华发房地产开发 有限公司 房地产开发、 销售 50,000,000.00 637,977,158.40 28,629,864.72 -7,228,979.04 珠海华发房地产代理 有限公司 物业代理 1,000,000.00 19,596,629.52 8,937,881.96 5,179,416.84 荣成华发房地产开发 有限公司 房地产开发 经营 100,000,000.00 600,199,507.72 88,334,158.51 -7,589,163.96 广州华枫投资有限公 司 房地产开发 1,200,000,000.00 1,279,882,981.76 1,191,990,641.58 -8,001,301.64 珠海铧国商贸有限公 司 批发、零售 204,081,633.00 2,608,379,543.35 2,551,502,122.11 481,714.11 威海华发房地产开发 有限公司 房地产开发 经营 376,000,000.00 1,823,967,768.86 802,036,433.01 -2,863,566.99 武汉中央商务区投资 开发有限公司 房地产投资、 经营 627,795,306.00 2,756,250,867.22 623,937,177.53 59,977.63 合计 16,796,379,706.00 59,917,781,628.46 25,558,160,075.15 678,053,938.21 （2）对公司利润贡献10%以上的子公司 单位：元 币种：人民币 公司名称 营业收入 营业利润 净利润 珠海华福商贸发展有限公司 1,518,660,142.27 272,681,054.38 206,904,511.96 珠海华耀商贸发展有限公司 596,873,662.00 126,312,531.92 94,388,057.80 珠海华郡房产开发有限公司 1,087,910,986.00 265,844,808.30 199,691,259.45 包头市名流置业有限责任公司 491,370,382.76 80,890,877.84 60,537,266.65 5、非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。 二、董事局关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 2014年是国家改革进入全面深化阶段的重要之年，十八届三中全会所确立的各项改革措施 将会在2014年得到逐步实施，强调让市场发挥调节作用成为2014年改革的关键点之一。在此 改革基调之下，2014年房地产调控的长效机制将会逐步建立健全，房地产市场将继续保持平稳 向上的增长趋势。 2014年房地产市场将延续分化的特征并呈现出加剧的趋势，因此针对不同城市情况进行分 类调控则成为2014年房地产调控的一大特点。同时伴随着市场分化的加剧，2014年房企分化 的格局愈加明确，房地产行业聚集度将进一步加大，房地产企业将迎来更加市场化的机遇和挑 战。 面对着激烈的竞争格局和复杂的市场环境，公司将坚持一贯的稳健经营、差异化发展策略， 全力推进盘活存量资产工作，不断优化市场布局、加快战略转型升级，在困难中寻找机遇，全 力开创公司跨越发展的新局面。 (二) 公司发展战略 2014年是公司实施战略转型、加快实现跨越发展战略目标的关键之年。2014年公司将实施 精品战略升级，实现"精品2.0"转型，即考虑项目当地市场情况，结合华发积累的精品经验，实 现符合市场化的精品产品定位；在区域拓展上，扎根珠海基地，确保珠海的龙头地位；加大对 广州、武汉、南宁的投资布局，努力开拓其他一线城市、重点城市的市场。 (三) 经营计划 2014年公司将继续密切关注政策变化和市场走向，着力改革创新，优化市场布局，积极实 施战略转型升级，不断提升公司管理水平及整体竞争力，开创公司跨越发展的新局面。 1、全面盘活存量资产，提高资产周转率，努力实现销售业绩新突破。 一是加快推进项目开发建设，为楼宇销售创造有利条件。按照公司盘活存量资产的总体部 署和要求，制定总体经营计划和各项目开发计划，把握项目各个环节，确保各项目高效、有序、 顺利推进。二是以强有力的举措，全力推动楼宇销售。制定总体销售和回款计划方案，并按项 目分解指标；顺应市场变化，勇于开拓思路，实施营销创新，以符合市场的价格策略和促销策 略，运用切实有效的措施和手段，全力实现销售业绩的新突破。 2、坚持资金管理和成本控制两手抓，确保运营安全，提高经营效益。 一是继续推进多元化融资工作。二是加强资金统筹管理，建立健全资金计划管理体系。做 好资金计划，统筹安排资金的调拨和使用，提高资金使用效率。三是建立健全成本控制体系， 全方位提升成本费用控制能力。搭建成本管理体系，把成本控制贯穿到各个环节，推行限额设 计，引入竞争机制，打破价格壁垒，降低开发成本；建立健全绩效考核和薪酬体系，提高单位 员工产值，控制人工成本。 3、以发展战略引领优化布局，推进各项产业全面发展。 一是扎根珠海，拓展异地，不断优化区域布局。继续扩大珠海本地土地储备规模，巩固珠 海区域市场龙头地位；在此基础上，根据公司发展战略，以一二线城市为核心，利用城市选择 指标，结合现有城市布局，优先考虑进入集聚效应进一步扩大、区位优势较为明显的城市。二 是加快推进商业地产发展，不断优化产业布局。加速推进华发商都的建设和招商工作，全面做 好开业及运营管理各项工作，把华发商都打造成为独具特色并具有影响力的标杆商业品牌；加 强商业管理团队建设，建立完善商业运营管理体系，加大对各项目配套商业招商工作力度，促 进商业地产全面发展。三是促进配套产业不断发展。加强与华发集团之间的教育产业整合工作， 提高教育产业的运营效益；加强各项目配套会所的经营管理，不断提高管理效益；继续推进文 化传播事业的发展，积极发挥《优生活》杂志、优家网及华发网站的平台作用，加大宣传推广 力度，促进品牌影响力不断扩大。 4、推进战略规划实施，促进管理体系不断优化。 一是实施精品战略升级。将"精品1.0"升级到"精品2.0"把项目市场实际与华发积累精品经验 相结合，建立符合市场化的精品定位。二是推进产品标准化建设。以设计为主导，市场、营销、 工程、成本、招采等部门协同，全面总结现有经验，逐步建立产品标准化体系，形成产品系列， 制定分产品、分模块的标准化体系；综合考虑采购、成本等因素，对成功产品进行快速复制， 并适时增加创新产品。三是加快战略实施支撑体系建设。改进组织结构，调整管理模式，明确 公司总部与下属公司的责权利关系，建立高效运营管控体系；继续对现有流程进行疏理完善， 通过流程再造，提升营运效率。四是加快建立市场化的人力资源管理体系，建立健全薪酬激励 机制和考核机制，加强人才储备、人员培训、薪酬激励工作，提高企业对人才的吸引力，激发 员工工作的主动性和积极性，增强企业凝聚力，促进企业文化建设不断发展。 (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 为完成2014年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、 销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。 (五) 可能面对的风险 1、政策风险。2014年国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设。然而在 有利于房地产行业健康发展的长效机制成熟之前，现行的调控模式仍然占主导地位，预期未来 一段时间内房地产调控政策都不会放松，房地产市场发展仍面临政策不确定性风险。公司董事 局将密切关注政策动向，根据各区域不同调控政策及时调整公司各个项目的经营策略，积极应 对调控带来的不确定性因素；积极开展战略研究，探索新的盈利模式。 2、市场风险。2014年房地产行业的集中度将进一步提高，行业的分化将更加突出。面对 市场分化的趋势，公司董事局将加快公司战略转型升级，积极优化产业布局，全面推进盘活存 量资产工作，加大销售力度，加快项目开发进度，提高项目周转率。 3、资金风险。2014年房地产信贷政策将会呈现出收紧的状态，融资渠道受限和融资成本 上升将导致房地产企业资金链压力渐增。公司将加强融资统筹力度，拓宽融资渠道；加强资金 统筹管理，建立健全资金计划管理体系，提高资金使用效率；加快销售回款力度，提高资金周 转率，减少资金营运风险，确保公司运转顺畅。 三、董事局对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事局、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 √ 不适用 (二) 董事局对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 √ 不适用 (三) 董事局对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 √ 不适用 四、利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 2013年5月6日，本公司2012年度股东大会审议通过了2012年度利润分配方案：以2012 年末总股本817,045,620.00股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），共计分配现金股利 81,704,562.00元（含税），并于2013年7月实施了分配。 根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和广东证监局《关 于进一步落实上市公司分红相关规定的通知》等相关监管规定，《公司章程》第一百八十条明确 提出"公司的利润分配应当重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性和稳定 性。公司最近三年以现金方式累计分配的利润应当不少于最近三年公司实现的年均可分配利润 的30%，确因特殊原因不能达到上述比例的，董事局应当向股东大会作特别说明。"的现金分红 政策。同时，公司制定了《分红管理制度》进一步明确了分红原则及政策。 2014年4月9日，本公司第八届董事局第三十二次会议审议通过了2013年度利润分配预 案：本公司2013年度实现归属于母公司股东的净利润538,337,740.20元；母公司实现的净利润 19,168,731.35元，加上年初未分配利润700,762,578.18元，扣除本期提取的法定盈余公积金0.00 元及分配2012年度现金股利81,704,562.00元后，可供股东分配的利润为638,226,747.53元，拟 以本公司2013年末总股本817,045,620.00股为基数，向全体股东每10股派发现金股利2.00元 （含税），共计分配现金股利163,409,124.00元（含税）。 (二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披 露原因以及未分配利润的用途和使用计划 √ 不适用 (三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数 额（含税） 分红年度合并 报表中归属于 上市公司股东 的净利润 占合并报 表中归属 于上市公 司股东的 净利润的 比率(%) 2013年 2.0 163,409,124.00 538,337,740.20 30.35 2012年 1.0 81,704,562.00 545,823,587.36 14.97 2011年 1.0 81,704,562.00 770,053,243.96 10.61 五、积极履行社会责任的工作情况 (一) 社会责任工作情况 公司2013年度社会责任报告于2014年4月11日刊登在上海证券交易所网站上。 第五节 重要事项 一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。 二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 √ 不适用 三、破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。 四、资产交易、企业合并事项 (一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的 事项概述及类型 查询索引 2013年2月27日，本公司第七届董事局第九十 一次会议审议批准，公司以现金方式收购长安国 际信托股份有限公司持有的珠海华发装饰工程有 限公司49.15%的股权，收购价格为不超过人民币 616，445，000元。 该事项的详细内容见公司于2013年3月1日在上 海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时报》、 《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 2013-003）。 2013年3月21日，本公司第七届董事局第九十 四次会议审议批准，公司以不超过人民币 1,323,055,555.56元的价格收购大连华信信托股 份有限公司持有的珠海华发装饰工程有限公司 46.82%的股权。 该事项的详细内容见公司于2013年3月22日在 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 2013-005）。 2013年3月25日，本公司第七届董事局第九十 五次会议审议批准，公司受让珠海市斗门区世荣 实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公 司40%股权，受让价格为人民币928,476,912.16 元。 该事项的详细内容见公司于2013年3月26日在 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 2013-007）。 2013年11月1日，本公司第八届董事局第十四 次会议审议批准，公司对受让珠海市斗门区世荣 实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公 司40%股权价格进行重新确定，依据评估审计报 告，双方确定上述40%股权价格为人民币 1,066,465,789.68元，公司需向世荣实业支付受让 目标公司40％股权的股权转让价差额为人民币 137,988，877.52元。 该事项的详细内容见公司于2013年11月2日在 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 2013-046）。 2013年11月6日，本公司第八届董事局第十五 次会议审议批准，公司向沈阳承基投资有限公司 转让公司持有的沈阳华樾置业有限公司100%的 股权，转让价格为人民币108,805,211.16元。 该事项的详细内容见公司于2013年11月7日在 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 2013-048）。 2013年11月8日，本公司第八届董事局第十六 次会议审议批准，公司下属子公司武汉华发鸿瑞 房地产开发公司、武汉华茂长盛房地产开发公司 该事项的详细内容见公司于2013年11月9日在 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为： 采取增资入股的形式获得武汉中央商务区投资开 发有限公司51%的股权，华发鸿瑞和华茂长盛取 得目标公司共计51%股权而投入资金共计为人民 币1,366,539,331.81元。 2013-052）。 五、公司股权激励情况及其影响 √ 不适用 六、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司拟与珠海华发集团财务有限公司（筹）签订 《金融服务协议》，协议有效期三年，协议有效期 内，每一日公司及其子公司向集团财务公司存入 最高存款结余（包括应计利息）不超过人民币15 亿元。 详见公司2013年4月10日于《中国证券报》、《证 券时报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站 披露的《关于与集团财务公司持续关联交易公告》 （公告编号为：2013-011》。 公司下属子公司珠海华发装饰工程有限公司、珠 海铧国商贸有限公司拟分别向珠海华发集团财务 有限公司申请贷款人民币2亿元，贷款期限1年， 贷款利率为银行基准利率。 详见公司2013年10月31日于《中国证券报》、 《证券时报》、《上海证券报》及上海证券交易所 网站披露的《下属子公司向珠海华发集团财务有 限公司申请贷款 暨关联交易公告》（公告编号为：2013-011》。 2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 2013年4月8日，公司第七届董事局第九十六次会议审议通过了《关于2013年度日常关 联交易的议案》（详见公司2013年4月10日于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及 上海证券交易所网站披露的《关于2013年年度日常关联交易公告》，公告编号为：2013-011）。 2014年4月9日，公司第八届董事局第三十二次会议审议通过了《关于确认2013年度日常关 联交易的议案》，2013年度公司未经审议或超出预计的日常关联交易情况详见公司2014年4月 11日于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站披露的《关于确认 2013年度日常关联交易公告》（公告编号为：2014-013）。 七、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √ 不适用 (二) 担保情况 单位:元 币种:人民币 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担 保 方 担 保 方 与 上 市 公 司 被 担 保 方 担保金 额 担 保 发 生 日 期 (协 议 担 保 起 始 日 担 保 到 期 日 担 保 类 型 担 保 是 否 已 经 履 行 担 保 是 否 逾 期 担 保 逾 期 金 额 是 否 存 在 反 担 保 是 否 为 关 联 方 担 保 关联 关系 的 关 系 签 署 日) 完 毕 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 公 司 本 部 购 房 按 揭 人 940,600 连 带 责 任 担 保 否 否 否 否 其他 报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 940,600 报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 940,600 公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 16,226,600,000 报告期末对子公司担保余额合计（B） 16,226,600,000 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额（A+B） 16,227,540,600 担保总额占公司净资产的比例(%) 254.26 (三) 其他重大合同 1、重大土地出让及项目合作合同 单位：元 币种:人民币 （未完）  |