[年报]中粮地产：2013年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2013年年度报告 二〇一四年四月 致股东 尊敬的各位股东： 2013年，中粮地产迈入了上市的第二十个年头。筚路蓝缕，中粮人快速追赶行业发展脚 步。2013年面临高端项目销售受限，刚需产品补充尚需时间的不利局面，公司充分发挥内在 潜能，开源节流，不断创新，最终顺利完成年度目标。公司全年销售、结算收入双双突破百 亿规模，在一二线城市新增多个项目，为公司未来发展奠定了基础。 站在新的起点，公司面临更加严峻的考验。在行业分化日趋扩大的今天，如何发挥公司 优势，赶超行业水平，实现跨越式发展成为公司关注的重点。 2014年，公司的战略将更加清晰。公司立足住宅地产业务，并致力于多业态的探索与发 展。公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，大力发展品牌住宅业务，聚焦战略城市 深耕发展，确保业务增长和盈利能力不断提升。 在当前规模化发展的阶段，公司将延续2013年多渠道获取土地储备的思路，将常规发展 与低成本扩张相结合，深耕现有城市公司，择机拓展新城市，保持公司安全土地储备量，为 公司发展提供持续动力。 通过流程及产品线的梳理，公司运营项目的能力稳步提升，已经涌现出多个受到市场追 捧的明星项目。2014年，公司将着重把已有的产品优势转化为公司整体的品牌效应，进一步 提升产品力，变产品力为品牌力，提升公司产品市场与资本市场的品牌影响力。 2013年，房地产企业纷纷寻求新的突破点，一方面旅游地产、养老地产等产业地产概念 频出；另一方面房企开始探索房地产与金融、互联网领域结合的道路。面对市场的变化，我 们在坚持专注特长、依托现有工业地产丰厚资源、发力城市更新的同时，主动探索新兴领域， 积极关注养老地产等业内新趋势。 为股东创造价值永远是公司发展的宗旨。过去的二十年，广大股东陪伴着公司度过了重 要的成长阶段，在公司发展的关键时刻提出了建设意见，并持续支持公司各项经营举措。2014 年，中粮地产将更加积极进取，带着股东们的殷切期望继续前行。 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 独立董事顾云昌先生因工作原因无法出席本次董事会会议审议年度报告，委托独立董事 李曙光先生代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席本次董事会会议审议年度报告。 没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的2013年度利润分配及资本公积金转增股本预案：拟以报告期 末总股本1,813,731,596股为基数，向在公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每10 股派现金红利0.30元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配。公司2013年度不进行 资本公积金转增股本。前述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本 年度报告中财务报告真实、准确、完整。 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ..........................................................................................................................................................3 第二节 公司简介 ..................................................................................................................................................................................7 第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................................................................9 第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................................................ 11 第五节 重要事项 ................................................................................................................................................................................ 38 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................ 52 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .............................................................................................................................. 56 第八节 公司治理 ................................................................................................................................................................................ 65 第九节 内部控制 ................................................................................................................................................................................ 72 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................................................ 76 第十一节 备查文件目录 .................................................................................................................................................................... 77 释 义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 沈阳中粮龙玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京孙河项目 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路52号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安67区中粮产业园项目 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2013年1月1日至2013年12月31日 重大风险提示 本公司在本报告的“董事会报告”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对 策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称(如有) 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路5号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco-property.cn 电子信箱 cofco-property@cofco.com 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 崔捷 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易 广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易 广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291 传真 86-755-23999299 86-755-23999299 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 四、 注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人 营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1993年10月08日 深圳市宝安区新城 二区湖滨路5号 深企法字04498号 （注册号 19224718-9） 国税粤字 44030652080003号 1011 192247189 报告期末注册 2012年12月31日 深圳市宝安区新城 二区湖滨路5号 440301103197805 深税登字 440300192247189 号 192247189 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团 有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司278,062,500股国家股转 让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司第一大股东。 五、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西 塔5-11层 签字会计师姓名 杨载波、崔幼军 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □否 2013年 2012年 本年比上年 增减（%） 2011年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 10,178,640,140.51 7,944,889,640.36 7,944,889,640.36 28.12 5,541,073,483.66 5,541,073,483.66 归属于上市公司股东的净利润 （元） 534,570,092.14 514,933,158.15 511,183,982.44 4.58 421,995,724.17 406,588,383.68 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 202,788,438.41 123,654,251.27 119,905,075.56 69.12 181,260,098.35 165,852,757.86 经营活动产生的现金流量净额 （元） -3,281,900,009.57 2,643,336,522.80 2,643,336,522.80 -224.16 -2,413,342,532.57 -2,413,342,532.57 基本每股收益（元/股） 0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22 稀释每股收益（元/股） 0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22 加权平均净资产收益率（%） 10.48 11.19 10.82 减少0.34个 百分点 9.22 8.90 2013年末 2012年末 本年末比上年 末增减（%） 2011年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 40,602,717,174.27 34,838,562,066.52 34,999,026,330.67 16.01 32,602,592,973.24 32,771,462,251.83 归属于上市公司股东的净资产 （元） 5,407,718,541.92 4,763,805,453.76 4,887,196,015.19 10.65 4,462,847,804.30 4,589,987,541.44 注：根据财务部颁布的《企业会计准则解释第6号》规定，同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来 的，以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础， 进行相关会计处理，本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项，故调整本年期初数及上年同期数。 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额 说明 非流动资产处置损益 372,284,959.13 226,179,362.50 555,284.25 主要为处置投资 性房地产收益 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关， 按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除 外） 7,271,566.65 773,360.44 3,138,360.44 主要为财政扶持 金 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 32,185,405.61 21,334,534.65 7,891,678.66 向上海万科、北京 万科等关联往来 企业收取的资金 占用费 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的 当期净损益 0.00 3,509,864.60 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的 公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 111,912,322.72 286,580,491.88 293,523,926.29 主要为处置可供 出售金融资产收 益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,048,712.49 3,327,918.05 1,836,026.46 对外委托贷款取得的损益 0.00 5,509,342.22 受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00 3,250,000.00 3,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,983,011.52 -6,207,181.12 3,433,383.52 小 计 524,719,955.08 535,238,486.40 322,397,866.44 减：所得税影响额 131,375,160.49 135,499,370.49 76,268,461.89 少数股东权益影响额（税后） 61,563,140.86 8,460,209.03 5,393,778.73 合 计 331,781,653.73 391,278,906.88 240,735,625.82 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 第四节 董事会报告 一、主营业务分析 （一）概述 2013年，在全球经济缓慢复苏的过程中，国内经济稳中求进、稳中提质，继续保持稳健 增长的发展态势。纵观全年，政府对房地产行业的调控基调并未改变，市场“有保有压”方 向明确。随着2013年底中央经济工作会议召开，政府明确了经济调控的思路是“稳增长、调 结构”，更加注重通过建立长效机制以推动房地产市场的长期健康发展。 面对日益市场化和竞争激烈的外部形势，公司坚决贯彻“强化产品、全面提升、价值创 造、持续发展”的经营方针，不断推进产品研发，大力开展管理提升，细化落实节流降本， 扎实推进土地储备，销售收入和结算收入双双突破“百亿元”大关，较好地完成了2013年度 的经营指标。 1、公司在报告期内的经营措施。 夯实研发，提升产品竞争力。公司始终重视产品研发工作，以客户为中心，深入研究市 场需求，采取一系列措施提高自身研发能力：一是积极推动产品设计标准化落地，完善产品 线管理框架及管理流程；二是全面加强项目开发成本的控制力度，针对小高层、高层两种主 要结构类型，编制了成本限额设计指标；三是推行标准化的产品线，提高项目开发效率，降 低项目成本和费用，缩短项目开发周期，提升产品复制能力。 优化体系，强化开发运营能力。公司继续优化开发运营体系，提升开发运营能力：一是 完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划分级管理模式；二是完善目标管理责任 书管理体系，进行各维度目标的跟踪监控、运营巡检及后评估，促进项目运营管理的执行与 提升。2013年，公司整体计划节点达成率为86%，较去年提升了12个百分点，其中，新拿地 项目节点计划全线向标杆看齐；三是通过规范标准、量化考核，提升工程管理水平和招标采 购管理水平；四是统筹管理成本科目，建立标准化科目体系，规范开发项目成本精细化管理。 分类营销，全面提升营销管理。公司将2013年作为营销体系的全面提升年。在明确“稳 价冲量”的年度营销总基调之下，公司针对不同产品类型制定不同营销策略，并从整体业绩 推进、营销体系建设、营销费用管控三方面推进营销管理工作，最终圆满完成年度销售目标。 增加土储，不断拓宽融资渠道。增加土地储备和拓宽融资途径是公司2013年度重点工作。 公司将土地储备工作贯穿全年、层层分解，通过公开市场招拍挂方式获取南京上坊项目、 成都崔家店项目和北京孙河项目，通过收购方式获取了成都硕泰丽都项目。 2013年，信贷政策紧缩，为了确保拿地资金及项目开发资金需要，公司在立足传统的银 行开发贷款的基础上，积极探索、拓宽融资渠道，融资工作取得了一定成效。公司通过股权、 债权等多种途径成功为南京上坊项目、成都崔家店项目和北京孙河等项目引进战略投资者， 拓宽了资金来源途径，降低了资产负债率，有效地借助资本市场力量促进了项目发展。 防控风险，提升风险管控能力。公司持续推进法律事务管理与法律风险防控体系、内控 风险管理体系、惩防体系和安全体系建设：一是深化矩阵式法律事务管理与法律风险防控体 系；二是启动内控与风险管理、强化审计监察考核、加强廉洁风险防控；三是深入推进安全 体系建设，完善覆盖本部、业务单位、项目三级安全管理体系，深入开展安全检查，全年组 织检查39次，共整改隐患1192项，连续两年实现安全工作“零事故”。 2、公司在报告期内的经营情况。 2013年公司计划住宅项目新开工面积80.5万平米， 2013年实际新开工93.93万平米。 公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积72.70万平米，签约金额112.67亿元。工 业地产全年物业出租率为96%，租金收取率为98%。 深圳市宝安区22区城市更新项目专项规划于2013年2月6日取得深圳市规划和国土资 源委员会宝安管理局初审意见，尚需经市级更新主管部门审批通过。目前该项目正在开展拆 迁谈判等前期工作。 深圳市宝安区25区城市更新项目于2013年3月取得深圳市2013年度重大项目证书，2013 年5月14日通过宝安区政府审定，现报深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局审定。目前 该项目正在开展拆迁谈判、专项规划审批等前期工作。 深圳市宝安区67区中粮商务公园项目占地3.6万平米，规划建筑面积10.83万平米，已 于2013年11月开工建设。 2013年，公司实现营业收入101.79亿元，较上年增长28.12%；利润总额12.27亿元， 较上年增长23.21 %；归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，较上年增长4.58 %；基本每 股收益0.29元/股，较上年增长3.57%。 截至2013年12月31日，公司总资产406.03亿元，较上年末增长16.01%；公司所有者 权益89.70亿元，较上年末增长16.30%；归属于上市公司股东的所有者权益54.08亿元，较 上年末增长10.65%；加权平均净资产收益率10.48%，较上年减少0.34个百分点；资产负债 率77.90%，扣除预收账款后的资产负债率为61.02%。 （二）收入情况 1、公司在报告期内的收入。 （1）住宅销售：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积72.70万 平米，签约金额112.67亿元；结算面积75.29万平米，结算收入104.61亿元；已售待结转 面积54.02万平米。 其中，合作项目广州金域蓝湾（按权益计）、北京中粮万科3号地（按权益计）住宅销售 实现签约面积0.74万平米，签约金额1.53亿元；结算面积5.99万平方米，结算收入10.64 亿元；已售待结转面积7.14万平方米。 （2）房屋租赁：房屋租赁业收入25,209.33万元，比上年同期减少844.22万元，减少 3.24%，主要原因是公司位于深圳市宝安区的部分物业被纳入城市更新旧城改造，部分租赁客 户解除租约搬迁导致租金收入减少。 （3）物业管理、来料加工：收入8,096.88万元，比上年同期增加983.70万元，增长 13.83%，主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。 （4）其他业务收入：44,861.47万元，比上年同期增加23,289.09万元， 增长107.96%， 主要是报告期内处置投资性房地产取得的收入增加。 公司2013年度住宅项目销售明细 序号 项目名称 签约面积（平方米） 签约金额（万元） 1 北京祥云国际 75,031.80 164,917.45 2 北京长阳一号地、五号地 98,738.04 191,113.67 3 上海翡翠别墅 63,082.46 96,841.46 4 上海南桥半岛 39,914.64 80,555.24 5 深圳中粮锦云 60,030.92 133,300.30 6 深圳中粮鸿云 2,217.36 3,407.38 7 深圳一品澜山 28,263.72 33,107.29 8 成都御岭湾 14,256.66 25,835.94 9 成都祥云国际 52,217.09 58,243.45 10 成都香榭丽都 15,254.57 15,327.77 11 天津中粮大道 31,580.89 65,558.45 12 沈阳中粮隆玺 127,872.24 94,225.44 13 南京彩云居 17,509.67 24,087.99 14 南京颐和南园 8,747.05 14,450.85 15 长沙北纬28度 48,844.36 48,052.88 16 杭州方圆府 16,995.23 36,399.69 17 杭州云涛名苑 19,064.30 26,071.07 18 广州金域蓝湾（按权益计） 5,147.03 11,403.56 19 北京中粮万科3号地（按权益计） 2,216.42 3,847.22 合计 726,984.45 1,126,747.10 2、公司在报告期内的在建拟建项目。 截至2013年年末，公司在建拟建项目共19个，权益占地面积418.43万平米，权益规划 总建筑面积604.93万平米。其中，公司于报告期内新增4个住宅地产项目（南京中粮鸿云坊、 北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都），占地面积31万平米，建筑面积68.57万平 米。 公司2013年度在建拟建项目明细 序号 项目名称 占地面积（平方米） 规划建筑面积（平方米） 累计已结转建筑面积 （平方米） 1 北京祥云国际 290,360 520,822 191,448 2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 389,772 3 北京孙河项目 75,360 81,716 0 4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 158,996 5 上海南桥半岛 107,183 201,389 0 6 深圳一品澜山 53,113 122,160 0 7 成都御嶺湾 734,150 249,611 97,027 8 成都祥云国际 88,831 224,708 177,971 9 成都中粮锦云 60,579 181,738 0 10 成都香颂丽都 29,065 103,325 0 11 天津中粮大道 129,785 755,000 0 12 沈阳隆玺壹号 258,854 673,140 151,756 13 南京颐和南园 504,467 302,148 259,077 14 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909 0 15 长沙北纬28度 771,655 783,302 116,217 16 杭州方圆府 38,513 94,498 0 17 杭州云涛名苑 43,961 89,413 36,485 小计 4,072,841 5,753,331 1,578,749 18 北京中粮万科3号地、 广州金域蓝湾按权益计算小计 111,491 295,982 213,549 按权益计算合计 4,184,332 6,049,313 1,792,298 注：规划建筑面积指计容积率面积。 公司在深圳市宝安区拥有可出租物业约120万平方米，主要分布在新安片区和福永片区。 其中，宝安25区项目及宝安22区项目均为城市更新项目，公司在宝安25区项目中占地面积 为6.83万平方米，22区项目占地面积为4.06万平方米。 3、报告期内销售客户情况。 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 167,564,000.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.63 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户一 37,000,000.00 0.36 2 客户二 34,000,000.00 0.33 3 客户三 33,064,000.00 0.32 4 客户四 32,000,000.00 0.31 5 客户五 31,500,000.00 0.31 合计 ---- 167,564,000.00 1.63 报告期内，公司前五名客户与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名客户中未拥有权益。 （三）成本情况 公司成本变动情况 按行业分类 单位：元 行业分类 2013年 2012年 同比增减 金额 占营业成本比重（%） 金额 占营业成本比重（%） 商品房销售 6,874,302,414.25 96.83 5,431,689,101.81 96.81 增加0.02个百分点 房屋租赁 105,141,593.99 1.48 105,643,999.06 1.88 减少0.40个百分点 物业管理、来料加工 101,820,714.44 1.43 73,240,415.88 1.31 增加0.12个百分点 其他 17,822,023.60 0.25 352,112.51 0.01 增加0.24个百分点 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 856,195,251.76 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 17.23 公司前五名供应商情况 序号 供应商名称 采购额（元） 占2013年度采购总额的比例（%） 1 供应商一 206,662,195.00 4.16 2 供应商二 185,864,560.30 3.74 3 供应商三 168,984,337.02 3.40 4 供应商四 153,453,600.00 3.09 5 供应商五 141,230,559.44 2.84 合计 ---- 856,195,251.76 17.23 报告期内，公司前五名供应商与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名供应商中未拥有权 益。 （四）费用情况 报告期内期间费用及所得税费用变动情况 单位：万元 项目 2013年发生数 2012年发生数 增减情况 变动幅度（%） 销售费用 42,421.93 33,519.67 8,902.26 26.56 管理费用 30,718.16 30,324.66 393.50 1.30 财务费用 43,867.55 37,281.35 6,586.20 17.67 所得税费用 30,724.83 32,122.93 -1,398.10 -4.35 （五）现金流 现金流构成及变动情况 单位：元 项目 2013年 2012年 同比 增减（%） 备注 经营活动现金流入小计 15,968,359,189.46 11,635,717,753.65 37.24 主要是本年收回销售商品房款较上年增 加 经营活动现金流出小计 19,250,259,199.03 8,992,381,230.85 114.07 主要是本年支付地价工程款、退还拍地押 金及归还往来款较上年增加 经营活动产生的现金流量净额 -3,281,900,009.57 2,643,336,522.80 -224.16 主要是本年支付地价工程款、退还拍地押 金及归还往来款较上年增加 投资活动现金流入小计 527,859,741.14 572,673,144.42 -7.83 投资活动现金流出小计 212,917,198.78 899,604,523.48 -76.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少 投资活动产生的现金流量净额 314,942,542.36 -326,931,379.06 196.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少 筹资活动现金流入小计 13,069,788,957.31 5,535,620,131.84 136.10 主要是本年金融机构借款较上年增加 筹资活动现金流出小计 10,094,052,225.16 5,835,602,191.20 72.97 主要是本年偿还金融机构借款、利息及分 配利润较上年增加 筹资活动产生的现金流量净额 2,975,736,732.15 -299,982,059.36 1091.97 主要是本年金融机构借款较上年增加 现金及现金等价物净增加额 8,758,764.70 2,016,415,627.03 -99.57 主要是本年支付地价、工程款及往来款等 较上年增加 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 主要是本年新购置地块支付地价及在建项目支付工程款等影响。 二、主营业务构成情况分析 （一）公司主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比 上年同期增减（%） 营业成本比 上年同期增减（%） 毛利率比上年同 期增减 （百分点） 分行业 商品房销售 9,396,963,359.18 6,874,302,414.25 26.85 27.03 26.56 0.28 房屋租赁 252,093,270.32 105,141,593.99 58.29 -3.24 -0.48 -1.16 物业管理及 来料加工 80,968,769.22 101,820,714.44 -25.75 13.83 39.02 -22.79 合计 9,730,025,398.72 7,081,264,722.68 27.22 25.89 26.21 -0.19 分地区 深圳 1,052,040,299.54 525,378,353.81 50.06 -33.25 -35.59 1.81 北京 4,286,003,205.00 3,122,678,474.13 27.14 34.41 20.64 8.31 成都 992,233,362.55 795,919,613.77 19.79 -13.55 -20.94 7.50 长沙 334,458,360.63 181,810,216.72 45.64 -40.62 -53.43 14.95 南京 447,307,637.00 260,523,858.60 41.76 -31.58 -41.82 10.25 上海 926,853,597.00 553,354,040.66 40.30 54.60 53.07 0.60 沈阳 1,208,032,928.00 1,184,671,140.75 1.93 — — — 杭州 483,096,009.00 456,929,024.24 5.42 — — — （二）报告期内营业收入10%以上的主要行业情况分析 报告期内占公司营业收入10%以上的主要行业为商品房销售。 按行业分营业收入构成为： 单位: 万元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 2013年 2012年 变动 幅度(%) 2013年 2012年 变动 幅度(%) 2013年 2012年 变动幅度 （百分点） 商品房销售 939,696.34 739,749.86 27.03 687,430.24 543,168.91 26.56 26.85 26.57 0.28 合计 939,696.34 739,749.86 27.03 687,430.24 543,168.91 26.56 26.85 26.57 0.28 三、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2013年末 2012年末 比重增减 百分点 重大变动说明 金额 占总资 产比例 （%） 占总资 产比例 （%） 货币资金 6,925,058,798.37 17.06 5,962,774,756.13 17.04 0.02 应收账款 195,174,325.19 0.48 382,472,683.89 1.09 -0.61 主要是本年收回商品房销售款 预付款项 108,201,005.26 0.27 105,306,927.23 0.30 -0.03 其他应收款 563,506,516.86 1.39 731,509,784.84 2.09 -0.70 存货 29,182,363,395.27 71.87 24,948,082,198.47 71.28 0.59 主要是本年购置地块及在建项目投入增 加 可供出售金融资产 803,477,786.08 1.98 767,744,553.06 2.19 -0.21 长期股权投资 851,658,699.35 2.10 550,827,166.20 1.57 0.53 主要是权益法核算的长期股权投资增加 投资性房地产 759,352,242.15 1.87 820,105,189.22 2.34 -0.47 固定资产 591,331,034.96 1.46 437,039,460.77 1.25 0.21 主要是本年成都天泉、中粮长沙房屋及 建筑物增加 在建工程 58,876,169.39 0.15 266,002.75 0.00 0.15 主要是本年深圳宝安67区在建项目投 入增加 无形资产 59,870,116.12 0.15 31,653,765.37 0.09 0.06 主要是本年支付土地出让费用 长期待摊费用 30,120,481.14 0.07 52,883,700.59 0.15 -0.08 主要是本年摊销费用 递延所得税资产 387,534,623.77 0.95 122,074,275.94 0.35 0.60 主要是本年末因计提土地增值税等确认 递延所得税资产 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2013年 2012年 比重增减 百分点 重大变动说明 金额 占总资 产比例 （%） 金额 占总资 产比例 （%） 短期借款 8,146,000,000.00 20.06 4,100,000,000.00 11.71 8.35 主要是项目开发需要增加金融机构借款 应付账款 3,602,013,905.24 8.87 2,890,150,261.10 8.26 0.61 主要是本年末结算规模增大，应付工程 款增加 预收款项 6,855,647,284.71 16.88 5,991,698,377.26 17.12 -0.24 应交税费 701,171,072.93 1.73 369,134,642.53 1.05 0.68 主要是本年末计提企业所得税增加 应付利息 70,922,478.09 0.17 168,047,201.09 0.48 -0.31 主要是本年偿还借款利息 其他应付款 3,843,837,187.47 9.47 5,041,344,679.52 14.40 -4.93 主要是本年归还往来款 一年内到期的非 流动负债 1,334,000,000.00 3.29 1,937,374,722.15 5.54 -2.25 主要是一年内到期的银行借款减少 长期借款 5,591,873,555.23 13.77 5,311,520,131.84 15.18 -1.41 应付债券 1,191,483,087.88 2.93 1,189,947,059.52 3.40 -0.47 递延所得税负债 199,386,765.15 0.49 190,387,279.05 0.54 -0.05 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的 累计公允价值 变动 本期计提 的减值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 1．以公允价值计量 且其变动计入当期 损益的金融资产2 2.衍生金融资产 3．可供出售金融资 产 767,744,553.06 35,733,233.02 128,224,576.76 803,477,786.08 金融资产小计 767,744,553.06 35,733,233.02 128,224,576.76 803,477,786.08 投资性房地产 生产性生物资产 其他 上述合计 金融负债 报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。 四、核心竞争力分析 公司的核心竞争力主要体现在土地获取能力、住宅开发销售能力、规划设计能力、工程 管理能力、全生命周期管控能力及产品复制能力等方面。 1、土地获取能力。土地资源是房地产开发的核心资源，是房地产企业持续发展的基础。 因此，获得优质低价的土地便成为房地产开发最为关键的能力。为此，公司建立了长效的土 地储备机制，系统研究城市商品房市场和土地市场，根据区位、交通条件、配套设施、景观 资源及竞争等要素，确定重点跟踪板块，结合政府推地计划和战略产品线要求，锁定重点地 块，通过积极参加公开市场竞拍、寻求协议收购等多种方式，完成公司土地储备计划。 2、住宅开发销售能力。在激烈的市场竞争中，仅有好的产品还不够，要实现产品的价值， 我们必须主动出击，加强住宅项目的开发和营销工作。公司在充分研讨、深刻理解调控政策 的基础上，创新营销方式，变坐商为行商，主动寻找目标客户，利用圈层营销、渠道营销、 口碑营销等等，更加精准把握目标客户；同时，公司建立了营销关键路径标准化指引，将营 销动作归纳为七个关键步骤，并结合产品价值展卖支持、销售政策、客户召集及推广支持（四 结合）进行过程监控，提升住宅项目销售业绩。 3、规划设计能力。规划设计能力的提升需要综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因 素和科技的因素，这也是实现更适宜的规划生活空间，充分满足目标客户的要求。市场竞争 越是激烈，我们越是要重视产品品质，要用一流的产品去吸引客户。公司通过完善的规划设 计组织架构和三级评审体系，规范设计管理标准模板，推进项目设计标准化，提升规划设计 能力。 4、工程管理能力。工程管理能力的提升需要对房地产项目进行高效率的计划、组织、指 导和控制，以实现房地产项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。公司建立和 不断完善工程管理体系，实行工程检查量化考核制度，编制工程管理规划，提高工程质量， 规范工程管理：建立工程考核制度，采用量化考核方式进行工程巡查；建立招标采购管理体 系，颁布招投标管理办法、供应商管理办法，逐步建立采购分判体系及供应商管理体系，全 面检查，整改落实，效能监察促合规。 5、全生命周期管控能力。公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划 分级管理模式，由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划，确保项目按 期有序、有效搭接进行开发，使每个阶段都在监控范围内。同时，公司在里程碑及一级计划 全覆盖的基础上，全面推行专项计划，对价值链上的关键步骤进行监控，抓住关键路径、确 保计划执行。 6、产品复制能力。推行标准化的产品线可以大幅降低项目成本和费用，缩短项目开发周 期，提高项目开发效率。公司根据不同客户需求建立了自身的《都市精品产品手册》和《郊 区刚需产品手册》，并在多个城市公司进行推广和复制。 五、投资状况分析 （一）对外股权投资情况 1、对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%） 1,659,780,000.00 300,000,000.00 453.26 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%） 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 房地产开发 100.00 上海中城联盟投资管理公司 实业投资，资产管理（金融行业除外），企 业资产委托管理，及其相关业务咨询 2.149 中粮地产（深圳）实业有限公司 房地产开发经营；房地产配套设施的建设 与经营；自有物业租赁；物业管理；酒店 管理；会务策划；国内贸易（不含专营、 专控、专卖商品） 100 北京正德兴合房地产开发有限公司 许可经营项目：房地产开发；物业管理； 一般经营项目：销售自行开发的商品房； 房地产咨询；投资管理；酒店管理；企业 管理咨询；经济贸易咨询；技术服务；机 动车公共停车场服务 100 成都中粮锦悦置业有限公司 房地产开发 51 中粮鸿云置业南京有限公司 房地产开发与经营；物业管理 51 2、持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成 本（元） 期初持股数 量（股） 期初持 股比例 （%） 期末持股数 量（股） 期末 持股 比例 （%） 期末账面值 （元） 报告期损益 （元） 会计 核算科目 股份来源 招商证券股 份有限公司 证券公司 78,838,901.40 71,374,097 1.53 63,365,756 1.36 803,477,786.08 84,390,778.78 可供出售 金融资产 法人股 光大银行股 份有限公司 商业银行 6,165,763.00 4,835,354 0.012 0 0 0 8,541,400.61 可供出售 金融资产 法人股 合计 85,004,664.40 76,209,451 -- 63,365,756 -- 803,477,786.08 92,932,179.39 - - 3、证券投资情况 不适用。 4、持有其他上市公司股权情况的说明 请参见以上“持有金融企业股权情况”。 （二）委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 不适用。 （三）募集资金使用情况 不适用。 （四）主要子公司、参股公司分析 1、主要子公司、参股公司情况。 单位：万元 公司名称 公司 类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 北京中粮万科房地 产开发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发与销售 80,000.00 484,226.32 130,662.38 275,179.24 37,192.16 27,981.48 中粮地产投资（北 京）有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发经营 80,000.00 438,495.52 102,447.84 153,423.31 24,793.78 21,476.93 上海加来房地产开 发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发经营、建 筑材料销售 18,000.00 204,155.04 69,268.77 92,685.36 22,114.76 16,753.74 深圳市宝安三联有 限公司 子公司 工业地产租 赁 兴办各类实业 6,352.31 39,296.12 26,984.14 25,723.16 22,421.79 16,836.39 广州市鹏万房地产 有限公司 合营企业 房地产开发 房地产开发、商品房 销售 20,000.00 174,660.79 96,555.87 179,621.02 57,085.15 42,856.41 招商证券股份有限 公司 参股公司 证券 证券经纪；证券投资； 咨询；与证券交易、 证券投资活动有关的 财务顾问；证券承销 与保荐；证券自营； 证券资；产管理；融 资融券；证券投资基 金代销；为期货公司 提供中间介绍业务； 代销金融产品业；务； 保险兼业代理业务 （凭许可证经营） 466,109.98 8,315,718.00 2,718,438.05 608,656.48 265,683.21 223,503.34 2、报告期内取得和处置子公司的情况 公司名称 报告期内取得和 处置子公司目的 报告期内取得和 处置子公司方式 对整体生产和业绩的影响 中粮地产（深圳）实业有限 公司 开发深圳光明新区公明创维 项目新设成立 新设成立 对公司未来经营业绩产生积 极影响 北京正德兴合房地产开发有 限公司 开发北京孙河项目新设成立 新设成立 对公司未来经营业绩产生积 极影响 成都中粮锦悦置业有限公司 开发成都锦云项目新设成立 新设成立 对公司未来经营业绩产生积 极影响 中粮鸿云置业南京有限公司 开发南京鸿云坊项目新设成 立 新设成立 对公司未来经营业绩产生积 极影响 （五）非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划 投资总额 本报告期 投入金额 截至报告期 末累计实际 投入金额 项目进度 项目收益情况 长沙北纬28度 487,020.00 37,918.27 162,054.79 在建在售 累计实现净利润15,006.40万元 天津中粮大道 1,630,367.92 37,089.96 262,730.95 在建在售 累计实现净利润-12,061.67万元 北京祥云国际 825,052.00 67,591.34 602,969.34 在建在售 累计实现净利润22,447.06万元 成都祥云国际 274,360.00 23,023.38 256,796.18 在建在售 累计实现净利润3,598.66万元 南京彩云居 73,513.06 3,059.18 62,399.00 竣工售罄 累计实现净利润8,804.55万元 成都香榭丽都 76,793.49 8,336.69 80,550.00 竣工在售 累计实现净利润1,856.93万元 北京长阳三号地 南侧地块 192,545.48 27,679.25 167,767.00 在建售罄 累计实现净利润1,343.19万元 杭州云涛名苑 146,187.00 19,800.47 125,763.88 竣工在售 累计实现净利润-7,077.92万元 杭州方圆府 208,789.00 30,744.28 157,363.00 在建在售 累计实现净利润-8,793.32万元 沈阳中粮隆玺 877,470.00 53,775.72 470,130.90 在建在售 累计实现净利润-14,703.56万元 深圳一品澜山 155,598.00 15,796.45 132,175.16 竣工在售 累计实现净利润-1,316.08万元 上海翡翠别墅 317,811.10 37,737.71 265,802.81 在建在售 累计实现净利润103,445.70万元 南京颐和南园 170,449.76 3,031.00 153,347.29 竣工在售 累计实现净利润53,944.59万元 北京长阳一号地、 五号地 1,150,404.00 89,544.21 858,568.74 在建在售 累计实现净利润50,662.38万元 上海南桥半岛 289,421.00 30,204.21 148,720.34 在建在售 累计实现净利润-2,574.16万元 深圳中粮锦云 166,024.00 0.00 127,790.69 竣工在售 累计实现净利润29,096.00万元 成都御嶺湾 252,352.00 108,853.24 196,783.47 在建在售 累计实现净利润14,214.53万元 广州金域蓝湾 436,591.45 28,622.58 421,181.94 在建售罄 累计实现净利润100,555.64万元 南京中粮鸿云坊 467,558 244,665.00 244,665.00 拟建 累计实现净利润-452.64万元 北京孙河项目 426,407 236,443.11 236,443.11 拟建 累计实现净利润-230.45万元 成都中粮锦云 270,364 149,277.89 149,277.89 在建 累计实现净利润-386.96万元 成都香颂丽都 125,256 8,336.85 59,823.83 在建 累计实现净利润-1,394.08万元 合计 9,020,334.26 1,261,530.79 5,343,105.31 - - 临时公告披露的指定网站查询日期 （如有） 临时公告披露的指定网站查询索引 （如有） 六、2014年1-3月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 □ 适用 √ 不适用 七、公司控制的特殊目的主体情况 不适用。 八、公司未来发展的展望 （一）管理层对所处行业的讨论与分析。 回顾2013年，在国际金融危机后续效应的影响下，全球经济非均衡性温和复苏，不稳定 和不确定因素依然突出：得益于技术创新和再工业化战略，美国经济保持了较好的增长势头， 经济复苏强劲；日本得益于其超宽松货币政策带来经济增长加速，复苏势头总体较好；欧元 区经济未能保持上半年良好表现，复苏相对疲软，且呈现出不稳定、不均衡的状况；新兴经 济体增速集体放缓，由于出口加投资的模式过度依赖国际贸易和资本，使“金砖五国”的整 体表现差强人意。 2013年是在中国经济转型中重要的一年。在国际经济缓慢复苏，国内宏观调控坚持稳中 求进、稳中有为、稳中提质的背景下，2013年我国国民经济经历年中波折和低谷后，展现稳 中向好局面，我国GDP比上年增长7.7%，和去年同期增长水平相当，经济整体在低位企稳， 整体进入稳定增长通道。2013年4个季度，GDP同比增速分别达到7.7%、7.5%、7.8%和7.7%。 宏观经济方面，三驾马车保持增长，结构调整初见成效：投资增长稳定，2013年固定资 产投资比上年增长19.6%，年中“钱荒”造成企业和个人投资资金紧缺，固定资产投资完成 额下降，增速放缓，投资对经济的拉动减弱；消费增长提速，2013年我国社会消费品零售总 额同比增长13.1%，内需拉动有力；由于国际形势复杂严峻，进出口增速有所放缓。价格方 面，CPI温和可控，2013年CPI比上年上涨2.6%，远低于政府提出的3.5%的年度控制目标； 而PPI仍处低迷，2013年PPI比上年下降1.9%，仍处于下行通道，但降幅收窄。 房地产方面，2013年全国整体调控基调贯彻始终，年初“国五条”及各地细则出台，明 确房地产调控不放松，旨在稳定房价、鼓励首次置业需求、抑制投机性购房， “有保有压” 方向明确。2013年房地产政策是“宏观稳，微观活”，限购、限贷等调控政策更多交由地方 政府决策，不同城市政策导向出现分化。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同， 北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城（未完）  |