[公告]银河电子：拟发行股份及支付现金购买合肥同智机电控制技术股份有限公司股权项目资产评估说明
本评估报告共三册 本册第三册 江苏银河电子股份有限公司 拟发行股份及支付现金购买合肥同智 机电控制技术股份有限公司股权项目 资产评估说明 中水致远评报字[2014]第2004号 评估机构名称：中水致远资产评估有限公司 评估报告日：二○一四年三月三十一日 本 册 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ........................... 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................ 3 第三部分 资产清查情况说明 ........................................ 4 一、评估对象与评估范围说明 .......................................... 4 二、资产核实总体情况说明 ............................................ 8 三、资产清查结论 ................................................... 12 第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................ 13 一、流动资产评估技术说明 ........................................... 13 二、固定资产资产评估技术说明 ....................................... 16 三、在建工程评估技术说明 ........................................... 40 四、无形资产评估技术说明 ........................................... 41 五、递延所得税资产评估技术说明 ..................................... 92 六、负债评估技术说明 ............................................... 92 第五部分 收益现值法评估技术说明 ................................ 94 第六部分 评估结论及其分析 ...................................... 140 一、评估结论 ...................................................... 140 二、评估结论成立的条件 ............................................ 143 三、评估结论的瑕疵事项 ............................................ 143 四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响 ...................... 145 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 .............................. 145 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告 书和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部 分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构 和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估说明而成为评估报告使用者。 中水致远资产评估有限公司郑重提示：资产评估说明含有被评估单位的商业秘 密，请阅览者慎重使用。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 （由委托方及被评估单位提供，复印件附后） 第三部分 资产清查情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象和评估范围内容 本次评估的对象为合肥同智机电控制技术股份有限公司（以下简称“同智机电公 司”）的股东全部权益。 本项目评估范围为同智机电公司审计后报表列示的全部资产和负债。评估基准日 2013年10月31日同智机电公司的总资产账面值为25,210.02万元，负债总额账面 值为2,851.11万元，净资产账面值为22,358.92万元。 评估范围内的资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收 款、存货、其他流动资产、固定资产、在建工程、无形资产及递延所得税资产。 评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中：流动负债包括应付票据、 应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非流动负债为其他非 流动负债。 上述委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了瑞华审字[2014]34010011号无保 留意见的审计报告。 评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。 金额单位：人民币万元 项 目 账 面 价 值 流动资产 17,197.75 非流动资产 8,012.28 其中：固定资产 7,182.50 在建工程 89.67 无形资产 697.64 递延所得税资产 42.47 资产总计 25,210.02 流动负债 2,635.11 非流动负债 216.00 负债合计 2,851.11 净 资 产 22,358.92 （二）实物资产分布情况及特点 同智机电公司纳入评估范围内的实物资产主要包括存货、房屋建筑物、构筑物、 机器设备、电子设备、车辆和在建工程。 委估的存货位于同智机电公司的仓库，主要是采购的材料、库存的产成品和在产 品等。 委估的房屋建筑物位于合肥市高新区潜水东路与杨林路交口西北角同智机电公 司厂区内，房屋建筑结构类型主要为钢混结构，构筑物结构类型主要为铁艺、砼结构。 委评设备类资产主要分布在同智机电公司车间及办公楼内，委估机器设备主要系 公司综合电源、特种电机及控制器、机电综合管理系统等军工产品专用生产加工设备 及检测仪器、民用产品生产设备、动力配电设备及公共设施等，委估车辆主要为公司 生产经营用公路运输车辆，如轿车及轻型客车；委估电子设备主要为办公用电脑、打 印机及办公家具等。 在建工程位于同智机电公司办公楼内，主要为屏蔽室设备基础工程和振动台设备 基础工程。 （三）企业申报的无形资产情况 企业申报的无形资产主要由土地使用权、专利技术所有权、计算机软件著作权、 及商标权。 1．土地使用权 企业拥有的土地使用权为一宗工业用地，面积为18,040.10平方米。详细情况见 下表： 宗地编号 土地权证编号 土地位置 使用权类型 土地 用途 终止日期 面积(m2) S62060 合高新国用 (2012)第35号 高新区潜水东路与杨 林路交口西北角 出让 工业 2062年4 月5日 18,040.10 2．专利权及专利申请 一 专利技术 申请号 资产 类型 法律 状态 申请日期 权利人 1 瞬时转矩控制的笼型异步 电机电力电子变换器直流 起动/发电系统 ZL02137802.9 发明 授权 2002年6月20日 同智机电 2 变压器箝位零电压开关三 电平全桥变换器及其扩展 电路 ZL200410013954.2 发明 授权 2004年1月19日 同智机电 3 快速充电过程的放电去极 化装置 ZL200420024733.0 实用 新型 授权 2004年2月13日 同智机电 4 分子筛制氧机 ZL200520075197.1 实用 新型 授权 2005年8月31日 同智机电 5 智能固态功率模块(单路) ZL200730041225.2 外观 设计 授权 2007年6月29日 同智机电 6 智能固态功率模块(双路) ZL200730041227.1 外观 设计 授权 2007年6月29日 同智机电 7 智能固态功率模块(四路) ZL200730041226.7 外观 设计 授权 2007年6月29日 同智机电 8 功率开关器件保护电路 ZL200810100552.4 发明 授权 2008年5月6日 同智机电 9 直流供电线路漏电检测电 路 ZL200810100551.X 发明 授权 2008年5月6日 同智机电 10 交流漏电保护电路 ZL200820038369.1 实用 新型 授权 2008年6月18日 同智机电 11 一种大功率充电系统并联 快充通讯电路 ZL200820038368.7 实用 新型 授权 2008年6月18日 同智机电 12 一种小功率输入大功率输 出起动电源 ZL200820038367.2 实用 新型 授权 2008年6月18日 同智机电 13 车载供氧装置 ZL201010523164.4 发明 授权 2010年10月28日 同智机电 14 空气压缩机 ZL201020581155.6 实用 新型 授权 2010年10月28日 同智机电 15 电子式交流异步电机 CN201110431966.7 发明 实质 审查 生效 2011年12月21日 同智机电 16 超级电容的均压装置 CN201110451910.8 发明 实质 审查 生效 2011年12月30日 同智机电 17 一种电动汽车智能充电监 控一体化装置 ZL201120273164.3 实用 新型 授权 2011年7月29日 同智机电 18 绝缘电阻检测装置 ZL201120368199.5 实用 新型 授权 2011年9月30日 同智机电 19 汽车空调鼓风机调速装置 ZL201120381338.8 实用 新型 授权 2011年9月30日 同智机电 20 电子式交流异步电机 ZL201120539385.0 实用 新型 授权 2011年12月21日 同智机电 21 超级电容的均压装置 ZL201120564555.0 实用 新型 授权 2011年12月30日 同智机电 22 继电器线圈节能控制器 CN201210142645.X 发明 实质 审查 生效 2012年5月10日 同智机电 23 直流升压变换装置 CN201210142836.6 发明 实质 审查 的生 效 2012年5月10日 同智机电 24 汽车空调用电动压缩机总 成 CN201210544347.3 发明 实质 审查 生效 2012年12月15日 同智机电 25 高压功率开关保护装置 CN201210544723.9 发明 实质 审查 生效 2012年12月15日 同智机电 26 汽车空调用电动压缩机控 制器 CN201210545858.7 发明 实质 审查 生效 2012年12月15日 同智机电 27 直流升压变换装置 ZL201220206823.6 实用 新型 授权 2012年5月10日 同智机电 28 继电器线圈节能控制器 ZL201220207420.3 实用 新型 授权 2012年5月10日 同智机电 29 汽车空调用电动压缩机控 制器 ZL201220694348.1 实用 新型 授权 2012年12月15日 同智机电 30 高压功率开关保护装置 ZL201220694639.0 实用 新型 授权 2012年12月15日 同智机电 31 汽车空调用电动压缩机总 成 ZL201220698713.6 实用 新型 授权 2012年12月15日 同智机电 32 直流漏电检测电路 CN201310021004.3 发明 实质 审查 生效 2013年1月21日 同智机电、中 国人民解放 军63963部队 33 直流电源输出保护电路 CN201310021733.9 发明 实质 审查 生效 2013年1月21日 同智机电、中 国人民解放 军63963部队 34 智能功率模块及高压功率 开关 ZL201320029766.3 实用 新型 授权 2013年1月21日 同智机电、中 国人民解放 军63963部队 35 直流电源输出保护电路 ZL201320031543.0 实用 新型 授权 2013年1月21日 同智机电、中 国人民解放 军63963部队 36 直流漏电检测电路 ZL201320039325.1 实用 新型 授权 2013年1月21日 同智机电、中 国人民解放 军63963部队 37 开关结构 ZL201320080907.4 实用 新型 授权 2013年2月21日 同智机电 38 驾驶舱显示终端 ZL201330043111.7 外观 设计 授权 2013年2月21日 同智机电 同智机电公司申报的专利中有五项专利技术系同智机电公司与中国人民解放军 63963部队共同申请取得，系双方共有专利技术，但双方未对上述专利技术权利义务 及实施使用等进行明确约定。 3. 计算机软件产品著作权 序号 名称 证书编号 取得日期 法律状态 1 TZ智能功率系列模块软件 2010SR012792 2010年3月 已登记、未发表 2 TZ智能配电系列控制模块软件 2010SR012790 2010年3月 已登记、未发表 3 同智车载供氧装置控制系统 2010SR036596 2010年7月 已登记、已发表 4 同智车载供氧装置控制系统 2010SR036593 2010年7月 已登记、已发表 5 同智训练用外接电源控制系统 2010SR036594 2010年7月 已登记、已发表 6 同智车外供电电源控制系统 2010SR036595 2010年7月 已登记、已发表 7 同智1605系列智能配电箱控制系统 2011SR060778 2011年8月 已登记、已发表 8 同智1606系列智能配电箱控制系统 2011SR060799 2011年8月 已登记、已发表 9 同智1810空气压缩机控制系统 2011SR060779 2011年8月 已登记、已发表 10 同智1824变频器控制系统 2011SR060797 2011年8月 已登记、已发表 11 同智1735系列综合电源控制系统 2012SR042832 2012年5月 已登记、已发表 12 同智1755系列逆变稳压电源控制系统 2012SR042829 2012年5月 已登记、已发表 13 同智1797E系列高压充电机监控系统 2012SR042808 2012年5月 已登记、已发表 14 同智高压充电机组件控制系统 2012SR042814 2012年5月 已登记、已发表 15 同智电动空调压缩机控制系统 2013SR044805 2013年5月 已登记、已发表 4.商标专用权： “同智”注册商标1项，注册号: 第1777808号，商标类别：图形与文字 复合商标, 注册类别：第9类（电池充电器；稳压电源）；注册日期: 2002年05月 28日，商标续展期到2022年5月27日。 二、资产核实总体情况说明 （一）资产核实组织工作 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查 实施计划，项目组分为收益法组、房产土地小组、机器设备小组、流动资产负债小组 及综合小组共五个组分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。 （二） 资产核实主要步骤 1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评 估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报， 对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收 集。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产 评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。 3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企 业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4．修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细 表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向规划投资部门了解 企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要外购商品的供应商及采购价格情 况、向市场部门了解产品市场销售情况等。 5．核实产权证明文件 对评估范围的存货、房产土地、设备、车辆等资产的产权情况进行调查核实，以 做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或 协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。 （三）清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查 方法。 1．流动资产清查的方法 流动资产的资产清查工作，通过账账、账表、账物的核对，实物盘查和询问企业 有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在流动资产的清查中尽可能取得了相应的 数据和证据，如货币资金取得银行对账单、银行存款余额调节表；应收和预付款项着 重搞清业务内容、发生时间，收集函证材料，以判断回收的可能性；实物性流动资产 （存货），我们会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估规范的要求 进行必要的清查，对存货的数量及品质等有关情况进行了详细的清查。 2．固定资产清查的方法 （1）房屋建筑物类资产清查的方法 评估时采取企业与评估机构协同清查的方法。在评估机构指导下，首先由企业对 评估范围中的所有房屋建筑物进行清点和现场查勘，并对重要房屋建筑物填写现场勘 察调查表。 评估师对房屋建筑物的勘察，主要根据申报的房屋建筑物评估申报表，对评估申 报表中所列之建筑物以下内容进行勘察：核查房屋的地址、座落部位、地段、层次； 认定房屋的结构、类型、式样、层高、建筑面积；查勘房屋的装修、设施及其使用状 况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。查阅房屋建筑面积测绘报告，填写房 屋现场勘察记录表；查阅所有房屋权属资料，核查房屋“建筑面积”、“结构”及“示 意图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。 （2）设备类资产清查的方法 针对不同类设备，采用不同的清查方法，具体为： ①根据申报表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌 核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。 在以上工作的基础上，向企业设备管理人员和操作人员了解设备技术状况、运行 情况以及设备维护保养和技术改造等情况。 ②关注评估对象的权属资料，对一些价值较高的重要设备进行深入调查，主要通 过查阅车辆行驶证、资产购置合同等方式核查设备的产权情况。 ③调查了解设备的实际技术状况，如在使用、停用、已拆除、在修、待修、闲置、 待报废等，检查有关技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、封存、闲置、 维护保养情况等进行核查。 3．在建工程清查的方法 在建工程按照工程项目对评估范围中的项目进行清点和现场查勘，调查了解工程 进度及付款情况。核查在建工程是否真实存在，是否存在实体性、功能性贬值。 4．无形资产清查的方法 （1）无形资产——土地使用权清查的方法 对纳入评估范围的土地使用权进行现场勘察，主要通过查阅土地使用权证书等资 料，对宗地的地理位置、四至状况、周边环境、土地开发状况、特殊限制等影响价值 的因素作了详细的调查和记录。 （2）无形资产——其他清查的方法 对于技术类无形资产，在企业无形资产申报的基础上，评估人员要求企业书面 提供委托评估技术的总体说明和各单项技术的说明；对已申请的专利，要求企业提 供相关专利的申请文件；对申请的每项专利的法律状态和收费信息，通过国家知识 产权局官方网站进行逐项检索；关注委估技术的产权因素，搜集技术形成过程中的 相关资料；对已经实施的计算机软件著作权，尽量了解计算机软件著作权的实施情 况和技术产品大致用途；通过审计后的同智机电2010年至2013年10月31日的会计 报表以及取得的销售收入和销售成本的大类明细统计，调查技术产品的销售收入和 销售成本的历史数据；获取了企业提供的委估技术产品未来的销售预测；与相关技 术负责人座谈了解委估技术的研发和应用情况，实地考察技术的研发和应用条件。 5．递延所得税资产清查的方法 对递延所得税资产，评估人员核对了总账、明细账及报表数，了解其形成原因， 确认其账面价值的真实性和准确性。 6．负债清查的方法 负债的资产清查工作，通过账账、账表、账实的核对和询问企业有关人员进行。 为了保证评估的公正客观，在负债的清查中尽可能取得了相应的数据和证据，如应付 款项及借款着重搞清业务内容、发生时间，收集函证材料，以判断回收的可能性。 7．对损益类项目的核实和了解 （1）对于收入的核实和了解 首先评估人员根据同智机电公司所属行业的情况设计了历史数据及预测表表格 形式。评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主 要销售合同进行核对，以了解各单位申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成 的变化情况、主要产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等 情况进行了解。 （2）主营业务成本的核实和了解 本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了主营业务成本历 史数据及预测表(主要业务分别列示)。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成 本、期初期末存货变动情况、外购商品情况对企业提供的历年成本情况进行核实和了 解。主要了解企业库存商品的市场供应情况(市场来源、市场供需情况、市场价格变 化等)。 （3）主营业务税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核 实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，生产经营的产品适用的税种和税率， 是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与 主营业务收入或产量、企业历年毛利率的相关性。 （4）期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测 表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解 企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发 生的依存基础和发生规律。 （5）其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了营业外收支、投资收益等项目。 对于营业外收支，评估人员主要了解和核实企业历年所核算的内容及具体发生的 业务情况，重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发 生的规律和依据。 （四）影响清查的事项 在资产清产中，评估人员对同智机电公司的抵押、质押、担保、实物资产的产权 状况及诉讼等事项进行了重点清查。 同智机电公司属于军工保密单位，在本次评估过程中部分涉及军品的产品规格型 号及售价、销售或采购合同等均属于涉密资料，部分文件未能查阅，被评估企业对其 提供的数据、资料真实性和准确性负责。另出于保密的要求，我们查阅的部分协议、 文件等资料仅限于评估人员现场查看，不允许复印、拍照等，因此，我们的工作底稿 中没有涉密文件的详细查阅记录和复印件等资料。 三、资产清查结论 经过清查，查清了评估范围内的资产和负债的情况。清查情况表明： 非实物资产和实物资产，评估申报明细表和账面值记录一致，申报明细表与实际 情况吻合。 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收 款、存货及其他流动资产。 （二）评估程序 1．根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进 行评估的流动资产的具体内容。 2．根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查 验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核查。 3．收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评 定估算。 （三）评估方法 1．流动资产评估方法 本次评估采用重置成本法，对货币资金及流通性强的资产，按经核查后的账面价 值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能 性确定评估值；对存货，在核查评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘 以现行单位成本或可变现净值得出评估值； 2．各项流动资产的评估 （1）货币资金评估 货币资金—现金账面值6,987.46元，由财务部出纳专人保管，存放于财务部， 盘点由财务负责人、出纳、评估人员参加，评估人员监盘，按面额逐张核对，填写库 存现金盘点表。查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估 基准日现金库存数，以账面值确认评估值。 货币资金—银行存款账面值19,038,927.40元，分别存放在徽商银行、招商银行、 兴业银行等银行账户，评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银 行存款对账单进行核对、发函确认。银行存款评估值19,038,927.40元。 其他货币资金账面值为2,892,410.00元，为银行承兑汇票保证金。评估人员核 对了有关凭证、账簿，对存款账户进行了函证，以核查无误的账面值2,892,410.00 元为其评估值。 货币资金评估值为21,938,324.86元。 （2）应收票据评估 应收票据账面值为21,105,650.00元，为银行承兑汇票。评估人员通过抽查相应 的会计凭证，对企业的应收票据进行核对，了解发生时间、形成原因，并对票据进行 实地盘点并倒推至基准日的金额，关注评估基准日后到期和已背书转让的票据情况。 经评定估算，应收票据评估价值为21,105,650.00元。 （3）应收账款评估 应收账款账面值为62,436,803.19元,坏账准备3,336,343.66元,账面净值 59,100,459.53元，为应收的货款。 评估方法：应收账款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定 评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，同时按照坏账计提比例方法预计坏 账损失，按照坏账计提比例预计坏账损失3,336,343.66元。 经评定估算，应收账款评估值为59,100,459.53元。 （4）预付账款 纳入本次评估范围的预付账款账面值为2,500,798.35元，主要为货款。 评估方法：对待评估预付货款进行核查，并发函询证；预付账款根据所能收回 的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。 经评定估算，预付账款评估值为2,500,798.35元。 （5）其他应收款 经清查，其他应收款账面值为1,056,799.82元，坏账准备61,114.99元,账面净 值995,684.83元，主要为应收员工的购车款、保证金和备用金等。 评估方法：其他应收款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定 评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算，按照坏账计提比例预计坏账损失， 按照坏账计提比例预计坏账损失61,114.99元。 经评定估算，其他应收款评估值为995,684.83元。 （6）存货评估 经清查，存货账面余额为46,336,552.53元，净额46,336,552.53元。纳入存货 评估范围的主要是原材料、库存商品、在产品和发出商品。 ①原材料的评估 经清查，原材料账面余额为6,165,419.74元，原材料跌价准备0元，账面价值 6,165,419.74元。主要系近期采购的螺钉、螺栓、减震器、不锈钢板、电阻等各种 材料，存放在单位仓库内。由于原材料耗用量大，周转速度较快，清查后账面值接近 基准日市价，故以清查后的数量乘以清查后账面单价确定评估值。 经评定估算，原材料评估值为6,165,419.74元。 ②库存商品评估 经清查，产成品账面金额为7,525,899.85元，计提的存货跌价准备0.00元，账 面值为7,525,899.85元,主要为生产加工完成的各种型号类型的产品。对产成品，按 照市价法确定评估值。即以评估基准日的市场售价为基础，扣除销售税费及适当净利 润后确定评估值。 具体公式如下： 评估值=销售单价(不含税)×实际数量×[1－(销售费用率+主营业务税金及附加 率+销售利润率×所得税率+适当净利润率)] 根据同智机电公司2013年1-10月报表，经分析计算销售税金及附加占销售收入 的比例约为1.37%、销售费用占销售收入的比例约为3.53%、利润占销售收入的比例 约为50.01%、企业所得税率取12.5%、税后净利润扣除按50%。 评估举例：存货－库存商品评估明细表3－9－5，第50项 名称：产成品－PD11（涉密产品，脱密处理） 数量：8副 该产品是同智机电公司生产的产品之一，属正常销售产品。其计算公式为： 评估值=919.23×（1-1.37%-3.53%-50.01%×12.5%-50.01%×87.5%×50%）×8 =4,928.00元（取整） 经评估，产成品评估值为17,764,616.00元，评估增值10,238,716.15元，增值率 为136.05%，增值主要原因是：评估对库存商品考虑了部分利润。 ③在产品评估 在产品账面余额为22,058,875.18元，账面价值22,058,875.18元。在产品主要为 尚未完成最终生产过程，仍需进一步加工的半成品和生产成本。由于生产环节停留时 间短，且料、工、费核算方法合理，各项费用接近基准日的市场价，故本次评估按核 实的账面值确定评估值22,058,875.18元。 ④发出商品评估 发出商品账面价值10,586,357.76元，主要为已经发出各种型号规格的机电产品。 对于发出商品，采用与库存商品相同的评估程序。评估人员依据调查情况和企业提供 的资料分析，对于发出商品以评估基准日的市场售价为基础，扣除销售税费及适当净 利润后确定评估值。发出商品评估值为20,539,779.00元，评估增值9,953,421.24 元，增值率为94.02%，增值主要原因是评估对发出商品考虑了部分利润。 （6）其他流动资产评估 其他流动资产账面值20,000,000.00元，为企业购买的豫章祥瑞1号集合资金和 恒源佛山1号专项资产管理计划信托产品。 评估人员对总账、明细账及报表数进行了核查，查阅了相关合同协议，核查信托 产品的真实性及账面价值的正确性，以核实后的账面值作为评估值20,000,000.00元。 二、固定资产资产评估技术说明 （一）房屋建筑物类资产评估技术说明 1.评估范围 本次评估范围为同智机电公司申报的房屋建筑物类固定资产，共12项；其中房屋 建筑物2项，构筑物10项。截止评估基准日2013年10月31日，同智机电公司委评范围 内的房屋建筑物在评估基准日的账面值如下表所示： 固定资产-房屋建筑物汇总表 单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 56,050,642.26 54,683,602.53 2 构筑物 9,428,118.11 9,198,172.27 合计 65,478,760.37 63,881,774.80 2．资产概况 （1）委托评估的房屋建筑物位于合肥市高新区潜水东路与杨林路交口西北角同 智机电公司厂区内。 （2）建筑类型：房屋建筑结构类型主要为钢混结构，构筑物结构类型主要为铁 艺、砼结构。 （3）建造日期：建筑物基本上建成于2013年4月。 （4）建筑特点：委评建筑物包括钢混结构的2号厂房、3号厂房，砼结构的道路 等。 （5）委托评估主要建筑物介绍如下： ①2号厂房（固定资产－房屋建筑物评估明细表第1项） 2号厂房位于合肥市高新区潜水东路与杨林路交口西北角同智机电公司厂区内， 该房屋2013年4月竣工，为五层钢混结构,现主要为办公与研发用房；采用现浇钢筋 砼基础，现浇钢筋砼有梁板、现浇构造柱；该房屋外墙银灰色铝塑板，入口处为自 动感应玻璃门、花岗岩地面，内部地砖地面、涂料及墙纸墙面；中空双层铝合金窗、 木门；天棚装饰面层，塑钢板安在U型轻钢龙骨上；办公区域采用玻璃隔断墙；各层 卫生间地砖、墙砖及成套品牌洁具。楼内水、电、消防等设施齐备，另有电梯1部。 该房屋已办理房地产权证，证号：房地权证合产字第8110092522号；建筑面积： 8,187.75平方米；规划用途：工业用房。 ②其他建筑物详细状况见固定资产－房屋建筑物评估明细表。 3.房屋建筑物产权状况 截至评估基准日，合肥同智机电控制技术股份有限公司申报的房屋总建筑面积合 计为18,481.46平方米，均已办理房产权证。房屋产权登记情况如下： 房屋产权登记情况一览表 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积m2 备注 1 房地权证合产字第 2号厂房 钢混 2013年4月 8,187.75 8110092522号 2 房地权证合产字第 8110092521号 3号厂房 钢混 2013年4月 10,293.71 合 计 **** **** 18,481.46 根据同智机电公司提供的资料并承诺：申报房屋建筑物均属同智机电公司所有， 无任何争议，无权属纠纷。本次评估中房屋建筑面积等数据最终以房产证法定权证记 载的数字为准；未办理权证的构筑物及设施建筑面积等数据以同智机电公司相关人员 与评估人员现场共同测量得到的数据为准。同智机电公司对上述房屋建筑物法律权属 的真实性、合法性、完整性负责。 本次评估根据委评对象的特点，采用房地分估的方法进行评估，其中：土地使用 权在无形资产——土地使用权中评估。 4．房屋建筑物使用状况 同智机电公司对各类房屋建筑物日常使用维护保养情况一般，经评估人员现场勘 察，房屋建筑物没有较大的沉降变形，建筑物结构状况一般。 5.评估的主要依据及参考资料 （1）被评估企业提供的“固定资产清查评估申报表”； （2）《资产评估准则-基本准则》（财企〔2004〕20号）； （3）《资产评估准则-不动产》（中评协〔2007〕189号）； （4）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会 2003）； （5）原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》； （6）中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）； （7）《安徽省建设工程工程量清单计价规范》(DBJ/T-206-2005)； （8）《安徽省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》（2009）； （9）《安徽省安装工程(常用册)计价定额综合单价》（2009）； （10）合肥市2013年10月建设工程材料市场价格信息； （11）被评估企业提供的房屋权属证明等相关资料； （12）评估人员搜集的其他资料。 6.评估过程 （1）根据评估目的，制订资产评估工作方案； （2）指导资产占有单位清查资产，填报评估基准日固定资产清查评估申报表， 搜集准备相关资料； （3）依据委托单位提供的固定资产清查评估申报表，评估人员会同被评估单位 配合评估人员，将申报项目逐项分类查阅档案，核对位置、建筑结构、建筑面积、层 次和主要建筑技术经济指标； （4）核查房屋权属证及替代性文件； （5）核实建筑物竣工时间； （6）调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物 抗震设防等级、使用维修等综合情况； （7）在评估申报表核对无误的基础上，我公司评估人员在企业有关人员的配合 下深入现场进行实地勘察，记录房屋建筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑 物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实标定位置、数量、结构形式、装修标 准及保温情况等。对委评资产进行现场勘察，详细核实和记录资产的现实状况；对关 键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值； 在实地勘查时发现工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与被 评估企业人员共同核实并记录，以实测结果为准； （8）整理分类、归纳现场收集的资料，选择适宜的方法进行评估； （9）整理汇总、编写建筑物评估说明及案例。 7.评估方法 房屋建筑物类固定资产的评估方法主要有以下几种：成本法、市场比较法、收益 法。 市场比较法是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的可比对象进行比较，对 这些可比对象的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的 方法。 所谓收益法，是指预计评估对象未来的正常净收益，选择适当的资本化率将其折 现到评估时点后进行累加，以此估算评估对象客观合理价格或价值的方法。 本次评估对象是工业生产用房屋建筑物，当地市场上交易案例较少，不宜直接用 市场比较法求取评估对象的市场价值。委评对象的收益价格难以单独获取，使用收益 法难以准确的计算出委评对象的市场价值。 因此，根据评估目的和委评的建筑物类固定资产的特点，以持续使用为假设前提， 对评估对象采用成本法进行评估。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的 各项贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法 的总称。 基本计算公式： 评估价值 = 重置全价×成新率 =（建安造价＋前期及其他费用＋资金成本）×成新率 （1）重置全价的确定 ①建筑安装工程造价： 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰工程和水电安装工程造价的总价。对建安 工程造价采用预决算调整法，先把本次委托评估范围内的房屋建筑物按结构类型分 类，选择每种结构类型中的一项或两项有代表性的建筑物，依据其竣工图纸、竣工决 算资料和工程验收报告等资料，核查其工程数量，无竣工资料的依据房屋建筑物的实 际状况重新测算其主要工程数量，然后套用评估基准日现行建筑安装工程预算定额， 并依据当地政府建设主管部门公布的现行定额人工费、材料费、机械费调价指数，计 算出其评估基准日定额直接费，然后再套用现行费用定额计算出重置建筑工程造价。 ②前期及其他费用： 前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位管 理费，工程监理费等费用。 委评建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算指 标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。 房屋建筑物前期及其他费用项目费率表 序号 费用名称 费率 计费基础 依据 1 前期工程咨询费 0.70% 工程造价 计价格[1999]1283号 2 勘察设计费 3.00% 工程造价 计价格(2002)10号 3 环评咨询费 0.24% 工程造价 计价格[2002]125号 4 招标代理费 0.36% 工程造价 计价格(2002)1980号 5 工程监理费 1.50% 工程造价 发改价格[2007]670号 6 建设单位管理费 1.20% 工程造价 财建[2002]394号 7 白蚁防治费 0 建筑面积 合政办〔2010〕35号 8 新型墙体材料专项基金 8.00 建筑面积 省政府第159号令 9 散装水泥专项基金 1.50 建筑面积 皖政〔2003〕80号 10 城市基础设施配套费 0 建筑面积 合政办〔2010〕35号 备注：根据《关于扩大开发园区工业投资项目行政事业性收费免收范围的通知》（合政办 〔2010〕35号）中规定：白蚁预防工程费、城市基础设施配套费免交。 ③资金成本： 对于项目建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，按评估基准日中国人民银 行公布的贷款利率计算，资金投入方式按照均匀投入考虑。 资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建设 工期×1/2 （2）成新率的确定 本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。 ①使用年限法 使用年限法是依据建筑物的使用状况和维修情况，预计尚可使用年限，以尚可使 用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为： 年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100 ②观察法 观察法是对评估房屋建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的 设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新 状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判 断被评估房屋建筑物的成新率。 ③综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ④对以下情况，采用合理方法确定成新率： A、对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%； B、如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后， 凭经验判断，取两者中相对合理的一种； C、对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。 8.评估案例 案例1：2号厂房（固定资产－房屋建筑物评估明细表第1项） （1）基本概况 2号厂房位于合肥市高新区潜水东路与杨林路交口西北角合肥同智机电控制技术 股份有限公司厂区内，该房屋2013年4月竣工，为五层钢混结构,现主要为办公与研 发用房；采用现浇钢筋砼基础，现浇钢筋砼有梁板、现浇构造柱；该房屋外墙银灰 色铝塑板，入口处为自动感应玻璃门、花岗岩地面，内部地砖地面、涂料及墙纸墙 面；中空双层铝合金窗、木门；天棚装饰面层，塑钢板安在U型轻钢龙骨上；办公区 域采用玻璃隔断墙；各层卫生间地砖、墙砖及成套品牌洁具。楼内水、电、消防等 设施齐备，另有电梯1部。 该房屋已办理房地产权证，证号：房地权证合产字第8110092522号；建筑面 积：8,187.75平方米；规划用途：工业用房。 （2）重置价值的确定 ①建安工程费 建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气安装工程和装饰工程造价的总价。 根据被评估单位提供的资料，依据房屋建筑物的实际状况重新测算其主要工程数量， 然后套用评估基准日现行建筑安装工程预算定额，并依据当地政府建设主管部门公布 的现行定额人工费、材料费、机械费调价指数，计算出其评估基准日定额直接费，然 后再套用现行费用定额计算出重置建筑工程造价。 经测算，委评房屋建筑物造价计算如下表： 建筑工程取费表 序号 费用名称 取费基数 费率 合价 一 分部分项工程费 7,696,485 1 人工费 1,770,192 2 机械费 384,824 3 材料费 4,808,764 4 企业管理费及利润 34.00% 732,705 二 施工组织措施费 23.10% 497,809 1 环境保护费 人工费+机械费 0.40% 8,620 2 文明施工费 人工费+机械费 4.00% 86,201 3 安全施工费 人工费+机械费 3.00% 64,650 4 临时设施费 人工费+机械费 4.80% 103,441 5 夜间施工费 人工费+机械费 0.20% 4,310 6 二次搬运费 人工费+机械费 1.30% 28,015 7 巳完工程及设备保护费 人工费+机械费 0.10% 2,155 8 冬雨季施工增加费 人工费+机械费 3.00% 64,650 9 工程定位复测、工程点交、场地清理费 人工费+机械费 4.50% 96,976 10 生产工具用具使用费 人工费+机械费 1.80% 38,790 三 规费 人工费 40.624% 719,123 1 社会保障费 人工费 30.00% 531,058 ① 养老保险费 人工费 20.00% 354,038 ② 失业保险费 人工费 2.00% 35,404 ③ 医疗保险费 人工费 8.00% 141,615 2 住房公积金 人工费 10.00% 177,019 3 危险作业意外保险费 人工费 0.50% 8,851 4 工程定额测定费 人工费 0.124% 2,195 四 税金 (一+二+三）*费率 3.475% 309,741 五 建筑工程费用合计 9,223,158 装饰装修工程取费表 序号 费用名称 取费基数 费率（%） 合价 一 分部分项工程费 1+2+3+4 9,590,721 1 人工费 按定额取 3,356,752 2 机械费 按定额取 134,270 3 材料费 按定额取 4,424,008 4 企业管理费及利润 人工费+机械费 48.00% 1,675,691 二 施工组织措施费 19.00% 637,783 1 环境保护费 人工费+机械费 0.30% 10,070 2 文明施工费 人工费+机械费 4.30% 144,340 3 安全施工费 人工费+机械费 2.50% 83,919 4 临时设施费 人工费+机械费 4.00% 134,270 5 夜间施工费 人工费+机械费 0.20% 6,714 6 二次搬运费 人工费+机械费 1.90% 63,778 7 巳完工程及设备保护费 人工费+机械费 0.30% 10,070 8 冬雨季施工增加费 人工费+机械费 2.00% 67,135 9 工程定位复测、工程点交、场地清理费 人工费+机械费 1.60% 53,708 10 生产工具用具使用费 人工费+机械费 1.90% 63,778 三 规费 人工费 40.624% 1,363,647 1 社会保障费 人工费 30.00% 1,007,026 ① 养老保险费 人工费 20.00% 671,350 ② 失业保险费 人工费 2.00% 67,135 ③ 医疗保险费 人工费 8.00% 268,540 2 住房公积金 人工费 10.00% 335,675 3 危险作业意外保险费 人工费 0.50% 16,784 4 工程定额测定费 人工费 0.124% 4,162 四 税金 (一+二+三）*费率 3.475% 186,197 五 装饰工程费用合计 11,778,348 安装工程取费表 序号 费用名称 取费基数 费率（%） 合价 一 分部分项工程费 1+2+3+4 2,128,815 1 人工费 按定额取 745,085 2 机械费 按定额取 29,803 3 材料费 按定额取 1,028,474 4 企业管理费及利润 人工费+机械费 42.00% 325,453 二 施工组织措施费 14.40% 107,292 1 环境保护费 人工费+机械费 0.20% 1,490 2 文明施工费 人工费+机械费 1.50% 11,176 3 安全施工费 人工费+机械费 1.60% 11,921 4 临时设施费 人工费+机械费 4.20% 31,294 5 夜间施工费 人工费+机械费 0.20% 1,490 6 二次搬运费 人工费+机械费 1.30% 9,686 7 巳完工程及设备保护费 人工费+机械费 0.30% 2,235 8 冬雨季施工增加费 人工费+机械费 2.00% 14,902 9 工程定位复测、工程点交、场地清理费 人工费+机械费 1.00% 7,451 10 生产工具用具使用费 人工费+机械费 2.10% 15,647 三 规费 人工费 40.624% 302,683 1 社会保障费 人工费 30.00% 223,526 ① 养老保险费 人工费 20.00% 149,017 ② 失业保险费 人工费 2.00% 14,902 ③ 医疗保险费 人工费 8.00% 59,607 2 住房公积金 人工费 10.00% 74,509 3 危险作业意外保险费 人工费 0.50% 3,725 4 工程定额测定费 人工费 0.124% 924 四 税金 (一+二+三）*费率 3.475% 40,138 五 安装工程费用合计 2,578,928 建安工程费＝9,223,158+11,778,348+2,578,928 ＝23,580,400.00 (元,取整 ) ②前期及其他费用 前期费用包括工程项目勘察设计费等；其他费用包括建设单位管理费，工程监理 费等费用。 委评建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算指 标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。具体计算如下表： 房屋建筑物前期及其他费用计算表 序号 费用项目 计算公式 费率 金额（元） 建筑安装工程造价 23,580,400.00 建筑面积（㎡） 8,187.75 1 前期工程咨询费 工程造价 0.70% 165,063.00 2 勘察设计费 工程造价 3.00% 707,412.00 3 环评咨询费 工程造价 0.24% 56,593.00 4 招标代理费 工程造价 0.36% 84,889.00 5 工程监理费 工程造价 1.50% 353,706.00 6 建设单位管理费 工程造价 1.20% 282,965.00 7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 8.00 65,502.00 8 散装水泥专项基金 建筑面积 1.50 12,282.00 前期及其他费用合计 1,728,412.00 ③资金成本 与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接近的 该类房产建成投入使用的合理周期应为1年，按人民银行公布的一年期贷款利率 6.00%计算，假设资金均匀投入。 资金成本＝（工程建安造价＋前期及其他费用）×6.00%×1÷2 ＝（23,580,400.00＋1,728,412.00）×6.00%×1÷2 ＝ 759,264.00 元 ④重置价值 重置价值=工程建安造价+前期及其他费用+资金成本 = 23,580,400.00＋1,728,412.00+ 759,264.00 = 26,068,100.00（元 取百位整 ） （3）成新率 ① 使用年限法 该房屋2013年4月建成投入使用，截至评估基准日2013年10月31日已使用 0.5年，考虑到该房屋的现状以及使用、维护情况，评估人员认为在正常使用状态下， 其经济耐用年限为50年。 年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限×100% =（50-0.5）/50×100% =99% ② 观察法 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部位分项鉴 定、打分，据此评定观察法成新率，详见下表： 房屋建筑物评估鉴定表 序号 部位名称 标准分 评估分 权重 结 1 地基基础 15 15 75% 构 部 分 2 承重结构 40 40 3 非承重结构 15 15 4 屋面 15 15 5 楼地面 15 14 小计 100 99 装 修 部 分 6 门窗 20 20 12% 7 外粉饰 30 30 8 内粉饰 30 29 9 顶棚 20 20 小计 100 99 设 备 部 分 11 水卫 40 40 13% 12 电照 20 20 13 其他 40 39 小计 100 99 观察法成新率=（99×75%+99×12%+99×13%）×100%=99% ③综合成新率的确定 综合成新率＝使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ＝99%×40%＋99%×60% = 99% （取整） （4）评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 = 26,068,100.00×99% = 25,807,419.00（元 取整） 9.评估结论及分析 经评估，截止评估基准日2013年10月31日，合肥同智机电控制技术股份有限 公司的房屋建筑物类固定资产评估结果如下表： 单位：人民币万元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率 （%） 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 5,605.06 5,468.36 5,701.24 5,644.23 175.87 3.22 构筑物 942.81 919.82 960.26 941.60 21.78 2.37 合 计 6,547.88 6,388.18 6,661.50 6,585.83 197.65 3.09 评估结果分析： 房屋建筑物类固定资产评估增值3.09%，由于委估房屋建筑物建成时间较短，本 次采用重置成本法进行评估较账面价值略有增值，但评估增值较小。 10.特殊事项说明 （1）本次评估中，我们查看了每项委评对象的外部状况，在情况允许下对房屋 建筑物实施了现场勘察鉴定，但仅借助了一般辅助性工具和常规手段，未使用精密或 专业仪器对结构进行测试和鉴定。由于条件所限，对于隐蔽部分无法实施勘察和观测， 本次评估未考虑该项因素对评估值的影响，提请报告使用者注意。 （2）本次评估范围及评估采用的资料、数据均以同智机电公司提供的评估申报 表以及有关资料为准，同智机电公司对上述资料的真实性、完整性负责。 （二）设备类资产评估技术说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用重置成本 法对设备类各项资产进行评估,具体评估方法说明如下。 1.评估范围 纳入此次评估范围的设备类资产主要为同智机电公司申报的截止评估基准日 2013年10月31日的全部机器设备、车辆及电子设备。根据同智机电公司提供的机器设 备清查评估申报表，该部分设备类资产共计880台(套、辆)，账面原值9,670,811.97 元，账面净值7,943,255.97元。具体情况见下表： 单位：人民币元 序号 设备类别 台(套、辆) 账面原值 账面净值 1 机器设备 880 6,444,347.17 5,665,737.53 2 车辆 10 1,722,500.59 947,964.56 3 电子设备 593 1,503,964.21 1,329,553.88 4 合计 880 9,670,811.97 7,943,255.97 2．委估设备概况 同智机电公司是一家以电气智能化控制技术研发为核心，专业从事智能电源系 统、智能配电系统、车载电机设备等机电综合管理系统产品及其相关应用软件研发、 生产和销售的高新技术企业。委估机器设备主要系公司综合电源、特种电机及控制器、 机电综合管理系统等军工产品专用生产加工设备及检测仪器、民用产品生产设备、动 力配电设备及公共设施等，委估车辆主要为公司生产经营用公路运输车辆，如轿车及 轻型客车；委估电子设备主要为办公用电脑、打印机及办公家具等。其中部分机电设 备系从合肥同智科技发展有限公司购入的二手设备，其余设备均为公司近年来陆续购 置，设备性能良好，正常使用，设备利用率一般，设备管理制度较为完善，维护保养 及检修工作较好。 3．评估依据 （1）机械工业出版社出版的《2013机电产品价格信息数据库查询系统》； （2）中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数； （3）中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》； （4）当地机电产品市场行情； （5）中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构贷款利率； （6）《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第12号）； （7）车辆行驶证、重点设备购置发票等权属证明文件； （8）同智机电公司提供的典型设备使用说明书、购置合同等评估基础资料； （9）同智机电公司提供的机器设备技术改造、维护保养及运行记录等相关资料； （10）评估人员现场清查记录及现场勘察所取得的资料； （11）同智机电公司提供的《固定资产——机器设备清查评估明细表》、《固定资 产——车辆清查评估明细表》、《固定资产——电子设备清查评估明细表》。 4．评估程序 （1）清查工作 ①为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点，指导该公司依据实 际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考资料。 ②针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查方法 进行现场勘察。对设备名称、规格型号、制造厂家、存放地点、数量等情况及现状进 行了解核查；并查阅运行记录、技术档案等资料；对典型设备，与设备管理人员、使 用人员就其目前使用情况交换意见，并填写了现场勘察记录，做到不重不漏，并对设 备的实际运行状况进行认真观察和记录。 ③通过现场勘查了解设备的实际状况，并向现场操作人员了解设备的运行情况及 现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理 情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。 ④根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表。 ⑤关注本次评估范围内设备的产权问题，如查阅固定资产明细账及相关财务凭 证，了解设备账面原值构成情况。 （2）评定估算 在完成了申报方申报的资产评估明细表的现场核查工作后，评估人员依据所掌握 的资料，首先，分析确定设备经济使用年限，确定成新率的测算方法；其次，查阅近 期各种有关设备的市场价格信息，开展市场询价工作,收集与被评估资产相同或相似 资产在评估基准日的市场价或最近销售价，某类资产的物价变动指数等，取得设备的 重置价值；计算汇总,形成评估结果初稿。 （3）评估汇总 在完成评估估算初稿后，分析评估增减值原因,找出其不合理因素,进行调整。 同时与委托方及被评估单位沟通，在项目负责人的指导下修改定稿。随后，按设备分 类及资产评估结果的汇总格式要求，把清查评估明细表和汇总表编辑成册，同时，把 评估过程中的评估作业表、询价记录等编辑汇总成“底稿”存档。 （4）撰写评估说明 按财政部提出的编制报告格式要求，撰写《机器设备评估技术说明》，整理工作 底稿，向项目负责人移交资料。 5．评估方法 根据本次评估目的，按持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况， 此次评估采用重置成本法。即以评估基准日现行市场价为依据，确定重置价格，并通 过实地勘察，确定成新率，计算评估价值。计算公式为： 评估值=重置全价×成新率 （1） 重置价值的确定 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局 [2009]50号）的相关规定，自2009年1月1日起，与生产经营相关的固定资产进项税允 许抵扣，由于同智机电公司为增值税一般纳税人，故本次评估的机器设备及办公电子 设备等重置成本均未包含增值税进项税额。 ① 机电设备重置成本的确定 本次委估的机电设备主要为同智机电公司近年来陆续购置的机电产品生产加工 设备及检测仪器等，单台价值相对较低，设备安装调试周期较短，安装较为简便，故 本次评估不考虑设备分摊的其他费用及资金成本。机器设备的重置全价由设备购置价 （不含税价）、运杂费、基础费及安装调试费等组成。即： 重置全价=购置价（不含税价）＋运杂费＋基础费+安装调试费 ② 车辆重置成本的确定 在公路上行驶的车辆： 重置全价=车辆现行市场价格+车辆购置税+其他费用 ③ 办公电子设备重置成本的确定 对于办公电子设备一般价值量小、易于移动、不需安装即可使用，重置成本一般 通过市场询价直接确定。 重置价值=电子设备市场价格（不含税价） ④ 设备购置价的确定 设备购置价格的确定主要是通过以下方法确定：A、通过向设备原生产制造厂家 或进口设备代理商进行询价确定；B、通过查询《2013年国内机电产品价格信息查询 系统》确定；C、对于专业设备或定制设备通过分析设备购置合同、价格变化趋势以 及设备生产国工业品出厂价格分类指数对经核定的原始成本进行调整以确定其重置 全价；D、对无法询价及查询到价格的设备，以类似设备的现行市价为基础加以分析 调整确定。 ⑤ 运杂费的确定 机器设备运杂费主要依据设备的价值、重量、体积以及运输距离等情况参考《最 新资产评估常用数据与参数手册》进行确定，对于单台小型设备及电子设备等不考虑 运杂费。 运杂费=设备购置价（含税价）×运杂费率 ⑥ 设备基础费的确定 设备基础费用根据委估设备类型、基础形式、工程量等参考各类设备通常基础费 率加以确定。 设备基础费=设备购置价（含税价）×基础费率 ⑦ 安装调试费的确定 机器设备安装调试费通过查阅委估设备购置合同、安装调试合同等，参考《最新 资产评估常用数据与参数手册》按照设备类别确定安装调试费率。 对于无需安装即可使用或安装简便的机器设备不考虑安装调试费率。 安装调试费=设备购置价（含税价）×安装费率 （2）成新率的评定 ①正常使用的机器设备 正常使用的机器设备成新率采用综合成新率。 综合成新率＝N0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7 N0为年限法成新率 年限法成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100% K1—K7为对设备在原始制造质量、设备利用率、维护保养、修理改造、故障情 况、运行状态、环境状况等方面的修正系数。见下表： 序 号 调整 因素 分档 内容 分级内容及代号 调整系数 分档、分级依据与细则 1 制 造 质 量 （未完）  |