[年报]华夏幸福：2013年年度报告
华夏幸福基业股份有限公司 600340 2013年年度报告 重要提示 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（原名为中兴财光华会计师事务所有限责 任公司）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人程涛及会计机构负责人（会计主管人员）陈 研声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 根据中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（原名为中兴财光华会计师事务所有限 责任公司）出具的中兴财光华审会字（2013）第3055号审计报告，截止2013年6月30日, 实际可供股东分配的利润为672,854,146.01元。2013年8月26日，公司于2013年8月26 日召开第四届董事会第三十四次会议，并于2013年9月17日召开2013年第六次临时股东 大会审议通过公司2013年半年度利润分配预案。以2013年6月30日公司总股本 881,919,810股为基数，向全体股东每10股送红股5股（含税），同时向全体股东每10股 派发现金股利1.50元（含税），共计送红股440,959,905股，共计派发现金股利 132,287,971.5元。本次送股完成后，公司总股本增加至1,322,879,715股。2013年半年度 利润分配预案已于2013年10月实施完毕。 根据中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（原名为中兴财光华会计师事务所有限 责任公司）出具的中兴财光华审会字（2014）第03021号审计报告，本年度末实际可供股东 分配的利润为1,256,689,280.20元。经公司第五届董事会第九次会议审议通过，决定2013 年度公司利润分配预案为：以2013年12月31日公司总股本1,322,879,715股为基数，向 全体股东每10股派发现金股利1.50元（含税），共计派发现金股利198,431,957.25元。公 司2013年度不实施送红股和资本公积金转增股本方案。本分配方案尚需经公司2013年年度 股东大会审议。 六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目 录 第一节 释义及重大风险提示.......................................... 4 第二节 公司简介.................................................... 5 第三节 会计数据和财务指标摘要...................................... 7 第四节 董事会报告.................................................. 9 第五节 重要事项................................................... 42 第六节 股份变动及股东情况......................................... 64 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况......................... 70 第八节 公司治理................................................... 83 第九节 内部控制................................................... 91 第十节 财务会计报告............................................... 93 第十一节 备查文件目录............................................ 181 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华夏控股 指 公司控股股东，华夏幸福基业控股股份公司 华夏幸福或公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 浙江国祥 指 浙江国祥制冷工业股份有限公司 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业 投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特 园区建设发展有限公司 大厂鼎鸿 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，大厂回族 自治县鼎鸿投资开发有限公司 二、 重大风险提示： 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未 来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文名称简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 朱洲 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座23层 电话 010-56982988 传真 010-56982989 电子信箱 IR@cfldcn.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座23层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http://www.cfldcn.com 电子信箱 IR@cfldcn.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、 公司报告期内注册变更情况 （一）基本情况 注册登记日期 2013年12月9日 注册登记地点 廊坊市工商行政管理局 企业法人营业执照注册号 131000000030087 税务登记号码 131022609670952 组织机构代码 60967095-2 （二）公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见披露在上海证券交易所的公司2011年年度报告公司基本情况。 （三)公司上市以来，主营业务的变化情况 2011年9月，根据中国证监会《关于核准浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产重组及 向华夏幸福基业股份有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]1355号）及《关于 华夏幸福基业股份有限公司及一致行动人公告浙江国祥收购报告书并豁免其要约收购义务的批 复》（证监许可[2011]1356号），华夏幸福基业股份有限公司（现“华夏幸福基业控股股份公司”） 通过资产置换方式协议收购浙江国祥，公司主营业务由“恒温恒湿机、冷冻机组、冷水机组及 其他制冷设备，风机盘管、空气调节箱及其他空调末端设备，节能环保空气净化系统，冷藏集 装箱，智慧型变频住宅户式中央空调设备的设计、制造、安装，销售自产产品并提供维修及相 关信息咨询服务。”变更为“对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供 施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服务。” （四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 根据2006年4月14日（商务批[2006]1081号）《商务部关于同意浙江国祥制冷工业股份 有限公司送股、减资的批复》同意浙江国祥股东陈和贵先生将所持有2,700万股公司股份转让 给陈天麟先生，本次股权转让完成后，公司控股股东及实际控制人由陈和贵先生变为陈天麟先 生。 2009年6月22日，公司第一大股东陈天麟先生与华夏控股签订股份转让协议，将其持有 的公司21.31%的股份转让给华夏控股。股份转让完成后，华夏控股成为公司第一大股东。 七、 其他有关资料 公司聘请的会 计师事务所名 称（境内） 名 称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） （原名为中兴财光华会计师事务所有限责任公司） 办公地址 河北省石家庄市广安大街77号安侨商务楼4层 签字会计师姓名 姚庚春、王凤岐 报告期内履行 持续督导职责 的财务顾问 名 称 华泰联合证券有限责任公司 办公地址 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦A501 签字的财务顾问主 办人姓名 郑俊、庞晶晶 持续督导的期间 2011年8月26日至2015年4月30日 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 （一）主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013年 2012年 本期比上 年同期增 减(%) 2011年 营业收入 21,059,753,648.07 12,076,941,011.04 74.38 7,790,006,804.62 归属于上市公 司股东的净利 润 2,714,894,781.44 1,783,624,332.26 52.21 1,357,969,727.64 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 2,691,899,768.94 1,780,502,714.10 51.19 1,358,801,456.48 经营活动产生 的现金流量净 额 -3,474,422,590.73 217,530,243.44 -1,697.21 240,939,016.52 2013年末 2012年末 本期末比 上年同期 末增减(%) 2011年末 归属于上市公 司股东的净资 产 6,650,423,919.24 4,316,441,933.73 54.07 2,786,386,789.68 总资产 74,093,810,903.27 43,193,448,032.69 71.54 27,579,843,007.60 （二）主要财务数据 主要财务指标 2013年 2012年 本期比上年同期增减 (%) 2011年 基本每股收益（元／股） 2.05 1.35 51.85 1.46 稀释每股收益（元／股） 2.05 1.35 51.85 1.46 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 2.03 1.35 50.37 1.46 加权平均净资产收益率（%） 44.30 51.42 减少7.12个百分点 66.49 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 44.01 51.35 减少7.34个百分点 66.52 因公司实施2013年半年度利润分配预案后，公司总股本由881,919,810股增加至1,322,879,715 股。根据《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》 第七条的规定：在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生派发股票股利、公积金转增股 本、拆股或并股，影响发行在外普通股或潜在普通股数量，但不影响所有者权益金额的，应当 按调整后的股数重新计算各比较期间的每股收益。故本报告期计算2011年及2012年度每股收 益采用的加权平均股数确定为1,322,879,715股。 二、 非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额 非流动资产处置损益 24,165.55 -220,115.64 5,803,484.75 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交 易性金融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资产、交易性 金融负债和可供出售金融资产取得的投 资收益 -75,933.81 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 1,000,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 2,232,047.39 5,062,265.5 -6,761,609.7 政府补助 3,200,000.00 理财产品收益 25,511,622.17 少数股东权益影响额 -25,551.00 -438,500.47 -80,746.61 所得税影响额 -7,947,271.61 -1,282,031.23 -716,923.47 合 计 22,995,012.50 3,121,618.16 -831,728.84 第四节 董事会报告 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2013年全球经济非均衡性温和复苏，尤其下半年呈增强态势，但整体尚未摆脱下行风险， 全球经济增速低于预期。再工业化进程和多轮量化宽松政策使美国经济一枝独秀，复苏超过预 期。受益于欧元区超低利率影响，欧洲经济触底反弹并出现微弱增长。在“安倍经济学”大规 模宽松货币政策下，日本经济实现小幅改善；一度拉动全球增长超过70%的新兴市场国家，在 经济结构调整、资本流出和劳动力成本上升等因素影响下，增速明显放慢，发展显现疲态。未 来一段时期，全球经济将逐渐呈现增长动力“去两极化”、货币政策“去宽松化”、产业分工“去 板块化”、国际经贸合作“去WTO化”等特征，经济增长温和加速，但世界主要经济体仍面临结 构性缺陷、投资政策限制以及生产率增长率低等一系列问题，大国货币政策、贸易投资格局、 大宗商品价格等不确定因素带来的风险仍然不可忽视。2013年我国经济发展稳中向好。国内生 产总值同比增速有所放缓，进入结构性减速期。在积极的财政政策与稳健的货币政策，以及增 加铁路等基础设施投资、扩大增值税以及简化投资审批程序等一系列改革措施影响下，我国经 济增长保持在较为健康的区间。 公司董事会和管理层认为，在当前国际国内发展环境中，在全面深化改革的战略部署指引 下，在经济转型和结构调整的关键时期，公司必须继续坚定“推动中国产业升级”的伟大使命， 坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产 业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，努力使所开发的区域经 济发展、社会和谐、人民幸福。 首先，公司产业新城业务模式的核心优势在于产业新城具有平台属性，能够集聚和整合城 市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适 时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。2013年，公司已在产业孵 化、医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了尝试。 第二，公司产业新城业务模式符合新型城镇化的发展要求。城镇化是中国经济很长一段时 间的巨大发展潜力，产业新城实践以人为核心的城镇化发展要求，重视城镇化发展质量，拓展 可持续的资金保障机制，通过战略性布局有效实现对大中小城市协调发展的支撑，成为构筑中 国特色新型城镇化的标杆典范。 第三，公司产业新城业务的战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向。公司产业新城业 务坚持聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全 符合。公司顺应国家部署的京津冀协同发展的战略规划，积极在环首都区域布局和深耕产业新 城的开发运营业务。 另外，中央及各部委关于化解产能过剩矛盾、促进健康服务业发展、政府向社会力量购买 服务、加快发展节能环保产业、国家自主创新能力建设、推进物联网有序发展、提升企业创新 能力等规划和政策的陆续出台，为民营经济公平参与市场竞争，更好获取政策资源提供了制度 保障；而距离公司固安、永清等园区仅10余公里的北京新机场预计将于2014年开建，对京津 冀尤其是河北廊坊的固安、永清、霸州及广阳区域经济的发展产生巨大推动力，上述政策制度 保障和重大基础设施升级为公司发展提供了更多新机遇。 . 报告期内公司经营情况回顾 报告期内，公司销售额共计374.24亿元，较上年同期增长77.07%。产业新城业务销售额 共计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09 亿元），城市地产签约销售额59.16亿元，其他业务（物业、酒店）销售额3.22亿元。 报告期内，公司实现营业收入210.60亿元，比上年同期增长74.38%；实现营业利润35.81 亿元，同比增长42.38%；实现归属于母公司所有者的净利润27.15亿元，同比增长52.21%。 报告期内，公司新拓展4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于河北霸州、河北永清、 河北香河和浙江嘉善，四个园区委托开发建设面积共计达到约91平方公里。 公司产业新城业务，园区结算回款额75.77亿元，园区内新开工配套住宅面积370.09万平 方米，竣工配套住宅面积214.6万平方米，签约销售面积237.96万平方米，签约销售额236.09 亿元。公司城市地产业务，新开工面积106.41万平方米，竣工面积64.7万平方米，签约销售 面积65.27万平方米，签约销售额59.16亿元。 报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业60家，新增签约投资额395亿元。截止 报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积779万平方米。 . 公司产业新城业务介绍： 一、 固安区域 固安区域包括固安工业区和固安新兴产业示范区。固安工业区于2006年3月经省政府批准 成为省级开发区。 固安工业区在产业发展方面已形成电子信息、汽车零部件、装备制造、航天产业、生物医 药五大产业集群。报告期内固安工业区新增签约入园企业31家，新增签约投资额260.9亿元。 目前，固安工业区内的特色产业园有： 1、 肽谷固安生物医药孵化港 肽谷固安生物医药孵化港，位于固安新兴产业示范区。园区秉承科学、生态的规划理念， 全面植入“英国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。肽谷 固安生物医药孵化港在产业选择方面，以单克隆抗体与治疗性疫苗为特色产业，以生物诊断试 剂、多肽和蛋白质类药物、高端医疗器械为支柱产业的产业体系，未来将建设成为一座创新要 素聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药转化医学基地。目前，已有博雅干细胞科技 有限公司、德益阳光生物技术（北京）有限责任公司等10余家企业签约入驻园区，同时，肽谷 也与美国华人生物医药科技协会（CBA）、美中生物医学和制药专业协会（SABPA）达成战略合作。 2、 固安航天产业基地 固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发机构，以航天 技术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业。 固安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头，在运 载火箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用 化、航天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、 新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天 产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，打造成中国顶级的航天技术应用产业基地。 城市建设方面，报告期内建设厂站完工3个；道路完工16条，面积73.7万平方米；景观 完工13个，面积115.8万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工15座；道路完工98条， 面积385.1万平方米；景观完工32个，面积170.9万平方米。其中，以中央大道金融街区、锦 绣大道SOHO办公街区和迎宾大道高端总部商务办公街区为载体，将建设百万平方米商务楼宇， 形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区。以中央公园为核心，将建设 现代中等规模城市核心区，集中布局五星级酒店、智慧大厦、幸福学校、幸福港湾、幸福广场、 城市展馆、体育公园、三甲医院等高品质城市配套，与北京世界城市全面对接。建设智慧城市 运营中心和产业新城智慧平台及智慧基础设施运营，实现城市资源优化配置和高效利用，促进 信息技术在城市交通、城市管理等领域中的广泛应用，让固安经济社会发展的“智慧环境”优 化升级。为实现生态环境的持续提升，固安工业区已建设完成14万平方米的中央公园，200万 平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米永定 河运动公园等八大公园，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约500万平方 米，助力产城融合可持续发展。 二、 大厂区域 大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区于2008 年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是2011年4月省政府批准建立的省级产业区。 大厂潮白河工业区在产业发展方面形成了节能装备、专用车及零部件、专用技术服务、文 化创意与数字出版四大产业为主导的高端优质产业发展格局。报告期内，园区新增签约入园企 业4家，新增签约投资额74亿元，在多个领域取得重大突破，与中国国际电视总公司在文化创 意领域达成战略合作关系；与中国电力投资集团华北分公司、大厂潮白河工业区管委会在合作 开发分布式光伏能源方面共同签署战略协议。 城市建设方面，建设厂站完工3个；道路完工5条，面积11.9万平方米；景观完工6个， 面积30万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工9座；道路完工59条，面积202.3万平 方米；景观完工26个，面积90万平方米。同时园区建成了五环公园、生态园林等公建项目； 建设书画院、喜来登酒店、中央公园、幸福学校等项目，并有幸福港湾、幸福医院、创业大厦、 喜来登酒店配套等项目处于规划中。 三、 怀来区域 怀来工业区在产业发展方面确定建设高科技产业、总部经济和绿色生态三大产业，打造“京 北生态科技新城”，报告期内，怀来工业区新增签约入园企业5家，新增签约投资额4.8亿元， 目前怀来总部经济商务港已启动建设。以葡萄酒庄园形式出现的生态型总部经济发展区，体现 低碳、总部、商务、社区的特点，打造生态总部产业集群。 城市建设方面，报告期内建设厂站完工2个；道路完工4条，面积5万平方米；景观完工 3个，面积5.2万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工10座；道路完工22条，面积148.8 万平方米；景观完工8个，面积24万平方米。2014年怀来区域将进一步完善重点区域路网、 提升景观形象，推进市政厂站建设，推进其他相关核心项目建设。 四、 苏家屯区域 报告期内，苏家屯工业区签约入园企业2家，签约投资额9亿元。建设道路完工5条，15.6 万平方米，景观完工2个，面积3.3万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工6条，面积 17.6万平方米，景观完工2个，面积3.3万平方米。 苏家屯园区在产业发展方面，重点打造汽车核心零部件产业园、高端专用装备产业园和智 能设备产业园三大产业园。截止报告期末，汽车核心零部件产业园和智能设备产业园已顺利启 动。汽车核心零部件产业园聚焦全球500强企业，打造顶级汽车零部件配套产业集群。将通过 酷车小镇汽车4S店、汽车商贸的构建，打造高端汽车服务，实现二三产业联动。高端专用装备 产业园，整体运作龙头项目，重点发展整车制造，建设东北高端专用装备产业高地。智能设备 产业园聚焦智能设备、3D制造打印技术领域，研究、中试、生产、办公全产业链招商，形成以 “产业港”为代表的智能设备产业高地。 城市建设方面，目前，全长10.8公里的中央大街，已经通车2.64公里。中央大街是城市 快速干路，双向八车道，城市南北发展轴线，为新城主要对外交通干线。另外一条全长3.54公 里的雪松路，2014年启动跨线桥和引桥段建设。该道路为城市迎宾大道，双向八车道，为新城 和苏家屯老城区联动的最重要发展轴线。 苏家屯园区名片--规划展馆已经建成开馆。全面展示苏家屯发展历程及规划愿景，打造区 域形象展示窗口和文化交流平台。建筑面积2000平方米的学院都市文化中心--图书馆已经开 馆，现藏书2.9万册，成为“辽宁省图书馆书刊流动站”。苏家屯园区的城市配套--幸福学校包 含九年一贯制学校，打造沈阳优质教育资源。项目预计将于今年开工。 五、 香河区域 香河园区在产业发展方面形成了以四港一基地为载体，二三产并举的产业发展思路，包括 智能机器人产业港、数字内容科技港、节能环保设备产业港、电子商务科技港及通用航空产业 基地。其中智能机器人产业港将通过与知名科研机构合作，在园区内建立研发创新示范区；数 字内容产业港主要包括数字出版、软件外包等产业；通用航空产业园将搭建通用航空产业平台， 吸引通用航空产业龙头企业，并打造航空产业集群。报告期内，香河园区签约入园企业2家， 签约投资额15亿元，截止报告期末，香河园区顺利启动智能机器人产业港定位研究。 城市建设方面，报告期内建设厂站完工1个，道路完工2条，面积4.2万平方米，景观完 工2个，面积10万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工1个，道路完工11条，面积46 万平方米；景观完工3个，面积50万平方米。路网和市政基础设施建设进一步完善，园区综合 承载力进一步提升。 六、 无锡区域 无锡园区在产业发展方面形成了“1+1”--即“一座科技港+一座产业港”的产业发展格局。 报告期内，南长滨河新城暨无锡（南长）国家传感信息中心智慧产业园区已正式启动，目前正 在建设中，其中德国标准传感设备科技港已开工44亩、建筑面积4.4万平方米，建设物联网产 业设备高端研发制造集群，重点发展传感器高端制造、射频识别设备制造产业。报告期内，无 锡园区签约入园企业1家，签约投资额2亿元。 城市建设方面，已完成6个回路高压线入地改造；已启动两条道路修建。 七、 其他区域 公司投资运作的产业新城项目还包括文安园区、广阳园区、昌黎园区、滦平金山岭园区、 沈北蒲河智慧产业园区、于洪园区、镇江园区、嘉善园区、霸州园区、永清园区等，这些区域 目前部分处于建设起步阶段，部分处于规划定位阶段。 . 处于起步阶段园区： 文安园区：报告期内，签约入园企业10家，签约投资额26.4亿元。建设道路完工1条， 面积4.4万平方米，景观完工1个，面积2万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工3条， 面积98.9万平方米；景观完工2个，面积18.4万平方米。 广阳园区：报告期内，建设道路完工3条，9.5万平方米。截止报告期末，园区累计道路 完工3条，面积9.5万平方米。 昌黎园区：报告期内，签约入园企业5家，签约投资额2.9亿元。截止报告期末，园区累 计道路完工4条，面积19万平方米。 丰台区域致力于打造成为“中国总部型产业商务综合体的典范”，报告期内，区域内部分项 目已开工建设。 . 处于规划定位阶段园区： 滦平金山岭园区以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂。 沈北蒲河智慧产业区围绕“国际科技城”、“活力智慧核”、“生态宜居地”三大主题，打造 属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区。 于洪园区总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生 态栖居四个方面建设园区。 镇江园区：以生态为先导、打造产业高端、宜居宜业的生态型城市产业综合体。报告期内， 积极谋划产业项目，规划景观工程。 嘉善园区总体定位为“中国宜游产业新城标杆，充满江南水乡魅力的产业新城”。 霸州园区围绕“千年商源古霸州、万世宜居温泉城”，打造廊南区域性中心城市，京畿最美 的温泉都市。 永清园区规划定位为环渤海商务空港，大健康森林都市。成为航空港、新通道、绿生活、 森呼吸承载下的健康城市。 （一）主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 21,059,753,648.07 12,076,941,011.04 74.38 营业成本 13,939,039,433.68 7,288,006,870.19 91.26 销售费用 873,154,073.09 718,213,071.77 21.57 管理费用 1,150,591,529.80 777,333,724.90 48.02 财务费用 114,908,659.30 -18,191,409.00 经营活动产生的现金 流量净额 -3,474,422,590.73 217,530,243.44 -1,697.21 投资活动产生的现金 流量净额 -3,075,993,840.55 -2,639,956,423.89 -16.52 筹资活动产生的现金 流量净额 11,104,035,445.46 4,160,774,391.32 166.87 2、收入 （1）驱动业务收入变化的因素分析 公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与 建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。 土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入， 园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业 务收入变化的因素主要是政府结算和交房。 （2）订单分析 公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额323.31 亿元。 （3）主要销售客户的情况 公司的业务模式为产业新城开发与建设，主要客户为地方政府部门。2013年度公司的主要 客户业务收入情况如下： 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例 固安工业园区财政分局 2,803,791,433.09 13.31% 大厂回族自治县财政局 1,606,214,990.59 7.63% 张家口沙城经济开发区管理委员会 326,581,199.72 1.55% 河北文安经济开发区管理委员会 273,314,818.30 1.30% 沈水生态科技创新城管理委员会 269,769,447.64 1.28% 3、 成本 （1）成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 产业新城 开发建设 产业发展服 务 57,254,410.36 0.41 67,820,100.53 0.93 -15.58 产业新城 开发建设 基础设施建 设 779,188,690.54 5.59 产业新城 开发建设 土地整理 1,458,476,795.02 10.46 1,535,645,692.94 21.07 -5.03 产业新城 开发建设 综合服务 31,266,447.77 0.22 25,650,345.00 0.35 21.89 产业新城 开发建设 园区住宅配 套 9,534,339,352.10 68.40 4,216,001,501.97 57.85 126.15 城市地产 开发 城市地产开 发 1,879,080,602.93 13.48 1,335,907,043.07 18.33 40.66 其他业务 物业服务及 酒店经营成 本 143,486,454.05 1.03 46,356,684.61 0.64 209.53 4、 其它 （1）发展战略和经营计划进展说明 2013年，公司继续坚持“成为全球产业升级和城市发展的引领者”的愿景，继续致力于“打 造产业新城，建设幸福城市”，继续以实践推动中国产业升级，在竞争激烈的市场中，华夏幸福 基业充分发挥业务模式的竞争优势，及时准确地把握政策节奏，抓住市场机会，业绩保持了高 速增长的态势，经营质量得到显著提升。 1) 坚持模式，深化战略 报告期内，公司继续与全球顶尖咨询公司合作，在全面贯彻落实既定公司战略基础上，坚 持产业新城业务模式，不断深化公司发展战略，提出了坚决打造标杆、坚决培养端到端操盘能 力、坚决打造区域经济发展能力等竞争策略，及聚焦大北京、深耕现有区域、提升产品价值等 增长策略，进一步明确了公司未来发展方向，坚定了信心。 2) 变革组织，提升张力 报告期内，基于深化公司发展战略的成果，公司优化调整了业务管理架构。公司总部定位 开始由战略运营型向战略投资型转变，新设产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地 产集团和物业集团五大集团，形成了总部、业务集团、区域公司的分层次组织架构。通过组织 变革，提高了业务运营精益化水平，提升了组织张力，增强了区域竞争优势，为实现快速跨区 复制奠定了组织基础。 3) 拓展环上海，深耕环北京 报告期内，公司正式与浙江省嘉善县政府达成战略合作协议，继2012年成功在无锡、镇江 落地后，环上海区域再下一城。公司深耕环北京的战略取得显著进展，分别在7月、10月、12 月与霸州、永清、香河三地政府签订了战略合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在环北 京区域的领先地位。 4) 产业促进，稳步推进 报告期内，公司继续深化与龙头企业的战略合作，贯彻大项目引领的招商引资策略，成绩 显著。6月，公司与中国航天科工飞航技术研究院在智慧城市相关领域、物联网应用、产业园 投资建设等领域开展合作并签署《战略合作框架协议》。8月，公司与中国国际电视总公司建立 战略合作关系，共同推进大厂潮白河工业区的影视制作基地建设。10月，公司与潮白河工业区 管理委员会及中国电力投资集团公司华北分公司，共同签署《合作开发分布式光伏能源战略协 议》。11月，公司与河北省国防科技工业局决定建立战略合作关系，共同打造环京津军民结合 产业带。 报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2013年全 年累计实现销售额374.24亿元，实现结转收入210.60亿元，分别完成年初经营计划的134%和 121%；2013年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比 值）分别为5.46%和4.15%，均低于2012年水平（2012年度结算口径管理费用率6.44%，结算 口径销售费用率5.95%）。 （二）行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收 入比上 年增减 (%) 营业成 本比上 年增减 (%) 毛利率比上 年增减（%） 产业发 2,364,616,565.47 57,254,410.36 97.58 52.92 -15.58 增加1.96 展服务 个百分点 基础设 施建设 990,131,923.35 779,188,690.54 21.30 土地整 理 2,053,383,662.11 1,458,476,795.02 28.97 -0.32 -5.03 增加3.52 个百分点 综合服 务 43,674,466.43 31,266,447.77 28.41 20.71 21.89 减少0.70 个百分点 物业管 理服务 111,413,627.41 93,737,737.85 15.87 234.78 457.73 减少33.63 个百分点 园区住 宅配套 13,088,202,185.02 9,534,339,352.10 27.15 98.42 126.15 减少8.93 个百分点 城市地 产开发 2,338,506,057.04 1,879,080,602.93 19.65 36.48 40.66 减少2.39 个百分点 其他 40,991,176.93 49,748,716.20 -21.36 50.05 68.36 减少13.20 个百分点 报告期内，公司主要项目情况如下： 公司固安区域配套住宅2013年度开发项目情况表 园区/ 区域 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑 面积(平方 米） 2013年新 开工工程 的楼面面 积(平方 米） 截至2013 年已竣工 工程的楼 面面积(平 方米） 在建的楼 面面积(平 方米） 固安东 片区 孔雀城5-8期 1,024,963 1,244,590 - 1,077,281 167,309 孔雀城6.3期 41,333 98,471 98,471 - 98,471 大卫城1-6期 1,076,752 2,154,369 24,135 830,004 1,324,365 孔雀海（1期） 222,138 449,510 72,659 16,700 432,810 孔雀英国宫 （1.1-1.9期、幸 福广场） 628,213 1,413,727 448,856 324,660 997,890 孔雀英国宫 2.1.1期 85,333 220,362 95,140 - 95,140 官庄安置项目 123,384 369,914 116,914 - 369,914 北关新村 安置项目 51,066 140,205 - 140,205 - 北横街安置项目 40,335 64,000 - 64,000 - 北关新村二期 安置项目 12,599 36,144 36,144 - 36,144 小计 3,306,117 6,191,292 892,319 2,452,850 3,522,043 固安西 片区 剑桥郡1-2期（含 人才家园） 400,669 734,462 651,009 11,788 639,221 剑桥郡2期（新 取土地部分） 13,333 56,074 56,074 - 56,074 小计 414,002 790,536 707,083 11,788 695,295 牛驼区 牛驼温泉 103,905 81,654 81,654 - 81,654 域 孔雀城1期 牛驼温泉 孔雀城3期 104,698 96,494 96,137 - 96,137 牛驼温泉 孔雀城5.1期 44,909 27,151 27,151 - 27,151 小计 253,512 205,299 204,942 - 204,942 合计 3,973,631 7,187,127 1,804,344 2,464,638 4,422,280 公司固安区域配套住宅2013年度销售情况表 园区 /区 域 项目名称 可供出售楼 面面积(平 方米） 报告期 （2013 年）内已售 或已预售 楼面面积 (平方米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013年） 内预收房款（元） 平均售 价元/平 方米 固安 东片 区 孔雀城 5-8期 1,119,204 73,879 1,110,904 272,044,674 10,528 孔雀城 6.3期 62,100 800 800 7,573,524 13,830 大卫城 1-6期 1,119,235 44,517 1,279,389 611,827,330 6,022 孔雀海 （1期） 71,995 17,003 39,596 259,192,875 13,477 孔雀英国宫 （1.1-1.9 期、幸福广 场） 1,192,109 463,243 1,035,524 3,939,125,399 8,515 孔雀英国宫 2.1.1期 176,923 3,891 3,891 20,588,733 9,636 官庄安置项 目 － 100,494 100,494 － － 北关新村 安置项目 － 132,691 － － 北横街 安置项目 － 51,157 － － 北关新村二 期安置项目 － － － － － 小计 3,741,566 703,826 3,754,446 5,110,352,535 --- 固安 西片 区 剑桥郡1-2 期（含人才 家园） 478,183 292,893 292,893 2,459,416,563 10,440 剑桥郡2期 （新取土地 部分） 13,020 - - - - 小计 491,203 292,893 292,893 2,459,416,563 - 牛驼 区域 牛驼温泉孔 雀城1期 65,541 56,608 56,608 523,737,657 10,933 牛驼温泉孔 雀城3期 65,610 17,806 17,806 131,668,980 11,840 牛驼温泉孔 雀城5.1期 26,881 23,294 23,294 205,279,252 10,765 小计 158,032 97,708 97,708 860,685,889 --- 合计 4,390,801 1,094,427 4,045,047 8,340,343,987 --- 固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫1.4期、1.6 期项目权益占比为49%外，其他项目公司权益占比均为100%。固安孔雀英国宫1.4期、1.6期 项目占地面积109,333平米，建筑面积265,012平米，截止2013年已开工面积265,012平米， 总可售面积225,904.15平米，累计签约面积218,339.61平米，预收账款16.86亿元。 公司大厂区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平 方米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 潮白河孔雀城3-4期 381,921 447,494 - 401,800 - 潮白河孔雀城6-7期 226,040 366,338 63,715 - 293,295 潮白河孔雀城8期 （辛庄200亩） 133,334 217,747 204,000 - 204,000 潮白河孔雀英国宫 （含大卫城项目） 384,592 1,016,414 426,000 139,000 778,085 潮白河孔雀 英国宫4期 67,801 146,385 142,000 - 142,000 潮白河孔雀 英国宫6期 61,933 174,781 158,000 - 158,000 潮白河孔雀庄园1期 200,010 331,845 - - 305,554 小计 1,455,631 2,701,004 993,715 540,800 1,880,934 公司大厂区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售 楼面面积 (平方米） 报告期 （2013年） 内已售或已 预售楼面面 积(平方米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013年） 内预收房款（元） 平均售 价元/ 平方米 潮白河孔雀城3-4期 317,574 5,874 314,464 114,035,738 9,396 潮白河孔雀城6-7期 277,966 39,560 211,186 604,768,443 9,171 潮白河孔雀城8期 （辛庄200亩） 173,367 169,497 169,497 1,350,935,438 10,711 潮白河孔雀英国宫 （含大卫城项目） 924,609 419,760 819,341 3,013,040,483 6,899 潮白河孔雀 英国宫4期 132,000 20,626 20,626 22,061,276 9,038 潮白河孔雀 英国宫6期 142,892 139,634 139,635 684,185,999 9,100 潮白河孔雀庄园1期 258,646 61,243 255,481 1,297,460,914 8,089 小计 2,227,054 856,194 1,930,231 7,086,488,291 --- 公司怀来区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积(平 方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平方 米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 八达岭孔雀 城1-2期 587,336 216,959 20,796 110,627 106,332 八达岭孔雀 城3-4期 205,934 178,316 178,316 - 178,316 小计 793,271 395,275 199,112 110,627 284,648 公司怀来区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售楼 面面积(平方 米） 报告期（2013 年）内已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013 年）内预收房款 （元） 平均售价元/ 平方米 八达岭孔雀 城1-2期 168,677 42,735 162,729 561,516,481 9,823 八达岭孔雀 城3-4期 125,855 43,991 45,192 458,130,467 11,551 小计 294,532 86,726 207,921 1,019,646,948 --- 公司苏家屯区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积(平 方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平方 米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 苏家屯孔雀城 1.1-1.4期 255,295 350,238 139,749 - 139,749 小计 255,295 350,238 139,749 - 139,749 公司苏家屯区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售楼 面面积(平方 米） 报告期（2013 年）内已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013 年）内预收房 款（元） 平均售价元/ 平方米 苏家屯孔雀城 1.1-1.4期 92,199 62,399 62,399 335,269,311 7,230 小计 92,199 62,399 62,399 335,269,311 7,230 公司香河区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平 方米） 截至2013 年已竣工工 程的楼面面 积(平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 大运河孔雀城 一期大公馆 199,531 86,230 86,000 - 86,000 大运河孔雀城4期 60,000 80,612 - 80,612 - 大运河孔雀城5期 165,946 233,230 233,230 - 233,230 小计 425,477 400,072 319,230 80,612 319,230 公司香河区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售楼 面面积(平 方米） 报告期 （2013年） 内已售或已 预售楼面面 积(平方米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013年） 内预收房款（元） 平均售 价元/ 平方米 大运河孔雀城 一期大公馆 62,697 35,677 35,677 111,641,086 6,586 大运河孔雀城4期 74,162 5,372 74,067 73,854,440 7,168 大运河孔雀城5期 199,421 181,283 181,283 1,374,486,064 9,200 小计 336,280 222,332 291,027 1,559,981,590 --- 公司无锡区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平方 米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 无锡孔雀城1期 94,296 291,728 111,849 - 111,849 小计 94,296 291,728 111,849 - 111,849 公司无锡区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售 楼面面积 (平方米） 报告期（2013 年）内已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013 年）内预收房 款（元） 平均售价元/ 平方米 无锡孔雀城1期 223,710 - - - - 小计 223,710 - - - - 公司镇江区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平方 米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 镇江孔雀城 英国宫 125,775 355,000 132,926 - 132,926 小计 125,775 355,000 132,926 - 132,926 公司镇江区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售 楼面面积 (平方米） 报告期（2013 年）内已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013 年）内预收房 款（元） 平均售价元/ 平方米 镇江孔雀城 英国宫 292,410 57,553 57,553 255,300,000 5,680 小计 292,410 57,553 57,553 255,300,000 5,680 公司廊坊区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平 方米） 截至2013 年已竣工工 程的楼面面 积(平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 第九园兰亭 71,568 183,277 - 183,277 - 华夏铂宫 64,667 197,189 - 156,925 36,865 幸福城润园 180,676 530,626 1,000 318,579 191,495 幸福城朗园 81,318 283,836 11,651 133,497 142,492 幸福城雅园 113,806 321,271 41,611 91,006 227,536 幸福城欣园安置 102,856 310,947 - 99,500 - 公园海1.1期 100,785 305,598 290,970 - 290,970 公园海1.2期 72,004 159,989 159,989 - 164,907 公园海1.3期 122,667 372,219 63,103 - 63,103 大学里 376,819 1,031,630 257,716 - 257,716 廊坊大示范区 25,000 3,353 3,353 - - 大学里示范区 14,667 2,500 2,500 - - 小计 1,326,833 3,696,583 831,893 982,784 1,375,084 公司廊坊区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售楼 面面积(平 方米） 报告期 （2013年） 内已售或已 预售楼面面 积(平方米） 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 米） 报告期（2013年） 内预收房款（元） 平均售 价元/ 平方米 第九园兰亭 156,487 3,134 150,241 29,221,704 9,904 华夏铂宫 168,837 12,248 153,161 101,733,663 8,811 幸福城润园 465,328 54,796 285,776 454,842,509 7,804 幸福城朗园 125,427 100,559 120,511 461,497,654 7,139 幸福城雅园 248,298 58,124 197,742 518,666,315 7,224 幸福城欣园安置 - 101,189 171,736 - -- 公园海1.1期 254,721 177,542 177,542 1,399,819,486 8,176 公园海1.2期 120,311 15,070 15,070 145,545,244 10,393 公园海1.3期 291,685 11,111 11,111 260,487,014 9,770 大学里 881,818 - - - -- 廊坊大示范区 - - - - -- 大学里示范区 - - - - -- 小计 2,712,912 533,773 1,282,890 3,371,813,589 8,029 公司武清区域配套住宅2013年度开发项目情况表 项目名称 占地面积 (平方米） 规划建筑面 积(平方米） 2013年新开 工工程的楼 面面积(平方 米） 截至2013年 已竣工工程 的楼面面积 (平方米） 在建的楼面 面积(平方 米） 凤河孔雀城1期 172,649 232,180 232,180 232,180 小计 172,649 232,180 232,180 - 232,180 公司武清区域配套住宅2013年度销售情况表 项目名称 可供出售 楼面面积 (平方米） 报告期（2013 年）内已售或 已预售楼面 累计已售或 已预售楼面 面积(平方 报告期（2013 年）内预收房 款（元） 平均售价元/ 平方米 面积(平方 米） 米） 凤河孔雀城1期 157,773 118,970 118,970 629,435,704 7,146 小计 157,773 118,970 118,970 629,435,704 7,146 文登区域配套住宅2012年开发项目占地面积90,094平方米，规划建筑面积60,125平方米， 报告期内该区域未有竣工项目。 公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务 及酒店服务。 截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下： 公司房地产储备情况（截止2013年12月31日） 区 域 持有土地面积 （平方米） 持有房屋规划 面积（平方米） 拟发展作销售 的土地面积 （平方米） 拟发展作销售 的房屋规划面 积（平方米） 拟发展作 出租的土 地面积（平 方米） 拟发展 作出租 的房屋 规划面 积（平方 米） 固安 大区 1,363,445.15 2,735,302.59 1,363,445.15 2,735,302.59 —— —— 大厂 大区 1,454,240 2,998,754.37 1,454,240 2,998,754.37 —— —— 沈阳 大区 37,584 56,376 37,584 56,376 —— —— 环上 海大 区 159,447.5 422,485.1 159,447.5 422,485.1 —— —— 廊坊 大区 401,416.26 929,863 356,939.26 887,014 44,477 42,849 丰台 片区 60,234.21 222,900 40,534.46 150,000 19,699.75 72,900 天津 片区 118,459.2 142,151.04 118,459.2 142,151.04 —— —— 文登（未完）  |