[公告]*ST新民：拟转让所持苏州新民印染有限公司100%股权项目资产评估说明
本评估报告共三册 本册第三册 江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让 所持苏州新民印染有限公司100%股权项目 资产评估说明 中水致远评报字[2014]第2031号 评估机构名称：中水致远资产评估有限公司 评估报告日：二○一四年四月十七日 本 册 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 3 第三部分 资产清查情况说明 ............................................. 4 一、评估对象与评估范围说明 ............................................... 4 二、资产清查总体情况说明 ................................................. 6 三、清查结论 ............................................................ 10 第四部分 资产基础法评估技术说明 ..................................... 11 一、流动资产评估技术说明 ................................................ 11 二、房屋建筑物类评估技术说明 ............................................ 14 三、设备类资产评估技术说明 .............................................. 31 四、在建工程资产评估技术说明 ............................................ 47 五、土地使用权评估技术说明 .............................................. 47 六、流动负债评估技术说明 ................................................ 62 第五部分 收益法评估技术说明 .......................................... 64 第六部分 评估结论及其分析 ............................................ 85 一、评估结论 ............................................................ 85 二、 评估结果与账面值比较变动情况及原因 ................................. 86 三、评估结论成立的条件 .................................................. 86 三、评估结论的瑕疵事项 .................................................. 87 四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响 ............................ 87 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 .................................... 87 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告 书和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部 分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构 和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估说明而成为评估报告使用者。 中水致远资产评估有限公司郑重提示：资产评估说明含有被评估单位的商业秘密， 请阅览者慎重使用。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 （本部分内容由被评估单位撰写并盖章，附后） 第三部分 资产清查情况说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容 本次评估的对象是江苏新民科技股份有限公司（以下简称：新民科技）拟转让苏州 新民印染有限公司（以下简称：新民印染）股东全部权益价值。 本项目评估范围为新民印染评估基准日经审计后的全部资产及相关负债。评估基 准日2014年2月28日的账面资产总额为10,976.48万元，负债总额为3,446.40万元， 净资产总额为7,530.08万元。 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应 收账款、预付款项、其他应收款和存货；非流动资产包括固定资产、在建工程和无形 资产。 评估范围内的负债为流动负债，其中流动负债包括应付账款、应付职工薪酬和应 交税费。 评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 流动资产 2,070.09 非流动资产 8,906.39 其中：固定资产 5,817.25 在建工程 361.10 无形资产 2,728.04 资产总计 10,976.48 流动负债 3,446.40 非流动负债 — 负债合计 3,446.40 净资产（所有者权益） 7,530.08 上述资产和负债业经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计,并出具了会审字[2014] 1483号无保留意见的审计报告。 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货、固定资产和在建工程，其中存货包括原材 料及产成品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、 电子设备；在建工程为在建的职工宿舍；实物资产主要分布在新民印染位于苏州市吴 江区盛泽镇新东村厂区内。实物资产的特点如下： 1．存货类实物资产特点： 存货主要为企业生产所需的原材料、产成品。原材料主要为企业库存的生产用主 要材料和辅助材料，主要为坯布、染料等；产成品为企业生产的各类中高档里料（全 涤系列、涤粘系列、弹性系列、色织系列）等，其中部分为残次品。存货主要分布在 各车间仓库内。 2．房屋建筑物类资产特点： 新民印染现有房屋建筑物于1992年12月至2006年12月陆续建成并投入使用， 利用率较高。纳入建筑物类资产共43项，其中房屋建筑物33项，构筑物及其他辅助 设施10项，主要包括原料车间、成品车间、气流车间、拉丝车间、连铸连轧车间、机 修车间、宿舍楼、办公楼、围墙、厂区道路等。 3．设备类资产特点： 设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备，主要为近年来陆续购建，设备种类 较多。生产设备主要为公司生产用的精炼机、定型机、卷染机、溢流染色机、整炜机、 轧光机等，以及配电设备、锅炉、空压机等辅助设备，分布在各生产车间内；车辆为 公司生产经营用汽车；办公设备如空调、电脑、打印机等主要分布于新民印染的行政 办公楼内。新民印染资产分布比较集中。 4．在建工程类资产特点： 在建工程主要为在建的职工宿舍，于2012年12月开建，预计2014年6月完工。 (三)企业申报的无形资产情况 1．无形资产——土地使用权 企业申报的无形资产—土地使用权共5项，为工业用地，均取得土地使用权证， 申报的土地使用权明细如下： 序号 土地权证编号 取得日期 准用年限 面积(m2) 账面价值 1 吴国用(2014)第1050281号 2001/1/16 50年 41,629.10 15,617,167.04 2 吴国用(2014)第1050141号 2001/1/16 50年 3,613.90 1,352,147.75 3 吴国用(2014)第1050347号 2001/1/16 50年 7,054.70 2,646,612.19 4 吴国用(2014)第1050157号 2001/1/16 50年 4,089.60 1,534,236.71 5 吴国用(2014)第1050137号 2004/6/18 50年 16,038.90 6,130,234.23 合 计 72,426.20 27,280,397.92 2.无形资产—其他无形资产 本次被评估单位申报的账面未记录无形资产包括1项专利和1项软件著作权，证 载权利人为新民科技，由新民科技变更为新民印染的手续正在办理中，具体明细如下： 序号 名 称 专利号 专利类型 1 纳米功能性聚酯面料的整理工艺及其产品 ZL 200810136546.4 发明专利 2 计算机软件著作权登记证书-成品检验系统1.0 2012SRO18952 软件著作权 二、资产清查总体情况说明 (一)资产清查组织工作 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查 实施计划，项目组分为机器设备小组、房产土地小组、收益法小组及财务综合小组共 四个小组分别就企业的资产及负债情况进行清查。 自2014年3月3日起，评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现将情 况说明如下： (二) 资产清查主要步骤 1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评 估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报， 对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产 评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。 3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4．修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细 表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品 生产流程、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要 生产原材料的供应商及采购价格情况、向销售部门了解产品市场销售情况等。 5．核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、车辆等资产的产权情况进行 调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产 的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。 (三)清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查 方法。 1．实物性资产的清查方法 实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程。 存货主要包括原材料、产成品。对存货的清查核实，根据企业特点首先了解企业 对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。对企业账务进行核查，查阅 企业在自查时的盘点记录。对存货进行了抽查盘点。在清查盘点时我们主要核对存货 数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等存货出入记录倒推 至基准日的存货数量。在有关人员陪同下，现场核对部分工程项目的进度及其他施工 情况，填写现场评估勘察表。对于存货，主要审核其记账的准确性、完整性和一致性， 了解存货记账的会计原则、历史清查盘点和账务处理情况，以及存货管理情况，并确 定存货的性质、数量、品质和存放地点。 房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋建筑 物清查评估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次 和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装 修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。查阅主要房屋建 筑物的预（决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权 证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意 图”，检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。 对设备的核实，主要为：①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设 备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂 家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进 行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中 所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过 询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺 函”。③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。 对车辆的清查，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日期， 并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理人员了解 车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆 清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。 对在建工程的核实，主要以现场勘查为主，即根据企业申报的在建工程清查评估 明细表，对以下内容进行勘察：位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备及工 程进度等，填写现场勘查表。查阅与收集建筑图纸、概预算书、规划许可证、建设许 可证、企业说明等资料。 2．无形资产的清查核实 (1)对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情 况，然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位置、四至、地块形状、周边环境等 情况。并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查了解。 (2)对于技术类无形资产，在企业无形资产申报的基础上，评估人员要求企业书面 提供委托评估技术的总体说明和各单项技术的说明；对已授权的专利和计算机软件著 作权，要求企业提供相关专利证书和著作权证书，对其法律状态和收费信息，通过国 家知识产权局官方网站进行逐项检索；关注委估资产的产权因素，搜集其形成过程中 的相关资料；对已经实施的专利技术和计算机软件著作权，了解核实实施情况和技术 产品。 3．流动资产、负债清查情况 对非实物性流动资产和负债进行了清查核实： (1)非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细 账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审计师的审计 报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产 进行了核实。 (2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、 相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额 对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人 员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否 为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。 4．对损益类项目的核实和了解 (1)对于收入的核实和了解 首先评估人员根据新民印染所属行业的情况设计了历史数据及预测表。评估人员 根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主要销售合同进行 核对，以了解各单位申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主 要产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解。 (2)营业成本的核实和了解 本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了生产成本历史数据 及预测表。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本、期初期末存货变动情况、 外购外销商品情况对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。主要了解企业制造费 用的构成、发生规律及发生的依据，主要产品直接材料、直接人工构成情况、材料定 额消耗和人工定额消耗的变化情况、主要产品原材料的市场供应情况(市场来源、市场 供需情况、市场价格变化等)。 (3)营业税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核 实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，生产经营的产品适用的税种和税率， 是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主 营业务收入或产量、企业历年毛利率的相关性。 (4)期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测 表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解 企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发 生的依存基础和发生规律。 (5)其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了营业外收支、补贴收入等项目。 对于营业外收支，评估人员主要了解和核实企业历年所核算的内容及具体发生的 业务情况，重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发 生的规律和依据。 (四)影响清查的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产清查的事项。 三、清查结论 评估人员经履行以上评估清查程序，我们对委估资产和相关负债情况有了全面的 了解。清查结果与产权持有者所申报的资料一致，实物资产管理维护一般，可正常使 用。 经过清查核实，评估人员发现存在的披露事项如下： 纳入本次评估范围的房屋建筑物共33项，总建筑面积为28,170.92平方米，其中： 已办理房地产权证的25项，建筑面积为18,103.71平方米；未办理房地产权证的8项， 建筑面积10,067.21平方米。 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款及存货。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 349,467.18 应收账款 4,256,510.77 预付款项 147,882.60 其他应收款 2,850.04 存货 15,944,196.51 流动资产合计 20,700,907.10 （二）清查核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单 位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、 台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评 估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、销售合同与发票、存货出入库单，以及部 分记账凭证等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进行 了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”，并对存 货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、产品的 销售模式、产品生产工艺，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客 户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。 （三）评估方法 1．流动资产评估方法 本次评估采用重置成本法，对货币资金及流通性强的资产，按经核查后的账面价 值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能 性确定评估值；对存货，在核查评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘 以现行单位成本或可变现净值得出评估值； 2．各项流动资产的评估 （1）货币资金评估 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款组成。货币资金账面值为349,467.18 元。 ①库存现金账面值621.15元，为存放在企业财务部门的人民币。评估人员在公 司出纳员的陪同下，对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金余 额，并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。 ②银行存款账面值348,846.03 元，为新民印染在中国建设银行开设的银行存款 账户。评估人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对， 全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函 证结果与对账单记录相符。 货币资金评估值为349,467.18元，无评估增减值。 （2）应收账款评估 应收账款账面余额4,480,537.65元，计提坏账准备224,026.88 元，账面净额 4,256,510.77元，主要为应收的货款。 评估方法：应收账款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评 估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未来可收回 金额时，对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险，按核查后账 面价值确认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联方以外的单位的 往来，按照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。 经评定估算，应收账款评估值为4,276,191.22 元，评估增值19,680.45元。 （3）预付款项评估 纳入本次评估范围的预付账款账面值为147,882.60元，主要为预付的材料款和设 备款。 评估方法：对待评估预付货款进行核查，并发函询证；预付账款根据所能收回的 相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。 经评定估算，预付账款评估值为147,882.60元。 （4）其他应收款评估 经清查，其他应收款账面值为3,000.04元，计提坏账准备150.00元，账面净额 2,850.04元，主要为应收的备用金等。 其他应收款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，账 面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未来可收回金额时， 对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险，按核查后账面价值确 认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联方以外的单位的往来，按 照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。 经评定估算，其他应收款评估值为3,000.04元，评估增值150.00元。 （5）存货评估 存货包括原材料及产成品。评估人员在被评估单位财务部门和仓库保管部门的陪 同下，对存货进行了抽查盘点。被评估单位财务部门和仓库部门账务相对健全，监控 机制有效，实行月底盘点制度。 各部分存货核对后账面金额如下： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原材料 12,587,845.34 产成品（库存商品） 4,267,973.03 存货合计 16,855,818.37 减：存货跌价准备 911,621.86 存货净额 15,944,196.51 存货的具体评估方法如下： ①原材料 原材料账面值12,587,845.34元，为企业库存的生产用的主要材料及辅助材料等。 其收、发、存按实际成本结算。 评估人员在财务、库管部门陪同下，对库存原材料进行了抽查盘点，无积压、报 废品，未发现账实不符现象。 由于该企业原材料为近期购入，周转较快、耗用量大，其账面价格与市场价基本 相符。按核对后的账面值确定评估值。 原材料评估值为12,587,845.34元，评估无增减值。 ②产成品评估 经清查，产成品账面余额为4,267,973.03元，跌价准备911,621.86元，账面净值 为3,356,351.17元。主要为产成品主要为企业生产的中高档里料（全涤系列、涤粘系 列、弹性系列、色织系列），存放在企业生产区仓库内，账面价值由直接材料、直接人 工及制造费用等构成。产成品发出按月采用加权平均法结转。 对于产成品的评估，按不同的类别，采用相应的估价方法： A、对于能正常销售的产成品，采用市价法评估，即以评估基准日的市场售价为基 础，扣除销售税费及适当净利润后确定评估值。即 评估值=销售单价(不含税)×实际数量×[1－(销售费用率－主营业务税金及附加 率－销售利润率×所得税率－适当净利润率)] B、对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的库存商品，在进行鉴定的基 础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。 评估案例：宽幅涤塔夫（产成品评估明细表序号16） 宽幅涤塔夫，数量281,351.00米，单位成本1.88元/米，账面价值528,191.82元。 根据企业2012年度及2013年度销售资料测算，销售税金及附加费率0.58%，销售费 用率3.14%，销售所得税率2.94%，销售净利润率2.21%，产品为一般销售，r取50%。 根据同市场询价结合企业销售合同售价，平均不含税销售价格为2.16元/米，将以 上参数代入公式 评估价值=281,351.00×[2.16×（1-0.58%-3.14%-2.94%×25%-2.21%×50%）] =573,956.04元 经评定估算，产成品评估价值为3,724,465.12元，评估增值额为368,113.95元， 增值率为10.97%。 增值原因主要为产成品账面值仅反映其生产成本，而产成品售价扣 除相关税费及适当利润后高于成本，从而造成本次评估增值。 二、房屋建筑物类评估技术说明 1．评估范围 本次评估范围为新民印染申报的房屋建筑物类固定资产，包括房屋、构筑物等， 共计44项，其中房屋33项，申报的总建筑面积为28,170.92平方米，构筑物11项。本次 评估范围内的房屋建筑物在评估基准日的账面值如下表所示： 固定资产-房屋建筑物汇总表 金额单位：人民币元 编号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 22,448,800.00 22,204,925.56 2 构筑物 9,781,150.57 9,689,814.82 合计 32,229,950.57 31,894,740.38 2．资产概况 （1）委托评估的房屋建筑物位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇新东村。 （2）建筑类型：房屋建筑结构类型有砖混结构、钢混结构、轻钢排架结构；构筑 物主要为砼、砖砌等结构类型等。 （3）建造日期：建筑物基本上建成于1992年12月及以后。 （4）建筑特点：被评估建筑物包括混合结构的办公楼、成品车间、气流车间、成 品大楼以及宿舍楼等；构筑物主要是围墙、场地道路等。 （5）委托评估主要建筑物介绍如下： 成品大楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第28项） 成品大楼位于苏州市吴江区盛泽镇新东村，2010年建成投入使用，该房屋为框架 结构，共2层，建筑面积6,474.21平方米。该房屋采用PHC管桩基础、钢筋混凝土独 立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，SBS防水，细石混凝土地坪、耐磨地 坪，外墙灰色外墙涂料，内外墙乳胶漆，玻璃门、卷闸门、塑钢窗、电梯；水、电等 设施齐备。 办公楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第22项） 办公楼位于苏州市吴江区盛泽镇新东村，1992年建成投入使用，该房屋为混合结 构，共3层，建筑面积1,176.00平方米。后经过重新装修，该房屋采用桩基础、钢筋 混凝土承台，砖基础，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢筋混凝土无梁 板，钢筋混凝土圈梁，平屋面，SBS防水，水磨石地坪、地砖地面，外墙面砖，局部为 玻璃幕墙，内外墙乳胶漆，轻钢龙骨吊顶，矿棉吸音板面层，局部为乳胶漆顶，胶板 门、木门、玻璃门、防盗门、铝合金窗；水、电等设施齐备。 集体宿舍（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第32项） 集体宿舍位于苏州市吴江区盛泽镇新东村，1992年建成投入使用，该房屋为混合 结构，共3层，建筑面积840.00平方米。该房屋采用桩基础、钢筋混凝土承台，砖基 础，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢筋混凝土无梁板，钢筋混凝土圈 梁，平屋面，二毡三油防水，水磨石地坪，外墙水泥砂浆拉毛，内外墙为麻刀灰面层， 胶板门、钢窗；水、电等设施齐备。 ③其他建筑物详细状况见固定资产－房屋建筑物清查评估明细表。 （6）房屋建筑物产权状况 截至评估基准日，新民印染申报的房屋基本已办理房产证，有8项房屋建筑物尚 未办理房产权证，具体明细如下表所示： 序号 名称 建成年月 结构类型 面积（㎡） 账面净值（元） 1 印染宿舍 1992年12月 混合 750.00 433,143.00 2 厂房 2004年12月 轻钢排架 1,200.00 733,922.92 3 成品大楼 2010年11月 框架 6,474.21 7,904,536.14 4 印染厕所 1996年12月 混合 20.00 14,441.42 5 厕所 1992年12月 混合 65.00 41,332.34 6 泵房及过滤器房 1992年12月 混合 653.00 402,367.84 7 集体宿舍 1992年12月 混合 840.00 533,934.16 8 厕所 1992年12月 混合 65.00 41,332.34 合计 10,067.21 10,105,010.16 （7）房屋建筑物使用状况 截至评估基准日，委评房屋建筑物均正常使用，新民印染对各类房屋建筑物日常 使用维护保养情况较好，经评估人员现场勘察，房屋建筑物没有较大的沉降变形，建 筑物结构状况较好。 3．评估的主要依据及参考资料 （1）被评估企业提供的“固定资产清查评估申报表”； （2）《资产评估准则-基本准则》（财企〔2004〕20号）； （3）《资产评估准则-不动产》（中评协〔2007〕189号）； （4）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会 2003）； （5） 原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》； （6）中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）； （7）《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年； （8）《江苏省安装工程计价表》2009年； （9）《江苏省建设工程费用定额》2009年； （10）《苏州市工程造价信息》2014年2月； （11）被评估企业提供的房屋权属证明等相关资料； （12）评估人员搜集的其他资料。 4．评估过程 （1）根据评估目的，制订资产评估工作方案； （2）指导资产占有单位清查资产，填报评估基准日固定资产清查评估申报表，搜 集准备相关资料； （3）依据委托单位提供的固定资产清查评估申报表，评估人员会同被评估单位配 合评估人员，将申报项目逐项分类查阅档案，核对位置、建筑结构、建筑面积、层次 和主要建筑技术经济指标； （4）核查房屋权属证及替代性文件； （5）核实建筑物竣工时间； （6）调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗 震设防等级、使用维修等综合情况； （7）在评估申报表核对无误的基础上，我公司评估人员在企业有关人员的配合下 深入现场进行实地勘察，记录房屋建筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物 的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实标定位置、数量、结构形式、装修标准 及保温情况等。对委评资产逐一走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、 重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值； 在实地勘查时发现工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与被 评估单位人员共同核实并记录，以实测结果为准； （8）整理分类、归纳现场收集的资料，选择适宜的方法计算其评估值； （9）整理汇总、编写建筑物评估说明及案例。 5．评估方法 根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本 法评估。 成本法计算公式如下：评估值=重置全价× 综合成新率 （1）重置全价的确定 房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和 资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下： 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 ①建安综合造价 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价， 即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文 件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。 ②前期及其他费用： 前期及其他费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等、建设单位管理费，工 程监理费等费用。 委评建筑物的前期及其他费用，按照国家和建筑物所在地政府的有关规定，依据委 评建筑物评估基准日的资产规模确定系数。 房屋建筑物前期及其他费用项目费率表 序 号 项目名称 计费基础 计费标准 依 据 费率 费用(元 /米) 1 设计费 建安工程总造价 2.85% 国家计委建设部计价格[2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.86% 国家计委建设部计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.97% 国家物价局、建设部[2007]价费字670 号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.97% 《基本建设财务管理规定》财建 [2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 国家计委、国家环保总局 计价格 (2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.19% 计价格[2002]1980号 7 城建档案编审费 建筑面积 1.00 苏价服[2006]303号、常价房[2007]267 号 8 白蚁防治费 建筑面积 2.30 苏价工[1996]422号 9 城市规划技术服务费 建筑面积 1.20 苏价服[2003]42号、常价房[2003]69 号 合计 6.87% 4.50 ③资金成本： 资金成本按照委托评估项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的 同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数 按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下： 资金成本＝(建安工程造价＋前期及其他费用)×贷款基准利率×合理建设工期×1/2 （2）成新率的确定 本次评估对房屋建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。 ①使用年限法 使用年限法是依据建筑物的使用状况和维修情况，预计尚可使用年限，以尚可使 用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为： 使用年限法成新率 = 尚可使用年限 ×100% 已使用年限 + 尚可使用年限 ②观察法 观察法是对评估房屋建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的 设计、建造、使用、损耗、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新 状态相比较，考察由于使用损耗和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判 断被评估房屋建筑物的成新率。 ③综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% 对以下情况，采用合理方法确定成新率： A.对于能够基本正常、安全使用的房屋建筑物，其成新率一般不应低于30%； B.如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭 经验判断，取两者中相对合理的一种； C.对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。 6．评估案例 案例1：成品大楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第28项） （1）基本概况 成品大楼位于苏州市吴江区盛泽镇新东村，2010年建成投入使用，该房屋为框架结 构，共2层，建筑面积6,474.21平方米。该房屋采用PHC管桩基础、钢筋混凝土独立 基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，SBS防水，细石混凝土地坪、耐磨地坪， 外墙灰色外墙涂料，内外墙乳胶漆，玻璃门、卷闸门、塑钢窗、电梯；水、电等设施 齐备。 （2）重置价值的确定 ①建安工程费 建安工程费包括基础、主体结构、维护结构、屋面、门窗、装修和水电等的建造 费用。 由于本房屋建成时间较近，有比较完整的竣工决算资料，所以采用预决算调整法 进行评估，根据《江苏省建筑与装修工程计价表》（2009年）、《江苏省安装工程计价表》 （2009年）、《江苏省建设工程费用定额》（2009年）、《苏州市建筑工程材料价格信息》 （2014年2月）；按该工程决算中的工程量估算出评估基准日造价，得出建筑安装工程 造价。 经测算，委评房屋建筑物造价计算如下表： 建筑工程造价计算表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 3,982,416.07 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 818,987.57 2 机械费 机械消耗量*机械单价 320,473.40 3 材料费 材料消耗量*材料单价 2,421,354.54 4 企业管理费 （1+2）*费率 25 284,865.24 5 利润 （1+2）*费率 12 136,735.32 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价×工程量 3.48 138,588.08 三 其它措施项目费用 一*费率 3.3 131,419.73 四 规 费 1+2+3+4 129,698.93 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 3 127,572.72 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.05 2,126.21 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 152,497.87 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 4,534,620.68 装饰装修工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率 （%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 1,199,863.17 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 345,185.03 2 机械费 机械消耗量*机械单价 29,587.29 3 材料费 材料消耗量*材料单价 611,470.63 4 企业管理费 （1+2）*费率 42 157,404.37 5 利润 （1+2）*费率 15 56,215.85 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价× 工程量 2.83 33,956.13 三 其它措施项目费用 一*费率 1.4 16,798.08 四 规 费 1+2+3+4 32,265.93 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 2.2 27,513.58 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.38 4,752.35 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 44,644.34 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 1,327,527.65 安装工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 1,430,942.84 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 442,835.96 2 机械费 机械消耗量*机械单价 58,267.89 3 材料费 材料消耗量*材料单价 664,253.95 4 企业管理费 （1+2）*费率 39 195,430.50 5 利润 （1+2）*费率 14 70,154.54 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价×工程量 3.03 43,357.57 三 其它措施项目费用 一*费率 1.2 17,171.31 四 规 费 1+2+3+4 38,479.97 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 2.2 32,812.38 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.38 5,667.59 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 53,242.32 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 1,583,194.01 建安工程费＝4,534,620.68+1,327,527.65+1,583,194.01 ＝7,445,342.00 （元,取整 ) ②前期及其他费用 前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位管 理费，工程监理费等费用。 委评建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算指 标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。具体计算如下表： 房屋建筑物前期及其他费用计算表 序 号 项目名称 计费基础 计费标准 总金额 依 据 费率 费用(元 /米) 1 设计费 建安工程总造价 2.85% 212,192.25 国家计委建设部计价格 [2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.86% 64,029.94 国家计委建设部计价格 [2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.97% 146,673.24 国家物价局、建设部 [2007]价费字670号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.97% 72,219.82 《基本建设财务管理规 定》财建[2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 2,233.60 国家计委、国家环保总局 计价格(2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.19% 14,146.15 计价格[2002]1980号 7 城建档案编审费 建筑面积 1.00 6,474.21 苏价服[2006]303号、常 价房[2007]267号 8 白蚁防治费 建筑面积 2.30 14,890.68 苏价工[1996]422号 9 城市规划技术服务费 建筑面积 1.20 7,769.05 苏价服[2003]42号、常 价房[2003]69号 合计 6.87% 4.50 540,629.00 ③资金成本 与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接近的 该类房产建成投入使用的合理周期应为1.5年，按人民银行公布的一至三年期贷款利 率6.15%计算，假设资金均匀投入。 资金成本＝（工程建安造价＋前期及其他费用）×6.15%×1.5÷2 ＝（7,445,342.00+540,629.00）×6.15%×1.5÷2 ＝368,353.00元 ④重置价值 重置价值=工程建安造价+前期及其他费用+资金成本 =7,445,342.00+540,629.00+368,353.00 =8,354,300.00（元 取百位整 ） （3）成新率 ① 使用年限法 该房屋2010年11月建成投入使用，截止评估基准日2014年2月28日已使用3.29 年，考虑到该房屋的现状以及使用、维护情况，评估人员认为在正常使用状态下，其 为框架结构，结合评估建筑结构经济使用年限，其结构主体经济耐用年限为50年。 结构主体年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限×100% =（50-3.29）/50×100% =93% 取整 ② 观察法 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部位分项鉴 定、打分，据此评定观察法成新率，详见下表： 房屋建筑物评估鉴定表 序号 部位名称 标准分 评估分 权重 1 地基基础 15 14 80% 结 2 承重结构 40 37 构 3 非承重结构 15 14 部 4 屋面 15 14 分 5 楼地面 15 14 小计 100 93 1 门窗 20 18 10% 装 2 外粉饰 30 28 修 3 内粉饰 30 29 部 4 顶棚 20 18 分 小计 100 93 设 1 水卫 40 36 10% 备 2 电照 20 17 部 3 其他 40 39 分 小计 100 92 观察法成新率=（93×80%+93×10%+92×10%）×100%=93% ③综合成新率的确定 综合成新率＝使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ＝93%×40%＋93%×60% =93% 取整 （4）评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 =8,354,300.00×93% =7,769,500.00（元 取整） 案例2：办公楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第22项） （1）基本概况 办公楼位于苏州市吴江区盛泽镇新东村，1992年建成投入使用，该房屋为混合结 构，共3层，建筑面积1,176.00平方米。后经过重新装修，该房屋采用桩基础、钢筋 混凝土承台，砖基础，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢筋混凝土无梁 板，钢筋混凝土圈梁，平屋面，SBS防水，水磨石地坪、地砖地面，外墙面砖，局部为 玻璃幕墙，内外墙乳胶漆，轻钢龙骨吊顶，矿棉吸音板面层，局部为乳胶漆顶，胶板 门、木门、玻璃门、防盗门、铝合金窗；水、电等设施齐备。 （2）重置价值的确定 ①建安工程费 建安工程费包括基础、主体结构、维护结构、屋面、门窗、装修和水电等的建造 费用。 由于本房屋建成时间较远，没有比较完整的竣工决算资料，所以采用重编预算法 进行评估，根据其结构类型、面积、层高等，重新编制预算，根据《江苏省建筑与装 修工程计价表》2009年、《江苏省安装工程计价表》2009年、《江苏省建设工程费用定 额》2009年、《苏州市建筑工程材料价格信息》2014年2月；按该工程决算中的工程 量估算出评估基准日造价，得出建筑安装工程造价。 经测算，委评房屋建筑物造价计算如下表： 建筑工程造价计算表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 657,619.20 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 135,240.00 2 机械费 机械消耗量*机械单价 52,920.00 3 材料费 材料消耗量*材料单价 399,840.00 4 企业管理费 （1+2）*费率 25 47,040.00 5 利润 （1+2）*费率 12 22,579.20 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价× 工程量 3.48 22,885.15 三 其它措施项目费用 一*费率 3.3 21,701.43 四 规 费 1+2+3+4 21,417.27 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 3 21,066.17 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.05 351.10 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 25,182.08 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 748,805.13 装饰装修工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 266,662.17 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 76,715.24 2 机械费 机械消耗量*机械单价 6,575.59 3 材料费 材料消耗量*材料单价 135,895.57 4 企业管理费 （1+2）*费率 42 34,982.15 5 利润 （1+2）*费率 15 12,493.62 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价× 工程量 2.83 7,546.54 三 其它措施项目费用 一*费率 1.4 3,733.27 四 规 费 1+2+3+4 7,170.90 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 2.2 6,114.72 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.38 1,056.18 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 9,921.93 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 295,034.81 安装工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 98,192.70 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 30,387.84 2 机械费 机械消耗量*机械单价 3,998.40 3 材料费 材料消耗量*材料单价 45,581.76 4 企业管理费 （1+2）*费率 39 13,410.63 5 利润 （1+2）*费率 14 4,814.07 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价× 工程量 3.03 2,975.24 三 其它措施项目费用 一*费率 1.2 1,178.31 四 规 费 1+2+3+4 2,640.54 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 2.2 2,251.62 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.38 388.92 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 3,653.54 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 108,640.33 建安工程费＝748,805.13+295,034.81+108,640.33 ＝1,152,480.00 (元,取整 ) ②前期及其他费用 前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位管 理费，工程监理费等费用。 委评建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算指 标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。具体计算如下表： 房屋建筑物前期及其他费用计算表 序 号 项目名称 计费基础 计费标准 总金额 依 据 费率 费用(元 /米) 1 设计费 建安工程总造价 2.85% 32,845.68 国家计委建设部计价格 [2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.86% 9,911.33 国家计委建设部计价格 [2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.97% 22,703.86 国家物价局、建设部[2007] 价费字670号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.97% 11,179.06 《基本建设财务管理规定》 财建[2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 345.74 国家计委、国家环保总局 计价格(2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.19% 2,189.71 计价格[2002]1980号 7 城建档案编审费 建筑面积 1.00 1,176.00 苏价服[2006]303号、常价 房[2007]267号 8 白蚁防治费 建筑面积 2.30 2,704.80 苏价工[1996]422号 9 城市规划技术服务费 建筑面积 1.20 1,411.20 苏价服[2003]42号、常价房 [2003]69号 合计 6.87% 4.50 84,467.00 ③资金成本 与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接近的 该类房产建成投入使用的合理周期应为1.5年，按人民银行公布的一至三年期贷款利 率6.15%计算，假设资金均匀投入。 资金成本＝（工程建安造价＋前期及其他费用）×6.15%×1.5÷2 ＝（1,152,480.00+84,467.00）×6.15%×1.5÷2 ＝57,054.00元 ④重置价值 重置价值=工程建安造价+前期及其他费用+资金成本 =1,152,480.00+84,467.00+57,054.00 = 1,294,000.00（元 取百位整 ） （3）成新率 ① 使用年限法 该房屋1992年12月建成投入使用，截止评估基准日2014年2月28日已使用21.18 年，考虑到该房屋的现状以及使用、维护情况，评估人员认为在正常使用状态下，其 为框架结构，结合评估建筑结构经济使用年限，其结构主体经济耐用年限为50年。 结构主体年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限×100% =（50-21.18）/50×100% =58% 取整 ② 观察法 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部位分项鉴 定、打分，据此评定观察法成新率，详见下表： 房屋建筑物评估鉴定表 序号 部位名称 标准分 评估分 权重 1 地基基础 15 10 80% 结 2 承重结构 40 27 构 3 非承重结构 15 7 部 4 屋面 15 7 分 5 楼地面 15 7 小计 100 58 1 门窗 20 12 10% 装 2 外粉饰 30 17 修 3 内粉饰 30 17 部 4 顶棚 20 11 分 小计 100 58 设 1 水卫 40 26 10% 备 2 电照 20 14 部 3 其他 40 20 分 小计 100 60 观察法成新率=（58×80%+58×10%+60×10%）×100%=58% ③综合成新率的确定 综合成新率＝使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ＝58%×40%＋58%×60% =58% 取整 （4）评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 =1,294,000.00×58% =750,500.00（元 取整） 案例3：白坯围墙（固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表第2项） （1）概况： 白坯围墙于2004年2月建成，其总面积为11,400.00平方米，其基础为砖基础， 上部结构为240粘土砖墙，高3m。 （2）重置价值的计算 ①建安工程造价的计算： 建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用 预(决)算编制法进行计算，套用根据《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年、《江 苏省安装工程计价表》2009年、《江苏省建设工程费用定额》2009年、《苏州市建筑 工程材料价格信息》2014年2月；将类似工程建安造价调整为评估基准日造价，得出 建筑安装工程造价。根据建筑物所在地的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所 支付的前期费用及其它费用。具体计算过程详见下表。 建筑工程造价计算表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 2,803,292.28 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 576,499.66 2 机械费 机械消耗量*机械单价 225,586.83 3 材料费 材料消耗量*材料单价 1,704,433.79 4 企业管理费 （1+2）*费率 25 200,521.62 5 利润 （1+2）*费率 12 96,250.38 二 措施项目清单费用 分部分项工程费×费率或综合单价 ×工程量 3.48 97,554.57 三 其它措施项目费用 一*费率 3.3 92,508.65 四 规 费 1+2+3+4 91,297.35 1 工程排污费 (一+二+三) ×费率 0 - 2 建筑安全监督费 (一+二+三) ×费率 0 - 3 社会保障费 (一+二+三) ×费率 3 89,800.67 4 住房公积金 (一+二+三) ×费率 0.05 1,496.68 五 税金 (一+二+三+四)×费率 3.48 107,345.92 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 3,191,998.77 ②前期及其他费用 根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定及本工程特点计算如 下： 序 号 项目名称 计费基础 费率 总金额 依 据 1 设计费 建安工程总造价 2.85% 90,971.97 国家计委建设部计价格[2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.86% 27,451.19 国家计委建设部计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.97% 62,882.38 国家物价局、建设部[2007]价费字 670号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.97% 30,962.39 《基本建设财务管理规定》财建 [2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 957.60 国家计委、国家环保总局 计价格 (2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.19% 6,064.80 计价格[2002]1980号 合计 6.87% 219,290.00 ③资金成本 与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接近的 该类建筑物建成投入使用的合理周期应为1.5年，按人民银行公布的1-3年期贷款利 率6.15%计算，假设资金均匀投入。 资金成本=(建安工程造价+工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×1.5年×1/2 =（3,191,998.77+219,290.00）×6.15%×1.5×1/2 = 157,346.00元 ④建安总造价为： 建安总造价=3,191,998.77+219,290.00+157,346.00=3,568,600.00元 （3）成新率计算 ①理论成新率： 理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% =（30-10.01）／30×100%=67% ②现场勘查成新率：按工程的结构、建筑、装修、配套设施的使用功能及维护情 况采用打分的方法确定成新率。经现场勘查的结果如下表所示： 现 场 勘 查 成 新 率 表 序号 分 项 标准分 评定分 评 定 依 据 A 基础 60 42 沉降均匀,基础有足够承载力 B 围墙主体 40 25 没有裂纹 合计 100 67 勘察成新 率 A+B=67 ③综合成新率： 综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60% =67%×40%+67%×60% =67% （取整） (4)评估值 评估值=重置价值×综合成新率 =3,568,600.00×67% =2,391,000.00元（取整） 7．评估结论及分析 经评估，截止评估基准日2014年2月28日，新民印染的房屋建筑物类固定资产 评估结果如下表： 固定资产－房屋建筑物评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 净值增值额 增值率 % 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 22,448,800.00 22,204,925.56 29,357,300.00 22,231,600.00 26,674.44 0.12 构筑物 9,781,150.57 9,689,814.82 11,151,500.00 9,478,200.00 -211,614.82 -2.18 小计 32,229,950.57 31,894,740.38 40,508,800.00 31,709,800.00 -184,940.38 （未完）  |