[公告]*ST新民：拟转让所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目资产评估说明
本评估报告共三册 本册第三册 江苏新民纺织科技股份有限公司拟转让 所持吴江新民化纤有限公司100%股权项目 资产评估说明 中水致远评报字[2014]第2030号 评估机构名称：中水致远资产评估有限公司 评估报告日：二○一四年四月十七日 本 册 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................... 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 3 第三部分 资产清查情况说明 ........................................... 4 一、评估对象与评估范围说明 ............................................. 4 二、资产清查总体情况说明 ............................................... 6 三、清查结论 ........................................................... 9 第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................... 11 一、流动资产评估技术说明 .............................................. 11 二、房屋建筑物评估说明 ................................................ 15 三、设备类资产评估技术说明 ............................................ 25 四、在建工程评估说明 .................................................. 42 五、无形资产评估技术说明 .............................................. 42 六、流动负债评估技术说明 .............................................. 59 七、非流动负债评估说明 ................................................ 62 第五部分 未采用其他评估方法技术说明 ............................... 63 第六部分 评估结论及其分析 .......................................... 65 一、评估结论 .......................................................... 65 二、评估结论成立的条件 ................................................ 66 三、评估结论的瑕疵事项 ................................................ 66 四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响 .......................... 67 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 .................................. 67 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估 报告书和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的 全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何 未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估说明而成为评估报告 使用者。 中水致远资产评估有限公司郑重提示：资产评估说明含有被评估单位的商业 秘密，请阅览者慎重使用。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 （本部分内容由被评估单位撰写并盖章，附后） 第三部分 资产清查情况说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容 本次评估的对象是江苏新民科技股份有限公司（以下简称：新民科技）拟转让 吴江新民化纤有限公司（以下简称“新民化纤”）股东全部权益价值。 本项目评估范围为新民化纤评估基准日经审计后的全部资产及相关负债。于 评估基准日2014年2月28日的账面资产总额为167,734.52 万元，负债总额为 123,924.85 万元，净资产总额为43,809.67 万元。 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、 应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货；非流动资产包括固定资产、 在建工程、无形资产。 评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括短期借款、 应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款；非流 动负债为其他非流动负债。 评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 流动资产 1,670.14 非流动资产 166,064.38 其中：固定资产 149,874.87 在建工程 79.98 无形资产 16,109.53 资产总计 167,734.52 流动负债 123,061.63 非流动负债 863.22 负债合计 123,924.85 净资产（所有者权益） 43,809.67 上述数据业经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了会审字[2014]1482 号无保留意见审计报告。 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货、固定资产、在建工程，其中存货包括 原材料、产成品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设 备；在建工程为设备改造。存货主要在各仓库及生产车间，固定资产主要分布在 新民化纤厂区内。实物资产的特点如下。 1．存货类实物资产特点： 存货主要为原材料、产成品。原材料为企业生产所需聚酯切片、阳离子切片、 各类油剂及包装辅料；产成品主要为阳离子涤纶丝，全消光涤纶丝；存货主要分 布在苏州吴江区盛泽镇坝里村新民化纤厂区内。 2．房屋建筑物类资产特点 本次评估范围为新民化纤申报的房屋建筑物类固定资产，包括房屋建筑物、 构筑物。房屋建筑物主要包括钢结构的加工车间、原料车间、仓库，框架结构的 办公楼，砖混结构的厕所、宿舍等；构筑物主要是混合结构的围墙、混凝土道路、 热媒站、码头、简易结构的车棚等。房产总建筑面积280,221.21㎡，其中面积为 117,753.90㎡的共计11项房屋建筑物尚未办理房产权证。 3. 设备类资产特点： 此次委估设备由机器设备、车辆和电子设备组成，主要生产设备有绻绕装置、 纺丝装置、辅助设备、空压机等； 4.在建工程资产特点 此次委估的在建工程是四期聚酯装置改造设备，处于新民化纤厂区内。 (三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况 1．无形资产——土地使用权 企业申报的无形资产—土地使用权共15项，为工业用地，均取得土地使用权 证，申报的土地使用权明细如下： 序 号 土地权证编号 取得日期 准用年 限 面积(m2) 账面价值 1 吴国用(2010)第20010101-2号 2007/12/25 50年 10,532.40 2,335,692.66 2 吴国用(2009)第20010066号 2006/11/3 50年 20,000.00 2,822,231.26 3 吴国用(2011)第20010067-2号 2006/11/29 50年 17,372.70 4 吴国用(2011)第20010067-3号 2006/11/29 50年 4,576.80 5 吴国用(2014)第1050346号 2004/2/17 50年 53,336.80 17,724,274.43 6 吴国用(2014)第1050344号 2007/12/25 50年 20,798.00 6,975,110.97 7 吴国用(2014)第1050343号 2009/10/1 50年 41,338.00 13,699,110.05 8 吴国用(2014)第1050386号 2010/11/5 50年 190,204.20 63,035,237.08 9 吴国用(2014)第1050345号 2010/10/30 50年 25,045.30 8,325,206.96 10 吴国用(2014)第1050342号 2006/11/29 50年 31,453.00 10,390,605.85 11 吴国用(2014)第1050341号 2004/2/17 50年 28,502.60 9,329,423.12 12 吴国用(2014)第1050387号 2012/2/15 50年 15,337.80 5,037,339.41 13 吴国用(2014)第1050339号 2013/5/20 50年 22,271.10 7,448,197.30 14 吴国用(2014)第1050340号 2013/5/20 50年 29,758.20 9,863,011.32 15 吴国用(2014)第1050338号 2013/5/20 50年 12,475.00 4,109,845.95 合 计 523,001.90 161,095,286.36 2.无形资产—其他无形资产 本次被评估单位申报的账面未记录无形资产包括1项商标使用权和4项实用 新型专利，证载权利人为新民科技，由新民科技变更为新民化纤的手续正在办理 中，具体明细如下： 序号 所有者 证书号码 权利期限 取得方式 核定使用 商品 他项权 利 1 新民科技 第5209201号 2009/7/28-2019/7/27 申请 第22类 无 序号 专利权人 专利名称 专利类型 专利号 授权日期 1 新民科技 纺丝喷丝头 实用新型 ZL200820036336.3 2008/5/19 2 新民科技 涤纶FDY+POY复合丝生产设 备 实用新型 ZL200920141597.6 2009/1/20 3 新民科技 生产超细旦涤纶FDY用整流 器 实用新型 ZL200920142100.2 2009/3/17 4 新民科技 一种实现多F超细化差别化 纤维单控上油工艺的结构 实用新型 ZL201220516013.0 2013/1/31 二、资产清查总体情况说明 (一)资产清查组织工作 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场 清查实施计划，项目组分为机器设备小组、房产土地小组及财务综合小组共三个 小组分别就企业的资产及负债情况进行清查。 自2014年3月3日起，评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现 将情况说明如下： (二) 资产清查主要步骤 1．指导企业相关人员清查资产、申报历史数据并收集准备资料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资 产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产 的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读 资产评估申报明细表。 3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主 要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报 明细表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品生产流程、 向企业高管了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要生产原材料 的供应商及采购价格情况、向市场部门了解产品市场销售情况等。 5．核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、车辆等资产的产权情况进行调查核 实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的 购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。 (三)清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的 清查方法。 1．实物性资产的清查方法 实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备。 存货主要包括原材料、产成品。对存货的清查核实，根据企业特点首先了解 企业对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。对企业账务进行核 查，查阅企业在自查时的盘点记录。对存货进行了抽查盘点。在清查盘点时我们 主要核对存货数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等 存货出入记录倒推至基准日的存货数量。对于存货，主要审核其记账的准确性、 完整性和一致性，了解存货记账的会计原则、历史清查盘点和账务处理情况，以 及存货管理情况，并确定存货的性质、数量、品质和存放地点。 房屋建筑物的清查核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋 建筑物清查评估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地 段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积； 查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。 查阅主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表； 查阅所有房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、 “结构”及“示意图”，检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致。 对设备的核实，主要为：①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查 对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、 制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑 问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据；对 产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况，给予高 度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出 具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、 资料。 对车辆的清查，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日 期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理 人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘 察。在对车辆清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重 大事故。 对在建工程的清查，其为聚酯设备改造，主要通过查阅改造计划、实际发生 相关凭据等；调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。 2．无形资产的清查核实 (1)对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销 情况，然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位置、四至、地块形状、周边 环境等情况。并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查 了解。 (2)对于商标、专利技术类无形资产，在企业无形资产申报的基础上，评估人 员要求企业书面提供委托评估商标、专利技术的总体说明和各单项技术的说明； 对已授权的商标、专利，要求企业提供相关商标专用权证书和专利证书，对其法 律状态和收费信息，通过国家知识产权局官方网站进行逐项检索；关注委估资产 的产权因素，搜集其形成过程中的相关资料；对已经实施的专利技术，了解核实 实施情况和技术产品。 3．流动资产、负债清查情况 对非实物性流动资产和负债进行了清查核实： (1)非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目 明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审计 师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实 物性流动资产进行了核实。 (2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务 合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债 务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以 及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报 评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。 (四)影响清查的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产清查的事项。 三、清查结论 评估人员经履行以上评估清查程序，我们对委估资产和相关负债情况有了全 面的了解。清查结果与产权持有者所申报的资料一致，实物资产管理维护一般， 除部分电子设备外，可正常使用。 经过清查核实，评估人员发现存在的披露事项如下： 1. 房地产办证情况 纳入本次评估范围的房屋建筑物共36项，总建筑面积为280,221.21平方米， 其中：已办理房地产权证的25项，建筑面积为162,467.31平方米；未办理房地 产权证的11项，建筑面积117,753.90平方米。 2.房地产及机器设备抵押情况 纳入本次评估范围的抵押资产：房屋建筑物有5项、土地使用权有6项、机器设 备有3项，抵押资产情况如下表： ⑴房屋建筑物、土地使用权抵押情况 序 号 类别 权证号 面积(㎡) 抵押权人 抵押期限 抵押合同号 1 土地使用权 吴国用(2009)第 20010066号 20,000.00 交通银行吴 江支行 2013.11.28 -2015.11.28 3890102013 AF00000600 土地使用权 吴国用(2010)第 20010101-2号 10,532.40 房屋建筑物 吴房权证盛泽字第 02020233号 23,679.03 2 土地使用权 吴国用(2014)第 1050346号 53,336.80 建设银行吴 江盛泽支行 2014.02.10 -2015.02.10 XSZ-2014 -ZGDY-0002 房屋建筑物 苏房权证吴江字第 25024221号 12,429.51 3 土地使用权 吴国用(2014)第 1050344号 20,798.00 中国银行股 份有限公司 吴江分行 2014.01.29 -2015.01.19 吴江（2014） 押字24004-2 号 土地使用权 吴国用(2014)第 1050343号 41,338.00 土地使用权 吴国用(2014)第 1050345号 25,045.30 房屋建筑物 苏房权证吴江字第 25026042号 13,757.59 房屋建筑物 苏房权证吴江字第 25026043号 45,063.99 房屋建筑物 苏房权证吴江字第 25026044号 16,695.68 ⑵机器设备抵押情况 序号 设备名称 数量 最高额抵押金 额 抵押权人 抵押期限 抵押合同号 1 330位卷绕机 1套 10000万元 中国银行股份有限 公司吴江分行 2014.01.26-2015.01.19 吴江（2014）押 字24004-3号 2 FDY高速卷绕机 6台 9285.715万元 中国银行股份有限 公司吴江盛泽支行 2014.2.21-2015.2.21 XSZ-2014-ZGDY-0003A 312位卷绕机 3台 3 聚酯装置生产线 1套 4653.845万元 中国银行股份有限 公司吴江盛泽支行 2014.2.21-2015.2.21 XSZ-2014-ZGDY-0003B 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他 应收款及存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 7,170,921.83 应收票据 1,290,000.00 应收账款 1,683,170.54 预付款项 621,251.48 其他应收款 10,186.00 存货 5,925,892.67 流动资产合计 16,701,422.52 （二）清查核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评 估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产 明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账 凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集 了评估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、销售合同与发票、存货出入库单， 以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金 进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点表”， 并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、产 品的销售模式、产品生产工艺，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用 政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政 策等。 （三）评估方法 1．流动资产评估方法 本次评估采用重置成本法，对货币资金及流通性强的资产，按经核查后的账 面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收 回的可能性确定评估值；对存货，在核查评估基准日实际库存数量的基础上，以 实际库存量乘以现行单位成本或可变现净值得出评估值； 2．各项流动资产的评估 （1）货币资金 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款、其他货币资金组成。货币资金 账面值为7,170,921.83元。 ①库存现金账面值19,069.82元，为存放在企业财务部门的人民币。评估人员 在公司出纳员的陪同下，对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准 日现金余额，并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估 值。 ②银行存款账面值551,852.01元，主要为新民化纤在中国银行、建设银行、交 通银行、工商银行、农村商业银行等开设的银行存款账户。评估人员对银行存款 账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，全部存款平衡相符， 未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单 记录相符。 ③其他货币资金账面值6,600,000元,为3,000,000元定期存单和3,600,000元 履约保证金。评估人员对中国银行吴江市盛泽支行进行询证，函证结果与账面值 相符。 货币资金评估值为7,170,921.83元，无评估增减值。 （2）应收票据 应收票据账面价值为1,290,000元，均为无息银行承兑汇票。 评估人员查阅了银行承兑协议，检查相关账簿及凭证纪录情况，并进行了逐 笔核对，了解发生时间、形成原因，且对应收票据进行了函证。 应收票据评估值为1,290,000元，无评估增减值。 （3）应收账款 应收账款账面余额2,232,681.50 元，计提坏账准备549,510.96 元，账面净 额1,683,170.54元，为应收的货款。 评估方法：应收账款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确 定评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未 来可收回金额时，对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险， 按核查后账面价值确认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联 方以外的单位的往来，按照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。 经评定估算，应收账款评估值为1,767,831.22 元，评估增值84,660.68元。 （4）预付账款 预付账款账面值为621,251.48 元，核算的内容为企业预付的货款和设备款。 评估人员查阅并收集了部分的相关合同，查阅款项金额、发生时间、业务内容等 账务记录，分析账龄，查验是否有未达账项。查阅期后款项结算的有关凭证，以 证实预付账款的真实性、完整性。以核对判断其形成取得货物的权利能否实现或 能否形成资产确定评估值。 预付账款评估值为621,251.48元，无评估增减值。 （5）其他应收款 经清查，其他应收款账面值为77,896.78 元，计提坏账准备67,710.78 元， 账面净额10,186.00元，主要为应收的押金，工程款等。 其他应收款在核查无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值， 账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估人员在确定应收款项未来可收回金 额时，对于关联方的往来，由于关联方均正常经营，不存在回收风险，按核查后 账面价值确认评估值，该部分往来提取的坏账准备评估为零，对于关联方以外的 单位的往来，按照账务坏账计提方法和比例预计风险损失。 经评定估算，其他应收款评估值为10,186.00元。 （6）存货 存货包括原材料及产成品。评估人员在被评估单位财务部门和仓库保管部门 的陪同下，对存货进行了抽查盘点。被评估单位财务部门和仓库部门账务相对健 全，监控机制有效，实行月底盘点制度。 各部分存货核对后账面金额如下： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原材料 2,696,782.65 产成品 4,629,429.96 存货跌价准备 1,400,319.94 存货合计 5,925,892.67 存货的具体评估方法如下： ①原材料 原材料账面价值2,696,782.65元，计提跌价准备516,369.00 元，账面净值 为2,180,413.65元。为生产用聚酯切片、半消光切片、和各类包装材料、油剂等。 存放在新民化纤仓库内。 A、对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的，以核查后的账面价值 确定评估值； B、对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的原材料根据清查核查后的 数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它 合理费用，得出各项资产的评估值； C、对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的原材料，在进行鉴定的 基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。 经评定估算，原材料评估值为2,180,413.65 元，评估无增减值。 ②产成品 经清查，产成品账面余额为4,629,429.96 元，计提跌价准备883,950.94 元， 账面净值为3,745,479.02 元。主要为产成品主要为企业生产的阳离子涤纶丝和全 消光涤纶丝，存放在企业生产区仓库内，账面价值由直接材料、直接人工及制造 费用等构成。产成品发出按月采用加权平均法结转。 对于产成品的评估，按不同的类别，采用相应的估价方法： A、对于能正常销售的产成品，采用市价法评估，即以评估基准日的市场售价 为基础，扣除销售税费及适当净利润后确定评估值。即 评估值=销售单价(不含税)3实际数量3[1－(销售费用率－主营业务税金及 附加率－销售利润率3所得税率－适当净利润率)] B、对其中因失效、变质、残损、报废、无用、淘汰的库存商品，在进行鉴定 的基础上，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。 评估案例： 阳离子涤纶丝 (评估明细表3-9-5 序3) 数量98,052.00 公斤，单位成本15.88元/公斤，账面价值1,557,508.24元。 根据企业2012年度及2013年度销售资料测算，销售税金及附加费率0.08%，销 售费用率0.74%，销售利润率为负数，故不予扣除销售所得税。 根据同市场询价结合企业销售合同售价，平均不含税销售价格为14.02元/公 斤，将以上参数代入公式 评估价值=98,052.00*14.02 *[1-(0.08%+0.74%)]=1,362,922.80 元 经评定估算，产成品评估价值为3,745,479.02元，无评估增减值。 二、房屋建筑物评估说明 1.评估范围 本次评估范围为新民化纤申报的房屋建筑物类固定资产，包括房屋建筑物、 构筑物，截止评估基准日2014年2月28日，新民化纤房屋建筑物的账面值如下表所 示： 固定资产-房屋建筑物汇总表 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 314,041,779.42 294,694,624.08 2 构筑物 55,977,126.37 53,400,220.33 合计 370,018,905.79 348,094,844.41 2．资产概况 （1）待估的房屋建筑物位于江苏省苏州市苏州市盛泽镇坝里村。 （2）建筑类型：房屋建筑结构类型有砖混结构、钢混结构、轻钢排架结构； 构筑物主要为砼、砖砌等结构类型等。 （3）建造日期：建筑物基本上建成于2004年以后。 （4）建筑特点：待估建筑物包括混合结构的食堂、纺丝楼、新建纺丝楼、宿 舍以及加弹车间等；构筑物主要是围墙、场地道路等。 （5）委托评估主要建筑物介绍如下： 一期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第9项） 一期纺丝楼位于苏州市盛泽镇坝里村，2004年建成投入使用，该房屋为混合 结构，共5层，建筑面积23,679.03平方米。该房屋采用PHC管桩基础、钢筋混 凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，SBS防水，细石混凝土地 坪、耐磨地坪，外墙白色外墙涂料，内外墙刷涂料，玻璃门、塑钢窗；水、电等 设施齐备。 办公楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第13项） 办公楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2008年12月建成投入使用，该房屋为框架 结构，共2层，局部3层，建筑面积12,429.51 平方米。该房屋采用桩基础、钢 筋混凝土承台，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢筋混凝土无梁板， 钢筋混凝土圈梁，钢结构屋面，水磨石地坪、办公区为耐磨地坪，外墙涂料，局 部为玻璃幕墙，内外墙乳胶漆，轻钢龙骨吊顶，矿棉吸音板面层，局部为乳胶漆 顶，木门、玻璃门、防盗门、铝合金窗；水、电等设施齐备。 三期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第17项） 三期纺丝楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年9月建成投入使用，该房屋为 框架结构，共4层，局部5层，建筑面积41,437.51平方米。该房屋采用桩基础、 钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，细石混凝土地坪、 耐磨地坪，外墙水泥砂浆拉毛，内外墙乳胶漆，铁门、塑钢窗；水、电等设施齐 备。 研发楼1号（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第23项） 研发楼1号现为集体宿舍，位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年12月建成投入 使用，该房屋为砖混结构，共5层，建筑面积2,990.91平方米。该房屋采用桩基 础、钢筋混凝土承台，砖基础，钢筋混凝基础圈梁，主体承重为240粘土砖，钢 筋混凝土有梁板，钢筋混凝土圈梁，斜屋面，二毡三油防水，外墙保温涂料，内 墙乳胶漆，防盗门、塑料窗；水、电等设施齐备。 3.房屋建筑物产权状况 至评估基准日，新民化纤申报的房屋建筑物共有162,467.31平方米已办理房 产权证，尚有117,753.90平方米未办理房产权证，没有办理房产证的房屋明细如 下： 序号 名称 建成年月 结构类型 面积 账面净值 1 仓库二 2012年10月 钢构 11,345.74 13,986,832.75 2 聚酯二车间 2012年10月 钢混 12,376.60 18,559,283.24 3 综合动力站 2012年10月 钢混 5,120.17 11,231,675.35 4 车间五 2012年10月 钢混 3,331.36 4,817,986.16 5 研发楼4号 2012年10月 钢混 2,780.15 4,020,597.32 6 干部宿舍1号 2012年10月 钢混 2,582.73 8,480,333.69 7 干部宿舍2号 2012年10月 钢混 2,367.30 8 纺丝楼二车间 2012年10月 钢混 69,280.85 72,818,930.85 9 标准厂房七 2012年10月 钢混 8,380.00 7,376,406.47 10 厕所 2004年4月 混合 62.00 32,000.50 11 浴室 2004年4月 混合 127.00 52,843.23 本次评估根据评估对象的特点，采用房地分估的方法进行评估，其中：土地 使用权在无形资产——土地使用权中评估。 4．房屋建筑物使用状况 新民化纤对各类房屋建筑物日常使用维护保养情况一般，经评估人员现场勘 察，房屋建筑物没有较大的沉降变形，建筑物结构状况一般。 5.评估的主要依据及参考资料 （1）被评估企业提供的“固定资产清查评估申报表”； （2）《资产评估准则-基本准则》（财企〔2004〕20号）； （3）《资产评估准则-不动产》（中评协〔2007〕189号）； （4）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协 会2003）； （5） 原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》； （6）中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）； （7）《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年； （8）《江苏省安装工程计价表》2009年； （9）《江苏省建设工程费用定额》2009年； （10）《苏州市工程造价信息》2014年2月； （11）被评估单位提供的房屋权属证明等相关资料； （12）评估人员搜集的其他资料。 6.评估过程 （1）根据评估目的，制订资产评估工作方案； （2）指导资产占有单位清查资产，填报评估基准日固定资产清查评估申报表， 搜集准备相关资料； （3）依据委托单位提供的固定资产清查评估申报表，评估人员会同被评估单 位配合评估人员，将申报项目逐项分类查阅档案，核对位置、建筑结构、建筑面 积、层次和主要建筑技术经济指标； （4）核查房屋权属证及替代性文件； （5）核实建筑物竣工时间； （6）调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑 物抗震设防等级、使用维修等综合情况； （7）在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在企业有关人员的配合下深 入现场进行实地勘察，记录房屋建筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑 物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实标定位置、数量、结构形式、装 修标准及保温情况等。对待估资产进行现场勘察，详细核实和记录资产的现实状 况；对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值； 在实地勘查时发现工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的 与被评估企业人员共同核实并记录，以实测结果为准； （8）整理分类、归纳现场收集的资料，选择适宜的方法进行评估； （9）整理汇总、编写建筑物评估说明及案例。 7.评估方法 根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用 成本法评估。 成本法计算公式如下：评估值=重置全价3 综合成新率 （1）重置全价的确定 房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费 用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下： 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 ①建安综合造价 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造 价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关 取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。 ②前期及其他费用： 前期及其他费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等、建设单位管理费， 工程监理费等费用。 待估建筑物的前期及其他费用，按照国家和建筑物所在地政府的有关规定，依 据评估基准日的资产规模确定系数。 房屋建筑物前期及其他费用项目费率表 序 号 项目名称 计费基础 计费标准 依 据 费率 费用 (元/米) 1 设计勘察费 建安工程总造价 2.64% 国家计委建设部计价格[2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.32% 国家计委建设部计价格[2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.77% 国家物价局、建设部[2007]价费字 670号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.88% 《基本建设财务管理规定》财建 [2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 国家计委、国家环保总局 计价格 (2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.05% 计价格[2002]1980号 7 城建档案编审费 建筑面积 1.00 苏价服[2006]303号、常价房 [2007]267号 8 白蚁防治费 建筑面积 2.30 苏价工[1996]422号 9 城市规划技术服务费 建筑面积 1.20 苏价服[2003]42号、常价房 [2003]69号 合计 5.69% 4.50 ③资金成本： 资金成本按照委托评估项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发 布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总 和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下： 资金成本＝(建安工程造价＋前期及其他费用)3贷款基准利率3合理建设工 期31/2 （2）成新率的确定 本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。 ①使用年限法 使用年限法是依据建筑物的使用状况和维修情况，预计尚可使用年限，以尚 可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为： ②观察法 观察法是对评估房屋建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资 产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象 与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带 来的影响，判断被评估房屋建筑物的成新率。 ③综合成新率 综合成新率=使用年限法成新率340%+观察法成新率360% ④对以下情况，采用合理方法确定成新率： A、对于能够基本正常、安全使用的建筑物，其成新率一般不应低于30%； B、如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后， 凭经验判断，取两者中相对合理的一种； C、对于条件所限无法实施观察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。 8.评估案例 案例：三期纺丝楼（固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第17项） （1）基本概况 三期纺丝楼位于吴江市盛泽镇坝里村，2011年9月建成投入使用，该房屋为 框架结构，共4层，局部5层，建筑面积41,437.51平方米。该房屋采用桩基础、 钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁，钢筋混凝土板，平屋面，细石混凝土地坪、 耐磨地坪，外墙水泥砂浆拉毛，内外墙乳胶漆，铁门、塑钢窗；水、电等设施齐 备。 100%. . . 尚可使用年限已使用年限 尚可使用年限 使用年限法成新率 （2）重置价值的确定 ①建安工程费 建安工程费包括基础、主体结构、维护结构、屋面、门窗、装修和水电等的 建造费用。 由于该房屋建成时间较近，有比较完整的竣工决算资料，所以采用预（决） 算调整法进行评估，根据《江苏省建筑与装修工程计价表》2009年、《江苏省安装 工程计价表》2009年、《江苏省建设工程费用定额》2009年、《苏州市建筑工程材 料价格信息》2014年2月；按该工程决算中的工程量估算出评估基准日造价，得 出建筑安装工程造价。 经测算，待估房屋建筑物造价计算如下表： 建筑工程造价计算表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 26,934,382.00 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 5,656,220 2 机械费 机械消耗量*机械单价 2,154,751 3 材料费 材料消耗量*材料单价 16,233,351.73 4 企业管理费 （1+2）*费率 25 1,952,742.75 5 利润 （1+2）*费率 12 937,316.52 二 措施项目清单费用 分部分项工程费3费率或综合单价3 工程量 3.445 927,889.46 三 其它措施项目费用 一*费率 3.3 888,834.61 四 规 费 1+2+3+4 129,698.93 1、工程排污费 (一+二+三) 3费率 0 - 2、建筑安全监督费 (一+二+三) 3费率 0.19 54,627.10 3、社会保障费 (一+二+三) 3费率 3 862,533.18 4、住房公积金 (一+二+三) 3费率 0.05 14,375.55 五 税金 (一+二+三+四)3费率 3.445 994,943.73 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 29,875,748.73 装饰装修工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 4,972,501.20 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 1,491,750 2 机械费 机械消耗量*机械单价 248,625 3 材料费 材料消耗量*材料单价 2,240,112.45 4 企业管理费 （1+2）*费率 42 730,957.50 5 利润 （1+2）*费率 15 261,056.25 二 措施项目清单费用 分部分项工程费3费率或综合单价3 工程量 2.83 140,721.78 三 其它措施项目费用 一*费率 1.4 69,615.02 四 规 费 1+2+3+4 129,698.93 1、工程排污费 (一+二+三) 3费率 0 - 2、建筑安全监督费 (一+二+三) 3费率 0.19 9,847.39 3、社会保障费 (一+二+三) 3费率 2.2 114,022.44 4、住房公积金 (一+二+三) 3费率 0.38 19,694.78 五 税金 (一+二+三+四)3费率 3.445 183,016.90 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 5,495,553.83 安装工程取费表 序号 费用名称 计算方法 费率（%） 合价 一 分部分项工程量费用 工程量*综合单价 7,458,752.00 1 人工费 人工消耗量*人工工日单价 2,237,626 2 机械费 机械消耗量*机械单价 372,938 3 材料费 材料消耗量*材料单价 3,464,589.08 4 企业管理费 （1+2）*费率 39 1,018,119.96 5 利润 （1+2）*费率 14 365,478.96 二 措施项目清单费用 分部分项工程费3费率或综合单价3 工程量 3.03 226,000.19 三 其它措施项目费用 一*费率 1.2 89,505.02 四 规 费 1+2+3+4 129,698.93 1、工程排污费 (一+二+三) 3费率 0 - 2、建筑安全监督费 (一+二+三) 3费率 0.19 14,771.09 3、社会保障费 (一+二+三) 3费率 2.2 171,033.66 4、住房公积金 (一+二+三) 3费率 0.38 29,542.18 五 税金 (一+二+三+四)3费率 3.445 272,291.29 六 建筑工程费用合计 一+二+三+四+五 8,176,247.43 建安工程费＝29,875,749 + 5,495,554 + 8,176,247 ＝43,547,550 (元,取整 ) ②前期及其他费用 前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单 位管理费，工程监理费等费用。 待估建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估 算指标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。具体计算如下表： 房屋建筑物前期及其他费用计算表 序 号 项目名称 计费基础 计费标准 总金额 依 据 费率 费用(元 /米) 1 设计费 建安工程总造价 2.64% 1,149,655.32 国家计委建设部计价格 [2002]10号 2 工程勘察费 建安工程总造价 0.32% 139,352.16 国家计委建设部计价格 [2002]10号 3 工程监理费 建安工程总造价 1.77% 770,791.64 国家物价局、建设部 [2007]价费字670号 4 建设单位管理费 建安工程总造价 0.88% 383,218.44 《基本建设财务管理规 定》财建[2002]394号 5 环境评价费 建安工程总造价 0.03% 13,064.27 国家计委、国家环保总局 计价格(2002)125号 6 工程建设招标费 建安工程总造价 0.05% 21,773.78 计价格[2002]1980号 7 城建档案编审费 建筑面积 1.00 41,437.51 苏价服[2006]303号、常 价房[2007]267号 8 白蚁防治费 建筑面积 2.30 95,306.27 苏价工[1996]422号 9 城市规划技术服务费 建筑面积 1.20 49,725.01 苏价服[2003]42号、常 价房[2003]69号 合计 5.69% 4.50 2,664,324.00 ③资金成本 与本委评对象结构、建筑面积、施工工艺及难度、设施设备配套程度等较接 近的该类房产建成投入使用的合理周期应为1.5年，按人民银行公布的一至三年 期贷款利率6.15%计算，假设资金均匀投入。 资金成本＝（工程建安造价＋前期及其他费用）36.15%31.5÷2 ＝（43,547,550.00 +2,664,324.00）36.15%31.5÷2 ＝2,131,523.00元 ④重置价值 重置价值=工程建安造价+前期及其他费用+资金成本 =43,547,550.00+2,664,324.00+2,131,523.00 =48,343,400.00（元 取百位整 ） （3）成新率 ① 使用年限法 该房屋2011年9月建成投入使用，截止评估基准日2014年2月28日已使用 2.42年，考虑到该房屋的现状以及使用、维护情况，评估人员认为在正常使用状 态下，其为框架结构，结合评估建筑结构经济使用年限，其结构主体经济耐用年 限为50年。 结构主体年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限3100% =（50-2.42）/503100% =95% 取整 ② 观察法 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部位分 项鉴定、打分，据此评定观察法成新率，详见下表： 房屋建筑物评估鉴定表 序号 部位名称 标准分 评估分 权重 1 地基基础 15 15 68% 结 2 承重结构 40 40 构 3 非承重结构 15 13 部 4 屋面 15 13 分 5 楼地面 15 13 小计 100 94 6 门窗 20 18 13% 装 7 外粉饰 30 27 修 8 内粉饰 30 28 部 9 顶棚 20 18 分 小计 100 91 设 11 水卫 40 18 19% 备 12 电照 20 38 部 13 其他 40 38 分 小计 100 94 观察法成新率=（94368%+91313%+94319%）3100%=94% ③综合成新率的确定 综合成新率＝使用年限法成新率340%+观察法成新率360% ＝95%340%＋94%360% =94% 取整 （4）评估值的确定 评估值=重置价值3综合成新率 =48,343,400.00394% =45,442,800.00（元 取整） 9.评估结论及分析 经评估，截止评估基准日2014年2月28日，新民化纤的房屋建筑物类固定 资产评估结果如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 净值增值额 增值率 （%） 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 314,041,779.42 294,694,624.08 340,425,700.00 305,316,380.00 10,621,755.92 3.60 构筑物 55,977,126.37 53,400,220.33 58,450,670.00 53,411,140.00 10,919.67 0.02 合计 370,018,905.79 348,094,844.41 398,876,370.00 358,727,520.00 10,632,675.59 3.05 评估结果分析：房屋建筑物类固定资产评估增值10,632,675.59元，增值率 3.05%，增值主要是由于评估范围内的部分房屋建筑物建于2004年，至评估基准 日人工、材料等高于房屋建筑物建成时的价格。 三、设备类资产评估技术说明 1.评估范围 纳入本次评估范围的设备为新民化纤截止评估基准日2014年2月28日申报的 全部设备类资产，主要为生产经营用机器设备、车辆及办公用电子设备。 依据机器设备、车辆及电子设备清查评估申报表，该部分资产于评估基准日 账面原值合计1,858,861,845.09元，计提减值准备188,346,223.93元，账面净值 合计1,150,653,842.15元，见下表： 金额单位：人民币元 序号 设备类别 台(套、批、辆等) 账面价值 原值 净值 1 机器设备 24555 1,853,281,232.75 1,147,792,248.64 2 车辆 1 172,373.00 17,237.30 3 电子设备 873 5,408,239.34 2,844,356.21 合 计 25429 1,858,861,845.09 1,150,653,842.15 2.设备概况 此次委估机器设备共分为四期，主要有绻绕装置、纺丝装置、辅助设备、空 压机等；车辆有1辆别克轿车；电子设备主要是电脑、空调、打印机及复印件等设 备。 （1）设备分布及状态 本次的委估机器设备主要分布在新民化纤的生产车间内，电子设备主要安置 在新民化纤各办公场所内。委估设备维护保养总体一般，因涤纶生产中的载热体 联苯混合物属低毒性物质，故对环境有一定的污染。 （2）设备特点 一期现有生产线合计9条，投产时间为2004年4月至10月，其中： A、B、 C区分别各有2条生产线，每条生产线为16头纺24位配置，其中5条生产线已于 2009年改造为20头纺；D区有2条生产线，其中一条为12头纺24位配置，另一 条为复合纺12头24位配置。E区为1条20头纺24位生产线。产能合计6万吨/ 年。主要产品为30D-100D涤纶长丝，其中复合纺为海岛及涤锦复合丝产品。主要 卷绕设备为日本TMT进口，纺丝设备为大连合纤所等配套，干燥设备为张家港华 伦及郑州中原配套。二期G区共有2条生产线，每条线为36位/20头纺配置。主 要产品为30D-75D涤纶FDY长丝。投产时间为2006年12月,主要卷绕设备为日本 TMT进口，纺丝设备为北京中丽配套，干燥设备为郑州中原配套。由于受近期市场 行情的影响，该部分设备于2013年初起处于停产状态。 二期现有生产线合计2条，投产时间为2007年10月，每条线为36位/20头 纺配置。产能合计3万吨/年。主要产品为30D-75D涤纶FDY长丝。主要卷绕设备 为日本TMT进口，纺丝设备为北京中丽配套，干燥设备为郑州中原配套。该部分 设备目前在产。 三期工程有聚酯20万吨装置及配套纺丝生产线合计12条，投产时间为2011 年 9月，其中：J、K、L区共有生产线6条，每条生产线为32头30位配置；M区 共有生产线2条，每条生产线为24头30位配置；Q区共有2条生产线，每条生产 线为32头30位配置；R区共有2条生产线，其中一条线为32头30位配置，另一 条线为10头纺60位POY配置。主要产品为聚酯切片及30D-150D FDY长丝、75D-150D POY长丝。聚酯装置为北京中纺院产品，配套纺丝设备为北京中丽产品，配套卷绕 设备为日本TMT FDY卷绕设备及北京中丽POY卷绕设备。该部分设备目前在产。 四期工程有20万吨聚酯装置及10吨聚酯装置各一套，其中：20万吨聚酯装 置配套纺丝生产线6条，10万吨聚酯装置配套纺丝生产线3条。20万吨装置及配 套线已于2012年12月投产，10万吨装置及配套线尚未投产。四期20万吨装置及 配套生产线情况：2D区共有生产线4条，每条生产线为24头36位配置；2C区共 有生产线2条，每条生产线为24头36位配置；本装置聚酯生产产能为20万吨， 配套纺丝线生产能力为10万吨。主要产品为50D-150D涤纶FDY长丝；聚酯装置 为北京中纺院产品，纺丝、卷绕配套设备均为日本TMT进口。四期10万吨聚酯装 备及配套情况：2A区为1条生产线，配有20头纺30位生产线；2B区为2条生产 线，其中1条为24头纺30位配置，另1条为24头纺36位配置。本装置聚酯生 产能力10万吨/年，纺丝生产能力8万吨/年。主要产品为75D-300D涤纶FDY长 丝。聚酯装置为北京中纺院产品，纺丝、卷绕配套为日本TMT进口。该部分设备 目前处于停机检修状态。 （3）主要生产工艺流程 新民化纤主要生产产品为涤纶长丝及合纤面料（人丝交织、锦纶交织、涤纶）， 产品工艺主要分为切片纺和直熔纺，生产工艺流程分别如下： ① 切片纺生产工艺流程 切片 卷绕 筛选输送予结晶干燥纺丝成形上油牵伸 FDY分级包装成品 熔融挤出 ② 直熔纺生产工艺流程 3.评估依据 切粒干燥打包入库 检验分级成品打包入库 PTA/EG原料酯化缩聚 聚酯熔体输送纺丝牵伸网络卷绕成型 （1）机械工业出版社出版的《2014年国内机电产品价格信息查询系统》； （2）当地机电产品市场行情； （3）中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数； （4）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局 [2009]50号）； （5）《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）； （6）《关于调整重大技术装备进口税收政策暂行规定有关清单的通知》财关 税（2010）17号； （7）中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》； （8）商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制 报废标准规定》规定； （9）《纺织工业工程建设概预算编制办法及规定》； （10）《江苏省建设工程费用定额》（2009）； （11）《化学纤维工厂设计》纺织工业部设计院（1984年12月出版）； （12）被评估单位提供的典型设备使用说明书、购置发票等评估基础资料； （13）被评估单位提供的机器设备维护保养、运行记录等相关资料； （14）评估机构和评估人员收集的其他有关资料。 4.评估过程 （1）清查工作 ①为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点，指导该公司依 据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考资料。 ②针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查 方法进行现场勘察。对设备名称、规格型号、制造厂家、存放地点、数量等情况 及现状进行了解核实；并查阅运行记录、技术档案等资料；对典型设备，与设备 管理人员、使用人员就其目前使用情况交换意见，并填写了现场勘察记录，做到 不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。 ③通过现场勘查了解设备的实际状况，并向现场操作人员了解设备的运行情 况及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的 日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运 行情况。 ④根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表。 ⑤关注本次评估范围内设备的产权问题，如查阅固定资产明细账及相关财务 凭证，了解设备账面原值构成情况。 （2）评定估算 在完成了申报方申报的资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所 掌握的资料，首先，分析确定设备经济使用年限，确定成新率的测算方法；其次， 查阅近期各种有关设备的市场价格信息，开展市场询价工作,收集与被评估资产相 同或相似资产在评估基准日的市场价或最近销售价，某类资产的物价变动指数等， 取得设备的重置价值；计算汇总,形成评估结果初稿。 （3）评估汇总 在完成评估估算初稿后，分析评估增减值原因,找出其不合理因素,进行调整。 同时与委托方及被评估单位沟通，在项目负责人的指导下修改定稿。随后，按设 备分类及资产评估结果的汇总格式要求，把清查评估明细表和汇总表编辑成册， 同时，把评估过程中的评估作业表、询价记录等编辑汇总成“底稿”存档。 （4）撰写评估说明 按财政部提出的编制报告格式要求，撰写《机器设备评估技术说明》，整理工 作底稿，向项目负责人移交资料。 （五）评估方法 根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此次评估采 用重置成本法。 评估值＝重置价值3成新率 （1）重置价值 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局 [2009]50号）的相关规定，自2009年1月1日起，与生产经营相关的固定资产进项 税允许抵扣，由于新民化纤为增值税一般纳税人，故本次评估除房屋建筑物的附 属设备，机器设备、办公电子设备等评估采用不含税价，重置成本未包含增值税 进项税额。 ①机器设备重置全价的确定 A. 国产设备重置成本的确定 机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期及其他费用 及资金成本组成。即： 重置全价＝设备购置价(不含增值税) ＋运杂费＋安装调试费＋前期及其他 费用＋资金成本 B. 进口设备重置价值的确定 进口设备重置全价由设备购置费（主要由进口设备到岸价采用评估基准日外 币与人民币汇率折算成人民币购置价），并考虑进口关税、增值税、银行手续费、 外贸手续费、商检费、安装费、国内运杂费、前期及其他费用、资金成本等综合 得到设备重置价值。 重置价值=设备到岸价3汇率＋进口关税＋增值税＋银行手续费＋外贸手续 费＋商检费＋安装费＋国内运杂费＋前期及其他费用＋资金成本 对于根据有关规定免征进口环节增值税及进口关税的机器设备，本次评估也 不考虑其进口关税及进口环节增值税。 ②设备购置价的确定 设备购置价格的确定主要是通过以下方法确定：①通过向设备原生产制造厂 家或代理商进行询价；②通过查询《2014年国内机电产品价格信息查询系统》等 数据库报价资料取得；③通过工业品出厂价格指数调整取得；④对无法询价及查 询到价格的设备，以类似设备的现行市价为基础加以分析调整确定。 ③国内运杂费的确定 设备运杂费用取值主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，综合考虑 设备的价值、重量、体积以及距离等的因素决定费率大小，对于单台小型设备及 电子设备等不考虑运杂费。 设备国内运杂费＝设备购置价（含税价）3设备运杂费率 ④安装调试费的确定 根据卖方报价条件，若报价中含安装工程费，则不再计取，若报价中不含安 装工程费的，按照行业统一定额或地区统一定额计算。设备安装调试费用取值主 要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，结合安装难易复杂程度决定费率大 小。 安装调试费＝设备购置价（含税价）3安装费率 ⑤前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估项目的工程建设投资额，根据行业、国 家或地方政府规定的收费标准计取。包括：建设单位管理费、联合试运转费、勘 察设计费及其他建设工程相关规费。 前期及其他费用＝(设备购置价（含税价）+运杂费+安装调试费)3费率 ⑥资金成本的确定 资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发 布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、 前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。 资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)3合理建设工 期3 贷款基准利率3 1/2 对非生产设备和价值量小、建设周期短的小型辅助生产设备，不计资金成本。 ⑦车辆重置全价的确定 在公路上行驶的车辆： 重置全价＝车辆现行市场价格+车辆购置税+其他费用 车辆购置税：为车辆不含税价的10%。 ⑧办公电子设备重置全价的确定 对于办公电子设备一般价值量小、不需安装即可使用，其重置成本通过市场 询价直接确定。 重置全价＝电子设备现行市场价格（不含税） （2）设备成新率的评定 ①一般设备成新率的确定 一般设备成新率采用综合成新率。 综合成新率＝N03K13K23K33K43K53K63K7 N0为年限法成新率 年限法成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)3100% K1—K7为对设备在原始制造质量、设备负荷利用、设备时间利用、维护保养、 修理改造、故障情况、环境状况等方面的修正系数。见下表： 序号 调整因素 分档内容 分级内容及代号 调整系数 分档、分级依据与细则 K1 制 造 质 量 优良 质优1级ZU1 1.15 制造国别进口、国产 设计与制造企业著名、 知名企业、专业、一般、较差 使用者反映意见好、中、差 获取奖情况国际、国内、部、省市级、 行业 制造年代 技术鉴定结论 品牌知名度著名、驰名、知名、一般 质优2级ZU2 1.10 质优3级ZU3 1.05 一般 质一般级ZU3 1.00 较差 质差1级ZC1 0.95 质差2级ZC2 0.90 质差3级ZC3 0.85 K2 负 荷 利 用 轻 荷轻级HQ 1.05 小于额定负荷 额定 额定级HB 1.00 额定负荷 超 荷超1级HC1 0.95 超额定负荷≤5% 荷超2级HC2 0.90 超额定负荷≤6-10% 荷超3级HC3 0.85 超额定负荷≤11-15% 荷超4级HC4 0.80 超额定负荷>15% K3 时 间 利 用 少 少时级SS 1.05 (1班或零班)/日或<250天/年 正常 正常级SB 1.00 2班/日或250-275天/年 超 超时1级SC1 0.95 2-3班/日或>275-300天/年 超时2级SC2 0.90 3班/日或300天/年 K4 维 护 保 养 优良 养优级YU 1.05 考虑因素 、有否制度规定 、有否专人负责 、实际执行效果 一般 养一般级YB 1.00 较差 养差1级YC1 0.95 养差2级YC2 0.90 K5 修 理 改 造 曾大修改造 或多次改造 修改1级XG1 1.15 修改费占账面原值>20% 修改2级XG2 1.10 修改费占账面原值>10%--≤20% 曾经 修改3级XG3 1.05 修改费占账面原值≤10% 未经 无修改级XG0 1.00 无修理、修改费用投入 K6 故 障 情 况 无 故障零级GZ0 1.00 半年运行中无故障 少 故障1级GZ1 0.95 半年运行1次故障 故障2级GZ2 0.90 半年运行2次故障 多 故障3级GZ3 0.85 次半年次年故障上述故障指每次排除 故障天以上 故障4级GZ4 0.80 K7 环 境 状 （未完）  |