[年报]银亿股份：2013年年度报告
证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2014-017 银亿房地产股份有限公司 2013年年度报告 二○一四年四月二十二日 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 谢威 董事 个人原因 贾生华 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2013年12月31日的公 司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税），送红股0 股（含税），不以公积金转增股本。 公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管 人员)李春儿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2 第二节 公司简介 ......................................................................................................... 7 第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 9 第四节 董事会报告 ................................................................................................... 11 第五节 重要事项 ....................................................................................................... 30 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 40 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 45 第八节 公司治理 ....................................................................................................... 51 第九节 内部控制 ....................................................................................................... 55 第十节 财务报告 ....................................................................................................... 58 第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 154 释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司） 兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东 兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东 宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东 银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东 宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司 西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司 宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司 海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业 银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业 余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业 宁波亿彩百货 指 宁波亿彩百货有限公司，公司联营企业 银亿海港房产 指 宁波银亿海港房地产开发有限公司，原公司联营企业 南京银嵘房产 指 南京银嵘房地产开发有限公司，原宁波银亿房产全资子公司 重大资产重组 指 公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地产 开发有限公司100%的股权 元 指 中华人民共和国法定货币单位"元" 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第 四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内 容。 第二节 公司简介 一、公司信息 股票简称 银亿股份 股票代码 000981 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司 公司的中文简称 银亿股份 公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） YINYI REAL ESTATE 公司的法定代表人 熊续强 注册地址 中国甘肃省兰州市高新技术开发区张苏滩573号八楼 注册地址的邮政编码 730000 办公地址 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿外滩大厦6楼 办公地址的邮政编码 315020 公司网址 http://www.chinayinyi.cn 电子信箱 info@chinayinyi.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗瑞华 赵姝 联系地址 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿 外滩大厦6楼 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿 外滩大厦5楼 电话 0574-87037581 0574-87653687 传真 0574-87653689 0574-87653689 电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com..cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1998年08月31日 甘肃省兰州市城关区陇西路 大众市场85号 6200001050168 620101710207508 71020750-8 报告期末注 册 2011年08月18日 中国甘肃省兰州市高新技术 开发区张苏滩573号八楼 620000000005955 620101710207508 71020750-8 公司上市以来主营业务的变化情 况（如有） 2000年5月18日，甘肃兰光科技股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监发行字 [2000]60号文批准，向社会公众发行人民币普通股5,000万股，发行后注册资本为16,100 万元，主营业务为通信及相关设备制造业。 2011年5月，公司国有股权转让、股权分置改革、非公开发行股份收购资产等重大资产重 组相关工作实施完毕，公司更名为银亿房地产股份有限公司，主营业务变更为房地产开发 与经营业。 历次控股股东的变更情况（如有） 2000年6月22日，公司在深圳证券交易所上市，公司控股股东为深圳兰光经济发展公司， 实际控制人为甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会。 2011年5月，因实施重大资产重组，公司控股股东及实际控制人发生变更，公司控股股东 变更为宁波银亿控股有限公司，实际控制人变更为熊续强先生。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市西溪路128号新湖商务大厦6层 签字会计师姓名 卢娅萍、张晓平 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 国信证券股份有限公司 上海市民生路1199弄1号证大 五道口广场15楼 李波、董锋 2011年8月-2014年8月 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 平安证券有限责任公司 深圳市福田区金田路大中华 国际交易广场8楼 王超伟、申志远 2011年5月-2014年5月 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2013年 2012年 本年比上年增减(%) 2011年 营业收入（元） 4,604,869,425.49 3,549,059,875.26 29.75% 4,861,972,144.56 归属于上市公司股东的净利润（元） 635,937,580.98 717,936,361.52 -11.42% 629,254,373.89 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 591,432,265.74 702,938,893.67 -15.86% 619,307,211.42 经营活动产生的现金流量净额（元） -30,770,359.18 -476,610,742.15 - -2,479,363,055.18 基本每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79 稀释每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79 加权平均净资产收益率（%） 15.9% 21.28% -5.38% 25.81% 2013年末 2012年末 本年末比上年末增减 (%) 2011年末 总资产（元） 24,013,482,003.04 18,770,674,750.27 27.93% 16,254,956,447.22 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,252,186,183.41 3,731,731,458.69 13.95% 3,018,198,736.19 报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明： 由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公 司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定， 报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按 照发行在外的普通股加权平均计算。 二、境内外会计准则下会计数据差异 □ 适用 √ 不适用 三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值 准备的冲销部分） 122,818,341.04 4,749,963.39 -453,356.58 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切 相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 22,203,635.31 10,639,000.00 23,734,000.00 政府补助除外） 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 10,344,741.69 1,448,055.32 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性金 融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 213,372.20 8,189.63 单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回 10,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,225,376.66 -4,463,691.29 -9,499,029.38 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 101,152,049.97 7,308,535.04 3,958,773.08 少数股东权益影响额（税后） 1,697,348.37 75,514.16 -124,321.51 合计 44,505,315.24 14,997,467.85 9,947,162.47 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 项目 涉及金额（元） 原因 水利建设专项资金 3,096,288.61 营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关 项目，故将其界定为经常性损益 第四节 董事会报告 一、概述 2013年是房地产行业机遇和挑战并重的一年，公司在董事会的正确领导下，积极应对持续调控的宏观环境，以公司持续 健康发展为导向，积极开展经营管理活动，通过标准化建设和高周转策略的实施，努力提升运营能力，强化企业管理，取得 了较好的业绩，为公司五年发展目标的实现开了好头。公司全年实现营业收入46.05亿元，归属于母公司所有者的净利润6.36 亿元，全资子公司银亿房产也实现了上市时承诺的2013年归属于母公司所有者的净利润不低于6.06亿元的利润指标，为公司 实施五年发展战略规划奠定了基础。 （一）2013年度公司董事会的主要工作 1、严格规范，认真履行董事会职责 （1）股东大会和董事会召开情况 报告期内，公司共召开2次股东大会会议和15次董事会会议，会议的召集召开符合法定程序，各位董事均能够认真履行 职责、积极参加会议，重大经营决策事项和其他重大事项均履行了相关的审批程序。会议主要审议了定期报告、2012年度董 事会报告、2012年度总裁工作报告、2012年度财务决算报告、2012年度利润分配预案、2012年度社会责任报告、2012年度内 部控制自我评价报告、聘任会计师事务所、聘任高管及对外担保等重要议题。 期间，公司董事会认真执行股东大会的各项决议，督促公司管理层认真落实股东大会的各项工作，公司董事会在履行职 责中未超越股东大会授权范围，较好地履行了自身职责。 （2）专业委员会履职情况 报告期内，公司董事会下属的审计委员会、提名委员会、战略委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会根据《上市公 司治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》及各专业委员会实施细则赋予的职责和义务，勤勉、忠实、尽责地履行 职责，共召开4次审计委员会会议、2次提名委员会会议、2次战略委员会会议和2次薪酬与考核委员会会议，对年报审计、内 控建设、高管聘任、战略制定、薪酬考核等多方面提出了重要意见和建议，促进了董事会科学决策和公司健康运行。 2、强化治理，提高公司规范运作水准 （1）加强内控建设，完善公司治理 报告期内，公司董事会严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》、《深圳证 券交易所股票上市规则》等有关法律、法规和《公司章程》的要求，结合公司的实际情况，不断完善公司治理结构，建立健 全了覆盖公司各环节的内部控制制度，形成了科学的决策机制、执行机制和监督机制，保证了公司经营活动的健康运行，保 障了公司资产的安全。目前公司治理情况符合上市公司规范治理的各项要求，为公司规避经营风险和实现快速健康发展打下 了良好基础。 （2）合理分红，重视股东投资回报 公司重视对股东的投资回报，在努力扩大公司经营规模和保持公司稳定盈利能力的情况下，为回馈股东对公司长期以来 的支持，让股东分享公司经营的成果，公司通过《公司章程》和《未来三年（2012-2014年）股东回报规划》进一步明确了 利润分配政策，完善了董事会、股东大会对公司利润分配事项的决策程序和机制。报告期内，公司董事会制定了2012年度分 红派息方案，进一步体现了回报股东的意识，充分维护了公司股东合法权益。 （3）加强内幕信息管理，提升信息披露水平 报告期内，公司全体董事、监事、高管人员及其他内幕信息知情人员做到了在定期报告和重大事项的编制、审议和披露 期间，严守保密义务，未泄露、透漏、传播公司内幕信息，公司无内幕信息知情人违规买卖公司股票的情形发生，无监管处 罚记录。同时，公司信息披露的质量进一步提高，确保了公司信息披露的真实、准确、完整、及时和公平。 （二）2013年度公司经营发展情况 1、公司经营成果 报告期内，公司董事会和管理层围绕公司经营目标，大力推进标准化体系，以加强集团管控、改进招投标和战略采购 、严格绩效考核、推进信息化建设等工作为突破口，加快工程进度、加快销售速度，实现了主营业务持续较快增长。 2013年度，公司实现营业收入460,486.94万元，同比（去年同期354,906.99万元）上涨29.75%；营业利润85,084.38万元 ，同比（去年同期87,211.63万元）下降2.44%；利润总额97,581.50万元，同比（去年同期88,000.88万元）上涨10.89%；归 属于母公司股东的净利润63,593.76万元，同比（去年同期71,793.64万元）下降11.42%；折合每股收益0.74元。因受国家宏 观调控影响，交付项目利润率较去年有所下降。 2、报告期内业务发展情况 公司以加快项目去化速度、保证稳定市场业绩、规避市场风险为出发点，进一步创新营销思路，拓宽营销渠道，一是 借助外力来提升产品定位能力和营销能力，引进国内领先的销售公司作为合作单位，实现强强联合；二是改变单一营销模 式，积极与腾迅网络、新浪乐居合作开展电商销售，拓宽营销渠道；三是注重市场调研，根据不同区域市场总体趋势、市 场情况、不同楼盘特性，及时调整营销策略，提升营销能力。 同时，公司坚持深耕区域市场，努力扩大经营规模，增加土地储备，2013年新增加3个项目，即海拉尔北山项目、银亿 上府项目和宁穿路项目，合计新增土地面积49.75万平方米，新增建筑面积62.28万平方米。 3、报告期内公司主要项目开发情况 报告期内，公司及子公司在开发和已开发项目共20个，开发建设总面积287.49万平方米，同比增长33.88%，其中在建面 积88.39万平方米、新开工面积123.72万平方米、竣工交付面积77.79万平方米，较好地完成了年度各项经营指标。2013年度 公司主要项目开发及销售情况如下： 序号 项目公司 项目名称 位置 类型 开发 状况 土地面积 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 可售面积 （平方米） 2013年开发情况 2013年度销售情况 在建面积 （平方米） 新开工面积 （平方米） 竣工面积 （平方米） 签约面积 （平方米） 签约金额 （万元） 1 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 在开发 48,505 124,565 96,548 124,565 27,359 45,218 2 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 在开发 43,798 135,666 45,720 70,806 64,860 21,932 51,315 3 银亿筑城房产 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 在开发 45,533 136,953 99,824 136,953 24,386 23,537 4 宁波银亿房产 甬江东岸 宁波 住宅、商业、 办公 在开发 99,914 350,543 99,449 350,543 35,211 81,007 5 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 63,234 126,560 10,802 9,254 6 舟山银亿房产 海悦庭二期 (鲁家峙C08) 舟山 住宅 已开发 55,331 96,949 75,717 96,949 19,930 17,031 7 舟山银亿房产 银亿璞园(鲁家 峙E04-01) 舟山 住宅 在开发 69,602 105,475 68,828 105,475 13,087 11,705 8 银亿新城房产 鲁家峙E04-04、 05 舟山 住宅 在开发 104,209 149,636 尚未销售 149,636 0 0 9 上海庆安置业 银亿领墅 上海 住宅 在开发 604,49 117,856 60,235 117,856 22,404 108,328 10 上海银亿同进 徐汇酩悦(斜土 路) 上海 住宅、商业、 办公 已开发 4,773 24,163 20,863 24,163 24,163 11,978 51,048 11 上海诚佳房产 诚品大厦(浦三 路) 上海 办公 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308 0 0 12 沈阳银亿房产 格兰郡(万万城 四期) 沈阳 住宅 已开发 106,445 262,759 189,287 262,759 42,182 27,640 13 南昌银亿房产 上尚城一期 南昌 住宅 已开发 184,465 250,976 195,995 216,016 9,480 9,852 14 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,586 198,867 154,130 97,456 64,845 41,138 15 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 202,753 155,543 202,753 145,642 102,164 16 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 办公 在开发 5,348 32,162 25,277 32,162 4,868 12,282 17 象山银亿房产 金域华府 象山 住宅 已开发 74,807 162,419 121,598 162,419 34,335 46,003 18 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 104,652 129,290 尚未销售 129,290 0 0 19 银亿永盛房产 晴园二期[注] 宁波 住宅 已开发 43,479 116,050 94,526 116,050 24,406 33,681 20 银亿永茂房产 晴园三期 宁波 住宅 在开放 22,541 69,208 尚未销售 69,208 0 0 注：“晴园二期”系本公司持有30%股权的参股子公司银亿永盛房产所开发的项目。 二、主营业务分析 1、概述 （1）公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 （2）公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况 在公司于2011年5月12日披露的《发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）》中提及“宁波银亿控股对注入到公司 的宁波银亿房产2010年-2013年的经营业绩作出了如下承诺：宁波银亿房产2010年-2013年实现的归属于母公司所有者的净利 润分别不低于50,883.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波银亿房产于本次重组完成后经会计师审 计的2010至2012年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至2013年度实际 实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波银亿控股同意上市公司以总价人民币1.00 元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波银亿控股认购的上市公司非公开发行股份 数。” 截至本报告期末，宁波银亿房产实现并超过了2010年、2011年、2012年、2013年承诺的经营业绩，业绩承诺履行完毕。 （3）公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 ①净利润：全年实现归属于母公司的净利润6.36亿元，完成全年度计划（6.06亿元）的104.95%。 ②开发建设情况：全年实际开发建设面积287.49万平方米，完成全年度计划（286.72万平方米）的100.27%。 ⅰ开工：全年年实际新开工面积123.72万平方米，占全年度计划新开工面积（124.85万平方米）的99.09%，其中上郡（云 龙项目）、甬江东岸、上府、晴园三期、徐汇酩悦（斜土路）、诚品大厦（浦三路）、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期八个 项目顺利开工。 ⅱ竣工：全年实际竣工面积77.79万平方米，占全年度计划竣工面积（94.28万平方米）的82.51%，其中海悦庭二期、徐 汇酩悦（斜土路）、金域华府、上尚城一期、晴园二期全部竣工，四明广场、上尚城二期部分竣工。 ③开盘情况：全年新开盘上郡（云龙项目）、甬江东岸、上府、徐汇酩悦（斜土路）、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期、 和创大厦七个楼盘。 （4）公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于20%以上的差异原因 □ 适用 √ 不适用 2、收入 项目 本期数 上年同期数 主营业务收入 4,560,682,554.75 3,517,989,546.61 其他业务收入 44,186,870.74 31,070,328.65 公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 2013年 2012年 同比增减（%） 房产销售 4,560,682,554.75 3,517,989,546.61 29.64% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（万元） 18,132 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 3.94% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（万元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户一 4,593.00 1.00% 2 客户二 3,700.00 0.80% 3 客户三 3,575.00 0.78% 4 客户四 3,219.00 0.70% 5 客户五 3,045.00 0.66% 合计 -- 18,132.00 3.94% 3、成本 单位：元 行业分类 2013年 2012年 同比增减(%) 金额 占营业成本比重（%） 金额 占营业成本比重（%） 房产销售 2,751,255,016.99 92.7% 1,852,446,022.23 90.79% 48.52% 物业管理 148,446,739.70 5.00% 108,854,273.64 5.34% 36.37% 其他 68,256,599.30 2.30% 79,028,724.82 3.87% -13.63% 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（万元） 43,275 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 18.42% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（万元） 占年度采购总额比例（%） 1 供应商一 15,633.00 6.65% 2 供应商二 9,816.00 4.18% 3 供应商三 6,020.00 2.56% 4 供应商四 5,972.00 2.54% 5 供应商五 5,833.00 2.48% 合计 -- 43,275.00 18.42% 4、费用 单位：万元 项目 2013年 2012年 同比增减（%） 重大变动原因分析 销售费用 15,744.55 14,713.57 7.01% - 管理费用 33,830.26 27,990.87 20.86% - 财务费用 7,195.13 6,451.79 11.52% - 所得税费用 29,590.98 15,632.59 89.29% 主要系本期利润总额增加导致当期所得税费用增加。 5、研发支出 □ 适用 √ 不适用 6、现金流 单位：元 项目 2013年 2012年 同比增减（%） 经营活动现金流入小计 6,750,587,401.49 4,391,319,315.93 53.73% 经营活动现金流出小计 6,781,357,760.67 4,867,930,058.08 39.31% 经营活动产生的现金流量净额 -30,770,359.18 -476,610,742.15 - 投资活动现金流入小计 819,467,449.03 371,750,363.01 120.43% 投资活动现金流出小计 560,044,476.38 722,756,763.65 -22.51% 投资活动产生的现金流量净额 259,422,972.65 -351,006,400.64 - 筹资活动现金流入小计 12,810,623,820.40 9,685,504,038.49 32.27% 筹资活动现金流出小计 11,565,029,117.47 8,490,387,133.49 36.21% 筹资活动产生的现金流量净额 1,245,594,702.93 1,195,116,905.00 4.22% 现金及现金等价物净增加额 1,474,247,316.40 367,498,743.01 301.16% （1）相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 ①经营活动现金流入小计同比增长53.73%，主要系销售回款增加所致； ②经营活动现金流出小计同比增长39.31%，主要系新购土地以及支付工程款增加所致； ③经营活动产生的现金流量净额同比增长较多，主要系本期销售回款增加所致； ④投资活动现金流入小计同比增长120.43%，主要系本期出售兰光大厦B、C座及其他资产所致； ⑤投资活动产生的现金流量净额同比增长较多，主要系本期出售兰光大厦B、C座及其他资产所致； ⑥筹资活动现金流入小计同比增长32.27%，主要系开发项目借款增加所致； ⑦筹资活动现金流出小计同比增长36.21%，主要系偿还借款增加以及本期分配利润所致； ⑧现金及现金等价物净增加额同比增长301.16%，主要系销售回款增加及出售兰光大厦所致。 （2）报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-3,077.04万元，而公司实现的归属母公司所有者的净利润为63,593.76 万元，二项存在较大差异的原因是：本期公司处于房地产业务发展阶段，土地储备及投入成本增加所致。 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上年 同期增减（%） 营业成本比上年 同期增减（%） 毛利率比上年同 期增减（%） 分行业 房产销售 4,202,159,717.89 2,751,255,016.99 34.53% 32% 48.52% -9.81% 物业管理 158,202,383.84 148,446,739.70 6.17% 24.59% 36.37% 10.32% 其他 200,320,453.02 68,256,599.30 63.76% -9.29% -13.63% -71.23% 分产品 房产销售 4,202,159,717.89 2,751,255,016.99 34.53% 32% 48.52% -9.81% 物业管理 158,202,383.84 148,446,739.70 6.17% 24.59% 36.37% 10.32% 其他 200,320,453.02 68,256,599.30 63.76% -9.29% -13.63% -71.23% 分地区 江浙 2,872,155,996.77 1,847,545,761.02 35.4% 9.12% 24.76% -8.1% 江西 1,121,078,604.08 767,300,630.97 31.56% 313.45% 597.93% -27.9% 东北 137,876,568.92 68,407,350.52 50.39% -77.46% -84.64% 23.19% 广东 4,944,132.12 1,576,474.99 68.11% -64.84% -61.89% -2.47% 上海 424,627,252.86 283,128,138.48 33.32% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2013年末 2012年末 比重增减 （%） 重大变动说明 金额 占总资产 比例（%） 金额 占总资产 比例（%） 货币资金 3,089,610,197.17 12.87% 928,966,610.70 4.95% 7.92% 主要系销售回款增加所致。 应收账款 85,133,300.48 0.35% 46,500,736.66 0.25% 0.1% 主要系尚未收到的按揭款增加所致。 存货 16,257,180,504.42 67.7% 13,457,308,707.11 71.69% -3.99% 投资性房地产 791,497,223.60 3.3% 473,974,860.04 2.53% 0.77% 主要系在建工程亿彩百货商场完工 转入。 长期股权投资 274,557,402.31 1.14% 339,439,011.01 1.81% -0.67% 固定资产 1,287,351,633.67 5.36% 888,364,583.34 4.73% 0.63% 主要系在建工程威斯汀酒店（宴会 厅）转入固定资产所致。 在建工程 472,422,976.25 1.97% 925,947,268.93 4.93% -2.96% 主要系亿彩百货商场、威斯汀酒店 （宴会厅）完工转出所致。 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2013年 2012年 比重增减 （%） 重大变动说明 金额 占总资产比例 （%） 金额 占总资产比例 （%） 短期借款 587,800,000.00 2.45% 683,000,000.00 3.64% -1.19% - 长期借款 6,867,783,820.40 28.6% 3,639,030,000.00 19.39% 9.21% 主要为本期借款增加所致。 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期计提 的减值 本期购买 金额 本期出售金额 期末数 金融资产 1.以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资 产（不含衍生金融资产） 5,433,012.00 65,988.00 5,646,384.20 0.00 金融资产小计 5,433,012.00 65,988.00 5,646,384.20 0.00 上述合计 5,433,012.00 65,988.00 0.00 0.00 0.00 5,646,384.20 0.00 金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 五、核心竞争力分析 1、丰富的房地产开发经验与产品创新能力 作为专业房地产开发企业，公司拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经二十年的成功运作， 凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达500多万平方米，为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品 创新，走精品路线，形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑 区域楼市，塑造出了全新的城市风景，是建筑与品质的先行者，并得到了众多消费者的认可和厚爱，多次荣获全国性奖项 与荣誉。 2、标准化管理体系与集团化的管控能力 经过多年的摸索与发展，公司逐步实现了前期、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系， 并导入ERP管理系统，通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施，构建了集团化管控体系。 3、良好的品牌优势与品牌效应 银亿品牌目前已经在全国建立了一定知名度与行业地位，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、 大庆等环渤海湾城市群等十多个一、二线城市。连续11年上榜中国房地产百强企业，并连续9年名列浙江省住宅产业十大领 军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。 4、初步完成全国性布局，具备较强的可持续发展能力 公司是目前宁波房地产企业中异地开发项目最多的公司，实现了从宁波本土企业向全国性房地产企业的飞跃。公司一直 秉持着“关注客户，关爱人生”的开发理念，致力于打造优质、精品、创新的建筑群体，创造和谐美好的人居环境，坚持“立 足宁波，跨区域发展”的经营战略，初步完成了区域布局，优化了产品结构和区域分布，以加快产业扩张、加大土地资源储 备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产公司。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%） 820,500,000.00 290,000,000.00 182.93% 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%） 慈溪恒康投资 房地产业 100% 银亿筑城房产 房地产业 100% 银亿永茂房产 房地产业 80% 宁波新城置业 房地产业 65% 舟山银亿新城 房地产业 100% （2）持有金融企业股权情况 □ 适用 √ 不适用 （3）证券投资情况 证券 品种 证券代 码 证券简称 最初投资成 本（元） 期初持股 数量（股） 期初持股 比例（%） 期末持股 数量（股） 期末持股 比例（%） 期末账面 值（元） 报告期损 益（元） 会计核算 科目 股份来源 基金 690009 民生纸利 回报 5,500,000.00 5,500,000 0.24% 0 0% 0.00 146,384.20 交易性金 融资产 合计 5,500,000.00 5,500,000 -- 0 -- 0.00 146,384.20 -- -- 证券投资审批董事会公 不适用 告披露日期 证券投资审批股东会公 告披露日期（如有) 不适用 持有其他上市公司股权情况的说明 □ 适用 √ 不适用 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 3、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 4、主要子公司、参股公司分析 单位：元 公司名 称 公司 类型 所处 行业 主要产品或 服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 宁波银 亿房产 子公 司 房地 产业 东航大厦、 甬江东岸 424,050,000.00 9,522,123,356.36 2,009,655,592.47 55,088,191.25 475,867,345.24 454,172,481.09 大庆银 亿房产 子公 司 房地 产业 阳光城 50,000,000.00 268,770,780.33 156,724,719.32 85,079,729.23 89,014,034.69 84,629,591.13 南京中 兆置业 子公 司 房地 产业 金陵尚府 350,000,000.00 1,014,841,178.38 624,182,654.17 12,011,198.00 241,650,671.21 221,687,845.61 镇海银 亿房产 子公 司 房地 产业 海尚广场、 海悦花苑 580,000,000.00 910,800,883.26 668,801,311.64 654,239,981.83 88,779,104.89 66,201,792.54 象山银 亿房产 子公 司 房地 产业 世纪花园、 金域华府、 丹府一品 300,000,000.00 1,734,210,897.54 455,216,942.26 891,828,406.00 115,118,143.42 72,949,442.65 银亿世 纪投资 子公 司 房地 产业 海德花苑 50,000,000.00 703,539,753.50 72,664,513.42 268,961,150.86 8,326,573.80 4,599,899.40 舟山银 亿房产 子公 司 房地 产业 银亿海悦 庭、璞园 (E04-01) 335,000,000.00 3,045,255,551.93 353,612,274.38 515,542,952.00 107,465,019.93 78,440,438.27 江北银 亿房产 子公 司 房地 产业 钰鼎园 900,000,000.00 2,282,438,634.04 784,855,225.51 563,000.00 -17,704,966.94 -20,872,296.35 上海银 亿同进 子公 司 房地 产业 银亿徐汇酩 悦 80,000,000.00 815,099,162.71 159,126,199.95 424,627,252.86 108,661,162.04 81,142,127.87 余姚银 子公 房地 四明广场 540,000,000.00 2,111,852,923.68 485,699,439.13 -56,531,084.46 -45,754,220.04 亿房产 司 产业 南京银 亿建设 子公 司 房地 产业 委托开发 “东郊小镇” 20,000,000.00 80,551,602.53 63,277,659.01 52,914,897.58 44,094,970.35 39,464,570.67 南昌银 亿房产 子公 司 房地 产业 银亿上尚城 330,000,000.00 3,408,310,294.07 476,169,516.24 1,118,662,021.00 194,644,616.43 145,306,589.62 宁波银 亿置业 子公 司 房地 产业 和创大厦 (原和义大 厦) 50,489,700.00 1,221,290,083.26 651,192,935.72 1,192,000.00 191,408,685.38 192,139,374.04 宁波银 亿建设 子公 司 房地 产业 时代广场、 上上城 50,000,000.00 959,101,673.30 372,468,643.40 4,744,755.00 52,996,538.88 52,851,794.12 沈阳银 亿房产 子公 司 房地 产业 银亿万万城 208,000,000.00 2,006,754,904.36 134,033,300.56 41,704,597.03 -26,761,152.31 -10,523,892.01 宁波矮 柳置业 子公 司 房地 产业 东方商务中 心 145,662,331.00 354,217,874.38 189,434,963.37 131,509,550.00 20,224,119.15 15,041,211.15 宁波荣 耀置业 子公 司 房地 产业 环球中心 800,000,000.00 2,139,043,442.09 668,143,319.09 148,846,926.47 -60,076,288.70 -72,170,037.30 银亿永 盛房产 参股 公司 房地 产业 晴园一期、 二期 400,000,000.00 930,121,267.00 495,856,772.10 1,137,953,884.00 322,213,717.09 242,620,319.40 余姚伊 顿房产 参股 公司 房地 产业 伊顿国际城 100,000,000.00 621,286,389.28 202,020,913.48 211,056,608.00 71,587,752.96 50,908,997.67 主要子公司、参股公司情况说明 ①象山银亿房产本期营业收入较上年同期增幅较大，主要系本期金域华府项目交房达到收入确认条件所致； ②上海银亿同进本期营业收入较上年同期增幅较大，系本期银亿徐汇酩悦项目交房达到收入确认条件所致； ③南昌银亿房产本期营业收入较上年同期增幅较大，主要系本期银亿上尚城二期项目项目交房达到收入确认条件所致； ④舟山银亿房产本期营业收入较上年同期增幅较大，主要系本期银亿海悦庭二期项目交房达到收入确认条件所致； ⑤银亿永盛房产本期营业收入较上年同期增幅较大，主要系晴园二期项目交房达到收入确认条件所致； ⑥沈阳银亿房产本期营业收入较上年同期减幅较大，系银亿万万城项目尾盘交付减少所致； ⑦银亿世纪投资本期营业收入较上年同期减幅较大，系海德花苑项目尾盘交付减少所致； ⑧宁波荣耀置业本期营业收入较上年同期减幅较大，系环球中心项目尾盘交付减少所致； ⑨余姚伊顿房产本期营业收入较上年同期减幅较大，系伊顿国际城项目尾盘交付减少所致。 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司 目的 报告期内取得和处置子公 司方式 对整体生产和业绩的影响 慈溪恒康投资 拟开发上府项目 新设 前期经营，尚未产生效益 宁波新城置业 拟开发宁穿路项目 新设 前期经营，尚未产生效益 南京银嵘房产 - 出售 本期产生损益为1,225.96万元 5、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 截至报告期末累计 实际投入金额 项目进度 银亿上尚城 332,892 59,251.88 164,654.09 49.46% 和创大厦(原和义大厦） 39,100.04 5,406.26 28,413.47 72.67% 银亿海悦庭二期 48,000 10,855.43 45,984.93 95.8% 银亿璞园(鲁家峙E04-01地块) 71,800 21,371.63 57,446.78 80.01% 鲁家峙E04-04/E04-05地块 103,000 15,144.29 59,349.22 57.62% 鲁家峙东南涂B/C/D/E地块 24,283.06 202,403.61 永丰路35号地块 11,500 83.89 5,215.79 45.35% 银亿诚品大厦 93,596.25 2,047.14 41,956.35 44.83% 钰鼎园 160,000 15,704.5 137,348.48 85.84% 银亿领墅 173,460.74 38,863.66 172,148.76 99.24% 银亿万万城(六期) 1,976.37 15,205.97 银亿万万城(五期) 4,240.37 32,633.96 格兰郡(银亿万万城四期) 110,605 28,212.02 56,759 51.32% 德郡(银亿万万城三期A) 4,161.05 450.99 3,440.55 82.68% 馨阳明都(银亿万万城二期) 45,000 7,361 42,307.52 94.02% 金域华府 108,110.64 28,822.89 115,102.47 100% 丹府一品 (潘家桥) 132,450 8,585 60,249.52 45.49% 四明广场 114,266.73 22,301.69 105,492.11 92.32% 甬江东岸 393,038 138,013.97 237,885.5 60.52% 银亿上郡（云龙镇镇区6号居住地块） 68,425 14,623.18 34,854.81 50.94% 银亿徐汇酩悦 65,068.76 17,617.91 67,224.17 100% 晴园三期 48,674.42 （未完）  |