[年报]华业地产：2013年年度报告
北京华业地产股份有限公司 （股票代码：600240） 2013年年度报告 ［二零一四年四月］ 重 要 提 示 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准 确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员） 许立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：本公司2014年4 月23日第五届第三十三次董事会会议审议通过了《2013年年度利润分配（预案）的议 案》，经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2013年度合并实现归属于母 公司股东净利润500,419,077.52元，截止2013年12月31日合并未分配利润为 1,715,986,635.63元。2013年度母公司实现净利润277,212,981.47元，截止2013年 12月31日母公司未分配利润为 -183,834,574.70元。公司2013年度不进行现金分红， 不送股，不以资本公积转增股本。本项议案尚须提交公司2013年年度股东大会审议。 六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目 录 第一节 释义及重大风险提示 ............................................................................................... 4 第二节 公司简介 ...................................................................................................................... 5 第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................................................................... 7 第四节 董事会报告 ................................................................................................................. 8 第五节 重要事项 .................................................................................................................... 19 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................. 24 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................ 28 第八节 公司治理 .................................................................................................................... 32 第九节 内部控制 .................................................................................................................... 36 第十节 财务会计报告 ........................................................................................................... 37 第十一节 备查文件目录 .................................................................................................... 126 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、华业地产 指 北京华业地产股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 北京高盛华 指 北京高盛华房地产开发有限公司 深圳华富溢 指 深圳市华富溢投资有限公司 长春华业 指 长春华业房地产开发有限公司 深圳华盛业 指 深圳市华盛业投资有限公司 大连晟鼎 指 大连晟鼎房地产开发有限公司 君合百年 指 北京君合百年房地产开发有限公司 国锐民合 指 北京国锐民合投资有限公司 大连海孚 指 大连海孚房地产开发有限公司 北京华恒业 指 北京华恒业房地产开发有限公司 武汉凯喜雅 指 武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司 深圳亚森 指 深圳市亚森文化实业有限公司 北京华恒兴业 指 北京华恒兴业房地产开发有限公司 北京华富新业 指 北京华富新业房地产开发有限公司 托里华兴业 指 托里县华兴业矿业投资有限公司 陕西盛安 指 陕西盛安矿业开发有限公司 托里华富兴业 指 托里县华富兴业矿业投资有限公司 立鑫矿业 指 托里县立鑫矿业有限公司 深圳华佳业 指 深圳市华佳业房地产开发有限公司 深圳华恒兴业 指 深圳市华恒兴业投资有限公司 海南长盛置业 指 海南长盛置业有限公司 三亚恒信业 指 三亚恒信业房地产开发有限公司 二、 重大风险提示： 公司已在本年度报告中详细描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中"关于公司未来发展讨论与分 析"中可能面临的风险的内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 北京华业地产股份有限公司 公司的中文名称简称 华业地产 公司的外文名称 Beijing HOMYEAR Real Estate Company Limited 公司的外文名称缩写 BJHY 公司的法定代表人 徐红 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵双燕 张雪梅 联系地址 北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A 座16层 北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A 座16层 电话 010-85710735 010-85710735 传真 010-85710505 010-85710505 电子信箱 zhaosy@huayedc.com zhangxm@huayedc.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 公司注册地址的邮政编码 100025 公司办公地址 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 公司办公地址的邮政编码 100025 公司网址 www.huayedc.com 电子信箱 hy@huayedc.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华业地产 600240 六、 公司报告期内注册变更情况 (一) 基本情况 注册登记日期 2013年9月11日 注册登记地点 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层 企业法人营业执照注册号 110000001525295 税务登记号码 京税证字110105701462101号 组织机构代码 70146210-1 (二) 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。 (三) 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司2000年上市，主营业务为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售 及科研开发；自营进出口贸易。 2004年，公司主营业务变更为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售及 科研开发；自营进出口贸易。经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投资； 房屋租赁、房地产中介服务。 2005年，公司主营业务变更为经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投 资；房屋租赁、房地产中介服务。 2006年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）。 2012年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）、矿业投资。 (四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 1、公司于2000年6月28日上市时，公司控股股东为内蒙古仕奇集团有限责任公司； 2、内蒙古仕奇集团有限责任公司与华业发展（深圳）有限公司于2002年12月23日签署了《股权转让 协议》，仕奇集团将其持有的本公司国有法人股50,750,000股转让给华业发展。本次股权转让已经国务 院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149号文批准，并于2003年10月31日在中央证券登记结 算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成后，华业发展（深圳）有 限公司成为本公司控股股东； 3、截止披露日，公司控股股东为华业发展（深圳）有限公司。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 深圳市福田区滨河大道5022号联合广场B座11楼 签字会计师姓名 邱俊洲 高德惠 八、 其他 报告期内，公司在北京市工商行政管理局办理了公司首期股票期权激励计划第一次行权股份的新增 注册资本变更手续，并于2013年9月11日换领了新营业执照。 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013年 2012年 本期比上年 同期增减 (%) 2011年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 2,792,863,640.79 1,565,162,847.88 1,565,162,847.88 78.44 2,402,410,111.18 2,402,410,111.18 归属于上市公司股 东的净利润 500,419,077.52 255,500,683.77 230,976,066.15 95.86 470,033,743.82 448,257,955.79 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 474,171,003.93 235,773,702.34 227,659,339.78 101.11 450,335,105.75 450,171,817.72 经营活动产生的现 金流量净额 1,520,087,511.15 721,442,609.62 730,989,834.77 110.70 -429,436,686.36 -429,436,686.36 2013年末 2012年末 本期末比上 年同期末增 减(%) 2011年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股 东的净资产 3,440,687,696.42 3,285,819,978.96 3,040,572,832.05 4.71 2,974,952,837.54 2,821,453,326.28 总资产 13,734,677,594.25 11,256,954,048.09 10,162,402,964.72 22.01 8,649,805,837.92 8,445,139,822.90 (二) 主要财务数据 主要财务指标 2013年 2012年 本期比上年同期增 减(%) 2011年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.3519 0.1801 0.1628 95.39 0.3312 0.3159 稀释每股收益（元／股） 0.3508 0.1783 0.1612 96.75 0.3304 0.3129 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.3334 0.1662 0.1604 100.60 0.3174 0.3172 加权平均净资产收益率（%） 14.12 8.66 7.86 增加5.46个百分点 18.10 17.34 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 13.38 7.99 7.75 增加5.39个百分点 17.34 17.41 二、 非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013年金额 2012年金额 2011年金额 非流动资产处置损益 -1,034,986.03 -56,817.79 -4,581,577.48 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 8,050,000.00 4,800,000.00 5,000,000.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -1,587,455.97 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 42,966.01 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 35,490,000.00 21,880,000.00 17,290,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,048,129.57 -1,445,797.79 -1,185,722.07 少数股东权益影响额 -400.00 -21,093.00 所得税影响额 -9,664,320.85 -5,450,002.99 3,197,030.62 合计 26,248,073.59 19,726,981.43 19,698,638.07 三、 采用公允价值计量的项目 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 565,120,000.00 600,610,000.00 35,490,000.00 35,490,000.00 合计 565,120,000.00 600,610,000.00 35,490,000.00 35,490,000.00 第四节 董事会报告 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、2013年房地产市场形势 2013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，在2013年中央经济工作会议上将"继续稳中求进" 定为全年经济工作的总基调。宏观经济方面"继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时强调房 地产行业"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。" 2013年全年，全国房地产市场整体调控政策贯彻始终。年初，国务院常务会议上确定了"新国五条" 调控措施，从需求端抑制房价上涨预期。会议要求：扩大个人住房房产税改革试点范围；制定并公布年 度新建商品住房价格控制目标；增加普通商品住房及用地供应；年底前外来务工人员要纳入住房保障范 围；推进城镇个人住房信息系统建设。 继"新国五条"之后，国务院3月1日发布楼市调控细则，明确指出要进一步提高第二套住房贷款的 首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税；各地新建商品住房价格控制目标每季度 公布；楼市调控不力省级政府将被问责；多部门联动严打囤地捂盘哄抬房价房企。 11月，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布， 针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。 2013年，全国土地购置面积增加8.82%，全国土地均价上涨23%。整体来看，2013年土地市场呈 现高成交率、高溢价率和高均价涨幅的"三高"局面，热度全年维持高位。 全国商品房市场价格整体上涨7.71%，商品房待售面积增加35.20%，2013年，中国房屋新开工面 积同比增13.46%。2013年房屋新开工面积累计同比增加13.46%，其中，住宅新开工面积同比增11.59%， 办公楼新开工面积同比增加15.05%，商业营业房新开工面积同比增17.70%。2013年房屋施工面积累计 同比增加16.07%。其中，住宅施工面积同比增加12.38%，办公楼施工面积同比增加26.46%，商业营业 房施工面积同比增22.51%。 2、报告期内公司总体经营情况 报告期内，在房地产行业宏观调控政策持续趋紧的大背景下，公司在完善"房地产+矿业"双主营业 务发展战略的同时，积极探索多元化发展方向，根据2013年度整体经营发展计划开展各项工作。 报告期内，经公司董事会审议批准，公司对投资性房地产计量模式会计政策及坏账准备的计提标准 的会计估计分别进行变更。截至报告期末，公司持有的投资性房地产为位于北京市朝阳区东四环中路39 号华业国际中心地下一层及地上一层商业部分、深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼1 层B 段等5 套及 深圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大厦107 等25 套共计3 宗物业，报告期内上述投资性房地产租金收入 占其公允价值比例为5%。 报告期内，为保证公司项目开发及日常经营活动对资金的需求，公司通过银行贷款及信托融资等方 式进行融资活动。截止报告期末，公司通过银行贷款取得的资金余额为415,813万元；通过信托融资取 得的资金余额为80,377万元；通过其他融资方式取得的资金余额为154,600万元。最高项目融资成本为 15.5%。 报告期内，公司实现营业收入27.93亿元，较上年同期增加78.44%；实现利润总额6.87亿元，较 上年同期增加93.29%；实现净利润5亿元，较上年同期增加95.86%；房地产业务共完成结算面积约19.43 万平方米，实现商品房销售收入27.63亿元，较上年同期增加79.87%。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,792,863,640.79 1,565,162,847.88 78.44 营业成本 1,500,371,388.14 813,248,578.18 84.49 销售费用 55,646,011.88 46,178,532.14 20.50 管理费用 109,268,467.22 105,616,519.75 3.46 财务费用 63,064,768.21 23,661,932.98 166.52 经营活动产生的现金流量净额 1,520,087,511.15 721,442,609.62 110.70 投资活动产生的现金流量净额 -608,911,175.02 -97,137,995.11 筹资活动产生的现金流量净额 -282,278,918.11 -135,113,643.37 2、 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司实现营业收入27.93亿元，较上年同期增加78.44%，其中实现商品房销售收入27.63 亿元，较上年同期增加79.87%。增加的主要原因是北京君合百年"华业·东方玫瑰家园"项目商品房销售 收入较上年同期增加6.64亿元，大连海孚华业玫瑰东方二期项目本期销售，新增商品房销售收入5.76 亿元。 (2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析 报告期内，公司房地产业务共完成结算面积约19.43万平方米，较上年同期增加70.89%。 (3) 主要销售客户的情况 公司截止2013年12月31日前五名客户营业收入的总额为4,300万元，占公司全部营业收入的比例 为1.54%。 3、 成本 (1) 成本分析表 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况说明 商品房销售 房地产开发成本 1,498,653,684.90 99.89 811,308,736.75 99.76 84.72 结算规模增 加，相应地 结转成本增 加。 房地产租赁及其他 租赁成本 1,717,703.24 0.11 1,939,841.43 0.24 -11.45 分产品情况 分产品 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况说明 商品房销售 房地产开发 成本 1,498,653,684.90 99.89 811,308,736.75 99.76 84.72 结算规模增加，相应地 结转成本增加。 房地产租赁及 其他 租赁成本 1,717,703.24 0.11 1,939,841.43 0.24 -11.45 (2) 主要供应商情况 公司截止2013年12月31日前五名采购供应商采购金额为：4,566万元,占本公司采购金额的65.87%。 4、费用 单位：万元 币种:人民币 项 目 2013年1-12月 2012年1-12月 增减变动 变动百分比（%） 变动情况分析 营业费用 5,564.60 4,617.85 946.75 20.50 销售规模增加 管理费用 10,926.85 10,561.65 365.20 3.46 财务费用 6,306.48 2,366.19 3,940.29 166.52 融资规模扩大 5、现金流 单位：万元 币种:人民币 项 目 2013年1-12月 2012年1-12月 增减变动 经营活动现金流量净额 152,008.75 72,144.26 79,864.49 投资活动产生的现金流量净额 -60,891.12 -9,713.80 -51,177.32 筹资活动产生的现金流量净额 -28,227.89 -13,511.36 -14,716.53 报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约36.48亿元， 为公司在建项目顺利开发提供资金保障。 6、 其它 (1) 发展战略和经营计划进展说明 2013年，房地产政策调控较为缓和，一线城市的房地产销售情况良好。公司全年房地产销售认购金 额39.14亿元，较年初制定的30亿元的全年销售计划超额完成30%。其中北京华业东方玫瑰项目认购 额29.39亿元，大连玫瑰东方项目认购额6.45亿元，长春玫瑰谷认购额3.3亿元。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％） 营业收入比 上年增减(%) 营业成本比 上年增减(%) 毛利率比上年增减 （%） 商品房销售 2,762,864,433.00 1,498,653,684.90 45.76 79.87 84.72 减少1.42个百分点 房地产租赁及其他 29,999,207.79 1,717,703.24 94.27 2.85 -11.45 增加0.92个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入比 上年增减(%) 营业成本比 上年增减(%) 毛利率比上年增减（%） 商品房销售 2,762,864,433.00 1,498,653,684.90 45.76 79.87 84.72 减少1.42个百分点 房地产租赁及其他 29,999,207.79 1,717,703.24 94.27 2.85 -11.45 增加0.92个百分点 2、 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 北京 1,938,372,998.44 51.00 深圳 15,321,361.35 -23.25 长春 211,892,211.00 70.24 大连 627,277,070.00 357.70 报告期内，公司北京地区收入主要为公司所开发的通州"华业·东方玫瑰家园"项目的销售收入；" 华业国际中心"房产租赁收入；长春地区收入为所开发的"华业·玫瑰谷"项目的销售收入；深圳地区收入 主要为"彩虹新都"商场、"太平洋大厦"的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的"华业·玫瑰东方二期 "项目的销售收入。 (三) 资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:万元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上期期末变 动比例（%） 情况说明 货币资金 263,203.75 19.16 148,062.02 13.15 77.77 销售回款增加 其他应收款 18,455.67 1.34 9,635.68 0.86 91.53 新增贷款保证金 存货 901,579.37 65.64 814,110.51 72.32 10.74 项目投入增加 预付账款 4,173.23 0.30 7,379.03 0.66 -43.44 工程完工结算 其他流动资产 26,709.28 1.94 585.30 0.05 4,463.35 预缴税费及国债逆回购理 财产品 长期待摊费用 618.00 0.04 2.60 0.00 23,669.23 新增租赁费用 其他非流动资产 50,905.61 3.71 41,528.50 3.69 22.58 矿业项目投入 应付票据 4,200.00 0.37 -100.00 银行承兑汇票承兑 应付账款 63,634.06 4.63 47,740.60 4.24 33.29 工程款增加 预收账款 178,013.73 12.96 90,022.38 8.00 97.74 项目预售回款增加 应付职工薪酬 231.80 0.02 145.16 0.01 59.69 应交税费 73,496.26 5.35 32,780.65 2.91 124.21 按规定计缴的各项税费，同 时预缴税费重分类至其他 流动资产 应付利息 560.40 0.04 405.17 0.04 38.31 长期借款应计的利息 其他应付款 43,248.97 3.15 97,951.00 8.70 -55.85 股东往来款转至长期借款 一年内到期的非流 动负债 190,800.00 13.89 20,000.00 1.78 854.00 一年内到期的长期借款 2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 单位：人民币元 项 目 期初余额 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计公 允价值变动 本期计提的 期末余额 减值 投资性房地产 565,120,000.00 35,490,000.00 --- --- 600,610,000.00 合 计 565,120,000.00 35,490,000.00 --- --- 600,610,000.00 (四)核心竞争力分析 公司一直秉承"中庸、诚信、内敛、专注"的理念，以推动城市价值提升和城市化进程为己任，致力 于成为中国专业的新城市主义运营商。公司借助大股东华业发展（深圳）有限公司在房地产行业二十多 年的开发经验和拿地优势，同时通过不断提升公司自身品牌地位和行业影响力，逐渐形成具有一定优势 的符合自身特点的核心竞争力，具体表现在： 1、敏锐的市场研判力。 公司管理团队具有经营灵活、决策快的特点，能根据政策环境和市场环境的变化及时做出有效的反 应。公司在房地产调控政策日益趋紧的形势下，果断调整公司发展战略，投资商业地产项目以及进军矿 业领域，充分体现了经营灵活、决策快的特点，为公司未来稳健、持续、健康发展奠定了基础。 2、优秀的团队。 公司重视人才培养，提倡"以人为本、快乐工作"的理念。目前，公司已经培养了一批拥有优秀学习 能力和执行力的员工以及一支结构合理、创新务实的管理团队，他们凭借丰富的资源获取和产品开发建 设经验，保证了公司长远的可持续性发展。同时，公司充分尊重和信任每一位员工，珍视员工的发展和 成长，坚持为员工提供充分的发展机会、打造积极和谐的工作氛围和卓越的事业平台。 3、良好的品牌影响力。 公司多年来持续重视公司品牌建设，通过提高产品设计水平、严格控制产品质量、加强客户关系管 理等措施，不断完善品牌建设的各个环节，树立了良好的品牌形象，在行业内赢得了较高的知名度和品 牌美誉度。公司崇尚以"人文型" 城市空间结构和"艺术型"产品创作精神，始终立足于当地人文背景、情 感心理及文化诉求，创立独特的艺术、人文竞争优势，"玫瑰谷"、"东方玫瑰"、"玫瑰郡"及"华业国际中 心"等产品系列，均以非凡品质得到了市场的高度赞誉。 2013年度公司获得了：《实力品牌地产企业》、《创建诚信地产示范单位》、《中国机构投资者首选房 企》、《年度最具投资价值上市公司》、《沪深A股上市房企TOP20》、《地产杰出贡献企业》等多项殊荣。 4、优质的产品质量。 公司以开发中高档住宅为主，把业主的利益放在首位，注重每一个项目的产品质量，在施工过程中 强调产品质量的重要性，加强工程质量的管控力度，力争将每个项目都打造成业主满意、社会认可的精 品住宅。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 (1) 证券投资情况 序 号 证券品种 证券代码 证券简称 最初投资金额 （元） 持有数量 （股） 期末账面价值 （元） 占期末证 券总投资 比例（％） 报告期损 益（元） 1 国债逆回购 204007 GC007 150,007,500.00 1,500,000 150,007,500.00 99.98 2 国债逆回购 131801 R-007 35,001.75 350 35,001.75 0.02 报告期已出售证券投资损益 / / / / 42,966.01 合计 150,042,501.75 / 150,042,501.75 100 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。 3、 募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 4、 主要子公司、参股公司分析 单位：万元 币种：人民币 序 号 公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 持股 比例 资产规模 净利润 1 北京高盛华房地产开发 有限公司 房地产开发 北京华业玫瑰东方项目及东小马土 地一级开发 33,000.00 100% 156,030.15 36,314.18 2 深圳市华富溢投资有限 公司 房地产开发 1,063.80 100% 162,142.43 21,726.37 3 长春华业房地产开发有 限公司 房地产开发 长春华业玫瑰谷项目 3,000.00 100% 40,964.74 2,238.79 4 深圳市华盛业投资有限 公司 房地产开发 深圳华业玫瑰郡项目 32,715.00 100% 99,065.87 2,111.25 5 大连晟鼎房地产开发有 限公司 房地产开发 大连华业玫瑰东方项目 2,500.00 100% 5,736.51 4,068.45 6 北京君合百年房地产开 发有限公司 房地产开发 北京华业东方玫瑰家园项目、北京玫 瑰东筑家园项目 16,800.00 100% 694,860.78 63,163.22 7 北京国锐民合投资有限 公司 投资管理 1,000.00 100% 40,936.03 -569.99 8 大连海孚房地产开发有 限公司 房地产开发 大连华业玫瑰东方Ⅱ期项目 3,333.00 100% 159,184.95 7,646.54 9 北京华恒业房地产开发 有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 1,000.00 100% 32,476.29 -7.43 10 武汉凯喜雅飞翔房地产 开发有限公司 房地产开发 华业玫瑰麓湖项目 4,500.00 100% 72,219.68 -380.89 11 深圳市亚森文化实业有 限公司 文化用品销 售 1,060.00 100% 3,948.93 -334.6 12 北京华恒兴业房地产开 发有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 2,000.00 100% 42,354.78 -523.56 13 北京华富新业房地产开 发有限公司 房地产开发 北京通州核心区项目 1,000.00 100% 32,186.87 -7.54 14 托里县华兴业矿业投资 有限公司 矿业投资 新疆托里县齐求3号金矿采矿权、新 疆阿合奇县苏木塔什金矿探矿权 2,000.00 100% 35,041.68 -441.21 15 陕西盛安矿业开发有限 公司 矿业投资 陕西省宁强县鸡头山-小燕子沟一带 金矿探矿权、陕西省宁强县金硐子沟 一带铜金矿探矿权 5,000.00 90% 113,423.12 -2,723.84 16 托里县华富兴业矿业投 资有限公司 矿业投资 100 100% 1,201.05 -1.74 17 托里县立鑫矿业有限公 司 黄金开采 新疆托里塔尔巴斯套金矿采矿权 1,000.00 100% 4,641.22 -226.9 18 奎屯华圣商贸有限公司 货物与技术 的进出口业 务 新疆托里县翁格尔阔腊金矿探矿权、 新疆托里县巴孜勒阔腊斯铜矿探矿 权 200 100% 813.24 -1.58 19 新疆达文矿业有限公司 矿产品的加 工、销售 新疆和布克赛尔县乌兰柯顺金矿探 矿权、新疆鄯善县红柳沟北铜金矿探 矿权、新疆和布克赛尔县巴音郭勒金 矿探矿权 800 95% 2,524.03 -13.77 20 新疆舜天矿业有限公司 矿业投资 新疆和丰县哈克顿铜矿探矿权 100 95% 2,388.68 -0.32 21 新疆博金矿业有限公司 矿业投资 新疆富蕴县加乌尔铜矿探矿权、新疆 富蕴县沙汗达拉铜金矿探矿权、新疆 富蕴县舍勒高金矿探矿权、新疆富蕴 县玉什塔斯北金矿探矿权 1,000.00 100% 1,207.89 -9.17 22 新疆大绿洲生物工程有 限公司 农作物种 植；牲畜养 殖 新疆布尔津县阿斯道乌山金矿探矿 权、新疆布尔津县韦子沟铍矿探矿 权、新疆富蕴县-福海县玉依塔勒铜钼 矿探矿权、新疆富蕴县玉依尔塔勒克 铜钼矿探矿权 600 100% 1,184.97 -0.67 23 西安中正矿业信息咨询 有限公司 矿产资源勘 查开发咨询 新疆温泉县松滚特铜矿探矿权、新疆 温泉县果勒尕协力金矿探矿权、新疆 温泉县捷麦克金矿探矿权 30 100% 1,316.42 -1.54 24 北京经世高矿业咨询有 限公司 经济贸易咨 询 新疆阿图什市西塔琼金矿（一）探矿 权、新疆阿图什市西塔琼金矿（二） 探矿权、新疆阿图什市托库依尔克金 矿探矿权、新疆阿图什市恰尔乔阔山 金矿探矿权 30 100% 2,709.20 0.01 25 内蒙古大有投资有限公 司 矿业投资 新疆新源县确鹿特金矿探矿权、新疆 昭苏县那英卡木尔金矿探矿权、新疆 玛纳斯县也格致阿苏金矿探矿权 1,000.00 100% 637.63 15.75 26 中矿元亨（北京）矿业投 资有限公司 投资管理 新疆乌苏市乌兰萨德克诺尔南金矿 普查、新疆和静县嘎图铅锌矿普查、 新疆和静县哈布其罕沟铅锌多金属 矿详查、新疆和静县哈尔咳勒达坂东 铅锌矿详查、新疆乌苏市却兰金矿探 矿权、新疆尼勒克县努拉塞西铜矿探 矿权、新疆新源县喀拉库勒阿苏西区 一带金矿探矿权、新疆新源县贝勒金 矿探矿权、新疆拜城县喀拉萨依铜矿 探矿权、新疆尼勒克县托斯巴萨依金 矿探矿权、新疆乌什县乌鲁克金矿探 矿权、云南省寻甸县大石岩铜矿探矿 权、云南省景洪市叭庄金矿探矿权 1,900.00 100% 2,101.13 -1.48 27 海南长盛置业有限公司 房地产开发 2,000.00 65% 2,799.04 -98.93 28 三亚恒信房地产开发有 限公司 房地产开发 1,000.00 70% 996.83 -12.14 29 深圳华佳业房地产开发 有限公司 房地产开发 深圳华业玫瑰四季馨园一期项目、深 圳华业玫瑰四季馨园二期项目 5,000.00 100% 158,167.73 -442.98 30 深圳市华恒兴投资有限 公司 房地产开发 3,000.00 100% 3,000.43 -0.11 报告期内各项目销售及工程进展情况如下： (1) 报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发的北京通州“华业东方玫瑰 家园”项目工程进展顺利。报告期内，项目A区、D区约10幢单体楼已完成竣工备案手续的办理， 竣工面积约21.65万平米。项目C区全面开工建设，大部份楼栋进入主体施工阶段。报告期内销售 情况良好，实现认购金额约29.39亿元，销售回款26.95亿元。实现商品房销售收入19.15亿元，结 算面积12万平方米。 (2) 报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰东筑”项 目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，项目规划建筑面 积约2.89万平方米，目前该项目前期各项手续正在办理。 (3) 报告期内，公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目主体 工程已完工。报告期内，实现认购金额约3.5亿元，销售回款3.36亿元。实现销售收入2.12亿元， 结算面积3.1万平方米。 (4) 报告期内，公司全资子公司大连海孚房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰东方Ⅱ期”项 目已全部办理竣工备案手续，竣工面积约15.88万平方米。截至报告期末，项目销售率已超过50%， 报告期内项目实现认购金额约6.1亿元。销售回款5.7亿元。实现商品房销售收入5.76亿元，结算 面积3.46万平方米。 (5) 报告期内，公司全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责开发的“华业玫瑰东方”项目已完成 尾盘销售工作。 (6) 报告期内，公司全资子公司北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发有限公司、 北京华富新业房地产开发有限公司负责开发建设的通州“华业新北京中心”项目正在办理前期开发 手续，其中 08、09两个地块已经全部完成桩基施工。 (7) 报告期内，公司全资子公司武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司负责开发的“华业玫瑰麓湖”项目 正在办理开发前期相关手续。 (8) 报告期内，公司全资子公司深圳市华佳业房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰四季馨园” 项目已动工建设。该项目分两期滚动开发，目前项目各项前期手续办理工作进展顺利。截至报告期 末，项目一期已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑 工程施工许可证》，预计2014年上半年取得预售许可证。 (9) 报告期内，公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托，负责 通州区梨园镇东小马旧村土地一级合作开发项目。土地一级开发总面积40.8608公顷（合612.911 亩）目前该项目正在办理征地手续及拆迁工作。 (10) 报告期内，公司全资子公司托里县华兴业公司和托里县华富兴业公司共计拥有探矿权38个，目前 公司拥有的探矿权勘查面积合计约为 600 平方公里。通过招标引入两家勘探队伍，加快了对新疆 地区探矿权的勘查速度。截至报告期末，全面完成任务的项目9个；完成野外工作、正在室内整理 资料的项目13个。 (11) 报告期内，公司全资子公司托里县华兴业矿业公司的齐求3号金矿采矿权完成主井掘进150米，完 成风井掘进105米。 (12) 报告期内，公司全资子公司托里县立鑫矿业有限公司的塔尔巴斯套金矿已完成电力线路改造和炸药 库修建，并进行提升系统安装和竖井安装等准备工作，目前正在申报评审验收。 (13) 报告期内，公司控股子公司陕西盛安矿业开发有限公司的宁强县鸡头山-小燕子沟金矿，已完成了 对探矿权详查区范围内的AuⅠ、AuⅧ号金矿体资源储量估算，共获得金矿资源量：矿石量392.24 万吨，Au金属量9481.16kg。完成了储量验证，部分二次圈矿工作。估算880m以上矿石量98万吨， 平均品位2.31g/t，估计金金属量2.445吨。详查报告及勘探实施方案已获得陕西国土资源厅相关部 门评审通过，目前处于勘探报告实际工程实施阶段。 5、 非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。 二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 2014年我国宏观经济发展将继续坚持稳中求进的总基调，政府工作重心明确：在全面深化改革的同 时保持国内生产总值合理增长，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续 性和稳定性。 新一届政府着力于建立健全土地及财税制度改革、不动产登记、保障房建设等长效机制。十八届三 中全会精神进一步强化了市场在资源配置中的作用，调控政策将更趋于市场化主导。 在全面深化改革的大背景下，房地产市场快速上行的趋势也将有所放缓。房地产业将迎来更加市场 化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。 (二) 公司发展战略 2014年，公司在多元化发展战略目标的指引下，积极探索新的经营发展思路。通过参股国泰君安申 易投资基金，向金融投资领域迈出第一步，形成“房地产、矿业、金融”三大业务格局，未来将通过进 一步优化公司产业结构，实现多元化发展的战略目标，以确保公司的持续经营能力，为股东创造更丰厚 的投资收益。 (三) 经营计划 公司管理层充分意识到目前国内房地产行业面临着利润率回归以及去杠杆化的过程，房地产行业的 资源整合势在必行。为适应政策及市场的变化，保证房地产业务持续稳定增长，公司将有针对性的收缩 和整合现有房地产资源。同时，紧跟中央提出的“稳中求进”思路，继续寻求更好的发展机遇，积极探 索新的经营发展思路，未来两年将通过进一步优化公司产业结构，实现多元化发展的总体战略目标，以 确保公司持续经营能力。具体经营计划如下： ① 全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发建设的北京通州"华业东方玫瑰家园"计 划于2014年完成约14万平方米的工程施工，C区各楼达到主体结构封顶。2014年计划销售金额40亿 元。 ② 全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发建设的长春 "华业玫瑰谷"项目计划2014年 全年销售金额5亿元。 ③ 全资子公司大连海孚房地产开发有限公司"华业玫瑰东方Ⅱ期"项目计划于2014年底前力争实现 清盘。计划全年销售金额不低于10亿元。 ④ 全资子公司北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发有限公司、北京华富新 业房地产开发有限公司负责开发的通州运河核心区"新北京中心"项目计划年内动工建设，并开始销售。 计划2014年销售金额24亿元。 ⑤ 全资子公司深圳华佳业房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰四季馨园”项目一期住 宅6栋楼完成主体结构封顶，计划2014年开盘销售，计划销售金额23亿，项目二期计划年内开工建设。 ⑥ 控股子公司陕西盛安矿业开发有限公司拥有的两个金矿探矿权，将于2014年继续对矿体深部资 源加密验证及深部的二次圈矿工作。力争年底前取得采矿证。 ⑦ 公司全资子公司托里县立鑫矿业有限公司拥有新疆托里塔尔巴斯套金矿，公司将加快推进投产 建设，计划于年底前正式投产。 (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 2014年公司的北京通州"华业东方玫瑰家园"项目、北京通州核心区"新北京中心"项目和深圳"华业 玫瑰四季馨园"项目预计均能达到预售条件，预计2014年销售回款较2013年度将有较大增长。同时， 公司在房地产项目的建设、新业务拓展、矿山建设上也会不断加大投入。因此，2014年公司资金管理的 总体思路为"优化、调整、创新"，具体表现为： 1、优化资本结构，降低资金成本，提高资金使用效率 公司将进一步加强资金集中管理，根据资金收支情况，合理进行资金配置，包括长短期融资的搭配、 权益性和债务性融资的合理配比，对于前期成本较高的贷款进行置换或提前清偿；对于闲置的资金，在 风险可控的前提下进行短期投资，以降低资金成本、提高资金使用效率。 2、调整资产配置、盘活存量、做好增量 公司将更加关注资产的周转效率，对于周转率较低的项目积极进行置换，加快住宅产品开发周转速 度，快速回笼资金；对于存量项目，积极对接金融产品，降低资金的沉淀，在资产实现保值增值与支付 融资成本之间寻求较好的平衡。 3、在巩固与现有金融机构合作的基础上，积极探索新的融资渠道 公司在快速发展过程中，与多家金融机构建立了良好的合作关系。2014年，公司将进一步加强与现 有金融机构的合作力度，同时适度参与资本市场的再融资，不断尝试建立投资基金等模式，实现公司资 金的良性周转。 (五) 可能面对的风险 1、宏观政策风险 2014年初，国务院总理李克强在《政府工作报告》中明确提出：针对不同城市情况“分类调控”的 新的调控理念，并提出了做好房地产税等税种的立法相关工作,增加中小套型商品房和共有产权住房供 应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。这表明中央政府对房地产市场发展的判断以 及调控理念都发生了重大转变。 随着新一届管理层“分类调控、因地制宜”的思路逐渐明晰，过去“一刀切”式的限购、限贷等调 控政策将面临优化调整。在未来市场化主导的“分类调控”、“双向调控”政策下，不同地区的行业政策 将趋于差别化，各地房产市场将随着政策的调整呈现明显分化，这预示着楼市发展进入第二阶段。全国 房地产区域性不平衡的情况可能给公司带来一定的风险。 公司将通过进一步加强对行业政策的分析和研究，提高市场研判敏感度，准确把握政策方向。 2、财务风险 商业银行对房地产贷款的审慎态度已经持续较长时间，中国银监会年初明确2014年银行业监管工 作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化" 名单制"管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。 目前，商业银行纷纷收紧正常的开发贷款和按揭贷款，这将会提高房地产企业的融资成本，减缓企 业的销售回款速度。银行通过资管业务，拓展了对房地产企业的融资范围，商业银行的上述变化将在一 定程度上增加房地产行业的整体风险。 公司为缓解有可能由于银行房地产信贷收紧给公司带来的融资难度和融资成本增加的风险，将进一 步开拓其他融资渠道，同时公司也将关注资本市场融资政策的变化，把握融资机会。 三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 √ 不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 1、董事会对会计政策变更的分析说明： （1）会计政策变更原因 公司所持投资性房地产位于重点城市的核心区域，区域内房地产价值不断提升，升值潜力较大且预 计将会持续，且随着公司发展，公司未来年度自持投资性房地产面积将持续增加。因此在成本计价模式 下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于 投资者了解公司的真实情况。同时，《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定企业对投资性房地产的 后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式。本公司所持物业同时满足"投资 性房地产所在地有活跃的房地产交易市场""企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场 价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计"两个条件，因此将本公司持有 的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，并作为会计政策变更处理。 公司的投资性房地产主要用于出租，采用公允价值模式进行后续计量是目前国际通行的成熟方法， 能够及时反映公司价值的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更 有用的信息，符合全体股东的利益。 （2）会计政策变更对公司的影响 公司自2013年12月24日五届二十八次董事会批准之日起采用公允价值计量投资性房地产，会计 政策变更导致公司投资性房地产项目的账面价值自本次会计政策变更日起按公允价值计量，公允价值与 原账面价值之间的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》和《企业会计准则 第28号-会计政策、会计政策变更及差错更正》等相关规定，本次会计政策需在2011年及2012年度可 比报表中进行追溯调整。 本次会计政策变更后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产的公 允价值进行估价。若投资性房地产项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能 会增加公司未来年度业绩波动的风险。 2、董事会对会计估计变更的分析说明： （1）会计估计变更原因 随着公司经营情况的不断变化发展，以及公司对其所属子公司的资金实行资金集中管理的需要，会 增加会计报表日合并范围内关联方之间的应收款项，公司现行的坏账准备计提标准无法准确反映公司的 应收款项公允价值。为了能提供更可靠、更相关的会计信息，依照《企业会计准则》的相关规定，公司 决定对坏账准备的计提标准进行变更。 本次会计估计变更能更准确反映公司应收款项坏账准备计提数据，能够更准确、真实地反映公司财 务状况，财务会计信息更客观、真实和公允。 （2）会计估计变更对公司的影响 根据《企业会计准则第28 号-会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，本次会计估计变 更采用未来适用法进行会计处理，对合并报表的当期净利润不造成影响。 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 √ 不适用 四、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》，为进一步细化《公司章程》 中关于利润分配政策的条款，增加利润分配决策的透明度和可操作性，加强对股东合法权益的保护，公 司董事会对原《公司章程》中关于利润分配政策的条款进行了修订，并经公司2012年第二次临时股东 大会审议通过。 (二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因 以及未分配利润的用途和使用计划 √ 不适用 (三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红年度 每10股送红 股数（股） 每10股派息 数(元)（含税） 每10股转增 数（股） 现金分红的数 额（含税） 分红年度合并报表 中归属于上市公司 股东的净利润 占合并报表中 归属于上市公 司股东的净利 润的比率(%) 2013年 0 0 0 0 500,419,077.52 0 2012年 0 0 0 0 255,500,683.77 0 2011年 0 0 12 0 470,033,743.82 0 五、 积极履行社会责任的工作情况 (一) 社会责任工作情况 作为一个关注社会责任的企业，华业地产对于公益事业的投入一直不遗余力，2013年华业地产向真 爱梦想公益基金会捐赠100万元，用于真爱梦想教室的建立，支持贫困地区儿童的多媒体教学。 华业地产此次携手真爱梦想基金，关注儿童素质教育，用行动践行着房企的社会责任和担当，始终 深切地关注着社会、人与生存，为社会和谐进步奉献责任心与爱心。 华业地产自始至终怀着一颗感恩的心，不断在行动：2009年，在希望工程助学行动中，华业地产斥 资2000万，援建了青川县蒿溪回族乡民族学校，可解决当地500多名回、汉族学生的就读问题；2010 年7月，华业地产向通州区慈善协会捐赠130万元，并接受通州区慈善协会授予的第一届单位会员证书； 2010年8月，收到河南省浙川县关心下一代工作委员会授予的荣誉证书，借以感谢华业地产对儿童的关 心和爱护。 第五节 重要事项 一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。 二、 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 √ 不适用 三、 破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。 四、 资产交易、企业合并事项 (一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的 事项概述及类型 查询索引 资产收购事项一： 公司于2013年3月1日召开的五届二十次董事会会议审议通过了 《关于以现金方式收购大股东资产暨关联交易的议案》，华业地产全资 子公司深圳市华盛业投资有限公司以人民币36,000万元收购华业发展 持有的深圳市华佳业房地产开发有限公司100%股权。 报告期内，深圳华佳业公司工商登记变更手续已办理完毕。 该收购事项相关内容详见上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限公司 五届二十次董事会决议暨全资子公司现金方式收购大股 东资产的关联交易公告》，公告刊登在2013年3月2日 出版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 资产收购事项二： 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审议通 过了《公司全资子公司收购海南长盛置业有限公司65%股权的议案》， 公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司以人民币1,300万元受让 海南长盛置业有限公司65%的股权。 截至报告期末，海南长盛公司工商登记变更手续已办理完毕。 该收购事项相关内容详见上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限公司 收购资产公告》，公告刊登在2013年4月19日出版的《上 海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 资产收购事项三： 公司于2013年11月29日召开的五届二十七次董事会会议审议通 过了《关于出资设立全资子公司的议案》，本公司拟以货币资金出资， 设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司(暂定名)，该公司将负 责养老事业及托老所的运营与管理。公司注册资本为人民币100万元； 截至报告期末，该公司工商注册手续尚在办理中。 该事项具体内容详见公司于2013年11月30日在《中 国证券报》、《上海证券该收购事项相关内容详见上海证 券交易所网站（www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产 股份有限公司五届二十七次董事会决议公告》，公告刊登 在2013年11月30日出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》。 五、 公司股权激励情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 事项概述 查询索引 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审 议并通过了《关于调整股票期权激励计划激励对象、授予数量的 议案》本次调整后的股票期权数量为1359.60万份，激励对象人 数为56人。 该事项相关内容详见上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限公司五届 二十一次董事会决议公告》，公告刊登在2013年4月19日出 版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审 议并通过了《关于首期股票期权激励计划第一个行权期符合行权 条件的议案》,本公司首期股票期权激励计划第一个行权期行权条 件已经达成，公司56名激励对象自本公告日起至2015年6月3 日止可行权543.84万份股票期权。 该事项相关内容详见上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限公司关于 首期股票期权激励计划第一个行权期行权安排的公告》，公告 刊登在2013年4月19日出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》。 公司于2013年5月22日发布了《北京华业地产股份有限公 司关于首期股票期权激励计划第一个行权期第一次行权结果暨 新增股份上市流通的公告》，公司本次增资前的注册资本为人民 币141,900.00万元，新增注册资本为人民币525.36万元，变更后 的注册资本为人民币142,425.36万元。 截至报告期末，新增股份已办理完工商变更手续。 该事项相关内容详见上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）登载的《北京华业地产股份有限公司关于 首期股票期权激励计划第一个行权期第一次行权结果暨新增 股份上市流通的公告》，公告刊登在2013年5月22日出版的 《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 公司于2013年6月7日召开的五届二十三次董事会会议审 议通过了《关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票期权进 行注销的议案》，因公司2012年业绩未达到公司《首期股票期权 激励计划》关于第二个行权期的业绩考核目标，公司将注销相应 的期权份额。本次注销股票期权涉及人数为56人，股票期权总 份数为407.88万份。 关于本次注销已授予股票期权的详细内容详见上海证券 交易所网站（www.sse.com.cn）登载的《华业地产关于对首期 股票期权激励计划部分已授予股票期权进行注销的公告》，公 告刊登在2013年6月8日出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》。 (二) 临时公告未披露或有后续进展的股权激励情况 单位：份 报告期内激励对象的范围 公司董事（不含独立董事）、高级管理人员、公司及子公司核心技术（业务） 人员以及董事会认为需要以此方式进行激励的相关公司员工共56人。 报告期内行使的权益总额 5,253,600.00 报告期内失效的权益总额 4,078,800.00 至报告期末累计已授出但尚未行使的权益总额 184,800.00 至报告期末累计已授出且已行使的权益总额 5,253,600.00 报告期内授予价格与行权价格历次调整的情况 以及经调整后的最新授予价格与行权价格 2012 年9月5日，公司召开的五届十六次董事会审议通过了《关于调整 股票期权激励计划激励对象、授予数量及行权价格的议案》，依据公司2011 年度资本公积转增股本方案对行权价格进行调整，调整后授予股票期权的行 权价格为3.70元。 报告期内，公司首期股权激励第一次行权人数为52人，行权数量为 525.36万股，行权价格为3.70元。 董事、监事、高级管理人员报告期内获授和行使权益情况 姓名 职务 报告期内获授权益数量 报告期内行使权益数量 报告期末尚未行使的权益 数量 徐红 董事 704,000 528,000 燕飞 董事 440,000 330,000 许立超 高级管理人员 440,000 330,000 毕玉华 高级管理人员 440,000 330,000 莘雷 高级管理人员 440,000 330,000 因激励对象行权所引起的股本变动情况 公司于2013年4月19日发布了《关于首期股票期权激励计划第一个行权期行权安 排的公告》。 符合首期股权激励计划第一个行权期行权条件的激励对象于报告期内向公司提出行 权申请，公司首期股权激励计划第一个行权期的实际行权人数为 52人，行权数量 为 525.36万份，占公司现有总股本的0.37%，按照公司《股票期权激励计划》，公 司拟向本次行权对象定向增发 525.36万股股票。 公司本次增资前的注册资本为人民币141,900.00万元，新增注册资本为人民币525.36 万元，变更后的注册资本为人民币142,425.36万元，实收资本为人民币142,425.36 万元。 权益工具公允价值的计量方法 采用布莱克-舒尔茨(Black-Scholes Model)期权定价模型确定股票期权在授予日（2011 年6月3日）的公允价值。 估值技术采用的模型、参数及选取标准 公司选择布莱克-舒尔茨期权定价模型（Black-Scholes Model），并以授权日(2011年 6月3日)的华业地产股票收盘价等数据为参数对公司的股票期权的公允价值进行测 算。期权定价模型估计中使用的标的股票现行价格、行权价格、期权有效期、无风 险利率及股票波动率等参数如下： 标的股票现行价格（p）：授予日2011年6月3日，当日收盘价9.51元。 行权价格(e)：8.14元。依据公司2011年度资本公积转增股本方案对行权价格进行调 整，调整后授予股票期权的行权价格为3.70元。 期权有效期：6年（2011年6月3日-2017年6月2日），激励对象必须在授予日后 六年内行权完毕，故每个行权期的股票期权有效期均为3年。 无风险收益率(r)：以中国人民银行制定的金融机构存款基准利率来代替无风险收益 率。采用中国人民银行制定的以3年期存款基准利率4.75%和5年期存款利率5.25% 的平均值5%的连续复利为股票期权的无风险收益率。 股票波动率（σ）：47.70％，选取授予日前一年华业地产股票历史波动率。 权益工具公允价值的分摊期间及结果 分摊期间:2011年6月至2014年5月 (三) 报告期公司股权激励相关情况说明 1. 2013年4月17日，公司召开的五届二十一次董事会审议通过了《关于调整股票期权激励计划激 励对象、授予数量的议案》，调整后的股票期权数量应为1359.60万份，激励对象人数为56人。 2. 2013年4月17日，公司召开的五届二十一次董事会审议通过了《关于首期股票期权激励计划第 一个行权期符合行权条件的议案》，首期股权激励计划第一个行权期符合行权条件的激励对象为56人， 第一个行权期可行权股票期权数量为543.84万份。 3. 2013年5月27日，公司首期股权激励第一个可行权期行权新增股份在上海证券交易所上市流通， 本次股票期权行权涉及的行权人数为52人，行权数量为525.36万股，占授予股票期权数的38.64%。 4. 2013年6月7日，公司召开的五届二十三次董事会审议通过了《关于对首期股票期权激励计划部 分已授予股票期权进行注销的议案》，因公司2012年业绩未达到公司《首期股票期权激励计划》关于第 二个行权期的业绩考核目标，公司将注销相应的期权份额。本次注销股票期权涉及人数为56人，股票 期权总份数为407.88万份。 截至本报告发布日，公司股权激励行权股份新增注册资本的工商变更手续已办理完毕。 六、 重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司全资子公司深圳市华佳业房地产开发有限公司于2013 年11月29日与公司控股股东华业发展（深圳）有限公司签 署《借款合同》，将原欠付华业发展的项目前期投入款，转 为借款，借款期限12个月，借款年利率为10%。 相关内容详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）登载 的《北京华业地产股份有限公司全资子公司向公司控股股东 申请借款的关联交易公告》，公告刊登在2013年11月30日 出版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 (二) 资产收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司于2013年3月1日召开的五届二十次董事会会议审议 并通过了《关于以现金方式收购大股东资产暨关联交易的议 案》。 公司全资子深圳市华盛业投资有限公司出资人民币36,000 万元收购公司控股股东华业发展持有的华佳业公司100%股 权。 上述收购事项涉及关联交易，已经公司2013年第一次临时 股东大会审议通过。 报告期内，深圳华佳业公司工商登记变更手续已办理完毕。 （未完）  |