[年报]新湖中宝：2013年年度报告摘要
新湖中宝股份有限公司 2013年年度报告摘要 一、 重要提示 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上 海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 股票简称 新湖中宝 股票代码 600208 股票上市交易所 上交所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 虞迪锋 高莉 电话 0571-87395003 0571-85171837 传真 0571-87395052 0571-87395052 电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net 二、 主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 2013年(末) 2012年(末) 本年(末)比上 年(末)增减 （%） 2011年(末) 总资产 58,579,251,340.62 46,459,599,769.13 26.09 35,307,862,599.20 归属于上市公司股东的 净资产 12,900,222,266.58 12,572,878,926.99 2.60 9,779,750,093.39 经营活动产生的现金流 量净额 -861,632,484.00 -115,774,182.96 不适用 -2,549,703,745.08 营业收入 9,209,040,364.56 9,908,655,442.57 -7.06 6,688,298,540.05 归属于上市公司股东的 净利润 983,137,478.08 2,309,431,581.17 -57.43 1,407,209,199.20 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润 256,164,996.66 1,891,990,904.44 -86.46 784,803,924.72 加权平均净资产收益率 （%） 7.67 20.85 减少13.18个 百分点 15.44 基本每股收益（元／股） 0.16 0.37 -56.76 0.23 稀释每股收益（元／股） 0.16 0.37 -56.76 0.23 2.2 前10名股东持股情况表 单位：股 截止报告期末股东总数 100,890 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 98,769 前十名股东持股情况 股东名称 股东性 质 持股比 例(%) 持股总数 报告期内增 减 持有有限售条 件股份数量 质押或冻结的股 份数量 浙江新湖集团 股份有限公司 境内非 国有法 人 57.49 3,598,372,636 23,242,542 0 质押 3,179,618,970 宁波嘉源实业 发展有限公司 境内非 国有法 人 7.39 462,275,400 0 0 质押 444,730,000 重庆卓智恒远 投资中心（有 限合伙） 境内非 国有法 人 4.5 281,922,150 -3,000,000 0 无 0 浙江恒兴力控 股集团有限公 司 境内非 国有法 人 2.36 147,722,400 0 0 质押 146,150,000 中国工商银行 －富国天惠精 选成长混合型 证券投资基金 (LOF) 境内非 国有法 人 1.44 90,000,000 5,000,000 0 无 0 交通银行－富 国天益价值证 券投资基金 境内非 国有法 人 0.91 57,001,550 31,700,104 0 无 0 招商银行股份 有限公司－富 国天合稳健优 选股票型证券 投资基金 境内非 国有法 人 0.86 53,837,345 26,495,002 0 无 0 全国社保基金 一一四组合 境内非 国有法 人 0.58 36,580,421 13,301,535 0 无 0 中国建设银行 －富国天博创 新主题股票型 证券投资基金 境内非 国有法 人 0.56 35,000,377 3,200,377 0 无 0 嘉兴市现代服 务业发展投资 集团有限公司 境内非 国有法 人 0.43 27,008,840 700,000 0 无 0 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量 浙江新湖集团股份有限公司 3,598,372,636 人民币普通股 3,598,372,636 宁波嘉源实业发展有限公司 462,275,400 人民币普通股 462,275,400 重庆卓智恒远投资中心（有限合 伙） 281,922,150 人民币普通股 281,922,150 浙江恒兴力控股集团有限公司 147,722,400 人民币普通股 147,722,400 中国工商银行－富国天惠精选成 长混合型证券投资基金(LOF) 90,000,000 人民币普通股 90,000,000 交通银行－富国天益价值证券投 资基金 57,001,550 人民币普通股 57,001,550 招商银行股份有限公司－富国天 合稳健优选股票型证券投资基金 53,837,345 人民币普通股 53,837,345 全国社保基金一一四组合 36,580,421 人民币普通股 36,580,421 中国建设银行－富国天博创新主 题股票型证券投资基金 35,000,377 人民币普通股 35,000,377 嘉兴市现代服务业发展投资集团 有限公司 27,008,840 人民币普通股 27,008,840 上述股东关联关系或一致行动的 说明 浙江恒兴力为新湖集团的全资子公司，宁波嘉源为新湖集团的控 股子公司。新湖集团、浙江恒兴力、宁波嘉源为一致行动人。 公司未知其他股东之间是否存在关联关系。 三、 管理层讨论与分析 1、报告期内总体经营情况 期内，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持既定战略，稳健经营，适度 扩张，经营规模持续扩大，经营效率不断提升。期内，公司实现营业收入92亿元，归属于上市 公司股东的净利润达9.83亿元；每股收益0.16元；加权平均净资产收益率7.67%。 2、公司主营业务及其经营状况 (1) 财务情况 期内，公司持续提升管理效率和经营能力，各类业务收入稳步增长，公司实现营业收入92 亿元，其中，实现地产业务收入43亿元（不含合作项目），毛利率37.57%。截至2013年12月31 日，公司总资产586亿元，同比增长26%；归属于上市公司股东的所有者权益129亿元，同比增 长3%。 期内，公司高度重视财务稳健和资金安全，保证了相对充裕的现金流应对政策和市场的变 化。截至2013年12月31日，公司货币资金余额100亿元，流动比率179%，均保持在合理范围内。 期内，公司的负债结构得到进一步优化。公司帐面资产负债率75.82%；期末预收款项达70 亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为63.91%，继续保持在行业较低水平。尽管加大了投资 力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能 够更加灵活地应对市场变化。公司主要融资渠道为银行及信托公司等金融机构，年末融资余额 为291亿元，其中银行借款的平均融资成本7.95 %，各类融资加权平均融资成本10.15%。利息资 本化金额18亿元，利息资本化率74%。 （2）地产业务情况 期内，公司顺应市场需求变化，加大设计优化力度，加快开发节奏、加大销售力度，住宅 地产进入收获期。全年实现销售近百亿元，同比增长近80%；全年实现销售面积88.37万平方米， 同比增长58.14%；住宅每平方米平均售价为10676元；实现结算面积66.56万平方米，结算金额 55.11亿元。 期内，公司适度加大土地储备，在个别市场低谷时期投资数个优质项目。期内，公司新投 资了温州乐清、瑞安等项目，新增土地储备面积140万平方米，规划建筑面积266万平方米，实 现了土地储备的合理增长；截至2013年末，公司现有土地开发项目30余个（不含海涂开发项目）， 项目土地面积1096万平方米，按公司权益计算为941万平方米；规划建筑面积1901万平方米，权 益规划建筑面积1601万平方米。公司项目进入二十余个大中城市，主要位于长三角地区和环渤 海湾地区，战略布局更为合理均衡。 期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，品质提升较 快。期内，累计新增住宅面积约96万平方米，新增住宅产品中，140平方米以下中小户型产品占 比超80%，有效适应了市场需求。 期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城 进入招商阶段，预计2015年开业。温州西湾项目正积极推进中，南片区域正持续从一级开发转 二级公开出让阶段，北片区域围堤建设正常推进，主堤工程推进2000余米，子堤工程推进1800 余米。启东长江口圆陀角旅游度假区项目2013年公开出让56万平方米，目前已进入开工阶段。 （3）金融业务情况 期内，公司梳理了金融股权的对外投资架构,继续大力投资金融等新业务增长点。转让了成 都农商行和吉林银行股权，拟竞价入股温州银行股份有限公司，金融股权架构更加清晰。 期内，公司以竞价方式竞得温州银行定向增发股份35,000万股，投资总额133,000万元人 民币，占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%。目前，这一事项正提交中国银行业监督 管理委员会等相关部门审核。 按照对金融板块的整体布局，公司拟收购新湖控股持有的阳光保险集团6.26%的股权，并 逐步将所投资控股的金融企业整合归拢到移动互联网金融平台上，形成协同、整合效应,实现资 源、业务、客户、产品在互联网平台上的共享。 （4）公司管理和内控情况 期内，公司聘请浙江凯通企业管理咨询有限公司开展内控建设，对公司系统内主要子公司 的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。按各级监管 单位及公司的整体要求，公司重新制定/修订了《信息披露事务管理制度》、《独立董事工作制 度》、《关联交易管理制度》、《对外担保管理制度》、《对外投资管理制度》、《募集资金 管理办法》等一系列内控制度，力求将相关风险落实在可控范围之内。 坚持多元化融资和安全稳健的财务管理是公司资金管理的优势所在。公司对资本市场保持 高度敏锐，在第一时间快速启动非公开发行，以进一步优化公司的资本结构。期内，公司启动 了新一次的非公开发行计划，募集资金总额不超过550,000万元，募集资金投向“上海新湖明 珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖.青蓝国际”两个棚户区项目。 期内，公司进一步加强了成本管理。不断强化标准化应用，深化与合作伙伴的关系，加大 集团采购力度，发挥采购规模效益。加强工程质量管控，开展内部工程质量考评，持续提升开 发效益。 （5）企业形象和品牌建设 期内，公司继续强化品牌建设，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高度 认可。公司在内部管理和风险控制、社会责任、建筑节能、物业管理等方面也取得了良好的成 绩，获得了社会的广泛认可。 期内，公司地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、策划和销售能力持 续提高，公司产品品质越来越得到市场认同。公司入选“2013中国房地产开发企业百强”、“2013 中国房地产开发企业经营绩效10强”、“2013中国房地产开发企业城市覆盖十强”，成为浙系 地产领军品牌之一。2013年5月，在中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中 心主办的2013中国房地产上市公司测评中，发行人总排名中位列第42名，在发展速度专项排名 中位列第5名。 期内，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。积极与机构投资者交 流，不定期参加机构投资者论坛，主动推介公司；引入投资者关系互动平台、电话留言等多渠 道方式，加强与普通投资者的联系；与多家媒体进行业务合作，积极化解负面报道，尽量避免 对公司形象的冲击。公司得到了资本市场投资者的广泛认同。 （6）其他 期内，公司转让了金洲管道的全部股权和部分大智慧股权，实现了较高的投资收益，有效 平滑了公司业绩波动。 1)主要房地产项目概况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 序 号 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地面 积 规划建筑 面积 权益规划 建筑面积 截至2013年12月31日 累计开工 面积 累计竣 工面积 累计合 同销售 面积 累计合 同销售 收入 累计结 算面积 累计结 算收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 100% 580,272 580,272 1,308,705 1,308,705 1,087,831 893,569 824,650 460,540 781,529 434,106 2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳·仙林金谷 100% 268,162 268,162 436,532 436,532 97,854 34,565 18,355 14,757 13,466 10,604 3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳·新湖湾 100% 136,624 136,624 273,248 273,248 0 0 0 0 0 0 4 天津新湖凯华投资有限公司 天津·香格里拉 100% 145,059 145,059 140,097 140,097 92,903 66,959 71,127 65,012 66,562 60,717 5 天津新湖中宝投资有限公司 天津·新湖美丽洲 100% 69,544 69,544 117,297 117,297 0 0 0 0 0 0 6 义乌北方（天津）国际商贸城有 限公司 天津·义乌商贸城 100% 625,468 625,468 915,402 915,402 522,184 0 23,875 12,632 0 0 其中：拟发展作出租 309,149 309,149 484,580 484,580 7 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州·新湖玫瑰园 100% 123,801 123,801 55,174 55,174 21,291 4,336 7,617 4,196 2,957 1,082 8 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安·新湖绿园 100% 120,129 120,129 192,325 192,325 142,144 61,863 91,697 36,339 58,200 24,230 9 江苏新湖宝华置业有限公司 南京·仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 226,937 140,014 149,256 118,827 127,479 92,411 10 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 100% 1,041,089 1,041,089 2,050,773 2,050,773 1,117,471 858,604 739,435 507,180 555,128 358,360 其中：拟发展作出租 79,198 79,198 109,959 109,959 11 南通新湖置业有限公司 南通·新湖长江公园 100% 251,005 251,005 451,860 451,860 0 0 0 0 0 0 12 南通启阳建设开发有限公司 南通·新湖长江公园 100% 127,089 127,089 317,723 317,723 0 0 0 0 0 0 13 南通启新置业有限公司 规划中 100% 533,456 533,456 1,034,462 1,034,462 0 0 0 0 0 0 14 芜湖长江长置业有限公司 芜湖·长江长现代城 100% 154,079 154,079 432,770 432,770 432,770 432,770 375,827 187,602 371,862 186,242 15 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 98% 228,717 224,143 900,000 882,000 549,344 493,675 415,335 610,443 413,802 605,835 16 上海中瀚置业有限公司 上海·青蓝国际 100% 64,784 64,784 325,262 325,262 153,921 0 0 0 0 0 17 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 300,568 253,483 138,258 219,626 131,029 200,773 18 浙江新兰得置业有限公司 杭州·新湖果岭 100% 360,929 360,929 455,279 455,279 291,374 38,026 111,034 116,935 32,744 35,199 19 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 规划中 90% 138,982 125,084 152,880 137,592 0 0 0 0 0 0 其中：拟发展作出租 64,627 58,164 71,089 63,980 20 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州·武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 128,741 0 36,653 158,196 0 0 21 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴·新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 166,143 0 1,350 1,114 0 0 22 海宁绿城新湖房地产开发有限 公司 海宁·百合新城 50% 942,344 471,172 1,254,737 627,369 1,254,737 1,054,685 777,854 738,792 735,598 679,978 23 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡·香格里拉 100% 202,012 202,012 207,467 207,467 127,928 127,928 115,924 75,939 113,289 74,884 24 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州·新湖景城 100% 480,507 480,507 893,121 893,121 500,206 344,284 348,290 170,427 316,067 141,769 25 丽水新湖置业有限公司 丽水·新湖国际 100% 191,050 191,050 431,688 431,688 222,260 0 147,407 221,953 0 0 26 乐清新湖置业有限公司 乐清·海德公园 65% 186,967 121,529 372,676 242,239 199,993 0 43,760 100,648 0 0 27 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 60% 159,845 95,907 407,000 244,200 0 0 0 0 0 0 28 平阳伟成置业有限公司 规划中 51% 410,714 209,464 905,407 461,758 0 0 0 0 0 0 29 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪·香格里拉 100% 319,817 319,817 503,604 503,604 194,852 101,002 75,530 69,979 72,666 67,636 30 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山·御景国际 55% 105,623 58,093 242,563 133,410 242,563 0 13,511 19,766 0 0 31 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 70% 635,400 444,780 1,073,216 751,251 1,073,216 932,685 769,021 342,748 758,323 336,399 32 九江新湖中宝置业有限公司 九江·庐山国际 70% 406,935 284,855 964,631 675,242 557,056 204,862 111,289 65,897 89,217 47,650 33 其他 - - 266,444 - 609,330 - 468,196 272,587 267,971 141,342 193,110 94,258 小 计 10,959,096 9,412,966 19,013,434 16,007,333 10,172,483 6,315,897 5,675,026 4,460,890 4,833,028 3,452,133 海涂开发项目 公司名称 项目名称 权益 占地面积 （平方米） 权益占地面 积 已完成海 涂开发面 积 / / / / / / / 34 启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100% 4,000,000 4,000,000 1,820,000 35 平阳县利得海涂围垦开发有限公 司 温州西湾项目 51% 8,060,000 4,110,600 3,490,000 / / / / / / / 小 计 12,060,000 8,110,600 5,310,000 / / / / / 合 计 23,019,096 17,523,566 / / / / / / / / 注：1、启东新湖投资开发有限公司截至2013年已完成182万平方米（约合2729亩）的海涂开发，并取得相应的收入。 2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司2012年已完成南片349万平方米（约合5231.35亩）的海涂开发，并于2012年12月被平阳县国土资源局收储。 。 2）2013年房地产项目规划建筑面积按地区分布图 3)2013年主要房地产项目开发情况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 序 号 公司名称 项目名称 类别 新开工面 积 新竣工面 积 在建楼面 面积 可供出售 楼面面积 合同销售 面积 合同销售 收入 结算面积 结算收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 住宅 152,649 158,444 194,262 195,647 76,943 57,138 89,549 74,945 2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳·仙林金谷 住宅 0 34,565 63,289 63,484 5,497 4,581 13,466 10,604 3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳·新湖湾 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 4 天津新湖凯华投资有限公司 天津·香格里拉 住宅 3,252 15,633 25,944 5,615 5,497 3,297 15,692 11,499 5 天津新湖中宝投资有限公司 天津·新湖美丽洲 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 6 义乌北方（天津）国际商贸城有限 公司 天津·义乌商贸城 住宅 101,744 0 101,744 79,530 23,875 12,632 0 0 商铺及购 物中心 74,316 0 420,440 0 0 0 0 0 7 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州·新湖玫瑰园 住宅 0 0 16,955 12,535 1,977 1,066 2,059 762 8 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安·新湖绿园 住宅 35,836 20,078 80,281 11,574 41,330 12,861 16,415 7,037 9 江苏新湖宝华置业有限公司 南京·仙林翠谷 住宅 0 17,005 86,923 13,882 26,706 30,538 12,092 10,460 10 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 住宅 228,987 243,171 258,867 99,839 177,163 150,041 126,516 99,431 11 南通新湖置业有限公司 南通·新湖长江公园 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 12 南通启阳建设开发有限公司 南通·新湖长江公园 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 13 南通启新置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 14 芜湖长江长置业有限公司 芜湖·长江长现代城 住宅 0 0 0 5,387 5,350 3,363 5,329 4,130 15 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 住宅 0 0 55,669 7,010 8,853 15,524 11,529 24,137 16 上海中瀚置业有限公司 上海·青蓝国际 住宅 0 0 153,921 0 0 0 0 0 17 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 住宅 0 0 47,085 30,510 1,622 4,330 1,160 1,953 18 浙江新兰得置业有限公司 杭州·新湖果岭 住宅 132,959 0 253,348 22,535 34,459 38,914 0 0 19 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 20 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州·武林国际 住宅 0 0 128,741 46,161 21,922 100,940 0 0 21 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴·新中国际 住宅 2,510 0 166,143 54,332 1,350 1,114 0 0 22 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁·百合新城 住宅 0 92,589 200,052 109,748 43,811 63,725 65,994 99,173 23 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡·香格里拉 住宅 0 0 0 4,126 4,607 2,210 1,972 1,155 24 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州·新湖景城 住宅 98,768 0 155,922 34,401 36,331 30,199 21,445 16,001 25 丽水新湖置业有限公司 丽水·新湖国际 住宅 0 0 222,260 30,865 83,787 137,386 0 0 26 乐清新湖置业有限公司 乐清·海德公园 住宅 199,993 0 199,993 135,599 43,760 100,648 0 0 27 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 28 平阳伟成置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 29 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪·香格里拉 住宅 75,100 101,002 93,850 38,109 6,810 7,173 72,666 67,636 30 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山·御景国际 住宅 0 0 242,563 27,299 13,511 19,766 0 0 31 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 住宅 0 73,624 140,531 81,606 63,851 45,787 77,626 53,540 32 九江新湖中宝置业有限公司 九江·庐山国际 住宅 210,100 204,862 352,194 69,232 65,475 44,431 89,217 47,650 33 其他 - 住宅 150,000 0 195,609 67,053 89,171 55,740 42,870 20,949 小 计 1,466,214 960,973 3,856,586 1,246,079 883,658 943,404 665,597 551,062 注【1】：本表数据未考虑权益比例。 注【2】：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。 4）2013年度主要房地产项目出租情况表 序号 公司名称 项目名称 物业类型 可供出租房地 产楼面面积（平 方米） 已出租房地产 楼面面积 （平 方米） 出租率 2013年度租金 收入（元/年） 每平方米平均 租金（元/平方 米/年） 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 办公写字楼 9,170 2,939 32.05% 440,856 149.98 2 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 办公写字楼 654 654 100.00% 1,025,356 2830.17 3 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 商铺及购物中心 19,796 11,937 60.30% 1,547,409 129.63 4 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 商铺及购物中心 21,326 10,985 51.51% 11,262,010 1025.22 5 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁·百合新城 商铺及购物中心 11,891 8,887 74.74% 3,704,744 416.87 6 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 商铺及购物中心 10,858 10,858 100.00% 2,150,000 198.02 7 绍兴市百大房产有限责任公司 绍兴·红太阳中心 办公写字楼 1,607 1,243 77.35% 236,677 190.41 商铺及购物中心 22,226 20,369 91.64% 5,611,117 275.47 合 计 97,528 67,872 / 25,978,169 / 5）2013年房地产业务分地区情况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 地区 合同销售面积 合同销售收入 销售收入占 比 结算面积 结算收 入 结算收入 占比 辽宁 82,440 61,719 6.54% 103,015 85,549 15.52% 天津 29,372 15,929 1.69% 15,692 11,499 2.09% 山东 43,307 13,927 1.48% 18,474 7,799 1.42% 江苏 203,869 180,579 19.14% 138,608 109,891 19.94% 安徽 5,350 3,363 0.36% 5,329 4,130 0.75% 浙江 291,970 506,405 53.68% 163,237 185,918 33.74% 上海 8,853 15,524 1.65% 11,529 24,137 4.38% 江西 129,326 90,218 9.56% 166,843 101,190 18.36% 其他 89,171 55,740 5.90% 42,870 20,949 3.80% 合计 883,658 943,404 100.00% 665,597 551,062 100.00% 6)2013年房地产项目结算收入按地区分布图 7)2013年房地产项目合同销售收入按地区分布图 (一) 主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 9,209,040,364.56 9,908,655,442.57 -7.06 营业成本 6,974,893,614.85 6,157,528,526.37 13.27 销售费用 321,422,557.34 255,629,529.54 25.74 管理费用 307,799,041.15 269,999,318.82 14.00 财务费用 613,629,033.03 413,093,115.81 48.54 经营活动产生的现金流量净额 -861,632,484.00 -115,774,182.96 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -1,519,918,980.39 -129,872,518.58 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 4,522,593,409.61 2,366,952,880.26 91.07 2、收入 (1) 主要销售客户的情况 报告期内，公司向前5名客户销售额合计为339,226.35万元，占公司年度销售总额的36.84%。 3、成本 (1) 成本分析表 分行业情况 分行业 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 房地产 2,699,026,102.26 38.79 964,134,343.21 15.70 179.94 海涂开发 269,544,962.15 3.87 1,957,210,195.44 31.86 -86.23 商业贸易 3,963,784,157.64 56.96 3,186,515,252.13 51.88 24.39 酒店服务 0 0 14,757,023.03 0.24 -100.00 其他 26,248,344.89 0.38 19,753,103.40 0.32 32.88 (2) 主要供应商情况 报告期内，公司向前5名供货商采购额合计为343,142.67万元，占公司年度采购总额的 39.93%。 4、费用 本期财务费用613,629,033.03元，比上年同期增加48.54 %，主要系本期借款增加所致。 本期所得税费用366,020,120.23元，比上年同期减少61.48%，主要系本期利润总额减少所 致。 5、现金流 本期经营活动产生的现金净流量-861,632,484.00元，比上年同期增加流出644.24 %，主要系 本期支付土地款及房地产项目投入增加。 本期投资活动产生的现金净流量-1,519,918,980.39元，比上年同期增加流出1,070.32%，主 要系本期预付温州银行增发股份认购款。 本期筹资活动产生净现金流量4,522,593,409.61元，比上年同期增加流入91.07%，主要系本 期借款增加所致。 6、其它 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期，公司实现归属于母公司的净利润为98,313.75万元，比去年同期减少57.43%，主要 因为去年同期子公司平阳利得海涂开发收入得以实现，实现合并利润15.86亿元。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 房地产 4,323,392,522.70 2,699,026,102.26 37.57 128.40 179.94 减少11.5 个百分点 海涂开发 629,291,886.03 269,544,962.15 57.17 -86.42 -86.23 减少0.58 个百分点 商业贸易 3,969,020,508.10 3,963,784,157.64 0.13 24.33 24.39 减少0.05 个百分点 其他 148,852,324.04 26,248,344.89 82.37 4.95 32.88 减少3.7 个百分点 2、 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 浙江 4,682,054,737.65 -40.78 辽宁 855,489,195.00 172.70 安徽 41,297,673.90 -33.98 江西 1,011,898,764.60 131.50 江苏 1,741,126,794.03 160.63 上海 545,710,559.49 49.47 天津 114,988,187.20 1,260.28 其他 77,991,329.00 -33.05 (三) 资产、负债情况分析 1、 资产负债情况分析表 单位:元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 上期期末数 上期期 末数占 本期期末 金额较上 情况说明 总资产 的比例 （%） 总资产 的比例 （%） 期期末变 动比例 （%） 货币资金 10,049,909,108.70 17.16 7,265,773,004.79 15.64 38.32 主要系预收房款及 融资增加所致 交易性金融 资产 28,611,730.26 0.05 7,090,699.06 0.02 303.51 主要系本期新设的 金融服务子公司购 买交易性金融资产 应收票据 0.00 0.00 30,968,000.00 0.07 -100.00 银行承兑汇票到期 兑现 应收账款 3,122,071,737.82 5.33 4,280,470,192.56 9.21 -27.06 其他应收款 677,789,955.59 1.16 362,276,917.57 0.78 87.09 主要系股权转让 款、债权转让款增 加所致 存货 32,384,870,560.13 55.28 23,923,033,965.56 51.49 35.37 主要系购置土地和 项目投入增加 一年内到期 的非流动资 产 102,500,000.00 0.22 -100.00 主要系一年内到期 的信托产品到期收 回 可供出售金 融资产 621,801,219.82 1.06 204,228,733.85 0.44 204.46 主要系委托国投瑞 银基金管理有限公 司管理境外投资资 产及出售金洲管道 股票 长期股权投 资 6,207,774,224.61 10.6 6,527,627,238.25 14.05 -4.90 投资性房地 产 318,250,638.65 0.54 218,552,815.56 0.47 45.62 本期用于出租的房 产增加 长期待摊费 用 3,120,454.21 0.01 20,920,564.35 0.05 -85.08 主要系长期待摊费 用摊销所致 其他非流动 资产 1,551,469,900.00 2.65 100.00 主要系预付温州银 行增发股份认购款 短期借款 2,827,890,000.00 4.83 3,587,600,000.00 7.72 -21.18 应付账款 1,593,005,135.56 2.72 761,895,335.02 1.64 109.08 主要系应付工程款 增加 预收款项 6,975,583,332.47 11.91 4,281,766,683.80 9.22 62.91 主要系预收房款增 加及启东圆陀角岸 线综合整治工程的 预收款增加 一年内到期 非流动负债 7,882,340,000.00 13.46 7,327,177,677.00 15.77 7.58 其他流动负 债 3,893,318,891.54 6.65 2,671,183,142.27 5.75 45.75 主要系本期信托融 资增加 长期借款 13,025,720,000.00 22.24 6,853,084,942.00 14.75 90.07 本期借款增加 应付债券 1,396,255,176.22 2.38 1,393,168,291.82 3.00 0.22 其他非流动 负债 2,904,944,813.45 4.96 2,090,572,406.74 4.50 38.95 主要系本期长期信 托融资增加 2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 报告期，公司采用公允价值计量的资产情况可参见"第三节 会计数据和财务指标摘要\三、 采用公允价值计量项目"。其出售情况可参见"第四节 董事会报告\一、董事会关于公司报告 期内经营情况的讨论与分析\（五）投资状况分析\（1）证券投资情况、（4）买卖其他上市 公司股权情况" (四) 核心竞争力分析 公司的核心竞争优势没有发生变化。自成立以来，公司以地产为主业，以市场化运作为 依托，经过多年的用心打造，在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力， 为公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。 1、发展战略明晰。除适度介入金融资源领域外，在地产行业的战略布局上，公司近年 来前瞻性地配置了大量的大型城镇化综合项目，例如温州西湾城镇化项目，江苏启东长江口 圆陀角旅游度假区项目等。公司的这些布局，正好与国家新一轮城镇化战略高度吻合，将给 公司带来持续的价值增长。 2、适度多元化布局。公司有别于其他专业地产公司，是一家在多元化的综合实力支撑 下的地产企业。在做好地产主业的同时，公司适度布局了银行、券商、保险等金融高效投资， 不仅有利于平滑地产风险，而且逐步形成了与地产之间的良性互动，提高资产回报率，提升 公司价值。 3、土地储备优质。公司目前住宅和商业开发土地储备超1000万平方米，海涂开发土地 面积约800万平方米，可满足公司5-8年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目均衡分 布在经济相对发达的一二三线城市，购买力水平高，市场空间大，为公司发展提供了良好的 发展空间。在积淀了十几年的地产开发经验之后，公司具备了经营大规模综合型项目的开发 能力和经营实力。 4、财务管理稳健。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控制资金风险放在第一位。 多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续 扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。 5、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持。 通过长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批业务精英和管理团队。这些管理团队和业务 精英素质高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地 为客户提供全面细致的服务，促进公司价值的持续提升。 （五） 董事会关于公司未来发展的讨论与分析 1、 行业竞争格局和发展趋势 1）房地产行业依然是国民经济中重要的基础行业 经济增长、城镇化、人口红利等基本力量决定了未来20年中国房地产业仍将保持一定 的增长，近年以抑制房价上涨为主要目标，以限购、限贷、限价等行政措施为主要手段的 地产调控，虽然暂时遏制了房价的过快上涨，但并没有从根本上解决问题，并且还对经济 带来诸多的不利影响。2014年，随着新一届政府改革措施的逐步落实，房地产行业发展的 基础条件如中国经济的继续保持增长、居民收入的增长，刚性需求和改善性需求大量存在 等因素仍能保持，我们认为，房地产仍是改善民生、带动经济发展的行业，依然在中国经济 转型升级中占据重要地位。面对中国新型城镇化和产业转型升级快速推进的历史拐点，我们 依然看好行业中长期发展。 2）房地产调控政策将会趋向市场化 2014年，新一届政府对房地产的调控将更多地倾向于以市场化的方式来解决地产行业 存在的问题，政策越来越市场化，去杠杆，去投资，去投机的作用将更加明显,并强调让市 场发挥调节作用，通过“市场配置”和“政府保障”相结合的住房供应体系，来满足不同 阶层的住房需求。近期地产再融资开闸则更加有利于建立市场化调控的长效机制，促进地 产市场健康稳定发展。 3）区域、行业和市场分化的格局越来越明显 一是房地产市场在区域供求关系不平衡状态下出现了显著的分化。受限于区域经济发 展过程中不同城市功能定位和竞争力变化，房地产市场城市分化特征将持续分化。具有经济 资源禀赋、土地稀缺的一二线城市成为商品房成交的主流市场，三四线城市则视其供求关 系的不同出现了或面临着较大的分化风险。二是随着房地产行业集中度的日渐提升，千亿 级销售企业数量快速增加，行业竞争日趋激烈。未来，对土地、资金、人才、渠道等综合 资源的整合能力将成为企业市场竞争力的核心。三是在经济转型、消费升级持续推进，移 动互联网崛起并快速对社会产生影响的情况下，人们的行为习惯、消费模式正在潜移默化 中改变。房地产作为不动产虽具有较为深厚的行业特性，但如何适应市场变化，持续保持 行业地位和竞争优势是公司未来发展中面临的主要挑战。 面对新的竞争格局，特别是在中国经济步入新的发展时期和房地产业面临分化调整大 格局下，公司必须保持清醒的头脑并做出前瞻性的判断与决策，充分关注外部政策经济形 势变化带来的影响，仔细研究互联网和大数据时代来临带来的机遇，积极调整经营模式， 快速应变，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。 2、 公司发展战略 公司将继续坚持以地产为主业，适当辅之于金融、资源等高效投资的发展战略。公司在 2013年实现百亿收入发展目标的基础上，进一步明确了以地产、金融双主业的发展模式。 通过地产与金融协同发展，提升资源获取、客户把握能力，强化服务、创新能力，追求有质 量、均衡和风险可控的可持续增长。 1）地产业务领域 一是优化地产行业的战略布局，积极调整地产资源结构和地产产品结构。二是优化管控 模式，提升产品品质，强化精细化管理水平，提升专业化运作能力，促进公司价值增长。三 是积极探索商业地产经营、房地产基金等业务。四是继续完善土地一级开发方式，拿地策略 依旧坚持适度获取，销售与拿地规模相匹配，确保公司主业维持可持续的发展和增长。 2）金融领域 一是整合金融资源，打造互联网金融平台，拟将所投资控股的金融企业整合到互联网金 融平台上，形成协同、整合效应。二是积极探索社区金融业务模式，打造一个轻资产、以社 区金融服务为主业的服务型企业，通过互联网金融与社区金融有机融合，满足社区居民金融 服务需求。 3、经营计划 1）加快开发节奏、加大销售回笼力度 （未完）  |