[大事件]威华股份：赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及的公司股东全部权益评估项目资产评估说明
赣州稀土矿业有限公司重大资产重组 所涉及的赣州稀土矿业有限公司 股东全部权益评估项目 资产评估说明 天兴评报字（2013）第703号 （共七册 第一册） 北京天健兴业资产评估有限公司 二零一四年四月二十八日 目 录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 ........................................................... 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................... 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ............................................... 3 一、评估对象与评估范围 ....................................................................................... 3 二、资产核实情况总体说明 ................................................................................... 6 第四部分 资产基础法评估技术说明 ......................................................................... 13 一、流动资产评估说明 ......................................................................................... 13 二、长期股权投资的评估 ..................................................................................... 21 三、投资性房地产评估说明 ................................................................................. 28 四、房屋建筑类固定资产评估说明 ..................................................................... 29 五、设备类固定资产评估说明 ............................................................................. 41 六、在建工程评估说明 ......................................................................................... 48 七、无形资产—矿业权评估说明 ......................................................................... 50 八、无形资产—土地使用权评估说明 ............................................................... 172 九、无形资产—其他无形资产 ........................................................................... 205 十、长期待摊费用的评估说明 ........................................................................... 206 十一、递延所得税资产的评估说明 ................................................................... 207 十二、其他非流动资产的评估说明 ................................................................... 209 十三、负债评估说明 ........................................................................................... 210 第五部分 整体收益法评估技术说明 ....................................................................... 213 一、收益法评估对象 ........................................................................................... 213 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ................................................... 213 三、预测的假设和限定条件 ............................................................................... 214 四、宏观经济、行业状况及企业经营分析 ....................................................... 216 五、评估计算及分析过程 ................................................................................... 242 六、评估值测算结果 ........................................................................................... 268 七、收益法评估结果及分析 ............................................................................... 270 第六部分 评估结论及其分析 ................................................................................... 271 一、评估结论 ....................................................................................................... 271 二、评估结论的瑕疵事项 ................................................................................... 276 三、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ................................... 279 四、评估结论的效力、使用范围及有效期 ....................................................... 279 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和 检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不 得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 委托方：赣州稀土集团有限公司 被评估单位：赣州稀土矿业有限公司 根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写 并盖章。具体内容见―附件一：关于进行资产评估有关事项的说明‖。 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 一、评估对象与评估范围 （一）评估对象与评估范围 1． 评估对象 根据评估目的，本次评估对象为赣州稀土矿业有限公司（以下简称―赣州稀 土矿业‖）的股东全部权益。 2． 评估范围 根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为赣州稀土矿业于评估基准日 全部资产及负债。评估基准日经审计后的总资产账面值为292,513.31万元，总负 债为170,517.93万元，净资产为121,995.38万元。 3． 委托评估的资产权属状况 中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意 见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提 供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估 师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估 对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目， 评估师对委托方和被评估单位提供的资料进行了必要的、独立的核实工作。委托 方和被评估单位应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。 根据被评估单位提供的资料，截至评估基准日，评估范围内的房产、土地使 用权、采矿权和车辆的产权证办理情况如下： （1）房屋建筑物及土地使用权：房屋建筑物奥林神大厦属于房地合一入账， 办理了房屋所有权及土地使用权证；龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的 简易工棚所占用的土地为租赁土地，因此未办理房屋所有权证；无形资产——土 地使用权共2宗，分别位于龙南县和寻乌县，地上正在建设分公司的仓储中心及 办公楼； （2）车辆：截止至评估基准日，车辆均已办理车辆行驶证，不存在产权纠 纷； （3）矿业权：根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作 方案的通知》赣府厅字〔2011〕28号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃 矿山环境治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182号），赣州稀土矿业将原 来的84宗采矿权整合为43宗，截止至评估基准日，江西省国土资源厅已出具对 了赣州稀土矿业的43宗采矿权的《划定矿区范围批复》，整合后的采矿权许可 证正在办理中； （二）实物资产的分布情况及特点 赣州稀土矿业申报评估的实物资产主要为存货、投资性房地产、房屋建筑物、 构筑物及辅助设施、电子设备、车辆、在建工程、采矿权、土地使用权及其他无 形资产。 1．存货 包括材料采购（在途物资）、产成品（库存商品）、在产品、委托加工物资及 在用周转材料，主要分布在赣州稀土矿业本部及分公司的仓库里，车间、材料科 的仓库内，出库格局布置合理，赣州稀土矿业每年年末进行一次大盘点，平时进 行一些小规模的抽查。 2. 投资性房地产 纳入本次评估范围的投资性房地产的为奥林神大厦的附楼一、二楼（面积 510.998平方米）及主楼一楼东侧的两个店铺（面积57.6平方米），面积总计568.6 平方米，房屋自2011年3月1日至2017年2月29 日对外租赁。 3．房屋建筑物 纳入本次评估的房屋建筑物主要为办公楼、仓库和简易工棚，分布在赣州稀 土矿业、安远分公司、龙南分公司及寻乌分公司。 奥林神大厦位于赣州市红旗大道20号，建成于1987年，施工质量较好，现 场勘测未发现有基础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好， 尚未进行大修，个别部分进行了维护性修理。建筑面积总计4485.78平方米，为 钢混结构。 委估房屋建筑物已办理《房屋所有权证》，其所占用的土地使用权已取得了 《国有土地使用权证》。 龙南分公司的仓库，建成于2007年6月，砖混结构，建筑面积为2080平方 米，整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被 评估单位，为租赁土地。 安远分公司的仓库，建成于2008年8月，砖混结构，建筑面积为2400平方 米，整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被 评估单位，为租赁土地。 寻乌的简易工棚，建成于2009年12月，简易结构，建筑面积300平方米， 整体使用状况一般。尚未办理房屋所有权证，其所占用土地使用权不归属被评估 单位，为租赁土地。 4．设备类 车辆总计29辆，包括28辆办公用的小轿车和1辆叉车，车辆维护保养状态 较好，均在正常使用中。 电子设备为办公用电脑、打印机、投影仪、摄像机、复印件等，维护保养状 态一般，均处于正常使用状态。 5．在建工程 赣州稀土矿业的在建工程包括稀土资源综合利用示范基地项目、矿山建设及 推广项目以及生态恢复项目的矿山整合环评费、储量核实费用、复垦费和安全评 价费，还有安远、寻乌、龙南、定南正在建设的仓储中心工程费。 6．矿业权：赣州稀土矿业目前拥有43宗采矿权，根据江西省人民政府办公 厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣府厅字〔2011〕28号及赣州 市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实施意见的通知》（赣市府【2011】 182号），赣州稀土矿业将原来的84宗采矿权整合为43宗，截止至评估基准日， 江西省国土资源厅已出具对了赣州稀土矿业的43宗采矿权的《划定矿区范围批 复》，整合后的采矿权许可证正在办理中，核实了账面值的形成，申报与实际情 况一致。 7．土地使用权 赣州稀土矿业委估的土地共2宗，分别位于赣州市龙南县金塘工业园石人片 区和赣州市寻乌县石排工业园区，账面价值为2,379,932.56元，国有建设用地使 用权出让合同总面积为28,933.00平方米。待估宗地的土地使用者赣州稀土矿业 以国家授权出让方式取得土地使用权，已取得国有土地使用权证。 8．无形资产——其他无形资 纳入本次无形资产——其他无形资为NC财务软件，账面值为支付的软件使 用费，取得日期为2011年10月1日，计划使用年限为10年。 （三）企业申报的无形资产情况。 本次企业申报的无形资产为土地使用权、矿业权和其他无形资产。 （四）企业拥有的表外资产（如有申报）的类型、数量。 本次企业未申报表外资产。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 接受资产评估委托后，天健兴业评估人员根据赣州稀土矿业提供的资产评估 申报表，制定了详细的现场清查实施计划，分流动资产及负债、房屋建筑物、机 器设备、矿业权、收益法综合清查小组，在企业相关人员的配合下，于2013年 3月15日至9月16日，对企业的资产进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳 入评估范围内的资产和负债进行了清查。非实物资产主要通过查阅企业的原始会 计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分 析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数 量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 现将情况说明如下： 评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对流 动资产进行了清查，并重点对货币资金、往来款项、存货等科目进行清查核实。 1. 流动资产 （1）货币资金 纳入清查范围的货币资金为现金、银行存款以及其他货币资金。对现金进行 监盘得出盘点日的现金余额，然后倒推至评估基准日，以核实现金数额的正确性； 对银行存款则根据当期开户银行提供的银行存款对账单及企业编制的银行存款 余额调节表，并通过向其开户银行函证，核对账实相符；对于其他货币资金，评 估人员核对了相关的原始单据和资料，并向保证金存款银行进行了函证，账实相 符。 （2）应收款项（应收账款、其他应收款） 首先对应收款项中的大额往来款进行函证，对未收到回函的资产和其它未进 行函证的资产实行替代程序，主要核对各科目总账、明细账、会计凭证是否相符， 同时向企业索取有关协议合同等资料，核实业务发生情况及债权的合理性、真实 性。 （3）预付账款 对于预付账款，首先对各项预付款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。 抽查相关业务合同，核实业务的真实性，通过核实预付账款是否可以取得相对应 的实物资产权利和权益，核实后确定评估值。 （4）应收股利 应收股利为应收赣州科源稀土资源开发服务有限公司和江西金力永磁科技 有限公司的股利。评估人员了解被投资方发放股利的股东大会决议，并查阅相关 的会计凭证和被投资单位发放股利的股东会决议，核实了业务发生情况及债权的 真实性。 （5）存货的清查 纳入评估范围的存货为在途物资、在库周转材料、产成品、在产品和委托加 工物资，评估人员对企业申报的存货数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，对 企业存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的核实记录。主要存放于赣州 稀土矿业仓库内。通过现场抽查盘点，核实企业申报数量及质量状况，对呆滞存 货进行调查并填注在存货明细表中。委托加工物资为委托龙南冶炼分离加工的高 钇稀土氧化物，截止至评估基准日尚未加工完成，评估人员查看了企业的委托加 工合同及入账的凭证，核实了账面价值的真实性。 （6）一年内到期的非流动资产 本次纳入一年内到期的非流动资产的是办公楼发生的小于一年的装修费用， 评估时我们查看了企业的明细账、会计凭证及施工合同等，核实了账面价值的真 实性。 （7）其他流动资产 本次纳入其他流动资产的是企业待抵扣的增值税和预交的相关税费，评估时 我们查看了企业的明细账和会计凭证，同时向企业索取有关纳税申报表等资料， 核实了账面价值真实性。 2. 非流动资产 非流动资产的清查范围包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建 工程及无形资产——采权、土地使用权、其他无形资产、长期待摊费用、递延所 得税资产及其他非流动资产等。清查过程是在企业填报资产评估申报表并进行自 查的基础上，评估人员在各有关资产管理人员的配合下，对固定资产进行了全面 核查。 （1）长期股权投资 向被评估单位收集相关的投资协议、股权转让文件，以及被投资单位的企业 法人营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日财务报表等资料；调查企业对 长期股权投资的核算方法；与评估申报表进行核对，核实其账面价值、投资比例 是否相符；对拥有控制权的长期股权投资，参照企业整体评估进行全面的资产核 实。 （2）房屋建筑类固定资产 根据被评估企业提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结 构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建筑物 进行了现场核实，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物的数量及 内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用状 况。在核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。 （3）设备类固定资产 根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报 不实的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主 要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了 解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作 人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备 管理人员了解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。 （4）在建工程 根据被评估单位提供的评估明细表，对于在建工程，评估人员主要了解了在 建工程的具体内容、结算方式、实际支付款项等，并查阅了付款票据，核实了账 面价值的真实性。 （5）无形资产的核实情况 纳入评估范围的无形资产包括土地使用权、采矿权及其他无形资产，经清查， 纳入评估范围内的土地共计2宗，采矿权共计43宗，其他无形资产具体为NC 财务软件。评估人员查看了产权证书、合同协议、购买凭证、发票等相关文件， 并核实了明细账，与申报情况一致，未发现异常情况。 （6）长期待摊费用的核实情况 纳入评估范围的长期待摊费为赣州稀土矿业本部的办公大楼装修费等，评估 人员查看了明细帐、原始凭证相关文件，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受 益期限，与申报情况一致，未发现异常情况。 （7）递延所得税资产的核实 根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因， 评估人员查看了递延所得税资产明细账、凭证等相关文件，并根据税法核实账面 记录是否正确，经核查，账务记录符合规定，余额正确，无核实调整事项。 （8）其他非流动资产 纳入评估范围的其他非流动资产为赣州稀土矿业安远分公司的仓库土地交 易服务费和仓库土地评审费用，评估人员查看了明细账和凭证等，了解费用原始 发生额及相关的土地出让合同，核实了账面价值的真实性。 3.负债的清查 负债分为流动负债和非流动负债，流动负债为短期借款、应付账款、预收账 款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款，非流动负债为其他非流 动负债。清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其它未进行函 证的负债实行替代程序，主要是核对科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核 实负债发生原因及负债的真实性。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 1．影响资产清查的事项 （1）赣州稀土矿业成立之时，稀土开采经营性资产都是由原开采者投资， 目前，赣州稀土矿业采取了管理运营型、特许（指定）经营的运作模式，由于稀 土开采模式的限制及南方离子型稀土原地浸矿工艺的特点，因此原开采者产生部 分超额开采被置于监管之中的混合稀土氧化物（截至2013年7月31日止，混合 稀土碳酸盐库存数为447,400袋，预计折合混合稀土氧化物5,368.80吨），赣州 稀土矿业和原开采者就购买价款等事项尚未能商定，因此目前产权无法界定。 （2）本次纳入评估范围无形资产——土地使用权共2宗，地上建筑物正在 建设之中，龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的简易工棚所占用的土地为 租赁土地，因此未办理房屋所有权证。 （3）根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通 知》赣府厅字〔2011〕28号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境 治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182号），赣州稀土矿业将原来的84 宗采矿权整合为43宗，截止至评估基准日，江西省国土资源厅已出具对了赣州 稀土矿业的43宗采矿权的《划定矿区范围批复》，整合后的采矿权许可证正在 办理中。 （4）截止2013年7月31日，赣州稀土矿业共拥有43宗采矿权，根据《江 西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》，需缴纳的采矿权价款为93,213.52万 元，其中足洞稀土矿采矿权价款6,151.00万元已缴纳，剩余87,062.52万元采矿 权价款尚未缴纳，已在应付帐款中挂账。 除上述事项外，本次评估未发现有影响资产清查的事项。评估基准日与现场 勘察核实日之间，资产无重大变化。 2．处理方法 （1）赣州稀土矿业已经提供说明，由于被监管的存货的产权无法界定，本 次不纳入评估范围。 （2）赣州稀土矿业已承诺未办理房屋所有权证的房屋建筑物均为其所有， 不存在产权瑕疵。 （3）赣州稀土矿业已提供江西省国土资源厅出具的赣州稀土矿业的43宗采 矿权的《划定矿区范围批复》。 （4）尚未缴纳的采矿权价款已在应付款中挂账。 （三）核实结论 1．资产清查情况 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进行的。通过 资产清查，经修改完善后，资产清查数量与被评估单位提供的申报表相符。账面 值与经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的基准日会计报表一致。 2．重大事项说明 在资产清查中，评估人员发现以下事项： （1）2013年8月30日，本公司已经收到赣州市国有资产经营有限责任公 司所欠货款143,600,000.00元。 （2）赣州稀土矿业成立之时，稀土开采经营性资产都是由原开采者投资， 目前，赣州稀土矿业采取了管理运营型、特许（指定）经营的运作模式，由于稀 土开采模式的限制及南方离子型稀土原地浸矿工艺的特点，因此原开采者产生部 分超额开采被置于监管之中的混合稀土氧化物（截至2013年7月31日止，混合 稀土碳酸盐库存数为447,400袋，预计折合混合稀土氧化物5,368.80吨），赣州 稀土矿业和原开采者就购买价款等事项尚未能商定，因此目前产权无法界定，本 次不纳入评估范围。 （3）本次纳入评估范围无形资产——土地使用权共2宗，地上建筑物正在 建设之中，龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的简易工棚所占用的土地为 租赁土地，因此未办理房屋所有权证。 （4）根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通 知》赣府厅字〔2011〕28号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境 治理实施意见的通知》（赣市府【2011】182号），赣州稀土矿业将原来的84 宗采矿权整合为43宗，截止至评估基准日，江西省国土资源厅已出具对了赣州 稀土矿业的28宗采矿权的《划定矿区范围批复》，整合后的采矿权许可证正在 办理中。 （5）截止2013年7月31日，赣州稀土矿业共拥有43宗采矿权，根据《江 西省国土资源厅采矿权评估结果备案书》，需缴纳的采矿权价款为93,213.52万 元，其中足洞稀土矿采矿权价款6,151.00万元已缴纳，剩余87,062.52万元采矿 权价款尚未缴纳，已在应付帐款中挂账。 （6）截止至评估基准日，赣州稀土矿业的43宗采矿权均已由北京矿冶研究 总院编制了《矿山资源开发利用方案》，江西省国土资源厅于2012年11月在南 昌市召开了该方案的评审会议，由江西省国土资源厅的领导及相关专家参与了评 审并出具了评审意见，同意通过评审，该43宗采矿权的开发利用方案是本次评 估的主要依据。 （7）根据江西省工信委《关于下达2013年全省第二批稀土指令性生产计划 的通知》（赣工信有色字[2013]320号）文件，稀土是国家指令性生产计划管理 产品，任何单位不得无计划和超计划生产，赣州稀土矿业2013年上半年的生产 计划为8900吨。 （8）赣州稀土矿业的房屋建筑物——奥林神大厦账面原值根据《拟为赣州 市国有资产监督管理委员会以其拥有的资产投资设立赣州稀土矿业有限公司资 产评估报告》（赣君会师评报[2004]第1218号）以评估原值入账。 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估说明 本次流动资产评估范围为赣州稀土矿业在评估基准日（2013年7月31日） 资产负债表所列示的流动资产。在评估中，以企业提供的资产评估申报明细表为 准，并结合评估人员清查核实的结果进行评估。 流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款和存 货、一年内到期的非流动资产和其他流动资产。 （一）货币资金 货币资金账面值为551,748,283.56元，包括现金、银行存款及其他货币资金。 库存现金账面价值220,792.21元，存放在赣州稀土矿业本部及各分公司财务 部保险柜内，全部为人民币。对库存现金评估采取盘点倒推的方法确认评估值： 即以盘点日实盘现金加计盘点日至基准日现金支出，减盘点日至基准日现金收 入，与基准日现金日记账余额、总账现金账户余额进行核对，相符后，以账面值 确认评估值。现金的评估公式为：现金清点日现金值-评估基准日至盘点日期间 现金收入+该期间现金支出=评估基准日现金评估值。经盘点核对无误，故以核对 无误的账面值确认为评估值。 银行存款账面值为513,220,591.35元，指企业存入银行的各种存款。存放在 赣州稀土矿业本部及各分公司的银行账户内，全部为人民币账户。评估人员采取 对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达 账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对银行存款进行了函证， 回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调 节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜，以核实后的账面值确认评估值。 其他货币资金为赣州稀土矿业本部信用证保证金、生态恢复及环境治理保证 金，账面价值为38,306,900.00元，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并 向保证金存款银行进行了函证，账实相符，评估值按核实后的账面价值确定。 所以，货币资金的评估值为551,748,283.56元，评估无增减值。 （二）应收账款 纳入本次资产评估范围的应收账款是企业因销售产品，向购货单位收取的款 项，企业采用账龄分析法计提坏账准备，应收账款账面余额414,567,252.05元， 坏账准备26,386,418.74元，账面净值388,180,833.31元。 评估人员首先对应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额 较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业 务的真实性；其次，判断分析此项应收款项的可收回性确定评估值。采用个别认 定法和账龄分析法相结合预计风险损失，对于关联方往来、期后已收回和有充分 理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款 项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确 定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估 计的风险损失率明细如下： 风险损失率表 账 龄 计提比例(%) 1年以内(含1年，下同) 5% 1 - 2年 10% 2 - 3年 30% 3 - 4年 50% 4 - 5年 80% 5年以上 100% 坏账准备评估为0。 经过上述程序，应收账款的评估价值为414,559,704.30元，评估增值 26,378,870.99元，增值率6.80%。 （三）预付账款 预付账款账面值为8,731,940.02元，主要为企业按照生产需求预付给供应商 及承包商的货款等。 评估人员逐项了解预付款项的业务内容，经查预付账款均有取得相对应的实 物资产权利和权益，故按核实后的账面值确定评估值。 经过上述程序，预付账款的评估值为8,731,940.02元，评估无增减值。 （四） 应收股利 应收股利的账面价值为6,139,403.19万元，为应收赣州科源稀土资源开发服 务有限公司和江西金力永磁科技有限公司的股利。 评估人员了解被投资方发放股利的股东大会决议，并查阅相关的会计凭证和 被投资单位发放股利的股东会决议，证实应收股利均有取得相对应的实物资产的 权利和权益，按核实后的账面价值确定评估值。 经过上述程序，应收股利的评估值为6,139,403.19元，评估无增减值。 （五）其他应收账款 纳入本次资产评估范围的其他应收款是购地保证金、借款、备用金、劳务费 用等，其他应收款账面原值10,237,033.11元，坏账准备1,613,724.32元，账面净 值8,623,308.79元。 评估人员核查账簿和会计凭证，并向有关人员了解款项形成的原因及回收的 可能性，根据各单位的具体情况，采用账龄分析法和个别认定法相结合，对评估 风险损失进行估计。以账面值减去评估预计风险损失作为评估值，坏账准备评估 为零。具体为： ①企业职工借款、备用金，保证金等往来款，有充分理由相信全部能收回的， 不计提评估风险损失。 ②对于没有尚存权益的费用类款项，评估为零。 ③对除以上①和②以外的其他应收款，经评估人员判断很可能收不回全部款 项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和 历史回款分析估计出评估风险损失。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收 回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析 估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计 算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明 细如下： 风险损失率表 账 龄 计提比例(%) 1年以内(含1年，下同) 5% 1 - 2年 10% 2 - 3年 30% 3 - 4年 50% 4 - 5年 80% 5年以上 100% 坏账准备评估为0。 经过上述程序，其他应收款的评估价值为8,835,110.39元，评估增值 211,801.60元，增值率2.46%。 （六）存货的评估 委估存货主要包括原材料、材料采购（在途物资）、委托加工物资、在产品、 产成品、在库周转材料，账面价值合计591,900,143.28元。 在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为 确认存货所有权，依据赣州稀土矿业提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、 销售发票和会计凭证。根据赣州稀土矿业提供的存货盘点表对其进行了抽查，检 查其是否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入 库内控制度等仓储情况。 由于库存实物品种及数量繁多，评估人员对存货进行了适当的鉴别和归类， 分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作性的存货归为一 类，对其进行重点核实，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为一类，对 其以企业提供的盘点表为基础，对部分存货进行抽查，并编制抽查盘点表，以增 强评估结果的可靠性。 在核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进 行计算。 （1）在途物资 企业在途物资为购买尚未到货的铥镱镥，账面价值为346,666.67元，评估人 员根据被评估单位提供的申报表和盘点表，对在途物资进行了清查，查看了相关 的记账凭证和购销合同，经清查，评估基准日在途物资尚未收到，本次评估按照 核实后的账面价值确定评估值。 （2）原材料的评估 企业原材料包括硫铵和硫酸等，账面价值为618,091.08元。评估人员在企业 的配合下进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态。对无法进行 盘点的原材料，查阅有关账册、采购合同和订单，了解主要材料的入账依据，以 验证核实账面数量和金额。 经盘点，库房实存数与财务账面数量一致，对于近期购进、库存期短、市场 价格变化不大、同时材料账面价值均包含了运费的原材料，以核实后的在账面值 确定评估值，对于市场价格变化比较大的原材料，按市场法评估。 经上述程序，原材料的评估价值为618,091.08元，评估无增减值。 （3）在库周转材料 纳入评估范围的在库周转材料为低值易耗品，账面价值6,956.85元。评估人 员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实在库周转材料数量，查看其品质状态， 以验证核实账面数量和金额。评估中人员通过现场调查了解市场价格水平比较稳 定，未发现有损坏、缺失的情况，故评估值按核实后的账面值确认。 经上述程序，在库周转材料的评估价值为6,956.85元，评估无增减值。 （4）委托加工物资 纳入本次评估范围的委托加工物资为赣州稀土矿业委托龙南冶炼加工的高 钇混合稀土氧化物，账面价值为2,330,036.61元，首先，评估人员对委托加工物 资进行了清查，并查阅了有关账册，以验证核实账面数量和金额。经过清查发现， 截止至评估基准日，委托加工物资尚未加工完成，以核实后的账面价值确定评估 值。 经上述程序，委托加工物资的评估价值为2,330,036.61元，评估无增减值。 （5）产成品 1. 评估范围 产成品主要包括中钇富铕混合稀土氧化物、高钇混合稀土氧化物、低钇低铕 混合稀土氧化物以及氧化镝、氧化镨钕、镝铁合金等单一氧化物。产成品账面原 值691,423,969.03元，跌价准备为103,795,461.27元，产成品账面净值为 587,628,507.76元。 2. 评估程序及方法 首先，评估人员对产成品进行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以验证核实 账面数量和金额。 其次根据向企业了解的产成品市场适销情况，库存产成品均为对于正常销售 产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润 确定评估值；计算公式为： 某产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-全部税金-经营利润×所得 税率-适当数额的税后净利润 其中混合氧化物的含税单价是在评估基准日混合氧化物的基价的基础上，根 据混合稀土氧化物的配分按照销售合同的计价方式增价或者减价，单一氧化物的 含税销售单价是评估基准日中国稀土网上单一氧化物的销售价。由于企业正在进 行矿山整合，2013年没有进行开采，营业税金及附加率、销售费用率、管理费 用率、财务费用率分别取2010年—2012年的加权平均数，销售适当净利润按50% 扣减，所得税率按25%扣减。 案例：中钇富铕混合稀土氧化物 （赣州稀土矿业本部 存货-产成品评估明 细表第2项） 账面数量1,547.48吨，账面价值270,550,923.82元。评估基准日中国稀土网 上中钇富铕稀土混合氧化物的平均销售单价为255,000.00元/吨（含税），根据中 钇富铕的配分增减价后的销售单价为254,075.99元/吨，换算为不含税的销售单 价为217,158.97元/吨，此类产品目前的销售情况较为正常。 我们通过对企业合并报表前三年平均经营数据的分析计算，确定销售费用率 为0.11%，全部税金比率为2.24%，管理费用率为4.04%，财务费用率为1.89%， 账面成本按照母分合并后的平均账面成本扣减，据此计算该中钇富铕稀土混合氧 化物的评估价值如下： 单位营业利润= 不含税销售单价×（1-销售费用率-全部税金率-管理费用率- 财务费用率）-账面成本 =217,158.97×（1-0.11%-2.24%-4.04%-1.89%）- 160,114.46 = 39,063.46元/吨 单位净利润=单位营业利润×（1-25%）= 29,297.59元/吨 评估单价=不含税销售单价-单位销售费用-单位营业税金及附加-单位所得税 -适当单位税后净利润 = 217,158.97×（1-0.11%-2.24%）-39,063.46×25%-29,297.59×50% = 187,643.91元/吨 评估价值= 187,643.91×1,547.48 = 290,375,197.85（元） 3）评估结果 产成品（库存商品）的评估价值为671,149,462.69元，评估减值额为 20,274,506.34元，减值率为2.93 %。 （6）在产品 列入本次评估范围内的在产品为龙南分公司和安远分公司的电力成本、燃料 动力费等，账面值969,884.31元。评估人员了解核实存货核算制度及方法，评估 人员查阅了相关记账凭证等相关资料，核实其真实性，以核实后账面值作为评估 值。 经过以上评估程序，在产品的评估值为969,884.31元，评估无增减值。 （七）一年内到期的非流动资产 纳入评估范围的一年内到期的非流动资产为时间小于一年的办公楼的装修 费，账面价值为426,042.88元。评估人员查看了相关的会计凭证，核对了相关的 原始单据，核实了业务的真实性，一年内到期的非流动资产均为办公楼的装修费 用，对于已发生的房屋装修费，由于会延长相应固定资产寿命，其价值已体现在 固定资产评估值中，此处评估为零。 经过以上评估程序，一年内到期的非流动资产的评估值为0元，评估减值 426,042.88元了，减值率100%。 （八）其他流动资产 纳入评估范围的其他流动资产为未抵扣的增值税和预交的企业所得税，账面 价值142,530,662.84元，评估人员查看了相关的会计凭证，核对了相关的原始单 据，核实了业务的真实性，评估值以核实后的账面值确认。 经过以上评估程序，其他流动资产的评估值为142,530,662.84元，评估无增 减值。 （四）流动资产评估结果 赣州稀土矿业申报评估的流动资产的账面价值为1,698,280,617.87元，评估 值为1,807,966,202.51元，评估增值109,685,584.64元，增值率为6.46%。 评估结论详细情况见下表及流动资产评估明细表。 流动资产评估结果汇总表 科目 账面价值 评估价值 增减值 增减值率% 货币资金 551,748,283.56 551,748,283.56 - - 应收账款 388,180,833.31 414,559,704.30 26,378,870.99 6.80 预付账款 8,731,940.02 8,731,940.02 - - 应收股利 6,139,403.19 6,139,403.19 - - 其他应收款 8,623,308.79 8,835,110.39 211,801.60 2.46 存货 591,900,143.28 675,421,098.21 83,520,954.93 14.11 一年内到期的 非流动资产 426,042.88 - -426,042.88 -100.00 其他流动资产 142,530,662.84 142,530,662.84 - - 流动资产合计 1,698,280,617.87 1,807,966,202.51 109,685,584.64 6.46 流动资产增减值原因分析： 1.应收账款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了应收账款的坏账准 备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法相结合，预计风险损失，关联方往来 及确定可以收回的账款不预计风险损失，这是导致评估增值的主要原因。 2. 其他应收款增值的主要原因：企业按照账龄分析法确认了其他应收款的 坏账准备，本次评估采用个别认定法和账龄分析法预计风险损失，企业内部职工 借款、押金以及确定可以收回的应收款项不预计风险损失，这是导致评估增值的 主要原因。 3. 存货增值的主要原因是：产成品账面价值为成本价值，本次评估值以评 估基准日的成本价为基准，测算尚未实现的利润确定评估值，因此评估值中含有 未实现的利润，而账面价值仅反映生产成本价值，导致评估增值。 4. 一年内到期的非流动资产减值率100%，减值的主要原因是：一年内到期 的非流动资产均为办公楼的装修费用，对于已发生的房屋装修费，由于会延长相 应固定资产寿命，其价值已体现在固定资产评估值中，此处评估为零。 二、长期股权投资的评估 （一）评估范围 纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股 的长期股权投资，账面价值为158,164,006.37元。长期投资单位共8家，其中赣 州稀土矿业控股子公司为4家。具体见下表所示： 金额单位：人民币元 序号 单位名称 投资日期 持股比例 账面价值 1 赣州稀土龙南冶炼分离有限公司 2012-07 100.00 100,000,000.00 2 赣州稀土龙南矿业工程有限公司 2012-07 100.00 500,000.00 3 赣州虔力稀土新能源有限公司 2012-12 100.00 26,874,042.98 4 赣州稀土研究设计院有限责任公司 2011-03 51.00 510,000.00 5 赣州科源稀土资源开发服务有限公司 2007-10 50.00 1,971,475.80 6 龙南新源瓷土综合利用有限公司 2012-01 40.00 308,487.59 7 江西广晟稀土有限公司 2010-08 15.00 18,000,000.00 8 江西金力永磁科技有限公司 2009-02 9.00 10,000,000.00 合 计 158,164,006.37 1．赣州稀土龙南冶炼分离有限公司 赣州稀土龙南冶炼分离有限公司（以下简称―龙南冶炼分离‖）龙南冶炼分 离成立于2012年7月，是赣州稀土矿业的全资子公司。注册资本10,000.00万元 人民币。 截止评估基准日，股权情况见下表： 金额单位：人民币万元 股东名称 持股比例（%） 出资金额 赣州稀土矿业有限公司 100 10,000 合计 100 10,000 龙南冶炼分离成立于2012年7月，是赣州稀土矿业的全资子公司。 龙南冶炼分离的前身为―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖2012年7月3 日经赣州市国有资产监督管理委员会赣市国资规划字[2012]15号《关于对龙南县 万宝稀土分离有限责任公司资产转让协议的批复》的批准，同意赣州稀土矿业与 ―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖签订的《资产转让协议》（2012年5月21 日），并设立一家新公司，收购―龙南县万宝稀土分离有限责任公司‖有关资产。 2012年7月6日，由赣州稀土矿业出资10,000万元，出资比例100%，成立 了龙南冶炼分离，该出资已经赣州中浩会计师事务所有限公司出具的赣中浩会验 字[2012]第0425号验资报告验证。 龙南冶炼分离是从事稀土分离深加工的中型高科技国有企业，公司员工190 多人，其中高中级管理和技术骨干占30%，是国内稀土行业先进企业之一，也是 ―重稀土之乡‖江西赣南的一朵奇葩。投入生产以来，始终坚持―以人为本，诚信 高效，精细管理，品质领先‖的经营理念，通过内抓管理，外拓市场，注重人才 培养和高新技术开发，运用现有先进的工艺、精良的自动化稀土分离深加工生产 线，进行开发生产的高纯度氧化钇、氧化铽、氧化镝、氧化镧、氧化镨、氧化钕、 氧化钐、氧化钆、氧化钬、氧化铒、氧化铥、氧化镱、氧化镥、氧化镨钕等十多 种稀土单一氧化物产品和混合物产品质量稳定，远销欧美、日本等国家。目前公 司可进行重、轻稀土原矿实施全分离，生产能力达到3000吨，公司经营管理水 平和经营效益稳步提升，步入了持续、稳健、高效发展的道路。 2．赣州稀土龙南矿业工程有限公司 赣州稀土龙南矿业工程有限公司（以下简称―龙南矿业工程‖）成立于2012 年7月30日。公司注册资本人民币50万元，股东为赣州稀土矿业，经营范围为 稀土矿山工程服务。 龙南矿业工程自成立至今，尚未开始经营，无业务往来。 3．赣州虔力稀土新能源有限公司 赣州虔力稀土新能源有限公司（以下简称―虔力稀土‖）成立于2011年12月， 注册资本为贰仟伍佰万圆整。 虔力稀土公司于2011年12月5日取得赣州市工商行政管理局核发（赣虔） 登记内名核字【2011】第03343号《企业名称预先核准通知书》。2012年12月 13日系由赣州稀土发展控股有限公司独资组建的有限责任公司，该出资已经赣 州中浩会计师事务所有限公司出具的赣中浩会验字[2011]第0337号验资报告验 证。 2012年10月29日，根据私企（2012）第2533号文件，赣州稀土发展控股 有限公司将其持有的虔力稀土100%股权转让给赣州稀土矿业，并于2012年10 月29日在赣州市工商行政管理局变更登记。 2012年11月20日，按照公司章程及董事会决议，虔力稀土公司的注册资 本由10,000.00万元减少至2,500万元，本次减资已由赣州中浩会计师事务所有 限公司出具的赣中浩会验字[2013]第0014号验资报告验证。截至评估基准日， 股东出资及持股情况如下表所示： 股东名称或姓名 认缴注册资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例 （%） 赣州稀土矿业有限公司 2,500.00 2,500.00 100.00 合计 2,500.00 2,500.00 100.00 4．赣州稀土研究设计院有限责任公司 赣州稀土研究设计院有限责任公司（以下简称―稀土研究院‖）成立于2011 年3月，注册资本500万元人民币，实收资本100万元人民币。 稀土研究院注册经营范围为稀土及有色金属的勘查、采选、冶炼材料和应用 领域的技术工艺、设备、产品的设计、研究、开发（不含自营稀土及其它有色金 属），公司自成立以来尚未营业。 稀土研究院由赣州稀土矿业有限公司和江西理工大学共同出资组建，注册资 本500万元人民币，出资比例分别为51%和49%，注册资本应在2013年3月22 日前缴足。首次出资100万元人民币，出资比例为20%，首次出资实收资本占注 册资本的比例分别为10.20%和9.80%，该实收资本已经赣州正原会计师事务所 有限责任公司出具的（2011）赣正会师验字第033号验资报告验证。 截止评估基准日，稀土研究院股权结构如下： 股东名称或姓名 注册资本（万元） 实收资本（万元) 出资比例（%） 赣州稀土矿业有限公司 255.00 51.00 10.20% 江西理工大学 245.00 49.00 9.80% 合 计 500.00 100.00 20.00% 5．赣州科源稀土资源开发有限公司 赣州科源稀土资源开发有限公司（以下简称―科源公司‖）成立于2007年10 月，主要经营范围为稀土开采工艺研究；稀土矿开采技术服务。由赣州稀土矿业 有限公司和赣州有色冶金研究院共同出资组建，注册资本200万元人民币，实收 资本200万元人民币，出资比例分别为50%、50%。该出资已经江西德龙东升会 计师事务所有限公司出具的赣德东验字[2007]88号验资报告验证。 2010年11月，赣州稀土矿业有限公司对科源公司新增注册资本4.1万元人 民币，科源公司变更后注册资本为204.10万元人民币，变更后出资比例分别为 51%、49%。该出资已经赣州中诚会计师事务所有限责任公司出具的中诚验字 [2010]79号验资报告验证。 2012年2月，赣州有色冶金研究院对科源公司新增注册资本4.1万元人民币， 科源公司变更后注册资本为208.20万元人民币，变更后出资比例分别为50%、 50%。该出资已经赣州正原会计师事务所有限责任公司出具的（2012）赣正会师 验字第035号验资报告验证。 截止评估基准日，科源公司股权结构如下： 股东名称或姓名 注册资本（万元） 实收资本（万元) 出资比例（%） 赣州稀土矿业有限公司 104.10 104.10 50.00% 赣州有色冶金研究院 104.10 104.10 50.00% 合 计 208.20 208.20 100.00% 科源公司自成立以来服务对象基本上是赣州稀土矿业，主要为内部关联方赣 州稀土矿业编制矿产资源开发利用方案、协助环评工作、高岭土回收稀土技术服 务等，也有部分外部服务收入，主要为编制可行性研究报告等。 科源公司技术力量来源于赣州有色冶金研究院，赣州有色冶金研究院成立于 1952年，是我国冶金系统最早成立的三个研究所之一，是一个集有色金属矿业 采矿、选矿、冶金工业技术研究、钽铌等矿及制品分析检验、新材料研发、三废 治理、选矿设备制造，以及钨、稀土选矿、分离自动化控制等多个专业研究开发、 非煤矿山采选工艺、稀土原地浸矿开采、分离、稀土金属冶炼工艺设计、安全生 产、职业卫生检测检验咨询服务为一体的综合性研究所。自建所以来，先后完成 各类科研课题、工程试验项目1900多项，取得科研成果1000余项，获省部、国 家奖190余项，其中国家级奖22项，省部级153项，专利23项，制定与修订钨、 稀土、钽铌精矿及其制品和分析检测方法国家、行业标准73项，实力雄厚。 6．龙南新源瓷土综合利用有限公司 龙南新源瓷土综合利用有限公司（以下简称―新源瓷土‖）系由江西德润矿业 有限公司、赣州科源稀土资源开发有限责任公司和赣州稀土矿业共同出资，于 2012年1月6日在赣州龙南县成立的有限责任公司，注册资本100万元，股东 的出资比例分别为50%、10%、40%，上述股东出资已经江西赣州君恰会计师事 务有限责任公司出具的赣君会师验字（2011）第273号验资报告验证。 经营范围为高岭土共伴生矿销售。 截止评估基准日，股权情况见下表： 金额单位：人民币万元 股东名称 持股比例（%） 出资金额 江西德润矿业有限公司 50 50 赣州科源稀土资源开发有限责任公司 10 10 赣州稀土矿业有限公司 40 40 合计 100 100 7．江西广晟稀土有限公司 江西广晟稀土有限责任公司（以下简称―江西广晟‖）是经龙南县工商行政 管理局批准，由广晟有色金属股份有限公司、江西和利投资发展有限公司以及赣 州稀土矿业有限公司共同发起，于2010年8月成立的有限责任公司，注册资本 为三亿元整。经营范围为稀土氧化物的生产与销售；荧光粉、背光源等发光材料 的生产与销售；节能灯器具与配件的生产与销售；稀土发光材料和光源器具技术 的研发；货物及技术进出口业务。 截止评估基准日，股权情况见下表： 金额单位：人民币万元 股东名称 持股比例（%） 出资金额 广晟有色金属股份有限公司 65 19500 江西和利投资发展有限公司 20 6000 赣州稀土矿业有限公司 15 4500 合计 100.00 30000 8．江西金力永磁科技有限公司 江西金力永磁科技有限公司（以下简称―金力永磁‖）是由江西瑞德创业投资 有限公司投资组建，于2008年8月19日再赣州市工商行政管理局办理工商登记， 取得注册号360703110000115企业法人营业执照。 经营范围为钕铁硼的生产、销售；国内、国际贸易（以上项目国家有专项规 定的除外）。 截止评估基准日，股权情况见下表： 金额单位：人民币万元 股东名称 持股比例（%） 出资金额 江西瑞德创业投资有限公司 50.40 5,600 金风投资控股有限公司 30.60 3,400 赣州稀土矿业有限公司 9.00 1,000 新疆虔石股权投资管理有限合伙企业 10.00 1,111 合计 100.00 11,111 （二）评估程序及方法 依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营 业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报 表所列内容进行核对。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单 位的经营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位 的实际控制权情况，采用以下评估方法： （1）对正常经营的龙南冶炼分离、新源瓷土和虔力稀土公司，采用收益法和 资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行了整体评估，并以收益法的结果 作为本次评估的企业整体价值的最终结果，以被投资单位整体评估后的净资产乘 以持股比例确定长期股权投资的评估值。具体见《赣州稀土矿业有限公司重大资 产重组所涉及之赣州稀土龙南冶炼分离有限公司股东全部权益价值评估项目资 产评评估说明》、《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之龙南新源瓷土综 合利用有限公司股东全部权益价值评估项目资产评评估说明》和《赣州稀土矿业 有限公司重大资产重组所涉及之赣州虔力稀土新能源有限公司股东全部权益价 值评估项目资产评估说明》。 （2）对尚未进行实质性经营的龙南矿业、科源公司、稀土研究院，由于可以 取得全面财务数据及相关资料，采用资产基础法对同一评估基准日的被投资单位 进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投 资的评估值。具体见《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣州稀土龙 南矿业工程有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》、《赣州稀土矿业 有限公司重大资产重组所涉及之赣州科源稀土资源开发有限公司股东全部权益 价值评估项目资产评估说明》、《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣 州稀土研究设计院有限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。 （3）对江西广晟稀土和金力永磁投资比例较小的参股公司，无法取得全面的 财务数据，本次评估暂按账面价值确定评估值。 （三）评估结果 长期股权投资的评估价值为1,009,116,377.00元，评估增值额为 850,952,370.63元，增值率为538.02%。本评估结果未考虑控股权溢价因素。 评估增值的主要原因：龙南冶炼分离、科源公司和赣州虔力稀土公司采用收 益法作为最终的评估结果，收益预测价值中综合考虑了企业资源优势、技术优势、 品牌优势等无形资产因素，从企业的未来获利能力角度反映企业整体价值，所以 收益法较账面价值增值，从而导致长期股权投资增值。 案例：长期股权投资—赣州科源稀土资源开发服务有限公司 科源公司于2007年10月在赣州市工商行政管理局注册。主要经营稀土开采 工艺研究；稀土矿开采技术服务；稀土深加工；稀土矿开采原辅材料及设备销售。 赣州稀土矿业对科源公司拥有股权比例为50%。科源公司在评估基准日经收 益法评估的净资产值为543.59万元，则： 此项长期股权投资评估值= 5,435,900×10000×50% = 2,717,950.00（元） 具体详见附件《赣州稀土矿业有限公司重大资产重组所涉及之赣州科源稀土 资源开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》。 三、投资性房地产评估说明 （一）委估资产的内容 列入本次评估范围内的赣州稀土矿业的投资性房地产账面原值1,581,213.47 元，账面净值1,362,141.79元。 (二) 投资性房地产概况 赣州稀土矿业申报的投资性房地产为本公司位于赣州市红旗大道20号的办 公楼——奥林神大厦的附楼一、二楼（面积510.998平方米）及主楼一楼东侧的 两个店铺（面积57.6平方米），面积总计568.6平方米，房屋自2011年3月1日至2017 年2月29 日对外租赁，承租方用于经营餐饮业务。 (三)评估方法 本次评估的投资性房地产属于企业整体办公楼的一部分，办公楼整体采用收 益法进行了评估，本次投资性房地产不再单独评估，评估值在房屋建筑物——奥 林神大厦的评估值中体现，本次投资性房地产评估为0。 （四）评估结果 投资性房地产的评估价值为0，评估减值1,362,141.79元，减值率为100%。 四、房屋建筑类固定资产评估说明 （一）评估范围 纳入本次评估范围的建构筑物类资产包括房屋建筑物及构筑，根据其评估申 报明细表，该类资产于评估基准日之具体类型和账面值如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 项 目 项数 账面原值 账面净值 减值准备 1 房屋建筑物 4 12,043,209.08 6,923,002.77 2 构筑物及其他辅助设施 - - 房屋建筑物合计 4 12,043,209.08 6,923,002.77 （二）委估建筑物概况 1．房屋建筑物概况 纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物为赣州稀土矿业的办公楼分公司的简 易工棚构筑物，分部于赣州市、龙南县、安远县及寻乌县。 赣州稀土矿业的办公楼为位于赣州市红旗大道20号的奥林神大厦，红旗大 道地处赣州市繁华的地段，始建于上世纪五十年代，为双向十车道，全长5054.4 米，自东而西横贯赣州老城区，是赣州市的一条形象大道，被评为―江西省园林 路‖，以其颇具特色的绿化闻名。北通赣州最繁华的文化商业街文清路，东接章 江北大道、文明大道等繁华路段，中段是南门公园。 奥林神大厦建成于1987年，施工质量较好，现场勘测未发现有基础不均匀 沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好，尚未进行大修，个别部分进 行了维护性修理。建筑面积总计4485.78平方米，为钢混结构。 委估房屋建筑物已办理房屋所有权证，其所占用的土地使用权属被评估单位 所有，并已取得了《国有土地使用权证》。 委估的房屋建筑物中建筑物为奥林神大厦，概况详见本说明案例。 龙南稀土仓库建成于2007年6月，建筑面积为2080平方米，其所占用的土 地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所有权证。 安源稀土仓库建成于2008年8月，建筑面积为2400平方米，其所占用的土 地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所有权证。 停车棚为赣州稀土矿业本部室外的简易停车棚，建成于2012年8月，建筑 面积为125平方米。 安远分公司的简易工棚，建成于2009年12月，建筑面积为300平方米，其 所占用的土地为租赁土地，土地使用权人不是被评估单位，所以无法办理房屋所 有权证。 2．权属情况 办公楼——奥林神大厦的已办理《房地产权证》，房屋类型主要为办公用房， 房屋建成日期为1987年。在评估基准日及报告提交日，未发现委估房地产设定 他项权利，房屋产权人为赣州稀土矿业。所对应的土地已办理《土地使用权证》， 证载权利人为赣州稀土矿业。 其他房屋建筑物未办理房屋所有权证，但是赣州稀土矿业公司承诺房屋建筑 的产权归本单位所有，不存在产权瑕疵。 3．账面值的构成：房屋建筑物-奥林神大厦账面原值根据《拟为赣州市国有 资产监督管理委员会以其拥有的资产投资设立赣州稀土矿业有限公司资产评估 报告》（赣君会师评报[2004]第1218号）以评估原值入账。 （三）评估依据 1、赣州稀土矿业提供的房屋建筑物评估申报表； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3. 建设部《房屋完损等级评定标准》 4. 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理 规定》（国发改价格[2007]670号）； 5．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计 价格[2002]10号）； 6．项目所在地区房地产市场价格调查资料； 7．现场收集的相关材料。 （四）评估过程 1．收集资料及准备阶段 根据资产占有单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对， 并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等； 查看有关建（构）筑物的工程图纸等；同时根据各资产占有单位的实际情况，填 写―房屋建筑物、构筑物状况调查表‖。 2．实地查勘阶段 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现 场勘查，对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外 装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的 记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及 使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。 3．确定成新率 按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑 物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、 天棚等装修部分及水、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值， 再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合 设计年限确定的理论成新率，综合评定建筑物的成新率。 4．市场调查 评估人员到有关部门进行调查咨询，并搜集建筑工程概（预）算定额和各项 取费标准等资料，了解同类房屋建筑物的建筑造价、收费情况，了解目前市场主 要建筑材料价格，以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况。调查 了解委估房地产所在地房地产市场状况，收集与待估房地产相同或类似地区的房 地产租赁收益。 5．评估作价阶段 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建（构）筑的具体情况， 分别采用成本法和收益法法进行评估作价和撰写有关说明。 （五）评估方法 对于本评估范围内属于办公用途的房屋建筑物，采用收益法进行评估；对于 分公司的仓库及简易工棚，采用重置成本法进行评估。 收益法是预测估价对象的未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现 到估价时点后累加，以次估算估价对象的客观合理价值的方法。 计算公式为： 其中：p：房地产收益价格现值 . .. .nrrap . .. 111 a：年净收益 r：收益还原率 n：收益年限 运用收益法评估按照下列基本步骤进行： （1）搜集交易实例的有关资料； （2）测算潜在毛收入，是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租） 情况下的收入； （3）测算有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租 金）以及其他原因造成的收入损失； （4）测算运营费用； （5）确定净收益； （6）确定收益还原率； （7）确定收益年限； （8）运用相应公式，最终确定被评估房地产的评估值。 （2）重置成本法 所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算 重置同类房产所需投资（简称重置全价）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新 率确定被评估房产价值的一种方法。 基本公式： 评估值=重置全价×综合成新率 1）重置全价的确定： 重置全价=建安工程造价＋工程建设其它费＋资金成本 ①建安工程造价 某些单项工程预结算资料完整，评估人员根据预结算中确定的分部分项工程 量，结合被评估建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基 准日时的人工材料等价格水平和相关规定计算建安工程造价；某些单项工程由于 建成年代较久远，评估人员无法收集到完整的工程预结算资料，对于这些工程， 评估人员采用与被评估建筑物相类似的工程进行材料消耗量的类比，计算出被评 估建筑物的主要建筑材料用量，再结合评估基准日当地建筑材料价格，计算出主 材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等，按照现行的费用定额取费计算 出建安工程造价。 ②工程建设其它费 工程建设其它费主要包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、环境 影响评价费、维修费等费用。 ③资金成本 资金成本根据项目合理建设工期，按照评估基准日适用的中国人民银行2012 年7月6日公布的建设期贷款利率，测算项目的合理资金成本。资金以均匀投入 并按单利计算。 2）综合成新率的确定 建（构）筑物的成新率根据年限法、勘察法两种方法计算的成新率加权平均 后确定。 年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100% 勘察法成新率＝结构部分打分值×权数＋装修部分打分值×权数＋安装部分 打分值×权数 勘察法成新率：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的 基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上 下水、通风、电照等各部分的勘察，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别 评定得出各建筑物的现场勘察成新率。 经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。 综合成新率＝勘察成新率×60%+年限法成新率×40% 3）评估值的确定 评估值＝重置全价×综合成新率 （六）评估案例 案例一：奥林神大厦（房屋建筑物评估明细表序号1） 1．收益法测算过程 （1）收益年限的确定 根据资产占有方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载，土地 用途为商业用地，土地使用年限的终止日期为2048年10月28日，剩余土地使 用年限约为35.25年；竣工日期为1986年8月1日，非生产性钢筋混凝土结构 用房经济寿命年限为60年，从评估基准日算起房屋剩余使用年限为33年。根据 收益期限孰短原则，收益年限取房屋的剩余年限33年。 （2）租金净收益 1）总收益的确定 年有效毛租金收入＝年潜在租金收入×（1－空置率） 年潜在租金收入＝每天每平方米的租金 ×365× 建筑面积 对租赁期内的收入按租赁合同确定的租金水平确定收益，对租赁期外根据周 边地区类似房地产的租赁情况、房地产的实际情况等综合确定收益。 ①底层商铺客观租金水平的确定 红旗大道地处赣州市繁华的地段。红旗大道始建于上世纪五十年代，为双向 十车道，全长5054.4米，自东而西横贯赣州老城区，是赣州市的一条形象大道， 被评为―江西省园林路‖，以其颇具特色的绿化闻名。北通赣州最繁华的文化商业 街文清路，东接章江北大道、文明大道等繁华路段，中段是南门公园。 评估人员对邻近地区类似档次及规模的商铺和办公楼的租金水平进行了调 查，底层商铺的情况是：红旗大道12号商铺租金水平约在1.58元/天·m2左右， 章江北大道蔚蓝半岛商铺底层租金水平在1.92元/天·m2左右，红旗大道23号商 铺在1.32元/天·m2左右。办公楼的情况是：黄屋坪路标准写字楼的租金水平大约 在1.33元/天·m2左右，八一四大道与文明大道交汇处金钻广场写字楼0.97元/ 天·m2左右，文清路永信广场写字楼在1.19元/天·m2左右。 本次底层商铺评估选取了如下三个可比案例，与本次委估房产进行了情况对 比，对比详情如下表所示， 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 位置 红旗大道稀土大 厦 红旗大道12 号商铺 章江北大道蔚 蓝半岛 红旗大道23 号商铺 租金（元/m2·天） 待估 1.58 1.92 1.32 交易时间 2013-07 2013-05 2013-04 2013-6 交易情况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 自用 商业 商业 商业 区 域 因 素 基础设 施 电力、煤 气、通讯、 供暖系统 道路、电力、供水、 排水、煤气、通讯 系统保证供给 电力、供水、排 水、煤气、通讯 系统保证供给 电力、供水、排水、 煤气、通讯系统保 证供给 电力、供水、排 水、煤气、通讯 系统保证供给 交通状 况 与主干道 通达程度 <50米 <50米 <100米 <50米 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 附近车站 客流量 有公交车经过，出 租车通达全市各 处。 有公交车经过， 出租车通达全 市各处。 有公交车经过，出 租车通达全市各 处。 有公交车经过， 出租车通达全 市各处。 繁华程 度 商业服务 业繁华度 繁华 繁华 较繁华 繁华 环境质 量 绿化、文 化 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 房 屋 状 况 建成年月 20世纪80年代末 20世纪90年代 21世纪 21世纪 面积 57.6 55 40 76 设施、设 备 消防系统、烟雾自 动报警系统、安全 监控系统、通讯系 统。 消防系统、烟雾 自动报警系统、 安全监控系统、 通讯系统。 消防系统、烟雾自 动报警系统、安全 监控系统、通讯系 统。 消防系统、烟雾 自动报警系统、 安全监控系统、 通讯系统。 装修情况 简装 中装 中装 简装 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素 与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比 较指数修正表如下： 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 位置 红旗大道 稀土大厦 红旗大道商铺 章江北大道 蔚蓝半岛 东郊路商铺 交易价格 待估 1.58 1.92 1.33 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 房地产用途 100 110 110 110 区 域 因 素 基础设施 电力、煤气、 通讯、供暖 系统 100 100 100 100 交通状况 与主干道通 达程度 100 100 95 95 附近车站客 流量 100 100 100 100 繁华程度 商业服务业 繁华度 100 98 92 100 环境质量 绿化、文化 100 100 100 100 个 别 因 素 房屋状况 楼龄 100 104 108 115 面积 100 99 96 105 设施、设备 100 100 100 100 装修情况 100 103 105 90 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 建筑结构 100 100 100 100 层数 100 100 100 100 建筑外形 100 100 100 100 比准租金 1.64 1.52 2.12 1.27 根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单位比准价格， 即： 待估房地产比准租金 =(案例A比准租金+案例B比准租金+案例C比准租金）/3 =1.64元/天·m2 ②办公楼(2-9层)及附楼客观租金水平的确定 本次办公楼评估选取了如下三个可比案例，与本次委估房产进行了情况对 比，对比详情如下表所示： 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 位置 红旗大道稀土大 厦 黄屋坪路标准 写字楼 八一四大道与文 明大道交汇处金 钻广场写字楼 文清路永信广 场写字楼 租金（元/m2·天） 待估 1.33 0.97 1.19 交易时间 2013-07 2013-05 2013-04 2013-6 交易情况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 自用 商业 商业 商业 区 域 因 素 基础设 施 电力、煤 气、通讯、 供暖系统 道路、电力、供水、 排水、煤气、通讯 系统保证供给 道路、电力、供 水、排水、煤气、 通讯系统保证 供给 道路、电力、供水、 排水、煤气、通讯 系统保证供给 道路、电力、供 水、排水、煤气、 通讯系统保证 供给 交通状 况 与主干道 通达程度 <50米 <100米 <100米 <50米 附近车站 客流量 有公交车经过，出 租车通达全市各 处。 有公交车经过， 出租车通达全 市各处。 有公交车经过，出 租车通达全市各 处。 有公交车经过， 出租车通达全 市各处。 繁华程 度 商业服务 业繁华度 繁华 较繁华 较繁华 繁华 环境质 量 绿化、文 化 较好 较好 较好 较好 个 别 因 房 屋 状 况 建成年月 20世纪80年代末 20世纪90年代 20世纪90年代 21世纪初 面积 865.98 700 300 105 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 素 设施、设 备 消防系统、烟雾自 动报警系统、安全 监控系统、通讯系 统。 消防系统、烟雾 自动报警系统、 安全监控系统、 通讯系统。 消防系统、烟雾自 动报警系统、安全 监控系统、通讯系 统。 消防系统、烟雾 自动报警系统、 安全监控系统、 通讯系统。 装修情况 简装 中装 中装 中装 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素 与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比 较指数修正表如下： 因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 位置 红旗大道稀 土大厦 黄屋坪路 标准写字 楼 八一四大 道与文明 大道交汇 处金钻广 场写字楼 文清路文化大 厦租金 交易价格 待估 1.33 0.97 1.19 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 房地产用途 100 110 110 110 区 域 因 素 基础设施 电力、煤气、通讯、 供暖系统 100 100 （未完）  |