[股权转让]深康佳Ａ：拟进行股权转让所涉及的深圳市康佳视讯系统工程有限公司股东全部权益价值评估说明
康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 深圳市康佳视讯系统工程有限公司 股东全部权益价值 评估说明 德正信综评报字[2014]第0 号 评估基准日:2014 年4 月30 日 报告提交日期：2014 年5 月20 日 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明目录 深圳德正信国际资产评估有限公司1 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 深圳市康佳视讯系统工程有限公司 股东全部权益价值 评估说明 目录 内容页次 第一部分、关于评估说明使用范围的声明.........................................................................................1 1、关于专用说明材料使用范围的声明............................................................................................ 2 2、本说明有关述语释义如下............................................................................................................ 2 第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明.........................................................................3 一、委托方与被评估企业概况........................................................................................................ 4 (一) 委托方概况.............................................................................................................................. 4 (二) 被评估企业概况...................................................................................................................... 4 (三) 委托方与被评估企业的关系.................................................................................................. 7 二、关于经济行为的说明................................................................................................................ 7 三、关于评估对象与评估范围的说明............................................................................................ 7 四、关于评估基准日的说明............................................................................................................ 8 五、可能影响评估工作的重大事项说明........................................................................................ 8 六、资产及负债清查情况和结果说明............................................................................................ 9 七、资料清单..................................................................................................................................10 第三部分、评估范围和资产清查情况的说明...................................................................................12 一、评估对象与评估范围说明...................................................................................................... 13 (一) 评估对象与评估范围内容.................................................................................................... 13 (二) 实物资产的分布情况及特点................................................................................................ 14 二、资产清查和调查情况说明...................................................................................................... 15 (一) 资产清查和调查时间、人员组织........................................................................................15 (二) 影响资产清查和调查事项及处理方法................................................................................17 (三) 资产清查和调查结论............................................................................................................ 17 第四部分、资产基础法评估技术说明...............................................................................................18 一、评估思路..................................................................................................................................19 二、流动资产评估说明.................................................................................................................. 19 (一) 货币资金评估说明................................................................................................................ 19 (二) 应收类款项评估说明............................................................................................................ 19 (三) 存货评估说明........................................................................................................................ 21 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明目录 深圳德正信国际资产评估有限公司2 (四) 流动资产评估结果................................................................................................................ 22 三、长期待摊费用评估说明.......................................................................................................... 22 四、流动负债评估说明.................................................................................................................. 22 (一) 应付票据评估说明................................................................................................................ 23 (二) 应付账款、预收账款和其他应付款评估说明....................................................................23 (三) 应付职工薪酬评估说明........................................................................................................ 23 (四) 应交税费评估说明................................................................................................................ 23 (五) 流动负债评估结果................................................................................................................ 23 五、非流动负债评估说明.............................................................................................................. 23 (一) 其他非流动负债评估说明.................................................................................................... 23 (二) 非流动负债评估结果............................................................................................................ 23 六、各类设备评估说明.................................................................................................................. 24 (一) 资产概况............................................................................................................................... 24 (二) 现场查勘情况说明................................................................................................................ 24 (三) 评估方法............................................................................................................................... 24 (四) 评估示例............................................................................................................................... 25 (五) 设备评估结果........................................................................................................................ 28 七、房地产评估说明...................................................................................................................... 28 (一) 资产概况............................................................................................................................... 28 (二) 产权状况............................................................................................................................... 29 (三) 现场查勘情况........................................................................................................................ 29 (四) 评估方法............................................................................................................................... 30 (五) 评估示例............................................................................................................................... 30 (六) 房地产评估结果.................................................................................................................... 32 (七) 房地产评估有关事项说明.................................................................................................... 32 第五部分、评估结论及其分析...........................................................................................................33 一、评估结论..................................................................................................................................34 二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因.......................................................................... 34 三、评估结论成立的条件.............................................................................................................. 34 (一) 评估基准............................................................................................................................... 35 (二) 评估假设............................................................................................................................... 35 (三) 限制条件............................................................................................................................... 36 四、评估报告使用限制说明.......................................................................................................... 37 (一) 评估报告使用说明................................................................................................................ 37 (二) 限制说明............................................................................................................................... 38 (三) 评估报告有效期.................................................................................................................... 38 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 1 - 第一部分、关于评估说明使用范围的声明 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 2 - 1、关于专用说明材料使用范围的声明 评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业 务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容 不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 2、本说明有关述语释义如下 「康佳集团」指本次资产评估的委托方康佳集团股份有限公司。 「康佳视讯」指本次被评估企业深圳市康佳视讯系统工程有限公司。 「本公司」指深圳德正信国际资产评估有限公司。 「元」指人民币元。 深圳德正信国际资产评估有限公司 二○一四年五月二十日 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 3 - 第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 4 - 一、委托方与被评估企业概况 (一)委托方概况 企业名称：康佳集团股份有限公司（以下简称「康佳集团」） 注册地址：深圳市南山区华侨城 法定代表人：吴斯远 注册资本：人民币120,397.2704 万元 企业类型：已上市的中外合资股份有限公司 经营期限：74 年（自1980 年10 月1 日起至2054 年12 月31 日） 经营范围： 研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小家电等家用 电器产品，家庭视听设备，IPTV 机顶盒，数字电视接收器（含卫星电视广播地面接 收设备），数码产品，移动通信设备及终端产品，日用电子产品，汽车电子产品， 卫星导航系统，智能交通系统，防火防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示 器；大屏幕显示设备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造 及封装；触摸电视一体机；无线广播电视发射设备；生产经营电子元件、器件，模 具，塑胶制品，各类包装材料；设计、上门安装安防产品、监控产品，无线、有线 数字电视系统及系统集成，并从事相关产品的技术咨询和服务（上述经营范围中的 生产项目，除移动电话外，其余均在异地生产）。从事以上所述产品（含零配件） 的批发、零售、进出口及相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许 可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）。销售自行开发 的技术成果；提供电子产品的维修服务、技术咨询服务;普通货物运输，国内货运代 理，仓储服务；企业管理咨询服务；自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器 电子产品的回收（不含拆解）（由分支机构经营）；以承接服务外包方式从事系统 应用管理和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、 软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。 「康佳集团」于1980 年10 月1 日经深圳市市场监督管理局批准设立。 (二)被评估企业概况 1、公司基本情况 企业名称：深圳市康佳视讯系统工程有限公司（以下简称「康佳视讯」） 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 5 - 注册地址：深圳市南山区华侨城康佳集团展销厅二楼 法定代表人：林盖科 注册资本：人民币1,500.00 万元 企业类型：有限责任公司（法人独资） 经营期限：25 年（自2001 年6 月4 日起至2026 年6 月4 日） 经营范围：LED 显示屏、背光组件、LED 照明灯具、LED 应用控制系统及相关设 备和软件、LED 发光元器件、电源、拼接墙、电视墙及相关LED 应用产品、配件及 应用软件的研发、销售和生产（生产项目由分支机构经营）。 「康佳视讯」于2001 年6 月4 日经深圳市市场监督管理局批准设立。 评估基准日企业投资方出资及占股比例如下： 投资方名称出资额占股比例 甲方康佳集团股份有限公司1,500.00 万元100% 合计1,500.00 万元100% 2、企业历史沿革 「康佳视讯」于2001 年6 月4 日经深圳市市场监督管理局批准设立。原名为深 圳市新天沃精密模具有限公司，2003 年5 月8 日更名为深圳市康佳视讯系统工程有 限公司；注册资本人民币1,500 万元，由深圳市商永通投资发展有限公司(以下简称 「商永通」)和深圳康佳精密模具制造有限公司共同出资设立。其中「商永通」出资 765 万元，占注册资本总额的51%； 深圳康佳精密模具制造有限公司出资735 万元， 占注册资本总额的49%。本次出资业经深圳中天勤会计师事务所有限公司验资报字 [2001]第B-049 号《验资报告》验证。 2003 年5 月，深圳康佳精密模具制造有限公司将持有「康佳视讯」49%的股权 转让给「康佳集团」，「商永通」将持有「康佳视讯」股权中的11%转让给「康佳 集团」，股权变更后，「商永通」出资600 万元，占注册资本总额的40%；「康佳 集团」出资900 万元，占注册资本总额的60%。 2013 年12 月31 日，「商永通」与「康佳集团」签订了《股权转让协议书》， 商永通」将持有「康佳视讯」40%股权转让给「康佳集团」，股权变更后，「康佳集 团」出资1,500 万元，占注册资本总额的100%。 截至评估基准日，「康佳视讯」领取工商登记注册号为440301104205888 的《企 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 6 - 业法人营业执照》。注册资本1,500 万元，「康佳集团」持有100%股权。 3、公司主要财务状况 于评估基准日2014 年4 月30 日，「康佳视讯」经审计的资产总额22,853.21 万元，负债总额22,666.58 万元，净资产186.63 万元。2014 年1 至4 月主营业务 收入为3,796.14 万元，利润总额244.05 万元，净利润244.05 万元。 4、企业历史财务资料 截至评估基准日，「康佳视讯」前三年经审计的简要资产负债表如下： 金额单位：人民币万元 项目/年度2013 年2012 年2011 年 流动资产20,243.81 16,392.03 16,764.14 非流动资产585.93 724.71 390.88 其中：固定资产530.93 399.95 390.88 在建工程- 233.09 - 长期待摊费用55.00 91.67 - 资产合计20,829.74 17,116.74 17,155.02 流动负债20,672.16 16,698.17 15,231.52 非流动负债215.00 170.00 - 负债合计20,887.16 16,868.17 15,231.52 实收资本1,500.00 1,500.00 1,500.00 股东权益合计-57.42 248.57 1,923.50 截至评估基准日，「康佳视讯」前三年经审计的损益表如下： 金额单位：人民币万元 项目/年度2013 年2012 年2011 年 营业收入13,598.50 9,760.66 9,898.76 减：营业成本11,772.59 9,027.66 8,106.11 营业税金及附加41.47 26.78 52.61 销售费用1,270.82 1,044.20 971.73 管理费用1,245.72 1,460.47 1,017.94 财务费用43.97 0.94 -37.66 资产减值损失-143.68 226.35 -0.53 加：公允价值变动收益- - - 投资收益- - - 营业利润-632.38 -2,025.73 -211.45 加：营业外收入339.09 354.15 750.22 减：营业外支出12.70 3.09 0.90 利润总额-305.99 -1,674.67 537.88 减：所得税费用- 0.26 17.77 净利润-305.99 -1,674.93 520.10 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 7 - 近三年主要财务指标如下： 会计年度2013 年2012 年20011 年 偿债能力指标 资产负债率100.28% 98.55% 88.79% 流动比率0.98 0.98 1.10 速动比率0.85 0.88 0.98 营运能力指标 应收账款周转率1.00 0.78 0.77 存货周转率5.56 5.23 4.27 盈利能力指标 销售利润率-2.25% -17.16% 5.25% 净资产利润率532.91% -673.83% 27.04% 5、企业主要产品或服务 「康佳视讯」是专业从事生产LED 显示屏、LED 照明产品，以LED 背光源研发、 生产、销售为一体的企业，是康佳集团股份有限公司控股的子公司。公司产品覆盖 城市及公共广场、交通、商业广告、娱乐演艺及其它众多市场领域。 (三)委托方与被评估企业的关系 「康佳视讯」为「康佳集团」全资子公司。 二、关于经济行为的说明 本次评估系对「康佳视讯」于2014 年4 月30 日的股东全部权益价值进行评估， 仅作为「康佳集团」拟转让持有「康佳视讯」100%股权时了解其市场价值之参考。 本次评估目的所对应的经济行为已经「康佳集团」董事会决议批准。 三、关于评估对象与评估范围的说明 本次评估对象为：「康佳视讯」的股东全部权益价值。 其对应的评估范围为「康佳视讯」申报的截至2014 年4 月30 日的全部资产以 及相关负债。该等资产/负债业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对其 进行审计并出具了瑞华粤专审字[2014]第44040039 号《审计报告》。具体资产类型 如下表所示（金额单位：人民币元）： 项目账面值项目账面值 流动资产86,658,916.42 流动负债225,015,767.97 非流动资产141,873,186.94 非流动负债1,650,000.00 其中：固定资产141,445,409.26 负债总计226,665,767.97 长期待摊费用427,777.68 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 8 - 项目账面值项目账面值 资产总计228,532,103.36 净资产1,866,335.39 根据上表中：「康佳视讯」于评估基准日的资产及负债可分为两类资产及负债 如附表一和附表二所示（金额单位：人民币元）： 附表一： 项目账面值项目账面值 流动资产28,874,406.45 流动负债179,951,569.85 非流动资产136,434,109.78 非流动负债- 其中：固定资产136,434,109.78 负债总计179,951,569.85 资产总计165,308,516.23 资产减负债-14,643,053.62 附表二： 项目账面值项目账面值 流动资产57,784,509.97 流动负债45,064,198.12 非流动资产5,439,077.16 非流动负债1,650,000.00 其中：固定资产5,011,299.48 负债总计46,714,198.12 长期待摊费用427,777.68 资产总计63,223,587.13 资产减负债16,509,389.01 附表一：其中的流动资产包括货币资金28,474,406.45 元、应收票据400,000.00 元；固定资产具体指位于北京市朝阳区北四环中路“七星摩根广场”公寓盘古大观 5 单元6 套房产；流动负债包括应付票据9,802,351.88 元和「康佳视讯」与康佳系 统内关联往来款170,149,217.97 元。 附表二：根据瑞华粤专审字[2014]第44040039 号《审计报告》所列示的全部资 产及负债扣除附表一中所列示的资产及负债后即为附表二中所列示的资产及负债。 四、关于评估基准日的说明 本项目评估基准日为2014 年4 月30 日。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1、「康佳视讯」除下列因素外不存在对评估结果产生重大影响的其他事项： 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 9 - 「康佳视讯」与北京盘古氏投资有限公司（以下简称「盘古氏」）因工程合同纠 纷，于2009 年7 月13 日向北京市高级人民法院提起民事诉讼（涉案金额10,335.73 万元，要求「盘古氏」按约定交付6 套房屋折抵承揽合同项下工程款10,335.73 万 元，支付超出约定金额的工程款508,826.00 元，并承担相关违约责任。同日「康佳 视讯」提出财产保全申请书，请求立即查封位于北京市朝阳区北四环中路“七星摩 根广场”公寓5 单元1001、1101、1201、1501、1601 及1701 号及6 单元1001、1101、 901 号的9 套商品房或者查封，冻结被申请人价值150,609,219.00 元的财物或资产。 2009 年8 月17 日，北京市高级人民法院发出（2009）高民初字第4237 号《民 事裁定书》。查封或冻结「盘古氏」所有的价值为人民币150,609,219.00 元的财产。 2012 年5 月15 日，北京高院作出（2009）高民初字第4237 号《民事判决》， 判决：一、「盘古氏」于判决生效之日起十日内向「康佳视讯」交付《北京市商品房 预售合同》项下的六套房产，并以「盘古氏」承担全部费用和税款的方式为「康佳 视讯」办理房产过户登记手续；二、驳回「康佳视讯」的其他诉讼请求；三、驳回 「盘古氏」的其他诉讼请求。 双方当事人均不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。最高人民法院依法组 成合议庭，于2012 年11 月6 日开庭审理了此案，于2012 年12 月15 日作出（2012） 民一终字第85 号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 2014 年2 月，「盘古氏」履行法院判决，「康佳视讯」取得位于北京市朝阳区北 四环中路“七星摩根广场”公寓盘古大观5 单元1001、1101、1201、1501、1601 及 1701 号6 套房产的产权，「康佳视讯」同时作固定资产入账，房产总面积4029.3 平 方米，账面原值136,927,678.18 元。 2、「康佳视讯」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状 况的重大合同和重大诉讼事项。 3、除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。 六、资产及负债清查情况和结果说明 「康佳视讯」为配合此次资产评估，于2014 年5 月5 日成立了以财务经理为清 查主要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深圳 德正信国际资产评估有限公司的评估人员一起对「康佳视讯」于评估基准日所拥有 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 10 - 的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作。 清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。 七、资料清单 「康佳视讯」已向深圳德正信国际资产评估有限公司提供下述资料： 1、资产评估清查申报明细表。 2、「康佳视讯」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件。 3、有关会计报表、审计报告及生产经营统计资料。 4、与本次资产评估有关的经济行为文件。 5、与本次资产评估范围相关的房地产证、重点设备的购置发票等产权证明文件 的复印件。 6、「康佳视讯」出具的承诺函及声明书。 7、其他与资产评估相关的资料。 (以下无正文) 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 11 - （本页无正文） 委托方：康佳集团股份有限公司 负责人： 日期：2014 年5 月19 日 被评估企业：深圳市康佳视讯系统工程有限公司 负责人： 日期：2014 年5 月19 日 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 12 - 第三部分、评估范围和资产清查情况的说明 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 13 - 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象与评估范围内容 本次评估对象为：「康佳视讯」的股东全部权益价值。 其对应的评估范围为「康佳视讯」申报的截至2014 年4 月30 日的全部资产以 及相关负债。该等资产/负债业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所进行 审计并出具了瑞华粤专审字[2014]第44040039 号《审计报告》。具体资产状况如下 表所示（金额单位：人民币元）： 项目账面值项目账面值 流动资产86,658,916.42 流动负债225,015,767.97 非流动资产141,873,186.94 非流动负债1,650,000.00 其中：固定资产141,445,409.26 负债总计226,665,767.97 长期待摊费用427,777.68 资产总计228,532,103.36 净资产1,866,335.39 上表中：「康佳视讯」于评估基准日的资产及负债可分为两类资产及负债如附 表一和附表二所示（金额单位：人民币元）： 附表一： 项目账面值项目账面值 流动资产28,874,406.45 流动负债179,951,569.85 非流动资产136,434,109.78 非流动负债- 其中：固定资产136,434,109.78 负债总计179,951,569.85 资产总计165,308,516.23 资产减负债-14,643,053.62 附表二： 项目账面值项目账面值 流动资产57,784,509.97 流动负债45,064,198.12 非流动资产5,439,077.16 非流动负债1,650,000.00 其中：固定资产5,011,299.48 负债总计46,714,198.12 长期待摊费用427,777.68 资产总计63,223,587.13 资产减负债16,509,389.01 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 14 - 附表一：其中的流动资产包括货币资金28,474,406.45 元、应收票据400,000.00 元；固定资产具体指位于北京市朝阳区北四环中路“七星摩根广场”公寓盘古大观 5 单元6 套房产；流动负债包括应付票据9,802,351.88 元和「康佳视讯」与康佳系 统内关联往来款170,149,217.97 元。 附表二：根据瑞华粤专审字[2014]第44040039 号《审计报告》所列示的全部资 产及负债扣除附表一中所列示的资产及负债后即为附表二中所列示的资产及负债。 (二)实物资产的分布情况及特点 1、实物资产的产权情况： 截至评估基准日，「康佳视讯」实物资产包括存货、房地产和设备。存货和设 备类资产存放于广东省东莞市凤岗镇三联村「康佳视讯」生产车间、仓库；房地产 具体指位于位于北京市朝阳区北四环中路北、北辰西路西侧的“盘古大观”B 栋5 单元1001、1101、1201、1501、1601、1701 六个单位。 申报评估的房地产房屋性质为商品房，规划用途为公寓，土地使用权取得方式 为出让。具体产权状况详见下表： 序 号 房地产名称房地产证号 建筑面 积(㎡) 套内面积 (㎡) 规划 用途 证载权利人 1 5 单元1501 X 京房权证朝字第1330347 号671.55 547.36 公寓 深圳市康佳视讯 系统工程有限公 司 2 5 单元1101 X 京房权证朝字第1330348 号671.55 547.36 3 5 单元1201 X 京房权证朝字第1330353 号671.55 547.36 4 5 单元1601 X 京房权证朝字第1330359 号671.55 547.36 5 5 单元1001 X 京房权证朝字第1330623 号671.55 547.36 6 5 单元1701 X 京房权证朝字第1330625 号671.55 547.36 合计4,029.3 3,284.16 「康佳视讯」已提供了被评估存货、设备相关的购买合同、购置发票等产权证 明文件的复印件。 2、实物资产于现场查看时的使用情况： （1）存货 存货分为原材料和产成品。其中：原材料主要是生产经营所需的各种辅料、元 器件、IC、注塑件、低值易耗品和包装物。产成品主要是各种规格型号的LED 显示 屏、LED 照明产品及相关配件。 （2）房地产 “盘古大观”位于北京市朝阳区北四环中路27 号，南邻北四环中路，北至成府 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 15 - 路，西靠北辰西一路，东接北辰西路，可迅速连通京承高速、八达岭高速、五环和 三环等城市主干道。盘古大观为整体开发项目，分为A 座写字楼；B、C、D 座国际 公寓；E 座为酒店。项目由北京盘古氏投资有限公司开发，物管公司为第一太平戴 维斯物业顾问（北京）有限公司，项目于2010 年5 月交房。其中三栋国际公寓共 192 套，框架—剪力墙体系，外立面采用白色花岗岩外墙；外保温共有五层（挤塑 聚苯板、空气层、铝板、空气层、白色花岗岩），保温性能卓越，可有效节约能源； 门窗系统采用世界顶级的铝合金门窗断热桥设计；电梯为瑞士迅达客体，两梯一户 设置；宽带光纤入户，双路供电，市政中水独立系统再深度处理，市政供气，独立 分户式水冷中央空调，地热及散热器采暖；有线电视入户，设置卫星境外电视接收 系统。「康佳视讯」名下“盘古大观”B 栋5 单元1001、1101、1201、1501、1601、 1701 六个单位，每套公寓套房都拥有独立灵活的日本大金VRVⅢ系顶级空调系统， 住户根据需要可选择不同使用方式，享受清新空气与舒爽温度；采暖为大市政供暖， 提前预留散热器及地暖两套设备接口；主卧和客厅均为朝东方向，面向奥运会主会 场，窗体为2.4×4.8 的大尺度，视野开阔；玻璃采用玻璃幕墙窗，三层中空、内充 惰性气体，高性能隔音、隔热、低辐射；房间层高3.75 米。房地产均为未装修毛坯 房，现空置。 （3）设备类资产 「康佳视讯」本次申报评估的机器设备共105 项。包括SMT 贴片机、编带机、 波峰焊、插件机、分布式光度计、屏体厂生产线工程、三防涂覆机、校正系统等。 设备购置年限集中在2006 年～2014 年期间。现场勘察时，机器设备的使用情况未 见异常。 申报评估的电子设备共71 台/套。包括电脑、空调、打印机、监控器等。设备 购置年限集中在2006 年～2013 年期间。现场勘查时，部分电子设备已超过其同类 设备的经济使用年限，但尚可维持使用。 二、资产清查和调查情况说明 (一)资产清查和调查时间、人员组织 本公司在分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产 的不同类别及分布特点，组织了专业评估队伍对「康佳视讯」的资产和相关负债分 别进行了现场清查核实。清查工作从2014 年5 月6 日至2014 年5 月12 日。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 16 - 1、流动资产及负债的清查 在核实《资产清查申报明细表》与被评估企业财务报表的基础上，评估人员对 企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中： 1)银行存款：核对银行存款日记账与总账、报表余额相符，获取评估基准日的 “银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节 表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况； 2)其他货币资金：核对日记账及总账、报表余额相符，获取评估基准日的“银 行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证； 3)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，查阅款项金 额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，对金额较大的往来款项发询证函， 以证实应收款项的真实性、完整性，对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得 相关的证明文件； 4)对存货类资产，获取并检查被评估企业评估基准日的存货盘点明细表、汇总 表，评价被评估企业盘点表的可信度，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘 点，并倒推计算评估基准日的存货数量；对流动及长期负债各个项目进行了核查， 重点核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额。 2、非流动资产的清查 （1）各类设备的清查 评估小组进入被评估企业，由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配 备、技术水平、主要设备的购置年月，以及设备的使用负荷和维修保养情况。然后 对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核，检查是否符合要求， 向申报单位了解有无账外设备，有无虚报、漏报、重报等情况。然后由评估人员会 同企业财务部、设备管理人员一起，按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查 明实物，核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合同，完善评估申 报表中的缺项和漏项。 （2）房地产的清查 查阅了房地产有关产权认定方面的文件，如房地产证等有关资料。重点核查评 估申报表中列示的建筑面积、结构及装修标准，房屋的现状及维修、使用情况等， 并逐一做好记录，对建筑物照相留档备查。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 17 - (二)影响资产清查和调查事项及处理方法 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响： 1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。 2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提 供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。 3、对有产权证的资产如房屋建筑物的面积仅按产权证登记的面积进行评估，本 公司均未进行实际丈量。 4、对房屋建筑物仅观测其外观，对可能存在的内在结构性变化未进行测定。 5、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 本公司考虑的范围之内。 (三)资产清查和调查结论 通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「康佳视讯」提供的资产评估申报 表基本相一致。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 18 - 第四部分、资产基础法评估技术说明 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 19 - 一、评估思路 本评估说明中所称的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基 础上确定评估对象价值的评估思路。 资产基础法评估主要以评估基准日被评估企业经清查后反映在其会计报表内的资 产、负债为基础，通过评估这些资产、负债的价值，确定被评估企业股东权益之市场 价值。 二、流动资产评估说明 「康佳视讯」申报评估的各项流动资产，包括货币资金、应收票据、应收账款、 预付账款、其他应收款和存货。上述资产于评估基准日账面值如下表所示（金额单位： 人民币元）： 科目名称账面价值科目名称账面价值 货币资金28,474,406.45 其他应收款1,554,898.21 应收票据400,000.00 减：坏账准备191,291.80 应收账款33,098,309.22 其他应收账款净额1,363,606.41 减：坏账准备1,472,634.58 存货20,570,029.96 应收账款净额31,625,674.64 减：存货跌价准备- 预付账款4,225,198.96 存货净额20,570,029.96 - 流动资产合计86,658,916.42 (一)货币资金评估说明 货币资金以经核实后的账面值为评估值。银行存款和其他货币资金在核实账面值、 银行对账单余额及余额调节表的基础上，以核实值作为评估值。对于外币项目，以中 国人民银行公布的评估基准日的市场汇价（中间价）折算为人民币作为其评估值（评 估基准日汇率100 美元＝615.8 元人民币）。 货币资金账面值28,474,406.45 元，评估值28,474,406.45 元，评估增值0.00 元， 增值率0.00%。 (二)应收类款项评估说明 「康佳视讯」列报评估的应收类款项包括应收票据、预付账款、应收账款和其他 应收款。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 20 - 1、应收票据评估说明 「康佳视讯」本次列报评估的应收票据均为不带息6 个月以内的银行承兑汇票， 共3 项，票面金额共计400,000.00 元，以核实后的账面值作为评估值。 2、预付账款评估说明 预付账款包括预付的材料采购等，账龄为1 年以内的预付账款占预付账款总额的 92%。根据本公司抽查的有关原始凭证显示，预付账款能够形成相应的资产权利或权益， 故评估值按核实后的账面值确认。 3、应收及其他应收账款评估说明 应收款总额为33,098,309.22 元，企业计提坏账准备1,472,634.58 元，账面净额 31,625,674.64 元，主要为应收的销货款；其他应收款总额为1,554,898.21 元，企业 计提坏账准备191,291.80 元，账面净额1,363,606.41 元，主要是履约保证金、投标 保证金、备用金等。 应收类账款的评估，我们根据「康佳视讯」的有关会计记录进行抽查核实（包括 核对有关会计凭证和会计记录）。其中：对应收及其他应收款项分析了其发生时间、 发生原因，并对较大金额及账龄较长的项目进行了函证。其账龄分析如下表所示： 账龄 应收账款其他应收款 账面值占总额的％ 账面值占总额的％ 1 年以内27,813,268.38 84.03 1,298,828.21 83.53 1 至2 年2,973,095.12 8.98 256,070.00 16.47 2 至3 年374,020.00 1.13 - - 3 年以上1,937,925.72 5.86 - - 合计33,098,309.22 100.00 1,554,898.21 100.00 欠款数额较大的如下表所示： 应收款中前五位欠款情况其他应收款中前五位欠款情况 欠款单位名称金额账龄欠款单位名称金额账龄 沈阳地铁集团有限公司9,573,582.60 1 年内深圳市伟创自动化设备有限公司246,642.00 1 年内 深圳世界之窗有限公司2,821,500.00 1 年内德阳经济技术开发区财政局179,138.00 1 年内 上海康佳绿色照明技术有限公司2,521,203.47 1 年内新疆智诚达项目管理咨询150,000.00 1 年内 天津华侨城实业有限公司2,397,400.00 1 年内昆山信息港网络有限公司99,750.00 1 至2 年 西安曲江文化旅游股份有限公司2,038,300.00 1 至2 年上海通信招标有限公司80,000.00 1 年内 各种应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对 于未发现有确凿证据表明款项无法收回的，按全部应收款项额计算评估值；对于很可 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 21 - 能收不回部分款项的，在难以确定收不回款项的数额时，按财会上计算坏账准备的方 法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值， 具体坏账损失估算的方法主要采用了账龄法：账龄2～3 年为50%，3 年以上为70%。账 面上的“坏账准备”科目按零值计算。 4、应收类款项评估结果 应收票据账面值400,000.00 元，评估值400,000.00 元，评估增值0.00 元，增值 率0.00%； 预付账款账面值4,225,198.96 元，评估值4,225,198.96 元，评估增值0.00 元， 增值率0.00%； 应收账款净额账面值31,625,674.64 元，评估值31,554,751.22 元，评估增值 -70,923.42 元，增值率-0.22%； 其他应收款净额账面值1,363,606.41 元，评估值1,554,898.21 元，评估增值 191,291.80 元，增值率14.03%。 (三)存货评估说明 「康佳视讯」列报评估的存货账面值20,570,029.96 元，计提存货跌价准备0.00 元，存货净额20,570,029.96 元，包括原材料、产成品（库存商品）和在产品（自制 半成品）。简要情况如下表所示： 科目名称账面价值科目名称账面价值 原材料9,053,870.17 存货合计20,570,029.96 产成品（库存商品） 8,371,741.04 减：存货跌价准备- 在产品（自制半成品） 3,144,418.75 存货净额20,570,029.96 1、外购存货的评估 被评估企业本次列报评估的外购存货为原材料，均为生产经营所需要的正常储备。 对外购存货，评估人员经查其账面值系由购入价、运杂费、损耗、验收整理入库 费及其它合理费用组成，评估基准日市场价格与购置时期相比变化不大，其账面价值 与现行市价接近，故评估时按核实后的账面值确认为评估值。 2、自制存货的评估 被评估企业本次列报评估的自制存货包括产成品（库存商品）和在产品（自制半 成品）。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 22 - （1）产成品（库存商品） 「康佳视讯」产成品主要是各种规格型号的LED 显示屏、LED 照明产品及相关配件。 根据被评估企业2013 年12 月和2014 年4 月经审计的会计报表可知,该类产品销 售毛利率较低，扣减销售费用后基本无利润，故产成品评估值按核实后的账面值确认。 （2）在产品（自制半成品） 在产品是为了最终出售正处于生产过程中的存货，被评估企业本次列报的在产品 主要是在生产线上的在制品，主要是直接材料费，其评估方法与原材料相同，本次以 核实后的账面值确认评估值。 3、存货的评估结果 存货净额账面值20,570,029.96 元，评估值20,570,029.96 元，评估增值0.00 元， 增值率0.00%。 (四)流动资产评估结果 「康佳视讯」流动资产账面值86,658,916.42 元，评估值86,779,284.80 元，评 估增值120,368.38 元，增值率0.14%。 增减值原因：账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 三、长期待摊费用评估说明 「康佳视讯」长期待摊费用账面值427,777.68 元，系指屏体厂二楼车间装修工 程费。本公司抽查了待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，了解费用支出和摊销方 法，并对待摊费用的受益期进行了分析。长期待摊费用按核实后的值作为评估值。 四、流动负债评估说明 「康佳视讯」申报评估的流动负债包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职 工薪酬、应交税费和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下表所列（金额单 位：人民币元）： 科目名称账面价值科目名称账面价值 应付票据9,802,351.88 应交税费-5,762,899.57 应付账款204,255,018.13 其他应付款8,207,387.04 预收款项6,034,515.38 - 应付职工薪酬2,479,395.11 流动负债合计225,015,767.97 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 23 - (一)应付票据评估说明 「康佳视讯」列报评估的应付票据为26 张不带息银行承兑汇票。 本次评估查阅了有关票据存根及付款依据，以核实后的账面值作为评估值。 (二)应付账款、预收账款和其他应付款评估说明 应付账款主要是应付材料款款、设备款、工程款和内部往来款等；预收账款是预 收的货款；其他应付款主要是应付的押金、保证金、售后维修费和预提的加工费等。 本次评估查阅了应付、预收及其他应付款项的凭证，对重要的项目进行了函证。 以核实后的账面值作为评估值。 (三)应付职工薪酬评估说明 评估人员对「康佳视讯」应付职工薪酬的计提、发放或使用进行了核实。经核实 结果无误。以核实后的账面值确认评估值。 (四)应交税费评估说明 应交税费主要为应交的增值税、城建税、教育费附加、堤围费、地方教育附加、 印花税、个人所得税、关税等。 应交税费以核实后的账面值作为评估值。 (五)流动负债评估结果 「康佳视讯」流动负债账面值225,015,767.97 元，评估值225,015,767.97 元， 评估增值0.00 元，增值率0.00%。 五、非流动负债评估说明 「康佳视讯」申报评估的非流动负债为其他非流动负债，在评估基准日账面值为 1,650,000.00 元。 (一)其他非流动负债评估说明 专项应付款是深圳市政府拨入下一代低能耗通用型LED 全彩智能终端项目和低能 耗LED 显示屏项目的政府补助款，待项目完成并经验收后，转入收益。以核实后的账 面值作为评估值。 (二)非流动负债评估结果 「康佳视讯」非流动负债账面值1,650,000.00 元，评估值1,650,000.00 元，评 估增值0.00 元，增值率0.00%。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 24 - 六、各类设备评估说明 (一)资产概况 「康佳视讯」本次列报评估的设备分为机器设备和电子设备，简要情况如下表所 示（金额单位人民币元）： 科目名称 账面价值 原值净值 机器设备9,308,672.90 4,876,572.22 电子设备398,231.66 134,727.26 合计9,706,904.56 5,011,299.48 机器设备共105 项。包括SMT 贴片机、编带机、波峰焊、插件机、分布式光度计、 屏体厂生产线工程、三防涂覆机、校正系统等。设备购置年限集中在2006 年～2014 年 期间。现场勘察时，机器设备的使用情况未见异常。 申报评估的电子设备共71 台/套。包括电脑、空调、打印机、监控器等。设备购 置年限集中在2006 年～2013 年期间。现场勘查时，部分电子设备已超过其同类设备的 经济使用年限，但尚可维持使用。 (二)现场查勘情况说明 根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，对主要设备逐项进行现场查勘。首 先进行设备利用率、设备负荷状况、设备维护保养状态、设备大修理状况、设备故障 率、设备工作环境情况的总体调查；然后逐台观察设备的外部成新状况、设备运行的 状况及运行纪录；最后会同被评估企业设备管理技术人员对重要设备进行分部观察、 检测、分析和分部成新情况评分。 (三)评估方法 主要采用成本法评估，其评估计算公式为： 评估值＝重置价值×成新率 1、重置价值的确定 重置价值＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他合理费用。 凡能查询到评估基准日市场价格的设备，以市场购置价加上设备运杂费和安装调 试费等其他费用来确定设备的重置价值。 凡不能从市场获得现行价格的设备，参考《2014 年机电设备评估价格信息》、《2014 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 25 - 年中国机电产品报价目录》、《工程建设全国机电设备2014 年价格汇编》等有关设备 价格目录中的价格，加上设备的运杂费及安装调试费等其他费用来确定其重置价值。 对无法询价的设备，采用类比法对类似设备的价格加以修正，再加上设备运杂费 和安装调试费等其他费用来确定其重置价值。 对大型、关键设备，或资金投入较大的设备，重置价值中除考虑设备的运杂费、 安装调试费之外，还考虑了合理的购买前的市场调研、管理费用以及资金成本，在计 算资金成本时，一般按同期银行贷款利率确定。 2、成新率的确定 通过对设备的现场勘察，考虑各类设备的有效使用年限，以及各类设备实际已使 用年限、外观及自然损耗等因素，合理确定各类设备的实体性损耗；同时向有关管理 人员调查和查询该等设备的技术状况、维修保养情况，合理确定各类设备的功能性损 耗，从而综合确定评估设备的成新率。具体确定成新率时根据不同情况按以下方法计 算： 对一般小型通用设备，根据其经济耐用年限，结合现场勘查状况来确定其成新率。 对大型、关键设备通过现场勘察了解其现有技术状态，分部位对设备技术状况打 分，同时结合年限法来确定其综合成新率，设观察法的成新率权重为50%，年限法理论 成新率的权重为50%。 (四)评估示例 1、SMT贴片机 例1： 机器设备评估明细表第18 项设备名称：SMT 贴片机 规格型号：KE-2070E 生产厂家：JUKI 购置日期：2011 年12 月启用日期：2011 年12 月 账面原值：700,854.70 元账面净值：553,675.22 元 （1）资产概况 KE-2070E SMT 贴片机是「康佳视讯」主要贴片设备，其技术参数如下表： 机种名称高速贴片机KE-2070M/KE-2070L/KE-2070E 基板尺寸 M 基板用(330×250mm) ○ L 基板用(410×360mm) ○ E 基板用(510×460mm) ○ 元件高度 6mm 规格○ 12mm 规格○ 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 26 - 机种名称高速贴片机KE-2070M/KE-2070L/KE-2070E 20mm 规格 25mm 规格 元件尺寸 激光识别0402（英制01005）芯片～33.5mm 方元件 图像识别1.0×0.5mm～33.5mm 方元件 元件贴装速度 最佳条件0.155 秒/芯片（23300CPH） IC 元件4600CPH* 元件贴装精度 激光识别±0.05mm 图像识别±0.04mm 元件贴装种类最多80 种(换算成8mm 带) 电源三相AC200~415V 额定电力3KVA 使用空气压力0.5±0.05Mpa 空气消费量(标准状态) 345L/分 装置尺寸（W×D×H） M 基板1,400×1,393×1,455mm L 基板1,500×1,500×1,455mm E 基板1,730×1,600×1,455mm 重量约1530kg 使用MNVC（选购件）、全吸嘴同时吸取时的换算值。 （2）重置价值 经查阅《中国机电产品报价目录》及网上询价， 目前KE-2070E SMT 贴片机市场 报价为680,000.00 元；根据《资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费率取设备 购置价的3%，运杂费率取设备购置价的2%，则： 重置价值＝设备购置价×（1+运杂费率+安装调试费率） ＝680,000.00×（1+3%+2%） ＝714,000.00 元 （3）综合成新率 1）年限法成新率 该设备2011 年12 月正式启用，根据「康佳视讯」填报的《设备评估调查表》和 评估人员的现场勘查，设备运行状态良好，完全可达到设计的技术指标，满足检测指 标要求。评估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章，听取了技术 及管理人员情况介绍和经验判断，确定该设备的经济寿命年限为14 年，该设备至评估 基准日已使用2 年4 个月，尚可使用11 年8 个月，则： 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 27 - 年限法成新率＝(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100% ＝（140 个月/168 个月）×100% ＝83%（取整） 2）技术分析法成新率 名称分析内容标准分成新率 外观结构磨损轻度，达到设计要求30 25 元件贴装精度位移精度、、贴片精度、稳定性较好30 25 图像识别系统高分辨率摄像机，图像清晰25 20 电源三相AC200~415V，输出正常，满足运行要求15 12 合计100 82 据上表，技术分析法成新率取82% 3）综合成新率 综合成新率＝50%×83%+50%×82% ＝83%（取整） （4）评估值的计算 评估值＝重置价值×综合成新率 ＝714,000.00 元×83% ＝592,620.00 元 其他机器设备评估值的计算与该设备相似，机器设备的经济使用年限一般取8-14 年。 2、耐压测试仪 例2： 电子设备评估明细表第71 项设备名称：耐压测试仪 规格型号：TOS-8650 生产厂家：格力集团 购置日期：2008 年11 月启用日期：2008 年11 月 账面原值：15,551.36 元账面净值：1,555.14 元 （1）资产概况 TOS-8650 耐压测试仪是「康佳视讯」主要检测设备之一，主要参数： 电压范围： AC:0-8KV 漏电流范围： 0.1mA-110mA 容量： 500VA 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 28 - 时间控制： 0.5-999S 电源： 100/230/240V 50/60H （2）重置价值 经网上询价，TOS-8650 耐压测试仪目前市场报价为人民币14,000.00 元。则设备 重置价值为14,000.00 元，设备无需安装。 （3）综合成新率 该设备2008 年11 月正式启用，根据「康佳视讯」填报的《设备评估调查表》和 评估人员的现场勘查，设备运行状态良好，完全可达到设计的技术指标，满足检测指 标要求。评估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章，听取了技术 及管理人员情况介绍和经验判断，确定该设备的经济寿命年限为8 年，该设备至评估 基准日已使用5 年5 个月，尚可使用2 年7 个月，则： 年限法成新率＝(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100% ＝（31 个月/96 个月）×100% ＝32%（取整） （4）评估值的计算 评估值＝重置价值×成新率 ＝14,000.00 元×32% ＝4,480.00 元 其他电子设备评估值的计算与该设备相似，电子设备的经济使用年限一般取5-8 年。 (五)设备评估结果 「康佳视讯」各类设备账面净值5,011,299.48 元，评估值6,497,458.00 元，评 估增值1,486,158.52 元，增值率29.66%。 增值原因主要系评估中考虑的各类设备经济耐用年限长于「康佳视讯」的设备会 计折旧年限。 七、房地产评估说明 (一)资产概况 「康佳视讯」申报评估的房地产具体指位于北京市朝阳区北四环中路北、北辰西 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 29 - 路西侧的盘古大观B 栋5 单元1001、1101、1201、1501、1601、1701 六个单位，每个 单位建筑面积均为671.55 平方米，总建筑面积4,029.3 平方米。「康佳视讯」房地产 账面原值合计136,927,678.18 元，截至评估基准日账面净值合计136,434,109.78 元。 (二)产权状况 该等房地产已办理X 京房权证朝字第1330348 号等《房屋所有权证》，证载权利 人为「康佳视讯」，房屋性质为商品房，规划用途为公寓，土地使用权取得方式为出 让。「康佳视讯」名下所属盘古大观B 栋5 单元1001、1101、1201、1501、1601、1701 六个单位产权状况如下： 序 号 房地产名称房地产证号 建筑面积 (㎡) 套内面积 (㎡) 规划 用途 证载权利人 1 5 单元1501 X 京房权证朝字第1330347 号671.55 547.36 公寓 深圳市康佳视讯系 统工程有限公司 2 5 单元1101 X 京房权证朝字第1330348 号671.55 547.36 3 5 单元1201 X 京房权证朝字第1330353 号671.55 547.36 4 5 单元1601 X 京房权证朝字第1330359 号671.55 547.36 5 5 单元1001 X 京房权证朝字第1330623 号671.55 547.36 6 5 单元1701 X 京房权证朝字第1330625 号671.55 547.36 合计4,029.3 3,284.16 (三)现场查勘情况 “盘古大观”位于北京市朝阳区北四环中路27 号，南邻北四环中路，北至成府路， 西靠北辰西一路，东接北辰西路，可迅速连通京承高速、八达岭高速、五环和三环等 城市主干道。盘古大观为整体开发项目，分为A 座写字楼；B、C、D 座国际公寓；E 座 为酒店。项目由北京盘古氏投资有限公司开发，物管公司为第一太平戴维斯物业顾问 （北京）有限公司，项目于2010 年5 月交房。其中三栋国际公寓共192 套，框架—剪 力墙体系，外立面采用白色花岗岩外墙；外保温共有五层（挤塑聚苯板、空气层、铝 板、空气层、白色花岗岩），保温性能卓越，可有效节约能源；门窗系统采用世界顶 级的铝合金门窗断热桥设计；电梯为瑞士迅达客体，两梯一户设置；宽带光纤入户， 双路供电，市政中水独立系统再深度处理，市政供气，独立分户式水冷中央空调，地 热及散热器采暖；有线电视入户，设置卫星境外电视接收系统。 「康佳视讯」名下“盘古大观”B 栋5 单元1001、1101、1201、1501、1601、1701 六个单位，每套公寓套房都拥有独立灵活的日本大金VRVⅢ系顶级空调系统，住户根据 需要可选择不同使用方式，享受清新空气与舒爽温度；采暖为大市政供暖，提前预留 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 30 - 散热器及地暖两套设备接口；主卧和客厅均为朝东方向，面向奥运会主会场，窗体为2.4 ×4.8 的大尺度，视野开阔；玻璃采用玻璃幕墙窗，三层中空、内充惰性气体，高性能 隔音、隔热、低辐射；房间层高3.75 米。 现场勘查时，房地产均为未装修毛坯房，现空置。 (四)评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估采用市场法。 市场法系指在市场上选择若干相同或近似的资产作参照物，针对影响资产价值的 各项因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各 项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。 即在搜集可比交易案例的前提下，选择与被评估房地产用途一致、结构相同，地 段相近的近期内交易可比案例若干，与被评估房地产进行比较，对交易情况、交易日 期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得修正后的比准价格，再对比准价格进行 平均处理，得到被评估房地产的评估单价，然后乘以该项房地产的建筑面积即求得评 估值。评估公式如下： 评估值=评估单价×建筑面积 评估单价=（案例1 比准单价+案例2 比准单价+ 案例N 比准单价）÷N 比准单价=可比案例交易单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正× 个别因素修正 (五)评估示例 盘古大观B 栋5 单元1001 资产概况如前所述 评估人员在搜集众多交易案例的基础上，决定选用本楼盘、红玺台及紫御华府的 三个案例作为可比实例，该三个楼盘均属亚奥商圈豪宅，红玺台位于北京市朝阳区东 北三环太阳宫桥北，占地面积约55000 平方米；总建筑面积逾13 万平方米；由7 幢高 层高端住宅建筑组成，主力户型为170—300 平方米；紫御华府位于北京市朝阳区奥林 匹克森林公园北，项目占地面积67480 平方米，总建筑13 万平方米，项目总共有8 栋板楼组成，10-21 层不等，户型面积为340—370 平米四居。可比实例情况： 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 31 - 交易实例名称位置用途楼层交易情况交易价格交易日期面积(M2) 盘古大观北辰西路、北四环公寓12 正常100,400 2014.04 617.6 红玺台北三环太阳宫桥公寓27 正常83,300 2014.04 300 紫御华府奥林匹克公园北住宅11 正常81,000 2014.03 371 注：上述“盘古大观”交易价格实为挂牌价格。 选取的理由： (a)是待估房地产的类似房地产；(b)成交日期与评估基准日接近；(c)成交价格为正常 价格。 选取可比实例后，对可比实例的成交价格进行了换算处理，建立价格可比基础， 统一其表达方式和内涵。 交易情况，交易日期、区域因素和个别因素修正均采用百分率法，即将可比实例 与待估房地产在某一方面的差异结算为价格差异的百分率来修正可比实例的价格。 交易情况修正：我们所选取的可比实例均为在报纸、电视等媒体上公开报价的实 例，未考虑特殊买家的任何额外出价，修正系数100/100。 区域因素修正：区域因素修正的主要内容包括，地区级差、交通便捷程度、环境 景观、配套设施和城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正内容根据待 估房地产的用途具体确定。本次待估房地产为住宅公寓，地区级差、交通便捷程度、 环境景观、配套设施和城市规划限制是影响住房价值的主要因素。因此将待估房地产 区域因素划分为地区级差、交通便捷程度、环境景观、配套设施和城市规划限制等5 个小项，每项20 分，共100 分，将可比实例的区域因素同样划分为5 小项，逐项与待 估房地产相比较，得出区域因素修正系数。将待估房地产与可比实例的个别因素进行 比较，区域因素量化修正率见后表。 个别因素修正：个别因素修正内容主要包括，装修等级标准、楼层、朝向、建筑 结构及工程质量、新旧程度、面积及平面布置等。装修等级标准、楼层、朝向、建筑 结构及工程质量、新旧程度、面积及户型等是影响住宅价值的主要个别因素。将待估 房地产与可比实例的个别因素进行比较，个别因素量化修正率见后表。 区域因素 区域因素比较 盘古大观B 栋5 单元1001 可比实例 盘古大观红玺台紫御华府 比较差异值比较差异值比较差异值 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 32 - 地区级差20 相同20 稍差18 差- 13 交通便捷程度20 相同20 相同20 相同20 环境、景观20 相同20 较差- 16 较差- 16 公共配套设施完备程度20 相同20 稍差+ 17 稍差+ 17 城市规划限制20 相同20 相同20 相同20 合计100 100 91 86 个别因素 个别因素比较 盘古大观B 栋5 单 元1001 可比实例 盘古大观红玺台紫御华府 比较差异 值 比较差异 值 比较差异 装修等级标准20 相同20 稍好+ 23 较好2值5 楼层朝向20 相同20 稍好22 相同20 建筑结构及工程质量20 相同20 较差+ 14 较差+ 14 新旧程度20 相同20 相同20 相同20 面积及户型20 相同20 较差- 16 稍差+ 17 合计100 100 95 96 各因素修正 项目名称 交易价格 (元/㎡) 交易时点 修正 交易情 况修正 区域因 素修正 个别因 素修正 比准价格 (元/㎡) 权重系数 盘古大观100,400.00 100/100 100/100 100/100 100/100 100,400 33.33% 红玺台83,300.00 100/100 100/100 100/91 100/95 96,356 33.33% 紫御华府81,000.00 100/100 100/100 100/86 100/96 98,110 33.33% 商品房单价Σ比准价格×权重系数98,300 元/㎡ 评估总价评估单价×建筑面积66,013,000 元 (六)房地产评估结果 「康佳视讯」申报评估的房地产评估前账面原值136,927,678.18 元，账面净值 136,434,109.78 元，本次评估值合计398,765,000.00 元，评估增值262,330,890.22 元，增值192.28 %。 增值原因主要系：近几年房地产价格上涨较高。 (七)房地产评估有关事项说明 评估结果中未考虑房地产用于市场交易时可能存在的相关税费对评估结论的影 响。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 33 - 第五部分、评估结论及其分析 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 34 - 一、评估结论 本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在「康佳视讯」持续经营和 本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下： 采用资产基础法评估的「康佳视讯」股东全部权益价值于评估基准日2014 年4 月30 日的评估值为： 26,580.38 万元。其中，资产总额账面值22,853.21 万元， 评估值49,246.95 万元，评估增值26,393.74 万元，增值率115.49%；负债总额账 面值22,666.58 万元，评估值22,666.58 万元，评估增值0.00 万元，增值率0.00%； 净资产账面值186.63 万元，评估值26,580.38 万元，评估增值26,393.75 万元，增 值率14,142.29%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）： 项目审计后账面值评估价值增值额增值率% 流动资产8,665.89 8,677.93 12.04 0.14 非流动资产14,187.32 40,569.02 26,381.70 185.95 其中：可供出售金融资产- - - - 持有至到期投资- - - - 长期股权投资- - - - 投资性房地产- - - - 固定资产14,144.54 40,526.25 26,381.71 186.52 无形资产- - - - 商誉- - - - 长期待摊费用42.78 42.78 - - 递延所得税资产- - - - 资产总计22,853.21 49,246.95 26,393.74 115.49 流动负债22,501.58 22,501.58 - - 非流动负债165.00 165.00 - - 负债总计22,666.58 22,666.58 - - 净资产186.63 26,580.38 26,393.75 14,142.29 二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因 项目增值额(万元) 增值率(%) 变动原因 流动资产12.04 0.14 账面上的坏账准备按零值计算 设备类资产148.62 29.66 评估中考虑的设备经济耐用年限长于会计折旧年限 房屋建筑物26,233.09 192.28 近几年房地产市场价格上涨较高 三、评估结论成立的条件 评估报告系在以下评估基准和评估假设及限制条件下制作完成的： 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 35 - (一)评估基准 1、所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，无任 何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。 我们已经对申报资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行了相应的披 露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见， 也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在评估报告中已经披露了该等资产 或其中部分资产的产权已设置了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结 论的具体影响程度作出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实 际影响程度。 2、委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有 效的。 我们的评估在很大程度上依赖委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资 料，我们对这些资料进行了必要的和有限的抽查验证，我们相信这些资料是真实、 完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。 3、所有资产均采用人民币计算价值或价格。 (二)评估假设 1、除评估报告中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均 被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定。 2、假设「康佳视讯」所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业 标准及安全生产经营之有关规定进行。 3、对于评估报告中价值估算所依据的被评估企业所需由有关地方、国家政府机 构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授 权文件假定已经或可以随时获得或更新。 4、除评估报告中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的 任何有利或不利之影响∶ (1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的 任何限制等因素。 (2)未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关 系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 36 - (3)各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情 况之改变，或被评估企业有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、 营销、计划或安排等（如经营策略、管理方式、经营计划、管理团队和职工队伍等） 发生变化。 (4)特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。 (5)出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。 (6)被评估企业未列报或未向我们作出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析 的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等。 5、除在评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下： (1)所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基 础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查 看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。 (2)所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。 (3)所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放 等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因 子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。 尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限 于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了 解等。评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知 识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。 (三)限制条件 1、评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的 单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。 2、对各类资产的数量，我们进行了抽查核实，并在此基础上进行评估。对下列 资产的数量，我们按以下方法进行计量： 本公司对有产权证的资产如房地产的面积按产权证登记的面积进行评估，本公 司均未进行实际丈量。 就所有由我们此次评估资产的数量而言，被评估企业管理当局均认为于评估基 准日是实际存在并归被评估企业所有，同时向我们作出了承诺，我们相信这些承诺， 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 37 - 但对其可靠性并不能作出保证。如果资产的实际数量与评估报告所载资产数量不相 符，评估价值将会发生变化。 3、评估报告中的预测、预估或经营数据之估计，是基于评估基准日或评估基准 日相近时期的市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经营政策、管理状 况、经济状况等基础之上的。因此，这些预测或估计将随着将来的条件的不同而改 变。 4、报告或评估报告复制本的持有者，无出版此报告的权利。 5、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托方就评估报告所载范围内的资 产做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行 为的相关问题，我们没有义务给予进一步的咨询、证词或出席法庭。 四、评估报告使用限制说明 (一)评估报告使用说明 1、评估报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本评 估报告书的使用人应当认真阅读和理解评估报告的每一个组成部分，评估报告的每 一个组成部分（包括评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可 能造成对评估报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注评估报告书中价值 定义、评估的前提条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。 2、评估报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估企业提供的有关资 产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在评估报告中对相关事项进行了披 露，但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。然而， 这些法律事项是我们评估的基础，因此，评估报告使用人应当关注这些法律事项， 如果不能明白或确信我们对相关法律事项所作的披露或认为相关法律事项比较重 要，则应当聘请律师等相应专业的人士提供相关的法律服务。 3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估企业提供，尽管我们 进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的 准确作出保证。 4、除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用评估 报告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将评估报告书的全部或部分 内容向他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部 关于「康佳视讯」股东全部权益价值评估说明 深圳德正信国际资产评估有限公司- 38 - 门审查使用评估报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义 务。 (二)限制说明 1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。 2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估 报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 4、评估报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下 的价值咨询意见。 (三)评估报告有效期 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估报告的使用期限自评估基 准日起一年内（即2014 年4 月30 日至2015 年4 月29 日）有效。 中财网
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