[收购]海默科技：拟收购上海清河机械有限公司股权项目资产评估说明
兰州海默科技股份有限公司 拟收购上海清河机械有限公司股权项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字（2014）第316号 （第一册 共一册） 北京天健兴业资产评估有限公司 二○一四年五月三十一日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ....................... 3 第四部分 资产基础法评估技术说明 ..................................... 8 第一节 流动资产评估技术说明 ...................................... 8 第二节 房屋建筑物评估技术说明 ................................... 16 第三节 机器设备评估技术说明 ..................................... 29 第四节 在建工程评估技术说明 ..................................... 42 第五节 土地使用权评估技术说明 ................................... 44 第六节 递延所得税资产评估技术说明 ............................... 59 第七节 流动负债评估技术说明 ..................................... 60 第五部分 收益法评估技术说明 ........................................ 64 第一节 收益法评估对象 ........................................... 64 第二节 收益法的应用前提及选择的理由 ............................. 65 第三节 宏观经济及行业分析 ....................................... 69 第四节 清河机械概况 ............................................. 85 第五节 收益预测及评估值计算说明 ................................. 92 第六部分 评估结论及其分析 ......................................... 108 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 评估说明仅供证券监管部门、证券交易所等单位审核评估报告使用，提请评 估报告使用者或有关单位慎重公开评估说明之范围。评估说明供相关监管机构和 部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单 位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家关于资产评估的有关规定，该部分内容由委托方、被评估单位共同 撰写。具体内容见清河机械《资产评估说明》中附的《关于进行资产评估有关事 项的说明》。 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 1.评估对象为上海清河机械有限公司（以下简称“清河机械”或“被评估单 位”）于评估基准日经审计的股东全部权益。 2.评估范围为清河机械于评估基准日经审计后的资产负债表所记载的流动资 产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产及流动负 债等。具体评估范围以清河机械根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为 准。评估的类型包括流动资产、非流动资产、流动负债。详见下表： 金额单位：人民币元 资产种类 账面值 负债种类 账面值 货币资金 15,578,379.05 短期借款 40,000,000.00 应收票据 2,300,000.00 应付票据 10,000,000.00 应收账款 67,619,933.60 应付账款 30,574,378.59 预付账款 3,582,773.83 预收款项 7,787,621.34 其他应收款 1,448,221.17 应付职工薪酬 723,434.20 存货 61,594,314.51 应交税费 1,597,110.17 流动资产合计 152,123,622.16 应付利息 415,000.00 固定资产 74,969,841.22 其他应付款 10,442,521.54 在建工程 138,787.26 无形资产 1,921,250.00 流动负债合计 101,540,065.84 递延所得税资产 341,380.05 非流动资产合计 77,371,258.53 资产总计 229,494,880.69 净资产 127,954,814.85 本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。 3.委估资产权属状况 （1）存货权属状况 委估存货一共分为3类，为原材料、在成品（自制半成品）、产成品，共2,326 项。经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，产权清晰无瑕疵。 （2）委估房屋建筑物类资产为房屋、构筑物等，共22项，其中房屋19项， 构筑物3项。房屋建筑物权属情况详见下表： 序号 建筑物名称 面积 建成年月 权证号 1 1幢（金一车间热处理） 3,439.00 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 2 2幢（宿舍） 2,865.72 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 3 3幢（食堂） 437.09 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 4 4幢（办公楼） 1,661.01 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 5 5幢（配电房） 91.90 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 6 6幢（金二车间、原料仓库） 2,309.56 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 7 7幢（抛丸车间） 2,072.60 2002/12 沪房地嘉字（2012）第016419号 8 13幢（金三车间） 2,278.57 2011/07 沪房地嘉字（2012）第016419号 9 14幢（品质） 441.03 2011/07 沪房地嘉字（2012）第016419号 10 15幢（地下1层）（试压车间） 248.00 2011/07 沪房地嘉字（2012）第016419号 11 16幢（仓库） 805.42 2012/04 沪房地嘉字（2012）第016419号 12 17幢（装配车间） 610.14 2012/05 沪房地嘉字（2012）第016419号 13 18幢（金三车间） 2,308.64 2012/05 沪房地嘉字（2012）第016419号 14 19幢（车间） 421.40 2012/05 沪房地嘉字（2012）第016419号 15 8幢（门卫） 31.03 2012/06 沪房地嘉字（2012）第016419号 16 机修车间 392.70 2002/12 无证 17 碰砂房 242.00 2002/12 无证 18 厕所、发黑车间 425.39 2002/12 无证 19 木工房 418.50 2002/12 无证 （3）委估机器设备共446项，其中：机器设备269项，车辆6项，电子设备 171项，经核实，有合同、决算或发票。 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入本次清河机械评估范围内的实物资产包括存货、房屋建筑物和机器设备。 这部分实物资产情况如下： 1.存货包括在在途物资、原材料、在产品、产成品三类。 存货账面价值61,594,314.51元，提减值准备0.00元，存货账面净值 61,594,314.51元。具体情况如下： （1）原材料 原材料为被评估单位生产所用的锻件、辅料及刀具，锻件具有单位价值高的 特点；辅料及刀具具有品种多，单位价值低的特点。上述原材料主要存放于材料 库房。 （2）在产品 在产品主要为被评估单位未完工的阀箱及配件，分布在被评估单位专用仓库 内及各个生产车间。 （3）产成品 产成品主要为不同型号的阀箱，具有品种多、单位价值高的特点；配件为阀 体、阀座、法兰等，具有品种多，单位价值低的特点。存放在企业产成品库房。 2.房屋建（构）筑物类资产，包括房屋、构筑物两大类。基准日经审计后资 产的账面原值40,824,051.83元，账面净值27,345,593.03元。其中，房屋建筑 物账面原值40,127,711.63元，账面净值26,841,709.93元；构筑物账面原值 696,340.20元，账面净值503,883.10元。以上房屋建筑物均坐落安装在清河机械 厂区内。目前资产形态完整，可满足生产的需要。 3.设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备三大类。 账面原值78,564,872.08元，账面净值47,624,248.19元。其中：机器设备 账面原值73,217,437.49元，账面净值45,073,450.06元，车辆账面原值 2,631,294.00元，账面净值1,493,392.88元，电子设备账面原值2,716,140.59 元，账面净值1,057,405.25元。 机器设备，主要包括不同型号的车床、铣床、镗床、加工中心等生产设备， 以上设备均分布于被评估单位生产厂区的各个车间内；车辆，全部为生产经营用 车辆；电子设备主要包括笔记本电脑、台式电脑、交换机、空调、打印机，实验 设备和办公家具等，均分布在企业的各部门。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产清查的组织安排、时间计划、实施方案 评估人员按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实： 1.指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料 我公司接受评估委托后，评估人员进驻清河机械，指导企业财务和资产管理 人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；然后由企业财务和资产管理 人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实并 填写资产评估申报明细表，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史 成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。 2.评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料 听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状；对企业提供的资产评估申 报明细表进行核对，对申报评估明细表中资产构成不明确的内容，以实际清查结 果调整评估申报明细表；按评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实，并验 证相关评估资料。 （二）清查核实的方法 针对各类资产具体情况分别选择以下几种方法进行清查： 1.ABC清查法：根据清河机械实际情况，按照设备的系统性、成套性和重要性 原则，并按价值量的大小，将设备分为A、B、C三类，A类为重要且价值量大的生 产设备。清河机械重要生产设备有不同型号的车床、铣床、镗床、加工中心、回 火炉等。对A类设备逐项、逐台进行核实；B类为生产系统中一般配套的辅助设备， 如：一般变配电设备、控制设备等，对B类设备大部分项目进行核实；C类为不需 要安装的设备，如：生产管理用工器具、仪表、运输设备、非生产用设备及器具， 对C类设备进行抽查核实。保证重点突出，主次分明。 2.重点清查法：对产成品作为重点资产进行清查核实，并通过其他有效调查 方法补救实物抽查不便的缺陷。 3.分类清查法：对原材料跟据企业核算的实际情况，将其划分成若干种类， 按不同种类分别进行抽查盘点。 4.账目核对法：对现金、银行存款、在产品、应付职工薪酬、应缴税费等项 目进行总账、明细账与原始凭证的核对。 5.函证询问法：对应收账款、预付账款、其它应收款、应付账款、预收账款、 其他应付款等采用发询证函并结合抽查会计凭证的方式进行核实。 （三）影响资产清查事项 未发现影响资产清查。 （四）资产清查结论 通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产、负债产权、 数量、质量产权清晰、数量正确，各项资产使用和运行情况正常，满足了“账表 相符、账实相符”的评估要求。 第四部分 资产基础法评估技术说明 第一节 流动资产评估技术说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其 他应收款、存货。流动资产评估前账面值为152,123,622.16元。具体情况如下 表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 15,578,379.05 应收票据 2,300,000.00 应收账款 67,619,933.60 预付账款 3,582,773.83 其他应收款 1,448,221.17 存货 61,594,314.51 流动资产合计 152,123,622.16 二、评估依据 1.企业财务通则、会计准则、企业会计制度； 2.企业提供的流动资产评估申报表； 3.企业提供的总帐、明细帐、会计报表及有关的会计凭证； 4.企业提供的货币资金帐、银行对帐单和调节表； 5.材料的现行市场价格资料； 6.其他与评估有关的资料。 三、评估程序 1.将总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对； 2.对原始凭证抽查、对实物资产监盘、对往来款项函证核实； 3.收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； 4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到必要的评估所需资料基础上进 行评定估算； 5.完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估技术说明。 四、评估方法 （一）货币资金 货币资金账面值15,578,379.05元，包括现金、银行存款和其他货币资金。 1.现金 现金账面值30,656.82元，存放在被评估单位财务部保险柜内。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次，对企业的现金盘点进行监盘；以盘点日实存金额， 加上评估基准日至盘点日支出金额，减评估基准日至盘点日收入金额，倒推出评 估基准日现金实有金额。 经上述评定估算程序，得出评估结论：现金的评估值为30,656.82元。 2.银行存款 银行存款账面值10,543,395.84元，存放在8个银行账户，具体情况如下表 所示： 金额单位：人民币元 开户银行 账号 币种 账面价值 中国建设银行股份有限公司上海南翔支行 31001975910055682386 人民币 2,882,099.56 中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行 09045014040007377 美元 269,008.53 中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行 4367460024818010 人民币 188.05 中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行 4367460439808010 人民币 39,057.06 中国农业银行股份有限公司上海南翔支行 03-806800040027304 人民币 7,159,040.76 平安银行上海市南支行 11011473671401 人民币 47,213.44 中国工商银行股份有限公司上海市中山南路支行 1001293529320337542 人民币 146,663.58 农行保证金户09-2301 09-2301 人民币 124.86 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次，将银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账 单核对，如与对账单的金额一致，则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额 不一致，则要求企业提供银行存款余额调节表，检查未达账项的内容。未达账项 影响企业的净资产，则对银行存款账户进行调整，以核实后的账面值确认评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为10,543,395.84 元。 3.其他货币资金 其他货币资金经审计后账面价值5,004,326.39元，款项为票据保证金。评 估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实结果账、 表、单相符；其次，将其他货币资金评估明细表中银行账户金额与对账单核对， 如与对账单的金额一致，则确认该账户的其他货币资金数。如与对账单金额不一 致，则要求企业提供其他货币资金余额调节表，检查未达账项的内容。未达账项 影响企业的净资产，则对其他货币资金账户进行调整，以核实后的账面值确认评 估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：其他货币资金的评估值为 5,004,326.39元。 （二）应收票据 应收票据经审计后账面价值2,300,000.00元，共6项，均为无息银行承兑 汇票。 评估人员首先将评估申报表与评估基准日的会计报表核对一致，将企业的会 计报表与企业会计账核对一致，其次，通过查验有关合同和票据等替代程序进行 核对。 经上述评定估算程序后，应收票据评估值为2,300,000.00元。 （三）应收账款 应收账款账面余额69,039,464.97元，坏账准备1,419,531.37元，账面净 额为67,619,933.60元，业务内容为货款，账龄为1年以、1-2年、2-3年、3-4 年、5年以上。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次，评估人员对应收账款进行函证，以证实应收账款的 真实性。主要选取金额较大或账龄时间长的款项进行函证确认，我们已收到回函， 本次评估对未发函的账户执行了查阅采购合同和相关原始单据的替代检查程序， 核实结果内容真实。 本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估，通过对相关资料 进行分析，判断应收账款可收回金额，计算评估值。企业已计提的坏账准备评估 为零。具体方法如下： 1.与关联方往来，以核实后账面值确定评估值。 2.与非关联方往来，通过对相关资料进行分析判断应收账款可收回金额计算 评估值，以应收账款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。 通过对企业历史期应收账款风险损失情况和企业应收账款提取坏账准备金 率确定应收账款本次评估预计损失率： 账龄 应收账款计提比例 1年以内 0.5% 1－2年 3% 2－3年 10% 3－4年 30% 4－5年 30% 5年以上 100% 3.有确凿证据表明无法收回的应收账款，评估为零。 经上述评定估算程序后，应收账款评估值为67,619,933.60元，增值额0.00 元，增值率0.00%。 (四)预付账款 预付账款账面值3,582,773.83元，共涉及往来单位51户，业务内容为合同 款。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次对预付账款进行了函证，主要选取账龄期间较长的款 项进行函证确认，截至评估现场结束日，都已收到回函，本次评估对未发函的账 户执行了查阅采购合同和相关原始单据的替代检查程序，核实结果内容真实，不 存在账面上重复列支的情况，全部为可收回款项。 本次评估以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成 相应资产和权益的金额的估计作为评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款评估值为3,582,773.83元。 （五）其他应收款 其它应收款账面原值为2,304,556.81元，坏账准备856,335.64元，账面净 额为1,448,221.17元，共涉及往来单位35户，业务内容为备用金等。账龄分为 1年以内、2-3年、5年以上。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次，对其它应收款进行函证，以证实其它应收款的真实 性。主要选取金额较大的款项进行函证确认，截至评估现场结束日，尚未收到回 函，评估人员对其账户执行了查阅采购合同和相关原始单据的替代检查程序，同 事评估人员将单、账、证、表的方式逐项核实，调查债务人经营状况、资信状况， 综合分析判断其他应收款的可收回性。 本次评估按照个别认定和账龄分析相结合的方法进行评估，通过对相关资料 进行分析，判断其他应收款可收回金额，计算评估值。企业已计提的坏账准备评 估为零。具体方法如下： 1.与关联方往来，以核实后账面值确定评估值。 2.与非关联方往来，通过对相关资料进行分析判断其他应收款可收回金额计 算评估值，以其他应收款余额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。 通过对企业历史期其他应收款风险损失情况和企业其他应收款提取坏账准 备金率确定其他应收款本次评估预计损失率： 账龄 应收账款计提比例 1年以内 0.5% 1－2年 3% 2－3年 10% 3－4年 30% 4－5年 30% 5年以上 100% 3.有确凿证据表明无法收回的其他应收款，评估为零。 经上述评定估算程序，得出评估结论：其他应收款评估值为1,448,221.17 元，增值额0.00元，增值率0.00%。 (六)存货 存货包括原材料、在产品、产成品。分别采取如下方法进行评估。 1.原材料 原材料账面余额为17,638,361.98元，跌价准备0.00元，账面净额为 17,638,361.98元，为企业生产用材料，包括不同规格型号的锻件、包装物、备 品备件、刀具等，具有品种多、单位价值高的特点。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次查询企业存货核算流程、内控制度、账面价值构成。 经核实，原材料购入按“实际成本”计价，实行永续盘存制；由于该公司的原材 料根据金额大小，按一定比例进行抽盘；盘点结果账实相符，库龄短，周转快， 品质状况正常。 被评估单位的原材料根据订单购买，库龄短，因此按照市场上评估基准日有 效的公开市场价格或通过企业近期材料采购价格发票上金额确定评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论：原材料评估值为17,638,361.98元， 增值额0.00元，增值率为0.00%。 2.在产品（自制半成品） 在产品（自制半成品）余额为35,758,093.22元，跌价准备0.00元，账面 净额为35,758,093.22元，系企业为生产产品所发生的处于中间环节的材料及加 工费等生产成本和尚待入库的产品。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次查询企业成本核算流程、内控制度、账面价值构成， 验证其核算的合理性和准确性，经核实，企业采用“分步法”结转产品成本。 因该部分在产品仅为下一个环节加工产品服务，不对外进行销售，账面成本 构成合理，故评估时以核实后的账面值确定评估值。 经上述评定估算程序，得出评估结论在产品评估值为35,758,093.22元，评 估增值0.00元，增值率为0.00%。 3.库存商品 库存商品余额为8,197,859.31元，跌价准备0.00元，账面净额为 8,197,859.31元，主要为不同型号的液力端总成及阀箱，具有品种多、单位价 值高的特点，是用于出售的商品，存放在企业产品库房。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实 结果账、表、单相符；其次查询企业存货核算流程、内控制度、账面价值构成。 经核实，库存商品按实际成本核算，库存商品是被评估单位从外部采购的，账面 价值为采购成本，价值构成合理，内控制度存在并有效执行。 库存商品，对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部 税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全 部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据 其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、 积压、降价销售产品，根据其可收回净收益确定评估值。 计算公式： 库存商品评估值=库存数量×（不含税出厂销售单价－单位产品应分摊的营 业费用－单位产品应分摊的全部税金－单位产品评估扣除适当税后净利） 案例一：库存商品名称：液力端总成（库存商品评估明细表22项） 液力端总成，型号为3YL200.SPM-4.5，账面数量1台，账面单价77,750.73 元。具体计算过程如下： （1）进行市场调查，根据评估基准日近期该产品的不含税销售单价为 111,111.11元。 （2）以确定后的销售价格扣减营业税金及附加、营业费用、适当税后净利 润后确定评估值（扣减项均以单位价值计算）。经计算2013年-2014年1-2月的 营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率和财务费用率分别为0.06%、3.79%、 9.36%和1.93%。 应分摊的营业税及附加=111,111.11×0.06%= 66.67（元） 应分摊的营业费用=111,111.11×3.79%= 4,211.11（元） 应分摊的管理费用=111,111.11×8.36%= 10,400.00（元） 应分摊的财务费用=111,111.11×1.93%= 2,144.44（元） 清河机械所得税率为15%，则 所得税＝（111,111.11－77,750.73－66.67－4,211.11－10,400.00－ 2,144.44）×15% ＝2,480.72元 扣除50%适当税后净利润，则 扣除适当税后净利润＝7,028.72元 评估单价＝111,111.11－66.67－4,211.11－2,480.72－7,028.72 ＝97,323.89元 经上述评定估算程序，得出评估结论库存商品评估值为10,376,053.01元， 评估增值2,178,193.70元，增值率为26.57%。增值的主要原因是委估产成品是 按照市场售价扣减相关税费的方法进行评估，其评估值中包含了部分合理的利 润，故导致增值。 五、流动资产评估结果及增减值分析 经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示： 流动资产评估结果汇总表 金额单位：人民币元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 15,578,379.05 15,578,379.05 应收票据 2,300,000.00 2,300,000.00 应收账款 67,619,933.60 67,619,933.60 预付账款 3,582,773.83 3,582,773.83 其他应收款 1,448,221.17 1,448,221.17 - - 存货 61,594,314.51 63,772,508.15 2,178,193.64 3.54 流动资产合计 152,123,622.16 154,301,815.80 2,178,193.64 1.43 经评估，评估基准日流动资产评估增值2,178,193.64元，增值率为1.43%。 主要原因是是产成品评估增值所致，产成品是按照市场售价扣减相关税费的方法 进行评估，其评估值中包含了部分合理的利润，故导致评估增值。 第二节 房屋建筑物评估技术说明 一、评估范围 本次评估范围为上海清河机械有限公司的相关房屋建（构）筑物及附属设施。 根据被评估单位提供的“房屋建（构）筑物申报的评估明细表”，列入本次 评估的房屋建筑物19栋，构筑物3项。该待估资产于评估基准日的账面值如下： 金额单位：人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 40,127,711.63 26,841,709.93 构筑物 696,340.20 503,883.10 合计 40,824,051.83 27,345,593.03 二、房屋建筑物概况 (一)房屋建筑物分布状况 上海清河机械有限公司的主要建筑物、构筑物，建造于2002年～2013年之 间。坐落于南翔镇德力西路268号，位于上海市嘉定区南翔镇南翔工业区内，其 东临水泥路，南临德力西路，西临昌翔路，北至纬五路。该区域有浏翔公路、陈 翔公路、宝翔公路，交通十分便利。 （二）主要房屋建筑物结构 房屋的建筑结构主要包括钢混结构、钢结构和砖混结构：其中1幢（金三车 间热处理）、6幢（金二车间、原料仓库）、7幢（金一车间）等都为框架结构厂 房；13幢（金四车间）、14幢（检验车间）、16幢（仓库）、18幢（金五车间） 等都为钢结构厂房；2幢（宿舍）、4幢（办公楼）、8幢（门卫）等为混合结构 辅助用房。 钢结构主要特征为外墙体±0.000以下处为240厚小型混凝土砌块，Cb20 混凝土灌孔。外墙体±0.000∽1.500以下为240厚砂加气混凝土砌块，1.500M 以上外墙为50mm厚双层彩钢夹芯板，室外地坪以下-0.060处设20mm厚1:2水 泥砂浆防潮层（内加5%防水剂）。屋面采用100mm厚彩钢夹芯板，钢梁+钢檩条 +100mm岩棉夹芯板。车间外墙面夹芯板颜色为乳白色，车间四角为天蓝色包角 板进行包角。屋面夹芯板颜色为天蓝色彩板。所有门窗框用天蓝色彩板进行包框。 塑钢窗，大钢门。地面做法：先素土夯实，再填土时，应分皮夯实，每批皮不超 过300高，再做300厚碎石垫层，250厚C25钢筋混凝土（内配￠8@150网片）。 水、电、动力等配套设施齐全，能满足办公及生产工艺需要。 钢混结构主要特征为钢筋混凝土独立柱基础、现浇混凝土基础梁，钢筋混凝 土的框架梁、矩型柱、有梁屋面板及现浇板；围护结构均为加气混凝土砌块或机 砖墙，室内地面为砼垫层、水泥砂浆面层或水磨石或全瓷地砖，上涂耐磨漆；木 镶板门、防盗门，铝合金窗，塑钢窗；内墙面为水泥砂浆或混合砂浆抹面，刷内 墙涂料；天棚为水泥砂浆抹面或混合砂浆抹面，刷内墙涂料；外墙面为水泥砂浆 抹面、刷外墙涂料或清水墙；屋面作法多为水泥蛭石保温层，两毡三油卷材防水 层。水、电、动力等配套设施齐全，能满足办公及生产工艺需要。 砖混结构主要特征为条形砖基础；实心粘土砖墙，外墙厚度240---370毫米， 钢筋混凝土圈梁、构造柱，预制予应力钢筋混凝土空心板或现浇屋面板。塑钢门、 窗。楼地面为水泥砂浆或地板砖，内墙面为混合砂浆刷白色涂料，外墙面为面砖 贴饰。屋面作法为水泥蛭石保温层，两毡三油防水层。有水、电、动力等配套设 施齐全，能满足生产、办公需要。 （三）产权状况 纳入本次评估范围的19幢房屋建筑物均坐落于上海清河机械有限公司内， 房屋所有权证有：沪房地嘉字（2012）第016419号，房屋所有权人为：上海清 河机械有限公司。 房屋建筑物已拥有房屋产权证15幢。还有4幢企业未取得房屋所有权证， 但企业承诺其权属均为上海清河机械有限公司所有，不存在产权纠纷问题，如 因产权问题发生纠纷，由上海清河机械有限公司承担。 三、评估依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 3．房屋产权证及权属说明； 4．国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理 规定》的通知（发改价格（2007）670号）； 5．原国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）； 6．财政部《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号； 7．国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关 问题的补充通知》（计办价格[2002]1153号）； 8.《上海市建筑安装工程费用定额》； 9.《上海市建设工程建材与造价资讯》（2014年3月）； 10．被评估企业提供的房屋、建(构)筑物及其附属设施资产评估申报明细表； 11．被评估企业提供的总图、竣工图纸及竣工预决算资料； 12．评估人员现场勘查及收集到的有关资料。 四、评估过程 （一）收集资料及准备 根据被评估单位提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对 各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查看有关 建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据各被评估单位的实际情况， 填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。 （二）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行现场勘查， 对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用 维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了记录，查阅了主要建 (构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门和人员了解房 屋建筑物的使用及维护情况。 （三）评估作价及撰写评估技术说明 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑的具体情况， 采用成本法进行评估作价并撰写评估技术说明。 五、评估方法 本次评估采用成本法对房屋建筑物进行了评估。 评估值＝重置全价×成新率 （一）重置全价的确定 主要依据对评估对象的现场勘察记录，工程施工图纸，竣工决算资料及当 地现行的工程造价(预算)程序，定额和取费标准，评估基准日建筑材料市场价 格，并考虑工程建设前期及其它费用和资金成本，对评估范围内房屋进行重置 价值估算。 在计算重置全价的基础上，乘以成新率，进而计算建筑物评估净值。 1．重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 （1）建安造价的确定 在对建筑物的评估中，采用预(决)算调整法进行评定估算。 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程 和其他配套系统工程。 1）评估人员在现场勘察的基础上，根据《上海市建筑安装工程费用定额》 确定取费类别； 2）在核实工程量的基础上采用重编预算法，套用《上海市建筑工程费用定 额》。 3）在套用现行的定额的基础上，根据《上海市建设工程建材与造价资讯》 （2014年 3月）建筑材料指导价格对建筑材料价格、机械人工费等进行调整， 计算出建筑安装工程的工程造价。 2．前期及其他费用的确定 根据资产所在地地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支 付的前期费用及其它费用。 因各自建设项目总投资额、项目建设规模不同，部分费用因标准不同而有 差别，具体根据国家相关文件规定分别计取，详细构成项目如下： 前期费及其它费用表 序号 项目名称 计算公式 造价取费率 取费依据 1 建设单位管理费 建安总造价 1.10% 财政部 财建[2002]394号 2 工程监理费 建安总造价 2.15% 发改价格(2007)670号 3 环境评价费 建安总造价 0.10% 计委环保总局计价格 (2002)125号 4 项目建议书费及可 行性研究费 建安总造价 0.60% 计委计价格(1999)1283号 5 勘察费设计费 建安总造价 3.01% 计委建设部计价(2002)10 号 6 招投标代理费 建安总造价 0.28% 计价格(2002)1980号 前期费及其它费用合计： 7.24% 3．资金成本的确定 根据《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合委估资产整体规模，其采用 的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，确定项目建设周期为1年，根据金 融机构人民币的1年期贷款年利率为6.0%。并按均匀投入考虑： 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，资金成本=(工 程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息率/2 重置全价=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本 （二）成新率的确定 本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种 方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率例加权平均计算成新 率。其中： 勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物 的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及 上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋 完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分 标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑 物的现场勘察成新率。 理论成新率N2：根据经济使用年限、房屋已使用年限、土地使用权的剩余 使用年限计算。 如果房屋的剩余使用年限小于土地使用权的剩余使用年限，则 理论成新率N2=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100% 或N2＝[尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）]×100% 如果房屋的剩余使用年限大于土地使用权的剩余使用年限，则 理论成新率N2=土地使用权的剩余使用年限/（已使用年限+土地使用权的剩 余使用年限）×100% 经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。 成新率N=勘察成新率N1×60%＋理论成新率N2×40% （三）评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 六、评估案例 案例一：18幢（建筑物评估明细表4-6-1，序号13） （一）房产概况 18幢房产建成于2012年5月。18幢为单层钢结构结构，房权证沪房地嘉 字（2012）第016419号，建筑面积为2,308.64m2。设计使用年限为50年。檐高 8.87m,柱距6m。外墙体±0.000以下处为240厚小型混凝土砌块，Cb20混凝土 灌孔。外墙体±0.000∽1.500以下为240厚砂加气混凝土砌块，1.500M以上外 墙为50mm厚双层彩钢夹芯板，室外地坪以下-0.060处设20mm厚1:2水泥砂浆 防潮层（内加5%防水剂）。屋面采用100mm厚彩钢夹芯板，钢梁+钢檩条+100mm 岩棉夹芯板。车间外墙面夹芯板颜色为乳白色，车间四角为天蓝色包角板进行包 角。屋面夹芯板颜色为天蓝色彩板。所有门窗框用天蓝色彩板进行包框。塑钢窗， 大钢门。地面做法：先素土夯实，再填土时，应分皮夯实，每批皮不超过300 高，再做300厚碎石垫层，250厚C25钢筋混凝土（内配￠8@150网片）。水、电、 动力等配套设施齐全，能满足办公及生产工艺需要。使用及维护正常。 （二）重置全价计算 1.建筑安装工程造价 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物在企业提供的预决算书工程量基础 上，采用决算调整法确定其建安综合造价进行计算。评估人员根据设计图纸与工 程量，套用《上海市建筑工程预算定额》；采用《上海建设工程建材与造价资讯》 （2014年 3月）建材等市场信息价格，计算得出建筑安装工程造价。 费用表 金五车间排架土建 名称 表达式 金额 土建工程费率（县镇三类，已 实施监理 所有分部 1 直接费（土建） 土建直接费+吊装直接费 483,566.00 2 直接费（打桩） 打桩直接费 3 其它直接费(土建) [1]×3.5% 16,924.81 4 其它直接费(打桩) 打桩直接费×4% 5 直接费小计 [1]+[2]+[3]+[4] 500,490.81 6 综合间接费（土建） （[1]+[3]）×9% 45,044.17 7 综合间接费（打桩） （[2]+[4]）×30% 8 费用合计（土建） [1]+[3]+[6] 545,534.98 9 费用合计（打桩） [2]+[4]+[7] 10 费用合计 [8]+[9] 545,534.98 11 利润 [8]×6%+[9]×7% 32,732.10 12 开办费 开办费 13 人工补差 人工数合计×3.0 13,344.00 14 施工流动津贴 人工数合计×3.1 13,788.80 15 主要材料差价 主材合同价合计-主材预算价合计 327,675.37 16 机械台班补差 机械信息价合计-机械93价合计 9,959.53 17 次材差价 土建材料费×2.11%+吊装材料费×13.36%+打 桩材料费×16.56% 8,835.00 18 费用合计 [10]+[11]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]+[17] 951,869.78 19 其它费用 20 税前补差 税前补差 9,487.00 21 税金 （[18]+[19]+[20])×3.35% 31,453.00 22 甲供材料 —甲供材料 23 税后补差 税后补差 24 总造价 [18]+[19]+[20]+[21]+[22]+[23] 992,809.78 费用表 金五车间钢结构土建 名称 表达式 金额 土建工程费率（县镇三类，已 实施监理 所有分部 1 直接费（土建） 土建直接费+吊装直接费 1,202,376.00 2 直接费（打桩） 打桩直接费 3 其它直接费(土建) [1]×3.5% 42,083.16 4 其它直接费(打桩) 打桩直接费×4% 5 直接费小计 [1]+[2]+[3]+[4] 1,244,459.16 6 综合间接费（土建） （[1]+[3]）×9% 112,001.32 7 综合间接费（打桩） （[2]+[4]）×30% 8 费用合计（土建） [1]+[3]+[6] 1,356,460.48 9 费用合计（打桩） [2]+[4]+[7] 10 费用合计 [8]+[9] 1,356,460.48 11 利润 [8]×6%+[9]×7% 81,387.63 12 开办费 开办费 13 人工补差 人工数合计×3.0 6,591.00 14 施工流动津贴 人工数合计×3.1 6,810.70 15 主要材料差价 主材合同价合计-主材预算价合计 381,843.85 16 机械台班补差 机械信息价合计-机械93价合计 27,634.92 17 次材差价 土建材料费×2.11%+吊装材料费×13.36%+打 桩材料费×16.56% 25,599.00 18 费用合计 [10]+[11]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]+[17] 1,886,327.58 19 其它费用 20 税前补差 税前补差 11,981.00 21 税金 （[18]+[19]+[20])×3.35% 63,593.34 22 甲供材料 —甲供材料 23 税后补差 税后补差 24 总造价 [18]+[19]+[20]+[21]+[22]+[23] 1,961,901.92 费用表 金五车间安装 序号 名称 表达式 金额 造价计算顺序表（县镇三类，已 实施监理） 所有分部 1 定额直接费 直接费合计+系数直接费+主材费 364,695.00 2 人工费 人工费合计 83,338.00 3 其它直接费 [2]*23% 19,167.74 4 直接费小计 [1]+[3] 383,862.74 5 综合间接费 [2]*130% 108,339.40 6 利润 [2]*40% 33,335.20 7 开办费 开办费 8 人工补差费 [2]/11.83×2.4 21,133.90 9 施工流动津贴 [2]/11.83×2.5 21,838.36 10 材料补差 材料补差 57,777.44 11 机械补差 机械补差 877.00 12 费用合计 [4]+[5]+[6]+[7]+[8]+[9]+[10]+[11] 627,164.04 13 其它费用 14 设备费用 设备费 15 税前补差 税前补差 16 税金 ([12]+[13]+[14]+[15])×3.35% 21,010.00 17 税后补差 税后补差 18 甲供 甲供材料 19 总造价 [12]+[13]+[14]+[15]+[16]+[17]-[18] 648,174.04 费用表 金五车间地坪土建 名称 表达式 金额 土建工程费率（县镇三类， 已实施监理 所有分部 1 直接费（土建） 土建直接费+吊装直接费 462,797.00 2 直接费（打桩） 打桩直接费 3 其它直接费(土建) [1]×3.5% 16,197.90 4 其它直接费(打桩) 打桩直接费×4% 5 直接费小计 [1]+[2]+[3]+[4] 478,994.90 6 综合间接费（土建） （[1]+[3]）×9% 43,109.54 7 综合间接费（打桩） （[2]+[4]）×30% 8 费用合计（土建） [1]+[3]+[6] 522,104.44 9 费用合计（打桩） [2]+[4]+[7] 10 费用合计 [8]+[9] 522,104.44 11 利润 [8]×6%+[9]×7% 31,326.27 12 开办费 开办费 13 人工补差 人工数合计×3.0 3,708.00 14 施工流动津贴 人工数合计×3.1 3,831.60 15 主要材料差价 主材合同价合计-主材预算价合计 191,908.51 16 机械台班补差 机械信息价合计-机械93价合计 -9,479.00 17 次材差价 土建材料费×2.11%+吊装材料费 ×13.36%+打桩材料费×16.56% 6,217.00 18 费用合计 [10]+[11]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]+[17] 749,616.82 19 其它费用 20 税前补差 税前补差 -599.00 21 税金 （[18]+[19]+[20])×3.35% 25,092.10 22 甲供材料 —甲供材料 23 税后补差 税后补差 24 总造价 [18]+[19]+[20]+[21]+[22]+[23] 774,109.92 建安工程造价＝992,809.78+1,961,901.92+ 648,174.04+ 774,109.92 ＝4,376,995.66元 2.前期及其他费用 前期及其他费用套用当地政府、国家计委、国家物价局、建设部规定收取 的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。 取费标准见下表： 前期及其他费用表 序号 费用 计费基础 费率 金额 取费依据 1 建设单位管理费 造价×费率 1.10% 48,147.00 财政部 财建[2002]394号 2 工程监理费 造价×费率 2.15% 94,105.50 发改价格(2007)670号 3 环境评价费 造价×费率 0.10% 4,377.00 计委环保总局计价格 (2002)125号 4 项目建议书费及可 行性研究费 造价×费率 0.60% 26,262.00 计委计价格(1999)1283号 5 勘察费设计费 造价×费率 3.01% 131,747.70 计委建设部计价(2002)10 号 6 招投标代理费 造价×费率 0.28% 12,255.60 计价格(2002)1980号 总计 7.24% 316,894.80 前期费及其它费用＝316,894.80元 3.资金成本 根据《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合委估资产整体规模，其采用 的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，确定项目建设周期为1年，根据金 融机构人民币1年期贷款年利率为6.0%。并按均匀投入考虑： 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，资金成本=(工 程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息率/2 资金成本＝(建安工程造价＋前期及其它费用)×合理工期×贷款利息率/2 ＝（4,377,000.00＋316,894.80）×1×6.0%/2 ＝140,816.84（元） 4.重置全价 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝4,376,995.66＋316,894.80＋140,816.84 ＝4,834,700.00元（取整） （三）成新率的确定 1.理论成新率 该厂房为框架结构，根据现场勘察情况判断，设计使用年限50年，建成于 2012年5月，至评估基准日已使用1.74年，尚可使用年限48.26年，则计算公 式为： 年限成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ＝48.26/(48.26+1.74) ＝97%（取整） 2.现场鉴定成新率 房屋建筑物勘察成新率计算表 项目 标准分 评定得分 权重 结构G 1、基础 25 25 2、承重构件 25 25 3、非承重墙 15 14 4、屋面 20 18 5、地面 15 13 小计 G＝（1+2+3+4+5）×权重 95 87% 装饰S 6、门窗 25 24 7、内粉饰 30 27 8、外粉饰 30 27 9、其它 15 13 小计 S＝（6+7+8+9）×权重 91 10% 设备B 10、给排水 35 34 11、照明 40 38 12、其它 25 24 小计 B＝（9+10+11）×权重 96 3% 评定分数（A）：A＝（G+S+B）/100 94.63% 现场鉴定成新率95%（取整） 3.综合成新率 综合成新率＝理论成新率×40%+鉴定成新率×60% ＝97%×40%+95%×60% ＝96%（取整） （四）评估值的确定 评估值＝重置全价×综合成新率 ＝4,834,700.00×96% ＝4,641,312.00元 七、评估结果及分析 （一）评估结论 经评定估算，评估结果见下表： 固定资产-房屋建筑物类评估汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 40,127,711.63 26,841,709.93 43,443,700.00 35,846,287.00 8.26 33.55 构筑物 696,340.20 503,883.10 1,487,300.00 1,140,171.00 113.59 126.28 房屋类合计 40,824,051.83 27,345,593.03 44,931,000.00 36,986,458.00 10.06 35.26 （二）增值原因分析 纳入评估范围的房屋类资产经评估增值9,640,864.97元，增值率35.26%， 增值原因如下： 1.原值增值原因 清河机械房屋构筑物一期二期分别建于2002年，同现行同类房屋造价比当 时的建造成本已有相同程度提高，特别是评估基准日的人工费、材料费、施工机 械台班费与施工期间相比，从而造成房屋的营建成本有很大的提高，上述因素造 成评估原值增值。 2.净值增值原因 由于被评估单位会计上的折旧年限（房产折旧为20年）较评估中采用的经 济寿命年限短（钢结构厂房经济寿命50年），故评估成新率较账面折旧率要高， 同时评估原值的增值，从而造成形成评估净值增值。 八、重要事项说明 （一）房产证号为房权证沪房地嘉字（2012）第016419号的房屋建筑物已 抵押给中国农业银行上海嘉定支行，抵押期限为2013年8月-2015年8月。截 止评估基准日未解除抵押状态。 （二）纳入本次评估范围的部分房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，本次评 估未考虑办证所需的费用，明细如下： 序号 房产名称 结构 面积(㎡) 建成年月 1 机修车间 混合 392.70 2002/12 2 喷砂房 钢结构 242.00 2002/12 3 厕所、发黑车间 混合 425.39 2002/12 4 木工房 混合、钢结构 418.50 2002/12 合计 1,478.59 第三节 机器设备评估技术说明 一、评估范围 本次固定资产-机器设备的评估范围是上海清河机械有限公司的机器设备及 运输车辆、电子设备等固定资产。上述设备类资产的账面价值、设备数量详见下 表： 金额单位：人民币元 科目 台套数 账面原值 账面净值 机器设备 269 73,217,437.49 45,073,450.06 运输设备 6 2,631,294.00 1,493,392.88 电子办公设备 171 2,716,140.59 1,057,405.25 设备合计 446 78,564,872.08 47,624,248.19 二、基本概况 上海清河机械有限公司是机械加工企业，自成立以来先后为多家世界一流油 田服务公司及压裂设备制造公司提供产品。目前主要产品有QH－2000、QH2500、 QH2800、QH2250等系列压裂泵总成及其配件。 （一）生产工艺流程及相关主要生产设备： 压裂泵的核心部件是阀箱，阀箱箱体采用4330V合金钢锻造成毛坯，经一系 列加工而成，箱体简要生产工艺流程如下图 锻坯（退火处理）（外协完成） 热处理 粗加工（铣六面、UT探伤） 取样（第三方检测） 精加工（孔系、内、外壁，打磨倒钝） 终检 了 （二）主要设备的简介及分布情况 入库 上海清河机械有限公司的生产设备主要分为：机械冷加工设备、热处理设备、 检测试验计量及辅助生产设备。其中冷加工设备有各种加工中心14台、镗铣（包 括数控、数显、龙门）、车床（包括数控、立车）、锯床、摇臂钻床等；热处理设 备有各种规格的台式电阻炉14台、各种井式炉6台；辅助生产设备有变压器配 电屏等电器设备、抛光清理、行车、叉车（机动、手动）等起重搬运设备、空气 压缩机、环保、安全设备等，均安装在厂生产区内。生产设备不乏大型、高自动 化、高精度、高吨位、高价值设备，这些设备除一部分精密附件从国外进口，其 他都是国内企业开发生产的。 办公设备：主要包括非营运车辆6辆、大量计算机及空调机、复印机、打印 机、投影机、网络通讯等。还有办公桌椅、食堂炊具等 三、评估依据 1．《2014年机电产品报价手册》； 2．《工程建设全国机电设备价格汇编》； 3．《资产评估常用数据与参考手册》； 4．《慧聪商情》、《华纳资讯》等提供的计算机及办公自动化设备、全国汽车 市场价格资料； 5．企业购置合同、设备生产厂家询价资料及价格信息资料。 6．其他相关资料。 四、评估过程 其主要步骤为： 1．根据评估目的及公司特点，制定设备评估工作方案； 2．指导被评估单位清查资产，填报评估基准日的设备评估明细表,搜集准备 相关资料；资产清查中核实资产构成的内容，对于费用项目（维修费、设备配件 费等）做好清查记录。对进口设备资产查验有关资料、充分了解设备进口过程手 续合法（查验设备购置合同及清关资料等）及进口设备资产的完整性； 3．检查鉴定产权资料及验证相关资料； 4．运用技术检测手段鉴定相关资产，在具备条件的情况下观察其运行状况, 对重要设备组织召开由专家及有关人员参加的技术鉴定会，作好资产评估工作底 稿； 5．选择评估方法,确定重置全价和成新率,进行评定估算； 6．分析确定评估结果,撰写设备评估说明。 五、评估方法 本次评估采用重置成本法进行评估,即以重置成本作为设备的重置全价乘以 成新率得出设备得评估价值。本次固定资产评估所采用的重置成本法，是根据设 备的种类、规格型号进行分类，不同的设备资产采用不同的计算方法计算其重置 全价。 生产设备资产的评估重置全价估算如下式： 评估值=重置全价×综合成新率 （一）设备评估重置全价的确定 在合理分析、选定基准日市场同类型设备的市场价格基础上，再考虑设备重 置过程的其他费用因素，最后确定设备的重置全价。计算公式如下： 重置全价=设备市场购置价＋综合相关费用＋资金成本 1.机器设备市场购置价 由于纳入本次评估的机器设备基本未涉及非标设备，因此设备的购价主要参 照国内市场同类型设备现行市价，并考虑增值税的抵扣影响。 2.综合相关费用的确定 设备的综合相关费用是指除了设备购置、建造的直接投入外，还需分摊、支 付的其他费用。其中包括：设备需分摊的前期费用（包括勘察设计费、工程监理 费、建设单位管理费等）、运杂费、安装调试费、基础费以及车辆资产中的购置 税、验车及牌照等费用等。即： （1）前期费用的确定：是依据基准日企业的建设投资规模，测算应分摊的 费用估算率，具体取费如下表： 序号 名称 收费基数 费率 标准文件 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.10% 财建[2002]394号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.01% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 建安工程造价 2.15% 发改价格[2007]670号 4 招标代理服务费 建安工程造价 0.28% 计价格[2002]1980号 5 环境评价费 建安工程造价 0.10% 国家环保总局(计价格[2002]125 号)《关于规范环境影响咨询收费 有关问题的通知》 序号 名称 收费基数 费率 标准文件 6 项目建议书费及 可行性研究费 建安工程造价 0.60% 计委计价格(1999)1283号 合计 7.24% （2）运杂费的确定：根据资产的具体情况及特点，考虑运距的远近，参考 运输的行业计费标准计算确定； （3）安装调试费的确定：综合参考相关行业的<<工程概算定额>>以及实际 工程决算的测算，确定安装调试费率值； （4）基础费的确定：根据设备的实际情况确定，无基础要求的不计基础费； 小设备的基础费按常规含在安装调试费中考虑，其他设备按照实际情况考虑基础 费率。 3.资金成本的确定 资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费和其他费 用，根据资金投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。本次评估 采用的是2012年7月6日中国人民银行公布的贷款利率。如下表： 评估基准日基准利率表 项 目 年利率% 一、短期贷款 六个月（含） 5.60 一年 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含） 6.15 三至五年（含） 6.40 五年以上 6.55 假设设备购置价按购置时一次性支付，则 设备购置资金成本＝设备购置价×贷款利率×建设工期 假设各项费用投入是在合理的建设期内均匀投入的，则 资金成本=（运杂费+安装调试费+基础费+其他费用）×贷款利率×建设工期 ×1/2 4.车辆的购置税 车辆购置税=车辆市场购价（含税）÷1.17×10% 车辆购置中的其他杂费：依据国家及地方相关落户及牌照费标准,上述费用 合计约为：500元/台.上海地区小汽车牌照费按基准日所在月份的平均拍卖价。 （二）综合成新率的确定 本次评估综合成新率的估算采用使用年限法和技术鉴定完好分值法，估算式 如下： 综合成新率=使用年限法成新率×40%+完好分值法成新率×60% 具体操作时，主要根据现场勘察鉴定所掌握的材料，根据设备现状，结合行 业特点及有关功能性，经济性贬值因素，并参考设备的规定使用年限及设备使用、 保养和修理情况综合确定成新率。 1.技术鉴定完好分值法 通过现场勘察，根据设备现时状态、设备的实际已使用时间、设备的常用负 荷率、设备的原始制造质量、维护保养状况以及完整性等方面，在广泛听取设备 实际操作人员、维护人员和管理人员意见的基础上，依据设备结构特点及整机构 成的各系统、部件的重要性原则，采取由专家与工程技术人员共同进行技术鉴定、 分项打分来确定其成新率。 2.使用年限法成新率 使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100% 或者 成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% 3.综合成新率 对于小型设备考虑重要性及简化评估方法，直接使用年限法成新率进行确定 对于重点大型设备按照上述两种方法的权重比来确定综合成新率，其中使用 年限法占40%，技术鉴定完好分值法占60%。即： 综合成新率=使用年限法成新率×40%+完好分值法成新率×60% 运输设备的成新率主要考虑使用年限、寿命里程、行车里程、事故状况、维 护保养情况等多种因素。 （三）评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 六、评估案例 案例1：刨台式加工中心（固定资产—机器设备评估明细表序号130） 数量单位：1台； 设备型号：TH6513B 购置时间：2011年5月 ； 启用时间：2012年1月 生产厂家：昆明机床股份有限公司； 主要用途：机械精加工 帐面原值：2,307,692.38元； 帐面净值：1,850,961.63元 （一）设备概况 昆明TH6513B数控刨台卧式铣镗床，在机床结构设计和制造技术等方面吸收 了国内外先进技术，按模块化设计方法开发研制，是集现代机、电、光、液和信 息技术为一体的高科技产品，是加工工艺范围广泛，精度及生产效率高的大型数 控机床。机床配有先进高档的数控系统，能实现任意四轴联动。适合于大中型零 件多工作面的铣、钻、镗、攻丝、车螺纹、铣端面、两维、三维曲面等多工序加 工，是工程机械、机车车辆、矿山设备、大型电机、水轮机、汽轮机、船舶、钢 铁、军工、大型环保设备等工业部门理想的加工设备。该机床具有刚性好、精度 高、可靠性强、操作方便、造型美观等特点。其主要参数如下： 镗轴直径 130mm 铣轴端部直径 221.44mm 镗轴锥孔 ISO50#（7：24） 主轴转速 7～2500r/min 主电机功率 30、41kW 主轴最大扭矩 1720Nm 主轴轴向抗力 25000N 工作台尺寸（长×宽） 1400X1600mm 工作台最大承载 10000kg 工作台横向行程（X） 2000mm可加长 电气总容量 ~100KVA 外形尺寸 5550*5800*4150 主轴箱垂直行程Y 1600mm可加高 立柱纵向行程（W） 1250mm可加长 镗轴轴向行程（Z） 900mm 平旋盘滑块行程（U） 300mm 刀库容量 60 刀具最大重量 25KG 重复定位精度 0.020（XYW） 机床重量 ~35000KG 快速移 动 X、Y 9000mm/min 工作台回转（B） 360°(任意） W 9000mm/min 数控系统 SIEMENS 840D或FANUC 18i 或FAGOR 8055M Z 3000mm/min V U B 1.5r/min （二）重置全价的确定 1.设备含税报价 此机床的购置合同是2011年5月23日签订的，合同共购4台，单台价为 270万元，此价含增值税、运输费、安装调试费、附件费等各种费用。经向生产 厂电话询问并参考原合同价及类似设备目前报价，确定此型加工中心的购价约 为：2,565,000.00元/台。 2.设备运输费率：0（含在购价中）； 3.设备基础费率：0(在建筑中评估)； 4.安装费率：0（含在购价中）； 5.前期费率＝以上各费用之和×7.24%； ＝2,565,000.00×7.24% ＝185,706.00元 （未完）  |