[公告]中 关 村：拟转让持有的北京中关村开发建设股份有限公司90%股权所涉及股东部分权益价值资产评估说明
北京京都中新资产评估有限公司 2014年05月09日 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司拟转让持有 的北京中关村开发建设股份有限公司90%股权 所涉及股东部分权益价值 资产评估说明 京都中新评报字（2014）第0036号 共1册第1册 目 录 关于资产评估说明使用范围的声明 .............................................................................. 3 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 4 评估对象和评估范围的说明......................................................................................... 41 一、 评估对象与评估范围说明 ........................................................................... 41 二、 实物资产分布情况及特点 ........................................................................... 43 三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ................................... 43 四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 ................................... 43 五、 引用其他机构出具的报告的结论情况 ....................................................... 43 资产核实情况总体说明................................................................................................. 44 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ....................................................... 44 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................... 47 三、 核实结论 ....................................................................................................... 53 资产基础法评估技术说明............................................................................................. 54 流动资产评估技术说明 ............................................................................................. 55 长期股权投资评估技术说明 ..................................................................................... 73 设备评估技术说明 ................................................................................................... 133 其他无形资产技术说明 ........................................................................................... 147 流动负债评估技术说明 ........................................................................................... 150 收益法评估技术说明................................................................................................... 155 评估结论及其分析....................................................................................................... 182 一、评估结论 ........................................................................................................... 182 二、评估结论与账面值比较变动原因分析 ........................................................... 183 关于资产评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查评估报告书和检查 评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给 其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 北京京都中新资产评估有限公司 2014年05月09日 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 本评估项目的委托方为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司，被评估单位 为北京中关村开发建设股份有限公司。 (一) 委托方概况 1、委托方基本情况介绍 名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称“中关村科技”） 英文名称：BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD. 公司股票上市地：深圳证券交易所 股票简称：中关村 股票代码：000931 注册地址：北京市海淀区中关村南大街32号 总部地址：北京市朝阳区霄云里3号中关村建设大厦308室 注册资本：67484.694万元人民币 公司类型：其他股份有限公司（上市） 法定代表人：周宁 经营范围：许可经营项目：互联网接入服务。 一般经营项目：高新技术和产品的开发、销售；科技项目、建设项 目投资；各类工业、民用、能源、交通、市政、地铁、城市铁路、高速公路建设项 目工程总承包；建筑设计；建筑装饰、装修；设备安装；房地产开发；销售商品房； 物业管理；购销金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；经济信息咨询；技术 服务。 成立日期：1999年06月08日 营业期限：长期 中关村科技的前任董事长（公司法定代表人）周宁先生已辞任，中关村科技第 5届董事会2014年度第7次临时会议决议公告选举董事侯占军先生担任中关村科技第 5届董事会董事长，任期自该届董事会审议通过之日即2014年5月5日起至本届董事会 任期届满为止。至评估报告出具日，中关村科技的企业法人营业执照正在相关的工 商变更过程中。 2、历史沿革 中关村科技经北京市人民政府批准，由北京住总集团有限责任公司（以下简称 “住总集团”）联合北京市国有资产经营有限责任公司（以下简称“北京国资公司”） 等六家发起人，于1999年6月发起设立，注册资本30,000万元。1999年6月18日，注册 资本变更为48,742.347万元。1999年8月，经中国证券监督委员会证监发行字（1999） 97号文批准，中关村科技发行人民币普通股18,742.347万股，注册资本变更为 67,484.694万元。经中国证券监督委员会证监公司字（1999）34号文核准，中关村科 技发起人股东住总集团以其因定向增发而持有的18742.347万股与海南民源现代农 业发展股份有限公司（以下简称“琼民源”）社会公众股股东持有的18742.347万股 琼民源股份1：1的比例等量置换。股份置换后，原琼民源社会公众股股东持有 18742.347万股中关村科技股份。上述股份于1999年7月12日在深圳证券交易所上市。 经中国证券监督委员会证监发行字（1999）97号文核准，中关村科技于1999年8月16-18 日向社会公众股股东定向发行人民币普通股18742.347万股，并于1999年9月13日在深 圳证券交易所上市。 (二) 被评估单位概况 1、被评估单位基本情况介绍 名称：北京中关村开发建设股份有限公司（以下简称“中关村建设”或“本 公司”） 住 所：北京市朝阳区霄云里3号 注册资本：人民币40,000万元 公司类型：其他股份有限公司（非上市） 法定代表人：牛霆 经营范围：许可经营项目：对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；制 造混凝土、水泥制品、商品混凝土添加剂；货物运输；机电设备技术咨询；金属加 工（限分支机构经营）。 一般经营项目：科技园区开发；建筑工程项目管理；施工总承包、 专业承包；房地产开发；销售商品房；承包境外工程所需的设备、材料出口；工程 勘察设计。 成立日期：2000年07月18日 营业期限：自2000年07月18日至长期 2、历史沿革 中关村建设经北京市人民政府京政函[2000]73号文批准，由中关村科技、泰山 绿色产业有限责任公司（已更名为信远产业控股集团有限公司）、北京嘉利恒德房 地产开发有限公司、桂林市润达石油化工物资公司、大成投资发展有限公司作为发 起人，于2000年7月发起设立，注册资本30000万元。 2002年6月经中关村建设股东大会2002年度第三次临时会议决议通过，中关 村建设增资扩股，同意由珠海经济特区国利工贸发展总公司（已更名为珠海国利工 贸有限公司）认购新增股本，每股价格1.0203元，认购总价10203万元。增资扩股 后，中关村建设注册资本增至40000万元，其中：中关村科技占中关村建设总股本 的39%；珠海国利工贸有限公司占25%；信远产业控股集团有限公司（以下简称“信 远集团”）占15%、北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称“嘉利恒德”）占 9%、桂林市润达石油化工物资公司（以下简称“桂林润达”）占6%、大成投资发展 有限公司占6%。 2002年7月，中国凯利实业有限公司（以下简称“凯利实业”）与信远集团签 订股份转让协议，由信远集团将所持中关村建设5700万股份转让给凯利实业，并约 定在中关村建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律 手续办理完毕；在此之前凯利实业委托信远集团代为持有上述股份。同月，重庆海 德大酒店有限公司（以下简称“海德酒店”）与嘉利恒德和桂林润达分别签订股份 转让协议，受让其分别持有的中关村建设股权1200万和2400万，并约定在中关村 建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律手续办理完 毕；在此之前海德酒店委托嘉利恒德和桂林润达分别持有前述股份。 2003年7月，中关村建设成立届满三年，凯利实业和海德酒店分别按2002年 7月所签订的股份转让协议相关规定完成各自的转让行为。同月，凯利实业与博华 资产管理有限公司（以下简称“博华资产”）签订股权转让协议，将所持有的中关 村建设股权5700万转让给博华资产。上述股权转让的工商备案手续已完成。 2006年3月31日，北京鹏泰投资有限公司（以下简称“鹏泰投资”）分别与珠 海国利工贸有限公司、博华资产、重庆海德实业有限公司签订《股份转让协议书》， 受让上述三家公司持有的中关村建设1 亿股、5,700万股、3,600 万股股权，持有中 关村建设1.93 亿股股权，占中关村建设总股本的48.25%。上述股权转让的工商备 案手续已完成。 2007年4月16日，大成投资与中关村科技签订股份转让协议，由大成投资将 所持中关村建设2,400万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的6%。上 述股权转让的工商备案手续已完成。 2007年12月27日，中国证监会下发证监公司字[2007]228号《关于北京中关村 科技发展（控股）股份有限公司资产置换方案的意见》，同意中关村科技报送的以 所持有的启迪控股股份有限公司33.33%股权与鹏泰投资持有的中关村建设48.25%股 权进行置换的方案。相关工商变更登记备案手续已于2008年5月完成。 2008年4月18日，信远集团与中关村科技签订股份转让协议，由信远集团将 所持中关村建设300万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的0.75%。 上述股权转让的工商备案手续已完成。 截止评估基准日，中关村建设股权结构为：中关村科技持股94％，嘉利恒德 持股6％。 3、公司组织架构、股权架构图 （1）中关村建设总部组织架构图： （2）中关村建设分、子公司股权架构图： 4、近三年资产、负债及财务状况 近三年中关村建设合并口径资产、负债及财务状况如下表： 金额单位：人民币万元 项 目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产 226,186.53 200,432.47 249,474.95 负债 226,406.11 176,682.40 230,212.36 归属于母公司股东权益合计 -1,345.40 22,824.11 18,527.01 少数股东权益 1,125.81 925.96 735.58 股东权益合计 -219.58 23,750.07 19,262.59 项 目 2013年 2012年 2011年 营业收入 254,268.39 229,730.92 219,744.10 营业成本 253,634.14 218,830.60 209,201.55 营业利润 -23,955.20 4,564.47 -1,836.28 利润总额 -24,042.56 4,455.24 -1,621.52 净利润 -24,200.01 4,245.20 -1,798.41 资产负债率 100.10% 88.15% 92.28% 净资产收益率 -205.69% 19.74% -8.90% 审计机构 致同会计事务所 致同会计事务所 京都天华会计师事务所 审计报告文号 致同审字（2014）第 110ZC1461号 致同审字（2013） 第110ZA1006号 京都天华审字（2012） 第1141号 审计意见类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 近三年中关村建设母公司口径资产、负债及财务状况如下表： 金额单位：人民币万元 项 目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产 229,986.39 206,317.58 217,883.54 负债 229,233.08 179,938.55 186,472.30 净资产 753.31 26,379.03 31,411.24 项 目 2013年 2012年 2011年 营业收入 236,454.33 217,400.59 189,834.70 营业成本 236,108.63 207,395.10 182,596.68 营业利润 -24,696.21 -4,724.55 -6,080.35 利润总额 -25,483.75 -4,824.92 -5,834.62 净利润 -25,625.72 -5,032.20 -6,008.50 资产负债率 99.67% 87.21% 85.58% 净资产收益率 -188.89% -17.42% -17.46% 审计机构 致同会计事务所 致同会计事务所 京都天华会计师事务所 审计报告文号 致同审字（2014）第 致同审字（2013）第 京都天华审字（2012）第1141 110ZC1461号 110ZA1006号 号 审计意见类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 5、执行的主要会计政策 5.1会计制度 本公司财务报表按照财政部2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和 38项具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”） 编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号—财务报告的一般规定》（2010年修订）披露有关财务信息。 5.2同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 5.2.1同一控制下的企业合并 对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债， 除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。合并 对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调 整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并 在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方账面净资 产份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账面价值加上 合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积 不足冲减的，调整留存收益。在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方 的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面 价值计量；原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的 净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减 的，调整留存收益。 为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。 5.2.2非同一控制下的企业合并 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方 的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在 购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。 通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买 日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方 的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当 期投资收益。在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经 持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购 买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的 差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益 的，与其相关的其他综合收益转为购买日当期投资收益。 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管 理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的 交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的 差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并 中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。 通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，在合并财务报表中，合并 成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公 允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值 进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前 已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购 买日当期投资收益。 5.3合并财务报表编制方法 合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。 本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资 料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财务 报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易 和往来余额予以抵销。 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期 期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金 流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告 期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。 子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资 产负债表中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份 额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子 公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍 冲减少数股东权益。 对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制 权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的 账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到 对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照 其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允 价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产 的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益；与原有子公司股权投资相关 的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，在丧失 控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在 合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的 损益。 分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一 种或多种情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理： ①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； ④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次 处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价 值之间的差额计入当期投资收益。 在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关 处置股权损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每 一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额： ①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益，计入资本公积（其他资本公 积）。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 ②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢 价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。 5.4应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款。 5.4.1单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到1000万元（含1000万元） 以上的非纳入合并财务报表范围关联方的客户应收款项为单项金额重大的应收款 项。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项 单独进行减值测试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备。 单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备。 5.4.2单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项 坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账 准备 5.4.3按组合计提坏账准备应收款项 经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项）以 及未单独测试的单项金额不重大的应收款项，按以下信用风险组合计提坏账准备： 组合类型 确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法 行业组合 行业分布 余额百分比法 其他组合 与本公司关系 -- 5.4.3.1对行业组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的比例如下： 组合名称 应收账款计提比例% 其他应收款计提比例% 行业组合 1.00 5.00 5.4.3.2对其他组合中，本公司与母公司及其子公司之间的应收款项不计提坏账 准备。 5.5存货 5.5.1存货的分类 本公司存货分为原材料、低值易耗品、物料用品、开发成本、出租开发产品、 周转材料和工程施工等。 5.5.2发出存货的计价方法 本公司存货取得时按实际成本计价。发出时采用加权平均法计价。 存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出 租的开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出 让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费 用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成 本。 建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执 行合同有关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛 利（亏损）与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已 发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分作为存货列示； 在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利（亏损）之和的 部分作为预收款项列示。 为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可 能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。 5.5.3存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计 的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证 据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通 常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响 因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。 5.6长期股权投资 5.6.1投资成本确定 本公司长期股权投资在取得时按投资成本计量。投资成本一般为取得该项投资 而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接 相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其投资成本为合并日取 得的被合并方所有者权益的账面价值份额。 5.6.2后续计量及损益确认方法 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具有 共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股 权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资， 采用权益法核算。 采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含 的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利 润，确认为投资收益计入当期损益。 本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资 时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成 本；对长期股权投资的投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。 采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的 净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单 位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对 被投资单位的净利润进行调整后确认。 本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例 计算归属于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。 对于2007年1月1日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资， 如存在与该投资相关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权 投资借方差额后，确认投资损益。 5.6.3确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活 动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。其中，控 制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取 利益。重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控 制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司 债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。 当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50% 的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营 决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资 单位20%（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除 非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影 响。 5.6.4减值测试方法及减值准备计提方法 对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见5.10资 产减值。 持有的对被投资单位不具有共同控制或重大影响、在活跃市场中没有报价、公 允价值不能可靠计量的长期股权投资，本公司计提资产减值的方法见5.10资产减 值。 5.7固定资产 5.7.1固定资产确认条件 本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用 寿命超过一个会计年度的有形资产。 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可 靠地计量时，固定资产才能予以确认。 本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。 5.7.2各类固定资产的折旧方法 本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提 折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准 备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资 产的年折旧率如下： 类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率% 房屋及建筑物 30-49年 3-5 3.23-1.94 机器设备 4-14年 3-5 24.25-6.79 办公及其他设备 4-12年 3-5 24.25-7.92 运输设备 6-12年 3-5 16.17-7.92 装修费 5年 -- 20.00 其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计 金额计算确定折旧率。 5.7.3固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见5.10资产减值。 5.7.4大修理费用 本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定 资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损 益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。 5.8预计负债 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债： 5.8.1该义务是本公司承担的现时义务； 5.8.2该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司； 5.8.3该义务的金额能够可靠地计量。 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合 考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响 重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债 表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计 数。 如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则 补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所 确认负债的账面价值。 5.9收入 5.9.1销售商品 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有 权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地 计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地 计量时，确认商品销售收入的实现。 5.9.2提供劳务 对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完 工百分比法确认收入。 劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地 计量；B、相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定； D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿 的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经 发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。 5.9.3让渡资产使用权 与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时， 本公司确认收入。 5.9.4建造合同 于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比 法确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理： 如合同成本能够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同 成本在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用， 不确认收入。 合同预计总成本超过合同总收入的，本公司将预计损失确认为当期费用。 合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。 建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量； B、与合同相关的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区 分和可靠地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。 5.10资产减值 本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后 续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉等（存货、递延所 得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定： 本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象 的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使 用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹 象，每年都进行减值测试。 可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金 流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难 以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组 的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产 或者资产组的现金流入为依据。 当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至 可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。 就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起 按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相 关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受 益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。 减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对 不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的 减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价 值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 5.11主要税种及税率 税 种 计税依据 法定税率% 增值税 应税收入 6或17 营业税 应税收入 3或5 城市维护建设税 应纳流转税额 5或7 企业所得税 应纳税所得额 25 6、公司的经营现状 近年来公司整体经营较为低迷，业绩一直呈现出下滑趋势。公司市场拓展区域 主要集中在北京地区，由于政府对地产调控、企业自身垫资能力弱和市场资源积累 少的影响，参与市场竞争的能力较弱，项目多以收尾工程为主，新开工工程较少。 由于施工规模的逐步萎缩，在这段时间内，部分专业人才陆续离职，对公司后续的 项目管理和专业竞争能力形成一定不利影响。目前公司经营管理模式有公司自营项 目、项目经理个人经济承包和合作经营，其中合作经营所占比例逐年增加，而其利 润率远低于自营项目与承包项目，近三年公司平均毛利率已下将至2.85%，在没有 重大变化的情况下可预见时间内，公司毛利率仍旧会维持在较低的水平。 7、风险因素 在公司的生存和发展过程中，还面临着下列风险： 7.1经济周期的影响 建筑业企业的经营与经济周期高度相关。如果经济增长放慢或出现衰退, 将直 接影响建筑需求，从而对公司的施工量和盈利能力产生影响。 7.2行业风险 建筑业属于大行业，但其经济效益不高，企业负担沉重，行业长期处于弱势地 位，行业话语权弱；市场秩序混乱，无序竞争激烈；建筑业对外开放，一方面给建 筑业向外发展的机遇，同时也是对建筑业内资企业生存和发展的挑战。 7.3企业财务风险 公司主要从事建筑施工装饰业，受行业垫资施工等影响，资产负债率居高不下。 财务风险偏高已成为公司不可忽视的风险因素。 针对上述风险，公司已做筹谋，加强资金管理，合理用度资金；提高资产利用 效能，整合清理长期投资项目，加速资金周转。面对新的市场形势，公司将以全新 的姿态，迎接挑战，不断加强科学管理，创新经营思路，完善质量控制体系，全面 提升公司的管理水平和竞争能力，为企业的可持续发展奠定坚实的物质基础。在公 司的未来发展中，在日益激烈的市场竞争中，公司将继续弘扬“团结、进取、拼搏、 创新”的企业精神，以“吸引一流人才、建造一流产品、提供一流服务、打造中关村 建设品牌”为目标，健康、稳定、持续地推进企业向前发展。 (三) 委托方和被评估单位的关系 委托方中关村科技为本公司的控股母公司，持有本公司94%的股权。其中 4%(1600万)股权由于中国农业银行北京市西城支行诉北京国信华电物资贸易中心及 中关村科技借款合同纠纷一案被法院查封，该部分股权不在此次转让范围。 (四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 其他报告使用者为政府相关部门和证券监管机构。 二、关于经济行为的说明 根据2014年3月13日中关村科技召开的总裁办公会决议，鉴于中关村科技持 有中关村建设94%股权中，有4%(1600万)股权由于中国农业银行北京市西城支行诉 北京国信华电物资贸易中心及中关村科技借款合同纠纷一案已被法院查封，因此中 关村科技本次拟转让中关村建设90%股权，为此需要对中关村建设股东部分权益价 值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。 三、关于评估对象和评估范围的说明 1. 此次评估对象为中关村建设评估基准日的股东部分权益价值。 2. 评估范围是中关村建设评估基准日的全部资产和负债，并由中关村建设提 供的申报表列示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 2,174,980,177.43 货币资金 38,520,368.89 应收账款 1,185,153,856.06 预付款项 78,350,497.22 应收股利 1,641,505.00 其他应收款 831,889,102.02 存货 39,424,848.24 二、非流动资产合计 124,883,675.90 长期股权投资 121,334,044.10 固定资产 3,549,631.80 三、资产总计 2,299,863,853.33 四、流动负债合计 2,292,330,758.16 短期借款 117,000,000.00 应付账款 1,295,814,014.39 预收款项 70,075,872.95 应付职工薪酬 6,532,712.85 应交税费 151,697,754.07 应付股利 180,000.00 其他应付款 651,030,403.90 五、非流动负债合计 - 六、负债总计 2,292,330,758.16 七、净资产（所有者权益） 7,533,095.17 资产包括流动资产和非流动资产： 流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货。 存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9 号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04 平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关 村建设已施工未结算的工程施工项目。 非流动资产包括长期股权投资和固定资产。长期股权投资全部为对子公司的投 资，具体明细列示如下： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面金额 1 北京中源大通房地产开发有限公司 2001.3 10.00% 57,500,000.00 2 北京富瑞达资产管理有限责任公司 2006.12 16.67% 20,000,000.00 3 北京中泰恒设备安装有限责任公司 2000.7 100.00% 31,035,319.88 4 中科远太商贸有限责任公司 2000.9 70.00% 748,400.00 5 中关村（沈阳）建设有限公司 2010.11 100.00% 22,000,000.00 6 中盛劳务有限责任公司 2001.2 72.50% 725,000.00 7 中宏成模架租赁有限责任公司 2000.9 70.00% 7,000,000.00 8 珠海市中关村投资有限公司 2001.6 50.00% 5,000,000.00 9 元鸿投资有限公司 2003.3 52.00% 10,400,000.00 10 北京中昊市政机械工程有限责任公司 2000.7 85.00% 22,367,707.19 11 北京四通智能建筑系统集成工程有限公司 2000.8 13.87% 3,150,878.15 12 北京中冠建筑装饰有限责任公司 2000.7 100.00% 18,753,098.84 13 大同中凯恒建设工程有限公司 2013.10 100.00% 10,000,000.00 14 北京富宏房地产开发有限公司 2013.12 80.00% 2,111,000.00 合计 210,791,404.06 长期股权投资减值准备 89,457,359.96 合计 121,334,044.10 长期股权投资的减值准备明细如下： 金额单位：人民币万元 序号 被投资单位名称 减值准备金额 1 北京中源大通房地产开发有限公司 41,500,000.00 2 北京富瑞达资产管理有限责任公司 20,000,000.00 4 中科远太商贸有限责任公司 748,400.00 8 珠海市中关村投资有限公司 3,400,000.00 9 元鸿投资有限公司 1,441,252.77 10 北京中昊市政机械工程有限责任公司 22,367,707.19 长期股权投资减值准备合计 89,457,359.96 注：序号同长期股权投资明细序号一致 固定资产全部为设备类资产。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机 器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备 和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风 等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电 脑、空调及打印机等办公设备。 负债： 流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应 付股利和其他应付款。 3. 中关村建设账面未记录的无形资产为13项专利技术。 4. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 5. 审计报告 致同会计师事务所对中关村建设2013年12月31日的合并及公司资产负债表， 2013年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动 表以及财务报表附注进行了审计，以致同审字（2014）第110ZC1461号文出具了无 保留意见的审计报告。审计报告认为中关村建设财务报表在所有重大方面按照企业 会计准则的规定编制，公允反映了中关村建设2013年12月31日的合并及公司财务 状况以及2013年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量。 四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为2013年12月31日。 本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，根据中关村科技的总体安 排确定资产评估基准日。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1、截至2013年12月31日，中关村建设作为被告的未决诉讼案件为2件，涉 及标的人民币27,983,211.12元： 1）北京宏特盛商贸有限公司向天津市第一中级人民法院提起诉讼，其诉称： 其与案外人泛华建设集团有限公司于2011年6月12日签订合同，由其为中关村建 设三分公司承建的唐山滦南工地提供钢材，由中关村建设三分公司提供担保。后， 泛华建设集团有限公司未能履行合同，中关村建设三分公司于2011年12月10日出 具《还款承诺书》，以中关村建设三分公司为实际受益人为由，代泛华建设集团有 限公司向其支付剩余货款，约定了还款日期和经济补偿金计算方法。北京宏特盛商 贸有限公司称中关村建设三分公司至今仍欠其货款4,829,359.25元，并以此为由要求 中关村建设及三分公司支付上述所欠货款并支付经济补偿金共计20,676,064.12元。 2）宁夏煤炭基本建设公司向宁夏石嘴山市中级人民法院提起诉讼，其诉称其 与中关村建设宁夏分公司于2011年11月17日在石嘴山市大武口区提供《商品砼销 售合同》，合同约定其为中关村建设宁夏分公司承建的安康花园四期工程提供商品 混凝土，约定了双方的权利义务及违约金支付方式，其按约定履行了合同，但中关 村建设并未向其支付货款并以此为由要求中关村建设及宁夏分公司向其支付货款 6,959,188.00元，违约金347,959.40元，以上共计7,307,147.00元。 2、本次评估范围内的存货—产成品（开发产品）的第1、2项豪成大厦102、 103室已被北京市朝阳区人民法院所查封，具体情况如下： 2003年1月，中关村建设与北京深长城建筑装饰工程有限公司（以下简称“深 长城”）签订《装饰工程施工合同》，发包北京中关村科技大厦的装修工程给深长城， 2003年9月30日深长城依约竣工，经双方确认，结算完成的工程量为6,211,693.00 元，中关村建设付给深长城工程款3,860,500.00元，尚欠2,351,193.00元未支付。后 深长城将中关村建设诉诸法庭，要求支付剩余工程款及偿付相关利息。2008年3月 13日，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第02377号民事判决书，判决 中关村建设在本判决生效后15日内支付给深长城剩余工程款和相关利息。后因中 关村建设未在法院限定日期内支付相关款项，2012年8月20日，北京市朝阳区人 民法院依法查封了中关村建设位于豪成大厦102、103室的房产，执行文件编号为 （2008）朝执字第4281号。至评估基准日，中关村建设已支付大部分欠款及利息， 目前仅剩余10万元尚未支付（该笔欠款，在中关村建设应付账款列示），故该两套 房产尚未解封。目前该两处房产由北京中科泰和物业服务有限公司代为管理。至评 估基准日，该两项房产均处于对外出租状态。承租方为北京东方般若科技发展有限 公司，租期为2011年1月20日至2014年1月19日。该两处房产的实际产权所有人 为本公司。 3、本公司拥有施工总承包特级企业资质，2014年1月6日，北京市住房和城 乡建设委员会出具了关于中关村建设特级资质的有关证明：“中关村建设在2012年 住建部组织的施工总承包特级企业资质重新就位过程中，由于国家工法一项指标原 因，被准予房屋建筑工程施工总承包特级暂定期一年（有效期到2013年12月28日）， 待2014年住建部国家工法评定结果出来后再予以换发证书。”，评估基准日，该证明 暂定期已到，中华人民共和国住房和城乡建设部2014年3月19日公布了“住房城 乡建设部关于公布2011～2012年度国家级工法的通知”，本公司申报的国家工法未 在公布通知名单中。 4、中关村建设本期向中国建设银行股份有限公司北京建国支行借款1.17亿元， 由母公司中关村科技以位于北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心5层部 分房地产提供抵押担保，抵押房产面积5028.58平方米，以及相应分摊国有土地使 用权面积563.73平方米，权证号分别为京房权证海股字第0004603号、京海国用（2003 出）第2166号，抵押价值合计13,378.00万元；同时，由母公司中关村科技与本公 司关联方北京鹏润投资有限公司提供连带责任保证。截至2013年12月31日，关联 方担保情况如下： 金额单位：人民币元 担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日 担保是否已 经履行完毕 北京中关村科技 发展（控股）股 份有限公司 本公司 117,000,000.00 2013年3月13 日 2014年2月12 日 否 北京鹏润投资有 限公司 本公司 117,000,000.00 2013年3月13 日 2014年2月12 日 否 5、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 截至2013年13月31 日，中关村建设为下列单位贷款提供保证： 被担保单位 金额(万 元) 贷款发放单位 借款起始 期 借款终止 期 反担保财产 力鸿生态家园公寓商 品房承购人 56.85 交通银行公主坟支行 按揭贷款阶段性担保 说明 说明：截至2013年12月31日，本公司为银行向商品房承购人发放的总额为 56.85万元个人住房抵押贷款提供保证，该保证责任将在商品房承购人取得房屋所有 权证并办妥抵押登记后解除。 6、本公司存货-在产品，账面值所对应的在施工程均未确认工程量，本次评估 无法确定完工程度。 7、本公司的子公司珠海市中关村投资有限公司最后一年年检日期为2009年6 月26日，之后一直未进行年检，2012年8月6日，珠海市中关村投资有限公司被 当地工商行政管理机关吊销营业执照。 8、本公司子公司北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建、构筑物所 占用的土地使用权位于北京市大兴区北臧村镇梨园村南侧。根据被评估单位提供的 《合作开发荒地合同书》中显示，该土地使用权是由北京市大兴区北臧村镇梨园村 （甲方）与北京中宏成模架租赁有限责任公司（乙方）合作开发。该地块为北京市 大兴区北臧村镇梨园村的集体用地，合作开发土地使用权面积45亩（分两次签署， 一次40亩，一次5亩）。其中40亩土地的合作开发期限为50年，自2003年7月16 日始至2053年7月15日止；另外5亩土地的合作开发期限为46年，自2007年7 月16日始至2053年7月16日止。合作期间，由北京中宏成模架租赁有限责任公司 支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合作利益已支付完毕。合作开发 土地的地上物由北京中宏成模架租赁有限责任公司建设，如合同期内国家政策性征 用拆迁此地块，地上物补偿归北京中宏成模架租赁有限责任公司；如合作期满，甲 方将土地使用权转租他人，地上物应作价赔偿给北京中宏成模架租赁有限责任公 司。本次评估的北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建筑物均未办理房屋 所有权证，企业出具的产权承诺资料。 9、期后的事项 （1）2013年4月27日，中关村建设及其宁夏分公司与宁夏煤炭基本建设有限公 司签订《商品混凝土买卖合同》。2014年3月20日，宁夏煤炭基本建设有限公司向银 川市永宁县人民法院起诉，请求法院判令中关村建设及其宁夏分公司向其支付拖欠 宁夏煤炭基本建设有限公司的混凝土浇筑款3,421,840.00元，判令中关村建设及其宁 夏分公司向其支付迟延履行利息47,906.00元，并判令中关村建设及其宁夏分公司承 担诉讼费用。目前，该案尚未开庭。 （2）中关村建设（内蒙古分公司）在康巴什新区神华康城C--4地块二标段和B--20 标段施工，向鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司购买商品混凝土。2014年2月11日， 鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法 院判令中关村建设支付混凝土款与违约滞纳金合计3,444,945.00元，且请求判令由中 关村建设承担案件受理费。目前，该案尚未开庭。 （3）2013年5月，中关村建设承揽建设鄂尔多斯神华康城项目，由内蒙古亮宇 装饰工程有限公司承包中关村建设在鄂尔多斯神华康城项目B-22地块内23#至27#楼 隔热断桥铝合金内平开窗制作加工工程，并签订了施工合同，约定于2013年6月20 日开工，2013年7月25日竣工，合同价格为1,616,500.00元。2014年4月8日，内蒙古亮 宇装饰工程有限公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法院判令中关村 建设支付工程款与违约金合计666,906.00元，并请求判令由中关村建设承担该案全部 诉讼费。目前，该案尚未开庭。 六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 （一）资产及负债清查情况 1．清查范围 清查范围为中关村建设全部资产及负债。资产为人民币2,299,863,853.33元，负 债为人民币2,292,330,758.16元，净资产为人民币7,533,095.17元。资产包括流动资产和 非流动资产，其中流动资产人民币2,174,980,177.43元，长期股权投资为人民币 121,334,044.10元，固定资产为人民币3,549,631.80元。负债全部为流动负债，流动负 债为人民币2,292,330,758.16元。 上述资产产权归属于本公司。 清查范围内的实物资产包括存货、设备，主要分布在中关村建设位于北京市朝 阳区霄云里3号的中关村建设办公大楼及中关村建设分布在全国各地的分公司办公 场所内。存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中 街6号院9号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103 室建筑面积241.04平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408 号；在产品为中关村建设已施工未结算的工程施工项目。设备类资产包括机器设备、 车辆和电子设备，机器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌 机等工程用机器设备和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等 轿车以及金杯、瑞风等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化 系统及机房建设、电脑、空调及打印机等办公设备。 2．清查工作的组织、时间计划、实施方案 2.1组织：中关村建设对资产清查工作做了具体安排。成立了资产清查领导小 组，公司领导任组长，参加人员财务人员、实物管理人员等。 2.2时间计划及实施方案：准备阶段。财务部门把有关账目的收发业务登记齐 全，并结出余额，在总账与所属明细账以及有关明细账之间核对无误，做到账账相 符，账证相符。物资保管部门做好实物清理工作，把准备清查的物资按类别摆放整 齐，挂上标签，注明财产物资类别、编号、名称等，做好资产清查准备工作。资产 清查阶段。清查小组深入现场，进行实际盘点，做好盘点记录。 3．清查核实措施 确定资产清查范围：中关村建设全部资产和负债。 确定资产清查的方法： 库存现金采用实地盘点法。清点的现金与现金日记账的金额核对相符。银行存 款和其他货币资金以开户行对账单为依据核对银行存款日记账。对应收账款、预付 账款和其他应收款列出明细，然后向对方发询证函，确认应收款项的余额。对存货 的清查采用全面盘点的方式进行，盘存结果与账簿记录进行核对。对固定资产采取 全面清查办法，以固定资产卡片核对固定资产账，以账、卡对实物，包括资产名称、 型号、厂家、起用日期、原值、已提折旧、净值、使用年限等。 4．资产清查结果 经过清查、核实，达到资产与评估申报清单、清单与审计后的资产负债表相符。 （二）未来经营和收益状况预测说明 中关村建设在近几年历史财务数据的基础上，考虑宏观经济状况和未来国家对 中关村建设行业的政策，作出了2014年到2018年的盈利预测。 1. 收入的预计： 本公司的营业收入为建筑安装、建筑装饰收入和通过控股子公司的经营以股东 身份获得投资收益。经营业务预测范围包括总承包部、装饰分公司、市政分公司、 智能分公司、重庆分公司、上海分公司、内蒙古分公司、沧州分公司、沈阳分公司、 哈尔滨分公司等35家分公司： 分公司存在直属分公司、项目分公司和合作分公司三种：直属分公司的业务为 公司自营业务，整体汇入公司；项目分公司预测范围以现有项目为基础；合作分公 司是利用公司资质、资源，依据合作协议书约定，采用上交管理费等分成方式，将 相应额度的业务汇入公司。 公司预测的未来年度营业收入全部为建筑施工装饰收入，建筑施工装饰收入的 预测是建立在各分公司预测的基础上。 2. 营业成本的估测 本次对营业成本的估测参考了以前年度收入成本率进行预测。 3. 营业税金及附加的估测 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加， 按现行税费标准测算： （1）营业税：建筑业适用3%营业税率； （2）城市维护建设税：按实际交纳营业税的5%-7％计取； （3）教育费附加：按实际交纳营业税的3％计取； （4）地方教育费附加：按实际交纳营业税的2%计取。 4. 管理费用 在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和企业管理成本的增长变化进 行估测。 对于职工薪酬，根据企业提供的管理人数、平均工资水平及未来预计增长幅度 确定。折旧费按照目前固定资产原值和折旧率进行计算。房屋租赁费根据同地段市 场租金水平来进行预测。剩余费用中与收入相关的费用按以往年度各项费用占营业 收入的平均比例测算，与营业收入不相关的按历史水平预测并适当考虑增长。 5. 财务费用 银行借款根据企业2014年实际借款情况，未来年度未考虑其借款费用的增加， 借款利息根据企业实际贷款利率考虑；利息收入和银行手续费根据历史水平预测。 6. 营业外收入、营业外支出和减值损失 营业外收支不是经常性项目，因而本次盈利预测不考虑营业外收支。资产减值 损失在成本预测里做了考虑，不再单独预测。 7. 所得税 本公司为施工企业，其工程项目分布在全国不同的地方，根据不同地方的税收 政策，需要在项目施工地交纳部分地方所得税。未来年度地方所得税的预测根据历 史年度施工项目缴纳情况进行预测。 对于企业应交纳的企业所得税，未来预测年度考虑了以前年度亏损的弥补对应 纳所得税的影响。 8. 税后净利润 在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。 9. 资本性支出 资本性支出包括存量资产的更新改造支出，新增资产的资本投入和新增资产的 更新改造支出。本次资本性支出仅考虑了存量资产的更新改造支出。现有固定资产 的更新支出假设按现有设备的规模，以未来年度年折旧额作为设备的更新支出。 10. 未来年度息前税后现金流量的预测 根据上述各项预测，则企业未来各年度息前税后现金流量预测如下： 金额单位：人民币万元 项 目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年至永续 一、营业收入 183,851.69 202,236.85 222,460.54 244,706.59 244,706.59 减：营业成本 178,604.97 196,465.46 216,112.01 237,723.21 237,723.21 营业税费 6,177.42 6,795.16 7,474.67 8,222.14 8,222.14 销售费用 - - - - - 管理费用 4,678.59 4,847.39 5,064.07 5,294.98 5,294.98 财务费用 354.59 365.71 370.78 376.36 376.36 资产减值损失 - - - - - 加：投资收益 - - - - - 二、营业利润 -5,963.88 -6,236.88 -6,561.00 -6,910.10 -6,910.10 加: 补贴收入 营业外收入 - - - - - 项 目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年至永续 减：营业外支出 - - - - - 三、利润总额 -5,963.88 -6,236.88 -6,561.00 -6,910.10 -6,910.10 减：所得税 142.85 157.13 172.84 190.13 190.13 四、净利润 -6,106.73 -6,394.01 -6,733.84 -7,100.23 -7,100.23 加：付息债务利息 236.25 236.25 236.25 236.25 236.25 减：资本性支出 106.34 106.34 106.34 106.34 106.34 营运资金增加额 -5,252.20 -1,693.15 -1,851.54 -2,040.10 加：折旧及摊销 106.34 106.34 106.34 106.34 106.34 五、息前税后现金流量 -618.28 -4,464.61 -4,646.05 -4,823.88 -6,863.98 七、资料清单 1. 资产清查评估申报表； 2. 会计报表； 3. 产权证明文件； 4. 重大合同、协议等； 5. 生产经营统计资料； 6. 其他。 （此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页） 委托方（公章）：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 单位负责人（签字）： （此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页） 被评估单位（公章）：北京中关村开发建设股份有限公司 单位负责人（签字）： 评估对象和评估范围的说明 一、 评估对象与评估范围说明 此次委托评估对象为中关村建设评估基准日股东部分权益价值。 评估范围是中关村建设评估基准日的全部资产和负债，并由中关村建设提供 的申报表列示：资产为人民币2,299,863,853.33元，负债为人民币2,292,330,758.16元， 净资产为人民币7,533,095.17元。资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产人 民币2,174,980,177.43元，长期股权投资为人民币121,334,044.10元，固定资产为人民币 3,549,631.80元。负债全部为流动负债，流动负债为人民币2,292,330,758.16元。 (1) 资产： 资产包括流动资产和非流动资产： 流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货。 存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9 号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04 平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关 村建设已施工未结算的工程施工项目。 非流动资产包括长期股权投资和固定资产。长期股权投资全部为对子公司的投 资，具体明细列示如下： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面金额 1 北京中源大通房地产开发有限公司 2001.3 10.00% 57,500,000.00 2 北京富瑞达资产管理有限责任公司 2006.12 16.67% 20,000,000.00 3 北京中泰恒设备安装有限责任公司 2000.7 100.00% 31,035,319.88 4 中科远太商贸有限责任公司 2000.9 70.00% 748,400.00 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面金额 5 中关村（沈阳）建设有限公司 2010.11 100.00% 22,000,000.00 6 中盛劳务有限责任公司 2001.2 72.50% 725,000.00 7 中宏成模架租赁有限责任公司 2000.9 70.00% 7,000,000.00 8 珠海市中关村投资有限公司 2001.6 50.00% 5,000,000.00 9 元鸿投资有限公司 2003.3 52.00% 10,400,000.00 10 北京中昊市政机械工程有限责任公司 2000.7 85.00% 22,367,707.19 11 北京四通智能建筑系统集成工程有限公司 2000.8 13.87% 3,150,878.15 12 北京中冠建筑装饰有限责任公司 2000.7 100.00% 18,753,098.84 13 大同中凯恒建设工程有限公司 2013.10 100.00% 10,000,000.00 14 北京富宏房地产开发有限公司 2013.12 80.00% 2,111,000.00 合计 210,791,404.06 长期股权投资减值准备 89,457,359.96 合计 121,334,044.10 长期股权投资的减值准备明细如下： 金额单位：人民币万元 序号 被投资单位名称 减值准备金额 1 北京中源大通房地产开发有限公司 41,500,000.00 2 北京富瑞达资产管理有限责任公司 20,000,000.00 4 中科远太商贸有限责任公司 748,400.00 8 珠海市中关村投资有限公司 3,400,000.00 9 元鸿投资有限公司 1,441,252.77 10 北京中昊市政机械工程有限责任公司 22,367,707.19 长期股权投资减值准备合计 89,457,359.96 注：序号同长期股权投资明细序号一致 固定资产全部为设备类资产。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机 器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备 和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风 等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电 脑、空调及打印机等办公设备。 (2) 负债： 全部为流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交 税费、应付股利和其他应付款。 二、 实物资产分布情况及特点 中关村建设实物资产主要包括存货和设备。 存货和设备主要分布在中关村建设位于北京市朝阳区霄云里3号的中关村建 设办公大楼及中关村建设分布在全国各地的分公司办公场所内。存货包括原材料、 产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼的豪成大厦 102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04平方米， 均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关村建设 已施工未结算的工程施工项目。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机器 设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备和 灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风等 轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电脑、 空调及打印机等办公设备。 三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 中关村建设账面未记录的无形资产为13项专利技术。 四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 无此类情况。 五、 引用其他机构出具的报告的结论情况 无。 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 （一）资产核实人员组织和实施时间 北京京都中新资产评估有限公司接受中关村科技的委托，派出包括注册 资产评估师、房地产估价师、设备工程师、会计师在内的评估项目组，对中 关村建设的资产和负债进行了核实工作。根据中关村建设的资产状况分流动资 产、机器设备、房产等评估专业组对相关资产进行现场勘察核实。各小组随 时向委托方沟通清查中发现的问题。评估人员的核实基本按计划进度执行。 （二）资产清查核实的过程和历史盈利状况核实的过程 1. 资产清查核实的过程 (1) 现金：通过查看会计核算资料，盘点库存现金，以确定评估基准日余额的 正确性。 (2) 银行存款：要求被评估单位提供每一个账户的银行对账单及余额调节表， 根据评估申报表，经与银行对账单及银行存款余额调节表核对以及对大额银行存款 账户进行函证，据此清查核对其余额的正确性。 (3) 其他货币资金：要求被评估单位提供每一个账户的银行对账单，根据评估 申报表，经与银行对账单核对以及对大额其他货币资金账户进行函证，据此清查核 对其余额的正确性。 (4) 应收账款、预付账款、其他应收款：根据被评估单位提供的资料，评估人 员对应收款项进行了审查核实，向主管应收款项的人员调查询证，同时对大额款项 进行了函证并查验了有关的合同及原始凭证，并查验了期后回收情况，核对其余额 的正确性。 (5) 应收股利：根据被评估单位提供的资料，评估人员首先核对其账表是否一 致，收集核实相关合同、决议、分配方案和分配预案等资料，抽查核实会计资料， 并对大额款项进行了对账的工作，分析判断应收股利收回的可能性。 (6) 存货 评估人员首先对存货内控制度进行了核查，了解企业的存货进、出和保管核算 制度，核对企业财务记录、统计报表、工程结算单、工程量确认单等资料和实地盘 查，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始 凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。 (7) 固定资产清查核实的方法 根据资产评估的原则和规定，评估人员对评估范围内的资产进行了了解核实， 对设备的相关资料进行了收集和核对，关注了相关的权属状况，在此基础上对主要 设备进行了现场核实。 设备类包括机器设备、车辆及电子设备。核实是在被评估单位有关财会人员、 设备管理人员、技术人员的配合下进行的。对设备的勘察，主要为①核查实物，即 根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的 铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值 较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、 购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关 当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要 求被评估单位和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状 况，如在使用、停用、已拆除、在修、待修、闲置、待报废、未开箱等，检查有关 技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、封存、闲置、维护保养情况等进 行核查。 (8) 无形资产清查核实的方法 根据被评估单位提供的其它无形资产申报清单，查核了相关账薄及原始凭证， 了解其发生时间、原始发生额及受益匹配期限、摊余情况，资产及权力的尚存情况。 收集专利、专有技术等资产的证书、批文、转让协议等资料，通过在国家知识产权 局网站查询，核对权属情况。收集权利要求书、技术说明书、专有技术等申报资料， 结合对被评估单位专家及技术人员的访谈，了解无形资产的技术特点、技术优势、 应用情况等。 (9) 流动负债清查核实的方法 列入本次评估范围的流动负债包括短期借款、预收账款、应付账款、应付职工 薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款等。负债的清查核实工作，主要通过账账、 账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在负债的清查 核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如往来款项着重调查清楚业务内容、发生 时间，收集函证材料；应交税费，通过核实有关账证、完税凭证，确定其真实性、 正确性。 2. 历史盈利状况的核实过程 (1) 营业收入 评估人员搜集了企业签订的与营业收入相关的合同、协议，了解了企业营业收 入确认的方法，对营业收入进行了核实，经核实无误。 (2) 营业成本 评估人员搜集了与营业成本相关的合同、协议，了解了历史上营业成本的构成、 与营业收入的关系等相关内容，对营业成本进行了核实，经核实无误。 (3) 营业税金及附加 评估人员了解了企业应交纳的税种、税率、计税基础和税收优惠政策，并搜集 了相关资料，查阅了企业的纳税申报表和交税凭证，经核实无误。 (4) 管理费用 评估人员取得了管理费用明细表，翻阅了企业管理费用明细账，了解了企业费 用管理制度，对管理费用进行了核实，经核实无误。 (5) 财务费用 评估人员对利息支付情况进行了核实，经核实无误。 (6) 营业外收支 评估人员查阅了企业营业外收支明细资料，经核实无误。 (7) 利润分配 评估人员搜集了企业利润分配制度，对历年利润分配情况进行了核实。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 1、截至2013年12月31日，中关村建设作为被告的未决诉讼案件为2件，涉（未完）  |