[公告]东华实业：备考合并盈利预测审核报告
广州东华实业股份有限公司 备考合并盈利预测审核报告 广州东华实业股份有限公司 备考合并盈利预测审核报告 （2014年 1月 1日至 2015年 12月 31日止） 一、审核报告 1 二、备考合并盈利预测表及编制说明 备考合并盈利预测表 1 备考合并盈利预测的编制基础和基本假设 1‐4 备考合并盈利预测编制说明 1‐40 三、事务所执业资质证明 1 广州东华实业股份有限公司 备考合并盈利预测表 单位：万元 项 目 2013年度已审 实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 2013年 1-2月 实现数 2014年 3-12月 预测数 合计 一、营业收入 50,148.85 4,099.00 204,483.06 208,582.06 321,815.49 减：营业成本 28,427.62 1,889.78 131,242.59 133,132.37 215,907.78 营业税金及附加 5,344.62 447.51 23,458.69 23,906.20 32,310.54 销售费用 3,022.13 141.42 2,973.84 3,115.27 8,426.73 管理费用 9,802.04 1,772.43 9,557.76 11,330.20 10,508.77 财务费用 5,789.03 1,070.47 8,505.99 9,576.46 8,901.65 资产减值损失 537.21 332.65 282.09 614.74 103.55 加：公允价值变动收益(损失以"－"号填列) 投资收益(损失以"－"号填列) 1,026.35 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润(亏损以"－"号填列 ) ‐1,747.45 ‐1,555.27 28,462.10 26,906.83 45,656.46 加：营业外收入 488.70 0.97 5,744.57 5,745.54 2,444.09 减：营业外支出 458.55 77.56 17.98 95.54 18.00 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额(亏损以"－"号填列 ) ‐1,717.30 ‐1,631.86 34,188.68 32,556.82 48,082.55 减：所得税费用 ‐359.60 ‐235.48 9,995.29 9,759.81 12,308.43 四、净利润(净亏损以“－”号填列 ) ‐1,357.70 ‐1,396.38 24,193.39 22,797.01 35,774.12 归属于母公司所有者的净利润 ‐398.06 ‐1,264.09 20,160.22 18,896.13 30,956.45 少数股东损益 ‐959.64 ‐132.29 4,033.17 3,900.88 4,817.67 广州东华实业股份有限公司 备考合并盈利预测的编制基础和基本假设 有关声明：广州东华实业股份有限公司 2014年度和 2015年度备考合并盈利预测 报告是本公司在最佳估计假设的基础上并遵循谨慎性原则编制的，但盈利预测所 依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。 一、备考合并盈利预测报告的编制基础 1．广州东华实业股有限公司（以下简称“本公司”）召开第七届董事会第三十 次会议，审议并通过了《广州东华实业股份有限公司发行股份购买资产并募 集配套资金暨关联交易报告书》（草案）（以下简称“本次重大资产重组报 告书”）。 根据本次重大资产重组报告书，（ 1）本公司拟向粤泰集团、淮南中峰、广 州新意、城启集团、广州恒发、广州建豪、广州豪城发行股份购买其持有的 房地产业务经营性资产，具体包括：粤泰集团持有的淮南置业 60%股权、海 南置业 52%股权；淮南中锋持有的海南置业 30%股权；广州新意持有的海南 置业 25%股权；城启集团持有的广州天鹅湾项目二期；广州建豪持有的雅鸣 轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期；广州豪城持有的城启大厦投资 性房地产。同时，本公司拟向不超过 10名特定投资者非公开发行股票募集 配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的 25%。本次交易预案 已经东华实业董事会审议通过。本预案出具之后，本次交易尚需履行如下审 批手续，包括但不限于：（ 1）本次交易方案经上市公司关于本次重组正式 方案的董事会审议通过；（ 2）本次交易方案经上市公司股东大会表决通过， 且上市公司股东大会同意粤泰集团免于发出股份收购要约；（ 3）相关政府 主管部门的批准或核准（如需）；（ 4）本次交易方案获得中国证监会的核 准。 备考合并盈利预的编制基础和基本假设第 1页 2．根据本次重大资产重组方案，假设公司与拟收购资产的重大资产重组于 2013 年1月1日已经完成及本次交易完成后的组织架构自报告期期初即存在并持 续经营，以本公司编制的 2013年度、2014年 1‐2月的备考合并财务报表， 业经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了审计报告。 3．本备考合并盈利预测报告是根据本次重大资产重组方案，假设公司与拟收购 资产的重大资产重组于 2013年1月1日已经完成及本次交易完成后组织架构 自期初即存在并持续经营，以备考合并财务报表为基础，根据本公司和标的 公司的生产经营计划、各项业务收支计划、费用预算、已签订的销售合同及 其他有关资料，考虑市场和业务拓展计划，本着谨慎性原则，经过分析研究 而编制。 本备考合并盈利预测报告是以本公司和标的公司的盈利预测数据为基础，按 如下方法进行调整后编制而成： （1）收购粤泰集团持有淮南置业、海南置业股份和广州新意持有海南置业股 份按照同一控制下企业合并处理。 ①本公司拟向粤泰集团非公开发行股份购买其持有的淮南置业 60%股权、海 南置业 52%股权，粤泰集团为海南置业和淮南置业两家公司控股股东。由于 淮南置业、海南置业与本公司在收购前后均受粤泰集团的控制，且该控制并 非暂时的，因此该交易属于同一控制下企业合并。 ②本公司拟向广州新意非公开发行股份购买其持有海南置业 25%股权，粤泰 集团为广州新意控股股东，由于广州新意、海南置业与本公司在收购前后均 受粤泰集团的控制，且该控制并非暂时的，因此该交易属于同一控制下企业 合并。 根据《企业会计准则第 33号—合并财务报表》和《企业会计准则讲解 2010》 的有关规定，对于同一控制下的控股合并，应视同合并后形成的报告主体自 最终控制方开始实施控制时一直是一体化存续下来的，体现在其合并财务报 表上，即由合并后形成的母子公司构成的报告主体，无论是其资产规模还是 其经营成果都应持续计算。因此本公司在编制备考财务报表时，是以淮南置 业、海南置业自合并日账面价值为基础持续计算的资产、负债和损益金额， 自报告期期初纳入备考合并财务报表。 备考合并盈利预的编制基础和基本假设第 2页 （2）收购淮南中锋持有淮南置业股份按照收购少数股东权益处理。 本公司拟向淮南中峰非公开发行股份购买其持有的淮南置业 30%股权，淮南 中锋与本公司以及本公司的控股股东粤泰集团相互之间不存在控制与被控制 的关联关系，因此该项交易属于收购少数股东权益。 根据《企业会计准则解释第 2号》的有关规定，母公司购买子公司少数股权 所形成的长期股权投资，母公司在编制合并财务报表时，因购买少数股权新 取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合 并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整所有者权益（资本 公积），资本公积不足冲减的，调整留存收益。本公司在编制备考财务报表 时，是以淮南置业自合并日账面价值为基础持续计算的资产、负债和损益金 额，自报告期期初纳入备考合并财务报表。 （3）收购广州天鹅湾项目二期、雅鸣轩项目一期、雅鸣轩项目二期和城启大 厦按照购买资产处理。 ①本公司拟向城启集团、广州建豪、广州恒发非公开发行股份分别购买其持 有的广州天鹅项目二期、雅鸣轩项目一期、雅鸣轩项目二期房地产项目，本 次备考报表是按照评估公司出具的评估报告（报告号分别为中企华评报字 (2014)第 1118‐01号、中企华评报字 (2014)第 1118‐03号和中企华评报字 (2014) 第 1118‐02号）确定的评估值模拟并入存货资产，三项目的评估总金额为 2,146,204,400.00元，其中：广州天鹅湾项目二期评估金额为 1,437,452,800.00 元，雅鸣轩项目一期评估金额为 358,711,700.00元，雅鸣轩项目二期评估金额 为 350,039,900.00元。 ②本公司拟向广州豪城非公开发行股份购买其持有的城启大厦，本次备考报表 是按照评估公司出具的评估报告（报告号：中企华评报字 (2014)第 1118‐04号） 确定的评估值模拟并入，评估总金额为 391,809,400.00元，根据重组完成后的 用途将其归入投资性房地产项目；对于投资性房地产以广州豪城 2014年 1至 2月、2013年度实际收到的租金进行模拟调整，该房屋建筑物 2014年 1至 2 月、2013年度的折旧以 “评估价*（1‐5%的残值率） /剩余折旧年限 /12月*当年 计提折旧月数 ”计算得出进行模拟调整而计入相关期间的利润表。 备考合并盈利预的编制基础和基本假设第 3页 4．编制本备考合并盈利预测所采用的会计政策及会计估计方法在各重要方面均与 本公司实际所采用的会计政策及会计估计一致：纳入本备考合并盈利预测表 范围内个别报表在报告期内均采用统一的会计政策，不存在重大差异。 二、备考盈利预测的基本假设 1．盈利预测期间公司所遵循的中央及地方现行的政策、法律、法规以及所处的 政治、经济状况无重大变化； 2．盈利预测期间国家对房地产行业的宏观调控政策无进一步的重大变化，公司 所在地区的社会经济环境仍如现实状况无重大变化； 3．盈利预测期间国家对房地产预测期间本公司主要销售的产品涉及的行业与国 内市场行情预测趋势无重大变化，房地产开发产品的价格无重大变化； 4．盈利预测期间公司的生产经营运作不会受原材料严重短缺和价格重大变化的 不利影响； 5．盈利预测期间公司的生产经营业务涉及的信贷利率、税收政策及外汇市场汇 价将在正常范围内波动； 6．盈利预测期间公司不会受重大或有负债的影响而导致营业成本的增加； 7．盈利预测期间公司所在地区不会发生重大的通货膨胀； 8．盈利预测期间公司经营活动不违反国家法律、法规规定，经营计划能如期实 施并取得预期收益、投资计划及融资计划能顺利执行，房地产项目按正常工 程开发进度推进、按预定时间开始预售和竣工验收、销售率无重大变化等； 9．发行股份用于收购资产的事项能够获得重组各方股东大会通过以及中国证券 监督管理委员会的核准并得以实施； 10．无其他不可抗力及不可预见因素对公司造成的重大不利影响。 广州东华实业股份有限公司 （加盖公章） 二〇一四年六月十六日 备考合并盈利预的编制基础和基本假设第 4页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 广州东华实业股份有限公司备考合并 盈利预测编制说明 一、公司基本情况 广州东华实业股份有限公司（以下简称“本公司”）于 1988年 9月经广州市经济体 制改革委员会穗改字（1988）3号文批准，在广州东华实业公司的基础上改组设立的 股份有限公司，并于同年 12月经中国人民银行广州分行（1988）穗银金字 285号文 批准向社会公开发行 30万股股票（每股面值 100元）。1993年 4月，经广州市经济 体制改革委员会穗改股字[1993]14号文同意，股票拆细为每股面值 1元。注册资本 原为人民币壹亿元，股本总额原为 10,000万股，其中国家股 7,000万股，占70％； 法人股 236.81万股，占2.37％；社会公众股2,763.19万股，占27.63％。 2001年 1月 9日，经中国证券监督管理委员会以证监发行字[2001]6号文核准同意， 本公司利用上海证券交易所交易系统上市流通社会公众股票，国家股和法人股暂不流 通。经上证上字[2001]31号《上市通知书》，股票于2001年 3月 19日在上海证券 交易所挂牌交易。2001年 9月 28日，经公司 2001年第一次临时股东大会决议同意 以 2001年 6月 30日总股本 10,000万股为基数，按每 10股送红股 10股，本公司股 本变更为 20,000万股，其中国家股 14,000万股，占70％；法人股 473.62万股，占 2.37％；社会公众股 5,526.38万股，占27.63％。2002年12月 11日注册资本变更 为人民币贰亿元。 2003年 7月18日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与广州粤泰集团有限 公司签署《股份转让协议》，2003年 8月 29日签订《股份转让补充协议》，广州东 华实业资产经营公司将持有本公司总股本55%的国有股 11,000万股转让给广州粤泰 集团有限公司，本次股权转让获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权 [2004]163号文批准。 2003年 8月31日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与北京京城华威投资 有限公司签订《股份转让协议》，广州东华实业资产经营公司将持有本公司总股本 15%的国有股 3,000万股转让给北京京城华威投资有限公司，本次股权转让获得国务 院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]163号文批准。 备考合并盈利预测编制说明第 1页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 根据2004年9月2日中国证劵登记结算有限责任公司上海分公司出具的股权确认书， 本公司原控股股东广州东华实业资产经营公司协议将本公司11,000万股国有法人 股、3000万股国有法人股分别转让给广州粤泰集团有限公司、北京京城华威投资有 限公司的股权过户手续已办理完毕。由于上述国有股份转让已触发广州粤泰集团有限 公司履行要约收购义务，广州粤泰集团有限公司于2004年7月 3日发出要约公告后， 有 3家法人股股东接受要约，其预售要约股份共计 38.62万股已全部过户至广州粤泰 集团有限公司。 此次股权转让和要约收购完成后，广州粤泰集团有限公司持有本公司 11,038.62万 股，占总股本的55.19%，为第一大股东；北京京城华威投资有限公司加上原持有的 本公司 76万法人股，共持有本公司 3,076万股，占总股本的15.38%，为第二大股东。 广州东华实业资产经营公司不再持有本公司股份。 2005年 4月 22日召开的 2004年年度股东大会审议通过《2004年度利润分配和资本 公积金转增股本方案》，决定以 2004年 12月 31日总股本 200,000,000股为基数， 用资本公积金转增股本，每 10股转增 2股，增加股本 40,000,000股；每 10股送红 股 3股，增加股本 60,000,000股；每 10股派发现金红利 1元（含税），共计派发现 金红利 20,000,000.00元。以 2005年 6月 15日为股权登记日，除权除息日为 2005 年6月16日。新增股份上市日为 2005年6月 17日。本公司股本变更为 300,000,000 股。上述注册资本工商登记变更手续已于 2006年 12月办理完毕。 2005年 10月 28日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：本公司非流通股股东 为使其持有的非流通股获得流通权而向流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10股将获得 3股的股份对价。实施上述送股对价后，本公司股份总数不变，股份结 构发生相应变化。 截至 2014年 2月 28日，股本总数为 300,000,000股，其中：有限售条件股份为 10,495,000股，占股份总数的3.50%，无限售条件股份为 289,505,000股，占股份总 数的 96.50%。 截至 2014年 2月 28日，公司经营范围如下： 房地产开发及房屋出租或出售，土建 工程电气配套承装；住宅小区的配套商业、饮食、服务、旅游、房屋拆迁。国内外贸 易（专项审批项目待领取许可证后方可经营）；投资兴办实业。自有资金投资；销售： 矿产品（法律、行政法规禁止的项目除外；法律、法规限制的项目须取得许可后方可 经营）。 备考合并盈利预测编制说明第 2页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 二、 发行股份购买资产交易相关情况 （一）本次发行股份购买资产交易的主要内容 本公司召开第七次董事会第三十次会议，审议并通过了《广州东华实业股份有限公司 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）（以下“简称“本次重 大资产重组报告书”） 根据本次重大资产重组报告书，（ 1）本公司拟向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、 城启集团、广州恒发、广州建豪、广州豪城发行股份购买其持有的房地产业务经营性 资产，具体包括：粤泰集团持有的淮南置业 60%股权、海南置业 52%股权；淮南中锋 持有的海南置业 30%股权；广州新意持有的海南置业 25%股权；城启集团持有的广州 天鹅湾项目二期；广州建豪持有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期； 广州豪城持有的城启大厦投资性房地产。同时，本公司拟向不超过 10名特定投资者 非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的 25%。本 次交易预案已经东华实业董事会审议通过。本预案出具之后，本次交易尚需履行如下 审批手续，包括但不限于：（ 1）本次交易方案经上市公司关于本次重组正式方案的 董事会审议通过；（ 2）本次交易方案经上市公司股东大会表决通过，且上市公司股 东大会同意粤泰集团免于发出股份收购要约；（ 3）相关政府主管部门的批准或核准 （如需）；（ 4）本次交易方案获得中国证监会的核准。 除非上下文另有所指，下列简称具有如下含义： 上市公司、东华 实业、本公司、 公司 指广州东华实业股份有限公司 粤泰集团指广州粤泰集团有限公司（上市公司的控股股东） 淮南置业指淮南仁爱天鹅湾置业有限公司 海南置业指海南白马天鹅湾置业有限公司 城启集团指广州城启集团有限公司 广州恒发指广州恒发房地产开发有限公司 城启大厦指广州豪城持有的投资性房地产 广州建豪指广州建豪房地产开发有限公司 广州新意指广州新意实业发展有限公司 备考合并盈利预测编制说明第 3页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 广州豪城 指 广州豪城房产开发有限公司 淮南中峰 指 淮南市中峰房地产投资管理有限公司 天津仁爱 指 天津市仁爱龙都建设有限公司 广州慧谷 指 广州慧谷材料有限公司 海南白马 指 海南白马控股有限公司 香港富银 指 香港富银发展有限公司 广州建材 指 广州建材企业集团有限公司 中铁信托 指 中铁信托有限责任公司 原名西安国际信托有限公司， 2011年 11月名称变更为长安国 长安信托 指 际信托股份有限公司 淮南置业 90%股权、海南置业 77%股权、广州天鹅湾项目二期、 标的资产 指 雅鸣轩项目一期、雅鸣轩项目二期、城启大厦 粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州恒发、广州 交易对方 指 建豪、广州豪城 7名法人 东华实业拟向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广 本次交易、本次 州恒发、广州建豪、广州豪城等发行股份，购买其合计持有的 重大资产重组、指 淮南置业 90%股权、海南置业 77%股权、广州天鹅湾项目二期、 本次重组 雅鸣轩项目一期、雅鸣轩项目二期、城启大厦投资性房地产， 同时向不超过 10名特定投资者非公开发行股票募集配套资金 东华实业向粤泰集团非公开发行股份购买其持有的淮南置业 60%股权、海南置业 52%股权；向淮南中峰非公开发行股份购 买其持有的淮南置业 30%股权；向广州新意非公开发行股份购 本次发行股份 买其持有的海南置业 25%股权；向城启集团非公开发行股份购 指 购买资产 买其持有的广州天鹅湾项目二期；向广州建豪非公开发行股份 购买其持有的雅鸣轩项目一期；向广州恒发非公开发行股份购 买其持有的雅鸣轩项目二期；向广州豪城非公开发行股份购买 其持有的城启大厦投资性房地产。 备考合并盈利预测编制说明第 4页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 （二） 标的公司的情况 1、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司 淮南置业成立于 2010年 5月 17日，由粤泰集团、北京海昊东方投资有限公司、天津 仁爱及广州慧谷共同出资设立。淮南置业持有注册号为 340400000077551的《企业法 人营业执照》，经营范围：房地产投资、开发及相关工程建设，物业管理，实业投资， 建筑材料的销售。截止 2014年 2月 28日，淮南置业的股权结构如下： 股东名称持股金额（元）持股比例（ %） 广州粤泰集团有限公司 120,000,000.00 60.00 淮南市中峰房地产投资管理有限公司 60,000,000.00 30.00 天津市仁爱龙都建设有限公司 10,000,000.00 5.00 广州慧谷材料有限公司 10,000,000.00 5.00 合计 200,000,000.00 100.00 2、海南白马天鹅湾置业有限公司 淮南置业成立于 2009年 7月 29日，由城启集团、海南凯亚实业有限公司、海南白马 共同出资设立。海南置业持有注册号为 460000000212406的《企业法人营业执照》， 经营范围：项目投资、企业经营管理、室内装饰及设计，室内水电、空调安装及维修 服务，楼宇清洁服务，批发贸易（国家专营专控商品除外），房地产开发（凡需行政 许可的项目凭许可证经营）。截止 2014年 2月 28日，海南置业的股权结构如下： 股东名称持股金额（元）持股比例（%） 广州粤泰集团有限公司 52,000,000.00 52.00 广州新意实业发展有限公司 25,000,000.00 25.00 海南白马控股有限公司 23,000,000.00 23.00 合计 100,000,000.00 100.00 备考合并盈利预测编制说明第 5页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 3、广州天鹅湾项目二期 广州天鹅湾项目二期是城启集团核心地产项目。广州天鹅湾项目占地 53,334㎡，净 用地面积 31,111.00平方米（一、二期总用地面积）,土地使用权证（穗府国用（2009） 第 01100110号）。 广州天鹅湾项目一期已基本销售完毕，不纳入拟注入资产范围。 广州天鹅湾项目二期原规划为建设三幢32～34层高层住宅，2013年申请变更规划为 建成两幢46层高层住宅，规划建筑面积 6.36万㎡，预计于 2016年 2月竣工。 4、雅鸣轩项目 广州建豪和广州恒发联合开发雅鸣轩项目，其中广州建豪负责雅鸣轩项目一期的开发 建设，广州恒发负责雅鸣轩项目二期的开发建设。 雅鸣轩项目一期所属地块为广州中山四路 261-235号、大塘街 129-143号地段，国有 土地使用权证为穗府国用（2006）第1100138号。 雅鸣轩项目二期所属地块为广州中山四路大塘街 107-127号地段，其中住宅部分规划 为雅鸣轩一期、二期所属地块拆迁户回迁房产。国有土地使用权证为穗府国用（2003） 第 111号。 雅鸣轩项目由于原规划方案中，住宅的规划面积比实际需要解决拆迁户回迁的面积少 2,908平方米，无法满足拆迁户的回迁要求，所以项目出现停滞。目前，雅鸣轩项目 正在办理规划变更，将雅鸣轩项目二期住宅面积增加到 7,504平方米。雅鸣轩项目一 期预计于2015年 4月竣工，二期预计于 2015年 7月竣工。 5、城启大厦项目 城启大厦位于广州市南岸路 63号，是广州豪城的投资性房地产，自建成以来，除部 分单元已出售外，其余单元一直用于出租。本次重大资产重组涉及的标的资产所取得 的《房屋所有权证》证载总面积为 24,521.85平方米。 三、主要会计政策、会计估计和前期差错 （一） 遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的备考合并盈利预测报告符合企业会计准则的要求，并基于以下会计 政策及会计估计进行编制。 (二) 会计期间 自公历 1月 1日至 12月31日止为一个会计年度。 备考合并盈利预测编制说明第 6页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (三) 记账本位币 采用人民币为记账本位币。 (四) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1、同一控制下企业合并 本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计 量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公 司会计政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。 在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值 总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减 的，调整留存收益。 本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支 付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。 企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入， 溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。 2、非同一控制下的企业合并 本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允 价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资 产、负债及或有负债的公允价值。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的 差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价 值份额的差额，经复核后，计入当期损益。 企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方 原已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可 靠计量的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产， 单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其 他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可 靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允 价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。 备考合并盈利预测编制说明第 7页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递 延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12个月内，如取得新的或 进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣 暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减 少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认 与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。 非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询 等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为 合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或 债务性证券的初始确认金额。 (五) 合并财务报表的编制方法 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务 报表。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司 一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务 报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企 业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行 调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料， 按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合 并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和 合并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少 数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权 益。 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的 期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表； 将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较 报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债 表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表； 该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分 步实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公 备考合并盈利预测编制说明第 8页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额 计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与 其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。 在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润 纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处 置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股 权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得 的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购 买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收 益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资 收益。 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有 子公司的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处 置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公 司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本 公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 (六) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。 将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、 价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 (七) 外币业务和外币报表折算 1、外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币 记账。 外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除 属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照 借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货 币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以 公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由 此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。 备考合并盈利预测编制说明第 9页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 2、外币财务报表的折算 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者 权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利 润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产 生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。 处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相 关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置 境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置 当期损益。 (八) 应收款项坏账准备 1、单项金额重大的应收款项坏账准备计提： 单项金额重大的判断依据或金额标准：金额在 1000万元以上。 单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来 现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。 2、按组合计提坏账准备应收款项： 确定组合的依据 应收关联方款项、对有确凿证据证明可收回的其他应收款项，不计 组合 2 提坏账准备 组合 1账龄分析法 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%) 1年以内（含 1年） 5%5% 1－2年 7%7% 2－3年 10%10% 3年以上 30% 30% 3、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款： 单项计提坏账准备的理由：某项应收款项的可收回性与其他各项应收款项存在 明显的差别，导致该项应收款项如果按照账龄分析法计提坏账准备，将无法真 实地反映其可收回金额。 坏账准备的计提方法：个别认定法。 备考合并盈利预测编制说明第 10页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (九) 存货 1、存货的分类 存货分类为：开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工程施工、 原材料、库存商品、周转材料等。 2、发出存货的计价方法 本公司采用实际成本对存货进行核算，其中： 开发产品：在建设期间以实际支付和已确认的成本计算。工程完成后，对尚未 支付的工程价款及其他费用，按合同总价或预结算总价以及估计的应付费用预 提计入开发产品成本。 出租开发产品：核算用于安置被拆迁居民临时周转使用的房屋和用于出租经营 的房屋，均按实际成本计价，预留5%残值，分 40年摊销。 开发用土地：在“开发成本”内核算，主要归集土地征用及拆迁补偿费、前期 工程费等，一般按实际面积分摊记入商品房成本。 公共配套设施费用：完工决算前，公共配套设施费用计入相应项目的“开发成 本”；完工决算时，未付的公共配套设施费用预提入“开发成本”； 完工决 算后，实付的公共配套设施费用超过预提的部分入当期损益，少于原预提部分 所产生的预提费用余额调整未售项目的存货成本及当期损益。 工程施工：归集建筑公司工程成本的专用科目。工程施工下设人工费、材料费、 机械费、其他直接费等四个明细。期末借方余额为未完工施工成本。 周转材料：企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固 定资产的材料。 3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货， 按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、 具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并 计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计 提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 4、存货的盘存制度 采用永续盘存制。 备考合并盈利预测编制说明第 11页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 5、低值易耗品和包装物的摊销方法 （1）低值易耗品采用一次转销法 （2）建筑公司的周转材料如钢模板、木模板、脚手架和其他周转材料等，采 用分次摊销法进行摊销。 (十) 长期股权投资 1、投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以 发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面 价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与 支付合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢 价不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合 并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。 非同一控制下的企业合并：按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初 始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资 产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并 而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生 时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易 费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现 的非同一控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值 与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协 议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价 值计入企业合并成本。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资 成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为 初始投资成本。 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但 尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公 允的除外。 备考合并盈利预测编制说明第 12页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价 值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加 可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付 的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确 定。 2、后续计量及损益确认 （1）后续计量 对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法 进行调整。 对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允 价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初 始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额， 不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损 益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例 计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资 本公积（其他资本公积）。 （2）损益确认 成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的 现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认 投资收益。 权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用 的会计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位 财务报表进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值 为基础计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净 利润的影响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以 抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏 损。 备考合并盈利预测编制说明第 13页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先， 冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的， 以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投 资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合 同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入 当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分 担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其 他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同 时确认投资收益。 在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表 中的净利润和其他权益变动为基础进行核算。 3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济 活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投 资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位 施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。 4、减值测试方法及减值准备计提方法 重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权 投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来 现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收 回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将 差额确认为减值损失。 长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。 (十一) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租 的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造 或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建 筑物）。 备考合并盈利预测编制说明第 14页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产出 租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资 产相同的摊销政策执行。 公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相 应的减值损失。 投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。 (十二) 固定资产 1、固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超 过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2、各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和 预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同 方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所 有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能 够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期 间内计提折旧。 各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%） 房屋及建筑物 20‐405%4.75%‐2.375% 机器设备 105%9.5% 运输设备 85%11.875% 办公设备 55%19% 井建工程 10‐200%5%‐10% 其他设备 55%19% 3、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。 固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公 允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间 较高者确定。 备考合并盈利预测编制说明第 15页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使 该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除 预计净残值）。 固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，以单项固定资产为基础估计其可收 回金额。难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的 资产组为基础确定资产组的可收回金额。 (十三) 在建工程 1、在建工程的类别 在建工程以立项项目分类核算。 2、在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为 固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但 尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或 者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政 策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价 值，但不调整原已计提的折旧额。 3、在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。 在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能 发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项 在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资 产组的可收回金额。 可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计 未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的在建工程减值准备。 在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 备考合并盈利预测编制说明第 16页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (十四) 借款费用 1、借款费用资本化的确认原则 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而 发生的汇兑差额等。 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产 的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额 确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达 到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资 产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已 经开始。 2、借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费 用暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借 款费用停止资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时， 该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可 对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3、暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连 续超过 3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合 资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费 用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建 或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 备考合并盈利预测编制说明第 17页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 4、借款费用资本化金额的计算方法 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当 期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或 进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产 支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化 率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平 均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或 者溢价金额，调整每期利息金额。 (十五) 无形资产 1、无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量； 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达 到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支 付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确 定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之 间的差额，计入当期损益； 在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为 基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不 满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税 费作为换入无形资产的成本，不确认损益。 以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确 定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价 值确定其入账价值。 内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务 成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本 化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费 用。 备考合并盈利预测编制说明第 18页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊 销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无 形资产，不予摊销。 2、无形资产减值准备的计提 对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。 对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。 对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能 发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项 资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资 产组的可收回金额。 可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计 未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可 收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的无形资产减值准备。 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相 应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账 面价值（扣除预计净残值）。 无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 (十六) 商誉 因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购 买方可辨认净资产公允价值份额的差额。 商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。 本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。 本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照 合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资 产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产 组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进 行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关 资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 备考合并盈利预测编制说明第 19页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组 或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值 测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含 商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的 账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者 资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。 (十七) 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项 费用。长期待摊费用在受益期内平均摊销。 (十八) 预计负债 本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以 交付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。 1、预计负债的确认标准 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； （3）该义务的金额能够可靠地计量。 2、预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货 币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出 进行折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相 同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围 内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计 数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各 种可能结果及相关概率计算确定。 备考合并盈利预测编制说明第 20页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基 本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账 面价值。 (十九) 收入 1、销售商品收入确认时间的具体判断标准 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；本公司既没有保留与所有 权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能 够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成 本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。 商品房销售收入的确认原则为：房地产销售在房产主体完工并验收合格，签订 了销售合同，房款已收到50％以上且成本能够可靠计量时确认商品房销售收 入。 2、确认让渡资产使用权收入的依据 与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别 下列情况确定让渡资产使用权收入金额： （1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确 定。 （2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 （3）出租物业收入根据出租合同约定，对已收取及估计可收取的租金确认为 收入。 3、按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的 依据和方法 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认 提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。 按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合 同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进 度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收 入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确 认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。 备考合并盈利预测编制说明第 21页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： （1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金 额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 （2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计 入当期损益，不确认提供劳务收入。 (二十) 政府补助 1、类型 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资 产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 2、会计处理 与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按 照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入； 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时 确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业 已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 (二十一) 递延所得税资产和递延所得税负债 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣 可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。 对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。 不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除 企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏 损）的其他交易或事项。 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进 行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税 资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相 关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及 负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是 同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额 列报。 备考合并盈利预测编制说明第 22页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (二十二) 经营租赁 经营租赁会计处理 （1）租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 进行分摊，计入当期费用。支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期 费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，将该部分费用从租金 总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 （2）出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 进行分摊，确认为租赁收入。支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当 期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确 认相同的基础分期计入当期收益。 本公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，本公司将该部分费用从 租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 (二十三) 关联方 一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一 方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而 不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。 本公司的关联方包括但不限于： （1）本公司的母公司； （2）本公司的子公司； （3）与本公司受同一母公司控制的其他企业； （4）对本公司实施共同控制的投资方； （5）对本公司施加重大影响的投资方； （6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司； （7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司； （8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ； （9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员； （10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、 共同控制的其他企业。 备考合并盈利预测编制说明第 23页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (二十四) 主要会计政策、会计估计的变更 1、会计政策变更 本报告期本公司主要会计政策未发生变更。 2、会计估计变更 本报告期本公司主要会计估计未发生变更。 (二十五) 前期会计差错更正 本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。 四、 税项 (一) 公司主要税种和税率 税 种计税依据税率 增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算 销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分 为应交增值税 3% 营业税商品房销售收入、租金收入或劳务收入 5% 营业税建筑安装收入 3% 土地增值税销售收入减扣除项目金额 超率累进税率 30%~60% 企业所得税应纳税所得额 25% (二) 税收优惠及批文 1、控股子公司信宜市信誉建筑工程有限公司根据信宜市地方税务局开发区税务分局 2009年 4月30日的通知，企业所得税按营业收入额的2%的带征率征收，实际按照营 业收入额的1%的带征率征收。 2、控股子公司信宜市东信贸易服务有限公司根据信宜市地方税务局开发区税务分局 2010年 11月 9日的通知，企业所得税按营业收入额的2%的带征率征收。 3、控股子公司江门市启业劳务有限公司根据江门市江海区国家税务局 2013年 4月 19日的审核同意，2013年 1月至 2013年 12月采用按收入核定应税所得率的征收办 法，核定的应税所得率为12%。 备考合并盈利预测编制说明第 24页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 五、 备考合并及合并财务报表 （本节下列表式数据中的金额单位，除非特别注明外均为人民币万元。） 合并财务报表按照《企业会计准则第 33号—合并财务报表》执行。本公司所控制的 全部子公司均纳入合并财务报表的合并范围。 对于采用中外合作形式开发房地产项目的合作企业（以下称“项目公司”），根据合 作协议，由中外双方共同控制经营并分账核算，其中项目公司中方账的收入核算是根 据合作协议将分回中方的物业经销售、出租、转让后所取得的收入作为项目公司中方 账的营业收入；成本核算主要是核算本公司投入的各项成本，包括如土地拆迁补偿费、 市政配套设施费、“三通一平”及按合同比例分摊的中外双方共同费用等。本公司在 编制财务报表时，把各项目公司中方账财务报表汇总入母公司财务报表。 本年汇总入母公司财务报表的项目公司包括： 项目公司名称开发项目名称 广州东光房地产开发有限公司益丰花园(翠雅阁) 广州东南房地产开发有限公司湖滨苑高层 2#和 3# 广州湖滨房地产开发有限公司湖滨苑高层 4#和 5# 广州东城联合发展有限公司 “五羊村”中心区 备考合并盈利预测编制说明第 25页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 (一) 子公司情况 1、通过设立或投资等方式取得的子公司 子公司全称 子公司 类型 注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际 出资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 北京东华虹 湾房地产开 发有限公司 控股 子公司 北京房地产 10,000.00 房地产 开发 20,616.647070是 8,803.14 广州保税区 东华实业发 展有限公司 控股 子公司 广州贸易 600.00 批发零售 贸易 540.009090是 45.60 三门峡东华 房地产开发 有限公司 全资 子公司 三门峡房地产 5,000.00 房地产 开发 4,900.66100100是 从母公司所有者权益冲减 子公司少数股东分担的本 期亏损超过少数股东在该 子公司期初所有者权益中 所享有份额后的余额 全资子物业 公司的三门峡服务 100.00100.00 100 100是 子公司管理 三门峡天鹅 湾物业管理 有限公司 备考合并盈利预测编制说明第 26页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 子公司全称 子公司 类型 注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际 出资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 沈阳东华弘 玺房地产开 发有限公司 控股 子公司 沈阳房地产 10,000.00 房地产 开发 9,400.009494是 558.75 信宜市东信 贸易服务有 限公司 全资 子公司 信宜市贸易 1,000.00 批发零售 贸易 1,000.00100100是 西安东华置 业有限公司 控股 子公司 西安房地产 11,000.00 房地产 开发 7,480.008585是 1,048.29 从母公司所有者权益冲减 子公司少数股东分担的本 期亏损超过少数股东在该 子公司期初所有者权益中 所享有份额后的余额 矿产品、对 外投资、货540.00 90 90是 60.00 物进出口 广州粤东铧 矿业有限公 司 控股 子公司 广州矿业 3,000.00 备考合并盈利预测编制说明第 27页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 2、通过同一控制下企业合并取得的子公司 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额 江门启业劳务有限 江门劳务 150.00提供劳务 150.00 100 100是 公司 子公司全称 子公司 类型 注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际 出资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 广州住友房地产有 限公司 控股 子公司 广州房地产 800.00 房地产 开发 288.739090是 66.67 江门市东华房地产 全资房地产 开发有限公司 江门房地产 12,000.009,919.05100100是 子公司开发 江门市城启物业经 全资子物业 营管理有限公司 子公司管理 公司的江门服务 100.0050.00100100是 广东省富银建筑工 广州建筑 10,800.00建筑施工 10,327.25100100是 程有限公司 全资 子公司 全资子 公司的 子公司 备考合并盈利预测编制说明第 28页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额 海南天鹅湾物业有 海南服务 200.00 物业 —— 77 77是 ‐27.66 限公司*1 管理 子公司全称 子公司 类型 注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际 出资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 广州旭城实业发展 有限公司 全资 子公司 广州房地产 1,000.00房地产开发 774.08100100是 广东新豪斯建筑设 计有限公司 全资 子公司 广州服务 300.00 房屋建筑工 程设计 100100是 茶陵县明大矿业投控股子 茶陵矿业 2,000.00 矿产开发与 1,494.656565是 671.44 资有限公司公司投资 淮南仁爱天鹅湾置 业有限公司*1 控股子 公司 淮南房地产 20,000.00房地产开发 —— 9090是 1,674.07 海南白马天鹅湾置控股子 海南房地产 10,000.00房地产开发 —— 7777是 722.30 业有限公司*1公司 控股子 公司子 全资公 司 *1上述淮南仁爱天鹅湾置业有限公司等三家公司为本次重大资产重组拟收购标的公司。海南天鹅湾物业有限公司为海南白马天鹅湾置业有限公司的全资子公司。 备考合并盈利预测编制说明第 29页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2015年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 3、通过非同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司 类型 注册地业务性质注册资本经营范围 期末实际 出资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 从母公司所有者权益 冲减子公司少数股东 分担的本期亏损超过 少数股东在该子公司 期初所有者权益中所 享有份额后的余额 信宜市信誉建筑 全资 信宜市建筑 630.00 建筑 73.00 100 100是 工程有限公司 子公司施工 备考合并盈利预测编制说明第 30页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2014年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 六、 备考合并盈利预测表主要项目注释 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币万元） （一）营业收入 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月预测数合计 主营业务收入 476,225,727.08 40,814,103.15 2,044,830,610.06 2,085,644,713.21 3,218,154,902.93 其他业务收入 25,262,748.14 175,866.34 175,866.34 合计 501,488,475.22 40,989,969.49 2,044,830,610.06 2,085,820,579.55 3,218,154,902.93 主营业务收入分行业 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月预测数合计 房地产业 457,281,807.62 39,223,598.10 2,019,591,897.80 2,058,815,495.90 3,144,514,902.93 服务业 18,721,286.37 1,590,505.05 6,946,740.00 8,537,245.05 10,540,000.00 建筑安装 222,633.09 18,291,972.26 18,291,972.26 矿业 63,100,000.00 合计 476,225,727.08 40,814,103.15 2,044,830,610.06 2,085,644,713.21 3,218,154,902.93 （二）营业成本 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 主营业务成本 269,437,956.24 18,805,952.15 1,312,425,852.64 1,331,231,804.79 2,159,077,849.82 其他业务成本 14,838,205.77 91,858.45 91,858.45 合计 284,276,162.01 18,897,810.60 1,312,425,852.64 1,331,323,663.24 2,159,077,849.82 主营业务成本分行业 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 房地产业 251,671,650.82 17,383,070.87 1,281,434,330.22 1,298,817,401.09 2,098,020,749.82 务业 17,499,145.71 1,422,881.28 4,758,370.64 6,181,251.92 8,257,100.00 建筑安装 267,159.71 26,233,151.78 26,233,151.78 矿业 52,800,000.00 合计 269,437,956.24 18,805,952.15 1,312,425,852.64 1,331,231,804.79 2,159,077,849.82 备考合并盈利预测编制说明第 31页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2014年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 （三）营业税金及附加 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 营业税 29,561,493.31 2,578,949.71 104,329,688.52 106,908,638.23 158,693,001.65 城市建设维护税 1,993,720.29 187,581.81 7,251,382.19 7,438,964.00 11,313,910.12 教育费附加 889,715.82 80,430.64 3,140,006.66 3,220,437.30 4,934,790.07 地方教育费附加 601,491.26 53,620.44 2,093,337.77 2,146,958.21 3,289,860.03 土地增值税 17,466,141.57 1,179,311.43 114,948,686.34 116,127,997.77 141,392,002.99 房产税 2,731,074.45 395,240.50 2,823,760.54 3,219,001.04 3,481,876.02 其他 202,600.13 合计 53,446,236.83 4,475,134.53 234,586,862.02 239,061,996.55 323,105,440.88 营业税及附加根据预测营业收入及税法规定的税率预测，其中：房地产业务按照房地产公司 收入的 5%的预测营业税、分别按照营业税的 7%、3%、2%预测城市维护建设税、教育费附加 和地方教育费附加，土地增值税根据的单个房地产项目按照土地增值税清算的口径进行预测。 （四）销售费用 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 广告费 14,009,842.52 399,386.00 7,879,756.90 8,279,142.90 20,381,798.72 宣传费 1,765,812.89 71,223.87 -71,223.87 - 工资 6,213,714.14 687,855.75 7,478,392.85 8,166,248.60 19,963,527.31 代销手续费 2,128,839.08 9,645,257.32 9,645,257.32 35,669,943.04 售楼部费用 35,820.00 10,960.00 -10,960.00 - 业务招待费 412,341.20 41,464.00 321,423.05 362,887.05 1,146,717.97 办公费 251,193.91 22,869.23 186,990.42 209,859.65 272,386.42 咨询、企划费 3,300.00 其他 5,400,408.31 180,487.34 4,226,605.51 4,407,092.85 6,832,887.28 合计 30,221,272.05 1,414,246.19 29,738,426.04 31,152,672.23 84,267,260.73 销售费用预测依据：根据公司销售费用的历史数据，结合公司为实现未来经营目标，在销售 进度、营销推广和人力资源等方面的投入等因素进行预测。 备考合并盈利预测编制说明第 32页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2014年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 （五）管理费用 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 工资 35,539,656.47 7,026,126.67 31,292,130.79 38,318,257.46 42,101,356.21 业务招待费 10,672,550.61 2,515,265.49 8,242,588.56 10,757,854.05 10,980,672.89 社会保险费 5,201,416.58 705,595.31 3,499,797.84 4,205,393.15 3,965,238.53 办公费 7,390,831.49 554,397.10 4,678,061.74 5,232,458.84 5,311,278.07 差旅费 4,774,086.88 486,916.32 4,157,850.90 4,644,767.22 4,068,646.37 折旧费 8,310,779.06 1,279,344.84 6,521,064.70 7,800,409.54 7,871,275.88 车辆费用 2,897,636.80 348,394.25 2,344,801.83 2,693,196.08 3,087,039.86 聘请中介机构 费用 3,478,962.94 1,153,500.00 2,456,667.00 3,610,167.00 945,900.00 税金 5,470,686.68 957,861.39 4,458,919.25 5,416,780.64 7,275,198.49 通讯费 832,090.21 44,393.20 425,962.22 470,355.42 425,664.90 咨询费 850,805.00 1,000,000.00 16,929,800.00 17,929,800.00 5,279,800.00 其他 12,600,880.34 1,652,543.32 10,569,967.53 12,222,510.85 13,775,678.05 合计 98,020,383.06 17,724,337.89 95,577,612.34 113,301,950.23 105,087,749.24 本公司管理费用的预测是根据管理费用的历史数据，结合以前年度费用水平及预测期间的变 动趋势进行预测。 （六）财务费用 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 利息支出 54,357,458.71 10,248,133.61 73,611,449.42 83,859,583.03 88,077,000.00 减：利息收入 669,867.01 1,657.03 422,574.24 424,231.27 352,700.00 汇兑损益 3,100.00 35,000.00 其他 4,202,673.17 458,218.12 11,867,949.62 12,326,167.74 1,257,200.00 合计 57,890,264.87 10,704,694.70 85,059,924.80 95,764,619.50 89,016,500.00 根据本公司会计政策，对房地产项目公司取得的用于开发房地产的借款，其对应的借款费用， 在房地产物业竣工之前予以资本化；当所开发房地产物业竣工，停止资本化并将其计入当期 财务费用。本公司按照各房产项目实际投入借款金额的加权平均数乘以综合资本化利率计算 予以资本化的利息金额，资本化利息之外的利息支出计入当期财务费用。 备考合并盈利预测编制说明第 33页 广州东华实业股份有限公司 2014年1月1日至2014年12月 31日止 备考合并盈利预测编制说明 （七）资产减值损失 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 坏账损失 5,372,148.99 3,326,457.31 2,820,946.80 6,147,404.11 1,035,500.00 合计 5,372,148.99 3,326,457.31 2,820,946.80 6,147,404.11 1,035,500.00 （八）投资收益 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 权益法核算的 长期股权投资 收益 处置长期股权 投资产生的投 资收益 10,263,508.65 合计 10,263,508.65 （九）营业外收入和营业外支出 项目 2013年度 已审实现数 2014年度预测数 2015年度预测数 1‐2月 已审实现数 3‐12月 预测数 合计 营业外收入 4,887,026.46 9,734.09 57,445,667.37 57,455,401.46 24,440,926.76 营业外支出 4,585,522.60 775,597.64 179,825.32 955,422.96 180,000.00 说明：2011年 6月经广州市政府同意，广州市国土局根据广州市国土局、广州市发改委、广州市 财政局穗国房字[2007]514号《关于《建设用地通知书》阶段闲置土地现状公开出让处置和前期投（未完）  |