[中报]栖霞建设：2014年半年度报告摘要
南京栖霞建设股份有限公司 2014年半年度报告摘要 一、 重要提示 1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时 刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。 1.2 公司简介 股票简称 栖霞建设 股票代码 600533 股票上市交易所 上海证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王海刚先生 曹鑫女士 电话 025-85600533 025-85600533 传真 025-85502482 025-85502482 电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com 二、 主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年 度末增减(%) 总资产 15,016,165,416.81 14,029,035,768.13 7.04 归属于上市公司股东的净资产 3,546,476,627.75 3,704,815,530.98 -4.27 本报告期 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 经营活动产生的现金流量净额 294,006,276.29 283,129,984.45 3.84 营业收入 1,239,928,005.39 1,162,728,142.62 6.64 归属于上市公司股东的净利润 27,701,388.21 95,226,734.28 -70.91 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 29,645,179.71 95,233,369.12 -68.87 加权平均净资产收益率（%） 0.77 2.65 减少1.88个百分点 基本每股收益（元／股） 0.0264 0.0907 -70.91 稀释每股收益（元／股） 0.0264 0.0907 -70.91 2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况 单位：股 报告期末股东总数 62,271 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 (%) 持股数量 持有有限售条 件的股份数量 质押或冻结的股份数量 南京栖霞建设集团 有限公司 国有法人 34.34 360,611,003 0 无 南京高科股份有限 公司 国有法人 13.06 137,143,800 0 质押 60,000,000 中国工商银行股份 有限公司－汇添富 价值精选股票型证 券投资基金 其他 2.09 21,981,078 0 无 南京高科新创投资 有限公司 其他 1.43 15,000,000 0 无 海通证券股份有限 公司约定购回式证 券交易专用证券账 户 其他 1.42 14,911,000 0 无 中国工商银行－汇 添富均衡增长股票 型证券投资基金 其他 1.01 10,589,983 0 无 徐雅泉 境内自然 人 0.48 5,000,000 0 无 招商银行股份有限 公司－上证红利交 易型开放式指数证 券投资基金 其他 0.45 4,693,884 0 无 南京海外有限责任 公司 其他 0.40 4,154,059 0 无 罗柳江 境内自然 人 0.38 4,000,000 0 无 上述股东关联关系或一致行动 的说明 前十大股东和前十大流通股东中，南京高科股份有限公司系南京高科 新创投资有限公司的控股股东；中国工商银行股份有限公司－汇添富 价值精选股票型证券投资基金和中国工商银行－汇添富均衡增长股票 型证券投资基金均为汇添富基金管理股份有限公司旗下的基金；其他 股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披 露管理办法》规定的一致行动人。 2.3 控股股东或实际控制人变更情况 □适用 √不适用 三、 管理层讨论与分析 3.1 市场环境变化与管理层的看法 2014年上半年，在定向调控和“微刺激”政策的双重作用下，政府“稳增长”效果逐步 显现。但是，房地产行业景气度整体呈下滑趋势，流动性尤其是按揭信贷的紧张、房价下降 的预期和成交量的平淡强化了市场的观望情绪，投资增速和新开工面积增速同时放缓，部分 城市库存屡创新高。 2014年1-6月，全国房地产开发投资累计同比增长14.20%，住宅新开工面积累计同比 下降19.80%，住宅销售面积累计同比下降7.80%，住宅销售额累计同比下降9.20%；江苏省 房地产开发投资累计同比增长16.3%，住宅新开工面积累计同比下降12.99%，商品房销售 额累计同比下降14.20%（以上数据来自于国家统计局、江苏省统计局）。 2014年1-5月，公司项目在售的南京、苏州、无锡三地的房地产市场，亦呈现出调整 的态势：从商品房销售面积分析，南京、苏州、无锡累计同比分别减少21.50%、22.20%和 16.25%；从房屋施工面积分析，南京、苏州、无锡累计同比分别增加11%、20.40%和6.49%； 从房屋竣工面积分析，南京累计同比分别增加24.70%，苏州和无锡分别累计同比下降7.10%、 40.60%（以上数据来自于南京市统计局、苏州市统计局、无锡统计局）。 与2013年火热的土地市场不同，2014年上半年，土地市场逐渐趋冷，累计成交显著下 滑且降幅逐月扩大，溢价率回落，屡现底价成交，土地市场伴随楼市调整的趋势日渐明显， 部分区域地价逐渐回归合理区域。 管理层认为，以李克强总理在年初政府工作报告中提出的“不同城市要分类调控，抑制 投资投机需求”为前提， 政府将会继续贯彻保护消费性需求、抑制投机性需求的调控思路， 着力建设保障房体系和房地产税收体系，充分发挥市场的自我调节作用，这意味着，未来的 房地产行业将进入持续、稳定的发展阶段。但是，我们也应清醒地认识到，当前房价已处于 历史新高，部分城市供求失衡，市场风险正在累积，房地产行业或将面临局部的、区域性的 调整。因此，我们应该牢固树立风险意识，密切关注政策和市场变化，确保公司在复杂多变 的市场环境中保持健康、良性地发展。 3.2 公司经营情况回顾 报告期内，公司共实现合同销售金额18.32亿元，实现合同销售面积24.72万平方米， 回笼资金20.59亿元，其中：保障房实现合同销售金额15.99亿元，合同销售面积22.42万 平方米，回笼资金13.10亿元；公司结转营业收入12.40亿元，同比增加6.64%；实现利润 总额3265.84万元，同比减少80.91%；实现归属于母公司所有者的净利润2770.14万元，同 比减少70.91%；每股收益0.0264元。 报告期内，公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构，以刚需和改善型 客户群为主，按计划进行项目的开发建设。2014年1-6月，商品房新开工面积19.07万平方米， 较上年同期商品房新开工面积减少52.19%。 截至2014年6月30日，公司资产总额150.16亿元，较期初增加7.04%；归属于母公 司所有者权益35.46亿元，较期初减少4.27%。公司合并报表资产负债率为75.35%，剔除预 收账款和南京市保障房建设发展有限公司支付的幸福城代建款后的资产负债率为63.22%。 本报告期，公司结转总面积为12.74万平方米。鉴于苏州栖庭、南京幸福城保障房项目 在本期结转收入中权重较大（其结转面积分别为5.64万平方米和5.42万平方米、占本期结 转总面积的44.27%和42.54%），且两者毛利率偏低，这是导致营业收入增长、净利润下降 的主要原因。 报告期内，优质的企业信誉和良好的银企合作关系使公司继续获得各大银行的支持，各 项目授信额度达到58.80亿元。报告期末，公司货币资金余额为18.57亿元，较期初增加 28.88%；可变现金融资产为5.95亿元；未使用的银行授信为14.36亿元；足以覆盖一年内 到期的借款25.07亿元。 报告期内，公司致力于提升住宅品质，打造精品工程，获得了广泛的社会认可。根据中 国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2014中国房地产 开发企业500强测评研究报告》，公司再次位居中国房地产开发企业百强之列，同时名列全 国责任地产10强。2014年1月，公司获得“2004-2013南京地产十年魅力品牌”称号；在 搜房网举办的2013-2014年中国（南京）房地产互联网年度峰会上，南京瑜璟湾项目获得“最 值得期待楼盘”称号；南京羊山湖花园项目获得第九届（中国）南京财富地产榜 “2013南 京幸福人居楼盘”称号。报告期内，公司还获得“2014中国价值地产总评榜年度企业公民 称号”。 3.3 主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,239,928,005.39 1,162,728,142.62 6.64 营业成本 1,040,595,865.89 760,221,668.25 36.88 营业税金及附加 99,093,154.29 170,069,542.17 -41.73 销售费用 21,823,937.59 21,222,835.87 2.83 管理费用 39,708,047.16 40,875,176.88 -2.86 财务费用 17,659,662.91 -129,841.25 13700.96 资产减值损失 -218,209.90 6,586,642.05 -103.31 投资收益 9,173,451.74 1,139,024.05 705.38 利润总额 32,658,364.59 171,047,598.16 -80.91 所得税费用 5,798,091.58 42,027,765.14 -86.20 经营活动产生的现金流量净额 294,006,276.29 283,129,984.45 3.84 投资活动产生的现金流量净额 -16,079,833.13 -69,429,441.41 76.84 筹资活动产生的现金流量净额 149,294,403.26 210,117,324.10 -28.95 科目 期末数 期初数 变动比例（%） 预付款项 674,002,681.27 1,772,738,397.73 -61.98 存货 10,780,411,229.86 9,054,767,552.62 19.06 短期借款 220,000,000.00 50,000,000.00 340.00 应交税费 -190,933,794.28 -28,059,768.85 -580.45 其他应付款 2,517,400,280.16 2,043,808,660.01 23.17 变动原因： （1） 营业收入增加的原因在于本期结转苏州栖庭、南京幸福城项目。 （2） 营业成本增加的原因在于本期结转主要为保障房项目和苏州栖庭项目，毛利率较低， 成本相对较高。 （3） 营业税金及附加减少的原因在于本期土地增值税费用减少。 （4） 销售费用增加的原因在于销售代理费用的增加。 （5） 管理费用减少的原因在于本期公司经费等减少。 （6） 财务费用增加的原因在于本期利息费用化比例增加。 （7） 资产减值损失减少的原因在于本期汇锦小贷公司计提贷款损失准备金减少。 （8） 投资收益增加的原因在于本期取得棕榈园林和河北银行投资收益。 （9） 利润总额减少的原因在于本期结转主要为苏州栖庭、幸福城保障房项目，毛利率较 低。 （10） 所得税费用减少的原因在于本期利润总额减少。 （11） 经营活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期支付的各项税费减少。 （12） 投资活动产生的现金流量净额增加的原因在于上期购买迈燕公司及汇锦小贷等公司 少数股东股权。 （13） 筹资活动产生的现金流量净额减少的原因在于本期借款净增加额减少。 （14） 预付款项减少的原因在于南京幸福城项目竣工，预付账款结转开发产品。 （15） 存货增加的原因在于南京幸福城项目竣工，预付账款结转开发产品。 （16） 短期借款增加的原因在于本期短期借款增加。 （17） 应交税费减少的原因在于本期股份公司和无锡公司等交纳营业税和土地增值税增 加。 （18） 其他应付款增加的原因在于本期收到的南京保障房建设发展有限公司幸福城项目的 代建款。 2、其它 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期内，公司营业总收入为12.45亿元，同比增加6.48%，其中，房地产结转收入11.72 亿元，同比增加5.21%；实现利润总额3265.84万元，同比减少80.91%；归属母公司所有者 的净利润为2770.14万元，同比减少70.91%。本期公司利润发生较大变动主要原因在于本期 竣工交付的项目结构较上期发生变化，苏州栖庭项目和南京幸福城保障房在结转面积中权重 较大且毛利率偏低。 3.4 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入比上 年同期增减(%) 营业成本比上 年同期增减(%) 毛利率比上年同期增 减（%） 房地产 开发经 营 1,171,870,575.08 1,000,273,526.23 14.64 5.21 38.41 减少20.48个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入比上 年同期增减(%) 营业成本比上年 同期增减(%) 毛利率比上年同期增 减（%） 栖庭（苏州） 650,101,595.93 560,617,917.12 13.76 -- -- -- 幸福城（南京） 344,779,555.08 311,227,705.25 9.73 -- -- -- 东方天郡（无锡） 122,909,681.00 110,509,314.97 10.09 -- -- -- 2、 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 南京 363,416,932.15 7.53 苏州 674,829,626.93 257.59 无锡 133,624,016.00 -77.24 3、 主要项目开发进度情况 （1）主要项目开工、竣工情况 单位：万平方米 项目名称 权益 占地面 积 规划建筑 面积 2014年计 划开工面 积 2014年计 划竣工面 积 2014年 1-6月份 开工面 积 2014年 1-6月份 竣工面 积 截至2014年 6月30日未 开工面积 南京百水芊城二期 100% 11.12 16.16 2.35 0 0 0 2.35 南京枫情水岸 100% 10.47 24.34 0 0 0 0 0 南京幸福城 100% 66.12 118.63 0 81.61 0 50.83 0 南京羊山湖花园 100% 6.54 15.45 0 0 0 0 0 南京瑜憬湾 100% 8.75 26.17 25.38 0 19.07 0 6.31 南京合计 103.00 200.75 27.73 81.61 19.07 50.83 8.66 苏州栖庭 100% 5.11 14.01 0 14.01 0 14.01 0 无锡栖园 70% 11.26 17.88（住 宅） 0 17.88 0 0 0 6.69（酒店） 6.69 0 0 0 6.69 无锡栖庭 90.9964% 4.49 17.27 17.27 0 0 0 17.27 无锡东方天郡 90.9964% 29.51 38.42 （一、二 期） 0 11.23 0 0 0 31.72 （三、四 期） 14.62 0 0 0 31.72 无锡合计 45.26 111.98 38.58 29.11 0 0 55.68 总合计 153.37 326.74 66.31 124.73 19.07 64.84 64.34 注：2013年8月29日，公司在无锡国土资源交易网上竞得XDG-2012-80号地块（无锡栖 庭）。该地块位于无锡市滨湖区湖滨路与太湖大道交叉口东北侧，面积44860.20平方米，尚 处于前期规划阶段，由无锡卓辰公司开发建设。 （2）主要项目销售及结转情况 单位：万平方米 项目名称 2014年1-6月份合 同销售面积 截至本报告期末累计合 同销售面积 2014年1-6月份 结转面积 截至本报告期末累计 结转面积 南京枫情水岸 0.12 8.33 0 0 南京幸福城 21.70 69.97 5.42 15.14 南京羊山湖花园 0.22 1.71 0 0 苏州栖庭 0.33 5.70 5.64 5.64 无锡东方天郡 1.52 12.02 1.41 9.28 3.5 投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 单位:万元 币种:人民币 报告期内投资额 2,980.99 投资额增减变动数 -16,897.26 上年同期投资额 19,878.25 投资额增减幅度(%) -85.00% 被投资的公司情况 被投资的公司名 称 主要经营活动 占被投资公司 权益的比例(%) 备注 南京中城栖霞资 产管理有限公司 实业投资、创业投资、 投资管理、资产管理、 项目运营管理、投资 咨询、企业管理咨询、 经济信息咨询、商务 信息咨询 49 2013年12月20日，公司第五届董事会第十八次会议 审议并通过了《投资组建基金管理公司的议案》，公司 拟与上海中城未来投资有限公司共同投资组建基金管 理公司，本公司以现金出资490万元人民币，占注册 资本的49％；上海中城未来投资有限公司以现金出资 510万元，占注册资本的51％。2014年3月17日，该 公司的工商登记注册手续办理完毕，公司名称为“南 京中城栖霞资产管理有限公司”。 苏州栖霞建设有 限责任公司 房地产开发经营、销 售等 50 2014年3月4日，公司第五届董事会第十九次会议通 过了《关于全资子公司受让控股子公司少数股东股权 的议案》：本公司全资子公司南京东方房地产开发有限 公司拟受让南京高科股份有限公司持有的苏州栖霞 20%的股权，受让价格为人民币9,963,955.97元；本 公司全资子公司南京迈燕房地产开发有限公司拟受让 雨润控股集团有限公司持有的苏州栖霞30%的股权，受 让价格为人民币14,945,933.95元。受让完成后，本 公司持有苏州栖霞50%的股权，迈燕地产、东方公司将 分别持有苏州栖霞30%、20%的股权，苏州栖霞成为本 公司的全资子公司。 2、主要子公司、参股公司分析 （1）主要子公司、参股公司基本情况如下 公司名称 业务性质 主要产品 或服务 注册资本 本公司拥有 权益（％） 主要开发项目及服务 南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 16,356,160元人民币 100 上城风景一期 南京栖霞建设集团物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000元人民币 70 各小区物业管理 无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000元人民币 70 无锡瑜憬湾、无锡栖园 苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 8,000,000元人民币 100 苏州枫情水岸、自由水岸 南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 51 南京东方天郡 无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 220,000,000元人民币 90.9964 无锡东方天郡 苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 300,000,000元人民币 100 苏州栖庭 南京卓辰投资有限公司 实业投资、商铺 运营 商铺 10,000,000元人民币 100 南京晓庄广场商业项目 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款 有限公司 金融服务 提供贷款 150,000,000元人民币 93.5 面向“三农”发放贷款、 提供融资性担保等 南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 100 南京上城名苑 海南卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 120,000,000元人民币 100 海口地块 无锡卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 80,000,000元人民币 90.9964 无锡栖庭 参股公司基本情况 公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 本公司拥有 权益（％） 南京电子网板科技股份有限公司 生产型企业 生产各类彩色显像管和其它CRT显 示器件配套的平板荫罩及售后服务 338,000,000元人民币 50.00 南京中城栖霞资产管理有限公司 投资、资产管理 实业投资、创业投资、投资管理、 资产管理、项目运营管理、投资咨 询、企业管理咨询、经济信息咨询、 商务信息咨询 10,000,000元人民币 49.00 （2）子公司经营业绩情况如下 单位：元 币种：人民币 公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 南京东方房地产开发有限公司 94,963,881.92 78,286,292.47 6,008,897.01 1,223,992.76 842,994.57 南京栖霞建设集团物业有限公司 75,730,059.47 31,152,091.00 38,808,431.54 1,110,161.25 847,858.02 无锡栖霞建设有限公司 1,264,252,568.67 304,243,620.75 12,258,430.29 -10,632,880.49 -7,906,494.20 苏州栖霞建设有限责任公司 52,961,578.42 27,173,656.87 24,778,744.00 5,863,036.49 4,140,077.83 南京栖霞建设仙林有限公司 62,985,826.11 60,710,764.43 7,737,834.00 2,911,425.43 2,158,819.07 无锡锡山栖霞建设有限公司 2,194,854,693.02 174,912,447.27 122,909,681.00 -9,723,966.18 -8,556,277.50 苏州卓辰置业有限公司 741,015,566.55 311,462,416.11 650,363,927.93 28,698,586.02 21,480,041.05 南京卓辰投资有限公司 105,777,597.47 -38,084,009.92 -6,472,396.24 -4,853,047.18 南京市栖霞区汇锦农村小额贷 款有限公司 169,390,606.85 168,921,735.24 4,777,398.04 3,844,570.87 3,363,912.55 南京迈燕房地产开发有限公司 62,230,575.24 60,938,286.30 151,000.00 -58,377.64 -370,768.46 海南卓辰置业有限公司 120,603,550.52 120,555,219.32 471,702.67 349,120.31 无锡卓辰置业有限公司 612,803,874.02 79,627,792.87 -459,186.08 -344,533.56 注：①由于近年来建设成本呈上升趋势，加之以较低的价格销售，导致项目毛利率偏低，无 锡锡山和无锡栖霞本期未实现盈利；②无锡卓辰的XDG-2012-80号地块处于前期规划阶段， 尚未开发建设；③南京卓辰的南京晓庄广场商业项目（原百安居超市地块）处于筹划阶段， 尚未开始运营。 （3）参股公司经营业绩情况如下 单位：万元 币种：人民币 公司名称 总资产 归属母公司股 东权益合计 营业收入 净利润 南京电子网板科技股份有限公司 57,500.02 27,880.06 13,142.59 0.00 南京中城栖霞资产管理有限公司 11,000.04 1,000.04 0.00 0.04 董事长： 江劲松 南京栖霞建设股份有限公司 2014年7月28日 中财网
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