[中报]上海新梅：2014年半年度报告
上海新梅置业股份有限公司 600732 2014年半年度报告 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准 确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、公司半年度财务报告未经审计。 四、公司负责人张静静、主管会计工作负责人王承宇及会计机构负责人（会计主管人员） 葛苏薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 六、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 2 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 目录 第一节释义 .................................................................................................................................. 4 第二节公司简介 ........................................................................................................................... 5 第三节会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6 第四节董事会报告 ....................................................................................................................... 7 第五节重要事项 ......................................................................................................................... 10 第六节股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 13 第七节优先股相关情况 ............................................................................................................. 16 第八节董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 17 第九节财务报告（未经审计） ................................................................................................. 18 第十节备查文件目录 .................................................................................................................76 3 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、上海新梅 指 上海新梅置业股份有限公司 兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限 公司 江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司 兰州鸿祥及其一致行动人 指 兰州鸿祥建筑装饰材料有限公 司、兰州瑞邦物业管理有限公司、 上海开南投资发展有限公司、上 海升创建筑装饰设计工程中心、 上海腾京投资管理咨询中心、甘 肃力行建筑装饰材料有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 4 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第二节 公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司 公司的中文名称简称 上海新梅 公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 Shanghai Xinmei 公司的法定代表人 张静静 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 何婧 李煜坤 联系地址 上海市天目中路 585号新梅大 厦 21楼 上海市天目中路 585号新梅大 厦 21楼 电话 021-51005380 021-51004092 传真 021-51005370 021-51005370 电子信箱 hejing@shinmay.com.cn liyukun@shinmay.com.cn 三、基本情况变更简介 公司注册地址上海市闸北区天目中路 585号 2001-C室 公司注册地址的邮政编码 200070 公司办公地址上海市天目中路 585号新梅大厦 21楼 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 www.shinmay.com.cn 电子信箱 xm600732@shinmay.com.cn 报告期内变更情况查询索引 无 四、信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 无 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 上海新梅 600732上海港机 六、公司报告期内的注册变更情况 公司报告期内注册情况未变更。 5 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期（1－6月）上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 营业收入 110,588,746.62 10,243,128.79 979.64 归属于上市公司股东的净利润 959,729.56 -7,998,259.66不适用 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 954,729.56 -7,997,555.71不适用 经营活动产生的现金流量净额 -1,799,751.64 -88,920,222.95不适用 本报告期末上年度末 本报告期末比上年 度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 509,358,189.85 508,398,460.29 0.19 总资产 914,091,549.10 954,034,975.56 -4.19 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期（1－6月）上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.0022 -0.0179不适用 稀释每股收益（元／股） 0.0022 -0.0179不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收 益（元／股） 0.0012 -0.0179不适用 加权平均净资产收益率（ %） 0.0010 -1.4161不适用 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（ %） 0.0021 -1.4161不适用 二、非经常性损益项目和金额 单位：元币种：人民币 非经常性损益项目金额 附注（如适用） 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 5,000江阴消防行政罚款 合计 5,000 6 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014年上半年，宏观经济增速持续趋缓，中央着力长效机制建设，调控更注重稳定性，双向调 控、分类指导成为全国政策实施的主要方向；各地房地产市场持续分化，地方实施分类指导、 因地制宜，频繁出现政策微调。 在上述宏观政策环境下，从市场表现来看，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著。 2014年上半年全国房地产市场出现回落：全国商品房销售面积 48,365万平方米，同比下降 6.0%， 其中住宅销售面积下降 7.8%，办公楼销售面积下降 2.8%，商业营业用房销售面积增长 7.7%。 商品房销售额 31,133亿元，同比下降6.7%,其中住宅销售额下降 9.2%，办公楼销售额下降 12.1%， 商业营业用房销售额增长 9.8%。（以上数据来源于国家统计局）。 从行业发展态势来看， 2014年上半年，品牌房企业绩表现分化，龙头房企逆势保持高增长， 多数中小房企销售业绩不及预期，融资成本差异显著，市场低迷期行业集中度进一步提高。为 规避风险，不少房地产企业特别是中小企业开始实施多元化发展战略。 基于前述对房地产行业发展趋势和竞争格局的判断，结合公司规模和行业地位的考虑，公司 已于 2013年初确定了逐步实施业务转型的经营战略。报告期内，公司董事会和经营层仍然按照 上述既定计划开展工作，一方面推进江阴新梅豪布斯卡项目的开发和销售，截止报告期末，该 项目住宅部分销售 54套，销售面积为 9,922.81平方米；办公部分销售 11套，销售面积为 790.89 平方米；商业部分销售 24套，销售面积为 933.56平方米。此外， 2014年一季度内，该项目已 全部竣工，前期预售部分也已顺利完成了交房。 另一方面，公司董事会和管理层继续在逐步实现公司业务转型方面进行努力。 2013年 11月 底，公司因筹划重大资产重组事项开始停牌，报告期内，公司管理层组织财务顾问等中介机构 为此次重组进行了尽职调查、方案设计及论证，并与交易对方开展了积极努力的谈判。 2014年 3月 7日，因交易双方对标的资产估值存在较大差异，本公司终止了本次重大资产重组。根据 相关监管要求，本公司已承诺自 2014年 3月 8日起六个月内不筹划任何重大资产重组事项，期 满后公司将继续推进转型战略的实施。 (一) 主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 单位：元币种 :人民币 科目本期数 上年同期数 变动比例（ %） 营业收入 110,588,746.62 10 ,243,128.79 979.64 营业成本 82,518,415.37 3 ,870,696.82 2,031.87 销售费用 1,061,477.80 1 ,245,703.82 -14.79 管理费用 10,046,042.04 8 ,579,322.73 17.10 财务费用 8,088,817.99 2 ,088,157.68 287.37 经营活动产生的现金流量净额 -1,799,751.64 -88 ,920,222.95 筹资活动产生的现金流量净额 20,853,136.06 6 ,683,029.20 212.03 营业收入变动原因说明：江阴新梅前期预售房屋已交房，本期内达到可结转收入条件。 营业成本变动原因说明：本期内收入增加，成本相应增加。 销售费用变动原因说明：调整销售模式，成本有效控制。 管理费用变动原因说明：新增贷款产生咨询费。 财务费用变动原因说明：江阴项目的贷款利息费用化。 7 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营性支出有所控制。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：新增银行贷款。 2、其它 (1) 经营计划进展说明 公司在 2013年年度报告中披露，公司 2014年计划力争实现营业收入 1.4亿元。截止报告期末， 公司已实现营业收入 1.1亿元。下半年公司仍将继续加大销售力度，拓展销售渠道，同时进一 步控制成本，争取实现全年经营计划和目标。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元币种 :人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 房地产业 110,588,746.62 82,518,415.37 25.38 979.64 2,031.87 减少 36.83 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） （1）房产 销售 105,217,160.00 80,827,229.43 23.18 2,063.85 3,606.24减少 31.97 个百分点 （2）房地 产出租 5,371,586.62 1,691,185.94 68.52 -0.17 0.08 减少 0.07 个百分点 2、主营业务分地区情况 单位:元币种 :人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 上海市 21,283,436.62 107.78 江阴市 89,305,310.00 100.00 (三) 核心竞争力分析 "新梅"品牌作为上海本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争 力。2012年，"新梅"品牌再次蝉联上海市著名商标，延续了公司的品牌优势和竞争力。但随着 公司目前在上海的开发项目均已完工，且在上海暂无后续土地储备，这一核心竞争力的优势亟 待维护。 (四) 投资状况分析 1、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本报告期公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本报告期公司无委托贷款事项。 8 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 (3) 募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 2、主要子公司、参股公司分析 单位：元 币种：人民币 公司名称开发项目注册资本 总资产 净资产 净利润 上海新梅 房地产开 发有限公 司 上海新梅 共和城 50,000,000.00 300,291,819.69 114,470,915.35 -4,420,980.78 上海新竺 实业发展 有限公司 上海新梅 绿岛苑 140,000,000.00 195,984,514.43 173,966,539.90 206,162.67 江阴新梅 房地产开 发有限公 司 江阴新梅 豪布斯卡 项目 190,000,000.00 460,086,216.49 185,237,394.80 7,645,175.38 喀什中盛 创投有限 公司 持有河 南宋河酒 业股份有 限公司 10%股份 30,000,000.00 270,282,672.20 29,841,951.20 529.40 3、非募集资金项目情况 单位:元币种 :人民币 项目名称 项目金额项目进度 本报告期投入 金额 累计实际投入 金额 项目收益情况 江阴新梅豪布 斯卡项目 590,000,000.00项目已基本完 工 14,906,562.5 497,243,921.74 本期该项目营 业收入 89,305,310.00 元，营业利润 7,650,175.38元 二、其他披露事项 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 √不适用 9 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第五节 重要事项 一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。 二、破产重整相关事项 本报告期公司无破产重整相关事项。 三、资产交易、企业合并事项 √不适用 四、公司股权激励情况及其影响 √不适用 五、重大关联交易 √不适用 六、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √不适用 (二) 担保情况 √不适用 (三) 其他重大合同或交易 本报告期公司无其他重大合同或交易。 七、承诺事项履行情况 (一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的 承诺事项 承诺背 景 承诺类 型 承诺方 承诺内 容 承诺时 间及期 限 是 否 有 履 行 期 限 是 否 及 时 严 格 履 行 如未能及时履行应说 明未完成履行的具体 原因 如未能及时 履行应说明 下一步计划 与股改 相关的 承诺 与重大 资产重 组相关 其他兴盛集团 确保上市 公司与控 股股东之 2003年至 今 否是 10 上海新梅置业股份有限公司2014年半年度报告 的承诺 间人员独 立、资产 独立完 整、业务 独立、财 务独立、 机构独 立。 其他兴盛集团 避免与上 市公司同 业竞争 2003年至 今 否否 由于根据规划要求，公司 控股子公司江阴新梅在 其所开发的新梅豪布斯 卡项目中必须持有并经 营部分商业面积，该部分 商业地产的持有和租赁 业务与公司大股东兴盛 集团将发生同业竞争。 公司已提出了 逐步实施业务 转型的经营战 略，业务转型后 不会与大股东 产生同业竞争。 其他 兴盛集 团 不筹划 与本公 司有关 的重大 资产重 组事项 2014年 3月 8 日 -2014 年 9月 8日 是是 其他承 诺 其他 兴盛集 团 不存在 涉及本 公司的 重大资 产重 组、发 行股 份、上 市公司 收购、 债务重 组、资 产剥 离、业 务重组 和资产 注入等 重大事 项； 2014年 6月 23 日 -2014 年 9月 23日 是是 其他 兰州鸿 祥及其 一致行 动人 不存在 涉及本 公司的 策划重 大资产 重组、 2014年 6月 23 日 -2014 年 9月 23日 是是 11 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 发行股 份、上 市公司 收购、 业务重 组、资 产剥离 和资产 注入的 重大事 项 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购 人处罚及整改情况 2014年 6月 10日，因涉嫌超比例持股未按照规定履行报告、披露义务等违法违规事项，公司 持股 5%以上股份的股东兰州鸿祥及其一致行动人被中国证监会立案调查。 12 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第六节 股份变动及股东情况 一、股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 (二) 限售股份变动情况 报告期内，本公司限售股份无变动情况。 二、股东情况 (一) 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况 单位：股 报告期末股东总数 38,278 前十名股东持股情况 股东名称 股 东 性 质 持股比 例(%)持股总数 报告期内增减 持有有限售 条件股份数 量 质押或冻结的 股份数量 上海兴盛实业 发展（集团）有 限公司 境 内 非 国 有 法 人 11.19 49,942,940 0 0 无 上海开南投资 发展有限公 司 境 内 非 国 有 法 人 5.85 26,106,700 3,787,500 0 无 兰州鸿祥建筑 装饰材料有限 公司 境 内 非 国 有 法 人 3.35 14,968,830 11,857,500 0 无 13 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 上海腾京投资 管理咨询中心 境 内 非 国 有 法 人 3.10 13,822,104 0 0 无 财通基金－招 商银行－长城 汇理 1号资产管 理计划 境 内 非 国 有 法 人 3.08 13,759,963 13,759,963 0未知 上海升创建筑 装饰设计工程 中心 境 内 非 国 有 法 人 1.90 8,459,368 0 0 无 杨绍会 境 内 自 然 人 1.28 5,708,988 5,708,988 0 未知 云南国际信托 有限公司－云 信成长 2013-2 号集合资金信 托计划 境 内 自 然 人 0.78 3,491,900 3,491,900 0 未知 林洁 境 内 自 然 人 0.68 3,033,486 503,962 0 未知 高雅萍 境 内 自 然 人 0.68 3,027,348 3,027,348 0 未知 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量 上海兴盛实业发展（集团） 有限公司 49,942,940人民币普通股 49,942,940 上海开南投资发展有限公 26,106,700人民币普通股 26,106,700 14 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 司 兰州鸿祥建筑装饰材料有 限公司 14,968,830人民币普通股 14,968,830 上海腾京投资管理咨询中 心 13,822,104人民币普通股 13,822,104 财通基金－招商银行－长 城汇理 1号资产管理计划 13,759,963人民币普通股 13,759,963 上海升创建筑装饰设计工 程中心 8,459,368人民币普通股 8,459,368 杨绍会 5,708,988人民币普通股 5,708,988 云南国际信托有限公司云 信成长 2013-2号集合资 金信托计划 3,491,900人民币普通股 3,491,900 林洁 3,033,486人民币普通股 3,033,486 高雅萍 3,027,348人民币普通股 3,027,348 上述股东关联关系或一致 行动的说明 上述股东中，上海开南投资发展有限公司、兰州鸿祥建筑装饰材料有限 公司、上海腾京投资管理咨询中心以及上海升创建筑装饰设计工程中心 为一致行动人。兴盛集团与其他股东之间不存在关联关系，也不是一致 行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动人。 三、控股股东或实际控制人变更情况 本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。 15 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第七节 优先股相关情况 本报告期公司无优先股事项。 16 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 一、持股变动情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况 报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 姓名 担任的职务变动情形 变动原因 罗炜岚 总经理 离任 个人原因辞职 张静静 总经理 聘任 李煜坤 监事选举 17 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 第九节 财务报告（未经审计） 一、财务报表 合并资产负债表 2014年 6月 30日 编制单位:上海新梅置业股份有限公司 单位:元币种 :人民币 项目附注期末余额年初余额 流动资产： 货币资金 49,341,144.50 30,287,760.08 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 325,965.53 133,430.36 预付款项 500,000.00 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 34,178,079.78 26,054,222.16 买入返售金融资产 存货 441,604,266.09 507,524,933.02 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 流动资产合计 525,949,455.90 564,000,345.62 非流动资产： 发放委托贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 270,000,000.00 270,000,000.00 投资性房地产 105,348,988.45 107,040,174.39 18 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 固定资产 12,680,429.55 12,919,780.35 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 38,000.00 递延所得税资产 74,675.20 74,675.20 其他非流动资产 非流动资产合计 388,142,093.20 390,034,629.94 资产总计 914,091,549.10 954,034,975.56 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 28,086,559.13 24,115,932.13 预收款项 39,436,198.01 116,436,066.47 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 575,489.03 575,489.03 应交税费 10,502,913.12 24,902,363.10 应付利息 463,256.05 应付股利 其他应付款 36,685,108.43 18,719,218.88 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 一年内到期的非流动 负债 170,000,000.00 108,535,000.00 其他流动负债 流动负债合计 285,286,267.72 293,747,325.66 19 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 非流动负债： 长期借款 108,000,000.00 140,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 108,000,000.00 140,000,000.00 负债合计 393,286,267.72 433,747,325.66 所有者权益（或股东权 益）： 实收资本（或股本） 446,383,080.00 446,383,080.00 资本公积 6,855,340.45 6,855,340.45 减：库存股 专项储备 盈余公积 26,712,908.71 26,712,908.71 一般风险准备 未分配利润 29,406,860.69 28,447,131.13 外币报表折算差额 归属于母公司所有者 权益合计 509,358,189.85 508,398,460.29 少数股东权益 11,447,091.53 11,889,189.61 所有者权益合计 520,805,281.38 520,287,649.90 负债和所有者权益 总计 914,091,549.10 954,034,975.56 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 母公司资产负债表 2014年 6月 30日 编制单位:上海新梅置业股份有限公司 单位:元币种 :人民币 项目附注期末余额年初余额 流动资产： 货币资金 1,989,765.49 1,976,995.29 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 20 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 应收利息 应收股利 其他应收款 370,280,163.37 293,044,052.42 存货 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 流动资产合计 372,269,928.86 295,021,047.71 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 400,928,563.33 400,928,563.33 投资性房地产 固定资产 1,054.20 1,054.20 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 400,929,617.53 400,929,617.53 资产总计 773,199,546.39 695,950,665.24 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 123,760.90 123,760.90 应交税费 34,774.96 38,333.62 应付利息 应付股利 21 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 其他应付款 287,589,728.80 206,949,913.80 一年内到期的非流动 负债 其他流动负债 流动负债合计 287,748,264.66 207,112,008.32 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 287,748,264.66 207,112,008.32 所有者权益（或股东权 益）： 实收资本（或股本） 446,383,080.00 446,383,080.00 资本公积 6,855,340.45 6,855,340.45 减：库存股 专项储备 盈余公积 26,712,908.71 26,712,908.71 一般风险准备 未分配利润 5,499,952.57 8,887,327.76 所有者权益（或股东权益） 合计 485,451,281.73 488,838,656.92 负债和所有者权益 （或股东权益）总计 773,199,546.39 695,950,665.24 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 合并利润表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目附注本期金额上期金额 一、营业总收入 110,588,746.62 10,243,128.79 其中：营业收入 110,588,746.62 10,243,128.79 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 22 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 二、营业总成本 110,066,115.14 18,311,619.84 其中：营业成本 82,518,415.37 3,870,696.82 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 8,318,222.25 571,455.23 销售费用 1,061,477.80 1,245,703.82 管理费用 10,046,042.04 8,579,322.73 财务费用 8,088,817.99 2,088,157.68 资产减值损失 33,139.69 1,956,283.56 加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填 列） 其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 汇兑收益（损失以“－”号填 列） 三、营业利润（亏损以 “－”号填列） 522,631.48 -8,068,491.05 加：营业外收入 减：营业外支出 5,000.00 703.95 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额（亏损总额以“－”号 填列） 517,631.48 -8,069,195.00 减：所得税费用 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 517,631.48 -8,069,195.00 归属于母公司所有者的净利润 959,729.56 -7,998,259.66 少数股东损益 -442,098.08 -70,935.34 六、每股收益： （一）基本每股收益 0.0022 -0.0179（二）稀释每股收益 0.0022 -0.0179 七、其他综合收益 八、综合收益总额 517,631.48 -8,069,195.00 归属于母公司所有者的综合收益 总额 959,729.56 -7,998,259.66 23 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 归属于少数股东的综合收益总额 -442,098.08 -70,935.34 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 母公司利润表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目附注本期金额上期金额 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 3,157,424.98 3,119,619.47 财务费用 -2,455.34 -13,169.99 资产减值损失 232,405.55 1,851,488.72 加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 投资收益（损失以“－”号 填列） 其中：对联营企业和合营 企业的投资收益 二、营业利润（亏损以 “－”号填列） -3,387,375.19 -4,957,938.20 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额（亏损总额以“－”号 填列） -3,387,375.19 -4,957,938.20 减：所得税费用 四、净利润（净亏损以“－”号填列） -3,387,375.19 -4,957,938.20 五、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 六、其他综合收益 七、综合收益总额 -3,387,375.19 -4,957,938.20 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 合并现金流量表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目附注本期金额上期金额 一、经营活动产生的现金 24 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 流量： 销售商品、提供劳务 收到的现金 34,137,167.25 58,748,329.09 客户存款和同业存放 款项净增加额 向中央银行借款净增 加额 向其他金融机构拆入 资金净增加额 收到原保险合同保费 取得的现金 收到再保险业务现金 净额 保户储金及投资款净 增加额 处置交易性金融资产 净增加额 收取利息、手续费及 佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加 额 收到的税费返还 收到其他与经营活动 有关的现金 52,040,661.40 136,065,835.92 经营活动现金流入 小计 86,177,828.65 194,814,165.01 购买商品、接受劳务 支付的现金 11,648,967.37 112,328,287.21 客户贷款及垫款净增 加额 存放中央银行和同业 款项净增加额 支付原保险合同赔付 款项的现金 支付利息、手续费及 佣金的现金 支付保单红利的现金 25 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 支付给职工以及为职 工支付的现金 3,409,335.90 3,979,360.64 支付的各项税费 6,318,066.25 24,794,733.44 支付其他与经营活动 有关的现金 66,601,210.77 142,632,006.67 经营活动现金流出 小计 87,977,580.29 283,734,387.96 经营活动产生的 现金流量净额 -1,799,751.64 -88,920,222.95 二、投资活动产生的现金 流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的 现金 处置固定资产、无形 资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营 业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动 有关的现金 投资活动现金流入 小计 购建固定资产、无形 资产和其他长期资产支付 的现金 投资支付的现金 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营 业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动 有关的现金 投资活动现金流出 小计 投资活动产生的 现金流量净额 三、筹资活动产生的现金 流量： 吸收投资收到的现金 163,000,000.00 26 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 其中：子公司吸收少 数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 53,000,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动 有关的现金 95,000,000.00 筹资活动现金流入 小计 163,000,000.00 148,000,000.00 偿还债务支付的现金 133,535,000.00 108,775,000.00 分配股利、利润或偿 付利息支付的现金 8,611,863.94 32,541,970.80 其中：子公司支付给 少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动 有关的现金 筹资活动现金流出 小计 142,146,863.94 141,316,970.80 筹资活动产生的 现金流量净额 20,853,136.06 6,683,029.20 四、汇率变动对现金及现 金等价物的影响 五、现金及现金等价物净 增加额 19,053,384.42 -82,237,193.75 加：期初现金及现金 等价物余额 30,287,760.08 121,693,306.27 六、期末现金及现金等价 物余额 49,341,144.50 39,456,112.52 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 母公司现金流量表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目附注本期金额上期金额 一、经营活动产生的现金 流量： 销售商品、提供劳务 收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动 有关的现金 106,225,791.94 142,992,361.79 27 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 经营活动现金流入 小计 106,225,791.94 142,992,361.79 购买商品、接受劳务 支付的现金 支付给职工以及为职 工支付的现金 1,894,887.39 2,557,007.51 支付的各项税费 293,444.75 41,214.43 支付其他与经营活动 有关的现金 104,024,689.60 102,028,344.59 经营活动现金流出 小计 106,213,021.74 104,626,566.53 经营活动产生的 现金流量净额 12,770.20 38,365,795.26 二、投资活动产生的现金 流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的 现金 处置固定资产、无形 资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营 业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动 有关的现金 投资活动现金流入 小计 购建固定资产、无形 资产和其他长期资产支付 的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营 业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动 有关的现金 投资活动现金流出 小计 投资活动产生的 现金流量净额 28 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 三、筹资活动产生的现金 流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动 有关的现金 筹资活动现金流入 小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿 付利息支付的现金 24,799,060.00 支付其他与筹资活动 有关的现金 筹资活动现金流出 小计 24,799,060.00 筹资活动产生的 现金流量净额 -24,799,060.00 四、汇率变动对现金及现 金等价物的影响 五、现金及现金等价物净 增加额 12,770.20 13,566,735.26 加：期初现金及现金 等价物余额 1,976,995.29 1,508,538.86 六、期末现金及现金等价 物余额 1,989,765.49 15,075,274.12 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 29 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 合并所有者权益变动表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目 本期金额 归属于母公司所有者权益 少数股东权 益 所有者权益合 计 实收资本（或 股本） 资本公积 减： 库存 股 专项 储备 盈余公积 一般 风险 准备 未分配利润其他 一、上 年年末446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 28,447,131.13 11,889,189.61 520,287,649.90 余额 加 ：会计 政策变 更 期差错 更正 他 二、本 年年初446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 28,447,131.13 11,889,189.61 520,287,649.90 余额 三、本 期增减 变动金959,729.56 -442,098.08 517,631.48 额（减 30 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 少以 “ ” 号填 列） （一） 净利润 959,729.56 -442,098.08 517,631.48（二） 其他综 合收益 上述 （一） 和（二） 小计 959,729.56 -442,098.08 517,631.48（三） 所有者 投入和 减少资 本 1．所有 者投入 资本 2．股份 支付计 入所有 者权益 的金额 3．其他 （四） 利润分 配 1．提取 31 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 盈余公 积 2．提取 一般风 险准备 3．对所 有者 （或股 东）的 分配 4．其他 （五） 所有者 权益内 部结转 1．资本 公积转 增资本 （或股 本） 2．盈余 公积转 增资本 （或股 本） 3．盈余 公积弥 补亏损 4．其他 （六） 专项储 32 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 备 1．本期 提取 2．本期 使用 （七） 其他 四、本 期期末 余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 29,406,860.69 11,447,091.53 520,805,281.38 单位:元币种 :人民币 上年同期金额 归属于母公司所有者权益 一 项目 实收资本（或 股本） 资本公积 减： 库存 股 专 项 储 备 盈余公积 般 风 险 准 未分配利润 其他 少数股东权 益 所有者权益合 计 备 一、上 年年末247,990,600.00 6,855,340.45 26,712,908.71 278,367,170.93 21,307,386.65 581,233,406.74 余额 ：会计 政策变 更 期差错 33 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 更正 他 二、本 年年初 余额 247,990,600.00 6,855,340.45 26,712,908.71 278,367,170.93 21,307,386.65 581,233,406.74 三、本 期增减 变动金 额（减 少以 “－” 号填 列） 198,392,480.00 -231,189,799.66 -70,935.34 -32,868,255.00（一） 净利润 -7,998,259.66 -192,860.70 -8,191,120.36（二） 其他综 合收益 上述 （一） 和（二） 小计 -7,998,259.66 -192,860.70 -8,191,120.36（三） 所有者 投入和 减少资 本 1．所有 者投入 34 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 资本 2．股份 支付计 入所有 者权益 的金额 3．其他 （四） 利润分 配 198,392,480.00 -223,191,540.00 121,925.36 -24,677,134.64 1．提取 盈余公 积 2．提取 一般风 险准备 3．对所 有者 （或股 东）的 分配 198,392,480.00 -223,191,540.00 121,925.36 -24,677,134.64 4．其他 （五） 所有者 权益内 部结转 1．资本 公积转 增资本 （或股 本） 35 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 2．盈余 公积转 增资本 （或股 本） 3．盈余 公积弥 补亏损 4．其他 （六） 专项储 备 1．本期 提取 2．本期 使用 （七） 其他 四、本 期期末 余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 47,177,371.27 21,236,451.31 548,365,151.74 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 母公司所有者权益变动表 2014年 1—6月 单位:元币种 :人民币 项目 本期金额 实收资本（或股 本） 资本公积 减：库存 股 专项储 备 盈余公积 一般风险 准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年 末余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 8,887,327.76 488,838,656.92 36 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 加：会 计政策变更 前 期差错更正 其 他 二、本年年 初余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 8,887,327.76 488,838,656.92 三、本期增 减变动金额 （减少以 “－”号填 列） -3,387,375.19 -3,387,375.19（一）净利 润 -3,387,375.19 -3,387,375.19（二）其他 综合收益 上述（一） 和（二）小 计 -3,387,375.19 -3,387,375.19（三）所有 者投入和减 少资本 1．所有者投 入资本 2．股份支付 计入所有者 权益的金额 3．其他 37 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 （四）利润 分配 1．提取盈余 公积 2.提取一般 风险准备 3．对所有者 （或股东） 的分配 4．其他 （五）所有 者权益内部 结转 1．资本公积 转增资本 （或股本） 2．盈余公积 转增资本 （或股本） 3．盈余公积 弥补亏损 4．其他 （六）专项 储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期 末余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 5,499,952.57 485,451,281.73 38 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 单位:元币种 :人民币 项目 上年同期金额 实收资本（或股 本） 资本公积 减：库存 股 专项储 备 盈余公积 一般风 险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年 末余额 247,990,600.00 6,855,340.45 26,712,908.71 240,416,178.31 521,975,027.47 加：会 计政策变更 前 期差错更正 其 他 二、本年年 初余额 247,990,600.00 6,855,340.45 26,712,908.71 240,416,178.31 521,975,027.47 三、本期增 减变动金额 （减少以198,392,480.00 -228,149,478.20 -29,756,998.20“－”号填 列） （一）净利 润 -4,957,938.20 -4,957,938.20（二）其他 综合收益 上述（一） 和（二）小-4,957,938.20 -4,957,938.20 计 （三）所有 者投入和减 少资本 39 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 1．所有者投 入资本 2．股份支付 计入所有者 权益的金额 3．其他 （四）利润 分配 198,392,480.00 -223,191,540.00 -24,799,060.00 1．提取盈余 公积 2.提取一般 风险准备 3．对所有者 （或股东） 的分配 198,392,480.00 -223,191,540.00 -24,799,060.00 4．其他 （五）所有 者权益内部 结转 1．资本公积 转增资本 （或股本） 2．盈余公积 转增资本 （或股本） 3．盈余公积 弥补亏损 4．其他 （六）专项 储备 40 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期 末余额 446,383,080.00 6,855,340.45 26,712,908.71 12,266,700.11 492,218,029.27 法定代表人：张静静主管会计工作负责人：王承宇会计机构负责人：葛苏薇 41 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 二、公司基本情况 1.1公司概况 上海新梅置业股份有限公司（以下简称“本公司”），注册地为上海市闸北区天目中路 585号 2001-C室，总部办公地址：上海市天目中路 585号新梅大厦 21楼，公司《企业法人营业执照》 的编号为 310000000046305，注册资本人民币 446,383,080元。法定代表人：张静静。 1.2公司历史沿革 本公司一九九六年八月经批准改制为股份有限公司，原名为上海港机股份有限公司，于 2005 年 11月实施了股权分置改革，本公司非流通股股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司（以 下或简称“兴盛集团”）为获得所持有的公司非流通股上市流通权，向方案实施股权登记日登 记在册的流通股股东每 10股支付 2.7股股票对价，实际共计支付 22,394,411股。实施上述送股 对价后，本公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。股权分置改革后，股本总额为 24,799.06 万元，其中：有限售条件的境内法人持股为 14,265.6189万元，占股份总数的 57.52%，无限售 条件流通股份为 10,533.4411万元，占股份总数的 42.48 %。2008年 12月 1日前述由股权分置 改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。 1.3公司所处行业、经营范围、主要产品及提供的劳务 所处行业：房地产类。 经营范围：房地产开发与经营，物业管理，建筑装潢，实业投资，资产经营，国内贸易（除专 项审批），咨询服务（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。主要产品为住宅及商业房 产。 1.4控股股东简介 本公司的控股股东为上海兴盛实业发展（集团）有限公司，实际控制人为张兴标。 三、公司主要会计政策、会计估计和前期差错： (一) 财务报表的编制基础： 本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则 -基本准则》和其 他各项会计准则 的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。 (二) 遵循企业会计准则的声明： 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、 经营成果、所有者 权益变动和现金流量等有关信息，本公司管理层对财务报表的真实性、合法性和完整性承担责 任。 (三) 会计期间： 本公司会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。 (四) 记账本位币： 本公司的记账本位币为人民币。 42 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 3.3.1同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控 制下的企业合并。 合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所 有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现 金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的， 调整留存收益。 为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损益。 3.3.2非同一控制下的企业合并 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。 购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而 付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企 业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也计入 企业合并成本。 购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合 并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中 取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 (六) 合并财务报表的编制方法： 1、 合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。 从取得子公司实际控制权之日起，本公司开始将其予以合并；从丧失实际控制权之日起停止合并。公 司间所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益中不 属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司净利 润中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东损益在合并利润表中净利润项下单独列示。 子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政 策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。 对于因非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价 值为基础对其个别财务报表进行调整；对于因同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报 表时，视同该企业合并于报告期最早期间的期初已经发生，从报告期最早期间的期初起将其资产、负 债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表，且其合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反 映。 43 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 (七) 现金及现金等价物的确定标准： 列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指持有的期 限短、流动性强、 易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。 (八) 外币业务和外币报表折算： 外币业务 外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除 了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直 接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率 折算。 外币财务报表的折算 以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本 位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编 制的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外 币报表折算差额，在所有者权益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现 金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表 中单独列示。 (九) 金融工具： 金融工具的确认和终止确认 本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 金融资产满足下列条件之一的，终止确认： (1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止； (2) 该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第 23号－金融资产转移》规定的金融资产终止确认条 件。 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。 金融资产的分类 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、可供 出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持有能力。 (1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产，该资产在 资产负债表中以交易性金融资产列示。 44 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 (2) 应收款项 应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款、其 他应收款和长期应收款等。 (3) 可供出售金融资产 可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的金 融资产。自资产负债表日起 12个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为一年内到期 的非流动资产。 (4) 持有至到期投资 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到期的 非衍生金融资产。自资产负债表日起 12个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为一年内 到期的非流动资产。 金融资产的计量 金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他金融资产的相 关交易费用计入初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量， 但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及 持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资产持 有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计入当期损益。 除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动计入股东权 益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务 工具投资在持有期间按实际利率法计算利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于 被投资单位宣告发放股利时计入投资收益。 金融负债的分类 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 45 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 金融负债的计量 金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他 金融负债的相关交易费用计入初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣除将来结 清金融负债时可能发生的交易费用。 其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。 金融工具的公允价值 存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存 在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方 最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流 量折现法和期权定价模型等。 金融资产减值 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的 账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。 以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损 失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且 客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。 当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入股东权益的因公允 价值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后 公允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转 回，计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，在期后公允价值上升且客观 上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，直接计入股东权益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失，如果在以 后期间价值得以恢复，也不予转回。 (十) 应收款项： 1、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大的应收款项，包括应收款项期末余 额超过 2,000万元以上（含 2,000万元）的款项。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价 值的差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。 2、按组合计提坏账准备应收款项： 确定组合的依据： 组合名称 依据 信用风险特征按可回收性极高的组合确定依据 履约保证金：本公司在商业经营活动中对外签署 46 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 合同（或协议）时，为确保合同的正常履行，在 合同条款中约定履约保证金事项，并实际支付了 履约保证金，形成了应收款项。合同按约执行时 该笔履约保证金不存在信用风险，因此对应收履 约保证金不计提坏账准备；按照合同约定到期应 收回而未收回的履约保证金转为一般应收款项， 从转为一般应收款项之日起，按信用特征账龄组 合计提坏账准备。 信用风险特征按账龄组合的确定依据 单项金额非重大的应收款项按账龄作为信用风险 特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或 相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组 合的实际损失率为基础，结合现时情况以账龄分 析法计提组合的坏账准备及确定计提坏账准备的 比例，据此计算应计提的坏账准备。 按组合计提坏账准备的计提方法： 组合名称 计提方法 信用风险特征按可回收性极高的组合确定依据 信用风险特征按账龄组合的确定依据 账龄分析法 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明 1年以内（含 1年） 0.3% 0.3% 1－2年 10% 10% 2－3年 20% 20% 3－4年 50% 50% 4－5年 50% 50% 5年以上 100% 100% (十一) 存货： 1、存货的分类 存货包括房地产开发成本、开发产品等，按成本与可变现净值孰低列示。 2、发出存货的计价方法 其他 本公司开发用土地、公共配套设施费用、基础设施和建安成本等于购买或费用发生时计入开发 成本，并按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。本公司出售开发产品系根据该项开 发产品的竣工结算而确定的可销售单位面积成本乘以销售面积结转开发产品成本。低值易耗品 按一次摊销法予以摊销。 3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常 活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后 的金额。本公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、 资产负债表日后事项的影响等因素。 4、存货的盘存制度 47 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 永续盘存制 5、低值易耗品和包装物的摊销方法 (1) 低值易耗品 一次摊销法 (十二) 长期股权投资： 1、投资成本确定 企业合并形成的长期股权投资，按照本附注 "3.3同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处 理方法"的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的 长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本： 1）以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或 协议约定价值不公允的除外。 4）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下， 非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除 非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换 出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 2、后续计量及损益确认方法 本公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。 对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量 的长期股权投资，采用成本法核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采 用权益法核算。 采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发 放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资 收益。采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值份额的，其差额包含在初始投资成本中；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值份额且经复核两者差额仍存在时，该差额计入当期损益，同时调整长期股 权投资成本。 采用权益法核算时，按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投 资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长 期权益减记至零为限，但本公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确 认条件的，继续确认投资损失和预计负债。被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动，本公 司按照持股比例计算应享有或承担的部分直接计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利 于宣告分派时按照本公司应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司与被投资单 位之间的交易产生的未实现损益在本公司拥有被投资单位的权益范围内予以抵销，惟该交易所转 让的资产发生减值的，则相应的未实现损益不予抵销。 3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需 要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企 业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的 制定，则视为对被投资单位施加重大影响。 48 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 4、减值测试方法及减值准备计提方法 采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其账面 价 值高于按照类似投资当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值，确认该项投资存在减值。 采用权益法核算的联营企业和合营企业以及采用成本法核算的子公司的长期股权投资，当长期 股 权投资的帐面价值高于可收回金额时，确认该项投资存在减值。长期股权投资存在减值迹象的， 其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净 额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 (十三) 投资性房地产： 投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本进 行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够 可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。 本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和 土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧 (摊销)率列示如下： 类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 40年 5% 2.375% 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。 自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投 资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧 (摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当 调整。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项 投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的 金额计入当期损益。 当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。 (十四) 固定资产： 1、固定资产确认条件、计价和折旧方法： 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价 值较高的有形资产。 固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法 (年限平 均法)提取折旧。 2、各类固定资产的折旧方法： 类别 折旧年限（年） 残值率（%）年折旧率（%） 房屋及建筑物 40 5 2.375 49 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 办公设备 5 5 19 3、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 当固定资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于固定资产账面 价值时，确认固定资产存在减值迹象。固定资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。 可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两 者之间较高者确定。 符合持有待售条件的固定资产，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示。公允价值减 去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。 (十五) 借款费用 : 发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固定资产和开发房 产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购 建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资 本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连 续超过 3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。 在资本化期间内，专门借款 (指为购建或者生产房产或其他符合资本化条件的资产而专门借入的款项 ) 以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行 暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门 借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的 利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每 期利息金额。 (十六) 长期待摊费用： 长期待摊费用按照（年限平均法）平均摊销。 (十七) 预计负债： 对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的 金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关 的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进 行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金 额，确认为利息费用。 于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。 (十八) 收入： 收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的公 允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。 与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定 收入确认标准时，确认相关的收入。 50 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 3.19.1销售商品 商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管理权和 实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入和成本能够可 靠地计量时，确认营业收入的实现。 3.19.2提供劳务 提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时， 确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成 程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将要发生的成本 能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现。 3.19.3让渡资产使用权 让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入的 金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。 3.19.4销售和出租房屋的实际收入确认原则 本公司为房地产开发企业，主要收入为房地产销售收入。本公司在房地产项目竣工并通过政府综合 验收、同客户办理完成房屋交接手续并将房屋交付客户后，确认售房销售收入的实现。如果本公司 已按售房合同约定的方式多次通知客户办理房屋交接手续，但客户未办理交接，而按照售房合同的 规定，本公司履行完通告义务，客户在一定时间内未办理房屋交接的，视同客户已交接该房屋，则 本公司亦确认售房销售收入的实现。本公司的房屋出租收入根据同客户达成的租房协议或合同规定 的租赁期限和租赁金额，在相关收入已经获得或取得可以收款的证据时，确认房屋出租收入的实现。 (十九) 政府补助： 政府补助，是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为公司所有者投 入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助， 是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指 除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价 值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。 与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期 间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿公 司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 (二十) 递延所得税资产 /递延所得税负债： 51 上海新梅置业股份有限公司 2014年半年度报告 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额 (包括应纳税暂 时性差异和可抵扣暂时性差异 )计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可 抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所 得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏损 )的非企业合并的交易中产生 的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于 资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用 税率计量。 递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的 应纳税所得额为限。 对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债， 予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转 回的，不予确认。 (二十一 ) 主要会计政策、会计估计的变更 1、会计政策变更 无 2、会计估计变更 无 (二十二 ) 前期会计差错更正 1、追溯重述法 无 2、未来适用法 无 四、税项： (一) 主要税种及税率 税种计税依据 税率 营业税 应纳税营业额 5% 城市维护建设税 营业税 5%、7% 企业所得税 应纳税所得额 25% 土地增值税 应纳税增值额 (按应纳税销售额 扣除相关的成本、税费和财政部 规定的其他项目后的增值额 )或 销售收入 2%-60%（超率累进税率或预征 率） 五、企业合并及合并财务报表 (一) 子公司情况 1、通过设立或投资等方式取得的子公司 单位:万元币种 :人民币 子公 司全 称 子公 司类 型 注册 地 业务 性质 注册 资本 经营 范围 期末 实际 出资 额 实质 上构 成对 子公（未完）  |