[公告]升华拜克：因发行公司债券涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目资产评估报告
浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2014〕257号 坤元资产评估有限公司 二〇一四年八月一日 目 录 注册资产评估师声明 .............................................................................................1 资产评估报告·摘要 .............................................................................................2 资产评估报告·正文 .............................................................................................4 一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 .............................. 4 二、 评估目的 .............................................................. 5 三、 评估对象和评估范围 ....................................................5 四、 价值类型及其定义 ...................................................... 6 五、 评估基准日 ............................................................ 6 六、 评估假设 .............................................................. 6 七、 评估依据 .............................................................. 7 八、 评估方法 .............................................................. 9 九、 评估过程 ............................................................. 13 十、 评估结论 ............................................................. 14 十一、 特别事项说明 ....................................................... 14 十二、 评估报告使用限制说明 ............................................... 16 资产评估报告·附件 一、附件目录 .............................................................. 17 二、产权持有单位委托评估资产明细表 ........................................ 18 三、委托方和产权持有单位法人营业执照 ...................................... 27 四、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 28 五、委托方和产权持有单位的承诺函 .......................................... 43 六、签字注册评估师承诺函 .................................................. 44 七、评估机构资格证书 ...................................................... 45 八、评估机构法人营业执照 .................................................. 47 九、签字注册评估师资格证书 ................................................ 48 评估结果汇总表及明细表 ....................................................................................50 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 注册资产评估师声明 1．就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2．注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相 关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在 评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。 4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评 估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中 没有运用其他评估机构或专家工作成果。 6．注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。 7．注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表 专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象 可实现价格的保证。 8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业 意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 9．注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估 对象的法律权属做任何形式的保证。 10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后 果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 1 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2014〕257号 摘 要 以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当认真阅读评估报告正文。 一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方和产权持有单位均为浙江升华拜克生物股份有限公司 （以下简称“升华拜克公司”）。 根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估报告使用者。 二、评估目的 升华拜克公司以其拥有的房屋、构筑物和土地使用权为其发行公司债券提供抵 押担保，为此需要对涉及的升华拜克公司已设定抵押权的资产价值进行跟踪评估。 本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的升华拜克公司的已抵押资产价值 的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的升华拜克公司的已抵押资产，包括 建筑物类固定资产及无形资产-土地使用权。按照升华拜克公司提供的委估资产汇总 表反映，截至 2014年5月31日，委托评估的资产账面价值合计为 264,403,598.60 元。 四、价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 2 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 评估基准日为 2014年5月31日。 六、评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资 产分别采用成本法、市场法进行评估，对无形资产-土地使用权分别采用市场法、基 准地价系数修正法进行评估。 七、评估结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，升华拜克公司委估资产价值在 2014年 5 月 31日的评估结果为 462,163,170.00元（大写为人民币肆亿陆仟贰佰壹拾陆万叁 仟壹佰柒拾元整）。 八、评估结论的使用有效期 本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2014年5月31日起至 2015 年5月30日止。 评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。 3 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2014〕257号 浙江升华拜克生物股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准 则、资产评估原则，对建筑物类固定资产分别采用成本法、市场法，对无形资产土 地使用权分别采用市场法、基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对贵公 司抵押的部分资产在 2014年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况 报告如下： 一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方和产权持有单位均为浙江升华拜克生物股份有限公司。 (一) 委托方与产权持有单位概况 1.名称：浙江升华拜克生物股份有限公司（以下简称“升华拜克公司”） 2.住所：浙江省德清县钟管镇工业区 3.法定代表人：沈德堂 4.注册资本：405,549,248元人民币 5.公司类型：股份有限公司（上市） 6.企业法人营业执照注册号：330000400001808 7.发照机关：浙江省工商行政管理局 8.经营范围：马杜霉素、阿维菌素、盐霉素兽药、农药原料药及制品，相关饲 料添加剂的生产、销售，兽药生产（范围详见《中华人民共和国兽药生产许可证》， 有效期至2015年11月7日），肥料生产、热电联供（均凭有关许可证经营），农药的销 售（详见《农药经营许可证》，有效期至2016年9月23日）。出口本企业自产的医药及 化工产品，进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件 （凭外经贸部批准文件）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营 4 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 活动。） 9.历史沿革：升华拜克公司系经浙江省人民政府浙政发[1999]96号文批准， 由升华集团控股有限公司、源裕投资有限公司(香港)、浙江省科技风险投资公司、 浙江泛美发展有限公司和浙江名策投资有限公司共同发起设立的股份有限公司，于 1999年5月11日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为330000400001808 的《企业法人营业执照》。公司现有注册资本405,549,248元，折405,549,248股(每 股面值1元)，均系无限售条件的流通股份。公司股票已于1999年11月16日在上海证 券交易所挂牌交易。 (二) 其他评估报告使用者 根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估报告使用者。 二、评估目的 升华拜克公司以其拥有的房屋、构筑物和土地使用权为其发行公司债券提供抵 押担保，为此需要对涉及的升华拜克公司已设定抵押权的资产价值进行跟踪评估。 本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的升华拜克公司已抵押资产价值的 参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的升华拜克公司的已抵押资产，包括 建筑物类固定资产及无形资产-土地使用权。按照升华拜克公司提供的委估资产汇总 表反映，截至 2014年5月31日，委托评估的资产账面价值合计为 264,403,598.60 元，具体如下： 1. 建筑物类固定资产账面价值 217,559,248.91元，包括 158项建筑物（合计 建筑面积 154,509.87平方米）、64项构筑物，分布于德清县钟管镇和杭州市西湖区。 其中： (1) 位于德清县钟管镇的建筑物有 154项，主要为生产用房、办公用房等，建 筑面积合计 153,197.99平方米，主要结构为钢混、混合结构，建成于 1987-2011 年，均已取得《房屋所有权证》。构筑物有 48项，主要为污水处理设施、煤棚、道 路、围墙等。 5 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 (2) 位于杭州市西湖区的建筑物有 4项，为天际大厦904、906、907、908室写 字楼，建筑面积合计 1,311.88平方米，购置于 2011年，均已取得《房屋所有权证》； 构筑物 16项，系 16个天际大厦地下停车位。 2. 无形资产—土地使用权账面价值 46,844,349.69元，共 11宗土地，包括 10 宗工业出让用地和 1宗商业服务业出让用地，合计土地面积 337,374.42平方米，均 位于德清县钟管镇。委估宗地均已取得了《国有土地使用证》，实际开发程度均为外 围五通，内部“五通一平”。 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 (一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价 值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托 方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选 定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 (二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未 受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目评估基准日是 2014年5月31日。 根据《浙江升华拜克生物股份有限公司公开发行公司债券（第一期）募集说明 书》和资产评估业务约定书，本次跟踪评估的评估基准日为 2014年5月31日。 六、评估假设 1．本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利 益主体的全部改变和部分改变； 2．本次评估以公开市场交易为假设前提； 3．本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提； 4．本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件和其他资料真实、完整、合 法、可靠为前提； 5．升华拜克公司合法拥有委托评估资产的完整产权； 6 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 6. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、 政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家 货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明 确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未 来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评 估结果的责任。 七、评估依据 (一) 法律法规依据 1. 《公司法》、《合同法》等； 2. 其他与资产评估有关的法律、法规等。 (二) 评估准则依据 1. 《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财 政部财企[2004]20号）； 2. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）； 3. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）； 4. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）； 5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）； 6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230号）； 7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）； 8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）； 9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； 10. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）； 11. 《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248号）； 12. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999； 13. 《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。 (三) 权属依据 1. 升华拜克公司提供的企业法人营业执照； 7 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 2. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证) 及其他会计资料； 3. 房屋所有权证、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、发票等权属 证明； 4. 其他产权证明文件。 (四) 取价依据 1. 产权持有单位提供的评估申报表； 2. 浙建[2004]45号文《关于印发浙江省建设工程计价规则和计价依据(2003 版)的通知》，《浙江省建设工程计价规则(2003版)》、《浙江省建设工程施工取费定 额(2003版)》、《浙江省建筑工程预算定额(2003版)》、《浙江省工程建设其他费用 定额(2003版)》、《浙江省安装工程预算定额(2003版)》；《工程勘察设计收费标准》 (2002年修订本)； 3. 《浙江造价信息》2014年第 4期； 4. 《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法》（浙财综字 (2008)1号）； 5. 《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理暂行办法》（浙财综(2010)59 号）； 6. 《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》（浙江省政府令第 201号(2005)）； 7. 有关工程的原始资料、预算资料、工程承包合同等； 8. 《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）； 9. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 10. 中国城市地价动态监察系统（国土资源部）； 11. 《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国 有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规； 12. 浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规 文件； 13. 中国人民银行公布的评估基准日贷款利率； 14. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 15. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料； 8 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 16. 其他资料。 八、评估方法 本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固 定资产分别采用成本法、市场法进行评估，对无形资产 —土地使用权分别采用市场 法、基准地价系数修正法进行评估。 成本法评估建筑物类固定资产，是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新 状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的 差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已 经发生的各项贬值。 市场法评估建筑物类固定资产，是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地 产（参照物）的市场价格的基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两 者的差异量化，然后在参照物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产 评估价值的评估方法。 市场法评估无形资产—土地使用权，是在求取一宗待评估土地的价格时，根据 替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照 比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、 使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。 基准地价系数修正法评估无形资产—土地使用权，系首先按土地位置及容积率 确定其所对应的土地级别和基准地价标准；再根据待估宗地的实际情况对地价的影 响确定修正值，一般考虑对区域因素个别因素进行修正；然后根据评估基准日与基 准地价基期同类地价的总体变化情况确定估价期日修正系数和根据土地剩余使用年 限确定年限修正系数；最后根据基准地价及各项修正值确定待估宗地使用权的评估 价值。 (一) 建筑物类固定资产 由于列入本次评估范围的建筑物包括工业厂房及附属建筑、杭州市区内的写字 楼等，待估建筑物的类别存在较大差异，因此根据待估建筑物的用途、类似建筑物 的市场情况和收益情况等，本次采用不同的评估方法。 一) 对位于德清县钟管镇的建筑物，由于其系工业厂房及附属建筑，本次评估 9 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 选用成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应的土地使用权的评估价值。计算公 式为： 评估价值＝重置价值×成新率 同时将公司按规定计提的固定资产减值准备 289,097.69元评估为0。 1. 重置价值的确定 重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发 利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。 2. 成新率 (1) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成 新率后，经加权平均，确定综合成新率。 采用年限法计算成新率的计算公式为： 成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100% 采用完损等级打分法的计算公式为： 完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重× 装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为： K ＝ A1×K1＋A2×K2 其中A1、A2分别为加权系数。 (2) 其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情 况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。 二）对位于杭州市西湖区的天际大厦写字楼及地下停车位，由于杭州市区类似 物业交易活跃，可比案例较多，本次评估选用市场法。该类建筑物的评估值中包含 了相应土地使用权的评估价值。 市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产(参照物)的市场价格的 基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后在参照 物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产评估价值的评估方法。 1. 参照物的选定 一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照 物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人 10 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 民币买卖交易价格。 2. 因素修正调整计算 根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向 等个别因素的不同，对参照物的价格进行修正，得出比准价格。具体修正因素可分 为 3类：交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正。计算公式为： 待估物业比准价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×不动产状况修正系数 3. 评估价值的确定 对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后按算术 平均值确定评估价值。 (二) 无形资产--土地使用权 一) 土地使用权的价值内涵 对于工业用地，土地使用权价值定义为：土地用途设定为工业用地、土地开发 程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）、红线内一平 （场地平整）条件下，于评估基准日 2014年5月31日，土地剩余使用年限的出让 土地使用权价值。 对于商业服务业用地，土地使用权价值定义为：土地用途设定为商业服务业、 土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）、红 线内一平（场地平整）条件下，于评估基准日 2014年5月31日，土地剩余使用年 限的出让土地使用权价值。 二) 评估方法的选择 根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有成 本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。 1. 对工业用地，因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，选用市场法评估。 2. 对商业服务业用地，因类似商业服务业用地交易案例难以取得，市场比较法 难以应用，根据评估师搜集的资料，选用基准地价系数修正法评估。 三) 选用的评估方法简介及参数的选取路线 1. 市场法 市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较 11 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格， 参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正 得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为： V=VB×A×B×C×D×E×F 式中：V—待估宗地使用权价值； VB—比较案例价格； A—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数 B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数 C—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 D—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数 E—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数 F—待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数 2. 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法，首先按土地位置及容积率确定其所对应的土地级别和基 准地价标准；再根据待估宗地的实际情况对地价的影响确定修正值，一般考虑对区 域因素个别因素进行修正；然后根据评估基准日与基准地价基期同类地价的总体变 化情况确定估价期日修正系数和根据土地剩余使用年限确定年限修正系数；最后根 据基准地价及各项修正值确定待估宗地使用权的评估价值，公式如下： V= VC×ΠK1×ΠK2×T×Rn 式中：V：待估宗地使用权的评估价值； VC：基准地价； K1：区域因素修正系数； K2：个别因素修正系数； T：估价期日修正系数； Rn：年限修正系数 期日修正是指对评估基准日与基准地价的基期同类地价的总体变化情况的修 正。 T=K1/K0×100% 式中：K1：评估基准日同类地价指数； 12 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 K0：基准地价基期同类地价指数，一般取1。 年期修正是指是指通过修正系数将土地使用权在最高使用年限条件下的价值 修正为在剩余使用年限条件下的价值。 Rn=[1-1/（1+R）n]/[1-1/(1+R)N] 式中：R：土地还原利率 n：土地剩余使用年限 N：土地最高使用年限 九、评估过程 (一) 评估准备阶段 2014年6月12日，委托方就本次评估工作与坤元资产评估有限公司进行了初步沟 通，明确了本次评估的评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等问题，并制 定出资产评估工作计划。 (二) 现场核实与评估阶段 项目现场评估阶段的时间为 2014年6月12日至13日，主要工作如下： 首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评 估单位提供的评估申报明细表，进行账表核对，主要核对：房屋建筑物的名称、位 置、建筑结构、建筑面积、建造年代、建筑质量、使用年限和账面价值等；土地的 面积、地上建筑物的情况、性质、用途、四至等。通过搜集项目审批有关文件、竣 工(预)决算书及决算审计书、房产证、土地使用证等确认产权。 其次，实地勘察。对房屋建筑物的外型、结构形式、层数、高度、跨度、构建 材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用情况进行了较详细的勘 察。对房屋建筑物是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体是否结构变形损 坏、配套设备是否满足生产的需要、房屋建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等 进行了解。走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员，了解房屋建筑物的建 设、施工、使用、维修等情况；对于委估宗地，评估人员了解了宗地的交通条件、 基础设施条件、环境条件、宗地条件、土地利用状况、规划限制条件等区域因素； 评估人员按现场调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。 再次，搜集价格资料。搜集当地房地产市场的交易价格等资料，搜集有关管理 13 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。 最后，依据所搜集的资料，对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对 象于评估基准日的初步结果。 (三) 出具报告阶段 2014年6月14日至2014年8月1日，最终形成评估报告。按评估机构内部审核程序 对评估报告进行必要的调整、修改和完善，最后出具资产评估报告。 十、评估结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，升华拜克公司的委估资产评估结果为： 资产账面价值 264,403,598.60元，评估价值 462,163,170.00元，评估增值 197,759,571.40元，增值率为74.79%。 资产评估结果汇总如下表： 金额单位：人民币元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100 委估资产总计 264,403,598.60 462,163,170.00 197,759,571.40 74.79 其中：建筑物类固定资产 217,559,248.91 338,541,390.00 120,982,141.09 55.61 无形资产—土地使用权 46,844,349.69 123,621,780.00 76,777,430.31 163.90 评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。 十一、特别事项说明 1. 在对升华拜克公司已抵押资产价值评估中，本公司对升华拜克公司提供的评 估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和 相关资产的权属资料存在瑕疵事项。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资 料是升华拜克公司的责任，我们的责任是对升华拜克公司提供的资料作必要的查验， 评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有单 位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的 评估结果会受到影响。 2. 升华拜克公司承诺，截至评估基准日，委估资产除为其发行公司债券提供抵 押担保外，不存在与委估资产有关的其他未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。 14 坤元资产评估有限公司 浙江升华拜克生物股份有限公司因发行公司债券 涉及的已抵押资产价值跟踪评估项目 资产评估报告 3．截至评估基准日，升华拜克公司存在以下与委估资产有关的租赁事项，对 相关资产可能产生影响： (1) 升华拜克公司将其位于杭州天目山路181号天际大厦908-2室（建筑面积 156平方米）的写字楼租赁给南京南方电讯有限公司，租赁期限自2012年3月6日至 2015年3月5日止。 (2) 升华拜克公司将其位于杭州天目山路181号天际大厦907室（建筑面积 139.08平方米）的写字楼租赁给诺心食品(上海)有限公司，租赁期限自2012年7月1 日至2015年6月30日止。 (3) 升华拜克公司将其位于钟管镇工业区的德清国用(2005)第00700727号国 有土地使用证记载的部分土地使用权（土地面积9,000平方米）及其上两幢厂房（建 筑面积合计3,817.58平方米）租赁给浙江伊科拜克动物保健品有限公司，租赁期限 自2011年1月1日至2047年11月20日止。 本次评估未考虑上述租赁事项对评估对象和相关资产评估结果可能产生的影 响。 4. 本次对土地使用权评估时，未考虑相关契税对评估价值的影响。 5. 本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼 所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是 真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。 6. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委托 评估资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等 对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗 力对资产价格的影响。 7. 本次资产评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假 设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经 济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导 出不同资产评估结果的责任。 8. 本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进 行资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的 情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。 15 坤元资产评估有限公司 中财网
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