[中报]上实发展：2014年半年度报告
上海实业发展股份有限公司 600748 2014年半年度报告 2014年8月27日 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 公司半年度财务报告未经审计。 四、 公司董事长陆申先生、 总裁唐钧先生及财务总监刘显奇先生声明：保证本半年度报 告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承 诺，敬请投资者注意投资风险。 六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否 七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................. 4 第二节 公司简介 ........................................................................................................................... 5 第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6 第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 7 第五节 重要事项 ......................................................................................................................... 16 第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 24 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 26 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 27 第九节 财务报告（未经审计） ................................................................................................. 28 第十节 备查文件目录 ............................................................................................................... 116 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文名称简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 陆申先生 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 阚兆森 陈英 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场 20层 上海市淮海中路98号金钟广场 20层 电话 021-53858859 021-53858859 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com 三、 基本情况变更简介 公司注册地址 上海市浦东南路1085号华申大厦601 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 www.sidlgroup.com 电子信箱 sid748@sidlgroup.com 四、 信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、 公司报告期内的注册变更情况 公司报告期内注册情况未变更。 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50 归属于上市公司股东的净利润 683,799,033.15 291,265,516.44 134.77 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 117,660,459.45 260,481,566.97 -54.83 经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年 度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 5,656,551,519.80 4,966,808,867.08 13.89 总资产 19,228,417,617.25 20,557,049,449.11 -6.46 (二) 主要财务指标 主要财务指标 本报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同 期增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33 稀释每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33 扣除非经常性损益后的基本每股收 益（元／股） 0.11 0.24 -54.17 加权平均净资产收益率（%） 12.87 5.92 增加6.95个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（%） 2.22 5.30 减少3.08个百分点 二、 非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 677,356,156.30 主要系上海丰启置业有限公司 51%股权转让收益 计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府 补助除外 3,329,400.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,204,756.23 少数股东权益影响额 -2,587,058.06 所得税影响额 -115,164,680.77 合计 566,138,573.70 第四节 董事会报告 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、上半年度公司整体经营情况 2014年上半年，在房地产市场调控政策方面，中央在坚持"保自住需求、抑投资投机"的底 线要求前提下提出"分类施策"原则，允许地方"因市制宜"适度调整现行房地产政策。在宏观经济 环境整体偏弱、政策面相对稳定灵活的情况下，受需求不足、信贷收紧、市场观望气氛浓重等 叠加因素影响，成交持续低迷，库存居高不下，降价趋势蔓延，全国均价出现结构性下跌。房 地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，房地产企业分化已成必然趋势，卓越房企在凭借资源 及品牌优势享受集中度提升的同时，中小房企必然选择通过模式创新、资本创新等方式走差异 化路径以开拓发展空间。 报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持以"把握机遇，提高效率，改革创新， 加快发展"为工作方针，立足主业，抓开发、促销售、优管理、保增长，持续创新业务模式，全 面推进精细管理；着眼发展，抓机遇、谋布局、控风险、广合作，充分整合优势资源，积极探 索多元发展。（1）坚守主业，着力营收。针对上半年房地产市场持续萎缩低迷态势，公司坚持" 快销售、快回款"销售策略，天津"莱茵小镇"、大理"洱海庄园"、青浦朱家角"海上湾""和墅"、 成都"海上海"、金山"海上纳缇"等在售项目，在充分研判市场形势的基础上，结合年度项目销售 特点，精准客户定位，加快推盘节奏，开拓行业资源，丰富营销手段，加速实现产品去化及资 金回笼。不动产经营通过经营策略的创新，重点化解商业租户运营中出现的困难，主动调整和 应对客户结构变化，确保租金收益稳步增长。与此同时，公司根据土地市场景气变化，进退有 序合理优化资产。青浦朱家角"丰启项目"股权转让不仅使公司获取丰厚投资收益，而且有效优 化公司现金流及产品开发结构；上半年公司底价获取上海嘉定及浙江杭州项目，在增厚公司土 地资源储备的同时，亦是公司通过股权合作、品牌输出方式进行项目开发的创新尝试。（2）深 化布局，多元发展。面对风云突变的房地产市场，公司审时度势，抢抓机遇，广谋合作，严控 风险，在巩固深化区域布局的同时，积极尝试地产产业链延伸和新产业拓展，以期开辟增长点， 对冲单一行业波动风险。立足主业优势，依托大股东资源，参与东滩养老产业开发及虹口北外 滩旧城改造项目；发挥资源集成优势，有效释放品牌效应，战略投资誉德动力技术集团为公司 在绿色环保新兴产业的拓展赢得良好开局，成功设立"上海实银股权投资基金管理中心（有限合 伙）"为公司打造与未来发展相匹配的投融资房地产金融平台奠定坚实基础。（3）精细管理，提 效增速。在成本上升、需求受限、行业平均利润率下降的大环境下，公司坚持"控成本、快开发、 保质量、重创新"的项目开发策略。持续推动产品标准化成果在具体项目中的应用，加快开发节 奏，青岛"国际啤酒城"、泉州"海上海"、青浦朱家角等核心项目比计划节点超前推进项目开发。 明确在建工程主体结构专项检测技术要求，重点推进绿色建筑标准及BIM技术的应用，提升产 品品质同时，增强产品技术含量。 报告期内，公司实现营业收入578,760,551.67元，比上期减少73.50%，主要原因系项目公 司实现的房产销售收入减少；实现营业利润832,506,669.60元，比上期增加101.63%，主要原因 系实现上海丰启置业有限公司51%股权转让收益；实现归属于母公司所有者的净利润 683,799,033.15元，比上期增加134.77%，主要原因系实现上海丰启置业有限公司51%股权转让 收益。 2、下半年公司整体经营计划 2014年下半年，预计"稳增长"目标将推动全国宏观经济环境趋向好转，货币信贷有望转向 稳中趋松。房地产市场方面，在"双向调控"主基调下，长效机制将继续有序推进，地方政府调 控措施更趋灵活。受上述综合因素提振，市场预期将逐渐趋稳。 在此形势下，公司在坚持年度经营方针的基础上，将增强对复杂局势的预判和驾驭能力， 制定灵活经营方略，持续推进改革创新，实现稳健拓展，保持资金平衡，加速产品去化，优化 升级管理，确保业务增长和盈利能力持续提升，为公司长远发展蓄力谋势。（1）有效整合资源， 稳步多元拓展。坚持"区域深耕、内整外联、持售并举、产融结合"的投资策略，抢抓机遇，踏 准节奏，借助品牌优势，创新合作模式，聚焦战略区域、重点城市理性布局。借力国资国企改 革，聚合各方优势资源，积极探索中心城区旧城改造、工业土地转型开发、新城镇化建设等开 发模式，重点关注养老产业、新兴产业、房地产金融等房地产产业链投资机会，推动公司多元 化布局向纵深挺近。（2）拓宽融资渠道，保持资金稳健。利用信贷融资优势，巩固深化银企合 作，合理配置信贷资源，调整优化债务结构，控制融资成本，稳健财务架构。利用资源平台优 势，适度扩大资金杠杆，充分发挥基金融资功能，积极尝试创新融资工具，构建多渠道、全方 位融资体系，扩大资金来源，提高融资效率。（3）聚力销售攻坚，实现快速去化。及时把握市 场变局，聚力破解销售难题，坚持"抓去化、抓回款、抓现金流"，深度挖掘客户资源，合理把 握定价策略，充分利用圈层营销、渠道营销、口碑营销、跨界合作营销等创新方式，结合项目 销售特点制定推盘策略，有序推进青浦朱家角"海上湾""和墅"、上海金山"海上纳缇"、湖州"海 上湾"、成都"海上海"等重点项目的销售。（4）提速项目开发，强化管控绩效。持续深化住宅产 品线研究，提高标准化研究成果的利用率，继续落实项目开工听证会制度，有效提升项目开发 节奏。以项目后评估为契机，探索工程项目预决算审计方式；以成本控制为导向，加快推进项 目开发审批流程再造；以工程质控为核心，实现公司对项目工程实施全过程质量管控，从项目 开发各环节强化管控绩效，全面提升项目精细化管理。 附表：重点投资项目开发进展情况 项目名称 类别 状态 公司 权益 （%） 计划总投资 （万元） 规划 总建筑面积 （平米） 报告期内 新开工面积 （平米） 累计 开工面积 （平米） 累计 竣工面积 （平米） 报告期内 销售面积 （平米） 哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 5660 天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 5269 青岛“国际啤酒城” 综合 在建 60.46 749099 760000 443816 596703 0 0 上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792 0 上海上实·海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 8157 上海青浦朱家角D1地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43215 43215 393 上海青浦朱家角D2地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0 0 上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 100 204988 214143 0 214143 105740 9312 湖州“海上湾” ( 湖峻公司) 住宅 在建 100 63040 96086 0 96085 0 0 湖州“上实花园酒店” （湖源公司） 酒店、商业 在建 100 81230 48000 47177 47177 0 0 湖润商务广场（一期） (湖州湖东分区 HD48地块) （湖润公司） 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420 0 大理“洱海庄园” 住宅、商业 建成 75 128500 348870 0 315200 315200 4062 成都“上实?海上海” 住宅 在建 50.4 178765 254886 0 254885 0 18735 泉州“上实?海上海” C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、 C-6-2，B-5地块 住宅、商业 拟建 49 1478110 1615395 报告期内，C-8-2地块处于桩基施工阶段。 上海嘉定项目 嘉定新城G05-6地块 住宅、商业 拟建 37.5 87543 79502 报告期内，项目处于前期规划阶段。 杭州古墩路项目 （余政储出（2014）18号地块） 住宅、商业 拟建 51 216987 162437 报告期内，项目处于前期规划阶段。 注：表中"报告期内销售面积"，为合同销售面积，非财务结算面积。 (一) 主营业务分析 1、 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50 营业成本 292,877,073.28 1,327,749,014.03 -77.94 销售费用 30,003,241.09 39,180,746.01 -23.42 管理费用 85,362,045.33 74,007,911.22 15.34 财务费用 48,334,045.99 45,497,594.13 6.23 经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66 投资活动产生的现金流量净额 481,257,257.62 10,570,770.06 4,452.72 筹资活动产生的现金流量净额 -599,815,454.99 -335,541,295.08 -78.76 营业收入变动原因说明：结转房地产销售收入减少所致 营业成本变动原因说明：受到营业收入减少影响所致 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：代收款项减少以及土地储备支出增加所致 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到股权转让款以及支付股权收购款所致 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还关联方借款所致 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 房地产行 业 569,709,390.54 289,252,944.69 49.23 -73.82 -78.15 增加10.06 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （％） 营业收入 比上年增 减(%) 营业成本 比上年增 减(%) 毛利率比 上年增减 （%） 房地产销 售 453,392,893.00 253,078,746.62 44.18 -77.88 -80.26 增加6.73 个百分点 房地产租 赁 87,236,309.03 25,982,644.00 70.22 -7.60 -2.99 减少1.41 个百分点 2、 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 华东地区 271,153,032.68 40.43 西南地区 85,332,291.00 -82.01 华北地区 122,648,482.86 -89.34 东北地区 90,575,584.00 -74.68 (三) 核心竞争力分析 (1) 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源， 坚持深耕布局区域，积极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。报告期内，公司 通过股权合作等方式，以合理成本持续增厚公司在战略区域的资源储备。目前公司所属土地资 源优越，兼具住宅和商业项目，区域分布相对集中，产品结构趋向合理，成本优势较为明显， 为公司未来持续发展奠定坚实基础。 (2) 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，坚持以中、高端住宅地产开发为主、 兼顾商业地产开发及运营、适时增加优质不动产物业持有量、适度扩展物业管理规模的业务结 构，业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。报告期内，公司启动多元布局，积极延伸地产产 业链和拓展新产业，以参与东滩养老产业及虹口北外滩旧城改造项目为契机，夯实核心主业优 势；以设立"上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）"为起点，逐步打造"轻重资产、双轮 驱动"发展模式；投资誉德动力技术集团，战略性布局绿色环保及新兴产业。 (3) 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力 形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，深化产品标准 化研究及应用，加快绿建标准研发及推广，强化成本管控措施及手段，抓实工程质量管理及监 督，加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发管理经验，均为公 司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。 (4) 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、 服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作 伙伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质 量的进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。 (四) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资总额为53,480.18万元，比年初增加1,348.42万元。具体投资情况 如下： 被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%） 泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 28,687.82 49.00% 上海海外联合投资股份有限公司 实业投资，货物及技术的进出口，科技开 发和服务，社会经济咨询，国内贸易 15,000.00 17.65% 上海实业开发有限公司 房地产开发经营 6,383.54 32.27% 上海誉德动力技术集团有限公司 房地产配套业务的咨询与设计 1,050.00 5.00% 福建上实地产开发有限公司 房地产开发经营 1,000.00 10.00% 上海实业养老投资有限公司 房地产开发经营 759.17 38.00% 成都上实置地有限公司 房地产开发经营 599.65 100.00% 合计 53,480.18 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本报告期公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本报告期公司无委托贷款事项。 (3) 募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 3、 主要子公司、参股公司分析 主要子公司的经营情况及业绩 单位：万元 币种：人民币 公司名称 业务性质 主要产品或服 务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 天津市中天兴业房地产开发有限公 司 房地产开 发与经营 莱茵小镇 14,804.58 113,128.27 103,208.06 12,277.21 2,224.29 1,668.22 上海丰泽置业有限公司 房地产开 发与经营 海上湾 5,882.35 141,028.60 15,832.95 10,280.18 1,311.54 981.40 大理上实城市发展有限公司 房地产开 发与经营 洱海庄园 1,000.00 34,241.68 23,726.67 8,300.78 6,451.55 4,837.91 哈尔滨上实置业有限公司 房地产开 发与经营 盛世江南 5,000.00 10,679.80 5,083.01 7,375.96 11,439.44 12,328.20 上海上实锦绣花城置业有限公司 房地产开 发与经营 海上纳缇 3,846.15 129,358.14 26,269.88 5,084.61 -476.54 -474.18 上海金钟商业发展有限公司 房地产开 发与经营 金钟广场 4,100.00 93,629.02 4,134.55 4,155.02 1,335.39 998.01 上海上实物业管理有限公司 物业管理 物业管理 1,200.00 32,724.19 2,802.70 2,783.56 1,137.81 1,002.70 哈尔滨上实城市发展有限公司 房地产开 发与经营 海上银座等 1,000.00 36,357.51 -185.52 1,711.24 -887.70 -885.20 4、 非募集资金项目情况 报告期内，公司各项目开发均按计划推进，详见"表格:重点投资项目开发进展情况"。 二、 利润分配或资本公积金转增预案 (一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况 2014年8月，根据2014年6月18日召开的公司2013年年度股东大会决议，董事会实施 了2013年度利润分配方案：公司以2013年末总股本1,083,370,873股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利0.50元（含税），合计分配现金红利54,168,543.65元，剩余未分配利润 729,423,958.03元结转下一年度。股权登记日为2014年8月5日，除息日为2014年8月6日， 现金红利发放日为2014年8月6日。本次分红派息实施公告刊登于2014年7月30日《中国证 券报》和《上海证券报》。 三、 其他披露事项 (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变 动的警示及说明 预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增长50%以上，主要系上海丰启置业 有限公司51%股权转让收益所致。 (二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 √ 不适用 第五节 重要事项 一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。 二、 破产重整相关事项 本报告期公司无破产重整相关事项。 三、 资产交易、企业合并事项 (一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的 事项概述及类型 查询索引 报告期内，公司持有的上海丰启置业有限公司 51%股权通过上海联合产权交易所挂牌的方式分 两次进行出售。挂牌期满，公司与上海城投置地 （集团）有限公司签订《产权交易合同》，将上述 股权转让给该公司。报告期内已完成工商变更登 记手续。 详见公司公告临2013-14、临2013-16、临2014-01、 临2014-03。 (二) 临时公告未披露或有后续进展的情况 1、 收购资产情况 公司于2014年3月25日召开总裁办公会议，同意以公司全资子公司上海上实城市发展投 资有限公司为收购主体，收购上海誉德动力技术集团有限公司5%股权事宜，收购价格为1050 万元。报告期内已完成工商变更登记手续。 四、 公司股权激励情况及其影响 √ 不适用 五、 重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 临时公告未披露的事项 单位:元 币种:人民币 关联 交易 方 关联 关系 关联 交易 类型 关联 交易 内容 关联 交易 定价 原则 关联 交易 价格 关联交易金 额 占同 类交 易金 额的 比例 (%) 关联 交易 结算 方式 市场 价格 交易 价格 与市 场参 考价 格差 异较 大的 原因 上海 上实 投资 参股 股东 提供 劳务 收取 租赁 费 市场 价 3,678,882.00 4.22 现金 结算 发展 有限 公司 上海 实业 东滩 投资 开发 (集团) 有限 公司 集团 兄弟 公司 提供 劳务 收取 租赁 费 市场 价 1,953,042.00 2.24 现金 结算 合计 / / 5,631,924.00 / / / (二) 资产收购、出售发生的关联交易 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 公司第六届董事会第十一次会议、2013年年度股东大会审议通过了公司收购陆家嘴国际信 托有限公司持有的上实发展(青岛)投资开发有限公司16.02%股权事项,标的股权的价款为70,200 万元人民币。目前该事项已完成工商变更登记手续。详见公司公告公告临2014-14、临2014-15、 临2014-21。 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司于2014年1月24日召开总裁办公会议，同 意由全资子公司上海上实城市发展投资有限公司 与上海实业东滩投资开发（集团）有限公司共同 出资成立上实养老产业平台公司（上海实业养老 投资有限公司）。并由该公司与其他合作伙伴共同 成立合资项目公司开发建设养老社区项目。2014 年2月8日，公司召开总裁办公会议，同意上海 上实城市发展投资有限公司向上海实业养老投资 有限公司提供股东借款19,000万元，用于成立上 海实业养老发展有限公司，注册资本五亿元人民 币，对崇明东滩的养老项目进行开发。 详见公司公告临2014-02。 公司于2014年4月22日召开总裁办公会议，同 意公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公 司与上海上实资产经营有限公司共同出资成立股 权投资管理公司“上海实悦投资管理有限公司” (注册资本3000万元人民币，其中上海上实城市 发展投资有限公司出资人民币1530万元，占公司 注册资本51%),并由该平台公司引进实力较强的 金融机构共同成立资本管理公司作为GP，发起设 立相关房地产基金。 详见公司公告临2014-08。 (四) 关联债权债务往来 1、 临时公告未披露的事项 单位：万元 币种：人民币 关联 方 关联关系 向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金 期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额 泉州 市上 实投 资发 展有 限公 司 联营公司 138,236.72 5,151.56 143,388.28 上海 实业 东滩 投资 开发 (集 团)有 限公 司 集团兄弟公司 195.30 195.30 上海 实业 养老 投资 有限 公司 联营公司 19,000.00 19,000.00 杭州 上实 置业 有限 公司 子公司 53,460.50 53,460.50 上海 上实 (集 团)有 限公 司 集团兄弟公司 131,554.62 -47,563.20 83,991.42 上实 置业 集团 (上 海)有 限公 司 集团兄弟公司 92,243.51 -92,243.51 上海 实业 联营公司 10,000.00 24.53 10,024.53 开发 有限 公司 成都 上实 置地 有限 公司 子公司 3,416.45 -50.29 3,366.16 合计 138,432.02 77,612.06 216,044.08 237,214.58 -139,832.47 97,382.11 报告期内公司向控股股东及其子公司 提供资金的发生额（元） 0.00 公司向控股股东及其子公司提供资金 的余额（元） 0.00 关联债权债务形成原因 报告期内，公司应收泉州市上实投资发展有限公司 143,388.28万元以及公司子公司应收上海实业养老投资有限 公司19,000.00万元，系对联营企业的股东垫款；公司应收 上海实业东滩投资开发(集团)有限公司195.30万元，系应收 房屋租赁费；公司子公司应收杭州上实置业有限公司 53,460.50万元，系对子公司代垫的土地出让金款项；公司子 公司应付上海上实（集团）有限公司83,991.42万元，系应 付原股东代垫的土地出让金款项；公司应付上海实业开发有 限公司10,024.53万元以及应付成都上实置地有限公司 3,366.16万元，系关联方之间的往来款。 六、 重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √ 不适用 (二) 担保情况 单位:万元 币种:人民币 公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 -400.00 报告期末对子公司担保余额合计 38,800.00 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额 38,800.00 担保总额占公司净资产的比例(%) 6.86 (三) 其他重大合同或交易 本报告期公司无其他重大合同或交易。 七、 承诺事项履行情况 (一) 上市公司、持股5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的 承诺事项 承诺背 景 承诺类 型 承诺方 承诺内 容 承诺时 间及期 限 是 否 有 履 行 期 限 是 否 及 时 严 格 履 行 如未能及时履行应说 明未完成履行的具体 原因 如未能及时 履行应说明 下一步计划 收购报 告书或 权益变 动报告 书中所 作承诺 解决同 业竞争 上海实 业 上海实 业作为 上实控 股的控 股股东 及实际 控制 人，在 上实控 股通过 其全资 子公司 上实地 产发展 有限公 司收购 上海上 实所持 有的本 公司 63.65% 股份 时，签 署了 《避免 同业竞 争承诺 函》，承 诺采用 政策允 许的方 式进行 业务整 理，避 免与本 公司发 该承诺 履行期 限于 2014年 7月届 满。公 司于 2014年 7月4 日召开 2014年 度第一 次临时 股东大 会，审 议并通 过了 《关于 上海实 业（集 团）有 限公司 变更承 诺履行 期限的 议案》， 同意延 期3年 履行前 述解决 同业竞 争的承 诺。 是 是 生同业 竞争。 与重大 资产重 组相关 的承诺 解决同业 竞争 上海上实 上海上实 与本公司 签署了 《避免同 业竞争声 明和承诺 函》，承诺 避免与本 公司发生 同业竞 争。 2008年3 月 否 是 除上海上实持有的上海 海外联合投资股份有限 公司17.65%股权尚未解 决外，上海上实已通过股 权转让等方式解决了《避 免同业竞争声明和承诺 函》所涉及的全部同业竞 争问题。上海上实持有的 该公司17.65%股权事项 情况如下：上海海外联合 投资股份有限公司所负 责的俄罗斯圣彼得堡市" 波罗的海明珠"大型综合 社区项目为中俄战略项 目，项目背景特殊，自始 受到两国政府的高度关 注和支持。该公司有关股 东书面约定，未经其他方 事先书面同意，任何一方 均不得转让、出让、抵押 或以其他方式处理有关 全部或任何权利义务。由 于尚无法获得其他股东 对该等股权转让事项的 一致同意，目前仍不具备 注入上市公司的条件。上 海上实持有的上海海外 联合投资股份有限公司 17.65％股权委托本公司 管理，管理费用为每年合 计50万元人民币。 将在条件成熟 时履行。 八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购 人处罚及整改情况 本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收 购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。 九、 其他重大事项的说明 (一) 其他 1、2013年11月14日公司召开总裁办公会议，同意通过产交所挂牌方式转让重庆华新国际实 业有限公司持有的重庆华新国际城市发展有限公司80%股权，转让价格不低于3536万元。2014 年3月4日挂牌期满，由小股东重庆力盛房地产开发实业有限公司以3536万元价格受让上述股 权。报告期内，该事项已完成工商变更登记手续。 2、公司于2014年1月28日召开了总裁办公会议，同意公司全资子公司上海上实城市发展投资 有限公司通过竞买方式竞得位于上海嘉定新城的G05-6地块，价格为26,393万元人民币。上海 上实城市发展投资有限公司在上海嘉定设立全资子公司上海嘉瑞房地产有限公司，注册资本为 750万元人民币，用于经营开发上述地块项目。2014年5月13日公司召开总裁办公会议,同意 引进绿地地产集团有限公司（出资人民币750万元）及上海铭邦投资发展有限公司（出资人民 币500万元）作为新股东对上海嘉瑞房地产有限公司增资，该公司的注册资本由750万元人民 币增加至2000万元人民币。详见公司公告临2014-04、临2014-10。 3、公司于2014年1月20日召开总裁办公会议，同意公司子公司哈尔滨上实投资有限公司及上 海智颖置业有限公司两公司注销并成立清算组的相关事宜。截至报告日，上述两公司已完成相 关清算注销手续。 4、公司于2014年6月6日召开总裁办公会议，同意公司控股子公司上海实悦投资管理有限公 司（以下简称"实悦投资"）与上海杰银投资管理咨询有限公司（以下简称"杰银管理"）以及中信 信诚资产管理有限公司（以下简称"信诚资管"）共同出资，新设成立资产管理有限公司——上 海实银资产管理有限公司。实悦投资出资2450万人民币，占49%股权；杰银管理出资2450万 人民币，占49%股权；信诚资管出资100万人民币，占2%股权。详见公司公告临2014-24。 5、公司于2014年5月15日召开了第六届董事会第十次会议，于2014年6月18日召开2013 年年度股东大会,审议并通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》《关于公司发行公司 债券方案的议案》。详见公司公告临2014-11、临2014-12、临2014-21。 6、公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称"上实城发"）于2014年5月15 日联合福建省泉州丰盛集团有限公司（以下简称"丰盛集团"）通过竞买方式竞得杭州"余政储出 〔2014〕18号"地块，价格为106,921万元人民币。同时，上实城发与丰盛集团在杭州市余杭区 设立项目公司，用于经营开发上述地块项目，注册资本为5,000万元人民币，其中上实城发出 资2,550万元人民币，占51%股权，丰盛集团出资2,450万元人民币，占49%股权。详见公司公 告临2014-13。 7、公司于2014年6月26日召开了第六届董事会第十三次会议，审议并通过了《关于公司全资 子公司上海上实城市发展投资有限公司与金融机构合作成立房地产基金的议案》。详见公司公告 临2014-23，临2014-24。 8、公司于2014年6月27日召开了总裁办公会议,同意公司出资壹亿元人民币，在上海市虹口 区成立全资子公司"上海上实北外滩投资开发有限公司"。详见公司公告临2014-25。 9、公司于2014年5月30日召开了总裁办公会议，同意公司控股子公司上实物业管理有限公司 （以下简称"上实物业"）与上无锡市崇安区机关事务服务中心（以下简称"崇安区机关服务中心 "）共同出资，新设成立控股之物业管理公司——无锡崇安物业管理有限公司。注册资本100万 元人民币；上实物业占51%股权；崇安区机关服务中心占49%股权。 10、公司于2014年6月30日召开总裁办公会议，同意新设成立全资策略型投资公司“上海瑞 陟投资管理有限公司”，注册资本人民币500万元；注册地为上海杨浦。 11、公司于2014年5月19日召开总裁办公会议，同意公司全资子公司上海上实城市发展投资 有限公司注册成立股权投资管理有限公司“上海实锐投资管理有限公司”，注册资本人民币2000 万元；注册地为上海浦东（外高桥自由贸易区)。 12、公司于2009年与公司第二大股东公司上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）签订 股权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称"远东桥梁"）100％ 股权。该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及三起民事诉讼（其中所涉法律关系发生在股权转让 合同成立之前），直接导致上实投资股东权益的损失，故上实投资对本公司提起诉讼，请求公司 赔偿其股权损益损失。公司于2013年2月19日收到上海市黄浦区人民法院民事判决书【（2013） 黄浦民二（商）初字第48号】，就上述纠纷作出如下判决：本公司于判决生效十日内赔偿原告 上实投资人民币4,059,616.63元。本公司认为，上述案件发生在本公司成为远东公司股东之前， 故于2013年4月3日启动了对原股东上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海公路 桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有 限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工有限公司、上海浦江缆索股份有限公司等八 家单位的诉讼，请求判决八位被告共同赔偿公司损失人民币4,079,225.10元。2013年12月6日， 上海市黄浦区人民法院就上述事项出具了民事判决书【（2013）黄浦民二（商）初字第399号】， 判决上述八被告于判决生效之日起十日内共同赔偿本公司人民币2,965,584.63元。上述八被告 向上海市第二中级人民法院提起上诉，第二中级人民法院已于2014年7月28日驳回上诉，维 持原判。此判决为终审判决。 第六节 股份变动及股东情况 一、 股本变动情况 (一) 股份变动情况表 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 股份变动情况说明 报告期内，本公司股份无变动情况。 (二) 限售股份变动情况 报告期内，本公司限售股份无变动情况。 二、 股东情况 (一) 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况 单位：股 报告期末股东总数 59,621 前十名股东持股情况 股东名称 股东 性质 持股比例 (%) 持股总数 报告期内 增减 持有有限售条件 股份数量 质押或冻结的股 份数量 上实地产发 展有限公司 境外 法人 63.65 689,566,049 无 上海上实投 资发展有限 公司 国有 法人 4.31 46,735,036 无 郭晓民 未知 0.49 5,291,800 未知 王秀梅 未知 0.35 3,773,157 未知 林泗华 未知 0.35 3,745,532 未知 马育平 未知 0.30 3,245,610 未知 周静艳 未知 0.20 2,200,000 未知 方伟清 未知 0.20 2,168,059 未知 上海锦商建 筑材料有限 公司 未知 0.19 2,050,064 未知 张诗建 未知 0.18 1,914,245 未知 前十名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量 上实地产发展有限公司 689,566,049 人民币普通股 上海上实投资发展有限公 司 46,735,036 人民币普通股 郭晓民 5,291,800 人民币普通股 王秀梅 3,773,157 人民币普通股 林泗华 3,745,532 人民币普通股 马育平 3,245,610 人民币普通股 周静艳 2,200,000 人民币普通股 方伟清 2,168,059 人民币普通股 上海锦商建筑材料有限公 司 2,050,064 人民币普通股 张诗建 1,914,245 人民币普通股 上述股东关联关系或一致 行动的说明 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司均为上海实业（集 团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。 三、 控股股东或实际控制人变更情况 本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。 第七节 优先股相关情况 本报告期公司无优先股事项。 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 一、 持股变动情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况 报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。 二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况 本报告期内公司无董事、监事、高管人员变动。 第九节 财务报告（未经审计） 一、 财务报表 合并资产负债表 2014年6月30日 编制单位:上海实业发展股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 1 5,082,523,568.76 6,889,899,107.20 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 2 318,658.59 1,356,085.18 预付款项 4 15,903,415.80 347,444.84 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 3 2,298,775,952.55 1,768,345,294.88 买入返售金融资产 存货 5 9,534,523,778.64 9,585,608,207.94 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 流动资产合计 16,932,045,374.34 18,245,556,140.04 非流动资产： 发放委托贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 7 534,801,826.28 521,317,581.98 投资性房地产 8 1,709,739,504.58 1,734,367,944.94 固定资产 9 26,228,409.40 27,184,661.44 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 10 193,821.52 193,821.52 递延所得税资产 11 15,417,931.13 15,584,049.19 其他非流动资产 13 9,990,750.00 12,845,250.00 非流动资产合计 2,296,372,242.91 2,311,493,309.07 资产总计 19,228,417,617.25 20,557,049,449.11 流动负债： 短期借款 14 1,150,000,000.00 1,150,000,000.00 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 15 185,163,517.48 825,725,422.05 预收款项 16 2,357,005,264.78 2,074,608,431.03 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 17 2,847,640.64 3,117,760.34 应交税费 18 -31,093,313.83 -26,282,010.79 应付利息 应付股利 19 52,780,746.80 26,576,110.65 其他应付款 20 2,515,839,341.05 4,361,304,524.91 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 一年内到期的非流动 负债 21 2,058,801,601.99 2,146,511,231.61 其他流动负债 流动负债合计 8,291,344,798.91 10,561,561,469.80 非流动负债： 长期借款 22 3,326,000,000.00 2,867,000,000.00 应付债券 长期应付款 23 5,774,883.95 5,774,883.95 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 3,331,774,883.95 2,872,774,883.95 负债合计 11,623,119,682.86 13,434,336,353.75 所有者权益（或股东权 益）： 实收资本（或股本） 24 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00 资本公积 25 1,337,642,231.99 1,338,345,021.56 减：库存股 专项储备 盈余公积 26 234,634,430.16 234,634,430.16 一般风险准备 未分配利润 27 3,000,903,984.65 2,310,458,542.36 外币报表折算差额 归属于母公司所有者 权益合计 5,656,551,519.80 4,966,808,867.08 少数股东权益 1,948,746,414.59 2,155,904,228.28 所有者权益合计 7,605,297,934.39 7,122,713,095.36 负债和所有者权益 总计 19,228,417,617.25 20,557,049,449.11 董事长：陆申 总裁：唐钧 副总裁兼财务总监：刘显奇 母公司资产负债表 2014年6月30日 编制单位:上海实业发展股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 1,807,455,941.54 4,230,174,126.04 交易性金融资产 应收票据 应收账款 279,715.52 279,715.52 预付款项 664,000.00 应收利息 应收股利 27,617,656.78 108,500,000.00 其他应收款 5,180,769,896.57 4,392,222,242.66 存货 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 流动资产合计 7,016,787,210.41 8,731,176,084.22 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 2,993,600,801.00 3,188,060,632.55 投资性房地产 894,216,221.36 907,445,877.38 固定资产 4,066,830.77 3,847,231.91 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 169,589.69 169,589.69 其他非流动资产 非流动资产合计 3,892,053,442.82 4,099,523,331.53 资产总计 10,908,840,653.23 12,830,699,415.75 流动负债： 短期借款 1,150,000,000.00 1,150,000,000.00 交易性金融负债 应付票据 应付账款 279,715.33 279,715.33 预收款项 应付职工薪酬 68,505.97 应交税费 121,493,642.61 7,511,268.22 应付利息 应付股利 其他应付款 （未完）  |