[大事件]江泉实业：重大资产重组项目唯美度科技（北京）有限公司股东全部权益价值资产评估说明
山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目 唯美度科技(北京)有限公司股东全部权益价值 资产评估说明 京信评报字(2014)第193号 (共六册 第二册) 中京民信(北京)资产评估有限公司 二O一四年九月九日 目 录 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ....................................................................... 2 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................... 3 说明三 评估对象与评估范围说明 ............................................................................................... 4 一、评估对象与评估范围 ............................................................................................... 5 二、实物资产的分布情况及特点 ................................................................................... 6 三、无形资产情况 ........................................................................................................... 6 四、账外资产情况 ........................................................................................................... 6 五、资产权属状况 ........................................................................................................... 7 说明四 资产核实总体情况说明 ................................................................................................... 8 一、资产核实过程 ........................................................................................................... 9 二、影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 10 三、资产核实结论 ......................................................................................................... 11 说明五 评估技术说明 ................................................................................................................. 12 第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明 .................................................................. 13 流动资产评估说明 ......................................................................................................... 13 长期股权投资评估说明 ................................................................................................. 17 房屋建(构)筑物评估说明 .............................................................................................. 20 设备评估说明 ................................................................................................................. 32 无形资产—其他无形资产评估说明 ............................................................................. 41 长期待摊费用评估说明 ................................................................................................. 52 递延所得税资产 ............................................................................................................. 54 负债评估说明 ................................................................................................................. 55 第二部分 收益法评估技术说明 ......................................................................................... 57 说明六 评估结论与分析说明 ..................................................................................................... 91 一、评估结论 ................................................................................................................. 92 二、关于股东部分权益价值的说明 ............................................................................. 93 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本说明仅供资产评估相关监督管理机构、管理部门使用。非为法律法规规 定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开 媒体。 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 关于进行资产评估有关事项的说明 (本部分内容由委托方和被评估单位提供，见附件) 说明三 评估对象与评估范围说明 评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 委托评估的评估对象为唯美度科技(北京)有限公司的股东全部权益价值，评估范围 为唯美度科技(北京)有限公司的全部资产和负债。 委托评估的资产类型包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、 其他应收款)、非流动资产(长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊、递延所得 税资产)、流动负债(应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他 应付款、一年到期的非流动负债)。其账面金额如下表： 单位：元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 257,078,204.72 货币资金 35,691,548.23 应收账款 5,540,034.72 预付款项 8,202,274.93 应收股利 60,000,000.00 其他应收款 147,644,346.84 二、非流动资产合计 151,959,633.60 长期股权投资 72,267,851.12 固定资产 58,894,935.65 无形资产 142,356.49 长期待摊费用 20,227,642.00 递延所得税资产 426,848.34 三、资产总计 409,037,838.32 四、流动负债合计 264,624,048.01 应付账款 115,450.00 预收款项 2,817,814.38 应付职工薪酬 1,032,156.03 应交税费 11,854,173.19 应付股利 7,344,000.00 其他应付款 161,460,454.41 一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 五、负债总计 264,624,048.01 六、净资产（所有者权益） 144,413,790.31 列入评估范围的资产及负债大信会计师事务有限公司审计并出具（大信审字【2014】 第3-00515号）标准无保留意见审计报告。 二、实物资产的分布情况及特点 评估范围内的实物资产账面反映为固定资产(房屋建筑物、车辆、电子设备)。其中： 房屋建筑物4项，账面原值60,194,229.00元，减值准备、1,966,095.00元，净值 50,905,934.82元，车辆计8辆，账面原值7,912,160.72元，净值5,997,455.67元。电子 设备188项，账面原值4,033,740.08元，净值1,991,545.16元。 实物资产分布情况： 房屋建筑物分别位于北京、沈阳、成都；电子设备及车辆分布在办公场所及公司办 公楼下。 实物资产特点： 房屋建筑物位于北京、沈阳和成都的为公司的库房和直营店。电子设备为办公用设 备，包括电脑、打印机、服务器等。车辆为办公用汽车。 实物资产保管良好、使用正常。 三、无形资产情况 评估范围内的无形资产包括账内无形资产和账外无形资产，账内无形资产账面金额 142,356.49元，为企业自购的财务软件；账外无形资产为专利权，具体内容见在―四、账外 资产情况‖。 四、账外资产情况 被评估单位无账面记录的无形资产为专利，9项，具体如下表： 序 号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 专利类 型 取得方式 使用期限 申请日 专利权人 1 山奈提取物的新应用及 包含山奈提取物的防晒 化妆品 ZL201010263050.0 发明 合作研发 20 2010/8/24 深圳唯美度生物科技有限公 司、中山大学、唯美度科技(北 京)有限公司、中山市尤利卡天 然药物有限公司 2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 发明 合作研发 20 2011/8/10 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 发明 合作研发 20 2011/8/10 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 4 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 发明 合作研发 20 2012/11/30 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 5 保湿抗敏乳液 ZL201210500977.0 发明 受让所得 20 2012/11/30 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 6 快速润泽皮肤、愈合手 脚干裂的护肤品的制备 方法 ZL200610134988.6 发明 受让所得 20 2006/12/25 唯美度科技(北京)有限公司 序 号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 专利类 型 取得方式 使用期限 申请日 专利权人 7 一种美白化妆品及其制 备方法 ZL200810224956.4 发明 自主研发 20 2008/10/28 唯美度科技(北京)有限公司 8 一种抗皱保湿乳 ZL201110244777.9 发明 自主研发 20 2011/8/25 唯美度科技(北京)有限公司 9 双羟基油酸及它的制备 方法与用途 ZL200810029098.8 发明 独占实施许可 2013/10/ 1-2018/9/30 2008/6/27 中山市尤利卡天然药物有限公 司、中山大学 上述账外无形资产由被评估单位纳入本次评估范围。 五、资产权属状况 (一)实物资产权属状况， 评估人员查阅房屋建筑物购买合同、房屋所有权证书及发票、入账凭证及附件，查 阅了固定资产采购合同及发票，车辆行驶证等，确认固定资产产权清晰，归被评估单位 所有。 (二)无形资产权属状况 评估人员抽查了无形资产购置发票、相关凭证、证书等，无形资产除许可使用之外 归被评估单位所有。 说明四 资产核实总体情况说明 资 产 核 实 总 体 情 况 说 明 资产核实总体情况说明 评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估 明细表》，对固定资产的产权归属证明文件及反映其他无形资产相关情况的资料进行收 集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，于二O一四年七月二日 至七月十五日对评估范围内资产及负债进行了核实。 一、资产核实过程 (一)实物类资产 企业的实物类资产为房屋建筑物、电子设备、车辆等。首先进行账(财务账)、表(评 估明细表)核对；然后对照《资产评估明细表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核 实时，对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。 1、房屋建筑物 房屋建筑物主要为商品房、住宅。对房屋建筑物，逐一核对数量(栋、间、项)，核 实座落位置、建成年月及建筑结构；对办理产权证的房屋，核对建筑面积；对未办理产 权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积，了解是否存在权属纠纷。 2、电子设备 电子设备主要为美容仪器、笔记本电脑，打印机，服务器等。对电子设备，现场清 点核对数量(台、套)，查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量；对设 备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名称、 数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的 正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证，核实设备的权属。 3、车辆 对车辆，核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行驶、 维护保养、是否发生事故等情况。 (二)非实物类资产 非实物类资产包括：货币资金、预付账款、其他应收款等流动资产，长期股权投资、 无形资产、开发支出等非流动资产。 非实物类流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行 对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式 进行核实； 对长期股权投资，主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、 财务记录等，核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等； 对无形资产，查阅授权书、协议等，重点了解权益状况、特点、形成过程、使用范 围、权属状况、法律保护情况、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等，以核实其的存 在性。 (三)账外资产 被评估单位无账面记录的无形资产为专利，9项，具体如下表： 序 号 无形资产名称和内容 专利号/注册号 专利类 型 取得方式 使用期限 申请日 专利权人 1 山奈提取物的新应用及 包含山奈提取物的防晒 化妆品 ZL201010263050.0 发明 合作研发 20 2010/8/24 深圳唯美度生物科技有限公 司、中山大学、唯美度科技(北 京)有限公司、中山市尤利卡天 然药物有限公司 2 美白嫩肤奶膏 Zl201110227339.1 发明 合作研发 20 2011/8/10 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 3 美白、保湿柔肤水 ZL201110227336.8 发明 合作研发 20 2011/8/10 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 4 嫩肤抗敏精华液 ZL201210500924.9 发明 合作研发 20 2012/11/30 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 5 保湿抗敏乳液 ZL201210500977.0 发明 受让所得 20 2012/11/30 唯美度科技(北京)有限公司、 深圳唯美度生物科技有限公 司、兰晶 6 快速润泽皮肤、愈合手 脚干裂的护肤品的制备 方法 ZL200610134988.6 发明 受让所得 20 2006/12/25 唯美度科技(北京)有限公司 7 一种美白化妆品及其制 备方法 ZL200810224956.4 发明 自主研发 20 2008/10/28 唯美度科技(北京)有限公司 8 一种抗皱保湿乳 ZL201110244777.9 发明 自主研发 20 2011/8/25 唯美度科技(北京)有限公司 9 双羟基油酸及它的制备 方法与用途 ZL200810029098.8 发明 独占实施许可 2013/10/1 -2018/9/30 2008/6/27 中山市尤利卡天然药物有限公 司、中山大学 (四)负债 负债为流动负债和非流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、 形成过程，了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主 要款项的计提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计 提或者计提不合理的款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。 三、资产核实结论 经过资产核实，除企业列入评估范围的账外资产外，所有权唯美度科技(北京)有限 公司，评估范围内资产与负债的账表、表实相符；实物资产均能正常使用；固定资产和 无形资产的产权清晰。 说明五 评估技术说明 评 估 技 术 说 明 第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明 流动资产评估说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围为唯美度科技(北京)有限公司于评估基准日2014年6月30 日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他 应收款。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 35,691,548.23 应收账款 5,540,034.72 预付款项 8,202,274.93 应收股利 60,000,000.00 其他应收款 147,644,346.84 流动资产合计 257,078,204.72 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资 产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表。 第二阶段：现场勘察核实阶段 1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，对财务总账、明细账、 台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未 报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。 2、现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企业 申报的流动资产进行了现场盘点，并收集评估基准日至盘点日的收支情况。现金为全额 盘点，同时填写了―现金盘点表‖。 第三阶段：评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机； 2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的公允价值， 编制相应评估汇总表； 3、提交流动资产的评估技术说明。 三、评估分析 各项流动资产评估说明如下： (一)货币资金 货币资金为现金、银行存款，账面值为35,691,548.23元。其中现金141,064.45元， 银行存款35,550,483.78元。 1、现金 现金为人民币，存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了 现金，评估采取盘点推算方法计算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入， 减基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现金日记 账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。 现金评估值为141,064.45元。 2、银行存款 银行存款分别存放在民生银行、兴业银行、盛京银行大连分行、南充银行、中国建 设银行、中国农业银行、中国工商银行、招商银行、中国建设银行等14个银行账户， 账面值为35,550,483.78元，为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账 单余额核对的办法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表。 经核对银行对账单2014年6月30日余额，对于有未达账项的账户，按双向调节法 编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账项者经过分析了解每笔未 达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值 35,550,483.78元作为评估值。 (二)应收账款 应收账款是销售产品而形成的债权，账面原值为5,831,510.23元，坏账准备 291,475.51元，应收账款净值5,540,034.72元，为应收加盟店及代理商的货款。 评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符， 具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况， 对大额应收账款进行了函证，并对回函情况进行了分析。对往来应收款项，有确凿证据 表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的， 且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款 分析估计出评估风险损失，明细如下。 账 龄 2014年6月30日 账面余额 评估风险损失 金额（元） 比例（%） 金额（元） 比例（%） 1年以内 5,831,510.23 100 291,475.51 5.00 合计 5,831,510.23 100 291,475.51 5.00 确认评估风险损失291,475.51元。 坏账准备评估为零。 应收账款评估值为5,540,034.72元。 (三)预付账款 评估范围内的预付账款是被评估单位预付的广告费、研发费、咨询费等，账面价值 为8,202,274.93元。我们核实了账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了 调查，因其发生时间距评估基准日较近，且欠款对象为长期往来客户，判断其不存在无 法收回的可能性。 预付账款评估值为8,202,274.93元。 (四)应收股利 应收股利账面价值为60,000,000.00元，为应收子公司深圳唯美度生物科技有限公司 2010年-2014年 6月的股利。按照评估程序核实该款项的真实性、完整性，评估人员查 阅了董事会或者类似机构通过的利润分配方案中拟分配的现金股利或者利润等，确认该 企业应收股利，以核实后的账面值60,000,000.00元确定应收股利的评估值。 (五)其他应收款 评估范围内的其他应收款为职工借款、单位往来款、押金等，账面原值 148,232,431.95元，计提坏账准备588,085.11元，其它应收账款净值147,644,346.84元。 评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，具体 了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，对 大额账款发函进行了询证和确认，同时对往来应收款项，有确凿证据表明款项不能收回 或账龄超长的，评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不 回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估 风险损失，明细如下。 账 龄 2014年6月30日 账面余额 评估风险损失 金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%) 1年以内 133,789.37 12.67 6,689.47 5.00 1-2年 252,142.03 23.88 50,428.41 20.00 2-3年 231,560.51 21.93 92,624.20 40.00 3-4年 159,175.96 15.08 159,175.96 100.00 4-5年 496.00 0.05 496.00 100.00 5年以上 278,671.07 26.39 278,671.07 100.00 合计 1,055,834.94 100.00 588,085.11 注：未包括关联方往来。 确认评估风险损失588,085.11元。 坏账准备评估为零。 其他应收款评估值为147,644,346.84元。 四、流动资产评估结果 唯美度科技(北京)有限公司流动资产评估值为257,078,204.72 元。具体结果见下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 流动资产合计 257,078,204.72 257,078,204.72 0.00 0.00 货币资金 35,691,548.23 35,691,548.23 0.00 0.00 应收账款 5,540,034.72 5,540,034.72 0.00 0.00 预付款项 8,202,274.93 8,202,274.93 0.00 0.00 应收股利 60,000,000.00 60,000,000.00 0.00 0.00 其他应收款 147,644,346.84 147,644,346.84 0.00 0.00 长期股权投资评估说明 一、评估范围 截止评估基准日，纳入本次评估范围的长期股权投资账面值合72,267,851.12元，长 期股权投资减值准备为零，长期股权投资余额合计72,267,851.12元，为3家控股子公司。 各被投资单位名称、投资日期、投资比例、投资账面值等情况见下表： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 投资比例% 投资成本 账面价值 1 深圳唯美度生物科技有限公司 2008/1/29 长期 100% 30,000,000.00 57,267,851.12 2 唯美光大日用化妆品有限公司 2012/12/11 长期 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 3 北京唯美光大科技发展有限公司 2012/11/29 长期 50% 5,000,000.00 5,000,000.00 合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 减：长期股权投资减值准备 合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 二、评估过程及方法 评估人员主要采取对长期股权投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核 实，并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和准确 性。 对于具有控股权的长期股权投资，对被投资单位评估基准日的整体资产进行了评 估，然后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估单位的持股比例计算 确定评估值： 长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例 因缺少可比公司交易案例，不适于对被投资单位采用市场法评估。 对于深圳唯美度生物科技有限公司采用资产基础法和收益法评估，其中收益法评估 与母公司合并预测，在此只计算资产基础法结果；对于北京唯美光大日用化妆品有限公 司和北京唯美光大科技发展有限公司，因其成立时间短，尚无实际业务，也无营业收入， 无法预测和量化未来收益及风险，因此不适用收益法评估，只采用资产基础法评估。 (1)深圳唯美度生物科技有限公司 名称：深圳唯美度生物科技有限公司 企业类型：有限责任公司(法人独资) 住所：深圳市南山区琼宇路8号可金公司办公楼一层、二层 法定代表人：陈光 成立日期：2008年1月29日 经评估，评估基准日该公司评估值为165,235,215.04元，被评估单位持股比例为 100％，对其长期股权投资评估值为165,235,215.04元。 (2)北京唯美光大日用化妆品有限公司 名称：北京唯美光大日用化妆品有限公司 企业类型：有限责任公司(法人独资) 住所：北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永旺路26号 法定代表人：陈光 注册资本：1000万元人民币 成立日期：2012年11月30日 经营范围： 许可经营项目：制造化妆品项目筹建登记，筹建期内不得开展经营活动。 一般经营项目：无。 经评估，评估基准日该公司评估值为9,289,006.84元，被评估单位持股比例为100％， 对其长期股权投资评估值为9,289,006.84元。 (3)北京唯美光大科技发展有限公司 名称：北京唯美光大科技发展有限公司 住所：北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永旺路8号 法定代表人：陈光 注册资本：1000万元人民币 公司类别：有限责任公司(自然人投资或控股) 经营范围： 许可经营项目：无 一般经营项目：技术开发、咨询、转让、服务；货物出口：技术进出口：代理进出 口：经济贸易咨询：销售建筑材料、日用品、机械设备、电子产品、床上用品、化妆品、 工艺品：房地产开发。 成立日期：2011年10月14日 经评估，评估基准日该公司评估值为9,250,015.54元，被评估单位持股比例为50％， 对其长期股权投资评估值为4,625,007.77元。 对控股子公司整体资产评估说明请详见子公司资产评估说明。 三、评估结果 经评估，长期股权投资评估结果如下表： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投 资期限 投资 比例% 投资成本 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 深圳唯美度生物 科技有限公司 2008/1/29 长期 100% 30,000,000.00 57,267,851.12 165,235,215.04 107,946,185.23 188.49 2 唯美光大日用 化妆品有限公司 2012/12/11 长期 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 9,289,006.84 -710,993.16 -7.11 3 北京唯美光大科 技发展有限公司 2012/11/29 长期 50% 5,000,000.00 5,000,000.00 4,625,007.77 -374,992.23 -7.50 合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 179,149,229.65 106,881,378.53 147.90 减：长期股权投 资减值准备 合 计 45,000,000.00 72,267,851.12 179,149,229.65 106,881,378.53 147.90 长期股权投资评估增值106,881,378.53元，增值率为147.90%。 增值原因：子公司深圳唯美度公司帐外无形资产纳入评估范围以及存货评估值含部 分利润，导致评估增值，子公司光大日化公司和光大科技公司因成立时间较短，仅发生 些费用，导致评估略有减值。综上因素导致北京唯美度公司长期股权投资评估增值。 房屋建(构)筑物评估说明 一、评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物为唯美度科技(北京)有限公司的房产4项，账面原 值60,194,229.00元，减值准备1,966,095.00元，账面净值为50,905,934.82元。 二、评估对象概述 (一)房屋登记状况 房屋第1项：根据被评估单位提供的《房屋所有权证》(沈房权证中心字第 N060140851号)，委估房屋坐落于沈阳市和平区文安路42号，混合结构，证载用途为 商业，总建筑面积为1,171.16平方米。该房屋总层数共6层，估价对象所在楼层为3、4 单元的第1-2层(311、312、321、322、411、412、421、422)，该房产为购买所得，账 面值包含合同价及契税。 房屋第2项：根据被评估单位提供的 《房屋所有权证》 (X京房权证朝字第1004291 号)，委估房屋坐落于北京朝阳区立清路5号院，框架结构，设计用途为地下非燃品仓 库，总建筑面积为1,756.88平方米。该房屋总层数为地下2层，估价对象所在楼层为地 下2层，该房产为购买所得，账面值包含合同价及契税。 房屋第3项：根据被评估单位提供的购房合同(合同编号：NK20429)，委估房屋坐 落于成都市蜀西路48号第1号楼，框架结构，设计用途为综合办公，该房屋总层数为4 层，地上3层，地下一层，估价对象为整栋办公楼，该房产为购买所得，账面值包含合 同价及契税。房产证正在办理中。 房屋第4项：温室大棚位于北京市朝阳区豆各庄乡石槽村，主体结构为钢骨架，1 层5米高，跨度8米，柱距4米，总建筑面积为10,000平方米，该房产为自建，账面值 为施工合同价。 (二)权属状况 估价对象房屋所有权人为唯美度科技(北京)有限公司，截至评估基准日2014年6 月30日，北京房产(产权证号：X京房权证朝字第1004291号)已抵押。 三、评估程序 (一)核对申报资料 根据被评估单位提供的房屋建筑物清查明细表，通过查阅固定资产财务等相关资 料，对账面原值、账面净值、建筑结构、建筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细 表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。 (二)现场勘查 在被评估单位技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的位置、 结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查， 并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。 (三)资料搜集 收集当地房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产 网上有关的信息资料，同时可向房地产销售商收集租售房地产实例资料。 (四)确定评估方法，进行评定估算 根据本次评估目的，结合委估房地产的特点及自身实际情况，确定合适的评估方法 对委估资产进行评估。 四、评估依据 (一) 财政部2004年2月25日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业 道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)； (二) 中国资产评估协会2007年11月28日发布的、《资产评估准则—评估程序》、 《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》 (中评协[2007]189号)； (三) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代表 大会常务委员会第八次会议通过，并于2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务 委员会第二十九次会议修正)； (四) 《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999，建设部以建 标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布)； (五) 委托方提供的房产证、购房合同等相关资料； (六) 本公司掌握的市场资料及估价人员实地查勘的情况。 (七)中国人民银行2012年7月6日公布的贷款基准利率； (八)《基本建设财务管理规定》(财政部财建[2002]394号文件)； (九)国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格 [2002]10号)； (十)国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通 知(发改价字[2007]670号)； (十一)关于建设工程质量监督费标准的通知(京价(收)字[2002]055号)； (十二)国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980 号)； (十三)国家计委、环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格 [2002]125号)； (十四)财政部、国家经贸委关于发布《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》 的通知(财综[2002]55号)； (十五)关于印发《北京市散装水泥专项资金管理实施细则》的通知(京财经二 [2003]1427号)； 五、评估方法 房地产估价方法主要有成本法、市场比较法、收益法、假设开发法和路线价法。估 价人员在认真地综合分析现有资料的基础上，根据估价对象的特点和实际情况，决定采 用市场比较法对商品房进行评估，采用重置成本法对温室大棚进行评估。 (一)市场比较法 将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较， 明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的 交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估建筑 物或房地产的评估值。 (二)重置成本法 计算公式为：评估值=重置成本×综合成新率 1、重置成本的确定 重置成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本 (1)建安综合造价 建安综合造价的求取主要采用指数调整法测算确定。 委托评估的工程结构类型相对较简单，被评估单位无法提供完整的工程结算资料和 工程技术图纸资料。 对未能提供完整的工程竣工图纸和工程预决算资料的，评估人员根据所提供的部分 资料及现场丈量所获取的建筑物结构、装修的基础性数据，参考同类工程中建安工程造 价进行修正系数调整，从而计算出待估房屋建安造价。如果查询不到可比案例的，则在 核实历史成本及工程造价的基础上用价格指数调节法确定建安造价，公式为： 重置成本=历史成本(账面价值)×基准日价格指数 (2)前期费用和其他费用：在按国家各部门(行业)规定取费的基础上，考虑当地特殊 合理的相关费用。 前期费用及其它费用 序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.50% 财建[2002]394号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.50% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 建安工程造价 2.50% 发改价格[2007]670号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.05% 京价(收)字[2002]055号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.70% 计价格[2002]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.20% 计价格[2002]125号 7 新型墙体材料专项基金 建筑平方米 8元 财综[2002]55号 8 散装水泥专项基金 建筑平方米 0.8元 京财经二[2003]1427号 (3)资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综 合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建(构)筑物重新建造时其资金投入 为均匀投入。 资金成本=(建安成本+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率/2 资金利息率按中国人民银行2012年7月6日公布的银行现行贷款利率进行计算。 因各项建构物的建设工期不同，所以均按合理的建设工期计算资金成本，建设工期在六 个月以内(含六个月)的按照5.6%利率计算，在六个月至一年 (含一年)的按6%利率计算， 工期为一年以上至三年(含三年)的按6.15%利率计算。 2、综合成新率的确定 对于单价小、结构相对简单的建(构)筑物，主要采用年限法确定成新率。 六、评估结果及增减值原因分析 (一)评估结果 纳入本次评估范围的房屋建筑物账面原值60,194,229.00元，账面净值为 50,905,934.82元，评估值为58,741,044.00元。评估值增值7,135,109.18元，增值率14.02%。 (二)评估增值原因：房地产市场价格稳定增长是造成评估增值的主要原因。 七、特殊事项说明 1、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号2北京房产(产权证号：X京房权证朝字 第1004291号)，房产证登记房屋楼层为-3层，实际为-2层。 2、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号3蜀西路48号第1号楼，尚未办理房屋 产权证，本次评估其建筑面积系由被评估单位根据购房合同的面积申报，如果办证后产 权证记载的面积与评估面积不一致，在评估报告有效期内其评估值应予以调整。 3、固定资产—房屋建筑物评估明细表序号4大棚的土地为租赁得来。 八、评估案例 案例一： 固定资产-房屋建筑物评估明细表 第3项 成都房产 (一)评估对象概述 根据被评估单位提供的购房合同(合同编号：NK20429)，委估房屋坐落于成都市蜀 西路48号第1号楼，框架结构，设计用途为综合办公，该房屋总层数为4层，地上3 层，地下一层，估价对象为整栋办公楼。房产证正在办理中。 (二)房地产影响因素分析 1、一般因素 (1)成都市概况 成都，一座悠闲洒脱的城市，鲜花点缀的古都。位于中国西南地区。横跨川西高原 以及川中丘陵两大自然景观，西部地势较高，中部、南部地势较低。成都东与德阳、资 阳毗邻，南与眉山相连，西与雅安、阿坝接壤。成都东西最大横距192km，南北最大纵 距166km，幅员面积12390k㎡。称―蓉‖，别称―蓉城‖。1994年2月25日，国务院批准 成都正式设立副省级城市。成都是中国十大城市之一，西部地区经济核心增长级，内陆 地区最具投资及就业吸引力城市。亚洲首个国际―美食之都‖，与杭州、大连并称中国最 佳旅游城市。 (2)行政区划 成都管辖9个区(武侯区、青羊区、金牛区、锦江区、成华区、温江区、新都区、 青白江区、龙泉驿区)、6个县(郫县、双流县、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县)，代 管4个县级市(邛崃市、彭州市、崇州市、都江堰市)。 (3)经济发展状况 成都市人民政府将成都定位为把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境 最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。现在的成都致力于构建中国中西部的金融 中心，执中西部总部经济之牛耳。作为现代特大中心城市，成都综合竞争力将领先中西 部城市，成为创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的西部地区，现代服务业、 高新技术产业和战略性新兴产业，将成为成都的支柱产业，科技创新成为经济增长主动 力。 成都为我国西南地区重要的中心城市，目前在电子信息产业，生物医药产业，化学 化工产业，家具和鞋业制造产业，动漫和传媒产业，会展产业，旅游业等取得巨大成就， 成都是中国国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国首批 历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，自古享有―天府之国‖美誉，拥有国 家级高新技术产业开发区和经济技术开发区，世界500强企业有200余家落户成都，美 国、德国、法国、泰国、新加坡、韩国、巴基斯坦等9个国家在成都设立领事馆，先后 荣获全国文明城市、国家环境保护模范城市、中国最具经济活力城市、中国最佳商务城 市等称号，分别被联合国世界旅游组织和教科文组织授予―中国最佳旅游城市‖和―世界 美食之都‖，在盖洛普咨询公司进行的中国城市国际形象主观调查中排名第三，被世界 银行评为中国内陆投资环境标杆城市，2011年被《财富》杂志评为15座全球最佳新兴 商务城市之一。成都是惟一获得―中国会展名城‖的城市，会展规模和会展经济均列中西 部首位，已经跻身全国五大会展中心城市。成都市私家车保有量及增长速度近年来一直 稳居全国第三，已成为豪车第三城。 天府新区以成都高新技术开发区南区、成都经济技术开发区、双流经济开发区、 彭 山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山(简称―两湖一山‖)为 主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉 山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县(市、区)37个乡镇和街道办事处，总面积1578 平方千米。围绕―再造一个产业成都‖的核心目标，成都坚持产业发展、基础设施、生态 保护同步，朝着―西部经济核心增长极‖，快速起步、扬帆远航。 2、区域因素 (1)地理位置 成都，一座悠闲洒脱的城市，鲜花点缀的古都。位于中国西南地区。成都境内的龙 泉山脉海拔600m至1000m，以东北-西南走向穿过成都市东部的龙泉驿区和金堂县，该 山脉为成都平原和盆中丘陵的分界线，龙泉山脉以东，浅丘连绵起伏。成都市域内只有 金堂县的部分地区位于该山脉以东的丘陵区。 成都平原属于巴蜀盆地，海拔450m至720m，是由岷江、沱江及其支流冲积而成 的冲积扇平原。成都平原得益于都江堰水利工程，河网密布，同时由于土地肥沃，是中 国最重要的粮食产区之一。平原上也零星分布着一些浅丘，比如成都近郊的凤凰山、磨 盘山。 (2)自然气候 成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16 摄氏度，年降雨量1000mm左右。成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。民 间谚语中的―蜀犬吠日‖正是这一气候特征的形象描述。成都气候的另一个显著特点是空 气潮湿，因此，夏天虽然气温不高(最高温度一般不超过35℃)，却显得闷热；冬天气温 平均在5℃以上，阴天多，空气相对干燥。成都的雨水集中在七、八两月，冬春两季干 旱少雨，极少冰雪。 (3)交通运输状况 成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条 电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。成都铁路局是全 国18个铁路局之一，营业里程超过5000公里。 成都双流国际机场(代码：CTU)位于成都市双流县西航港街道，距离成都市市中心 18km，2012年2月1日正式晋升国家级航空枢纽。2005年4月17日，成都双流国际 机场正式进入―全球百忙‖机场行列。成都双流国际机场第二跑道也已经正式投入运营。 已开通航线可直达全国近百个城市，同时也已开通直达东京、新加坡、曼谷、首尔、阿 姆斯特丹、阿布扎比、普吉岛、孟买、河内、温哥华等国际大城市的航班。 (三)估价测算过程 1、选取可比实例 在选择可比实例时，主要考虑以下四个原则：一是可比实例在区位、权益和实物三 个方面与待估房产相同或相近；二是交易类型与估价目的相吻合；三是成交日期与估价 时点相接近；四是成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 按照上述四个原则，估价人员调查了估价对象周边相同类型的物业，收集整理了近 期估价对象周边相同类型物业销售价格，选择了以下三个可比实例： 案例A：迎宾大道8号，位于成都市迎宾大道8号，框架结构，楼层中区/5层，总 建筑面积1500平方米，2014年6月销售单价为11000元/平方米。 案例B：迎宾大道8号，位于成都市迎宾大道8号，框架结构，楼层低区/4层，总 建筑面积850平方米，2014年6月销售单价为13506元/平方米。 案例C：迎宾大道8号，位于成都市迎宾大道8号，框架结构，楼层低区/3层，总 建筑面积850平方米，2014年6月销售单价为12000元/平方米。 (二)因素选择 选择交易时间、位置、交易方式、物业属性、周边物业利用类型、区域因素、个别 因素等作为比较因子，编制可比交易实例情况说明表如下： 表一 可比交易实例情况说明表 待估宗地及比较因素实例 待估房产 案例A 案例B 案例C 物业名称 成都房子 迎宾大道8号 迎宾大道8号 迎宾大道8号 建筑物位置 成都市蜀西路48 号 成都市迎宾大道 8号 成都市迎宾大道 8号 成都市迎宾大 道8号 成交价格(元/平方米) 待估 11000 13506 12000 交易方式 现房 现房 现房 现房 物业属性 办公 办公 办公 办公 交易时间 2014年6月 2014年6月 2014年6月 2014年6月 周边物业利用类型 与周边一致 与周边一致 与周边一致 与周边一致 区 域 因 素 办公集聚度 较好 较好 较好 较好 交通便捷程度 较好 较好 较好 较好 公共及基础设施状况 配套较好 配套较好 配套良好 配套较好 环境景观条件 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 建筑结构 框架 框架 框架 混合 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 中装修 成新率 九八成新 九八成新 九八成新 八成新 设施设备情况 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全 朝向 南北通透 南北通透 南北通透 南北通透 楼层 低区/3层 中区/5层 低区/3层 3/6 (三)比较因素修正 1、交易日期修正 估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较 明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成交的交易案例，且 在评估基准日当地房地产市场价格较为平稳，故无需进行交易日期修正。 2、交易情况修正 由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往 往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。根据所掌握的资料, 以上所选择的几个比较实例，均为市场上的客观交易价格，故不作修正。 3、区域因素修正 区域因素修正，考虑可比实例与估价对象在办公集聚度、公用及基础设施状况、交 通便捷程度、环境条件等方面情况进行修正。 4、个别因素修正 这里我们主要考虑了估价对象的楼层、建筑结构、装修情况、设施设备等因素，对 影响个别因素优劣造成的减价或增价进行修正。 表二 比较因素条件指数表 待估宗地及比较因素实例 待估房产 案例A 案例B 案例C 物业名称 成都房子 迎宾大道8号 迎宾大道8号 迎宾大道8号 建筑物位置 成都市蜀西路48 号 成都市迎宾大 道8号 成都市迎宾大 道8号 成都市迎宾大 道8号 成交价格(元/平方米) 待估 10000 13506 12000 交易方式 100 100 100 100 物业属性 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 周边物业利用类型 100 100 100 100 区 域 因 素 办公集聚度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 100 100 公共及基础设施状况 100 100 100 100 环境景观条件 100 100 100 100 个 别 因 素 建筑结构 100 100 100 100 装修情况 90 90 90 97 成新率 100 100 100 98 设施设备情况 100 100 100 100 朝向 100 100 100 102 楼层 102 100 102 100 表三 因素修正系数表 待估宗地及比较因素实例 案例A 案例B 案例C 物业名称 迎宾大道8号 迎宾大道8号 迎宾大道8号 建筑物位置 成都市迎宾大道8号 成都市迎宾大道8号 成都市迎宾大道8 号 成交价格(元/平方米) 11000 13506 12000 交易方式 100/100 100/100 100/100 物业属性 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 周边物业利用类型 100/100 100/100 100/100 区域 因素 办公集聚度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 100/100 100/100 100/100 公共及基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境景观条件 100/100 100/100 100/100 个别 因素 建筑结构 100/100 100/100 100/100 装修情况 100/90 100/90 100/90 成新率 100/100 100/100 100/100 设施设备情况 100/100 100/100 100/100 朝向 100/100 100/100 100/100 楼层 100/100 100/102 100/102 修正系数 1.1111 1.0893 1.0893 修正后案例成交价格 12222 14712 13072 比准价格(元) 13335 则该房地产评估单价为13,335元/平方米。 (四)评估结论 评估值=评估单价×建筑面积 = 13,335×1,084.70 = 14,464,475.00元(取整) 则该房地产评估值为14,464,475.00元。 案例二： 固定资产-房屋建筑物评估明细表 第4项 大棚 建筑结构：钢骨架 建筑面积：10000平方米 账面原值：1,966,095.00元 减值准备：1,966,095.00元 账面净值：0元 (一)概况 温室大棚为九天公司JT-H8-A弧形顶塑料薄膜室，温室主体钢结构采用热镀锌管 材，温室顶部采用1.7mm厚双层保温膜，四周墙体采用3.0mm厚双层保温膜，温室配 备天窗通风系统。温室基础为独立点式基础，四周墙体设0.3米高墙裙。 (二)计算重置成本 1、测算建筑安装综合造价 (1)由于被评估单位无法提供工程结算资料，因此综合造价的确定采用标准单方造价 调整法测算确定。本次选用的典型工程源自九天公司提供的JT-H8-A弧形顶塑料薄膜室 标准造价。选用典型工程与委估对象的使用功能、建筑结构、建筑面积、建筑层数、层 高等技术特征类似，典型工程造价为154元/平方米，现将评估对象与选取典型工程的 主体结构等重要建筑技术特征做比较(详见一览表)： 项 目 典 型 工 程 评 估 对 象 技术参数 技术参数 层数 一层 一层 结构类型 JT-H8-A弧形顶塑料薄膜室 JT-H8-A弧形顶塑料薄膜室 檐高 3.2米 3.0米 脊高 5.1米 5.0米 跨度 8.0米 8.0米 柱距 5.0米 4.0米 面积 26000.0米 10000.0米 基础工程 无 独立点式基础 主体材质 热镀锌管材钢骨架 热镀锌管材钢骨架 顶部覆盖材料 0.15mm厚PEP薄膜 1.7mm厚双层保温膜 四周覆盖材料 8mm中空PC板 3mm厚双层保温膜 天窗、侧窗系统 单坡半拱开启，卷膜器 热镀锌管材卷膜轴 附属设备 控制柜、各种电缆线及各种辅材 配电柜、电源线、接线 (2)将典型工程与评估对象的主要技术参数对比调整修正，从而将典型工程的造价调 整为估价对象的建安综合造价。参考―资产评估常用数据与参数手册‖第二版(吕发钦主编) 中的有关参数进行调整，下表为比较修正系数一览表： 典型工程 评估对象 层数 100 100 结构类型 100 100 檐高 100 100 脊高 100 100 跨度 100 100 柱距 100 104 面积 100 102 基础工程 100 120 主体材质 100 100 顶部覆盖材料 100 104 四周覆盖材料 100 98 天窗、侧窗系统 100 100 附属设备 100 100 经过以上系数修正，确定委估建筑物每平方米建安综合造价为： 154×104/100×102/100×120/100×104/100×98/100＝200元／平方米(取整)。 确定委估对象综合造价＝10,000×200＝2,000,000.00 (元)。 2、前期费用和其他费用 该温室大棚结构比较简单，此处不考虑其前期及其他费用。 3、资金成本 该温室大棚施工合理工期一个月，由于施工周期较短，此处不考虑资金成本。 4、计算重置成本 重置成本为2,000,000.00元。 (三)成新率计算 由于本工程施工工艺简单，结构相对简单，工程价值量小，施工周期短，因此可以 采用年限法确定成新率。 式中：参考―资产评估常用数据与参数手册‖，委估对象经济耐用年限为10年。2010 年12月建成投入使用，距评估基准日已使用年限为3.5年，尚可使用年限为6.5年。 成新率＝(10－3.5)／10＝65％(取整)。 (四)计算评估值 评估值＝重置成本×成新率 ＝2,000,000.007×65% ＝1,300,000.00元。 设备评估说明 一、评估范围 纳入本次评估范围的是唯美度科技(北京)有限公司申报的设备类固定资产，包括： 车辆8项、电子设备188项，共计196项，账面原值11,945,900.80元，账面净值 7,989,000.83元，设备类固定资产分类汇总如下： 设备类固定资产分类汇总表 科目名称 项数 账面价值 原值 净值 设备类合计 196 11,945,900.80 7,989,000.83 固定资产-车辆 8 7,912,160.72 5,997,455.67 固定资产-电子设备 188 4,033,740.08 1,991,545.16 二、设备概况 (一)设备基本情况 纳入本次评估范围的设备类固定资产为唯美度科技(北京)有限公司的全部设备，车 辆为小轿车，商务车。电子设备主要为电脑、打印机、电视机、复印机、空调以及部分 展柜等设备。以上设备均在用于唯美度科技(北京)有限公司的办公区域、各分公司和直 营店，设备维护保养良好，管理情况良好。 (二)设备账面值构成 唯美度科技(北京)有限公司为一般纳税人，税率为17%。设备类固定资产折旧采用 年限平均法计提，车辆按10年计提折旧，残值率5%；电子设备按5年计提折旧，残值 率5%。企业固定资产机器设备类账面价值为购置费用及其他各种相关费用合计数。 三、评估依据 (一)财政部2004年2月25日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业 道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)； (二)中国资产评估协会2007年11月28日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资 产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资 产评估值类型指导意见》(中评协[2007]189号)； (三)中国注册会计师协会2003年1月28日发布的《注册资产评估师关注评估对象 法律权属指导意见》(会协[2003]18号)； (四) 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)(2008 年11月10日发布)； (五)《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕 106号)； (六)2014年版《机电产品价格信息查询系统》； (七)《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第12号)； (八)《中国汽车网》、《新浪汽车》、《易车网》、《万车网》、《汽车点评网》、《太平洋 汽车网》、《全纳车网》等专业汽车价格信息网站； (九)评估基准日近期的《ZOL 中关村在线 IT产品报价》、《IT168-IT主流资讯平台》 等专业电子设备价格信息网站； (十)《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)； (十一)设备类固定资产评估明细表； (十二)评估人员收集的购置发票、合同等资料以及其他相关资料。 四、评估过程 (一)评估工作准备阶段 指导委托方、产权持有方在自查的基础上，根据资产评估的要求认真填写《固定资 产评估明细表》；按要求对企业所提供的《评估明细表》进行审核、修改、补充，以形 成正式的评估申报明细表；根据委托方、产权持有方的实际情况、委估资产的特点及相 关的管理体制制定评估计划。 (二)现场勘察阶段 依据评估工作计划，评估人员在委托方及产权持有者有关工作人员的配合下对申报 评估的设备类固定资产进行核实，现场勘察了解设备的技术状态、工作环境和维修保养 情况。了解其利用率、负荷率、故障率和维护保养状态；查阅重点设备的技术档案；全 面了解设备购置、使用及在用、闲置、封存、拆除、已处置等情况。 (三)评定估算阶段 通过市场询价及利用已掌握的价格信息，确定评估对象的购置价，按照有关的取费 标准确定重置成本；综合评定机器设备的综合成新率；计算评估值。 (四)检查、汇总、分析评估结果。 五、评估方法 本次评估对车辆、电子设备均采用重置成本法进行评估。 设备类固定资产评估的成本法是通过估算全新设备的重置成本，然后扣减实体性贬 值，或在综合确定成新率的基础上，确定设备评估值的方法。成本法的基本计算公式为： 评估值=重置成本×成新率 (一)重置成本的确定 设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的 一切直接费用和合理的间接费用，如：设备购置费(设备出厂价)、运杂费、安装调试费 等。 1.车辆重置成本的确定 对于车辆，评估人员通过查询2014年版《机电产品价格信息查询系统》及《太平 洋汽车网》、《搜狐汽车网》、《易车网》、《汽车点评网》、《全纳车网》等网站，并经适当 调整确定重置单价，加计国家统一规定的车辆购置税等税费以及其他合理费用，确定重 置成本；同时，根据财政部、国家税务总局颁布的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业 税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)文件，所有车辆均抵扣进项税。即： 重置成本=车辆购置价×+车辆的其他费用-进项税 2.电子设备重置成本的确定 对于电子设备，评估人员通过查询2014年版《机电产品价格信息查询系统》及《太 平洋电脑网》、《中关村在线》等网站并经适当调整确定重置单价，即： 电子设备重置成本=含税购置价 对于使用时间较长，且目前市场已经不再出售的电子设备，则直接以市场二手价或 可变现价值确定评估值。 3、对于电子设备中的非标设备，采用以下方法进行评估： (1)设备的重置成本的基本计算公式如下： 重置成本=设备费(不含税)+运杂费+安装费 (2)有关取费依据和标准 1)运杂费的确定 机器设备运杂费包括从发货地到设备使用地所发生的装卸运输、运输、保管及其他 有关费用，通常采用机器设备基价的一定比率计算，计算公式： 机器设备运杂费=机器设备购置价×机器设备运杂费率 当地零星购置设备运杂费按购置费的0.2—0.5%取费。 设备运杂费率按下表取费： . . . . . . . . %1711 车辆购置税税率 运输里程 取费基础 费率(%) 运输里程 取费基础 费率(%) 100KM以内 设备原价 0.8 1250KM以内 设备原价 2.0 200KM以内 设备原价 0.9 1500KM以内 设备原价 2.2 300KM以内 设备原价 1.0 1750KM以内 设备原价 2.4 运输里程 取费基础 费率(%) 运输里程 取费基础 费率(%) 400KM以内 设备原价 1.1 2000KM以内 设备原价 2.6 500KM以内 设备原价 1.2 2000KM以上每增 250KM增加 设备原价 增0.1 750KM以内 设备原价 1.5 1000KM以内 设备原价 1.7 -- -- -- 2)安装调试费的确定 机器设备安装调试费按机器设备基价的安装费率估算，计算公式： 机器设备安装费=设备购置费×安装费率 (二)成新率的确定 1. 对于具有公安交通管理部门发放的《机动车行驶证》的车辆，参照《机动车强制 报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)的有关规定， 以车辆行驶里程、使用年限两种方法，根据―孰低法原则‖确定理论成新率；对于《机动 车强制报废标准规定》中规定的小、微型非营运载客汽车、大型非营运小型轿车、轮式 专用机械车等无使用年限限制的车辆以行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情 况对理论成新率进行调整。 成新率计算公式为： 年限成新率= 里程成新率= 理论成新率=MIN(年限成新率，里程成新率) 成新率=理论成新率×调整系数 100% - . 经济寿命年限 已使用年限经济寿命年限 100%. . 规定最高行驶里程 已行驶里程规定最高行驶里程 2. 电子设备由于价值量小且属于通用设备，主要采用年限法确定成新率，即根据设 备的经济寿命年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。按使用年限确定成新率的公 式为： 成新率=年限成新率= (三)评估值的确定 1. 评估值确定 根据成本法评估的原理，将重置成本和成新率相乘得出评估值。其基本计算公式如 下： 评估值=重置成本×成新率 2. 部分陈旧在用的小型设备，以市场二手价或可变现价值，按照市场法的思路确定 评估值。 六、清查评估结果 经过全面清查，唯美度科技(北京)有限公司申报的设备类固定资产，评估结果如下 表： 科目名称 评估值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备类合计 9,657,680.00 8,079,368.00 -2,288,220.80 90,367.17 -19.15 1.13 固定资产-车辆 6,683,150.00 5,874,405.00 -1,229,010.72 -123,050.67 -15.53 -2.05 固定资产-电子设备 2,974,530.00 2,204,963.00 -1,059,210.08 213,417.84 -26.26 10.72 （未完） 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