[大事件]江泉实业：重大资产重组项目山东股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值资产评估说明
山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目 山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值 资产评估说明 京信评报字(2014)第194号 (共三册 第二册) 中京民信(北京)资产评估有限公司 二O一四年八月三十日 目 录 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................................................... 1 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................. 2 说明三 评估对象与评估范围说明 ............................................................................................................. 3 一、评估对象与评估范围 ............................................................................................................. 4 二、实物资产的分布情况及特点 ................................................................................................. 5 三、无形资产情况......................................................................................................................... 5 四、账外资产情况......................................................................................................................... 5 五、资产权属状况......................................................................................................................... 5 说明四 资产核实总体情况说明 ................................................................................................................. 7 一、资产核实过程......................................................................................................................... 8 二、影响资产核实的事项及处理方法 ....................................................................................... 10 三、资产核实结论....................................................................................................................... 10 说明五 评估技术说明 .............................................................................................................................. 11 流动资产评估说明....................................................................................................................... 12 房屋建（构）筑物评估说明 ....................................................................................................... 18 设备评估说明 .............................................................................................................................. 41 在建工程－土建工程评估说明 ................................................................................................... 66 在建工程（设备安装工程）评估说明 ....................................................................................... 68 工程物资评估说明....................................................................................................................... 70 无形资产 —土地使用权资产评估说明 ..................................................................................... 71 递延所得税资产 .......................................................................................................................... 79 负债评估说明 .............................................................................................................................. 80 说明六 评估结论与分析说明 ................................................................................................................... 83 一、评估结论 .............................................................................................................................. 84 二、特殊事项说明....................................................................................................................... 85 附 件、企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本说明仅供资产评估相关监督管理机构、管理部门使用。非为法律法规规 定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开 媒体。 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 关于进行资产评估有关事项的说明 (本部分内容由委托方和被评估单位提供，见附件) 说明三 评估对象与评估范围说明 评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 委托评估的评估对象为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值， 评估范围为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产和负债，即在该公司的全部资 产及负债的基础上剔除长期股权投资外剩下的部分资产及负债。 委托评估的资产类型包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、 存货)、非流动资产(固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、递延所得税资产)、流 动负债(短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一 年内到期的非流动负债)。其账面金额如下表： 单位：元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 368,386,819.76 货币资金 94,783,316.30 应收账款 145,345,586.88 预付款项 22,362,571.38 其他应收款 136,732.95 存货 105,758,612.25 二、非流动资产合计 514,219,888.59 固定资产 449,363,560.20 在建工程 2,189,217.56 工程物资 89,743.59 无形资产 54,482,996.12 递延所得税资产 8,094,371.12 三、资产总计 882,606,708.35 四、流动负债合计 222,000,386.79 短期借款 50,000,000.00 应付账款 141,933,344.52 预收款项 4,140,220.43 应付职工薪酬 7,800,332.02 应交税费 8,231,842.30 其他应付款 9,218,322.01 一年内到期的非流动负债 676,325.51 五、非流动负债合计 - 六、负债总计 222,000,386.79 七、净资产(所有者权益) 660,606,321.56 列入评估范围的资产及负债经山东和信会计师事务所审计并出具（和信审字【2014】 第000148号）无保留意见审计报告。 上述资产负债表由江泉实业股份有限公司管理层依据华盛江泉集团有限公司与唯 美度科技（北京）有限公司于2014年6月26日签订的合同第1.1款作出的财务报告规 定编制，是在该公司原已披露报出财务报表的基础上，剔除长期股权投资而编制的模拟 报表。 二、实物资产的分布情况及特点 评估范围内的实物资产账面反映为固定资产(房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、 电子设备、在建工程、工程物资)及存货。其中：存货计10241项，账面金额105,758,612.25 元；房屋建（构）筑物计213项，账面原值492,974,495.75元，净值316,122,721.33元； 机器设备计1889项，账面原值518,766,260.27元，净值为136,107,318.41元；车辆计46 辆，账面原值25,727,980.92元，净值13,967,835.95 元。电子设备337项，账面原值 4,666,610.64元，净值1,854,342.58元；在建工程（土建）1项，账面价值63977.09元， 在建工程（设备）6项，账面价值2,125,240.47；工程物资1项，账面价值89,743.59元。 实物资产分布情况： 存货存放在公司库房；机器设备、电子设备及车辆分布在生产经营场所。 实物资产特点： 存货主要为地板砖及生产性配件等。机器设备主要为生产型设备，包括电厂发电设 备、建材制造设备及铁路运输设备等；电子设备为办公用设备，包括电脑、打印机、服 务器等。车辆为自用载货汽车、装载机、自卸车等。 实物资产保管良好、使用正常。 三、无形资产情况 评估范围内的无形资产为土地使用权，账面金额54,482,996.12元，为企业自用的厂 区和铁路专用线路所占土地。 四、账外资产情况 无。 五、资产权属状况 (一)实物资产权属状况， 评估人员抽查了存货购置合同及发票、入帐凭证及附件、入库单，查阅了固定资产 采购合同及发票，车辆行驶证等，确认存货及固定资产产权，其中纳入本次评估的房屋 建筑物（除铁路分厂外），占用土地为租赁，由于历史原因，本次评估的房屋均未办理 房屋产权证。 (二)无形资产权属状况 评估人员抽查了无形资产购置发票、相关凭证、证书等，无形资产归被评估单位所 有。 说明四 资产核实总体情况说明 资 产 核 实 总 体 情 况 说 明 资产核实总体情况说明 评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估 明细表》，对固定资产的产权归属证明文件及反映无形资产相关情况的资料进行收集； 并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，于二O一四年七月三日至七 月十日对评估范围内资产及负债进行了核实。 一、资产核实过程 (一)实物类资产 企业的实物类资产为房屋建（构）筑物、机器设备、电子设备、车辆、在建工程、 工程物资、存货等。首先进行账(财务账)、表(评估明细表)核对；然后对照《资产评估 明细表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时，对各类实物资产中的主要资产 或主要部分拍照留存。 1、 房屋建（构）筑物 房屋建筑物主要为车间、道口、铝合金屋等，构筑物主要为沉淀池、砼路面等，其 中包含的管道沟槽主要为给水管道及煤气管道。对房屋建（构）筑物，逐一核对数量（栋、 间、项），核实座落位置、建成年月及建筑结构；对办理产权证的房屋，核对建筑面积； 对未办理产权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积，了解是否存在权属纠纷。 2、 机器设备、电子设备 机器设备、电子设备主要为水泵、锅炉、汽轮机、电脑、打印机、服务器等。对机 器设备、电子设备，现场清点核对数量(台、套)，查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘 亏设备的名称、数量；对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报 废情况及报废设备的名称、数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判 断明细表上所填相关内容的正确与否；抽查设备购置发票或相关记账凭证，核实设备的 权属。 3、车辆 对车辆，核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行驶、 维护保养、是否发生事故等情况。 4、 在建工程 对在建工程，了解获批情况及工程概况、核算方法；查看工程现场，掌握工程形象 进度；根据有关概预算资料，结合工程形象进度，对工程款应支付额与实际支付额进行 详细比对；在应支付额与实际支付额存在较大差异时，调查分析造成差异的原因。 5、 工程物资 本次纳入评估的工程物资为被评估单位购置施釉生产线设备，对设备的过往使用 情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名称、数量；抽查设 备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的正确与否；抽 查设备购置发票或相关记账凭证，核实设备的权属。 6、 存货 存放在企业库房，主要为地板砖及生产性配件等。 对存货，按照重要存货全查、一般存货抽查(抽查金额不低于该类存货总金额的60%) 的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额，查看各类存货的现状， 了解是否存在残、次、冷、背等情况。 (二)非实物类资产 非实物类资产包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款等流动资产，无 形资产、递延所得税资产等非流动资产。 非实物类流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行 对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式 进行核实； 对无形资产，查阅授权书、协议等，重点了解权益状况、特点、形成过程、使用范 围、权属状况、法律保护情况、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等，以核实其的存 在性。 (三)账外资产 无。 (四)负债 负债为流动负债和非流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、 形成过程，了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主 要款项的计提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计 提或者计提不合理的款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。 三、资产核实结论 经过资产核实，评估范围内资产所有权归山东江泉实业股份有限公司，评估范围内 资产与负债的账表、表实相符；实物资产均能正常使用；无形资产的产权清晰；固定资 产的产权存在瑕疵，其中纳入本次评估的房屋建筑物（除铁路分厂外），占用土地为租 赁，所以本次评估的房屋均未办理房屋产权证。 说明五 评估技术说明 评 估 技 术 说 明 流动资产评估说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围为山东江泉实业股份有限公司于评估基准日2014年6月30 日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存 货。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 94,783,316.30 应收账款 145,345,586.88 预付账款 22,362,571.38 其他应收款 136,732.95 存货 105,758,612.25 流动资产合计 368,386,819.76 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资 产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表。 第二阶段：现场勘察核实阶段 1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，对财务总账、明细账、 台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未 报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。 2、现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企业 申报的各项实物流动资产进行了现场盘点，并收集评估基准日至盘点日的出入库单。现 金为全额盘点，存货的抽查比例在总金额的60％以上，数量在40%以上，同时填写了“现 金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。 第三阶段：评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机； 2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的公允价值， 编制相应评估汇总表； 3、提交流动资产的评估技术说明。 三、评估分析 各项流动资产评估说明如下： (一)货币资金 货币资金为现金、银行存款，账面值为94,783,316.30元。其中现金12,184.31元， 银行存款94,771,131.99元。 1、现金 现金为人民币，存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点 了现金，评估采取盘点推算方法计算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收 入，减基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现 金日记帐和总帐现金帐户余额核对的方法确认评估值。 现金评估值为12,184.31元。 2、银行存款 银行存款分别存放在罗庄建设银行、农业银行、工商银行等18个银行账户，账面 值为94,771,131.99元，为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余 额核对的办法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表。 经核对银行对账单2014年6月30日余额，对于有未达账项的账户，按双向调节法 编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账项者经过分析了解每笔未 达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值 94,771,131.99元作为评估值。 (二)应收账款 应收账款是销售货物而形成的债权以及应收的电费，账面原值为158,032,164.02元， 坏账准备12,686,577.14元，应收账款净值145,345,568.88元，为应收山东华盛对外贸易 公司、山东华盛江泉热电有限公司等公司的货款及电费款。 评估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符， 具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况， 对大额应收账款进行了函证，并对回函情况进行了分析。对往来应收款项，有确凿证据 表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的， 且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款 分析估计出评估风险损失，明细如下。 账 龄 2014年6月30日 账面余额 评估风险损失 金额（元） 比例（%） 金额（元） 比例（%） 1年以内 140,472,967.60 89.00 11,119,115.94 7.04 1-2年 17,559,196.42 11.00 1,419,753.04 0.90 合计 158,032,164.02 100.00 12,686,577.14 7.93 注：未包括关联方往来。 确认评估风险损失12,686,577.14元。 坏账准备评估为零。 应收账款评估值为145,345,568.88元。 (三)预付账款 评估范围内的预付账款是被评估单位预先支付的煤气款、运费等，账面价值为 22,362,571.38元。我们核实了账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了调 查，因其发生时间距评估基准日较近，且欠款对象为长期往来客户，判断其不存在无法 收回的可能性。 预付账款评估值为22,362,571.38元。 (四)其他应收款 评估范围内的其他应收款为个人价款及预借差旅费等，账面原值146,561.00 元，计 提坏账准备9,828.05 元，其它应收账款净值136,732.95元。评估人员经过核对账簿，核 查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，具体了解往来款项的发生时间、 实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况，对大额账款发函进行了询证和 确认，同时对往来应收款项，有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损 失为100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上 计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，明细如下。 账 龄 2014年6月30日 账面余额 评估风险损失 金额（元） 比例（%） 金额（元） 比例（%） 1年以内 50,000.00 34.12 3352.89 2.00 1-2年 96,561.00 65.88 6475.16 4.00 合计 146,561.00 100.00 9,828.05 6.00 注：未包括关联方往来。 确认评估风险损失9,828.05元。 坏账准备评估为零。 其他应收款评估值为136,732.95元。 (五)存货 本次评估范围内的存货是由材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成 品（库存商品）、在产品（自制半成品）构成。存货分项汇总如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 材料采购（在途物资） 12,287,109.67 原材料 32,313,461.98 在库周转材料 209,054.18 产成品（库存商品） 66,154,018.37 在产品（自制半成品） 791,537.25 合 计 111,755,181.45 减：存货跌价准备 5,996,569.20 合 计 105,758,612.25 企业存货管理井然有序，内部控制制度严谨。评估人员会同企业财务、库管人员对 仓库的原材料、库存商品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证工作。盘点价值占总价 值的60%以上，数量在40%以上，盘点结果无差错，账实一致。 1、 材料采购（在途物资） 材料采购账面值12,287,109.67元，共2项，为企业购买尚未入库的巴花材、刚果 材等石材，评估人员对账目、付款凭证以及合同进行核实，经核实无误后，按核实后的 账面值12,287,109.67元确定评估值。 2、 原材料 原材料账面值为32,313,461.98元，因部分原材料不再继续使用，所以计提存货跌 价准备1,547,281.39元。原材料主要为企业用于生产各型产品所需的主、辅原材料， 共分14498项。原材料存放在原材料仓库内。经清查，企业材料库存属实。对于正在使 用的原材料，因原材料周转较快，库存原材料账面单价与评估基准日采购单价相比变化 不大，故以核实后的存货数量与该存货的账面单价的乘积确定评估值；对于库龄较长及 不再继续使用的原材料，评估人员通过对原材料基准日近期购入价调查了解，结合所掌 握的各种价格信息资料，以评估基准日近期市场价，加上合理的运杂费及其他费用确定 其重置成本，再以核实后的存货数量与该存货的重置单价的乘积确定评估值。 原材料评估值为30,766,180.34元。 3、 在库周转材料 在库周转材料账面值为209,054.18元，为企业用于生产生活所需的模具以及家具 等，共分4488项。在库周转材料存放在在库周转材料仓库内。经清查，企业材料库存 属实。评估人员通过对在库周转材料基准日近期购入价调查了解，结合所掌握的各种价 格信息资料，以评估基准日近期市场价，加上合理的运杂费及其他费用确定其重置成本， 再以核实后的存货数量与该存货的重置单价的乘积确定评估值。因在库周转材料周转较 快，使用较为频繁，市场需求相对稳定，库存在库周转材料账面单价与评估基准日采购 单价相比变化不大，故以核实后的账面值作为评估值。在库周转材料评估值为 209,054.18元。 4、 产成品（库存商品） 产成品账面值为66,154,018.37元。因部分产成品存在滞销，所以计提存货跌价准 备4449,287.81元。产成品存放在公司仓库，为各型号的地板砖等。情况如下： 产成品部分为正常销售产品，部分为滞销产品，评估人员对基准日企业的正常库存 商品以评估基准日产成品的实际库存数量，乘以其在评估基准日的不含税销售单价格， 减去全部税金、销售费用和适当净利润计算得出评估值，评估公式为： 产成品评估值=数量×不含税单价×（1-综合扣除率） 综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当 净利润/销售收入 名 称 计算公式 计算结果 主营业务税金及附加扣除率 主营业务税金及附加/销售收入 1.00% 销售费扣除率 销售费用/销售收入 1.00% 所得税扣除率 所得税额/销售收入 0.00% 净利润扣除率 净利润/销售收入×50% 0.00% 合 计 2.00% 例：产成品——63071一级内墙砖300*600 8片（明细表第6项） 经核实该类产成品为一级内墙砖系列，为产成品，实际库存34055箱，根据评估人 员对企业销售情况调查，该产品市场不含税销售单价为21.88元/箱，销售费用和销售 税金及所得税等综合扣除率合计为2.00%。 则：产成品评估值=数量×不含税单价×（1-综合扣除率） =34055×21.88×（1-2.00%） =730,139.20（元） 经评估，产成品评估值为730,139.20元。 对滞销产品，以单位可变现净值乘以核实后的库存数量确认评估值。 5、在产品(自制半成品) 在产品共10项，账面值791,537.25元，采用实际成本核算，系企业生产各种规格 的各型号的瓶坯等产品发生的直接材料、直接人工及制造费用等。 根据调查，该公司产品生产工序多，生产过中发生的损耗也无法测定，因此难以确 定其完工比率，故对在产品，以核实企业在产品的核算方法，如有不合理费用则扣除不 合理费用的方法评估；评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法，认为企业成本 核算真实合理，账面价值基本反映了该部分价值，以核实后账面值确认为评估值。 在产品评估值为791,537.25元。 6、存货评估结果 存货评估结果汇总见下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 材料采购（在途物资） 12,287,109.67 12,287,109.67 - - 原材料 32,313,461.98 30,766,180.34 -1,547,281.64 -4.79 在库周转材料 209,054.18 209,054.18 - - 产成品（库存商品） 66,154,018.37 66,309,727.22 155,708.85 0.24 在产品（自制半成品） 791,537.25 791,537.25 - - 合 计 111,755,181.45 110,363,608.66 -1,391,572.79 -1.25 减：存货跌价准备 5,996,569.20 - - - 合 计 105,758,612.25 110,363,608.66 4,604,996.41 4.35 四、流动资产评估结果 山东江泉实业股份有限公司流动资产评估值为371,744,538.16元。具体结果见下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 94,783,316.30 94,783,316.30 - - 应收账款 142,539,131.82 142,539,131.82 - - 预付账款 22,362,571.38 22,362,571.38 - - 其他应收款 136,732.95 136,732.95 - - 存货 105,758,612.25 110,363,608.66 4,604,996.41 4.35 流动资产合计 368,386,819.76 372,991,816.17 4,604,996.41 1.25 流动资产评估增值4,604,996.41元，主要为存货评估增值，增值原因为： 产成品评估值中包含部分利润。 房屋建（构）筑物评估说明 一、评估范围 本次评估范围为山东江泉实业股份有限公司所属房屋建筑物、构筑物、管道沟槽等 固定资产共213项，账面原值492,974,495.75 元，账面净值316,122,721.33元。详见明 细表： 编号 科目名称 账面价值（元） 原值 净值 房屋建筑物类合计 492,974,495.75 316,122,721.33 4-6-1 固定资产-房屋建筑物 222,247,547.42 134,652,723.88 4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 226,354,174.02 152,063,199.98 4-6-3 固定资产-管道及沟槽 44,372,774.31 29,406,797.47 二、现场勘察状况 （一）基本情况 本次由被评估单位山东江泉实业股份有限公司申报评估的房屋建筑物、构筑物、管 道沟槽等共213项。其中房屋建筑物有127 项，占申报账面净值总量的45%；构筑物 及其他辅助设施有71 项，占申报账面净值总量的46%；管道沟槽占15项，占申报账 面净值总量的9%。 本次评估的房屋建筑物为工业厂房及办公、生活附属用房。主要有生产车间和厂区 办公楼、员工宿舍、员工餐厅，铁道道口房、坂道房，仓库、车间内操作室及其他辅助 用房等。其中车间主要为钢筋砼框架结构，钢筋砼独立基础、桩基础，砖墙围护或现浇 钢筋混凝土，钢筋砼板屋顶或彩钢板屋顶、石棉瓦屋顶。水泥混凝土地面、陶瓷砖地面， 塑钢推拉窗，塑钢门、防盗门、铁门，室内有水、电、照明、空调，设备齐全。 生活及办公用房多为砖混、砖木结构，泵房等辅助用房多为框架结构。 构筑物主要为铁道路基、道轨，车棚、厕所、沉淀池，冷却塔，厂区内地面硬化、 绿化及围墙工程等。 管道沟槽主要为地下给水、污水、供暖等管道，架空除盐水管道、燃气管道等。 房屋建（构）筑物等均能正常使用。 （二）房屋建（构）筑物主要结构 申报评估的主要厂房建（构）筑物情况介绍如下： 1、框架结构厂房：该车间为钢筋砼框架结构，钢筋砼独立基础，外墙围护结构： 240mm厚砖墙、陶粒混凝土板围护，水泥混凝土地面、陶瓷砖地面，外墙彩色涂料， 内墙乳胶涂料，塑钢推拉窗，塑钢门、防盗门、铁门，室内有水、电、照明、空调，设 备齐全。 2、砖混结构办公楼：条形基础，墙体为砖墙围护结构。外墙乳胶涂料，内墙乳胶 涂料、屋顶抹灰、成品木门、塑钢推拉窗，简易装修。水电等配套设施齐全。 3、砖混结构宿舍楼：条形基础，墙体为砖墙围护结构。外墙乳胶涂料，内墙乳胶 涂料、屋顶抹灰、成品木门、塑钢推拉窗，简易装修。水电等配套设施齐全。 4、铁路工程：该工程为华盛铁路专用线，建设地处于平原微丘区，河系发育一般， 铁路主要工程内容包括：路基工程、轨道工程、桥涵工程、线路工程等。铁路线路总长 度11.7公里，2002年4月开工建设，2003年12月竣工交付使用，2010年对铁路线进 行了扩建及修整。 5、冷却塔：该工程为淋水面积4500平方米的双曲线通风冷却塔，塔体高度105米， 由40对人字方支柱和上环梁支承的钢筋砼筒体结构，进风口高7.3米，上环梁中心半径 38.605米。塔顶最高处105.25米，出口中心半径24.596米，筒壁最大厚度为700mm， 最薄处为160mm。塔筒最小处喉部半径22.788米，标高78.75米。塔顶设悬挑刚性环， 宽1000，时外用钢栏杆封闭，沿筒壁设一检修钢爬梯。 6、厂区道路：厂区内路面主要为混凝土整体路面300mm厚，地面垫层为混凝土垫 层，面层压光夯实。 7、引水管道： 引水管道材质为钢管，敷设长度24500米，管径600mm，敷设方式 为地下直埋。 三、评估依据 (一) 财政部2004年2月25日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估 职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）； (二) 中国资产评估协会2007年11月28日发布的《资产评估准则—评估报告》、 《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； (三) 中国注册会计师协会2003年1月28日发布的《注册资产评估师关注评估 对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）； (四) 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民 代表大会常务委员会第八次会议通过，并于2007年8月30日第十届全国人民代表大会 常务委员会第二十九次会议修正）； (五) 房地产估价规范（国家标准GB/T50291-1999）； (六) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； (七) 《中华人民共和国土地管理法》； (八) 被评估单位提供的《国有土地使用权证》； (九) 被评估单位提供的工程预算书、财务凭证等资料； (十) 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [2002]1980号）； (十一) 国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计 价格[2002]10号）； (十二) 《关于印发山东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法的通知》 （鲁财综〔2008〕53号文）； (十三) 《关于印发<山东省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则>的通知》 （鲁财综[2003]24号）； (十四) 《国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理 规定》的通知》（发改价格[2007]670号）； (十五) 《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计 价格[1999]1283号）； (十六) 《山东省建筑工程定额2003版》 (十七) 《山东省建筑工程定额价目表》 (十八) 《山东省建设工程费用组成及计算规则(2011)》； (十九) 关于公布《铁路路基工程预算定额》等二十九项定额标准的通知（铁建设 〔2010〕223号） (二十) 《铁路工程概算预算定额》 (二十一) 工程建设前期费用标准； (二十二) 《资产评估常用数据与参数手册》 ； (二十三) 被评估单位申报房屋建（构）筑物清查评估明细表； (二十四) 评估人员对评估现场实地勘查记录资料； (二十五) 评估人员搜集的其他参考资料。 四、评估程序 （一）核对原始资料 根据委托方提供的房屋建筑物评估明细表，对房屋建（构）筑物及附属设施进行核 对，对填写不符合评估要求之处与委托方有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予 以更正。 （二）市场调查 根据评估目的需要，评估人员到有关建设管理部门及委托单位的财务、基建等部门 进行调查咨询，取得工程资料、与建设工程有关的其他各项费用取费标准和政府政策性 收费文件等资料。了解工程地质状况，验收和房屋的历年使用、维修情况。 （三）现场勘察 对建筑物的现场勘察评估，遵循公正、客观、科学的原则，根据被评估单位提供的 建筑物、构筑物评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照 明、通风等设备情况，进行现场勘察核实，并结合现场了解建筑物的结构情况和各部位 完损状况，逐项做现场记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物做详细的查看，除核对建筑物、构筑物 数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：1、建筑物结构、装修、设施、配套使 用情况；2、构筑物的结构形式、状况；3、管线的状况、架设方式、绝缘方式情况。 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提 供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无 不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有开裂粉化以及粉 化的严重程度。 装饰：由于每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，不能一概而论。一般可分为内 装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是 看装修的面层有无脱落、开裂、损坏，另外还要查看装饰的新旧程度。 设备：水、电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。 围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢 失、腐烂、开裂等现象。 （四）评定估算 对取得的评估资料及勘查结果，进行综合分析，对各类建（构）筑物，分别进行评 估测算，复核评估工作底稿，编写资产评估说明及评估明细表。 五、评估方法 根据本次评估的目的和资产特点，对房屋建（构）筑物采用重置成本法进行评估。 计算公式为：评估值=重置成本×综合成新率 （一）重置成本的确定 重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 1．建安工程造价 ① 对于能够提供竣工决算资料的，评估基准日建安工程造价系根据工程决算和当 地评估基准日建筑安装价格指数调整确定。 ② 对于被评估单位无法提供完整的工程结算资料和工程技术图纸资料的，建安综 合造价的求取主要采用标准单方造价调整法测算确定，评估人员根据所提供的部分资料 及现场丈量所获取的建筑物结构、装修的基础性数据，参考同类工程中建安工程造价进 行修正系数调整，从而计算出待估房屋建安造价。如果查询不到可比案例的，则在核实 历史成本及工程造价的基础上用价格指数调节法确定建安造价，公式为： 重置成本=历史成本(账面价值)×基准日价格指数 ③ 对于重要的构筑物，被评估单位无法提供完整的工程结算资料，近期也无参考 案例的，根据被评估单位提供的工程技术图纸等资料，套用相应定额得出该构筑物的建 安造价。 2．前期费用和其他费用： ① 在按国家各部门（行业）规定取费的基础上，考虑当地特殊合理的相关费用确 定。包括的内容及取费标准见下表： 前期费用及其它费用 序号 费用项目 取费基数 费率 取费依据 一 建安工程造价 1 建设单位管理费 工程造价 1.80% 财建[2002]394号 2 项目可行性研究费 工程造价 0.15% 计委计价格[1999]1283 3 勘察和工程设计费 工程造价 2.00% 计委建设部计格[2002]10 4 招投标代理费 工程造价 0.05% 计价格[2002]1980号 5 工程监理费 工程造价 1.60% 发改价格[2007]670号 综合费率 5.6% 二 按建筑面积计算 6 墙体材料基金 建筑面积 10 鲁财综〔2008〕53号文 7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 鲁财综〔2003〕24号 ② 对于铁路专用线，与民用建筑前期费率不同，包括的内容及取费标准见下表： 前期费用及其它费用 序号 费用名称 费率 计费基数 费用依据 前期费用 1 可行性研究费 2.26万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86号 2 勘查设计费 1.49万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86号 3 工程招标费 0.20% 预算工程费 计价格【2002】1980号 序号 费用名称 费率 计费基数 费用依据 其他费用 4 管理费 1.00% 预算工程费 铁建设 [2006] 113号 5 工程监理费 1.40% 预算工程费 铁建设 [2006] 113号 6 工程质量安全监督费 0.07% 预算工程费 铁建设 [2006] 113号 3．资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，按 合理工期内的贷款利率，资金均匀投入计算。其中合理工期按照《全国统一建筑安装工 程工期定额》确定，贷款利率按照中国人民银行最近一期公布施行的贷款利率水平确定。 资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2 （二）综合成新率的确定 1．对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算 公式为： 综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4 其中： 理论成新率=尚可使用年限 /（已使用年限+尚可使用年限）×100% 现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九类。通过建筑物 造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察 实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察率。 2．对于结构相对简单的房屋建（构）筑物，采用使用年限法并根据具体情况进行 修正后确定综合成新率，计算公式： 使用年限成新率=（耐用年限－已使用年限）/ 耐用年限×100% 六、评估结果 纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物共计213项。被评估单位申报账面原值 492,974,495.75 元，账面净值316,122,721.33元；重置成本481,468,883.515元，评估净 值301,858,895.93元。见下表： 金额单位：人民币元 科目名称 评估价值 增值额 增值额% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 481,468,883.51 301,858,895.93 -11,505,612.24 -14,263,825.40 -2.33 -4.51 固定资产-房屋建筑物 210,808,260.00 129,874,126.36 -11,439,287.42 -4,778,597.52 -5.15 -3.55 固定资产—构筑物及其他辅助设施 224,518,099.51 142,765,564.57 -1,836,074.51 -9,297,635.41 -0.81 -6.11 固定资产-管道及沟槽 46,142,524.00 29,219,205.00 1,769,749.69 -187,592.47 3.99 -0.64 评估增减值分析 本次评估价值较账面价值相比评估原值减值2.33%，评估净值减值4.51%。评估减 值原因： 1、房屋建（构）筑物账面值中有部分不合理费用，如由于设计不当，施工过程中 出现过返工现象而造成的费用等，本次评估中剔除了这些不合理费用； 2、由于环境恶劣和使用过度，使得房屋建（构）筑物的经济使用年限与会计折旧 所用的年限不一致。 七、特别事项说明 1、纳入本次评估的房屋建筑物（除铁路分厂外），占用土地为租赁，租赁期限为30 年，租赁截止日期为2028年7月，租赁双方承诺，土地租赁期满后，承租方可续租土 地，且优先租赁； 2、由于本次评估的房屋建筑物占用土地为租赁，所以本次评估的房屋均未办理房 屋产权证。 八、评估案例 案例一：热电厂-办公楼（评估明细表4-6-1第14项） 结构类型：砖混结构 建筑面积：2,800平方米 竣工日期：2011年12月 （一）概况 2011年12月建成，建筑面积2,800平方米，檐高6米，共2层。条形基础，墙体 为普通烧结砖围护结构，屋面SBS卷材防水。外墙涂料，内墙涂料，楼地面铺地板砖， 防盗门、塑钢门窗。水电等配套设施齐全。 至评估基准日，该办公楼的基础、承重构件、墙体、屋面、地面、内外装修、门窗、 水电气照明等配套设施均保持状况较好，能满足生产、生活需要。 截止评估基准日该房产无抵押等他项权利。 （二）评估测算过程 1、重置成本的计算 （1）建筑安装工程造价的确定 该办公楼没有完整的工程决算，因此综合造价的确定采用类比法求取。本次选用的 典型工程源自附近地区办公楼的典型案例。选用典型工程与委估对象的使用功能、建筑 结构、建筑面积、建筑层数、层高等技术特征类似，典型工程造价为1445元/平方米， 现将评估对象与选取典型工程的主体结构等重要建筑技术特征做比较（详见一览表）： 项 目 典 型 工 程 评 估 对 象 技术参数 技术参数 层数 二层 二层 结构类型 砖混 砖混 层高 3.5m 3m 面积 480平方米 2800平方米 土（石）方工程 挖掘机挖二类土，人工辅铲，挖土深度为 1.15m，场地堆放，余土外运3km 挖掘机挖土，场地平整 砌筑工程 ±0.000以下基础墙采用粉煤灰砖，M5水泥砂 浆砌筑；±0.000以上墙体采用M5KP1粘土多 孔砖墙 普通烧结砖 混凝土及钢筋 垫层砼等级为C10，基础部分为独立基础，部 分为带形基础，±0.000以下砼等级为C25，± 0.000以上砼等级为C20，均为商品砼 基础为带形基础 屋面及防水工程 屋面SBS卷材防水 屋面SBS卷材防水 楼地面工程 水泥砂浆 地板砖 墙、柱面工程 粉煤灰砖墙、粘土多孔砖墙、内墙面为20厚混 合砂浆抹面 普通烧结砖墙、内墙面为20厚混 合砂浆抹面 门窗工程 窗户采用塑钢窗 防盗门、塑钢门、塑钢窗 油漆、涂料裱糊工程 外墙涂料、水泥砂浆面 外墙涂料、水泥砂浆面 附属设备 给排水、强电、弱电 给排水、电气 将典型工程与评估对象的主要技术参数对比调整修正，从而将典型工程的造价调整 为估价对象的建安综合造价。参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主 编）中的有关参数进行调整，下表为比较修正系数一览表： 典型工程 评估对象 层数 100 100 结构类型 100 100 层高 100 99 面积 100 99 土（石）方工程 100 100 砌筑工程 100 95 混凝土及钢筋 100 100 屋面及防水工程 100 100 楼地面工程 100 104 墙、柱面工程 100 98 门窗工程 100 103 油漆、涂料裱糊工程 100 100 附属设备 100 100 经过以上系数修正，确定委估房屋每平方米建安综合造价为：1,445×99/100×99/100×95/100×104/100×98/100×103/100= 1,412元/平方米。 建安工程造价=单方造价×建筑面积 =1,412×2,800 = 3,953,600.00（元） （2）前期及其他费用 前期及其他费用依据国家、山东省的有关规定，前期及其他费用计算表如下： 金额单位：人民币元 序号 费用项目 取费基数 费率 费用标准 取费依据 一 建安工程造价 1 建设单位管理费 工程造价 1.80% 71,164.80 财建[2002]394号 2 项目可行性研究费 工程造价 0.15% 5,930.40 计委计价格[1999]1283 3 勘察和工程设计费 工程造价 2.00% 79,072.01 计委建设部计格[2002]10 4 招投标代理费 工程造价 0.05% 1,976.80 计价格[2002]1980号 5 工程监理费 工程造价 1.60% 63,257.60 发改价格[2007]670号 综合费率 5.60% 221,401.61 二 建筑面积 2800㎡ 6 墙体材料基金 建筑面积 10 28,000.00 鲁财综〔2008〕53号文 7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 5600.00 鲁财综〔2003〕24号 合计 255,001.61 前期及其他费用合计为255,001.61元。 （3）资金成本 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，结合本次评估目的，考 虑委估建筑物实际状况，按建设项目工程全部建设完成后共同产生收益考虑，故将项目 建设作为一整体工程计算。依据《全国建筑安装工程工期定额》的规定，该项目合理建 设期为一年半，假设在建设期内建设资金均匀投入，一年期人民币贷款利率按6%计取 资金成本。 资金成本 =（建安综合造价+前期及其他费用）×贷款利率×合理建设工期×1/2 =（3,953,600.00 +255,001.61）×6.15%×1.5×1/2 = 194,121.75（元） （4）重置成本 重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 = 3,953,600.00 +255,001.61+ 194,121.75 = 4,402,723.00（元）（取整） 2、计算综合成新率 综合成新率=年限法成新率×0.4+勘察法成新率×0.6 （1）年限法成新率 委估对象2011年12月建成投入使用，截止基准日已使用2.5年，待评估房屋所占 用的土地为租赁，被评估单位承诺租赁期满后可补缴租金继续使用，参考“资产评估常 用数据与参数手册”，委估对象经济耐用年限为50年。 年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/ 耐用年限 × 100% =（50 - 2.5）/ 50 × 100% = 95 % （2）勘察法成新率 分部工程名称 标准分 完损程度 完好分值 权重 评定 分 结 构 部 分 1、地基基础 25 有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀下沉 23 0.60 53.40 2、承重构件 25 柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾明显斜变形、裂缝、 松动、 23 3、非承重墙 15 预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏，平直完好， 无明显倾斜、弓凸 13 4、屋面 20 完好平整，不渗漏，排水设施畅通 18 5、楼地面 15 整体面层平整较完好，无空鼓、裂缝、起砂 12 小计 100 89 装 修 部 分 6、门窗 30 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整， 油漆较完好 28 0.30 27.60 7、外粉饰 25 完整、粘结牢固，有轻微空鼓、裂缝 23 8、内粉饰 25 完整牢固，无空鼓、裂缝、部分剥落 23 9、顶棚 20 无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、 翘角、松动，压条有脱落 18 小计 100 92 设 备 部 分 10、给排水 40 正常可用 38 0.10 9.40 11、变配电及电 照 25 正常可用 23 12、其他 35 正常可用 33 小计 100 94 勘察成新率 结构分+装修分+设备分 90.4 （3）计算综合成新率 综合成新率=95%×0.4+90.4%×0.6=92%（取整） 3、计算评估值 评估值 = 4,402,723.00× 92% = 4,050,505.00（元）（取整） 案例二：建陶-联合主车间 （房屋建筑物 评估明细表4-6-1第96项） 结构类型：框架结构 建筑面积：55,000.00平方米 竣工日期：2003年4月 （一）概况 2003年4月建成，建筑面积55,000.00平方米，檐高8米，共1层。独立柱基础， 墙体为普通烧结砖围护结构，屋面彩钢板、石棉瓦屋面，钢檩条、钢梁。外墙涂料，内 墙涂料，楼地面为水泥砂浆地面，铁门、铁窗、木窗。水电等配套设施齐全。 至评估基准日，该厂房的基础、承重构件、墙体、屋面、地面、内外装修、门窗、 水电气照明等配套设施均保持状况较好，能满足生产、生活需要。 截止评估基准日该房产无抵押等他项权利。 （二）评估测算过程 1、重置成本的计算 （1）建筑安装工程造价的确定 该办公楼没有完整的工程决算，因此综合造价的确定采用类比法求取。本次选用的 典型工程源自附近地区厂房的典型案例。选用典型工程与委估对象的使用功能、建筑结 构、建筑面积、建筑层数、层高等技术特征类似，典型工程造价为1119元/平方米，现 将评估对象与选取典型工程的主体结构等重要建筑技术特征做比较（详见一览表）： 项 目 典 型 工 程 评 估 对 象 技术参数 技术参数 层数 一层 一层 结构类型 框架+钢结构 框架结构+钢结构屋顶 层高 8.5 8 面积 1526.87 59675 土(石)方工程 场地平整、挖基础土方；土方回填 场地平整、挖基础土方；土方回填 金属结构工程 屋架钢檩条、钢梁 屋架钢檩条、钢梁 地基基础 水泥搅拌桩+承台基础 独立柱基础 墙体材料 淤泥烧结普通砖 烧结普通砖 屋面屋架 钢结构屋面；钢檩条、钢梁 彩钢板、石棉瓦屋面；钢檩条、钢梁 楼地面工程 金刚砂地坪 水泥砂浆地面 墙、柱面工程 C25商品混泥土、钢梁、钢柱 混凝土柱 门窗工程 塑钢推拉窗 铁门、铁窗、木窗 油漆、涂料裱糊工程 砂浆粉刷,内外墙涂料 砂浆粉刷,内外墙涂料 附属设备 给排水、电气、通风 给排水、电气、通风 将典型工程与评估对象的主要技术参数对比调整修正，从而将典型工程的造价调整 为估价对象的建安综合造价。参考“资产评估常用数据与参数手册”中的有关参数进行 调整，下表为比较修正系数一览表： 项目 典型工程 评估对象 层数 100 100 结构类型 100 100 层高 100 100 面积 100 95 土(石)方工程 100 100 金属结构工程 100 100 地基基础 100 98 墙体材料 100 100 屋面屋架 100 90 楼地面工程 100 97 墙、柱面工程 100 95 门窗工程 100 103 油漆、涂料裱糊工程 100 100 附属设备 100 100 经过以上系数修正，确定委估房屋每平方米建安综合造价为：1,119×95/100×98/100×90/100×97/100×95/100×103/100= 890元/平方米。 建安工程造价= 单方造价×建筑面积 = 890×55,000.00 = 48,950,000.00（元） （2）前期及其他费用 前期及其他费用依据国家、山东省的有关规定，前期及其他费用计算表如下： 金额单位：人民币元 序号 费用项目 取费基数 费率 费用标准 取费依据 一 建安工程造价 1 建设单位管理费 工程造价 1.80% 881,100.00 财建[2002]394号 2 项目可行性研究费 工程造价 0.15% 73,425.00 计委计价格[1999]1283 3 勘察和工程设计费 工程造价 2.00% 979,000.01 计委建设部计格[2002]10 4 招投标代理费 工程造价 0.05% 24,475.00 计价格[2002]1980号 5 工程监理费 工程造价 1.60% 783,200.00 发改价格[2007]670号 综合费率 5.60% 2,741,200.01 二 建筑面积 55,000.00㎡ 6 墙体材料基金 建筑面积 10 550,000.00 鲁财综〔2008〕53号文 7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 110000.00 鲁财综〔2003〕24号 序号 费用项目 取费基数 费率 费用标准 取费依据 合计 3,401,200.01 前期及其他费用合计为3,401,200.01元。 （3）资金成本 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，结合本次评估目的，考 虑委估建筑物实际状况，按建设项目工程全部建设完成后共同产生收益考虑，故将项目 建设作为一整体工程计算。依据《全国建筑安装工程工期定额》的规定，该项目合理建 设期为一年半，假设在建设期内建设资金均匀投入，一年期人民币贷款利率按6%计取 资金成本。 资金成本 =（建安综合造价+前期及其他费用）×贷款利率×合理建设工期×1/2 =（48,950,000.00 +3,401,200.01）×6.15%×1.5×1/2 = 2,414,699.10（元） （4）重置成本 重置成本= 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 = 48,950,000.00 +3,401,200.01+2,414,699.10 = 54,765,899.00（元）（取整） 2、计算综合成新率 综合成新率=年限法成新率×0.4+勘察法成新率×0.6 （1）年限法成新率 委估对象2003年4月建成投入使用，截止基准日已使用11.25年，待评估房屋所占 用的土地为租赁，被评估单位承诺租赁期满后可补缴租金继续使用，参考“资产评估常 用数据与参数手册”，委估对象经济耐用年限为50年。 年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/ 耐用年限 × 100% =（50 - 11.25）/ 50 × 100% = 78 % （2）勘察法成新率 分部工程名称 标准分 完损程度 完好分值 权重 评定 分 结 构 部 分 1、地基基础 25 有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀下沉 12 0.60 28.80 2、承重构件 25 柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾明显斜变形、裂缝、 松动、 12 3、非承重墙 15 预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏，平直完好， 无明显倾斜、弓凸 8 4、屋面 20 完好平整，不渗漏，排水设施畅通 8 5、楼地面 15 整体面层平整较完好，无空鼓、裂缝、起砂 8 分部工程名称 标准分 完损程度 完好分值 权重 评定 分 小计 100 48 装 修 部 分 6、门窗 30 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整， 油漆较完好 15 0.30 15.60 7、外粉饰 25 完整、粘结牢固，有轻微空鼓、裂缝 15 8、内粉饰 25 完整牢固，无空鼓、裂缝、部分剥落 10 9、顶棚 20 无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、 翘角、松动，压条有脱落 12 小计 100 52 设 备 部 分 10、给排水 40 正常可用 35 0.10 7.50 11、变配电及电 照 25 正常可用 20 12、其他 35 正常可用 20 小计 100 75 勘察成新率 结构分+装修分+设备分 51.9 （3）计算综合成新率 综合成新率=78%×0.4+51.9%×0.6=61%（取整） 3、计算评估值 评估值 = 54,765,899.00× 61% = 33,407,198.00（元）（取整） 案例三：厂区路面 （构筑物 评估明细表4-6-2第5项） 结构：水泥混凝土 面积：80平方米 原始入账价值：8,820.90元 （一）构筑物概况 厂区内路面工程面积80平方米；混凝土整体路面300mm厚，地面垫层为混凝土垫 层，面层压光夯实。于2005年5月建成投入使用。 （二）评估测算过程 1. 重置成本的确定 （1）建筑安装工程造价的确定 该工程没有完整的工程决算，根据被评估单位提供的资料，直接定额费以《山东土 建工程概算定额》中人工、材料、机械使用费基价为基数作价，直接定额费为9,659.15 元，建安工程综合造价计算详见下表： 建安工程综合造价费用计算表 金额单位：元 序号 名称 计算公式 费率 总价 序号 名称 计算公式 费率 总价 一 直接工程费 9,659.15 1 人工费 1,601.60 2 材料费 8,009.07 3 机械费 48.48 二 措施费 一*费率 7.16% 691.60 三 企业管理费 （1+3）*费率 12.5% 206.26 四 利润 （1+3）*费率 3.6% 59.40 五 税金 （一+二+三+四）*费率 3.41% 362.02 六 建安造价 一+二+三+四+五 10,978.43 （2）前期及其他费用 工程前期费用和其他费用=10,978.43×5.6%= 614.79（元） （3）资金成本 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，结合本次评估目的，考 虑委估建筑物实际状况，按建设项目工程全部建设完成后共同产生收益考虑，故将项目 建设作为一整体工程计算。依据《全国建筑安装工程工期定额》的规定，该项目合理建 设期为一年半，假设在建设期内建设资金均匀投入，一年期人民币贷款利率按6%计取 资金成本。 资金成本 =（建安综合造价+前期及其他费用）×贷款利率×合理建设工期×1/2 =（10,978.43 + 614.79）×6.15%×1.5×1/2 = 534.74（元） （4）重置成本 重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 =10,978.43 + 614.79+534.74 = 12,128.00（元） 2. 成新率的确定 由于评估对象结构相对简单，故采用使用年限法并根据具体情况进行修正后确定综 合成新率。 使用年限成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)×100% 该构筑物2005年5月建成投入使用，评估对象已使用年限为9年，尚可使用年限 为6年，则： 年限法成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限 =6÷（9+6）×100% =40%（取整） 3. 评估净值=重置成本×成新率 = 12,128.00×40% = 4,851.00（元）(取整) 案例四：路基 （构筑物 评估明细表4-6-2 第41项） （一）概况 该铁路专用线建设地处于平原微丘区，河系发育一般，主要工程内容包括：路基土 方、站场土方、机械碾压、夯填碎沙石、铺底道渣和路基防护等。路基线路长度11.7 公里，该工程于2003年12月建成。 （二）评估测算过程 1、重置成本的计算 （1）建筑安装工程造价的确定 由于该构筑物建成年代较久，被评估单位无法提供完整的工程决算，根据被评估单 位提供的工程量，套用现行《铁路建设工程预算定额》中规定的相应的工程定额、费率 等相关取费文件，计算出路基工程综合造价，建安工程综合造价计算详见下表： 建安工程综合造价计算表 序号 费用名称 费率 计算公式 费用金额 一 直接费 1+2 54,636,594.27 1 定额直接工程费 1.1+1.2+1.3 47,155,879.31 1.1 定额人工费 27,391,567.78 1.2 定额材料费 5,773,883.98 1.3 定额机械费 9,010,938.09 2 措施费 2.1+2.2+2.3 7,480,714.96 2.1 施工措施费 20.55% （1.1+1.3）*费率 7,480,714.96 2.2 特殊施工措施费 - 2.3 大型临时设施和过渡工程费 - 二 间接费用 59.70% （1.1+1.3）*费率 21,732,296.00 三 税金 3.35% （一+二）*费率 2,558,357.82 预算工程费 （未完）  |