[公告]华联股份：拟转让其持有的合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司股权项目评估说明
北京中企华资产评估有限责任公司 二Ｏ一四年九月十九日 北京华联商厦股份有限公司拟转让其持有的 合肥华联瑞安购物广场商业 运营有限公司股权项目 评估说明 中企华评报字(2014)第1203-2号 （共一册，第一册） 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 2 第三部分 资产评估说明 ............................................................................. 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ............................................................ 4 一、 评估对象与评估范围........................................................................ 4 二、 企业申报的实物资产情况................................................................ 4 三、 企业申报的无形资产情况................................................................ 5 四、 企业申报的表外资产情况................................................................ 5 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产.................................... 6 第二章 资产核实情况总体说明 ................................................................ 7 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程............................................ 7 二、 影响资产核实的事项及处理方法.................................................... 8 三、 核实结论............................................................................................ 8 第三章 资产基础法评估技术说明 ............................................................ 9 一、 流动资产评估技术说明.................................................................... 9 二、 投资性房地产评估技术说明.......................................................... 11 三、 机器设备评估技术说明.................................................................. 22 四、 土地使用权评估技术说明.............................................................. 26 五、 递延所得税资产评估技术说明...................................................... 27 六、 流动负债评估技术说明.................................................................. 28 第四章 收益法评估技术说明 ................................................................... 31 一、 宏观、区域经济因素分析.............................................................. 31 二、 行业现状与发展前景分析.............................................................. 36 三、 被评估企业的业务分析.................................................................. 46 四、 被评估企业的资产与财务分析...................................................... 49 五、 收益预测的假设条件...................................................................... 56 六、 评估计算及分析过程...................................................................... 57 第五章 评估结论及分析 .......................................................................... 82 一、 评估结论.......................................................................................... 82 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因.................................. 84 三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑.............................. 84 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关 监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关 事项的说明。 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写。 第一章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司(企业原 名：合肥华联瑞安商业管理有限公司)的股东全部权益。 评估范围是合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司的全部资 产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地 产、固定资产、无形资产、递延所得税资产等，总资产账面价值为 44,357.32万元，总负债账面价值为12,149.87万元，净资产账面价值 为32,207.45万元。 评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计 师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报 告。 (三)委托评估的资产权属状况 截至评估基准日被评估单位房地产权证齐全，权属明细如下： 项目 权利人 证号 备注 国有土地使用权证 合肥达兴源商业管理有限公司 合国用（2008）第568号 房地产权证 合肥达兴源商业管理有限公司 房地权证合产字第 8110099577号 注： 2014年6月24日，企业名称变更为合肥华联瑞安购物广场 商业运营有限公司，截止报告日，企业的房地产证、国有土地使用权 证证载权利人尚未办理变更手续。 二、 企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：投资性房地产、机器 设备。实物资产的类型及特点如下： (一)投资性房地产 纳入评估范围的投资性房地产为位于合肥市庐阳区濉西路与蒙 城北路交口的华联购物中心蒙城路店，建筑面积49,699.34平方米，总 层数7层，其中地上4层、地下3层，建成年代为2012年，截止评 估基准日华联购物中心蒙城路店出租率约为92.13%。 (二)机器设备 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备和电子设备。机器设 备全部为楼宇设备，分布在投资性房地产-华联购物中心蒙城路店楼 体内，电子设备主要分布在合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司 办公区内，相对比较集中。设备类资产基本概况如下： 1.机器设备 本次申报评估的机器设备共计7项，包括配电房安装工程、专用 线安装工程、电梯及安装、中央空调、中央空调-制冷站离心式冷水 机组和真空热水锅炉，全部为楼宇设备，购臵时间为2011年至2012 年间，至评估基准日均正常使用，平时维护保养情况良好。 2.电子设备 本次申报评估的电子设备主要有台式电脑、笔记本电脑、传真机、 打印机、复印机、空调、投影仪、数码相机、服务器及各类办公家具 等，购臵时间为2011年至2013年间，至评估基准日均正常使用。 三、 企业申报的无形资产情况 企业申报的纳入评估范围的无形资产为投资性房地产所占用的 土地使用权，已办理了编号为合国用（2008）第568号的土地使用权 证，土地使用权面积13,523.37平方米，土地用途为商业，使用权类型 为出让，土地使用权终止日期为2044年8月31日。 四、 企业申报的表外资产情况 企业申报的纳入评估范围的资产不存在表外资产。 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。 第二章 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估 项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益 法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2014 年6月17日至6月30日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行 了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同 时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标 等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的 详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项 不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资 料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位 对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在 被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对 各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了 不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充 分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相 符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的投资性房地产的产权证明文件资料 进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或 出具相关产权说明文件。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员发现影响以下资产核实的事项： 1.截至评估基准日，合肥华联瑞安以所持有的位于合肥市庐阳区 濉西路与蒙城北路交口，土地证号合国用（2008）第568号土地使用 权为北京华联商厦股份有限公司1.61亿元长期借款提供抵押担保，抵 押期限自2012年09月24日至2021年09月24日。 三、 核实结论 1.资产核实结论 此次资产评估清查工作，是由评估人员与企业资产管理人员共 同进行的。经履行相应清查程序后证实，企业有较为完善的财务核 算体系和日常管理制度。账务核算遵循权责发生制的原则；实物资 产管理由专门的实物管理部门和人员负责。实物资产产权明确。 通过资产清查，经修改完善后的资产清查数量与被评估单位提 供的申报表相符。 2.资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度 无。 3.权属资料不完善等权属不清晰的资产 无。 4.企业申报的账外资产的核实结论 无。 第三章 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、其他应收 款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 10,349,989.27 应收账款 4,345,398.47 其他应收款 11,668,146.87 流动资产合计 26,363,534.61 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细 表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容 相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的 典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同以及部分记账 凭证等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准 日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了应收账款 及其他应收款的形成原因坏账准备计提的政策等。 (三)评估方法 1.货币资金 (1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值4,524.70元，币种为人民币。 评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现 金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评 估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘 点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金 金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据 盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值 一致。 现金评估值为4,524.70元。 (2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值10,345,464.57元，全部为人民币存 款。核算内容为在徽商银行合肥太湖路支行、徽商银行合肥新华支行 及交通银行合肥长江东路支行的存款。 评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银 行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未 达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现 对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款 的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面 价值作为评估值。 银行存款评估值为10,345,464.57元。 2.应收账款 评估基准日应收账款账面价值4,574,103.65元，核算内容为应收 租户的租金管理费。评估基准日应收账款计提坏账准备228,705.18元， 应收账款账面净额4,345,398.47元。 评估人员向被评估单位调查了解了租金收费标准、客户构成及资 信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对大额 或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽 查。采用账龄分析的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收 账款坏账准备评估为零。参考企业计提坏账准备的方法按个别认定法 计算预计风险损失，以经核实后的账面余额减去预计风险损失后的余 额计算确定评估值。 应收账款评估值为4,345,398.47元。 3.其他应收款 评估基准日其他应收款账面价值12,155,508.27元，核算内容为被 评估单位除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、 长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收 款计提坏账准备487,361.40元，其他应收款账面净额11,668,146.87元。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收 单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对 相应的合同进行了抽查。参考企业计提坏账准备的方法按个别认定法 计算预计风险损失，以经核实后的账面余额减去预计风险损失后的余 额计算确定评估值。 其他应收款评估值为11,668,146.87元。 (四)评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 10,349,989.27 10,349,989.27 0.00 0.00 应收账款 4,345,398.47 4,345,398.47 0.00 0.00 其他应收款 11,668,146.87 11,668,146.87 0.00 0.00 流动资产合计 26,363,534.61 26,363,534.61 0.00 0.00 二、 投资性房地产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的投资性房地产为位于合肥市庐阳区濉西路与蒙 城北路交口的华联购物中心蒙城路店，建筑面积49,699.34平方米，建 成年代为2012年。 投资性房地产资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 投资性房地产合计 338,259,134.23 减：投资性房地产减值准备 - 投资性房地产净额 329,021,329.85 (二)投资性房地产概况 纳入评估范围的投资性房地产基本概况如下： 1．投资性房地产用途分类 纳入评估范围内的投资性房地产规划用途为商业、配套公建，实 际用途商业、配套公建。 至评估基准日投资性房地产维护保养正常，可正常使用。纳入评 估范围内的投资性房地产主要用于对外出租。 2．投资性房地产结构特征 华联购物中心蒙城路店位于安徽省合肥市庐阳区蒙城路99号， 为7层钢混结构，其中地上4层、地下3层，现用途：地下3层为停 车场、地下2层至地上4层为商业；2012年竣工投入使用，建筑面积 49,699.34平方米。 结构部份：主体结构为钢混结构；地基基础为筏板基础，有较好 承载能力；承重构件为现浇柱、梁，基础完好；非承重墙为实砌砖墙； 防水、防腐、隔热、保温层完好；落水管排水，排水基本畅通。 装饰部份：外墙局部刷防水涂料，局部贴石材，局部为玻璃幕墙， 内墙面抹灰，涂乳胶漆，贴石材；屋面为百叶窗；窗户为铝合金窗， 入户门为玻璃门，商铺为玻璃门；公共部分地面铺石材、柱面贴石材、 顶棚为石膏造型吊灯，各铺位为商户自行装修。 设备部份：配备厢式客货梯4部，厢式客梯2部，自动扶梯10 部，自动人行道8部，安装中央空调等设备设施；安装闭路电视监视 系统、自动报警系统，烟感探测装臵、自动喷淋系统、应急照明系统、 消防广播系统等消防设备设施，暗设水电，设备、线路照明装臵完好， 使用正常，物业维护良好。 3．地理位臵及配套设施情况 合肥市庐阳区是省会合肥的核心城区，是合肥老城区政治、经济、 文化、金融中心，位于合肥市区中心和北部，庐阳区以合肥老城区为 主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。全年气温冬寒夏热，春秋 温和，四季分明是一个适宜居住的生态型城区。 区域面积139平方公里，常住人口60万（其中，户籍人口48万）， 现辖9个街道、1乡1镇和1个省级开发区（庐阳工业区）。庐阳区 作为省委、省政府驻地，是全省政治、经济、文化、金融中心。著名 的旅游景点有“张辽威震逍遥津”古战场，曹操点将“教弩台”，清 末北洋大臣李鸿章故居等。 合肥地区的高速公路网绸密，有合芜高速公路、合徐高速公路、 沪蓉高速公路、合宁高速公路，这些高速公路的出入口离庐阳区约 12公里，312国道、206国道穿而过。庐阳区通过十余条主干道公路 与全国公路网连通。合肥-南京-上海高速公路运输驱车驱车2小时到 达南京、5小时到达上海。 宁西铁路、淮南铁路纵贯庐阳区，合肥铁路北站坐落区内，连通 贯穿全国五大铁路干线，包括京广、京沪、京九、陇海干线，客货运 输可达全国各地，并可延伸欧洲。建设中的合宁铁路、合武铁路将形 成完善的铁路交通网，进一步加强承东启西的区位优势，实现与长江 三角洲的实质性融合。合肥将成为连接东部与中西部的重要铁路枢 纽。45分钟到达南京；2小时到达上海、杭州、武汉；3小时可到达 北京、福州；5小时到达重庆；7小时到达成都。 4E级新桥国际机场于2013年5月30日正式投入使用，设有直达 北京、上海、广州、深圳等30余条国内航线，并有直通韩国首尔、 新加坡、香港、台北的定期航班。 4．利用状况与日常维护 投资性房地产由合肥华联瑞安负责经营管理，有专业的物业管理 公司管理，对外出租情况良好，出租率约为92.13%。经现场勘察，房 屋建筑物整体维护保养良好，基础承载力足够，整体结构节点坚固， 装修基本完好，中央空调、水卫电照及设备现状基本良好使用正常， 房屋成新率9成至10成，满足承租方正常的商业使用需要。 5．相关会计政策 (1)账面原值构成 房屋建筑物类资产的账面原值，对自建房屋主要由建筑安装工程 费用、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本、装修费用 等构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按投资性房地产资产类 别、预计使用寿命和预计残值，确定投资性房地产资产的年折旧率如 下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建筑物 30-40 3-5 2.37--3.23 6．投资性房地产及占用土地权属状况 本次评估范围内的投资性房地产产权清晰，房屋占用的土地性质 为出让，用途为商业，土地使用权终止日期为2044年8月31日。 (三)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的投资性房地产资产评估申报 明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相 符；然后与被评估单位的投资性房地产资产明细账、台帐核对使明细 金额及内容相符；最后对投资性房地产资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据投资性房地产资产 的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了房屋建造相关 合同与相关税费、登记费的发票；收集了日常维护与管理制度等评估 相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的投资性房地产资产进行了详细的现场勘查。核对了投资性房地 产名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等 基本信息；了解了投资性房地产的工作环境、维护与保养情况等使用 信息；了解了投资性房地产的完损程度和预计使用年限等成新状况； 填写了典型投资性房地产的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了投资性房地产资 产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近 期的市场交易价格信息；调查了解了投资性房地产资产账面原值构 成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察 后，遵照国家标准《房地产估价规范》，结合待估建筑物属性，确定 评估方法。 由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业， 因此采用收益法评估。 对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的 正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以 此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式 为： 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况 下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价 值。 式中：P=物业评估值 Ri=净收益 Rn=物业残余价值 n=收益计算年限 r=折现率 i=第几年。 nnniiirRrRP. . .......)1(×)1(×15。0 (五)典型案例 案例：华联购物中心蒙城路店 明细表序号：表4-5-1序号1 建筑面积：49,699.34m2 账面原值：338,259,134.23 元 账面净值：329,021,329.85元 房地产证编号：房地产权证合产字第8110099577号 土地性质：出让 土地用途：商业 土地使用年限：40年（土地使用权终止日期：2044年8月31日） 房屋来源：自建 房屋法定用途：商业、公建配套 房屋现实际用途：商业、公建配套 1.房屋概况 华联购物中心蒙城路店为钢混结构，建成于2012年，位于安徽 省合肥市庐阳区蒙城路99号，法定用途为商业、公建配套，现实际 用途为商业、公建配套，由合肥华联瑞安经营管理，分别出租给不同 商户。 华联购物中心蒙城路店位于合肥市庐阳区濉西路与蒙城北路交 汇处，区域道路网四通八达，公共交通多路到此，通达度好；周边医 院、银行、学校、商业服务等配套设施齐全。 2.评估方法及过程 (1)每年总收入的预测 该投资性房地产的收入主要为从商户收取的租赁收入和其他收 入。租赁收入包括保底租金及提成租金；保底租金又分为主力租户 租赁收入、其他租户租赁收入及办公区租赁收入。其他收入主要是 公共区域对外出租收入。 北京华联蒙城路购物中心为2013年新开业项目，初期以较低的 租金出租，培育市场，在经营期间逐步增加租金，直至市场成熟、达 到稳定期。基准日保底租金主力租户根据合同约定免租，其他租户单 位租金为66.88元/月.平方米，办公区办公区域为被评估单位自用，提 成租户的销售提成率为5%。 根据合肥华联瑞安提供的租赁合同、房地产现状和评估人员对周 边同类物业租赁情况，与企业相关负责人沟通后确定：保底租金的主 力租户为北京华联综合超市股份有限公司安徽第二分公司，根据双方 签订的租赁合同，自商场开业日为起租日，租赁期限20年，第一年 免租，合同期内租金每三年递增3%，在租赁合同约定期内按合约租 金计算，合同约定期后房屋租金按市场公允租金，在合同到期后第二 年租金涨幅为50%，未来每三年递增6%；其他租户准日后第一年增 长60%，第二年增长40%，未来年度每年以6%幅度稳步递增；办公 区部分基准日后第一年平均租金为30元/月.平方米，未来年度每年以 1%幅度稳步递增。提成租金根据提成租户的销售额按照7%提成率来 确定，提成租户销售额的变化趋势与保底租金的其他租户保持一致； 其他收入的租金水平按市场租金确定。 (2)每年总费用预测 总费用包括营业税金及附加、维修费、管理费、房产税、保险 费、土地使用税、租赁中介费、租赁损失、所得税等由于收取房产收 益而应付出的费用。 营业税金及附加：营业税按总收入的5%进行预测，城建税和教 育费附加、地方教育附加分别按7%、3%和2%计缴。因此营业税金 及附加取总收入的5.6%计算； 维修费：按建筑的建安成本的2%确定； 管理费：按房地产总收益的3%确定； 房产税：分两部分，从租部分按年总收入的12%确定，从价部分 按未出租部分房产原值的70%乘税率1.2%确定； 保险费：按建筑重臵价格的2‰确定； 土地使用税：按所占用土地面积乘7元/平方米确定； 租金中介费：按房地产总收益的1%确定； 租赁损失：由于考虑了空臵率，故租赁损失取0； 所得税：以企业适用税率25%按税法相关规定计算。 (3)每年租金收益的确定 年租金收益＝年总收入－年总费用 (4)折现率的确定 本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取 中国人民银行同期存款利率；风险因素考虑到房地产出租风险等因 素，确定资本化率取7.5%。 (5)可获受益年限 本次土地使用权终止日期为2044年8月31日，于估价时点2013 年12月31日土地剩余使用年限为30.69年。估价对象竣工时间为2012 年，钢混结构非生产用房屋建筑物的耐用年限为60年，至估价时点， 房屋建筑物剩余年限为58年，根据熟短原则，本次评估按土地使用 权剩余年限确定收益年限为30.69年。 以上详细测算过程请见附表。 房地产收益法评估计算表 2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年 一年房地产总收益(元) 38,240,250.97 47,540,902.65 49,814,185.49 51,905,070.50 54,121,370.24 56,585,700.66 59,075,854.81 61,715,378.68 64,631,778.23 67,597,464.58 70,741,051.38 74,195,312.75 77,727,361.70 81,471,291.62 85,565,578.48 89,772,170.391 月租金(元／m2)（建筑面积 口径） 64.12 79.71 83.53 87.03 90.75 94.88 99.06 103.48 108.37 113.34 118.62 124.41 130.33 136.61 143.47 150.532估价对象建筑面积(平方米) 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.343估价对象重置价格(元) 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.004出租率率(%)98.68%99.37%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68% 二年总费用(元) 15,677,119.93 17,674,515.06 18,160,252.59 18,611,883.75 19,090,604.49 19,622,899.86 20,160,773.16 20,730,910.32 21,360,852.62 22,001,440.87 22,680,455.62 23,426,576.08 24,189,498.65 24,998,187.51 25,882,553.47 26,791,177.331维修费(元) 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.962管理费(元) 1,147,207.53 1,426,227.08 1,494,425.56 1,557,152.12 1,623,641.11 1,697,571.02 1,772,275.64 1,851,461.36 1,938,953.35 2,027,923.94 2,122,231.54 2,225,859.38 2,331,820.85 2,444,138.75 2,566,967.35 2,693,165.113房产税(元) 4,039,016.79 5,143,549.36 5,411,051.73 5,661,957.94 5,927,913.91 6,223,633.55 6,522,452.05 6,839,194.92 7,189,162.86 7,545,045.23 7,922,275.64 8,336,787.01 8,760,632.88 9,209,904.47 9,701,218.89 10,206,009.924营业税及附加(元) 2,141,454.05 2,662,290.55 2,789,594.39 2,906,683.95 3,030,796.73 3,168,799.24 3,308,247.87 3,456,061.21 3,619,379.58 3,785,458.02 3,961,498.88 4,154,937.51 4,352,732.26 4,562,392.33 4,791,672.39 5,027,241.545保险费(元) 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.506土地使用税(元) 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.597租赁中介费 382,402.51 475,409.03 498,141.85 519,050.71 541,213.70 565,857.01 590,758.55 617,153.79 646,317.78 675,974.65 707,410.51 741,953.13 777,273.62 814,712.92 855,655.78 897,721.708租赁损失 - - - - - - - - - - - - - - - - 9折旧 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 13,441,052.18 11,351,750.79 11,161,814.27 11,161,814.27 11,161,814.27 11,161,814.27 11,988,314.27 12,814,814.2710所得税率(%)25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25% 11所得税(元)2,280,519.724,106,333.854,553,220.184,963,033.645,397,428.395,880,437.156,368,507.376,885,854.057,457,468.368,561,068.239,224,65.379,901,730.6010,594,012.2011,327,822.4611,923,677.6812,541,544.70 三年租金净收益(元) 20,282,611.33 25,760,053.74 27,100,712.72 28,330,153.11 29,633,337.36 31,082,363.64 32,546,574.28 34,098,614.32 35,813,457.25 37,034,955.48 38,835,900.38 40,867,006.07 42,943,850.86 45,145,281.65 47,759,347.32 50,439,448.36 四还原利率7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50% 五可获收益年限(年) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 六收益价值 20,282,611.33 25,760,053.74 27,100,712.72 28,330,153.11 29,633,337.36 31,082,363.64 32,546,574.28 34,098,614.32 35,813,457.25 37,034,955.48 38,835,900.38 40,867,006.07 42,943,850.86 45,145,281.65 47,759,347.32 50,439,448.36 七折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 八现值 19,562,287.45 23,111,815.84 22,618,278.74 21,994,763.51 21,401,414.38 20,881,778.45 20,339,968.01 19,823,176.54 19,367,532.86 18,630,796.26 18,173,748.08 17,789,980.97 17,389,823.85 17,005,840.42 16,735,382.83 16,441,412.76 七房地产单价(元/平方米) 预测年度 序号内容 房地产收益法评估计算表（续） 2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年 2044年1月1日 至8月31日 2043年8月残值 回收 一年房地产总收益(元) 94,231,114.56 99,087,088.16 104,097,067.43 109,407,600.90 118,191,080.71 124,157,902.97 130,482,688.66 137,587,182.74 144,693,615.97 152,226,387.90 160,635,362.05 169,099,085.71 178,070,584.07 188,030,063.80 132,073,558.32 31,349,835.971 月租金(元／m2)（建筑面积 口径） 158.00 166.14 174.54 183.45 198.18 208.18 218.79 230.70 242.61 255.25 269.35 283.54 298.58 315.28 221.452估价对象建筑面积(平方米) 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.34 49,699.343估价对象重置价格(元) 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.00 357,835,248.004出租率率(%)99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68%99.68% 二年总费用(元) 27,754,309.27 28,803,199.56 29,885,355.09 31,032,430.32 32,817,983.91 34,106,817.51 35,472,971.22 37,007,541.94 38,542,531.52 40,169,610.26 41,985,948.68 43,814,112.99 45,751,956.63 47,903,204.25 36,296,455.481维修费(元) 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.96 7,156,704.962管理费(元) 2,826,933.44 2,972,612.64 3,122,912.02 3,282,228.03 3,545,732.42 3,724,737.09 3,914,480.66 4,127,615.48 4,340,808.48 4,566,791.64 4,819,060.86 5,072,972.57 5,342,117.52 5,640,901.91 3,962,206.753房产税(元) 10,741,083.22 11,323,800.05 11,924,997.57 12,562,261.58 13,504,601.11 14,220,619.78 14,979,594.07 15,832,133.36 16,684,905.34 17,588,837.98 18,597,914.87 19,613,561.71 20,690,141.52 21,885,279.08 15,650,354.844营业税及附加(元) 5,276,942.42 5,548,876.94 5,829,435.78 6,126,825.65 6,618,700.52 6,952,842.57 7,307,030.56 7,704,882.23 8,102,842.49 8,524,677.72 8,995,580.27 9,469,548.80 9,971,952.71 10,529,683.57 7,396,119.275保险费(元) 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.50 715,670.506土地使用税(元) 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.59 94,663.597租赁中介费 942,311.15 990,870.88 1,040,970.67 1,094,076.01 1,181,910.81 1,241,579.03 1,304,826.89 1,375,871.83 1,446,936.16 1,522,263.88 1,606,353.62 1,690,990.86 1,780,705.84 1,880,300.64 1,320,735.588租赁损失 - - - - - - - - - - - - - - - 9折旧 12,814,814.27 12,814,814.27 12,814,814.27 13,028,564.27 13,242,314.27 13,242,314.27 13,242,314.27 13,242,314.27 12,415,814.27 11,589,314.27 11,589,314.27 11,589,314.27 11,589,314.27 12,097,564.27 8,403,876.1810所得税率(%)25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25% 11所得税(元)13,415,497.7614,367,268.5815,349,224.5216,336,651.5818,032,695.6319,202,192.8020,441,850.7921,834,331.6323,433,817.5425,116,8658426,765,024.7828,423,914.6130,182,328.2932,007,323.8221,843,306.66 三年租金净收益(元) 53,061,307.54 55,916,620.01 58,862,487.82 62,038,519.00 67,340,401.17 70,848,892.66 74,567,866.64 78,745,309.16 82,717,266.90 86,939,911.80 91,884,388.60 96,861,058.11 102,136,299.14 108,119,535.72 73,933,796.17 31,349,835.97 四还原利率7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50%7.50% 五可获收益年限(年) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.67 1.00 六收益价值 53,061,307.54 55,916,620.01 58,862,487.82 62,038,519.00 67,340,401.17 70,848,892.66 74,567,866.64 78,745,309.16 82,717,266.90 86,939,911.80 91,884,388.60 96,861,058.11 102,136,299.14 108,119,535.72 49,535,643.43 31,349,835.97 七折现期 16.50 17.50 18.50 19.50 20.50 21.50 22.50 23.50 24.50 25.50 26.50 27.50 28.50 29.50 30.33 30.67 八现值 16,089,342.16 15,772,218.59 15,444,790.61 15,142,457.69 15,289,813.29 14,964,116.66 14,650,797.73 14,392,153.51 14,063,350.54 13,750,020.85 13,518,155.17 13,256,120.46 13,002,859.99 12,804,259.78 5,523,246.08 3,412,262.00 七房地产单价(元/平方米) 10,510.00 序号内容 预测年度 (六)评估结果 该投资性房地产目前市场价值为522,340,000.00 元，折合评估单 价为10,510.00 元/平方米。 (七) 投资性房地产评估结果及增减值分析 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 投资性房地产合计 329,021,329.85 522,340,000.00 193,318,670.15 58.76 减：投资性房地产减值准备 0 0 0 0 投资性房地产净额 329,021,329.85 522,340,000.00 193,318,670.15 58.76 评估增值原因： (1)投资性房地产账面价值仅为房屋建筑物本身价值，评估价值中 包含了其附属的楼宇设备-固定资产机器设备及无形资产-土地使用权 价值，造成评估增值较多。 (2)投资性房地产作为商业项目-购物中心，其所处地理位臵优 越，交通便利，周边住宅社区、写字楼及政府机关单位较多，顾客群 体多、消费能力强；项目定位准确对消费者吸引力强、市场潜在消费 大，未来收益远大于其账面成本。 三、 机器设备评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产包括机器设备和电子设备。设 备类资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 设备类合计 24,690,990.00 22,491,692.90 机器设备 23,991,978.00 21,902,676.61 电子设备 699,012.00 589,016.29 (二)机器设备概况 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备和电子设备。机器设 备全部为楼宇设备，分布在投资性房地产-华联购物中心蒙城路店楼 体内，电子设备主要分布在合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司 办公区内，相对比较集中。设备类资产基本概况如下： 1.机器设备 本次申报评估的机器设备共计7项，包括配电房安装工程、专用 线安装工程、电梯及安装、中央空调、中央空调-制冷站离心式冷水 机组和真空热水锅炉，全部为楼宇设备，购臵时间为2011年至2012 年间，至评估基准日均正常使用，平时维护保养情况良好。 2.电子设备 本次申报评估的电子设备主要有台式电脑、笔记本电脑、传真机、 打印机、复印机、空调、投影仪、数码相机、服务器及各类办公家具 等，购臵时间为2011年至2013年间，至评估基准日均正常使用。 3.相关会计政策 (1)机器设备账面值包含设备购臵价、安装调试费；电子设备大部 分为单台设备体积较小，便于采购，因此其账面原值构成相对简单， 为设备购臵价。 (2)合肥华联瑞安主要流转税为营业税，购入的固定资产不适用进 项税抵扣政策。 (三)核实过程 1.发放并指导填写各类调查表根据企业设备类资产的构成特点 及资产申报评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用 部门发放《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此 作为评估的参考资料。 2.初步审核申报明细表 评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资 料等进行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请 企业进行必要的修改和补充。 3.现场勘察与核实 评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了 现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包括：现场核 对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业 设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、运行状况、维护管理 情况等。在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购臵 合同或发票，了解设备账面原值的构成。 4.完善申报评估明细表 根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实” 相符。 5.查验权属资料 对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查设备的购臵合 同及发票等。 (四)评估方法 根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件， 主要采用成本法评估。 由于机器设备全部为楼宇设备，作为投资性房地产的配套设施使 用，故其价值包含在投资性房地产中一并评估。 被评估单位为房地产经营企业，非增值税纳税人，其设备不符 合增值税进项税抵扣条件，因此重臵全价包含增值税。 计算公式如下： 评估值=重臵全价×综合成新率 1.重臵全价的确定 申报电子设备类资产因不需要安装，故重臵全价一般包括：设备 购臵价和运杂费。设备重臵全价计算公式如下： 设备重臵全价=设备购臵价+运杂费 2.综合成新率的确定 主要是根据该设备的使用情况、维护保养情况、以及该设备的技 术先进程度，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设 备的已使用年限等因素，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用 年限后综合确定成新率，其计算公式为： 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%。 3.评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 对于购臵时间较长的部分电子设备等设备，以二手价确定重臵 价格。 (五)典型案例 案例一. 佳能复印机(评估明细表序号24) 设备名称：佳能复印机 规格型号：佳能2422D黑白低速复合机 制造厂家：佳能（中国）有限公司 购臵日期：2012年12月 启用日期：2012年12月 账面原值：11,300.00元 账面净值：9,152.96元 1.概况 技术参数： 产品类型：数码复合机（黑白） 涵盖功能：复印/打印 最大原稿尺寸：A3 复印速度：22cpm 连续复印页数：1-99页 供纸容量：标配纸盒：250页（2个） 缩放范围：25-400%（以1%为单位） 复印分辨率：600×600dpi 预热时间：13秒或更少 首页复印时间：7.9秒或更少 设备状况： 该佳能2422D复合机为2012年12月购臵启用，至评估基准日在 用状况良好，机体及附配件清洁整齐、维护较好，能够满足日常工作 需要。 2.重臵全价的确定 (1)设备购臵价 经市场询价并结合网上查询，综合确定该佳能2422D复合机设备 的单台购臵价为10,740.00元。 (2)综合运杂费 因设备购臵价中已包含运费，故本次综合运杂费不再计取。 (3)安装调试费 该佳能2422D复合机安装调试是由供货方负责。则该设备安装费 为0元。 重臵全价=设备购臵费+综合运杂费+安装调试费 =10,740.00+0.00+0.00 =10,740.00 (元) 3.成新率的确定 该设备于2012年12月投入使用，至评估基准日止，已使用13 个月，通过现场勘察鉴定并向设备使用人员了解，得知该复印机工作 环境良好、运行状况正常、维护良好，可满足日常业务工作的要求。 该设备经济寿命使用时间为72个月，尚可使用年限为59个月，即： 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =59/(59+13)×100% =82%(取整) 4.评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 =10,740.00×82% =8,806.00(元)(取整) (六)评估结果 机器设备评估结果及增减值情况如下表： 机器设备评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备类合计 24,690,990.00 22,491,692.90 681,690.00 574,731.40 -24,009,300.00 -21,916,961.50 -97.24 -97.44 机器设备 23,991,978.00 21,902,676.61 0.00 0.00 -23,991,978.00 -21,902,676.61 -100.00 -100.00 电子设备 699,012.00 589,016.29 681,690.00 574,731.40 -17,322.00 -14,284.89 -2.48 -2.43 机器设备评估原值、净值减值，评估减值原因主要如下： 1.机器设备评估减值是由于纳入评估范围的机器设备全部为楼 宇设备，作为投资性房地产的配套设施使用，其价值包含在投资性房 地产中一并评估，因此造成评估减值。 2.电子设备评估减值，主要因为该类产品更新速度较快，价格整 体呈降价趋势，故造成评估原值、净值减值。 四、 土地使用权评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的土地使用权为投资性房地产所占用的土地， 原始入账价值66,290,885.22元，评估基准日账面价值64,366,875.33元。 (二)土地使用权概况 1.土地登记状况 (1)土地位臵：合肥市庐阳区濉西路与蒙城北路交口 (2)土地使用权类型：国有出让(挂牌) (3)土地权属性质：国有 (4)地籍图号：28.75-25.50 (5)宗地号：L23105 (6)土地用途：商业 (7)土地面积：13,523.37平方米 (8)临街状况：两面临街； (9)国有土地使用证：合国用（2008）第568号 2.土地权利状况 (1)土地所有权：国有 (2)土地使用权人：合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司； (3)共有土地使用状况：全部自用； (4)他项权利状况：已设定抵押权，权利状况如下：合肥华联瑞安 以所持有的位于合肥市庐阳区濉西路与蒙城北路交口，土地证号合 国用（2008）第568号土地使用权为北京华联商厦股份有限公司1.61 亿元长期借款提供抵押担保，抵押期限自2012年09月24日至2021 年09月24日； (5)土地使用权取得方式：以出让方式取得，至评估值基准日剩余 使用年限为30.67年； 3.土地利用状况 根据评估人员现场调查，待估宗地现状地上建筑物为投资性房 地产-华联购物中心蒙城路店，地上建筑物具体情况详见投资性房地 产评估明细表。 (三)评估过程 无形资产-土地使用权为投资性房地产所占用的土地，其价值包 含在投资性房地产一并评估。 (四) 评估结果 无形资产-土地使用权评估值0元，评估减值64,366,875.33元，减 值率100%。减值原因为其评估价值已包含在投资性房地产评估值中， 土地使用权评估为零所致。 五、 递延所得税资产评估技术说明 评估基准日递延所得税资产账面价值1,329,777.25元。核算内容 为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产，具体为计 提坏账准备引起的递延所得税资产。 评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递 延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资 产的记账凭证。递延所得税资产以核实后的账面价值作为评估值。 递延所得税资产评估值为1,329,777.25元。 六、 流动负债评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、预收账款、应付职工 薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表 所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 应付账款 30,500,068.63 预收账款 268,875.25 应付职工薪酬 33,360.60 应交税费 1,873,988.00 其他应付款 88,822,400.10 流动负债合计 121,498,692.58 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表， 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典 型特征收集了评估基准日的纳税申报表、完税证明，以及部分记账凭 证等评估相关资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了投资性 房地产租金收取情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。 (三)评估方法 1.应付账款 评估基准日应付账款账面价值30,500,068.63元。核算内容为被评 估单位应付的投资性房地产的项目建设工程款。 评估人员向被评估单位调查了解了工程款的相关合同及支付情 况。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。 应付账款评估值为30,500,068.63元。 2.预收账款 评估基准日预收账款账面价值268,875.25元。核算内容为被评估 单位投资性房地产对外出租的租金和管理费。 评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对 相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评 估值。 预收账款评估值为268,875.25元。 3.应付职工薪酬 评估基准日应付职工薪酬账面价值33,360.60元。核算内容为被评 估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：工资、社会保险 费、住房公积金、工会经费、职工教育经费。 评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等， 核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应 付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为 评估值。 应付职工薪酬评估值为33,360.60元。 4.应交税费 评估基准日应交税费账面价值1,873,988.00元。核算内容为被评 估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、所得 税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、教育费附加、印花税、 企业代扣代交的个人所得税等。 评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制 度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账 面价值作为评估值。 应交税费评估值为1,873,988.00元。 5.其他应付款 评估基准日其他应付款账面价值88,822,400.10元，核算内容为被 评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等以外 的其他各项应付、暂收的款项。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照 重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证， 并对相应的合同进行了抽查。以核实无误后的账面价值作为评估值。 其他应付款评估值为88,822,400.10元。 (四)评估结果 流动负债评估结果及增减值情况如下表： 流动负债评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 应付账款 30,500,068.63 30,500,068.63 0.00 0.00 预收账款 268,875.25 268,875.25 0.00 0.00 应付职工薪酬 33,360.60 33,360.60 0.00 0.00 应交税费 1,873,988.00 1,873,988.00 0.00 0.00 其他应付款 88,822,400.10 88,822,400.10 0.00 0.00 流动负债合计 121,498,692.58 121,498,692.58 0.00 0.00 第四章 收益法评估技术说明 一、 宏观、区域经济因素分析 (一) 国家、地区经济形势及未来发展趋势 1.我国宏观经济发展状况 近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010 年国内生产总值跃居世界第二位。2009-2013年国内生产总值增长情况 如下图： 资料来源:国家统计局 2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产 总值568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看， 一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度 增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第 二产业增加值249,684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262,204亿元， 增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国 内生产总值能耗比上年下降3.7%。 根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年 (2011—2015年)规划纲要》，十二五期间，按照与应对国际金融危机 冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目 标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均 增长7%。 2.区域经济发展状况 合肥，安徽省省会，安徽第一大城市，古称“庐州”、“庐阳”。 安徽省政治、经济、教育、金融、科技和交通中心，中国四大科教城 市之一，皖江城市经济带核心城市，合肥都市圈中心城市，长三角城 市经济协调会城市，长江中下游城市群副中心城市，是华东地区最具 影响力的城市之一。同时也是国家综合交通和通信枢纽之一。 2013年，面对错综复杂的国内外形势，市委、市政府带领全市人 民全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，按照“稳 中求进”的工作总基调，开拓创新，扎实工作，着力稳增长、提效益、 调结构、惠民生，经济社会保持了稳定健康较快发展的态势，为打造 “大湖名城、创新高地”奠定了坚实基础。 初步核算，2013全年生产总值（GDP）4,672.91亿元，按可比价 格计算，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值247.21亿元，增 长3.2%；第二产业增加值2,583.75亿元，增长12.9%；第三产业增加 值1,841.95亿元，增长10.6%。三次产业结构由上年的5.5:55.3:39.2调 整为5.3:55.3:39.4，其中第三产业比重比上年提高0.2个百分点，工业 增加值占GDP比重由上年的43.6%提高到43.9%。按常住人口计算， 人均GDP达到61,555元（折合9,939美元），比上年增加6,373元。 2013年全市生产总值及其增长速度 单位：亿元 指标 绝对数 比上年增长% 生产总值 4,672.91 11.50 第一产业 247.21 3.20 第二产业 2,583.75 12.90 工业 2,053.57 14.10 建筑业 530.18 7.90 第三产业 1,841.95 10.60 交通运输、仓储和邮政业 183.52 9.50 批发和零售业 355.47 9.50 住宿和餐饮业 61.05 6.10 指标 绝对数 比上年增长% 金融业 252.48 16.10 房地产业 269.88 15.70 营业性服务业 294.40 9.70 非营业性服务业 425.15 7.30 全年居民消费价格比上年上涨2.7%，其中食品价格上涨4.8%。 商品零售价格上涨1.2%。工业生产者出厂价格下降0.7%，工业生产 者购进价格下降4.2%。 2013年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：% 指 标 涨跌幅度 居民消费价格 2.70 其中：食品 4.80 烟酒 -1.40 衣着 1.30 家庭设备用品及维修服务 2.10 医疗保健和个人用品 1.10 交通和通信 0.10 娱乐教育文化用品及服务 2.30 居住 2.80 2013年末从业人员504.4万人，比上年增加19.5万人。其中，第 一产业102.4万人，减少4.1万人；第二产业175.3万人，增加10.8万 人；第三产业226.7万人，增加12.8万人。城乡私营企业从业人员和 个体劳动者128万人，增加25万人。全年城镇实名制新增就业18.2 万人，下岗失业人员再就业4.5万人，转移农村劳动力8.8万人。年 末城镇登记失业率为3.3%，比上年下降0.6个百分点。 全年全社会固定资产投资4,707.99亿元，比上年增长23.1%。其 中，民间投资2,777.97亿元，增长26.7%；文化产业投资310.11亿元， 增长36.0%；城市基础设施投资806.19亿元，增长26.9%。 分产业看，第一产业投资72.49亿元，增长28.0%；第二产业投资 1,788.83亿元，增长19.2%；第三产业投资2,846.67亿元，增长25.4%。 工业投资1,752.98亿元，增长18.9%。 全年固定资产投资施工项目5,087个，比上年增加256个，施工 项目计划总投资7,266.91亿元，增长14.7%。竣工项目3,964个，增加 321个。 全年房地产开发投资1,105.81亿元，比上年增长21.0%。商品房 新开工面积2,211.02万平方米，增长48.5%；竣工面积1,435.33万平方 米，增长55.8%。商品房销售面积1,628.09万平方米，增长31.0%；商 品房销售额1,023.01亿元，增长33.8%。全年开工建设城镇保障性安 居工程住房46,562套，竣工8,078套。 全年交通运输、仓储和邮政业增加值183.52亿元，比上年增长 9.5%。旅客运输量4.01亿人，比上年增长16.5%；货物运输量3.91亿 吨，增长16.0%。 年末民用汽车拥有量82.07万辆，比上年增长23.3%，其中私人汽 车61.98万辆，增长27.4%。民用轿车拥有量49.74万辆，增长28.1%， 其中私人轿车43.80万辆，增长30.8%。 全年邮电业务总量90.27亿元，比上年增长18.5%。其中，邮政业 务总量5.75亿元，增长8.7%；电信业务总量84.52亿元，增长19.2%。 年末本地固定电话用户176.61万户，比上年减少12.52万户。其中， 城市119.41万户，减少7.92万户；农村57.2万户，减少4.61万户。 移动电话用户703.32万户，增加74.98万户。基础电信运营企业计算 机互联网接入用户102.99万户，增加9.59万户。 (二) 有关的财政、货币政策等 十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来10年中 国经济发展的目标，即到2020年中国GDP增长与人均收入实现翻番。 这个经济发展目标，把以前30年所追求的高速增长转向为中速平稳 增长。从2010年到2020年，全国GDP增长翻番，每年增长速度只要 保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增 长速度。把GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展在 质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的 安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和 稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济 平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经 济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主 创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经 济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。 我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求， 兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信 贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强 储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重， 发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化 信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。 中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完 善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十 一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规 定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微 型企业等减负，以此促进经济的转型。在2012年积极的财政政策下， 扩大财政支出，而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不 断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。 中国人民银行发布的2013年第四季度中国货币政策执行报告中 表示，中国人民银行将按照党中央、国务院的战略部署，贯彻落实党 的十八大、十八届三中全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进、 改革创新，继续实施稳健的货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的 取向，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的前瞻性、针对性、协 同性，统筹稳增长、调结构、促改革和防风险，适时适度预调微调， 继续为结构调整和转型升级创造稳定适宜的货币金融环境。综合运用 数量、价格等多种货币政策工具组合，健全宏观审慎政策框架，保持 适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。同时，盘活存 量、用好增量，改善和优化融资结构和信贷结构。把货币政策调控与 深化改革紧密结合起来，重视从提高资源的配臵效率、扩大消费者主 的角度继续深化改革，更充分地发挥市场在资源配臵中的决定性作 用，针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，疏通传导机制， 提高金融运行效率和服务实体经济的能力。有效防范系统性金融风 险，促进经济持续健康发展。 二、 行业现状与发展前景分析 (一) 行业主要政策规定 1.《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号，1986 年9月15日）； 2.《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令 第248号，1998年7月20日）； 3.《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令 第379号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理 条例〉的决定》修订） 4.《合肥市房屋租赁管理办法》（合肥市人民政府令第166号， 自2013年5月1日起施行）； 5.《合肥市物业管理条例》（2005年12月16日由安徽省第十届 人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）； 6.《合肥市物业管理若干规定》（合肥市人民政府令第166号自 2013年5月1日起施行）。 (二)行业竞争情况 (1)2013年中国商业地产特点 伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地 产已经日益成为全社会的关注热点。2013年是中国商业地产20年来 风云变幻最为激烈的一年。 ①零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患 在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消 费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国 市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国 际化的市场之一。北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现 了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市 达到了13%-17%的更高增长率。 面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很 多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府 制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青 睐。几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其 中包括之前声称坚决不涉及商业地产的万科。随着房地产转型的大趋 势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加， 而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空 前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。 据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013 年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。 同时商业地产向二三线城市快速发展的趋势相比前两年更为明显，成 都、沈阳、天津、武汉、长沙等三线城市商业大跃进，新增商业体量 超千万平方米。预计未来5年内，购物中心面积至少还将再继续增加 一倍以上，二、三、四线城市商业面积的增量将会超过上述数据，每 年平均有350家购物中心建成开业，2015年将达到1050家。 中国商业地产项目开发速度和开发面积的大规模增加，远远超过 零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长速度，势必导致空臵率上 升，投资回报周期延长。通过对中国主要城市商业中心进行统计，许 多主要城市商业过剩趋势已经较为明显，空臵率远超6%的国际警戒 线。其中表现最好的是杭州，空臵率仅1%，其次是无锡1.5%，广州/ 南京/上海/武汉也都在2-5%之间；最差的是沈阳，空臵率高达24.3%， 郑州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)，成 都(12.6%)和北京(12.7%)。同样随着商业地产增速快，购物中心运营也 出现招商难、开业难、空铺率高等问题。国内外知名品牌进入二、三、 四线城市在短时间内还有一定的障碍，而开业运营后的购物中心还需 要2-3年的市场培育期，这些因素都会导致商业地产项目在经营上的 抗风险能力减弱。就是以速度著称的万达，部分购物中心亦延迟开业。 预计未来1-2年，以房地产开发为核心的城市商业地产过剩趋势将进 一步明显，高空臵率成为将市场常态。 ②商业市场竞争白热化，零售百货毛利率急降 2013年是中国商业地产开店、关店、收购最多的一年。外资大 型超市和百货十年前进入中国市场时，租金往往很低，然而在现行市 场状况下，租金逐渐上调，加之人工费用上涨、市场竞争加剧、渠道 溢价下滑，与10年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18% 左右，超市的综合毛利也下降5%-9%，甚至更低。外资零售业正在面 临全面亏损、被关店、被收购的危机。 2013年8月，乐购在中国的131家门店和购物中心被华润收购； 2013年10月，物美收购卜蜂莲花在中国的36家门店；2013年10月， 新世界收购上海汇姿百货；2013年12月，沃尔玛广州前进店停止营 业，此外其还计划继续关闭江苏2家门店，预计到2014年，将关闭 30多家门店。 ③电商冲击传统实体日趋激烈，传统零售商谋求转型求变 2013年上半年，中国网上零售市场交易规模达到7542亿元，同 比增长47%，预计2013年全年将突破1.8万亿元，占社会零售额比例 达7%。2013年淘宝、天猫“双十一”电商销售额350亿元，与2012 年相比实现近一倍的增长。这些数据有力的表明，以天猫、京东、易 购、亚马逊等为代表的全国主力电商依托于日趋完善的物流配送渠道 以及价格优势，逐步建立其市场地位，并在消费领域攻城拔地。其市 场影响力、消费辐射面以及总销售额不断扩大，直接对传统实体零售 店造成严重冲击。电子卖场、建材家装卖场以及传统百货商场更是首 当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷纷撤店或转型，百安居等步 步后撤，传统零售市场开始了一轮“加减法”大战。新的市场背景下， 传统零售商尝试摆脱既有思维的影响，纷纷试图转型，“线上线下结 合”、“渠道下沉”、“业态跨界”、“体验式商业”等成为突破的 重要方向和法宝。比如，北京侨福芳草地购物中心2013年一经开业， 就以文化底蕴和艺术品让一个建筑物的灵魂深入消费者的心灵；上海 K11购物艺术中心以艺术、人文、自然为核心价值，所呈现给消费者 的是艺术乐园、环保体验、主题旅游和展示人文历史的时尚创艺，将 艺术大众化。 ④商业地产开发更加自觉的注重节能环保 在低碳环保成为整个社会发展趋势的大背景下，绿色建筑节能环 保已被更多的商业地产开发商所重视。例如：北京侨福芳草地购物中 心采用超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，通过金字 塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体，整座建筑物外层覆盖具有强 韧、自清洁、可回收等特性的ETFE透明膜，比同等建筑群减少能耗 30%，获得美国LEED铂金认证荣誉，刷新了北京地标的新理念，并 带来了中国高端商业地产新一轮的绿色革命。 ⑤2013年是中国商业地产走向上市公司的历程年 2013年开启了中国商业地产开发公司和商业项目准备上市或即 将上市的历程。例如：万达AMC于2013年12月18号在纽交所上市， 让退市9年的AMC重获上市公司地位，对缓解万达的资产负债、偿 还AMC的巨额负债起到了重要作用；中粮集团也拟将包括大悦城在 内的所有商业地产注入借壳公司在香港上市。在这个激烈变化的时 代，一不小心就将会被市场所抛弃。中国传统的商业地产项目需要创 新，需要综合多元化发展，体验式经营需要合理搭配，线上线下相结 合的经营模式需要面对资金的投入、全国化的人群、商品品种的繁多、 物流组织和信息管理的落后。但无论采用什么方式，消费者永远为王， 质量、信誉、温馨周到的服务永远是商业地产的灵魂。中国商业地产 发展越迅猛，越要切忌浮躁，静下心来做研发，做管理，同时科学培 养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才，只有这样才能做 到开业运营“一鸣惊人”，才能实现真正的可持续发展。 ⑥商业转型五大发展模式 在整体商业由传统需要型购物向新的机会型消费转变的大背景 下，如何构筑新的消费热点、引导消费需求成为新形势下商业发展所 必须面对的问题。立足于新的驱动力寻找，商业物业的发展呈现出五 大不同发展模式，即万达模式、专业市场引领模式、厂家直销模式、 奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。 (2)2013年连锁购物中心内地新开业项目盘点 据统计，2013年全国新开业购物中心约有460个，上海、北京、 江苏、浙江、广东等经济发达的省市成为众多房企重点拓展区域。本 年度，“商业地产”老大——万达集团以新开业18家万达广场继续 遥遥领先，银泰、华润、万科位列其后。而香港公司在内地拓展步伐 依旧不紧不慢，恒隆(无锡恒隆广场)、新世界(上海k11艺术购物中心) 均只开出了一个项目。但是一批百货、商超的购物中心化为商业地产 市场增色不少。于2013年12月13日开业的随州大润发购物广场，总 建筑面积7.2万平方米，是目前为止大润发在大陆开设的最大单体购 物广场。2013年10月26日开业的深圳宝安天虹购物中心，营业面积 近8万平方米，是天虹百货在全国的第一家购物中心，从此实现由百 货向购物中心的华丽转身。还有茂业百货、大商新玛特等也开出了多 家面积达数万平米的大店。 部分企业动态 万达集团：在2012年新开业17个万达广场，2013年新开业18 个万达广场之后，2014年，万达集团将新开业24个万达广场，包括 广州增城万达、潍坊万达、上海松江万达、满洲里万达、银川西夏万 达、金华万达、常州武进万达等。 凯德集团：凯德商用在亚洲拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、 日本及印度五国53个城市共105家购物中心。其中在中国36个城市 拥有61个购物中心，51个已开业运营，10个在建设中。未来将进一 步拓展中国市场并深化已开拓城市及地区。 华润臵地：或许是超市领域“五品牌”路线尝到甜头，华润商业 地产也在强化多品牌扩张计划。继在各地加速万象城开发后，华润臵 地旗下另一条产品线——华润五彩城的复制也正在提速，现已布局进 入中国内地19个城市。其中合肥华润五彩城将于2014年5月1日正 式开业。 万科集团：从王石的坚持做住宅到郁亮的商业地产试水，地产 龙头万科自2011年已经在全国开始了稳健的商业地产布局。如今两 年过去了，万科的商业开发已进入收获期。目前，万科在北京的商业 体量已经超过50万平方米，40多万方的体量是2014年成都万科的商 业重头戏。在广东区域，万科打造有深圳盐田与招商地产联手的壹海 城，南海万科广场和佛山万科广场都预计2014年上半年开业。 银泰商业：在银泰全国化布局背景下，未来银泰商业将至少布局 30个城市。除浙江大本营外，目前银泰已进入北京、天津、成都、哈 尔滨、武汉等中心城市，并布局唐山、攀枝花等区域二三线城市。 (3)2013年度全国新开业商业项目 据不完全统计，2013年度全国新开业（含试营业）商业项目多达 276个，而其中华东地区在各个月份中都占绝大部分比例。在所有新 开业商业项目中，总建筑面积超过100万平方米的项目也不乏少数， 其中包括中山世纪新城、扬州国际公馆、成都新世纪环球中心、长沙 开福万达广场、深圳海上世界以及龙岗万科广场等。 2.商业地产区域性特点 2013年合肥商业地产成交特点突出表现为以下三个点：第一，大 型专业市场、超大型城市综合体底商和沿街商铺、区域次中心商铺这 三类商铺相对而言，比较受投资者的青睐。第二，合肥商业地产的投 资商开始重视商业的自持比重，一些开发企业相继成立了独立的商业 运营组织，虽然离一线城市专业的商业运营机构的在运作水平上可能 还存在诸多不规范的地方，但我们能看到合肥商业地产的管理水平在 进步；第三，商业地产本身领域也存在转型，比如万达涉足文化旅游、 电商领域，如果我们将目光投向安徽全省范围内，我们还可以看到入 驻合肥的一些开发商开始向省内其他城市扩张涉足商业文化和旅游 地产领域，如祥源在黄山、阜阳、亳州投资进入旅游地产项目，保利 集团在六安舒城县投资开发建设万佛湖项目，万达在安徽省内收购安 徽环球国旅整合旅游地产的线下资源等等。 总的来说，2013年合肥商业在住宅市场和专业市场的双重推动之 下，获得了一个比较好的销售业绩，除了上述几大类商业之外，在地 铁上盖及地铁周边商业、商业产权的公寓方面也有不错的销售业绩。 以上种种说明2013年合肥商业地产确实有进步、有改善。不否认， 合肥商业库存量仍处在一个比较高的阶段，局部区域或板块未上市的 商业量仍有过度饱和担忧，庆幸的是他们增加了自持的比重，重视商 业定位和业态规划，并准备引入专业的商业运营机构。据监测，市区 商业可售套数约在17,500套，相对去年同比约增加1,892套，完全去 化约在15-20个月的时间，这一点和住宅市场库存完全去化周期不足（未完）  |