[公告]华联股份：拟转让其持有的北京华联万茂购物中心经营有限公司股权项目评估说明
北京中企华资产评估有限责任公司 二Ｏ一四年九月十九日 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其持有的北京华联万贸购物中心经营 有限公司股权项目 评估说明 中企华评报字(2014)第1203-1号 （共一册，第一册） 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 2 第三部分 资产评估说明 ............................................................................. 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ............................................................ 4 一、 评估对象与评估范围........................................................................ 4 二、 企业申报的实物资产情况................................................................ 4 三、 企业申报的无形资产情况................................................................ 5 四、 企业申报的表外资产情况................................................................ 5 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产.................................... 5 第二章 资产核实情况总体说明 ................................................................ 6 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程............................................ 6 二、 影响资产核实的事项及处理方法.................................................... 7 三、 核实结论............................................................................................ 7 第三章 资产基础法评估技术说明 ............................................................ 9 一、 流动资产评估技术说明.................................................................... 9 二、 投资性房地产评估技术说明.......................................................... 12 三、 机器设备评估技术说明.................................................................. 22 四、 无形资产评估技术说明.................................................................. 30 五、 长期待摊费用评估技术说明.......................................................... 30 六、 递延所得税资产评估技术说明...................................................... 30 七、 流动负债评估技术说明.................................................................. 31 八、 非流动负债评估技术说明.............................................................. 34 第四章 收益法评估技术说明 ................................................................... 36 一、 宏观、区域经济因素分析.............................................................. 36 二、 行业现状与发展前景分析.............................................................. 46 三、 被评估企业的业务分析.................................................................. 56 四、 被评估企业的资产与财务分析...................................................... 60 五、 收益预测的假设条件...................................................................... 66 六、 评估计算及分析过程...................................................................... 67 第五章评估结论及分析 .............................................................................. 91 一、 评估结论.......................................................................................... 91 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因.................................. 93 三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑.............................. 93 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关 监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关 事项的说明。 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写。 第一章 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是北京华联万贸购物中心经营有限公司的股东全部权 益。 评估范围是北京华联万贸购物中心经营有限公司的全部资产及 负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地 产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产等，总资 产账面价值为83,337.72万元；负债为流动负债、非流动负债，总负债 账面价值为41,939.07万元；净资产账面价值41,398.66万元。 评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计 事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见审计报告。 (三)委托评估的资产权属状况 截至评估基准日被评估单位已办理国有土地所有权证、房屋所有 权证、车辆行驶证。 委托评估的资产权属问题如下： 在报告提出日期前企业的房屋所有权证、国有土地使用权证证载 权利人以及车辆行驶证所有人尚未办理变更手续。 二、企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：投资性房地产、机器 设备、无形资产等。实物资产的类型及特点如下： (一)投资性房地产 纳入评估范围的投资性房地产为北京华联万柳购物中心，坐落于 北京市海淀区巴沟路2号1幢，建成于2009年，房产证号为京房产 证海字第178112号，建筑面积为105,919.75㎡。 (二)机器设备 纳入评估范围的设备类资产主要购臵于2003至2013年间，分布 于公司各部门。设备类资产基本概况如下： 机器设备共计16项，主要为自动扶梯、客梯、空调机组、制冷 机组、冷冻循环泵及负压锅炉等，这些设备目前都能正常使用。 运输设备主要为公司办公用车，共计3项，均能正常使用。 其他设备共计204项，主要为计算机及配套软件、打印机、复印 机、传真机、空调、办公家具等，分布于公司各部门，目前均能正常 使用。 三、企业申报的无形资产情况 企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地，共1项，土地使用 面积37,524.56平方米，持有编号为京海国用（2005出）第3371号土 地使用权证。 四、企业申报的表外资产情况 无。 五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。 第二章 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估 项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益 法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2014 年6月10日至2014年6月30日，评估人员对评估范围内的资产和负 债进行了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同 时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标 等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的 详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项 不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资 料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位 对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在 被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对 各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了 不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充 分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相 符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、车辆、无形资产等资 产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰 的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法 如下： 1.华联万贸存在资产抵押情况 ⑴华联万贸将其投资性房地产于2010年12月15日将抵押权利人 为交通银行股份有限公司北京海淀支行，被担保主债权的数额为人民 币4亿元整的在建工程抵押转现房抵押登记。 委估房产于2010年12月16日设定抵押登记，抵押权利人为交通 银行股份有限公司北京海淀支行，被担保主债权的数额为人民币5亿 元整。 ⑵华联万贸将其无形资产-土地于2007年12月20日设定抵押他 项权利，抵押权利人为交通银行股份有限公司北京海淀支行，权利种 类为在建工程及土地使用权抵押，权利价值为人民币4亿元，他项权 利证号为京海他项（2007抵）第0268号，约定期限为2007年12月 24日至2016年05月24日。 纳入本次评估范围的投资性房地产已办理抵押贷款，本次评估对 上述抵押事项进行了核实，未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。 三、核实结论 经过清查，列入评估范围内的资产均可正常使用，且不存在产 权纠纷问题。 第三章 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、其他应收 款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 4,704,633.50 应收账款 14,632,098.62 其他应收款 3,286,642.67 流动资产合计 22,623,374.79 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细 表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容 相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的 典型特征收集了评估基准日的银行对帐单以及部分记账凭证等评估 相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准 日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”，对评估基准日申报 的银行存款，进行了函证。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问应收帐款、其 他应收款的形成原因坏账准备计提的政策等。 (三)评估方法 1.货币资金 (1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值11,351.05元，币种为人民币。 评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现 金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评 估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘 点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金 金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据 盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值 一致。 现金评估值为11,351.05元。 (2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值4,690,897.91元，全部为人民币存 款。核算内容为北京银行新华支行、交通银行股份有限公司北京海淀 支行、华联财务公司（公）建设银行、中国农业银行海淀大街支行、 交通银行股份有限公司北京万柳中路支行、中信银行世纪城支行、北 京银行中关村分行的存款。 评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银 行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未 达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现 对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款 的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面 价值作为评估值。 银行存款评估值为4,690,897.91元。 (3)其他货币资金 评估基准日其他货币资金账面价值2,384.54 元，币种为人民币。 核算内容为用于业务招待的信用卡金额。 评估人员对其他货币资金的用途、金额等内容进行了核实。其他 货币资金以核实无误的账面价值作为评估值。 其他货币资金评估值为2,384.54 元。 2.应收账款 评估基准日应收账款账面余额15,428,671.48元，核算内容为BHG（北京）百货有限公司、天津市淘气宝玩具有限公司、美智美教育科 技（北京）有限公司、北京富了龙康商贸有限公司等的租金。评估基 准日应收账款计提坏账准备796,572.86元，应收账款账面净额 14,632,098.62元。 评估人员向被评估单位调查了解了租金收费标准、客户构成及资 信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对大额 或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽 查。采用账龄分析的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收 账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下： 对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收账款 账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。预计 应收账款坏账损失比例的原则如下： ①账龄在一年以内的不计取； ②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的10%计取； ③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的30%计取； ④账龄在三年至四年的应收账款按其账面余额的50%计取； ⑤账龄在四年至五年的应收账款按其账面余额的80%计取； ⑥账龄在五年以上的应收账款按其账面余额的100%计取； ⑦对于关联方之间不计取坏账损失。 根据上述原则，本次预计应收账款的评估风险损失为796,572.86 元。 应收账款评估值为14,632,098.62元，评估无增减。 3.其他应收款 评估基准日其他应收款账面余额3,337,556.40元，核算内容为被 评估单位除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、 长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收 款计提坏账准备50,913.73元，其他应收款账面价值3,286,642.67元。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收 单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对 相应的合同进行了抽查。 其他应收款评估方法表述同应收账款。 根据上述原则，本次预计其他应收款的评估风险损失为50,913.73 元。 其他应收款评估值为3,286,642.67元，评估无增减值。 (四)评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 4,704,633.50 4,704,633.50 - - 应收账款 14,632,098.62 14,632,098.62 - - 其他应收款 3,286,642.67 3,286,642.67 - - 流动资产合计 22,623,374.79 22,623,374.79 - - 流动资产评估值22,623,374.79元，评估无增减。 二、投资性房地产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的投资性房地产为北京华联万柳购物中心，坐落于 北京市海淀区巴沟路2号1幢，建筑面积为105,919.75㎡。纳入评估 范围的投资性房地产资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 投资性房地产合计 473,605,429.56 减：投资性房地产减值准备 - 投资性房地产净额 473,605,429.56 (二)投资性房地产概况 纳入评估范围的投资性房地产建成于2009年1月，坐落于北京 市海淀区巴沟路2号1幢，投资性房地产基本概况如下： 1．投资性房地产用途分类 纳入评估范围内的投资性房地产现有实际用途为：车库、购物中 心。 2．投资性房地产结构特征 北京华联万柳购物中心坐落于北京市海淀区巴沟路2号1幢框架 结构，地下2层，地上5层，地下1层层高5.5米，地上1层至5层 4.5米，2009年竣工投入使用。现用途：地下2层为车库；地下1层 至地上5层为商业；建筑总面积105,919.75平方米。 结构部份：主体结构为框架剪力墙结构，中庭连桥为钢结构，中 庭屋面为张弦钢结构，部分托梁柱为型钢砼梁；地基基础为筏板基础， 有较好承载能力，无均匀沉降；承重构件为现浇柱、梁，基础完好； 非承重墙为实砌砖墙；防水、防腐、隔热、保温层完好；落水管排水， 排水基本畅通。 装饰部份：外墙局部贴石材，局部为玻璃幕墙，内墙面抹灰，涂 乳胶漆，贴石材；屋面为百叶窗；窗户为铝合金窗，入户门为玻璃门， 商铺为玻璃门；公共部分地面铺石材、柱面贴石材、顶棚为石膏造型 吊灯，各铺位为商户自行装修。 设备部份：配备货梯6部，客梯4部，观光电梯3部，自动扶梯 40部，安装中央空调等设备设施；安装闭路电视监视系统、自动报警 系统，安装烟感探测装臵、自动喷淋系统、应急照明系统、消防广播 系统等消防设备设施，暗设水电，设备、线路照明装臵完好，使用正 常，物业维护良好。 3．地理位臵及配套设施情况 (1)投资性房地产分布情况 委估的投资性房地产分布在北京海淀区。 (2)投资性房地产所处区域概况 海淀区，是北京市下辖的一个区，位于北京城区西北部。全区面 积430.8平方千米，南北长约30千米，东西最宽处29千米，约占北 京市总面积的2.53%。海淀区高校云集，著名的北京大学、清华大学、 中国人民大学、北京师范大学等均位于海淀区。颐和园、圆明园、香 山等著名旅游景点也位于海淀区。 根据海淀区规划，该区产业布局形式概括为：两中心四区网络型 开放式产业空间布局。 ①两中心，即：中关村科技园区和海淀新区科技创新中心。 ②四区，即四大功能区，即东部科教文化产业区、北部城市新区、 南部现代服务区和西部生态休闲旅游区。东部科教文化产业区是海淀 区长期发展形成的产业核心区，主要发展高新技术研发、创新产业、 教育文化业和配套的现代服务业，强化核心产业区综合化和新开发产 业空间定向化。北部城市新区是海淀区未来的城市发展新区、新型城 市化地区，主要发展高新技术研发、创新产业、教育文化业、生态观 光休闲业等现代服务业。南部现代服务区是海淀区城市生活功能核心 区、高度城市化地区，主要发展旅游、高新技术研发、金融等产业和 文化、体育、教育、医疗等社会事业。西部生态休闲旅游区是海淀区 的生态屏障。在保护山水生态环境的前提下，主要发展以山水游览、 休闲度假、文化体验和观光农林业为主的休闲旅游业。 4．利用状况与日常维护 投资性房地产由北京华联万贸购物中心经营有限公司负责经营 管理，现已对外出租。经现场勘察，房屋建筑物整体维护保养良好， 基础承载力足够，整体结构节点坚固，装修基本完好，中央空调、水 卫电照及设备现状基本良好使用正常，房屋成新率9成，满足承租方 正常的商业使用需要。 5．相关会计政策 (1)账面原值构成 投资性房地产资产的账面原值为企业购建时发生的成本。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按投资性房地产资产类 别、预计使用寿命和预计残值，确定投资性房地产资产的年折旧率如 下： 固定资产类别 预计使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋及建筑物 30-40 3-5 2.37-3.23 6．土地权属状况 北京华联万柳购物中心于2005年5月30日取得国有土地使用证， 证号分别为京海国用（2005出）第3371号，土地使用权面积为37,524.56 平方米；终止日期：商业用途为2044年8月29日,地下车库为2054年8月 29日；使用权类型为出让。土地使用权人为北京万贸企业管理有限责 任公司，土地座落北北京市海淀区巴沟路2号1幢，发证机关北京市人 民政府。该土地使用权证载用途为配套、地下车库用地。 委估宗地于2007年12月20日设定抵押他项权利，抵押权利人为交 通银行股份有限公司北京海淀支行，权利种类为在建工程及土地使 用权抵押，权利价值为人民币4亿元，他项权利证号为京海他项 （2007抵）第0268号，约定期限为2007年12月24日至2016年05月24日。 (三)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的投资性房地产资产评估申报 明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相 符；然后与被评估单位的投资性房地产资产明细账、台帐核对使明细 金额及内容相符；最后对部分投资性房地产资产核对了原始记账凭证 等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据投资性房地产资产 的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了日常维护与管 理制度等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的投资性房地产资产进行了现场勘查。核对了投资性房地产名 称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本 信息；了解了投资性房地产的工作环境、维护与保养情况等使用信息； 了解了投资性房地产的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了 典型投资性房地产的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了投资性房地产资 产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近 期的市场交易价格信息；调查了解了投资性房地产资产账面原值构 成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察 后，遵照国家标准.房地产估价规范.，结合待估建筑物属性，确定 评估方法。 由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业， 因此主要采用收益法评估。 对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的正 常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以此估 算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式为： 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况 下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价 值。 式中：P=物业评估值 Ri=净收益 Rn=物业残余价值 n=收益计算年限 r=折现率 i=第几年 nnniiirRrRP. . .......)1(×)1(×15。0 (五)典型案例 案例一： 北京华联万柳购物中心 明细表序号：表4-5-1序号1 建筑面积：105,919.75 m2 账面原值：522,181,519.49元 账面净值：473,605,429.56元 房地产证编号：京房权证海字第178112号 土地性质：出让 土地用途：配套、地下车库 土地终止日期：商业用途为2044年8月29日、地下车库用途为 2054年8月29日 房屋来源：自建 房屋法定用途：综合 房屋现实际用途：车库、购物中心 1.房屋概况 北京华联万柳购物中心建筑结构为框架结构，建成于2009年1月， 位于北京市海淀区巴沟路2号1幢，法定用途为车库、购物中心，现实 际用途为车库、购物中心。北京华联万柳购物中心目前主要用于出租， 主力租户为北京华联综合超市股份有限公司、BHG（北京）百货有限 公司。其他租户为国美电器有限公司、北京橙天嘉禾万贸影城有限 公司、北京川情汇餐饮管理有限公司茗桂轩餐饮分公司、交通银行股 份有限公司北京市分行、西雅衣家（中国）商业有限公司等。 北京华联万柳购物中心的东部为中关村西区，南部紧邻万柳高档 居住社区，西部是世纪城居住社区，北部是颐和园，距离西北三环 1500米，距北四环800米，三面环路。紧邻巴沟公交总站，大约有21 条公交线路通往北京城各处。贯穿北京朝阳区与海淀区的地铁10号 线巴沟站直达项目地下一层。地铁4号线与10号线的换乘站海淀黄 庄距离项目仅两站 。该区域市政基础设施完善，水、电、气、热、 通讯等各种管线齐全。该区域有世纪金源购物中心、大喜到剧院、丑 小鸭动漫亲子剧场等商业项目；有万泉小学、人民大学等教育机构； 有交通银行、建设银行、工商银行、中信银行等多家金融机构，商业 服务配套设施齐全。 2.评估方法及过程 由于委估物业用于出租，是收益性物业，因此对该物业采用收益 法进行评估。 具体计算过程如下： ①求取房地产年总收益 根据委估对象市场客观租金水平计算房地年总收益。 该商业项目的收入主要为从商户收取的租赁费和其他收入。租 赁收入从出租类型上区分，可以分成保底租金、抽成租金及临时租金 (公共区域对外出租收入)；从出租客户上区分，可以分成主力租户、 其他租户及办公区租赁；其他收入主要是公共区域对外出租收入。 由于北京华联万柳购物中心的市场比较成熟，根据华联万贸提供 的相关租赁资料以及该项目周边类似商业项目市场租金综合分析， 确定2014年主力租户单位租金为89.13元/月·平方米，根据双方合同 未来每三年以6%幅度递增截至2030年合同期结束；由于长期合约租 金整体水平较低，预计2031年长期合约结束后租金能一次性大幅提 升50%，2031年至2044年1月1日至8月29日以每三年7%的幅度递 增；其他租户根据楼层、位臵的不同分别确定单位租金，2014年平 均为192.66元/月·平方米，2014年至2044年 8月29日每年以6 %幅 度稳步递增；基准日办公区域为被评估单位自用，预计基准日后第一 年平均租金为76.04元/月.平方米，未来年度每三年以6%幅度稳步递 增。抽成租金根据商户的销售额来确定。临时租金为中庭租金、广告 位租金，根据历史年度的中庭租金、广告位租金增长情况，预计未来 年度分别以每年6%-10%的幅度增长。 其他收入主要是公共区域对外出租收入，其租金水平按市场租金 确定。 ②房地出租年总费用 总费用包括营业税金及附加、维修费、管理费、房产税、保险 费、土地使用税、租赁中介费、租赁损失、所得税等由于收取房产收 益而应付出的费用。 A维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房 屋重臵价的2%计算。 B土地使用税：按北京市公布的标准按土地面积收取。 北京市城镇土地使用税按土地分类及等级征收标准执行，该物业 年收费18元/平方米土地面积。 C房产税：按房产年总收益的12%计算。 D营业税及附加：依据税法及北京市规定计收。 营业税：营业税税金按房地产年总收益的5%计。 城市维护建设税和教育费附加费及地方教育附加：按营业税税 额的12%计。 总计营业税及附加按年房地产总收益的5.6%计。 E保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而 向保险公司支付的费用，按年房屋重臵全价的2‰计。 F管理费：按年房地产总收益的3%计。 G租金中介费：按年房地产总收益的1%～3%，评估时取1%计。 H租赁损失：空臵率按2.1%计。 I所得税：以企业适用税率25%按税法相关规定计算。 ③房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 ④还原利率 以中国人民银行公布的一年期贷款利率或一年期国债利率，加 上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查 情况，确定该类型房地产还原利率为7.50%。 ⑤房地产收益年期的确定 本次土地使用权终止日期—商业用途为2044年8月29日、地下 车库用途为2054年8月29日，于估价时点土地剩余使用年限按最短 年限计算为30.67年。估价对象于2009年12月建成，框架结构房屋 建(构)筑物的耐用年限为50年，至估价时点2013年12月31日,房屋 建筑物剩余年限为46年，本次评估按土地使用权剩余年限确定收益 年限为30.67年。 ⑥建筑物的残余价值的确定 建筑物回收的残余价值为建筑物重臵全价（不含土地）乘以预测 期末的成新率。 以上详细测算过程请见房地产收益法评估计算表。 房地产收益法评估计算表 单位：人民币元 序号内容费率2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年 一年房地产总收益(元)161,563,911.22 167,506,077.54 174,580,324.52 181,178,520.07 188,336,103.09 198,300,756.39 197,221,979.03 202,873,227.49 212,886,963.39 222,286,416.91 232,391,521.02 245,891,421.78 258,798,691.98 270,931,207.03 285,133,247.44 298,794,038.60 1月租金(元／m2)（建筑面积口径）127.11 131.79 137.35 142.54 148.18 156.01 155.17 159.61 167.49 174.89 182.84 193.46 203.61 213.16 224.33 235.08 2估价对象建筑面积(平方米)105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 3估价对象重置价格(元)614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 4出租率(%)0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 二年总费用(元)49,088,607.00 50,372,114.93 51,900,152.28 53,325,362.52 54,871,400.45 57,023,765.56 56,790,749.65 58,011,419.32 60,174,386.27 62,204,668.23 64,387,370.72 67,303,349.28 70,091,319.65 72,711,942.90 75,779,583.63 78,730,314.52 1维修费(元)2.00%12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 2土地使用税(元)18.00675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 3房产税（元）12.00%19,387,669.35 20,100,729.30 20,949,638.94 21,741,422.41 22,600,332.37 23,796,090.77 23,666,637.48 24,344,787.30 25,546,435.61 26,674,370.03 27,886,982.52 29,506,970.61 31,055,843.04 32,511,744.84 34,215,989.69 35,855,284.63 4营业税及附加（元）5.60%9,047,579.03 9,380,340.34 9,776,498.17 10,145,997.12 10,546,821.77 11,104,842.36 11,044,430.83 11,360,900.74 11,921,669.95 12,448,039.35 13,013,925.18 13,769,919.62 14,492,726.75 15,172,147.59 15,967,461.86 16,732,466.16 5保险费（元）0.20%1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 6管理费（元）3.00%4,846,917.34 5,025,182.33 5,237,409.74 5,435,355.60 5,650,083.09 5,949,022.69 5,916,659.37 6,086,196.82 6,386,608.90 6,668,592.51 6,971,745.63 7,376,742.65 7,763,960.76 8,127,936.21 8,553,997.42 8,963,821.16 7租赁中介费1.00%1,615,639.11 1,675,060.78 1,745,803.25 1,811,785.20 1,883,361.03 1,983,007.56 1,972,219.79 2,028,732.27 2,128,869.63 2,222,864.17 2,323,915.21 2,458,914.22 2,587,986.92 2,709,312.07 2,851,332.47 2,987,940.39 8租赁损失0.00%- - - - - - - - - - - - - - - - 9折旧34,130,493.05 34,071,494.31 33,695,806.08 33,506,821.09 33,506,821.09 33,506,821.09 24,296,931.20 21,367,122.97 21,094,843.49 20,835,574.91 20,741,041.03 22,166,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 10所得税率(%)0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 11所得税(元)19,586,202.79 20,765,617.08 22,246,091.54 23,586,584.12 24,989,470.39 26,942,542.44 29,033,574.55 30,873,671.30 32,904,433.41 34,811,543.44 36,815,777.32 39,105,507.87 41,279,082.82 43,657,055.77 46,440,655.70 49,118,170.76 三年租金净收益(元)92,889,101.42 96,368,345.54 100,434,080.70 104,266,573.44 108,475,232.25 114,334,448.40 111,397,654.84 113,988,136.87 119,808,143.71 125,270,205.24 131,188,372.98 139,482,564.63 147,428,289.51 154,562,208.36 162,913,008.12 170,945,553.32 四还原利率(%)0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 五可获收益年限(年)1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 六收益价值(元)92,889,101.42 96,368,345.54 100,434,080.70 104,266,573.44 108,475,232.25 114,334,448.40 111,397,654.84 113,988,136.87 119,808,143.71 125,270,205.24 131,188,372.98 139,482,564.63 147,428,289.51 154,562,208.36 162,913,008.12 170,945,553.32 七折现期(年)0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 10.50 11.50 12.50 13.50 14.50 15.50 八现值(元)89,590,204.84 86,461,289.15 83,822,372.34 80,949,743.41 78,341,611.27 76,812,260.74 69,617,917.90 66,266,826.57 64,790,956.76 63,018,400.88 61,391,249.30 60,718,716.85 59,700,095.20 58,222,258.32 57,086,449.28 55,721,989.28 房地产收益法评估计算续表 单位：人民币元 序号内容费率2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年 2044年1月1日至 8月29日 2044年8月29日 残值回收 一年房地产总收益(元)313,236,562.20 340,201,493.83 355,620,459.04 372,100,382.71 392,090,294.72 409,278,081.89 427,573,468.26 451,181,655.40 473,456,660.78 497,067,118.70 525,234,787.55 552,145,808.79 580,430,170.86 608,367,781.95 435,296,019.38 176,689,442.52 1月租金(元／m2)（建筑面积口径）246.44 267.65 279.78 292.75 308.47 321.99 336.38 354.95 372.47 391.04 413.19 434.36 456.61 478.58 342.47 - 2估价对象建筑面积(平方米)105,919.75 105,920.75 105,921.75 105,922.75 105,923.75 105,924.75 105,925.75 105,926.75 105,927.75 105,928.75 105,929.75 105,930.75 105,931.75 105,932.75 105,919.75 - 3估价对象重置价格(元)614,334,550.00 614,340,350.00 614,346,150.00 614,351,950.00 614,357,750.00 614,363,550.00 614,369,350.00 614,375,150.00 614,380,950.00 614,386,750.00 614,392,550.00 614,398,350.00 614,404,150.00 614,409,950.00 614,334,550.00 - 4出租率(%)0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 - 二年总费用(元)81,849,899.62 87,674,452.45 91,005,076.53 94,564,867.64 98,882,816.24 102,595,505.87 106,547,436.92 111,646,932.95 116,458,461.71 121,558,448.22 127,642,792.29 133,455,700.48 139,565,250.29 145,599,901.88 72,143,161.58 - 1维修费(元)2.00%12,286,691.00 12,286,807.00 12,286,923.00 12,287,039.00 12,287,155.00 12,287,271.00 12,287,387.00 12,287,503.00 12,287,619.00 12,287,735.00 12,287,851.00 12,287,967.00 12,288,083.00 12,288,199.00 8,191,127.33 - 2土地使用税(元) 18.00675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 450,294.72 - 3房产税（元）12.00%37,588,387.46 40,824,179.26 42,674,455.09 44,652,045.92 47,050,835.37 49,113,369.83 51,308,816.19 54,141,798.65 56,814,799.29 59,648,054.24 63,028,174.51 66,257,497.05 69,651,620.50 73,004,133.83 34,823,681.55 - 4营业税及附加（元）5.60%17,541,247.48 19,051,283.65 19,914,745.71 20,837,621.43 21,957,056.50 22,919,572.59 23,944,114.22 25,266,172.70 26,513,573.00 27,835,758.65 29,413,148.10 30,920,165.29 32,504,089.57 34,068,595.79 16,251,051.39 - 5保险费（元）0.20%1,228,669.10 1,228,680.70 1,228,692.30 1,228,703.90 1,228,715.50 1,228,727.10 1,228,738.70 1,228,750.30 1,228,761.90 1,228,773.50 1,228,785.10 1,228,796.70 1,228,808.30 1,228,819.90 819,112.73 - 6管理费（元）3.00%9,397,096.87 10,206,044.81 10,668,613.77 11,163,011.48 11,762,708.84 12,278,342.46 12,827,204.05 13,535,449.66 14,203,699.82 14,912,013.56 15,757,043.63 16,564,374.26 17,412,905.13 18,251,033.46 8,705,920.39 - 7租赁中介费1.00%3,132,365.62 3,402,014.94 3,556,204.59 3,721,003.83 3,920,902.95 4,092,780.82 4,275,734.68 4,511,816.55 4,734,566.61 4,970,671.19 5,252,347.88 5,521,458.09 5,804,301.71 6,083,677.82 2,901,973.46 - 8租赁损失- - - - - - - - - - - - - - - - 9折旧23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 22,166,041.03 20,741,041.03 20,741,041.03 20,741,041.03 20,741,041.03 20,978,541.03 21,216,041.03 21,216,041.03 16,053,703.20 12,876,811.09 - 10所得税率(%)0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 - 11所得税(元)51,948,905.39 57,234,000.09 60,256,085.37 63,486,118.51 67,404,109.36 71,129,133.75 75,071,247.58 79,698,420.36 84,064,289.51 88,691,907.36 94,153,363.56 99,368,516.82 104,912,219.89 111,678,544.22 87,569,011.68 - 三年租金净收益(元)179,437,757.20 195,293,041.29 204,359,297.14 214,049,396.55 225,803,369.12 235,553,442.28 245,954,783.76 259,836,302.10 272,933,909.56 286,816,763.12 303,438,631.70 319,321,591.49 335,952,700.69 351,089,335.85 275,583,846.13 176,689,442.52 四还原利率(%)0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 五可获收益年限(年)1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 - 六收益价值(元)179,437,757.20 195,293,041.29 204,359,297.14 214,049,396.55 225,803,369.12 235,553,442.28 245,954,783.76 259,836,302.10 272,933,909.56 286,816,763.12 303,438,631.70 319,321,591.49 335,952,700.69 351,089,335.85 275,583,846.13 176,689,442.52 七折现期(年)16.50 17.50 18.50 19.50 20.50 21.50 22.50 23.50 24.50 25.50 26.50 27.50 28.50 29.50 30.33 30.67 八现值(元)54,409,429.50 55,085,671.05 53,621,358.38 52,245,507.83 51,269,242.45 49,751,648.31 48,324,217.26 47,489,863.03 46,403,434.12 45,361,634.17 44,642,300.72 43,701,416.92 42,769,769.09 41,578,416.25 30,727,720.32 19,231,700.93 九房地产评估值- - - - - - - - - - - - - - 1,839,130,000.00 ⑦计算房地产市场价格 北京华联万柳购物中心的评估值= 1,839,130,000.00元 折合每平方米单价为17,363元。 (六)评估结果 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 投资性房地产合计 473,605,429.56 1,839,130,000.00 1,365,524,570.44 288.33 减：投资性房地产减值准 备 - - 投资性房地产净额 473,605,429.56 1,839,130,000.00 1,365,524,570.44 288.33 评估增值原因： (1)投资性房地产账面价值仅为房屋建筑物本身价值，评估价值 中包含了其附属的楼宇设备-固定资产机器设备及无形资产-土地使用 权价值，造成评估增值较多。 (2)投资性房地产作为商业项目-购物中心，其所处地理位臵优 越，交通便利，周边住宅社区、写字楼及政府机关单位较多，顾客 群体多、消费能力强；项目定位准确对消费者吸引力强、市场潜在 消费大，未来收益远大于其账面成本。 三、 机器设备评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、电子设 备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 机器设备 87,927,204.45 54,988,972.45 运输设备 1,040,763.00 85,871.26 电子设备 4,217,684.59 1,492,696.46 设备类合计 93,185,652.04 56,567,540.17 （二）机器设备概况 纳入评估范围的设备类资产主要购臵于2003至2013年间，分布 于公司各部门。设备类资产基本概况如下： 机器设备共计16项，主要为自动扶梯、客梯、空调机组、制冷 机组、冷冻循环泵及负压锅炉等，这些设备目前都能正常使用。 运输设备主要为公司办公用车，共计3项，均能正常使用。 其他设备共计204项，主要为计算机及配套软件、打印机、复印 机、传真机、空调、办公家具等，分布于公司各部门，目前均能正常 使用。 4．相关会计政策 (1)账面原值构成 机器设备的账面原值主要由设备购臵价、相关税费、运杂费、安 装工程费等构成。 运输设备和电子设备的账面原值主要由设备购臵价、运输费等构 成。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使 用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 机器设备 10 5 9.50 电子设备 5 5 19.00 运输工具 10 5 9.50 （三）评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解， 设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评 估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评 估单位准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细 表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然 后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相 符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类 型、金额等特征收集了设备购臵发票、合同、技术说明书；收集了 车辆行驶证复印件；收集了工程发包合同、预（决）算书及相关说 明；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。 3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型 号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、 利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预 计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性 能、运行、维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日 近期的购臵价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、 折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜 的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明 细表和评估汇总表，撰写设备类资产评估技术说明。 （四）评估方法 对于机器设备主要采用成本法进行评估，部分采用市场法评估。 根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相 符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对 其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备 进行了必要的现场勘察和核实。 (1)重臵全价的确定 机器设备重臵全价=设备购臵费+运杂费+安装工程费+前期及其 他费用+资金成本 ①设备购臵费 对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市 场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购臵价；对 于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购臵 价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购 臵价确定。 ②运杂费 根据.资产评估常用参数手册.计算确定。 具体计算公式为： 设备运杂费=设备购臵费×运杂费率 ③安装调试费 安装调试费=设备购臵费×安装调试费率 ④前期及其他费用 前期及其他费用包括项目建设管理费、设计费、工程监理费、 保险费等，取8.511%。 ⑤资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期 限的贷款利率以设备购臵费、安装工程费、前期及其他费用三项之 和为基数确定。 运输设备重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照手续费 （车辆购臵税=车辆不含税售价×10%） 对生产年代久远，已无同类型型号的设备则参照近期二手市场 行情确定评估值。 (2)综合成新率的确定 ①对于机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限， 通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用 年限，然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% ②对于电子设备、空调设备等，主要依据其经济寿命年限来确 定其综合成新率。计算公式如下： 综合成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% ③对于运输车辆，主要依据商务部、发改委、公安部、环境保 护部令2012年第12号.机动车强制报废标准规定.，如果标准中规 定有强制报废年限、行驶里程的，则以车辆行驶里程、使用年限两 种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行 调整；如果标准中未规定强制报废年限的，则以车辆行驶里程确定 理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下： 行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100% 使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)／规定使用年限×100% 使用年限成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100% 综合成新率=理论成新率+勘查调整值 (3)评估值的确定 设备评估值=设备重臵全价×综合成新率 （五）典型案例 案例一：台式电脑（电子设备清查评估明细表4-6-6序号204） 规格型号：E620 生产厂家：方正 数量：7台 购臵日期：2013年11月20日 启用日期：2013年11月20日 账面原值：26,250.00元 账面净值：25,835.25元 (1)主要技术参数： 1)产品名称：方正台式电脑 2)品牌：方正 3)型号：E620 4)内存容量: 2GB 5)硬盘容量: 500GB 6)硬盘接口: SATA 7)显卡接口: AGP 8)显卡类型: 集成显卡 9)屏幕尺寸: 19英寸 10)显示器类型: LCD液晶-宽屏 11)光驱类型: DVD-ROM 12)声卡类型: 2.1 13)售后服务: 全国联保 (2)重臵全价 该设备为电子设备，安装较为简单，因此，不考虑安装费用， 重臵全价为设备购臵价。经查询，该设备的网上含税的报价为 3,750.00元。 (3)综合成新率的确定 该设备购臵日期为2013年11月20日，截止评估基准日，已使用 1个月，经过现场勘查，该服务器运转正常、维护保养良好，经济寿 命使用时间为60个月，剩余使用时间59个月。 理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% =(60-1)/60×100% =98%（取整） 经现场人员勘察，该设备运转良好，故对理论成新率不进行调 整，综合成新率为98%。 (4)评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 =3,750.00×98% =25,725.00元(取整) 案例3：PASSAT新领驭（车辆清查评估明细表4-6-5序号3） 车辆牌号：京PKU597 规格型号：帕萨特牌SVW7203VPD 生产厂家：上海大众 购臵时间：2009年10月 启用时间：2009年10月 已行使里程：80000公里 账面原值：192,453.00元 账面净值： 43,455.76元 (1)主要技术参数如下： 厂商： 上海大众 级别： 中型车 发动机： 1.8T 变速箱： 6挡手自一体 长*宽*高(mm)： 4870*1834*1472 车身结构： 4门5座三厢 最高车速(km/h)： 210 排量(mL)： 1798 气缸数(个)： 4 燃料形式： 汽油 燃油标号： 97号(京95号) 驱动方式： 前置前驱 车体结构： 承载式 轮胎规格： 225/60R16 前制动器类型： 通风盘式 后制动器类型： 盘式 (2)重臵全价的确定 车辆的重臵全价由车辆购臵价(含税价格)、车辆购臵附加税和新 车上户牌照手续费等合理费用构成。 重臵全价=车辆购臵价+购臵附加税+其他费用 经查询网上车市信息及向汽车销售部门咨询，该大众轿车车基 准日市场销售价格为165000.00元(含增值税)。 车辆购臵附加税按照车辆不含增值税购臵价格的10%计取。 证照费及其他费用按照机动车辆现行交纳费用的规定取300元； 重臵全价=165,000.00+(165,000.00÷(1+17%)×10%)+300 = 179,400.00元(取整) (3)综合成新率的确定 根据2012年12月27日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环 保局联合发布的.机动车强制报废标准规定.（商务部、发改委、公 安部、环境保护部令2012年第12号），轿车行驶里程限额600000公 里，截止评估基准日，该车辆已使用4.21年，已行驶80000公里, 经 过现场勘查，该车辆运转正常、维护保养良好，确定该车辆尚可使 用11年。 ①理论成新率 使用年限成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年 限)×100% =11/(4.21+11) ×100% =72%(取整) 行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程 ×100% =(600,000-80,000)/600,000×100% =87%(取整) 按孰低原则，理论成新率为72%。 ②现场勘查情况 评估人员在公司车辆管理人员陪同下对该车进行实地现场勘 查。该车行驶正常，维护保养良好。 静态观察：外观无划痕。轮毂框光亮。轮胎磨损正常，车灯、 照明系统、反光镜整洁、无损坏。 车内装饰较豪华、布臵整洁。仪表盘清晰，可视性良好。各操 纵手把灵活、方便，使用正常。 动态观察：本车发动机性能良好，未进行改修，运转正常无异 声。启动、加速平稳，温度正常无漏油、漏水。变速轻、准、正 常。变速箱、减速器无漏油。转向系统工作正常，制动灵敏。本车 的电器、润滑系统工作正常，无故障。润滑油清洁，尾气排放达 标。 经评估人员现场勘查认为其车况保养良好，不再进行成新率调 整。则综合成新率取72%。 (4)评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 =179,400.00×72% =129,168.00(元) （六）评估结论 机器设备评估结果及增减值情况如下表： 机器设备评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 机器设备 87,927,204.45 54,988,972.45 - - -100.00 -100.00 运输设备 1,040,763.00 85,871.26 918,120.00 480,132.00 -11.78 459.13 电子设备 4,217,684.59 1,492,696.46 3,648,758.25 1,588,261.12 -13.49 6.40 设备类合计 93,185,652.04 56,567,540.17 4,566,878.25 2,068,393.12 -95.10 -96.34 设备类原值评估减值，减值率95.10%；净值评估减值，减值率 96.34%。评估增减值原因主要如下： 1.机器设备评估原值减值、净值减值是因为机器设备为楼宇设备, 评估价值已在投资性房地产中考虑，故导致机器设备评估原值、评估 净值减值。 2.车辆的市场价格呈不断下降趋势导致形成原值减值，评估净值 增值是因为企业折旧年限较评估经济年限短，形成增值。 3.电子设备评估原值减值、净值减值是因为该类设备更新换代较 快，价格下降较快。 四、无形资产评估技术说明 被评估单位列入评估范围的无形资产账面值为245,014,560.49元， 为北京华联万柳购物中心分摊的土地使用权，宗地概况详见投资性房 地产评估说明，并入投资性房地产评估，则无形资产评估值为零。 五、长期待摊费用评估技术说明 评估基准日长期待摊费用账面价值32,009,706.72元。核算内容为 被评估单位的房屋装修费。 评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因，查阅了有关合同 协议及分摊方式等记账凭证。对于被评估单位投资性房地产装修费， 因其价值已包含在投资性房地产评估值中，则长期待摊费用评估为 零。 六、递延所得税资产评估技术说明 评估基准日递延所得税资产账面价值3,556,618.10元。核算内容 为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得税资产。 评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递 延所得税资产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资 产的记账凭证。递延所得税资产以核实后的账面价值作为评估值。 递延所得税资产评估值为3,556,618.10元，评估无增减。 七、流动负债评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、预收账款、应付职工 薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非流动负债。 上述负债评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 应付账款 7,696,903.29 预收账款 12,371,461.73 应付职工薪酬 427,766.14 应交税费 698,982.58 应付利息 534,548.46 其他应付款 47,660,991.52 一年内到期的非流动负债 40,000,000.00 流动负债合计 109,390,653.72 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表， 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典 型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税 证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授 信额度与借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调查了 解了负担的税种、税率与纳税制度情况。 (三)评估方法 1.应付账款 评估基准日应付账款账面价值7,696,903.29。核算内容为被评估单 位应付的房屋建筑物建设装修的工程款。 评估人员向被评估单位调查了解了房屋建设装修工程款的支付 情况情况。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。 应付账款评估值为7,696,903.290元。 2.预收账款 评估基准日预收账款账面价值12,371,461.73元。核算内容为被评 估单位对外出租房屋预收的租赁费、物业费。 评估人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的预收账款进行了函证，并对 相应的合同进行了抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评 估值。 预收账款评估值为12,371,461.73元。 3.应付职工薪酬 评估基准日应付职工薪酬账面价值427,766.14元。核算内容为被 评估单位根据有关规定应付给职工的工资。 评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等， 核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应 付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为 评估值。 应付职工薪酬评估值为427,766.14元。 4.应交税费 评估基准日应交税费账面价值698,982.58元。核算内容为被评估 单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、城市维 护建设税、教育费附加、个人所得税、地方教育附加等。 评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制 度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账 面价值作为评估值。 应交税费评估值为698,982.58元。 5.应付利息 评估基准日应付利息账面价值534,548.46元。核算内容为被评估 单位按照合同约定应支付的利息。 评估人员了解了利息的形成原因，查看了被评估单位的记账凭 证。应付交通银行股份有限公司北京海淀支行的借款利息至评估基准 日账面价值534,548.46元，所属期间为2013年10月15日至2013年 12月31日未取得与交通银行股份有限公司北京海淀支行往来询证函 等资料，该笔应付利息本金50,000,000.00、年利率6.615%。应付利息 以经核实后的账面值列示。 应付利息评估值为534,548.46元。 6.其他应付款 评估基准日其他应付款账面价值47,660,991.52元，核算内容为被 评估单位除应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付 股利、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照 重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证， 并对相应的合同进行了抽查。 其他应付款评估值为47,660,991.52元，评估无增减值。 7.一年内到期的非流动负债 一年内到期的非流动负债账面价值40,000,000.00元，核算内容为 被评估单位在交通银行股份有限公司北京海淀支行的人民币借款。 评估人员查阅相关的账簿、凭证、借款合同等，以核实后的账面 价值确定评估值。 一年内到期的非流动负债评估值为40,000,000.00元，评估无增减 值变化。 (四)评估结果 流动负债评估结果及增减值情况如下表： 流动负债评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 应付账款 7,696,903.29 7,696,903.29 - - 预收账款 12,371,461.73 12,371,461.73 - - 应付职工薪酬 427,766.14 427,766.14 - - 应交税费 698,982.58 698,982.58 - - 应付利息 534,548.46 534,548.46 - - 其他应付款 47,660,991.52 47,660,991.52 - - 一年内到期的非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00 - - 流动负债合计 109,390,653.72 109,390,653.72 - - 流动负债评估值109,390,653.72元，评估无增减值。 八、非流动负债评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的非流动负债为长期借款。上述负债评估基准日账 面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 长期借款 310,000,000.00 非流动负债合计 310,000,000.00 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细 表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然 后与被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相 符；最后按照重要性原则，对大额非流动负债核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类非流动负债的 典型特征收集了被评估单位对外提供担保、未决诉讼预计负债的相关 资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预计负 债、递延所得税负债形成原因。 (三)评估方法 1.长期借款 评估基准日长期借款账面价值310,000,000.00。核算内容为被评估 单位应向交通银行股份有限公司北京海淀支行偿还的长期借款。 经过查阅该笔长期借款合同，借款期限为自2010年12月24日起 至2020年11月24日，借款方式为抵押贷款，年利率为6.615%，按月 支付利息，经核实，长期借款以核实后的账面价值确认为评估值。 长期借款评估值为310,000,000.00元。 (四)评估结果 非流动负债评估结果及增减值情况如下表： 非流动负债评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 长期借款 310,000,000.00 310,000,000.00 - - 非流动负债合计 310,000,000.00 310,000,000.00 - - 非流动负债评估值310,000,000.00元，评估无增减。 第四章 收益法评估技术说明 一、宏观、区域经济因素分析 (一) 国家、地区有关企业经营的法律法规 1..中华人民共和国公司法.（2013年12月28日第十二届全国 人民代表大会常务委员会第六次会议通过）； 2..中华人民共和国城市房地产管理法.（2007年8月30日第十 届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）； 3..中华人民共和国土地管理法.（2004年8月28日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）； 4..中华人民共和国城市规划法.（2007年10月28日中华人民 共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）； 5..中华人民共和国企业所得税法.（2007年3月16日第十届全 国人民代表大会第五次会议通过）； 6..中华人民共和国企业国有资产法.（2008年10月28日第十 一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 7..企业国有资产监督管理暂行条例.（国务院令第378号）； 8..企业国有产权转让管理暂行办法.（国务院国有资产监督管 理委员会、财政部令第3号）； 9..国有资产评估管理办法.（国务院令第91号）； 10..关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知.（国资 办发[1992]36号）； 11..企业会计准则——基本准则.（财政部令第33号）； 12..中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例.（2006年12月 30日国务院第163次常务会议通过）； 13..协议出让国有土地使用权规定.（国土资源部令第21号）； 14..中华人民共和国房产税暂行条例.（国发［1986］90号，1986 年9月15日）； 15..城市房地产开发经营管理条例.（中华人民共和国国务院令 第248号，1998年7月20日）； 16..物业管理条例.（2003年6月8日中华人民共和国国务院令 第379号公布，根据2007年8月26日.国务院关于修改.物业管理 条例.的决定.修订） 17.国土资源部办公厅.关于发布.国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）.的通知.（国土资厅发.2013.20号）； 18..城镇土地估价规程.（GB/T18508-2001）； 19..城镇土地分等定级规程.（GB/T18507-2001）； 20..房地产估价规范.（GB/T50291-1999）； 21..关于深化改革严格土地管理的决定.（国发[2004]28号）； 22..关于加强土地调控有关问题的通知.（国发[2006]31号）； 23..关于印发.国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业 改革和发展的若干意见.的通知.（国土资发[1999]433号）； 24.有关其他法律、法规、通知文件等。 (二)国家、地区经济形势及未来发展趋势 1.我国宏观经济发展状况 近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010 年国内生产总值跃居世界第二位。2009-2013年国内生产总值增长情况 如下图： 资料来源:国家统计局 2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产 总值568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看， 一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度 增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第 二产业增加值249,684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262,204亿元， 增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国 内生产总值能耗比上年下降3.7%。 根据.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年 (2011—2015年)规划纲要.，十二五期间，按照与应对国际金融危机 冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目 标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均 增长7%。 2.区域经济发展状况 北京位于华北平原的北部，背靠燕山，有永定河流经老城西南， 毗邻天津市和河北省。北京下辖东城区、西城区、朝阳区、海淀区、 丰台区、石景山区、门头沟区、房山区、大兴区、通州区、顺义区、 昌平区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县等16个区县。2013年末， 全市常住人口2114.8万人。 北京是中华人民共和国的首都、直辖市和国家中心城市，是全国 的政治、文化、科教和国际交往中心，是世界著名的古都和现代国际 城市，也是中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会的办公 所在地。 北京是中国“四大古都”之一，拥有6项世界级遗产，是世界上拥 有文化遗产项目数最多的城市，是一座有着三千余年建城历史、八百 六十余年建都史的历史文化名城，拥有众多历史名胜古迹和人文景 观。 北京是综合性产业城市，综合经济实力保持在全国前列，第三产 业规模居中国大陆第一。 经济增长：初步核算，2013年实现地区生产总值19500.6亿元， 比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值161.8亿元，增长3%；第二 产业增加值4352.3亿元，增长8.1%；第三产业增加值14986.5亿元， 增长7.6%。 按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93213元（按年平 均汇率折合15052美元）。三次产业结构由上年的0.8:22.7:76.5变为 0.8:22.3:76.9。 图1 2009-2013年地区生产总值及增长速度 数据来源：北京市统计局 表1 2013年地区生产总值 http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/201402/W020140214398386979473.gif 指 标 绝对量（亿 元） 比上年增长 （%） 比重(%) 地区生产总值 19500.6 7.7 100.0 第一产业 161.8 3.0 0.8 第二产业 4352.3 8.1 22.3 工业 3536.9 7.8 18.1 建筑业 815.4 9.6 4.2 第三产业 14986.5 7.6 76.9 交通运输、仓储和邮政业 883.6 7.0 4.5 信息传输、计算机服务和软件业 1749.6 7.2 9.0 批发和零售业 2372.4 6.6 12.2 住宿和餐饮业 374.8 -3.2 1.9 金融业 2822.1 11.0 14.5 房地产业 1339.5 3.4 6.9 租赁和商务服务业 1536.6 9.5 7.9 科学研究、技术服务和地质勘查业 1444.3 11.2 7.4 水利、环境和公共设施管理业 113.0 5.2 0.6 居民服务和其他服务业 133.3 3.0 0.7 教育 758.2 6.9 3.9 卫生、社会保障和社会福利业 416.1 11.5 2.1 文化、体育和娱乐业 445.3 6.1 2.3 公共管理和社会组织 597.7 2.4 3.0 全年文化创意产业实现增加值2406.7亿元，比上年增长9.1%；占 地区生产总值的比重为12.3%，与上年持平。高技术产业实现增加值 1327亿元，增长7%；占地区生产总值的比重为6.8%，比上年下降0.1 个百分点。生产性服务业实现增加值9811.8亿元，增长10.4%；占地 区生产总值的比重为50.3%，比上年提高0.6个百分点。 财政：全市完成地方公共财政预算收入3661.1亿元，比上年增长 10.4%。其中，增值税574.9亿元，增长83.1%;营业税1034.8亿元，下 降10.2%；企业所得税和个人所得税802.1亿元和333.8亿元，分别增 长6.6%和18.6%。地方公共财政预算支出4170.2亿元，增长13.2%。 其中，用于农林水事务、节能环保、科学技术、城乡社区事务的支出（未完）  |