[公告]华联股份：拟转让其持有的青海兴联置业有限公司股权项目评估说明
北京中企华资产评估有限责任公司 二Ｏ一四年九月十九日 北京华联商厦股份有限公司 拟转让其持有的 青海兴联置业有限公司股权项目 评估说明 中企华评报字(2014)第1203-6号 （共一册，第一册） 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明 ............................................................... 1 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................. 2 第三部分资产评估说明 ............................................................................................. 3 第一章评估对象与评估范围说明 ............................................................................ 4 一、 评估对象与评估范围 ............................................................................. 4 二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................... 4 三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................... 6 四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................... 6 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ...................................... 6 第二章资产核实情况总体说明 ................................................................................ 7 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................... 7 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................ 8 三、 核实结论 ................................................................................................... 8 第三章资产基础法评估技术说明 ............................................................................ 9 一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................... 9 二、 投资性房地产评估技术说明 .............................................................. 11 三、 机器设备评估技术说明 ....................................................................... 22 四、 在建工程评估技术说明 ....................................................................... 26 五、 工程物质评估技术说明 ....................................................................... 28 六、 流动负债评估技术说明 ....................................................................... 28 第四章收益法评估技术说明 .................................................................................. 31 一、 宏观、区域经济因素分析 ................................................................... 31 二、 行业现状与发展前景分析 ................................................................... 37 三、 被评估企业的业务分析 ....................................................................... 42 四、 收益预测的假设条件 ........................................................................... 49 五、 评估计算及分析过程 ........................................................................... 49 第五章评估结论及分析 ........................................................................................... 68 一、 评估结论 ................................................................................................. 68 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 70 三、 流动性对评估对象价值的影响考虑 ................................................. 70 评估说明附件 ............................................................................................................. 71 附件一、关于进行资产评估的有关事项说明 ............................................... 71 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关 监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关 事项的说明。 第三部分资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写。 第一章评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是青海兴联臵业有限公司的股东全部权益。 评估范围是青海兴联臵业有限公司的全部资产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地 产、固定资产、在建工程、工程物资等，总资产账面价值为 15,851.98万元；负债为流动负债，总负债账面价值为248.43万元；净 资产账面价值15,603.55万元。 评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计 师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。 (三)委托评估的资产权属状况 纳入评估范围的投资性房地产位于青海省西宁市城中区石坡街 16-19号，用途为商业，建筑面积20806.71平方米，于2000年建成， 已办理了房屋所有权证及国有土地使用权证；2007年至今整体出租给 北京华联综合超市有限公司。 在报告提出日期前企业的房屋所有权证、国有土地使用权证证载 权利人以及车辆行驶证所有人尚未办理变更手续。 二、 企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：投资性房地产、机器 设备、在建工程及工程物质等。实物资产的类型及特点如下： (一)投资性房地产 纳入评估范围的投资性房地产位于青海省西宁市城中区石坡街 16-19号，用途为商业，建筑面积20806.71平方米，于2000年建成， 已办理了房屋所有权证及国有土地使用权证；2007年至今整体出租给 北京华联综合超市股份有限公司。 投资性房地产尚未完成国有土地所有权证及房屋所有权证的产 权人变更手续。 (二)机器设备 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。设 备主要分布在青海兴联臵业有限公司华联综合超市内，相对比较集 中。设备类资产基本概况如下： 1.机器设备 机器设备主要包括切片机330型、切片机350型、NCR-1002POS 机、全钢喷塑、收银台、烤鸡机、冷藏柜、立风柜、去骨机、制冰机、 不锈钢制品、自动扶梯、电梯、电梯、三四楼监控报警广播系统、锅 炉设备、配电室双回路改造、强弱电改造、消防工程、NCR-2882扫描 极光平台、光带线槽、高压放电灯、电子防盗设备、铝格栅、通风排 烟设备、简易货梯、超市车、货架、冷库冷柜、电梯、生鲜熟食柜、 哈斯曼压缩机、二楼空调设备、高速行打KD600C、条码抢、 WINCOR-NIXDORFPOS、简易外挂梯（员工通道）、锅炉水处理设备 6T/H、三四楼钢结构工程、制冷设备、制冷机、弱电设备、生鲜设备、 制冰机、压缩机等设备。截止评估基准日，申报机器设备均能正常使 用。 2.车辆 本次申报评估的车辆共计1辆，为别克牌SGM6515GL8商务车， 购臵于2006年5月，截止评估基准日，申报车辆车况良好，能满足 被评估单位日常公务用车需要。 3.电子设备 电子设备主要包括电脑、打印机、空调、验钞机、斑马条码打印 机、防伪税控系统、扫描平台、扫描枪、扫描仪、条码电子台秤、电 子地秤、复印机、购物车等办公经营设备。至评估基准日均能正常使 用。 以上资产除2011年5月购臵的1套联想电脑防伪税控系统（表 4-6-6序号90）为企业自己使用以外，其他资产包括房屋、机器设备 及电子设备全部分整体出租给北京华联综合超市股份有限公司。 (三)在建工程 纳入评估范围内的在建工程为设备安装工程1项，账面价值分别 为311,600.00元。 在建工程—设备安装工程，其核算内容主要是出租房屋的设备更 新改造费用。 (四)工程物资 纳入评估范围工程物资，共计1项，账面价值为10,000,000.00 元。 工程物资其核算内容为出租房屋的机电改造工程前期预付的工 程物资款项。 三、 企业申报的无形资产情况 企业未申报无形资产。 四、 企业申报的表外资产情况 企业未申报表外资产。 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。 第二章资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估 项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益 法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2014 年6月18日至2014年6月30日，评估人员对评估范围内的资产和负 债进行了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同 时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标 等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的 详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项 不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资 料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位 对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在 被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对 各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了 不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充 分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相 符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、车辆等 资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清 晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。 三、 核实结论 经过清查核实，企业资产帐实相符，产权清晰。 第三章资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付账款、其他应收 款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 2,711,714.58 预付账款 40,348.00 其他应收款合计 101,733,068.50 减：坏帐准备 - 其他应收款净额 101,733,068.50 流动资产合计 104,485,131.08 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细 表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容 相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的 典型特征收集了评估基准日的银行对帐单、业务合同以及部分记账 凭证等评估相关资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了其他应收 款的形成原因、坏账准备计提的政策等。 (三)评估方法 1.货币资金 纳入评估范围的货币资金为银行存款。 评估基准日银行存款账面价值2,711,714.58元，全部为人民币存 款。核算内容为在农行西宁黄河路支行的存款。 评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银 行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未 达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现 对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款 的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面 价值作为评估值。 银行存款评估值为2,711,714.58元。 2.预付账款 评估基准日预付账款账面价值40,348.00元，核算内容为被评估单 位按照合同规定预付给中国人民财产保险股份有限公司的保险费。 评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原 因、对方单位的资信情况等。对预付账款相应的合同进行了抽查。对 于按照合同约定能够形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为 评估值。 预付账款评估值为40,348.00元。 3.其他应收款 评估基准日其他应收款账面余额101,733,068.50元，核算内容为 被评估单位除预付账款以外的其他应收款项。评估基准日其他应收款 计提坏账准备0元，其他应收款账面价值101,733,068.50元。 其他应收款1笔，为被评估单位应收关联企业北京华联商厦股份 有限公司的往来款。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因，抽查 了入帐凭证。 其他应收款以核实后的帐面值确认评估值。 其他应收款评估值为101,733,068.50元。 (四)评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 2,711,714.58 2,711,714.58 - - 预付账款 40,348.00 40,348.00 - - 其他应收款合计 101,733,068.50 101,733,068.50 - - 减：坏帐准备 - - - 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 其他应收款净额 101,733,068.50 101,733,068.50 - - 流动资产合计 104,485,131.08 104,485,131.08 - - 流动资产评估值104,485,131.08元，评估增值0.00元，无增减 值。 二、 投资性房地产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的投资性房地产1项，账面原值72,572,371.61元， 账面净值42,356,853.70元。 (二)投资性房地产概况 投资性房地产位于青海省西宁市城中区石坡街16-19号，建成于 2000年，共4层，用途为商业，钢混结构，房产取得方式为外购，现 对外出租；该房产已办理了房屋所有权证，证号为宁房权证城中区字 第015523、015524、015526、015527号，房产权利人为青海华联综合 超市有限公司，建筑面积为20,806.71m2，设计用途为商业；该房产占 用的土地已办理了土地使用权证，证号为宁国用（2010）字第114号， 证载权利人为青海华联综合超市有限公司，土地用途为批发零售用 地，使用权性质为出让，使用权面积为7,378.70m2，该土地使用终止 日期为2048年8月1日。 截止报告出具日，国有土地使用权证及房屋所有权证尚未完成权 利人变更手续。 (三)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报 明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相 符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使明细 金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证 等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产 的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了日常维护与管 理制度等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名 称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本 信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息； 了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典 型房屋建筑物的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资 产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近 期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值 构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业， 因此主要采用收益法评估。 对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的 正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以 此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式 为： 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下， 且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于以土地 使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使用权剩余 期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价值。 式中：P=物业评估值 Ri=净收益（物业收入扣除相关税费） Rn=物业残余价值 n=收益计算年限 r=折现率 i=第几年 nnniiirRrRP. . .......)1(×)1(×15。0 (五)典型案例 案例：青海华联综合超市（表4-5-1第1项） 1.资产概况 青海华联综合超市为青海兴联臵业有限公司 在西宁市城中区石 坡街16-19号的房产，账面原值72,572,371.61元，账面净值为 42,356,853.70元。 房产证号为宁房权证城中区字第015523、015524、015526、015527 号，建筑面积为20,806.71平方米，设计用途为商业。 土地使用权证为宁国用（2010）字第114号，土地用途为批发零 售用地，使用权性质为出让，使用权面积为7378.7m2，该土地使用终 止日期为2048年8月1日。 2.现场勘查 青海华联综合超市建成于2000年，为青海兴联臵业有限公司所 有；其建筑结构为钢混结构，共4层，层高4.2m，用途为商业。房屋 基础为现浇带型基础及钢筋混凝土基础梁，混凝土垫层；红机砖墙体， 现浇钢筋混凝土圈梁、构造柱，整浇钢筋混凝土楼梯，现浇楼板；现 浇钢筋混凝土异形柱、梁，独立雨蓬；屋面卷材屋面防水，塑料落水 口，PVC落水管；内外墙为涂料；楼地面采用彩釉地砖；顶棚部分为 涂料，部分为石膏面板吊顶；水、暖、强弱电等配套设施齐全。 经现场勘察，该房产整体维护保养良好，基础承载力足够，整体 结构节点坚固，装修基本完好，水卫电照及设备现状基本良好使用正 常，满足承租方正常的商业、办公等使用需要。 3.地理位臵 青海华联综合超市坐落于青海省西宁市城中区石坡街16-19号， 位于西宁市城中区中心地带东大街区域，其所处区域为花园北街与东 大街、东关大街中部，地理位臵优越，交通四通八达；毗邻最繁华的 市中心—大十字步行街，附近有莫家街、马忠美食城、大新街夜市、 清真大寺、马步芳公馆等餐饮娱乐场所，还有锦泰佳苑、七一小区等 住宅小区；临近西宁市回族医院、西宁市前营街小学；汉庭酒店、锦 江之星、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行酒店毗邻左右。 4.资产现状 2007年10月17日青海华联综合超市有限公司（现名称：青海兴 联臵业有限公司）与北京华联综合超市股份有限公司签订房屋租赁合 同，租期20年，自合同生效之日起起算，即从2007年10月起计租至 于2027年10月底止，承租方有优先续租权与购买权，租金及管理费 标准为：房产年租金560万元，设备年租金250万元，物业管理费年 270万元，合计每年1080万元。租金及物业管理费每年递增1次，增 幅为上年租金及物业管理费的1%，自起租之日起每三个月为一期支 付一次，每期支付年租金及物业管理费的1/4，每期自第一个月开始 后的10天内支付。按现状交房，出租方承担房屋主体结构与保养， 出租方对公共系统安装工程、设备、设施，应在法定使用年届满后进 行更换；承租方承担标的房屋内包括消防设施、供水设施、供电设施、 煤气、空调设施系统在内的设施的维护、并承担因此产生的全部费用。 从2007年11月起，北京华联综合超市股份有限公司开始租赁经 营青海华联综合超市。 2014年北京华联综合超市股份有限公司（承租方，乙方）与青海 兴联臵业有限公司（出租方，甲方）以上述主合同为基础签订了《补 充协议》，租金约定：按照主合同约定，2014年度乙方应付的租金及 物业管理费标准为，房产租金5944512.84元人民币/年，设备租金 2653800.38元人民币/年，物业管理费2866104.42元人民币/年，合计 11464417.64元人民币/年；经甲乙双方协商一致，同意将乙方应付的 2014年度房产租金增加200万元人民币，应付物业管理费增加300万 元人民币。主合同约定的租金及物业管理费年递增比例不变，即2015 年度租金及物业管理费在2014年度租金及物业管理费的基础上递增 1%，以后年度依此类推。 5.西宁房地产市场分析 西宁是青海省的省会，青海省第一大城市，是青海省政治、经济、 文化、教育、科教、交通和通讯中心，但由于地处内陆，且为地级市， 所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区：城中区（代管 城南新区）、城北区、城西区、城东区，大通县、湟中县、湟源县、 国家级经济开发区、高新技术开发区、海湖新区。西宁市区海拔2261 米，年平均降水量380毫米，蒸发量1363.6毫米，年平均日照为1939.7 小时，年平均气温7.6℃，最高气温34.6℃，最低气温零下18.9℃，属 高原高山寒温性气候。夏季平均气温17-19℃，气候宜人，是消夏避 暑胜地，有“中国夏都”之称，每到夏季会吸引大量国内外游客。 在西宁各大地产板块中，海湖新区开发水平高，发展潜力足；城 西区、城中区由于为传统市区，市民认可度高，未来无论市场如何变 化，都将持坚挺态势。当前西宁住宅均价0.57万元/㎡，商铺均价3.03 万元/㎡，写字楼主力价1.50万元/㎡，各种物业形态都呈均衡发展态 势。西宁作为省城，经济的平稳发展，人口的稳定增加，农牧民的入 住，外来人口的臵业，都将为这座城市的房地产发展注入活力。 随着西宁市商业建设的不断升温和政府控制住宅过快增长的背 景下，住宅已不再是好的投资出路，而商铺成了广大投资者竞相关注 的焦点。以西宁市商业成交为例，2011年城北区某二级地段商业项目 成交均价为8680元/㎡，2012年为9461元/㎡，2013年成交均价为13766 元/㎡，3年时间价格上涨58.59%。2011年城西区某一级地段商业项目 成交均价为22166元/㎡，2012年为25635元/㎡，2013年成交均价为 27688元/㎡，3年时间价格上涨24.91%。由此可见，在西宁市投资二 级地段比一级地段利润更高，升值潜力更大。而一级地段多为较有实 力开发商投资，因此一级地段投资回报更为稳定，风险也较小。 投资何种业态收益最大，以2013年各区成交情况来看，城东、 海湖新区商业投资面积最大，城中、城西紧随其后，多为沿街商业或 商场，城北、城南、经济开发区多为社区商业。2011年西宁市商业成 交均价为12098.8元/㎡，2013年成交均价为25505元/㎡，3年时间价 格上涨110.8%。由以上数据可以看出，西宁市商业的升值潜力较大。 随着西宁经济的快速发展，大量外地人员来西宁市投资、务工或 经商，流动人口增加，对租居住房及商业物业的需求量也在增加，西 宁市住房租金及商业租金也有一定程度的上涨，同比上涨10%左右。 中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象，但由于西宁房 地产市场起步较晚，当前供需两旺，市场比较平稳健康，不会受到调 控政策的重大冲击；中国经济当前正处于转型期，未来发展将减速， 但西宁经济发展势头相对好，作为省城和避暑旅游城市，拥有一定的 省内外来移民，有较好的外部发展环境；由于起步晚，市场相对健康， 所以西宁楼市近期后劲较足，根据西宁的经济、人口和城市发展状况， 预计西宁房地产市场在今后两三年内仍将呈高速发展态势。 6.评估过程 评估基准日青海华联综合超市仍 出租给北京华联综合超市股份 有限公司，租期为20年，2007年11月起计租。 因房屋与机器设备无法进行分离，因此本次评估将房屋、机器设 备及物业管理费收入合并进房地产，对房地产进行整体评估。 评估人员通过查阅相关合同、企业记账凭证，并与相关管理人员 座谈及调查周边租金水平，通过分析确定未来与物业相关收入、费用 金额及其他参数，具体如下： (1)年收益 评估人员通过对房产租赁合同和周边同类物业租赁市场的调查， 确定该房产在租赁合同约定期内按合约租金计算，合同约定期后房屋 租金按市场公允租金，并在以后年度考虑一定的递增比例。 租赁合同约定租赁期为20年，年收益包含房产租金、设备租金 等收益。该房产在合约期满后其电子设备及用于超市经营用的机器设 备已经全部过了经济使用年限而不能使用，剩余资产为房屋及维持房 屋正常使用功能不能分离的电梯、供水供电设施、消防设施、空调系 统等机器设备，仍考虑房屋整体对外出租。 租赁期内： 青海华联综合超市有限公司（现名称：青海兴联臵业有限公司） 与北京华联综合超市股份有限公司签订房屋租赁合同，租期20年， 自合同生效之日起起算，即主合同从2007年10月起计租至于2027 年10月底止，年租金1080万元，每年递增1%；2014年双方签订补 充合同，补充合同约定2015年度房产租金在原租金基础上增加500 万元人民币，增加后年租金为1657.91万元，2015年后，维持原合同 条款，租金每年递增1次，增幅为上年租金的1%。 租赁期后： 根据房地产现状和周边物业的租赁情况，同区域同类商业用物业 首层日租金水平在8.30元/平方米.日左右。青海华联超市为大面积出 租物业，分1至4层，因此对未来租金的确定需考虑大面积出租、室 内位臵的差异、以及楼层差异等因素修正后，再根据西宁市商业市场 租金呈增长态势的变化趋势，确定委估物业的客观市场租金，最后确 定2027年11月房地产的平均租金4.36元/平方米.日，2027年后租金 考虑年递增比例为1%。 (2)可获收益年限 该房产于2000年建成，土地使用权终止日期为2048年8月。 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下， 且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应根据土地使用权年限 确定未来可获收益的年限，因此本次评估可获收益年限至2048年7 月31日。 (3)年总费用 ①维修费 维修费指对房屋进行的必要维修所需的费用。本次评估以平均支 付维修费考虑，在租赁合约期内该房产零星维修费用由承租方承担； 合约期后每年维修费按房产重臵价的2%计。 由于合约期内租金包括设备租金，出租方需保证设备的正常运 行，未来年度维持设备正常运行的费用根据目前设备实际情况预测。 根据向企业了解的情况，该房产需要定期进行机电更新与改造，此项 费用由出租方承担，因此本次评估考虑每15年对机电设备更新一次。 ②管理费 管理费是对出租房产进行的必要管理所需的费用。现租赁合同约 定，房屋在合约期内由承租方进行管理，日常不对房产进行管理，管 理费为零；合约期后管理费率按租赁收入的2%计算。 ③房产税 根据青海省房产税施行细则规定，出租房地产需交纳房产税，且 按房产租赁收入的12%计算。 ④营业税金及附加 根据税法规定，出租房地产需交纳营业税5%，城建税、教育费 附加、地方教育费附加及价格调节基金为交纳营业税的13%，即为房 产租赁收入的5.65%。 ⑤印花税 根据税法规定，印花税按租赁收入的1‰计算 ⑥保险费 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公 司支付的费用，按年房产重臵全价的2‰计。 ⑦土地使用税 根据西宁市区城镇土地使用税等级及税额标准规定，房地产需缴 纳土地使用税，按实际占用土地面积的14元/m2计。 ⑧租金损失费 租金损失费是指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空臵期, 根据当地市场状况适当选取，取赁期外4%，租赁期内为零。 ⑨建筑物残余价值 土地使用权剩余期限结束时的估算建筑物残余价值为461.91万 元。 (4)所得税 企业所得税率为25%。 (5)资本化率 以中国人民银行公布的一年期存款利率，加上一定的风险调整 值，确定房地产资本化率为7.5%。 (6)评估结论 经上述评估，该物业评估值为16,223.02万元。 7.评估测算过程见附表 评估测算过程表 金额单位：人民币万元 序号内容2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年 一年总收益 1,146.44 1,657.91 1,674.49 1,691.23 1,708.15 1,725.23 1,742.48 1,759.90 1,777.50 1,795.28 1,813.23 1,831.36 二年总费用 1,234.63 345.42 373.36 351.33 404.33 407.37 410.43 413.52 416.64 419.80 422.99 426.201维修费 1,000.00 20.00 45.00 20.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.002管理费 - - - - - - - - - - - - 3房产税 137.57 198.95 200.94 202.95 204.98 207.03 209.10 211.19 213.30 215.43 217.59 219.764营业税金及附加 64.77 93.67 94.61 95.55 96.51 97.48 98.45 99.43 100.43 101.43 102.45 103.475印花税 1.15 1.66 1.67 1.69 1.71 1.73 1.74 1.76 1.78 1.80 1.81 1.836保险费 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.817土地使用税 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.338租金损失费 - - - - - - - - - - - - 三折旧 389.02 426.31 435.85 438.81 447.81 456.81 464.81 468.81 476.81 485.81 441.81 382.81 四所得税 - 102.24 216.32 225.27 214.00 215.26 216.81 219.39 221.01 222.42 237.11 255.59 五年租金净收益 -88.19 1,210.25 1,084.81 1,114.63 1,089.82 1,102.60 1,115.24 1,126.99 1,139.85 1,153.06 1,153.14 1,149.57 六资本化率7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5% 七折现期 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 6.5 7.5 8.5 9.5 10.5 11.5 八折现系数0.96450.89720.83460.77640.72220.67180.62490.58130.54080.50310.46800.4353 九折现值 -85.06 1,085.84 905.38 865.40 787.06 740.73 696.92 655.12 616.43 580.11 539.67 500.41 评估测算过程表（续） 金额单位：人民币万元 序号内容2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年 一年总收益 1,849.68 2,108.67 3,316.68 3,349.86 3,383.38 3,417.16 3,454.17 3,488.70 3,523.59 3,558.84 3,594.45 3,630.42 二年总费用 454.45 494.10 1,026.92 2,034.80 1,042.76 1,050.78 1,059.57 1,067.77 1,076.06 1,084.43 1,092.89 1,101.431维修费 95.00 70.00 208.07 1,208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 208.072管理费 - 6.23 66.33 67.00 67.67 68.34 69.08 69.77 70.47 71.18 71.89 72.613房产税 221.96 253.04 398.00 401.98 406.01 410.06 414.50 418.64 422.83 427.06 431.33 435.654营业税金及附加 104.51 119.14 187.39 189.27 191.16 193.07 195.16 197.11 199.08 201.07 203.09 205.125印花税 1.85 2.11 3.32 3.35 3.38 3.42 3.45 3.49 3.52 3.56 3.59 3.636保险费 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.817土地使用税 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.338租金损失费 - 12.45 132.67 133.99 135.34 136.69 138.17 139.55 140.94 142.35 143.78 145.22 三折旧 397.81 319.51 116.30 319.81 673.81 695.81 716.81 608.06 474.00 327.00 344.00 375.00 四所得税 249.35 323.76 543.37 248.81 416.70 417.64 419.45 453.22 493.38 536.85 539.39 538.50 五年租金净收益 1,145.87 1,290.80 1,746.40 1,066.25 1,923.92 1,948.74 1,975.15 1,967.71 1,954.15 1,937.56 1,962.17 1,990.49 六资本化率7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5% 七折现期 12.5 13.5 14.5 15.5 16.5 17.5 18.5 19.5 20.5 21.5 22.5 23.5 八折现系数0.40490.37670.35040.32600.30320.28210.26240.24410.22710.21120.19650.1828 九折现值 463.96 486.25 611.94 347.60 583.33 549.74 518.28 480.32 443.79 409.21 385.57 363.86 评估测算过程表（续） 金额单位：人民币万元 序号内容2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年1-7月2048年8月残值 一年总收益 3,666.75 3,703.44 3,740.49 3,777.90 3,815.67 3,853.80 3,892.32 3,931.29 3,970.62 4,010.31 2,356.83 461.91 二年总费用 1,110.06 1,118.77 1,127.57 1,136.46 1,145.43 1,154.48 2,163.63 1,172.89 1,182.23 1,191.65 699.291维修费 208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 208.07 1,208.07 208.07 208.07 208.07 121.372管理费 73.34 74.07 74.81 75.56 76.31 77.08 77.85 78.63 79.41 80.21 47.143房产税 440.01 444.41 448.86 453.35 457.88 462.46 467.08 471.75 476.47 481.24 282.824营业税金及附加 207.17 209.24 211.34 213.45 215.59 217.74 219.92 222.12 224.34 226.58 133.165印花税 3.67 3.70 3.74 3.78 3.82 3.85 3.89 3.93 3.97 4.01 2.366保险费 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 20.81 12.147土地使用税 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 10.33 6.038租金损失费 146.67 148.14 149.62 151.12 152.63 154.15 155.69 157.25 158.82 160.41 94.27 三折旧 389.00 281.00 195.00 195.00 195.00 194.00 195.00 1,000.00 997.00 448.00 125.00 四所得税 541.92 575.92 604.48 611.61 618.81 626.33 383.42 439.60 447.85 592.66 383.14 五年租金净收益 2,014.77 2,008.75 2,008.44 2,029.83 2,051.43 2,072.99 1,345.27 2,318.80 2,340.55 2,225.99 1,274.41 六资本化率7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5%7.5% 七折现期 24.5 25.5 26.5 27.5 28.5 29.5 30.5 31.5 32.5 33.5 34.3 34.6 八折现系数0.17000.15820.14710.13690.12730.11840.11020.10250.09530.08870.08370.0820 九折现值342.51 317.78 295.44 277.88 261.15 245.44 148.25 237.68 223.05 197.45 106.67 37.88 十评估值16,223.02 (六)评估结果 投资性房地产评估结果及增减值情况如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 投资性房地产合计 42,356,853.70 162,230,200.00 119,873,346.30 283.01 减：投资性房地产减值准备 - - 投资性房地产净额 42,356,853.70 162,230,200.00 119,873,346.30 283.01 投资性房地产评估增值119,873,346.30元，增值率283.01%，评估 增值主要原因： (1)建筑市场的原材料价格不断上涨及土地取得成本的不断增加， 导致周边房价整体上涨，带动被估资产价格上涨； (2)房屋取得成本低于现收益价。 三、 机器设备评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产包括车辆和电子设备。设备类 资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 设备类合计 16,227,932.34 3,107,388.15 车辆 3,223,703.49 914,793.83 电子设备 13,004,228.85 2,192,594.32 (二)机器设备概况 纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。设 备主要分布在青海兴联臵业有限公司华联综合超市内，相对比较集 中。设备类资产基本概况如下： 1.机器设备 机器设备主要包括切片机330型、切片机350型、NCR-1002POS 机、全钢喷塑、收银台、烤鸡机、冷藏柜、立风柜、去骨机、制冰机、 不锈钢制品、自动扶梯、电梯、电梯、三四楼监控报警广播系统、锅 炉设备、配电室双回路改造、强弱电改造、消防工程、NCR-2882扫描 极光平台、光带线槽、高压放电灯、电子防盗设备、铝格栅、通风排 烟设备、简易货梯、超市车、货架、冷库冷柜、电梯、生鲜熟食柜、 哈斯曼压缩机、二楼空调设备、高速行打KD600C、条码抢、 WINCOR-NIXDORFPOS、简易外挂梯（员工通道）、锅炉水处理设备 6T/H、三四楼钢结构工程、制冷设备、制冷机、弱电设备、生鲜设备、 制冰机、压缩机等设备。截止评估基准日，申报机器设备均能正常使 用。 2.车辆 本次申报评估的车辆共计1辆，为别克牌SGM6515GL8商务车， 购臵于2006年5月，截止评估基准日，申报车辆车况良好，能满足 被评估单位日常公务用车需要。 3.电子设备 电子设备主要包括电脑、打印机、空调、验钞机、斑马条码打印 机、防伪税控系统、扫描平台、扫描枪、扫描仪、条码电子台秤、电 子地秤、复印机、购物车等办公经营设备。至评估基准日均能正常使 用。 以上资产除2011年5月购臵的1套联想电脑防伪税控系统（表 4-6-6序号90）为企业自己使用以外，其他资产包括房屋、机器设备 及电子设备全部分整体出租给北京华联综合超市股份有限公司。 (三)核实过程 1.发放并指导填写各类调查表根据企业设备类资产的构成特点 及资产申报评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用 部门发放《设备调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此 作为评估的参考资料。 2.初步审核申报明细表 评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资 料等进行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请 企业进行必要的修改和补充。 3.现场勘察与核实 评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了 现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包括：现场核 对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业 设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、运行状况、维护管理 情况等。在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购臵 合同或发票，了解设备账面原值的构成。 4.完善申报评估明细表 根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实” 相符。 5.查验权属资料 对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查设备的购臵合 同及发票、车辆行驶证等。 (四)评估方法 由于青海华联2007年将企业全部资产（除2011年5月购臵的1 套联想电脑防伪税控系统（表4-6-6序号90）为企业自己使用以外）， 包括机器设备与投资性房地产一起整体对华联股份内部单位长期出 租，已经在投资性房地产处对房地产及机器设备进行了整体评估，机 器设备的价值已经包含在房产评估值中，因此机器设备评估为零。 对2011年5月购臵的1套联想电脑防伪税控系统（表4-6-6序号 90），为企业自己使用，根据设备的特点、评估价值类型、资料收集 情况等相关条件，采用成本法评估。 被评估单位为房地产经营企业，非增值税纳税人，其设备不符 合增值税进项税抵扣条件，因此重臵全价包含增值税。 计算公式如下： 评估值=重臵全价×综合成新率 1.重臵全价的确定 申报电子设备类资产因不需要安装，故重臵全价一般包括：设备 购臵价和运杂费。设备重臵全价计算公式如下： 设备重臵全价=设备购臵价+运杂费 2.综合成新率的确定 对于电子设备的成新率，主要是根据该设备的使用情况、维护保 养情况、以及该设备的技术先进程度，并考虑有关各类设备的实际使 用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，由评估人员根据实 际使用状况确定尚可使用年限后综合确定成新率，其计算公式为： 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%。 计算公式如下： 3.评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 (四)评估案例 案例：联想电脑防伪税控系统 明细表位臵：表4-6-6电子设备序号第90项 设备名称：联想电脑防伪税控系统 购臵日期：2011年5月 启用日期：2011年5月 账面原值：5,327.00元 账面净值：2,712.46元 青海华联于2011年5月在当地税务局购臵联想电脑防伪税控系 统1套，用于公司开发票使用。 1.重臵全价的确定 防伪税控系统由联想电脑、打印机及防伪税控系统组成， 在当地税务局询问，防伪税控系统1套在基准日的市场价格5300 元，该报价包含设备运输、安装调试及其他费用。 重臵全价=设备购臵价=5300元 2.成新率的确定 该设备于2011年5月购买并投入使用，至评估基准日止，已使 用2.58年，通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解，得知该 设备各部分运转系统灵活、性能较为稳定、运行状况正常，可满足公 司日常业务工作的要求。经评估人员察看、分析实体损耗情况，综合 判定该设备尚可使用年限为2.42年，即： 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =2.42/(2.58+2.42)×100% =48%(取整) 3.评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 =5300×48% =2544元(取整) (五)评估结果 机器设备评估结果及增减值情况如下表： 机器设备评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备类合计 23,974,954.61 1,366,236.73 5,300.00 2,544.00 -23,969,654.61 -1,363,692.73 -99.98 -99.81 机器设备 17,262,793.95 1,028,181.64 - - -17,262,793.95 -1,028,181.64 -100.00 -100.00 车辆 258,342.00 12,917.10 - - -258,342.00 -12,917.10 -100.00 -100.00 电子设备 6,453,818.66 325,137.99 5,300.00 2,544.00 -6,448,518.66 -322,593.99 -99.92 -99.22 机器设备评估减值主要原因如下： 机器设备除一台电子设备自用外，其他资产包括机器设备与投资 性房地产一起整体对华联股份内部单位长期出租，已经在投资性房地 产处对房地产及机器设备进行了整体评估，机器设备的价值已经包含 在投资性房地产评估值中，因此机器设备在此评估为零所致。 四、 在建工程评估技术说明 (一)评估范围 本次在建工程评估范围包括：在建工程－设备安装工程1项，账 面价值311,600.00元。 1.在建工程概况 在建工程－设备安装工程：为自动扶手电梯 自动人行道更新工 程，电梯型号为FET12-1000，1套，于2013年开工，2014年6月初完 工，现场工作日已经能正常使用。 2.在建工程勘查结果 经核查在建工程账账、账表、账实相符。 账面价值构成： 纳入本次评估范围的在建工程账面价值为合同约定的设备购臵 款及安装费用等，在建工程未支付的工程款，经核查已经在应付帐款 科目中挂帐。 (二)评估过程 1.前期准备 对纳入评估范围的在建工程进行初步了解，指导企业填写在建 工程评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细 表及相关资料，审验账面价值构成是否真实、完整，有无进行过评 估并根据评估净值进行了会计处理；结合查验原始凭证，验证资产 权属是否清晰。 2.现场勘查 现场实地勘查在建工程的形象进度，对关键、重要项目详细调 查，核实工程合同条款执行情况及工程款支付情况；填写现场评估 勘查表。 3.评定估算 通过实地勘查并对所收集资料数据进行认真整理、分析，根据 在建工程项目状况，确定评估方法，计算在建工程评估值。 4.评估结果汇总 在上述工作基础上，汇总确定评估结果；整理归档评估底稿； 按在建工程实际状况，撰写在建工程评估技术说明。 (三)评估方法 根据在建工程项目状况，工程进度情况，结合所收集资料数据 进行认真整理、分析，根据工程施工合同实际完工进度确认单，分 析、判定应付工程款占工程实际完工进度比例，确定评估方法。 对于出租房屋的维修改造工程，由于并不会形成新的实体资 产，且采用收益法对相关房地产进行评估后，该类房屋更新改造费 用的价值已经包含在房地产的评估值中，因此该类在建工程评估为 零。 (四)评估结果 通过实施上述评估过程和方法，得出以下评估结果： 在建工程评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 设备安装工程 311,600.00 - -311,600.00 -100.00 评估减值的主要原因；出租类房屋的更新改造费用价值已包含 在房地产评估作价中，此类在建工程评估为零所致。 五、 工程物质评估技术说明 本次纳入评估范围的工程物质计1项，账面价值10,000,000.00元。 2011年青海华联因房屋的机电改造工程，与深圳中鑫建筑装饰工 程集团公司签订建筑工程施工合同，合同总价2000万元，支付的1000 万元为前期预付的工程物质款。 项目已经开始施工，预计2014底完工。 工程物资核算内容为企业进行基建工程、更改工程和大修理工程 准备的各种物资的实际成本，包括为工程准备的材料、尚未交付安装 的需要安装设备的实际成本，以及预付大型设备款和基本建设期间根 据项目概算购入为生产准备的工具及器具等的实际成本。 根据工程项目状况，工程进度情况，结合所收集资料数据进行 认真整理、分析，根据工程施工合同、入帐凭证，分析、判定预付工 程款情况，确定评估方法。 对于出租房屋的机电改造工程所需的工程物资，由于并不会形成 新的实体资产，且采用收益法对相关房产进行评估后，该类房屋维修 改造费用的价值已经包含在房产评估值中，因此该类资产评估为零。 六、 流动负债评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、应交税费。上述负债 评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 应付账款 73,660.00 应交税费 2,410,612.05 流动负债合计 2,484,272.05 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表， 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典 型特征收集了评估基准日的借款合同、结息证明、纳税申报表、完税 证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了银行授 信额度与短期借款情况；调查了解了投资性房地产租金收取情况；调 查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况。 (三)评估方法 1.应付账款 评估基准日应付账款账面价值73,660.00元。核算内容为被评估单 位应付江南嘉捷电梯股份有限公司的电梯购臵及安装款项。 评估人员向被评估单位调查了解了施工合同工程款支付情况，应 付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。 应付账款评估值为73,660.00元。 2.应交税费 评估基准日应交税费账面价值2,410,612.05元。核算内容为被评 估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：营业税、城建 税、教育费附加、增值税、所得税、房产税、地方教育费附加、其他 地方基金、代扣代缴增值税等。 评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制 度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账 面价值作为评估值。 应交税费评估值为2,410,612.05元。 (四)评估结果 流动负债评估结果及增减值情况如下表： 流动负债评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 应付账款 73,660.00 73,660.00 - - 应交税费 2,410,612.05 2,410,612.05 - - 流动负债合计 2,484,272.05 2,484,272.05 - - 流动负债评估值2,484,272.05元，评估值无增减。 第四章收益法评估技术说明 一、 宏观、区域经济因素分析 (一) 国家、地区经济形势及未来发展趋势 1.我国宏观经济发展状况 近年来我国国民经济持续较快发展，综合国力大幅提升，2010 年国内生产总值跃居世界第二位。2009-2013年国内生产总值增长情况 如下图： 资料来源:国家统计局 2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，全年国内生产 总值568,845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。分季度看， 一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度 增长7.7%。分产业看，第一产业增加值56,957亿元，增长4.0%；第 二产业增加值249,684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262,204亿元， 增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。全年万元国 内生产总值能耗比上年下降3.7%。 根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年 (2011—2015年)规划纲要》，十二五期间，按照与应对国际金融危机 冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目 标紧密衔接的要求，保持经济平稳较快发展，预计国内生产总值年均 增长7%。 2.区域经济发展状况 西宁市地处青海省东部，黄河支流湟水上游，四面环山，三川会 聚，扼青藏高原东方之门户，地理位臵十分重要，古有“西海锁钥” 之称。西宁市是青海省省会，是全省政治、经济、科技、文化、交通 中心，主要工业基地。西宁有渊源流长的历史文化，得天独厚的自然 资源，绚丽多彩的民俗风情，是青藏高原一颗璀璨的明珠。西宁市位 于青藏高原东部，平均海拔2261米，地理坐标东经101°77′、北纬 36°62′。地势自北向南倾斜，西北高，东南低，东西狭长，形似一 叶扁舟。湟水及其支流南川河、北川河由西、南、北汇合于市区，向 东流经全市。西宁属大陆性高原半干旱气候。气压低、日照长，雨水 少，蒸发量大，太阳辐射强，日夜温差大，无霜期短，冰冻期长，冬 无严寒，夏无酷暑，是天然的避暑胜地。 西宁市现辖城东区、城中区(含城南新区)、城西区、城北区、海 湖新区、国家经济开发区及大通、湟中、湟源三个县，总面积7649 平方千米，其中市辖区面积380平方千米。年末，全市常住人口为 226.76万人，较上年增长0.9%。全市城镇人口为153.74万人，占常住 人口的67.8%；乡村人口为73.02万人，占常住人口的32.2%。全市暂 住人口为45.36万人。全市少数民族人口为58.81万人，占常住人口的 25.9%，其中：回族人口36.87万人，占16.3%；藏族人口为12.45万人， 占5.5%；土族5.86万人，占2.6%。 2013年面对错综复杂的国际国内形势，西宁市委市政府带领全市 各族人民深入贯彻落实党的“十八大”、十八届三中全会精神，坚持 稳中求进、好中求快总基调，全力稳增长、调结构、惠民生，全市经 济呈现稳中有进，稳中向好的发展态势。 全年完成地区生产总值978.53亿元，增长14.1%。其中：第一产 业增加值36.10亿元，增长5.1%；第二产业增加值514.50亿元，增长 18.0%；第三产业增加值427.93亿元，增长9.7%。第一产业对全市经 济的贡献率为1.2%，拉动经济增长0.17个百分点；第二产业贡献率 为69.3%，拉动经济增长9.77个百分点，其中工业拉动8.68个百分点； 第三产业贡献率为29.5%，拉动经济增长4.16个百分点。三次产业结 构比由2012年的3.7:51.6:44.7调整为2013年的3.7:52.6:43.7。 全年人均GDP为43346元，折合美元为6999美元，增长13.0%。 2013年，我市居民消费价格比上年上涨3.8%。 628.28770.70851.09978.5318.215.015.014.10500100015002010201120122013 亿元 0.05.010.015.020.0% 生产总值（亿元）增速（%） 图二：2013年三次产业结构 第一产业 3.7% 第二产业 52.6% 第三产业 43.7% 全市完成固定资产投资925.44亿元，增长32.1%。其中，市属固 定资产投资700.79亿元，增长28.1%。从产业看，第一产业完成投资 27.59亿元，增长47.6%；第二产业完成投资450.45亿元，增长27.2%， 其中：工业投资85.42亿元，增长25.0%；第三产业完成投资447.40 亿元，增长36.6%。从投资类型看，国有及国有控股投资381.89亿元， 增长63.2%；民间投资537.21亿元，增长19.4%；港澳台及外商投资 6.34亿元，下降62.1%。全市城乡基础设施建设完成投资146.36亿元， 增长91.1%。全年亿元以上施工项目190个，累计完成投资522.91亿 元，增长38.4%。 全年房地产开发完成投资195.29亿元，增长23.4%。房屋施工面 积1837.40万平方米，增长24.8%。房屋竣工面积524.40万平方米，增 长48.6%；商品房销售面积277.80万平方米，增长64.4%；商品房销售 额128.57亿元，增长62.1%。 图五：固定资产投资 925.44403.02528.01700.4829.231.032.732.1020040060080010002010201120122013 亿元 02040% 完成数（亿元）增速（%） 交通运输方面，2013年全年货运总量3273万吨，下降0.2%，其 中：铁路491万吨，下降14.9%；公路2781万吨，增长2.9%；航空0.70 万吨，增长45.8%。货物周转量226.47亿吨公里，增长1.0%，其中： 铁路148.61亿吨公里，增长0.4%；公路77.75亿吨公里，增长2.0%； 航空0.11亿吨公里，增长40.3%。全年客运总量5402万人次，增长 3.2%，其中：铁路430万人次，增长6.5%；公路4816万人次，增长 2.4%；航空156万人次，增长21.8%。客运周转量87.90亿人公里，增 长10.5%，其中:铁路38.42亿人公里，增长8.6%；公路25.68亿人公里， 增长3.5%；航空23.79亿人公里，增长22.9%。 全年实现地方公共财政预算收入67.11亿元，增长22.5%，其中： 完成税收收入59.68亿元，增长24.0%。全年实现地方公共财政预算支 出207.57亿元，增长12.0%，其中教育支出30.77亿元，下降28.3%； 科学技术支出1.66亿元，增长33.4%；文化体育与传媒支出3.38亿元， 增长28.0%；社会保障和就业支出22.69亿元，增长20.5%；医疗卫生 支出15.17亿元，增长14.7%；节能环保支出21.43亿元，增长1.77倍； 城乡社区事务支出25.48亿元，增长62.2%。 2013年全市金融机构人民币各项存款余额2822.47亿元，比年初 增加456.91亿元，同比增长19.4%，其中个人存款余额999.69亿元， 增长20.9%。各项贷款余额2727.69亿元，比年初增加466.84亿元，同 比增长20.8%，其中：短期贷款余额665.68亿元，增长34.3%；中长期 贷款余额1928.16亿元，增长18.3%。 全市城市居民人均可支配收入为19444元，增长10.3%。城市居 民人均消费性支出13607元,增长12.3%，其中：食品支出5333元，增 长12.2%。农民人均纯收入9004元，增长15.4%，人均生活消费支出 7563元，增长9.4%。 (三) 有关的财政、货币政策等 十八大报告指出，中国经济政策将会以稳健为主，未来10年中 国经济发展的目标，即到2020年中国GDP增长与人均收入实现翻番。 这个经济发展目标，把以前30年所追求的高速增长转向为中速平稳 增长。从2010年到2020年，全国GDP增长翻番，每年增长速度只要 保持在7%左右就足够了，而不需要如早几年那样追求10%以上的增 长速度。把GDP增长速度降下来，就是要让未来中国的经济发展在 质量上下功夫，而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院的 安排部署，坚持实施稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和 稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济 平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经 济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主 创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经 济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。 我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求， 兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信 贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强 储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重， 发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化 信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。 中央经济工作会议提出，要继续实施积极的财政政策，要继续完 善结构性减税政策，加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第十 一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规 定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善，可以为服务业、小微 型企业等减负，以此促进经济的转型。在2012年积极的财政政策下， 扩大财政支出，而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资，不 断扩大民生投入，可以反推结构调整，促进经济自主协调发展。 中国人民银行发布的2013年第四季度中国货币政策执行报告中 表示，中国人民银行将按照党中央、国务院的战略部署，贯彻落实党 的十八大、十八届三中全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进、 改革创新，继续实施稳健的货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的 取向，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的前瞻性、针对性、协 同性，统筹稳增长、调结构、促改革和防风险，适时适度预调微调， 继续为结构调整和转型升级创造稳定适宜的货币金融环境。综合运用 数量、价格等多种货币政策工具组合，健全宏观审慎政策框架，保持 适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。同时，盘活存 量、用好增量，改善和优化融资结构和信贷结构。把货币政策调控与 深化改革紧密结合起来，重视从提高资源的配臵效率、扩大消费者主 的角度继续深化改革，更充分地发挥市场在资源配臵中的决定性作 用，针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，疏通传导机制， 提高金融运行效率和服务实体经济的能力。有效防范系统性金融风 险，促进经济持续健康发展。 二、 行业现状与发展前景分析 (一) 行业主要政策规定 1.《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号，1986 年9月15日）； 2.《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令 第248号，1998年7月20日）； 3.《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令 第379号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理 条例〉的决定》修订）； 4.《西宁市城市房屋租赁管理办法》（2009年11月27日西宁市 人民政府第30次常务会议审议通过2009年11月27日西宁市人民政 府令第97号公布自2010年3月1日起施行）； 5.《西宁市租赁房屋治安管理办法》（西宁市人民政府令（第22 号）； 6.《西宁市物业管理条例》（2007年8月22日西宁市第十四届人 民代表大会常务委员会第六次会议通过2007年9月28日青海省第十 届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）； 7.《青海省城镇住宅区物业管理服务收费暂行办法》（青海省物 价局1997年9月24日颁布）。 (二) 西宁市房地产市场分析 2013年，西宁市房地产开发投资继续保持较高的增长势头，从投 资和施工面积两方面来看，非住宅类用房的增幅均大于住宅类的增 幅，住宅建设投资增速放缓。2013年前7个月，西宁市房地产开发完 成投资105.09亿元，比上年同期增长41.05%，比上年同期提高33.08 个百分点。其中住宅完成投资64.05亿元，同比增长10.35%；办公楼 完成投资8.66亿元，同比增长10.99倍；商业营业用房完成投资17.99 亿元，同比增长86.86%；其他用房完成投资14.39亿元，同比增长1.35 倍。2013年前7个月，西宁市房屋施工面积1626.13万平方米，同比 增长26.68%，其中住宅施工面积1168.61万平方米，同比增长12.19%； 办公楼施工面积57.98万平方米，同比增长201.25%；商业营业用房施 工面积198.22万平方米，同比增长82.38%；其他房屋施工面积201.32 万平方米，同比增长76.49%。2013年房屋新开工面积为416.26万平方 米，同比增长4.07%，住宅新开工面积269.45万平方米，同比下降 17.51%。从投资和施工面积看，办公楼、商业营业用房和其他房屋的 增幅均大于住宅的增幅。 随着西宁市商业建设的不断升温和政府控制住宅过快增长的背 景下，住宅已不再是好的投资出路，而商铺成了广大投资者竞相关注 的焦点。投资商铺具有升值潜力更大、经济回报更优的特点。近几年 西宁市商业成交情况：2011年城北区某二级地段商业项目成交均价为 8680元/㎡，2012年为9461元/㎡，2013年成交均价为13766元/㎡，3 年时间价格上涨58.59%。2011年城西区某一级地段商业项目成交均价 为22166元/㎡，2012年为25635元/㎡，2013年成交均价为27688元/ ㎡，3年时间价格上涨24.91%。由此可见，西宁市投资二级地段比一 级地段利润更高，升值潜力更大。而一级地段多为较有实力开发商投 资，因此一级地段投资回报更为稳定，风险也较小。 对投资何种业态收益最大这个问题，以2013年各区成交情况来 看，城东、海湖新区商业投资面积最大，城中、城西紧随其后，多为 沿街商业或商场，城北、城南、经济开发区多为社区商业，2011年西 宁市商业成交均价为12098.8元/㎡，2013年为25505元/㎡，3年时间 价格上涨110.8%。写字楼方面，2013年西宁城东区、城中区、城西区 写字楼成交面积最大，2011年写字楼成交均价为7146元/㎡，2013年 成交均价为21036元/㎡，3年时间价格上涨了194.37%。由以上数据 可以看出，西宁市商业和写字楼的升值潜力较大。 经过多年发展，西宁市从狭义商业走向了广义商业地产，并正迎 来泛商业地产时代。所谓泛商业地产，即是一种通过物业融合的方式， 将办公、商业、旅游与一体的地产开发模式。具体而言就是将产权为 40年的商业项目，设计成包含办公楼、住宅、休闲旅游、工业、甚至 教育等亦商亦住型的物业。或将工业性质的用地设计成办公楼宇，是 一种打破传统对于土地的使用概念的地产运营方式。就目前而言，已 经看到西宁市商业正在往这一方向发展。 西宁商业还有几年的黄金期。从2010年至今，西宁市商业地产 繁荣发展仅三年时间。根据《西宁市2001-2020年城市总体规划》城 市未来人口规模为：2015年约为150万人；2020年约为165万人。目 前国际人均商业面积标准为1.2平方米，到2015年西宁市至少需要120 万方左右的商业面积，2013年西宁市商业实际成交总量在17万方左 右，除去正在运营的36个大型商业面积65万方左右，则目前至少还 需要38万平方米的商业面积以待开发，即2014、2015年平均每年商 业开发量应控制在19万方为宜。另一方面，根据现有成交情况来看，2011年我市商业成交面积在11万平方米左右，2012年为14万平方米 左右，2013年在17万平方米左右，每年平均以3万平方米增长，目 前开来西宁市商业地产至少有3年至4年的乐观期，从2014年到2017 年西宁市至少需要近100万方的商业面积。 从西宁市近期市场调研情况看，影响房价的主要因素有以下几个 方面：首先，土地成本加大，地价在房价构成中的比重不断攀升，造 成建筑建安成本增加；其次，拆迁成本加大，造成房价不断走高；第 三，建安费用、人工费以及物价水平的不断上涨，增加了成本；第四， 楼盘的创新差异和品质及地段等因素影响着住房价格，一些品质高、 地段好的楼盘价格仍处于高位，房价比较坚挺。 西宁作为青海的省会，是青海政治、经济、文化的发展中心，近 几年来随着西宁城市化进程的加快，“夏都西宁”在国内知名度的不 断提升，吸引了大批省外企业来西宁投资建设，同时也吸引了国内一 些房地产企业来西宁投资开发项目，助推了西宁市房地产开发投资的 持续增长。 (三) 行业发展的有利和不利因素 1.行业发展的有利因素 城镇化和人口结构等支撑中国房地产长期需求的因素并没有发 生根本变化，新型城镇化建设有助于释放需求，为房地产行业的发展 注入新的活力。我国城镇化至少还有10年的高速发展期，城镇新增 人口、未落户常住人口、以及更新改造等都有助于房地产需求释放， 未来几年房地产需求的稳定增长是可以预见的。 第三产业比重的增长给房屋租赁带来的好处是房屋租赁需求的 增加，有利于租赁的经营。 通货膨胀，是拉动租金上涨的主要因素之一，而中国广义货币量 的增长则是通货膨胀的主要推手。 中国官方公布的通货膨胀率基本上是3%-4%之间，但大量数据表 明中国的长期通货膨胀率实际大约在10%左右，货币平均每6、7年 贬值一半，负利率加货币的大量投放，是导致房屋租金上涨的主要原 因。 中国的广义货币量从1999年的10万亿增加到2013年的110.6万 亿，位居世界第一，中国的货币量14年增长10倍，2013年底中国广 义货币量与同期中国的GDP57.6万亿比，货币供应量为GDP的1.92 倍，2014年预期增长13%左右，通胀将会继续，从上述情况看，房屋 租金整体还会上涨。 2.行业发展的不利因素 ⑴出租人较大幅度提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期 缴付租金的情况快速增加。 ⑵大型城市综合体的建成将带动周边租金的上涨。相对于普通物 业的单一性，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品 质的优势，从而会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，决定 了其租金水平、投资价值等均高于普通物业，并且能带动周边租金的 上涨。近几年商业物业的大量开发，大量商业投入使用，市场竞争会 更加激烈，会对商业租赁市场产生下行的影响。 (四)行业主要特点 1.区域性特征明显 房地产作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性：不同 地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产的 需求不尽相同。房地产的区域化特征使房地产企业短期内无法具备 规模化批量生产的条件，也使得房地产的价格主要是受当地区域市 场内供需关系影响。 2.受宏观调控影响明显 房屋作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定 有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高，房地产市 场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等 宏观调控政策上具有很强的敏感性。 3.资金密集型 房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不 一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。 4.兼具消费价值和投资价值 房地产不仅只是消费品，同时也是投资品，特别是物价波动较 大时，是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一 种固有属性，正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也 是房地产市场需求的主要构成之一。 5.产业关联度较高 房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联 系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及 商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性， 使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作 用。 6.市场集中度较低 房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程 度上影响了房地产的规模化生产，导致目前市场集中度较低。 (五)上下游行业及其对本行业发展的有利和不利影响 根据《西宁市2030年城市空间总体发展规划》，西宁城市的总 体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青 藏高原中心城市，带动区域发展的西北经济高地，自然人文有机融合 的区域服务中心，具有国际知名度的高原旅游名城，宜居宜业、保障 完善的生活之城和幸福之城。 西宁城市发展战略有三：其一，引领区域：加强与兰州和海东的 区域协作，构建“大西宁”都市圈，引领东部城镇群发展；其二，主 动转型：城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局，实现整体竞 争力提升；其三，彰显特色：突出高原城市风貌特色，打造低碳生态 宜居城市。 《西宁市2030年城市空间总体发展规划》提出了以西宁为中心 的东部城市群范围划定为“一核一带一圈”。“一核”即核心区，指 西宁市主城区；“一带”主要指平安、乐都、民和城镇发展带；“一 圈”即以西宁为中心的一小时经济圈，主要包括大通、湟中、湟源、 互助。通过以上分析，可得出三个结论： 一是中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象，但由于西 宁房地产市场起步较晚，当前供需两旺，市场比较平稳健康，不会受 到调控政策的重大冲击； 二是中国经济当前正处于转型期，未来发展将减速，但西宁经济 发展势头相对好，作为省城和避暑旅游城市，拥有一定的省内外来移 民，有较好的外部发展环境； 三是由于起步晚，市场相对健康，所以西宁楼市近期后劲较足， 根据西宁的经济、人口和城市发展状况，预计西宁房地产市场在今后 两三年内仍将呈高速发展态势。 随着西宁经济的快速发展，大量外地人员来西宁市投资、务工或 经商，流动人口增加，对租居住房及经营用房屋的需求量也在增加。 三、 被评估企业的业务分析 (一)被评估企业简介 青海兴联臵业有限公司成立于2000年4月，经营房屋出租及商 业设施出租。公司拥有自有房产，为钢混结构地上4层，建筑面积 20806.71平米。公司已无人员，由内部公司代管。 (二)被评估企业的主要产品或服务的用途 青海兴联臵业有限公司经营房屋出租及商业设施出租，房屋于 2007年整体出租给北京华联综合超市有限公司作华联综合超市使用。 (三)被评估企业的经营模式及经营管理状况 青海兴联臵业有限公司拥有自有房产，经营房屋出租及商业设施 出租。公司已无人员，由内部公司代管。 (四)被评估企业的资产与财务分析 (一)资产配臵和使用情况 1.经营性资产的配臵和使用情况 青海兴联臵业有限公司的经营性资产为正在对外整体出租的投 资性房地产和固定资产等。 2.非经营性资产、负债和溢余资产的配臵和使用情况 公司的非经营资产为其他应收款。 溢余资产为货币资金，因青海兴联臵业有限公司对货币资金尚无 明确的用途和资金使用计划，存在资金闲臵问题。 (二)历史年度财务分析 1.财务状况与经营业绩 被评估单位评估基准日及前二年资产负债表如下： 基准日及前二年资产负债表 金额单位:人民币万元 项目 2011年 2012年 2013年 资产 货币资金 67.03 321.16 271.17 预付款项 - 4.01 4.03 其他应收款 6,633.31 9,343.31 10,173.31 流动资产合计 6,700.34 9,668.48 10,448.51 投资性房地产 4,692.96 4,464.12 4,235.69 固定资产 167.99 152.33 136.62 在建工程 31.16 工程物质 1,000.00 1,000.00 1,000.00 非流动资产合计 5,860.95 5,616.45 5,403.47 负债 应付账款 - - 7.37 应交税费 123.03 236.68 241.06 其他应付款 1,000.00 - - 流动负债合计 1,123.03 236.68 248.43 非流动负债合计 - - - 负债合计 1,123.03 236.68 248.43 所有者权益合计 11,438.26 15,048.24 15,603.55 负债和所有者权益总计 12,561.29 15,284.93 15,851.98 被评估单位评估基准日当期及前二年利润表如下： 基准日当期及前二年利润表 金额单位:人民币万元 项目 2011年 2012年 2013年 一、营业总收入 1,112.73 1,123.85 1,135.09 二、营业总成本 其中：营业成本 250.70 244.50 244.14 营业税金及附加 112.40 143.76 145.09 销售费用 10.15 12.40 5.97 管理费用 - - - 财务费用 -0.40 -0.72 -0.57 资产减值损失 - - - 加：公允价值变动收益 - - - 投资收益 - - - 汇兑收益 三、营业利润 739.87 723.92 740.46 （未完）  |