[公告]华锦股份：拟转让盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目资产评估说明
北方华锦化学工业集团有限公司拟转让 盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字（2014）第0996号 （第二册，共三册） 北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一四年十月十七日 北方华锦化学工业集团有限公司拟转让 盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字（2014）第0996号 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................. 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ......................... 2 第三部分 评估对象与评估范围资产清查核实情况说明 ................. 13 一、 评估对象与评估范围说明 ..................................... 13 二、 资产清查核实情况总体说明 ................................... 15 三、 影响资产清查的事项 ......................................... 19 四、 资产清查结论 ............................................... 19 第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................ 20 一、 流动资产评估说明 ........................................... 20 二、 长期股权投资评估说明 ....................................... 25 三、 建（构）筑物评估技术说明 ................................... 28 四、 机器设备评估技术说明 ....................................... 47 五、 在建工程评估说明 ........................................... 65 六、 无形资产—土地使用权评估说明 ............................... 67 七、 无形资产——其他无形资产评估说明 ........................... 95 八、 长期待摊费用评估说明 ....................................... 95 九、 递延所得税资产评估说明 ..................................... 95 十、 流动负债评估说明 ........................................... 97 十一、 非流动负债评估说明 .................................. 100 第五部分 整体收益法评估说明 ................................... 101 一、 评估对象 ......................................... 101 二、 收益法的应用前提及选择理由 ....................... 101 三、 收益法的应用假设条件 ............................. 103 四、 宏观经济分析和行业分析 ........................... 105 五、 被评估单位业务概况及财务分析 ..................... 123 六、 收益法评估模型 ................................... 133 七、 经营性业务价值的估算及分析过程 ................... 137 八、 其他资产和负债价值的估算及分析过程 ............... 169 九、 收益法评估结果 ................................... 170 第六部分 评估结论及其分析 ..................................... 172 一、 评估结论 .................................................. 172 二、 评估结论成立的条件 ........................................ 174 三、 特别事项的说明 ............................................ 174 四、 评估结论的效力、使用范围及有效期 .......................... 175 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估 报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的 全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒 体。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 委托方：北方华锦化学工业集团有限公司 被评估单位：盘锦北方沥青股份有限公司 关于进行资产评估有关事项的说明 一、 委托方及被评估单位概况 （一） 委托方概况 企业名称：北方华锦化学工业集团有限公司（以下简称“北方华锦”） 注册号：211100003036312 注册地址：盘锦市双台子区红旗大街 注册资本：人民币贰拾玖亿捌仟柒佰叁拾叁万元 法定代表人：李春建 企业类型：有限责任公司（国有控股） 经营范围：无机化工产品、石油及石油化工产品生产销售；原油销售（仅限 供给子公司）；压力容器制造、热能电力开发、新产品设计开发、技术转让、代 理进出口业务（以上各项限子公司经营）、物业管理、餐饮服务、塑料制品、建 安工程、普通货物运输（以上各项限分公司经营）（依法须经批准的项目，经相 关部门批准后方可开展经营活动）。 （二） 被评估单位概况 1、公司注册情况 企业名称：盘锦北方沥青股份有限公司（以下简称“北沥股份”） 注册号：211105000002428 注册地址：盘锦市兴隆台区新工街 注册资本：人民币伍亿贰仟柒佰陆拾壹万元 法定代表人：岳连俊 企业类型：股份有限公司（非上市、国有控股） 经营范围：化工轻油（石脑油馏分油）（安全生产许可证有效期限至2015年 4月4日止）、沥青系列产品生产、销售；化工原料（除易燃易爆危险品）及产品 {含燃料油（闪点大于61摄氏度）}销售；出口本企业自产的沥青系列产品、化工 产品（除易燃易爆危险品）；进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、 仪器、仪表及零配件。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营 活动。） 2、历史沿革 北沥股份是由盘锦市沥青厂、华建交通经济开发中心、辽宁省交通物资总公 司、吉林省交通投资开发公司、黑龙江省八达经济贸易总公司、锦州铁路经济实 业开发总公司、公司内部职工于1994年共同出资组建，公司注册资本15,666.73 万元。在企业存续期间股东几经变化，股本变化最为关键的是以下两次： 2011年6月，公司由未分配利润16776万元转增资本，变更后注册资本为人 民币32442.73万元。实际控制人为中国兵器工业集团公司（控股75.26%）。 2014年6月，公司由未分配利润20319万元转增资本，变更后的注册资本为 人民币52,761万元。由盘锦谦隆永华会计师事务所有限公司出具盘谦会验字 【2014】43号验资报告。截止至评估基准日，北沥公司的股权结构如下： 北沥公司股东单位明细表 金额单位：万元 股东单位 持股金额 持股比例 北方华锦化学工业集团有限公司 23,760.35 45.03% 中国北方化学工业集团有限公司 12,784.48 24.23% 吉林省交通运输厅物资供应站 3,367.88 6.38% 黑龙江省八达路桥建设有限公司 3,367.88 6.38% 辽宁宝来投资有限公司 6,533.54 12.38% 沈阳铁道石油化工集团有限公司 1,683.92 3.19% 盘锦北方沥青股份有限公司工会委员会 1,262.95 2.39% 合计 52,761.00 100% 3、公司财务状况及经营成果 公司执行2006年财政部颁布的企业会计准则。截至评估基准日，盘锦北方沥 青股份有限公司主要财务数据如下表： 主要财务数据表 金额单位：人民币万元 项 目 2011年 2012年 2013年 2014年1-6月 销售收入 551,898.69 1,058,067.40 987,201.24 440,688.96 利润总额 12,357.46 20,115.29 12,041.96 6,531.39 净利润 9,330.21 15,134.59 8,931.13 4,782.47 总资产 333,182.21 282,977.08 325,322.45 361,774.45 总负债 283,961.86 225,866.61 245,476.68 279,235.15 净资产 49,220.36 57,110.47 79,845.77 82,539.30 上述2011年数据经由北京中天恒会计师事务所有限责任公司审计，并出具了 中天恒审字[2012]第02005号无保留意见审计报告、2012年数据经由国富浩华会 计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了国浩晋审字（2013）第218B0058号 无保留意见审计报告、2013年、2014年1-6月份数据由瑞华会计师事务所（特殊 普通合伙）审计，并出具了瑞华审字[2014]第14020048号无保留意见审计报告。 4、生产装置概况 北沥股份主要生产装置有加工能力100万吨/年重交沥青装置一套，20万吨/ 年环烷基馏分油加氢装置一套，40万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套。 100万吨/年重交沥青装置在工艺上由换热和初馏系统、常压系统、减压系统 和氧化系统组成，作为辅助工艺，还有电脱盐系统、空分空压系统、蒸汽发生系 统。主要产品为重交沥青，年产量100万吨。其它副产品为汽油、柴油、润滑油 基础油原料。本装置设计年开工时数为8000小时。 20万吨/年环烷基馏分油加氢装置由反应、分馏、热工和公用工程等部分组成， 采用三剂串联一次通过的加氢工艺。反应部分采用单段串联一次通过，炉前混氢 方案，热高分工艺流程；分馏部分采用常压分馏塔出石脑油、柴油和减压塔出变 压器油、冷冻机油及橡胶填充油方案。分馏塔采用分馏进料加热炉，催化剂的硫 化采用干法硫化，催化剂的钝化采用低氮油钝化方案，催化剂再生采用器外再生 方案。 加氢单元主要原料为炼油厂常减压装置的常三、减二、减三和减四线油，主 要产品为变压器油、冷冻机油、橡胶填充油及重质润滑油。加氢单元的设计能力 为20万吨/年，年开工时间为8000小时。 40万吨/年加氢尾油异构脱蜡装置一套于2012年建设，由反应、分馏、热工 和公用工程等部分组成，反应部分采用加氢异构和补充精制的流程，设置加氢异 构和加氢补充精制两个反应器串联流程；分馏部分流程按生成油组分分离顺序确 定，采用先常压分馏后减压分馏的流程，设置常压分馏塔和减压分馏塔及相应的 侧线塔来实现对产品的分割。设计能力为40万吨/年，年开工时间为8400小时。 5、执行会计政策 盘锦北方沥青股份有限公司执行新《企业会计制度》。采用人民币为记账本 位币，以权责发生制为记账原则，采用历史成本作为计量属性。 6、税项 税项 税率 增值税 17% 消费税 石脑油1385元/吨，燃料油812元/吨，润滑油1126元/吨 企业所得税 25% 城市维护建设税 7% 房产税 自有房产原值*70%*1.2% 土地使用税 18元/平 教育费附加 3% 地方教育费附加 2% （三） 委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者的关系 本资产评估项目的委托方为北方华锦化学工业集团有限公司，被评估单位为 盘锦北方沥青股份有限公司，报告使用者为北方华锦化学工业集团有限公司、辽 宁华锦通达化工股份有限公司及盘锦北方沥青股份有限公司。 二、 关于评估目的的说明 根据《辽宁华锦通达化工股份有限公司关于公司股东变更承诺的公告》，北 方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司45.03%股权，因 此需对盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为 提供价值参考依据。 三、 关于评估对象和评估范围的说明 本次评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益， 评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表所列示 的资产及负债。经专项审计后账面资产361,774.45万元，负债279,235.15万元， 净资产82,539.30万元。明细如下表： 资产负债表 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 一、流动资产合计 2,117,174,386.79 2 货币资金 613,098,105.05 3 交易性金融资产 - 4 应收票据 50,226,444.18 5 应收账款 48,026,132.18 6 预付款项 369,955,233.34 7 应收利息 - 8 应收股利 - 9 其他应收款 209,923,398.21 10 存货 789,604,929.69 11 一年内到期的非流动资产 - 12 其他流动资产 36,340,144.14 13 二、非流动资产合计 1,500,570,144.40 14 可供转让金融资产 - 15 持有至到期投资 - 16 长期应收款 - 17 长期股权投资 80,088,984.33 18 投资性房地产 - 19 固定资产 1,065,767,570.18 20 在建工程 249,442,919.14 21 工程物资 - 22 固定资产清理 - 23 生产性生物资产 - 24 油气资产 - 25 无形资产 36,042,224.62 26 开发支出 - 27 商誉 - 序号 科目名称 账面价值 28 长期待摊费用 66,511,978.30 29 递延所得税资产 2,716,467.83 30 其他非流动资产 - 31 三、资产总计 3,617,744,531.19 32 四、流动负债合计 2,272,351,507.51 33 短期借款 1,100,000,000.00 34 交易性金融负债 - 35 应付票据 - 36 应付账款 808,419,803.53 37 预收款项 185,278,629.60 38 应付职工薪酬 32,225,759.88 39 应交税费 17,291,541.38 40 应付利息 - 41 应付股利 31,283,497.72 42 其他应付款 97,852,275.40 43 一年内到期的非流动负债 - 44 其他流动负债 - 45 五、非流动负债合计 520,000,000.00 46 长期借款 500,000,000.00 47 应付债券 - 48 长期应付款 20,000,000.00 49 专项应付款 - 50 预计负债 - 51 递延所得税负债 - 52 其他非流动负债 - 53 六、负债总计 2,792,351,507.51 54 七、净资产 825,393,023.68 上表数据经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字 [2014]第14020048号无保留意见审计报告。 本次评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。 四、 关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为2014年6月30日。 委托方为本项目拟定了时间表，综合考虑各相关因素并与各方协商，确定评 估基准日为2014年6月30日。 五、 影响评估工作的重大事项 盘锦北方沥青股份有限公司承诺，本次评估涉及的资产中不存在其他权属不 清，产权纠纷等情况；不存在其他影响评估结果的或有事项；不存在其他影响评 估结果的抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产；不存在其他影响生产经 营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项、或有资产、及其他或有负债等情 况。 六、 资产及负债清查情况的说明 （一）资产的清查内容 列入本次清查范围的资产及负债，是盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准 日的全部资产及负债，并按照有关要求填报了资产清查评估相关报表。 （二）资产的清查方法 1、对实物性资产和非实物性资产分别采用不同的清查方法。 对照账、表、卡，采用全面清查与抽样清查相结合，实施实物资产的清查， 对账实不符的情况查明原因作好记录。 在固定资产清查中，对固定资产进行清查核实，包括品种、规格型号、数量 等，以物对账，以账查物；以验证申报数量的准确性和存在的状况。对待处理、 待报废固定资产进行勘察并说明情况。 2、对内外部往来款项进行清查核对查实，并对外部的往来账进行函证。 （三）资产的清查过程 盘锦北方沥青股份有限公司于2014年8月4日开始对各类资产进行全面清查， 清查工作于2014年8月15日前后陆续完成，在清查的基础上填报资产清查评估 明细表。资产的清查过程大体分为以下几个阶段： 1、制定计划 根据清查内容和要求，制定资产清查工作具体计划，列出时间表，落实责任 人并提出验收标准。 2、单位自查 根据本次资产清查的统一部署，成立由公司领导、财务部、办公室、评估人 员等相关部门组成的项目小组，分设流动资产组、房屋构筑物组、设备组、流动 负债组、非流动负债组及收益法组，全面配合评估机构实施资产清查核实工作。 根据全面自查的结果填报清查评估明细表。 3、清查时间 于2014年8月4日开始，2014年8月15日完成资产的清查和填表工作。 （四）清查结论 通过以上资产清查核实程序，除“可能影响评估工作的重大事项说明”中阐 述的问题，未发现其他需要账务调整的情况。本次清查过程中，我们进行了详尽 的部署，由公司主要负责人直接领导，以财务部门为主，有关部门密切配合，对 列入评估范围内的资产进行清查。清查工作按照资产的不同种类分别进行，主要 分为固定资产、无形资产及存货的清查盘点等。 七、 未来经营和收益状况预测说明 公司在未来经营期内将继续保持基准日现有的经营管理模式持续经营，且资 产规模、构成，主营业务、产品的结构，收入与成本的构成以及销售策略和成本 控制等仍保持基准日前后的状态持续，在此基准上结合装置运行情况，估算未来 各年度的营业收入、成本及毛利。 溢余资产包括长期股权投资、递延所得税资产；溢余负债包括应付股利、专 长期应付款；与企业生产经营无直接关系的非经营性资产包括预付账款、其他应 收款、在建工程；非经营负债包括其他应付款。 八、 资料清单 我们向评估机构提供了以下资料： （一）资产评估成本法申报表、收益法申报表； （二）历史年度及评估基准日财务会计报表及审计报告； （三）资产产权证明文件； （四）重大合同、协议等； （五）承诺函； （六）生产经营统计资料； （七）营业执照复印件； （八）其他资料。 （本页为签字盖章页） 委托方：北方华锦化学工业集团有限公司 法定代表人或授权人（签字）： 年 月 日 （本页为签字盖章页） 被评估单位：盘锦北方沥青股份有限公司 法定代表人或授权人（签字）： 年 月 日 第三部分 评估对象与评估范围资产清查核实情况说明 一、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 根据资产评估有关规定的要求，我们在取得盘锦北方沥青股份有限公司提供 的清查评估明细表后，在盘锦北方沥青股份有限公司确认评估明细表中“账面价 值”载明的资产的合法性、真实性的基础上，评估师根据国家资产评估操作规范， 在产权持有者的配合下，对企业申报的资产的账面金额、实际数量、资产形成、 存在、使用状况，以及产权状况等进行了清查核实，并对可能影响资产评估的重 大事项进行了了解。 本次评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益， 评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日经审计的资产负债表所列示 的资产及负债。经专项审计后账面资产361,774.45万元，负债279,235.15万元， 净资产82,539.30万元。明细如下表： 资产负债表 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值（单体） 1 一、流动资产合计 2,117,174,386.79 2 货币资金 613,098,105.05 3 交易性金融资产 - 4 应收票据 50,226,444.18 5 应收账款 48,026,132.18 6 预付款项 369,955,233.34 7 应收利息 - 8 应收股利 - 9 其他应收款 209,923,398.21 10 存货 789,604,929.69 11 一年内到期的非流动资产 - 12 其他流动资产 36,340,144.14 13 二、非流动资产合计 1,500,570,144.40 14 可供转让金融资产 - 序号 科目名称 账面价值（单体） 15 持有至到期投资 - 16 长期应收款 - 17 长期股权投资 80,088,984.33 18 投资性房地产 - 19 固定资产 1,065,767,570.18 20 在建工程 249,442,919.14 21 工程物资 - 22 固定资产清理 - 23 生产性生物资产 - 24 油气资产 - 25 无形资产 36,042,224.62 26 开发支出 - 27 商誉 - 28 长期待摊费用 66,511,978.30 29 递延所得税资产 2,716,467.83 30 其他非流动资产 - 31 三、资产总计 3,617,744,531.19 32 四、流动负债合计 2,272,351,507.51 33 短期借款 1,100,000,000.00 34 交易性金融负债 - 35 应付票据 - 36 应付账款 808,419,803.53 37 预收款项 185,278,629.60 38 应付职工薪酬 32,225,759.88 39 应交税费 17,291,541.38 40 应付利息 - 41 应付股利 31,283,497.72 42 其他应付款 97,852,275.40 43 一年内到期的非流动负债 - 44 其他流动负债 - 45 五、非流动负债合计 520,000,000.00 46 长期借款 500,000,000.00 47 应付债券 - 48 长期应付款 20,000,000.00 49 专项应付款 - 50 预计负债 - 51 递延所得税负债 - 52 其他非流动负债 - 序号 科目名称 账面价值（单体） 53 六、负债总计 2,792,351,507.51 54 七、净资产 825,393,023.68 上表数据经由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字 [2014]第14020048号无保留意见审计报告。 （二）实物资产的分布情况及特点 委估的实物资产主要包括存货、房屋建（构）筑物及设备类资产。 纳入本次评估范围的存货包括原材料、产成品和在产品，除原材料中的进口 原油有部分存放在盘锦北方沥青股份有限公司的参股公司大连北方油品储运有限 公司位于大连保税区的储罐中，已及在运输过程中的铁路槽车中以外，其余存货 存放在公司厂区内的储罐中和生产装置内。 纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物主要为北沥股份所拥有并投入使用的 车间厂房、库房、办公楼、泵房、厂内外道路、凉水塔凉水池等，主要建筑物为 砖混结构，道路为沥青及及砖混结构、凉水塔凉水池等池主要为钢筋砼结构。 设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。机器设备主要包括100万吨/年 重交沥青装置一套，20万吨/年环烷基馏分油加氢装置一套，40万吨/年加氢尾油 异构脱蜡装置一套，以及配套的储运设备、水汽设备、热工控制系统及附属生产 设备，存放使用在北沥股份的厂区内。 车辆主要为生产经营和办公使用的货车、客车、轿车、消防车、铁路槽车等， 正常使用。 电子设备主要有办公用电脑、打印机、复印机、空调，以及生产设备和管线 上使用的各种仪器仪表等，正常使用在各办公场所和设备上。 二、 资产清查核实情况总体说明 接资产评估委托后，天健兴业评估人员根据北沥股份提供的资产评估申报表， 按照资产的不同类别组成流动资产、固定资产及负债清查小组，对纳入评估范围 的资产进行了现场清查核实，现将情况说明如下： （一）流动资产的清查核实 评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、抽查会计凭证， 对非实物性流动资产进行了清查，并重点对货币资金、往来款项等科目进行核实。 1．现金 评估人员在企业出纳的配合下，对该单位的库存现金进行了盘点，查看了基 准日至盘点日的现金日记账和尚未记账的收款、付款凭证，以盘点日的库存现金 数加评估基准日至盘点日现金支出数，减评估基准日至盘点日现金收入数，推算 结果，均与评估基准日的账面现金数额相符。 2．银行存款 根据当期开户银行提供的银行存款对账单及企业编制的银行存款余额调节 表，并通过向其开户银行函证，核对账实相符。逐笔分析未达账项形成原因，未 发现明显影响净资产的事项。 3．应收账款、预付账款、其他应收款 清查中首先对各应收款项中的大额往来款进行函证，对未收到回函的资产和 其他未进行函证的资产实行替代程序，主要核对各科目总账、明细账、会计凭证 是否相符，同时向企业索取有关协议合同等资料，核实业务发生情况及债权的合 理性、真实性。 4．存货 评估人员对企业申报的存货数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，对企业 存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的核实记录。存货主要是为企业采 购的维修用备品备件、进口原油、辽河原油、在产品及沥青、有机热载体、变压 器油、基础油等产成品，在产品及产成品主要存储于企业厂区的储罐中，备品备 件大多存放于仓库。通过参加企业的月度全面盘点及对备品备件抽查盘点，认真 核实了企业申报数量及保管状况。 5.其他流动资产 纳入评估范围的其他流动资产是企业应交税费中的预交税款，包括待抵扣增 值税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、所得税，通过核实企业的纳税申 报表及相关的财务记录，核实业务发生情况及其合理性、真实性。 （二）非流动资产的清查 非流动资产的清查范围包括长期股权投资、建（构）筑物类固定资产、设备 类固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用及递延所得税资产等。清查过 程是在企业填报资产评估申报表并进行自查的基础上进行的，评估人员在各有关 资产管理人员的配合下，对长期股权投资及固定资产等进行了全面核查。 1．长期股权投资 纳入本次评估范围的长期投资为大连北方油品储运有限公司，我们主要审查 了相关协议、合同、出资证明、被投资单位验资报告等法律文件，核实长期投资 的比例、账面成本及收益。有关长期投资清查核实情况如下表所示： 单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 账面价值 投资比例% 1 大连北方油品储运有限公司 2010-4-26 80,088,984.33 26% 2．房屋建（构）筑物清查核实 对于建、构筑物类资产，在有关管理人员陪同下，依据申报表逐栋、逐项进 行核查，评估人员根据观察到的房屋建筑物现有状态填写房屋完好状况打分表、 并补充房屋状况调查表有关内容；对于设备类资产，在企业填报资产评估申报表 并进行自查的基础上，资产评估人员深入现场对固定资产进行抽样核查，了解其 运行以及维修保养等情况，抽查的固定资产金额占固定资产账面余额的80%以上。 评估人员通过以上方法核实资产数量、型号、规格及状况，核实重要资产的产权 证明文件，包括设备购买合同、房屋所有权证、土地使用权证等资料。抽查重要 资产的原始凭证，对固定资产的账面价值合理性及构成因素进行分析，以供评估 作价时参考。在资产清查过程中发现的已拆除、闲置、待报废资产，通过与有关 管理人员及被评估单位核实，在资产评估清查明细表中予以注明。 评估人员根据企业提供的建、构筑物申报表对其账面值的构成情况进行了解， 并抽查了入账凭证、购建合同以及折旧计提情况等，确定其账面值基本正常。评 估人员对建（构）筑物进行现场勘察，并取得产权证明文件复印件，核对房产的 面积，了解房产所坐落的土地的使用权取得情况，清查结论与企业申报情况基本 一致。 2．设备类资产清查核实 评估人员根据企业资产评估申报表对申报设备进行了清查。 清查核实工作自2014年8月4日至8月15日在北沥股份设备管理人员协同 下完成。首先由设备管理部门相关人员介绍设备的基本情况，然后在技术人员陪 同下，进入现场勘查核实。对主要设备进行逐台清查实物，具体做法如下： （1）根据北沥股份提供的设备清查评估明细表与设备卡片和固定资产账薄进 行核对，并作相应记录，对原值的组成进行分析，复印部分重要设备的购置票据 或合同； （2）调查了解该公司历年资产评估、清产核资及调账情况，了解企业执行的 会计制度、计提折旧的方法，掌握设备类资产的账面价值； （3）向设备管理部门主要人员了解设备的基本情况； （4）进入现场勘查核实。逐台清查实物，对重点设备的技术状况、大修理及 改造情况进行详细调查了解，请企业的技术人员介绍生产设备的技术特性、工艺 特点、负荷大小、维护保养情况。 根据北沥股份资产评估申报表，评估小组对北沥股份的设备进行了清查核对。 在清查核实过程中，评估人员向设备管理和操作人员了解了设备的技术特点、使 用状况、存在的缺陷以及使用维护、修理和技术改造等情况。对账面数量、购置 时间、生产厂家与实际情况一一进行核对，对存在待报废的情况、单独入账的零 部件在备注在明细表中。 经上述清查，设备类资产无调整事项。 4．在建工程的清查 纳入评估范围的在建工程为土建工程，系企业正在建设的40万吨加氢尾油项 目、66KV总变电所项目、制氢装置工程项目、30万吨还烷基项目、低分气、酸性 水工程和污水处理扩能改造项目。评估人员审核了相关文件及入账凭证等有关资 料等，对其形象进度和付款进度进行了核实和确认。 5．无形资产—土地使用权的清查 纳入本次评估范围的土地使用权共8项，评估人员查阅了土地使用权证，相 关投资协议和验资报告，确认摊销及使用情况正常，无清查调整事项。 6．无形资产—其他无形资产的清查 纳入评估范围的其他无形资产包括办公软件、工程造价软件、财务软件等。 评估人员核实了各项软件的购置发票，并对企业的摊销政策进行了了解，经核实， 该部分无形资产使用及摊销均正常。 7．长期待摊费用的清查 纳入评估范围的长期待摊费用主要为40万吨加氢尾油所使用的催化剂、脱硫 剂、钯金触媒等添加剂，主要用于生产装置的正常运行。评估人员通过抽查原始 凭证及每期摊销凭证，并对企业的摊销政策进行了了解，经核实，长期待摊费用 摊销正常。 8．递延所得税资产的清查 评估人员通过了解递延所得税资产形成原因，复核了计算过程，经核算无误， 无清查调整事项。 （三）负债的清查核实 负债科目为短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应 付股利和其他应付款。 清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的 负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核实 负债发生原因及负债的真实性。经核查，申报情况真实。 三、 影响资产清查的事项 申报评估的房屋中有45项未办理房屋所有权证。 四、 资产清查结论 （一）资产清查调整情况 资产评估人员对评估范围内的资产及负债实际状况进行了认真、详细的清查， 我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，在资产清 查过程中，资产评估人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则，资产清查的结 果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。 本次清查结果与申报账面值一致，对于个别已拆除的房产，已在明细表的备 注栏中进行备注，无调整事项。 （二）影响资产清查的事项 委估的房屋中有45项未办理房屋所有权证，房产面积以企业申报面积为准。 第四部分 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估说明 北沥股份纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预 付账款、其他应收款及存货。 流动资产账面值情况如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 613,098,105.05 应收票据 50,226,444.18 应收账款 48,026,132.18 预付账款 369,955,233.34 其他应收款 209,923,398.21 存货 789,604,929.69 其他流动资产 36,340,144.14 流动资产合计 2,117,174,386.80 具体评估过程如下： （一） 货币资金 北沥股份货币资金包括现金、银行存款。货币资金账面值为613,098,105.05 元。 1、现金 北沥股份的现金存放在财务部保险柜内。 对现金的评估采取实地盘点倒推的方法，即：基准日账面值=实盘现金-基准 日至盘点日现金收入金额+基准日至盘点日现金付出金额，计算出基准日账面金额 同现金日记账余额和总账“现金”账户余额核对，相符，以账面值作为评估值。 2、银行存款 北沥股份的银行存款共有13个银行账户。 对人民币银行存款的评估，采取以基准日银行对账单余额同企业银行日记账 余额核对，如有未达账项则用双向调节法编制银行存款余额调节表，调节平衡后， 银行存款以经核实的账面值作为评估值。 综上，货币资金以核实无误的账面值作为评估值，货币资金的评估值为 613,098,105.05元。 （二） 应收票据 应收票据账面值为50,226,444.18元，为生产经营中形成的银行承兑汇票。 对于应收票据，根据清查日的实际盘点票据金额，结合票据的出票日期和到期 日期，承兑及背书等信息，确认票据有效且账面金额真实，预计到期能够收回， 以审计后的账面值确认评估值。 应收票据评估值为50,226,444.18元。 （三）应收账款 应收账款账面金额54,199,851.59元，坏账准备6,173,719.41元，应收账款 净额为48,026,132.18元，主要为北沥股份应收客户的销货款和轻油购货款，评 估人员在核查账簿、合同和原始凭证的基础上，确认业务内容的真实性、完整性， 在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定法及账龄分析法相结合，其 中账龄在1年以内的应收账款，计提坏账的比例为0%，账龄在1-2年的应收账款， 计提坏账的比例为50%，账龄在2年以上的应收账款，计提坏账的比例为100%， 综合分析应收账款的可收回金额确定应收账款的评估值。 应收账款评估值为48,026,132.18元，坏账准备评估为0元。 （四）预付账款 预付账款账面值369,955,233.34元，主要为北沥股份近期预付的原料款、工 程材料款、土地出让金、设备修理费、电费和油款等。评估人员对这些款项的预 付时间、预付原因等因素进行了具体分析，并对相应预付款项合同、凭证进行审 查。评估人员认为预付账款账目真实，除序号第10、11项以外（这两项的服务已 经提供，只是尚未开发票。）其余各项对应的未来资产或权利均能实现，故以经 审定后的账面值确认评估值。 预付账款的评估值为369,722,784.36元。 （五） 其他应收款 其他应收款账面余额为214,615,550.12元，计提坏账准备4,692,151.91元， 账面值净209,923,398.21元，其他应收款主要包括购置原油未抵扣增值税进项税、 北沥股份公司职工备用金及借款。 评估人员查阅了相关的原始凭证和账簿等相关资料，并对大额的其他应收款 进行了函证。在核实其他应收账款的业务内容、账龄和金额等无误的基础上，通 过个别认定法及账龄分析法相结合，其中账龄在1年以内的其他应收款，计提坏 账的比例为0%，账龄在1-2年的其他应收款，计提坏账的比例为50%，账龄在2 年以上的其他应收款，计提坏账的比例为100%，综合分析其他应收款的可收回金 额确定其他应收款的评估值。其他应收款最终以审定后的账面值作为评估值。 其他应收款评估值为209,923,398.21元，坏账准备评估为0元。 （六） 存货 北沥股份纳入本次评估范围的存货为原材料、产成品和在产品。存货账面值 为789,604,929.70元。其中原材料的账面值为543,806,191.88元，产成品的账 面值为244,142,272.13元。在成品的账面值为1,656,465.69元。 在评估过程中，依据企业提供的存货清单，我们核实了有关的购置、销售发 票和会计凭证；对存货进行了盘点，察看储存情况，了解存货保管、内部控制制 度，检查了企业基准日的盘点报告，对存货按类别分别进行评估。 1、原材料 原材料账面值为543,806,191.88元，主要为原油和生产用备品备件等，其中 生产用备品备件等为企业根据需要及时购进或备用，周转较快，库龄较短，账面 价值与现行市场价格相比相差不大，故以经审定后的账面值作为评估值。 对于原油的评估，按照评估时点原油的市场价格进行估算。 评估价值＝原油市场价×数量 案例一：原材料—进口原油（原材料序号2451#） 原材料名称：进口原油 账面数量：115,741.64吨 计划成本：555,559,867.68元 成本差异：-29,805,778.78元 本次评估根据北沥股份2014年6月份的进口原油购入价格，并查询国际原油 价格，根据wind咨询查询，综合确定进口原油（北海布伦特）周期价格为109美 元/桶，经计算约合4,292.19元/吨（不含税价格）。 经查询，企业运杂费及代理费等约合193元/吨，其中运杂费（大连--盘锦） 为168元/吨，在港储存费为18元/吨，国内检验费1元/吨，代理费6元/吨。（以 上价格为含税价）。 故原油不含税单价=4,292.19+193/1.17 =4,485.19（元/吨） 进口原油评估值＝4,485.19×1179.33 ＝519,123,246.31（元） 原材料的评估值为537,186,411.60 元。 2、产成品 产成品账面值为244,142,272.13元，未计提存货减值准备，内容产品是沥青、 有机热载体、变压器油、基础油等石油提炼产品，均可正常对外销售。对于产成 品，评估人员查阅了有关会计记录、仓库记录，抽查了企业基准日的盘点记录， 并对产成品进行了抽查盘点，已核实账面数量的正确性。 产成品评估方法如下： 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价 格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。 评估单价=不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率）- 单位所得税- 单 位部分利润 不含税销售单价：不含税销售单价是按照评估基准日前后的市场价格确定的； 产品销售税金及附加费率主要包括以增值税、消费税为税基计算交纳的城市 建设税与教育附加； 销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算； 单位所得税=[不含税销售单价×（1-销售税金率-销售费用率-管理费用率-财 务费用率）-账面单位成本]×所得税率 所得税率按企业现实执行的税率25%计算； 产成品的评估值为271,209,885.00 元。 案例：产成品—4#基础油（产成品序号26#） 产成品名称：4#基础油 账面数量：6,657.74吨 账面单价：5,660.76元 账面金额：37,687,889.52元 该产品不含税出厂单价为7,335.04元/吨。 我们通过对盘锦北沥公司近三年经营情况的分析及企业提供的资料确定，平 均销售税金及附加费率1.97%，平均销售费用率为0.25%，管理费用率1.30%，财 务费用率1.02%，所得税率为25%，将以上参数代入公式，得 单位所得税=[7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%-1.30%-1.02%）- 5,660.76]×25% = 335.50（元） 由于该产品属于正常销售产品，利润扣除率取30%，则 扣除利润=[7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%-1.30%-1.02%）- 5,660.76]×75% ×30% =301.95 （元） 评估单价=7,335.04 ×（1-1.97%-0.25%）-335.50 - 301.95 = 6,536.40（元） 4#基础油评估值= 6,536.40×6,657.74 = 43,517,651.74 （元） 4、在产品 在产品账面价值为1,656,465.69元，主要为加氢原料，用于生产沥青改性剂， 周转较快，其账面价值基本反映了该资产的现实成本，故在产品按核实后的账面 值确定评估值。 经过以上程序，在产品评估值为1,656,465.69元。 评估结果：存货评估价值为810,056,146.97元。 （七） 其他流动资产 其他流动资产账面价值为36,340,144.14元，主要为多缴纳的城建税、教育 费附加、所得税以及待抵扣的增值税，评估人员审核相关账簿及原始凭证，以证 实金额的真实性和准确性。 经核查，金额准确，业务真实可以抵付未来需要缴纳的税款，故以核实后的 账面值作为评估值。 其他流动资产评估值为36,340,144.14元。 二、 长期股权投资评估说明 （一） 评估范围 本次纳入评估范围的长期股权投资账面值80,088,984.33元，共计1家参股的 被投资单位-----大连北方油品储运有限公司，经营范围主要为开发建设石油及石油 产制品储罐，储罐修理、清洁，开发建设与储罐业务相关的仓库、配套设施。长 期投资的基本情况和在评估基准日的账面值如下表所示： 单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值 1 大连北方油品储运有限公司 2010-4-26 26% 80,088,984.33 合计 80,088,984.33 长期股权投资企业名称：大连北方油品储运有限公司 住所：大连保税区新港商务大厦12层2号 法定代表人：岳连俊 注册资本：人民币30000万元 实收资本：人民币30000万元 公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资） 经营范围：开发建设石油及石油制品储罐，储罐修理、清洁，开发建设与储 罐业务相关的仓库、配套设施。 . 企业历史沿革 大连北方油品储运有限公司成立于2010年5月21日。公司由振华石油控股 有限公司、盘锦北方沥青股份有限公司、北方石油国际有限公司和大连港股份有 限公司共同出资设立。 大连北方油品储运有限公司注册资本1.48亿元人民币，各方出资比例如下： 振华石油控股有限公司出资额为4292万元人民币，占注册资本的比例为29%；盘 锦北方沥青股份有限公司出资额为3848万元人民币，占注册资本的比例为26%； 北方石油国际有限公司出资额为3700万元人民币，占注册资本的比例为25%；大 连港股份有限公司出资额为2960万元人民币，占注册资本的比例为20%。以上数 据由大连弘博达联合会计师事务所验证，并出具了弘博达外验字（2009）第001 号验资报告。 2013年6月，根据股东会决议和修改后的章程规定，增加注册资本1.52亿元 人民币，增资后，注册资本为3亿元人民币，大连北方油品储运有限公司注册资 本各方出资比例如下：振华石油控股有限公司出资额为8700万元人民币，占注册 资本的比例为29%；盘锦北方沥青股份有限公司出资额为7800万元人民币，占注 册资本的比例为26%；北方石油国际有限公司出资额为7500万元人民币，占注册 资本的比例为25%；大连港股份有限公司出资额为6000万元人民币，占注册资本 的比例为20%。以上数据由大连永睿会计师事务所有限公司验证，并出具了大永 会外验字（2013）第54号验资报告。 （二） 评估过程 根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、协议，经营范 围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方 案选取合适的企业价值评估方法对被投资企业进行评估。 （三） 评估方法 针对上述长期投资的具体情况，评估人员进行了充分的调查了解和收集有关 资料，大连北方油品储运有限公司成立以来尚未进行投资收益分红，而且北沥股 份由于持股比例较小，无法进入企业进行整体评估，因此对该项长期股权投资按 被投资单位评估基准日会计报表净资产数乘以持股比例确定评估值。 在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权变化和少数股权等因 素产生的溢价和折价。 根据北沥股份提供的大连北方油品储运有限公司评估基准日未经审计的会计 报表，报表净资产为308,034,555.11元，则： 北沥股份所持26%的股权价值= 308,034,555.11×26%= 80,088,984.33 元。 （四） 评估结论 经以上评估程序，长期股权投资科目评估值如下表所示： 金额单位：人民币元 编号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增值率% 1 大连北方油品储运有限公司 80,088,984.33 80,088,984.33 - 长期股权投资合计 80,088,984.33 80,088,984.33 - 三、 建（构）筑物评估技术说明 （一）评估范围 评估范围为北沥公司的房屋建筑物和构筑物。包括北沥公司厂区内的车间办 公楼、机修办公楼、1#办公楼、西侧综合楼（厂办综合楼）、消防楼、倒班宿舍、 2#办公楼(东综合楼)、化验室综合楼、食堂、泵房及各类池、管线等房屋类共计117 项，构筑物类共计127项。纳入本次评估范围的房屋建筑物类的账面原值为 599,092,079.77元，账面净值为457,744,233.18元。 （二）资产概况 1、区域位置及交通状况 北沥公司的建筑物、构筑物主要座落于两处，一处位于盘锦市兴隆台区新工 街道的北沥公司厂区内，另一处位于双台子湖滨小区。兴隆台区交通便捷，地理 位置优越。中新、石新等公路，102、305国道与盘海营高速、沈大、京沈高速公 路相连，与沈秦高速铁路相接。可直达大连港、营口港、锦州港。另一处位于双 台子区交通十分便捷，运输网络四通八达。这里是京沈、盘海营高速公路和秦沈 高速铁路的交汇处。沟海铁路途经该区，货运直接通往大连、沈阳、北京、上海、 广州等地。距锦州港70公里，距沈阳桃仙机场150公里。 2、房屋、构筑物状况 房屋类共计111项。评估基准日时，取得《房屋所有权证》的房屋共计19项， 未取得《房屋所有权证》的房屋共计92项。其中盘房权字第004550号泵房操作间 （万立罐）处于闲置待拆状态；卫生所平房（盘房权字第004595号）、东地衡检 斤房（盘房权字第004588号）和东门卫已拆除；构筑物中路灯现已拆除。纳入评 估范围取得《房屋所有权证》的房屋如下： 序号 权证编号 建筑物名称 结 构 建成 年月 1 盘房权字第004549号 3#罐区罐输泵房 砖 混 1994-12-31 2 盘房权字第004550号 泵房操作间(万立罐) 钢 混 1994-12-31 3 盘房权字第004555号 轻油2#泵房及操作间维修班 砖 混 1994-12-31 4 盘房权字第004557号 办公楼(储运) 砖 混 1996-12-31 5 盘房权字第004556号 0#罐泵房 砖 混 1994-12-31 6 盘房权字第004548号 沥青泵房 砖 混 1994-12-31 7 盘房权字第004539号 高配一所 砖 混 1994-12-31 8 盘房权字第004543号 车间办公楼 砖 混 1994-12-31 9 盘房权字第004563号 机修办公楼 砖 混 1994-12-31 10 盘房权字第004540号 空压站房 砖 混 1994-12-31 11 盘房权字第004554号 车间办公楼 砖 混 1994-12-31 12 盘房权字第004553号 污油提升泵房 砖 混 1994-12-31 13 盘房权字第004551号 循环水泵房 砖 混 1994-12-31 14 盘房权字第004586号 污水处理工段 砖 混 1994-12-31 15 盘房权字第004604号 1#办公楼 砖 混 1987-12-31 16 盘房权字第004603号 西侧综合楼 砖 混 1993-12-31 17 盘房权字第004572号 倒班宿舍 砖 混 1997-12-31 18 盘房权字第004595号 卫生所平房 砖 混 1988-12-31 19 盘房权字第004588号 东地衡检斤房 砖 混 2002-10-1 纳入本次委估建筑结构主要为生产用房屋、辅助生产用房屋多为框架结构、 砖混结构。其中： 机修办公楼的建成年月为1944年12月，砖混结构；总层数为3层，建筑面积为 1099平方米，承重结构为承重墙体构成，由钢筋混凝土梁柱板等构件构成。外墙 刷涂料，内墙刮白，大理石地面，塑钢窗，防盗门；给排水、供电、供暖、通讯 等配套设施齐全。 空压站房的建成的年月为1994年12月，砖混结构；总层数为1层，建筑面积为 525平方米，承重结构为承重墙体构成，由钢筋混凝土梁柱板等构件构成。外墙刷 涂料，内墙刮大白，地坪漆地面，塑钢窗，防盗门；给排水、供电、供暖等配套 设施齐全。 食堂的建成年月为2011年12月，框架结构；总层数为2层，建筑面积为2836平 方米，承重结构为钢筋混凝土独立基础和条形基础，承重结构为墙体、框架柱、 构造柱和圈梁。外墙刷涂料，内墙刮白，大理石地面，塑钢窗，塑钢门；给排水、 供电、供暖、通讯等配套设施齐全。 构筑物类共计113项。建成年月为1992年至2013年，主要为各种池类，各种管 线及房屋、设备的附属工程等。 委估的房屋中，湖滨小区大门及收发室、湖滨小区自行车棚和湖滨小区车库； 委估的构筑物中，湖滨小区围墙、湖滨小区道路、湖滨小区化粪池及外网排污和 湖滨小区道路，在湖滨小区内，不在委估的8宗土地上。其余委估的房屋和构筑物 均坐落在委估的8宗土地上。 3、建（构）筑物现行状况的勘查 纳入本次评估范围的房屋建筑物、构筑物维护保养一般。其中盘房权字第 004550号泵房操作间（万立罐）处于闲置待拆状态；盘房权字第004595号卫生所 平房和盘房权字第004588号东地衡检斤房现已拆除；房屋建筑物中50项东门卫 现已拆除；构筑物中第47项路灯现已拆除，其余房屋及构筑物均正常使用。 4、房屋、构筑物权属状况 （1）土地权属状况 列入本次评估范围的土地共8宗，在评估基准日，均办理了《国有土地使用 证》。证载如下： 宗地 编号 土地权证 编号 土地使用 权人 坐落 地号 图号 地类 （用 途） 取得 价格 使用权 类型 终止 日期 使用权 面积 （M2） 其中 记事 宗地四至 发证 日期 独用 面积 分摊 面积 01 盘国用 （2007） 第300103 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060076004 空白 工业用 地 空白 出让 2056/ 11/28 61,530.00 61,530.00 空白 请于2012年7 月11日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东临锦北方沥 青股份有限公 司，南临聚财 街，西临石化 路，北临锦北 方沥青股份有 限公司 2007/ 7/11 02 盘国用 （2005） 第300010 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060070 58.52-24.75 工业用 地 空白 出让 2055/ 1/24 10,696.90 10,696.90 空白 请于2008年1 月26日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东、南、西、 北临盘锦北方 沥青股份有限 公司 2005/ 1/26 03 盘国用 （2004） 第300217 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060076-1 58.25-25.00 工业用 地 空白 出让 2053/ 9/21 98,407.80 98,407.80 空白 请于2007年11 月11日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东临新建路， 南临聚财街， 西临盘锦北方 沥青股份有限 公司，北临尚 工路 2004/ 11/11 04 盘国用 （2004） 第300218 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060073 58.50-24.75 工业用 地 空白 出让 2053/ 10/12 1,936.90 1,936.90 空白 请于2007年11 月11日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东、北临X-2 地块，南临盘 锦北方沥青股 份有限公司， 西临盛工路 2004/ 11/11 05 盘国用 （2004） 第300219 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060068 58.25-24.50 工业用 地 空白 出让 2053/ 10/12 5,301.40 5,301.40 空白 请于2007年11 月11日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东、南、北临 盘锦北方沥青 股份有限公 司，西临石化 路 2004/ 11/11 宗地 编号 土地权证 编号 土地使用 权人 坐落 地号 图号 地类 （用 途） 取得 价格 使用权 类型 终止 日期 使用权 面积 （M2） 其中 记事 宗地四至 发证 日期 独用 面积 分摊 面积 06 盘国用 （2004） 第300183 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060076 58.25-24.25 工业用 地 空白 出让 2053/ 10/12 81,959.40 81,959.40 空白 请于2007年10 月19日前进行 年检，逾期不 检不具备法律 效力。 东、南、西临 盘锦北方沥青 股份有限公 司，北临尚工 路 2004/ 10/19 07 盘国用 （2014） 第300003 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060076002 58.00-24.75 工业用 地 空白 出让 2053/ 10/12 4,938.70 4,938.70 空白 空白 东、南、西、 北临盘锦北方 沥青股份有限 公司 2004/ 1/24 08 盘国用 （2014） 第300004 号 盘锦北方 沥青股份 有限公司 兴隆台区 新工街道 2111030040060076008 58.00-24.75 工业用 地 空白 出让 2053/ 10/12 16,958.30 16,958.30 空白 空白 东、南、西、 北临盘锦北方 沥青股份有限 公司 2004/ 1/24 注：根据盘政发〔2007〕19号，待估宗地01-08为工业等三级用地。 评估基准日时，委估宗地未设立抵押、担保等他项权利。 （2）房屋权属状况 纳入本次评估范围的房屋共计111项，取得《房屋所有权证》的房屋共计19 项，未取得《房屋所有权证》的房屋共计92项，被评估单位承诺其合法拥有房屋 所有权，无任何权属纠纷。截止评估基准日时，委估的房屋建筑物未设立抵押、 担保等他项权利。 （三）评估过程 第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。 第二阶段：现场勘察阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。 1、结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板进行细心观测，查看有无变形 开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否 有风化以及风化的严重程度。 2、装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装 修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装 修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 3、设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使 用要求。 4、维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无 损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 第三阶段：评估测算阶段 查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日 当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 （四）评估方法 根据本次评估目的以及房屋和构筑物的使用性质，采用重置成本法。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式： 评估值＝重置全价×成新率 1、重置价值的确定 （1）重置价值=重置单价×建筑面积 1）重置单价=勘察设计和前期工程费+管理费用+建筑安装工程费+资金成本 A、建筑安装工程费的确定： 对委估房屋、构筑物采用预决算调整法确定其建筑安装工程费，即以待估房 屋、构筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按 现行计算的建筑安装工程费。一般房屋根据典型房屋实物工程量，按照现行建筑 安装工程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造 价，以此作为建筑物重置价值的计算依据。 B、勘察设计和前期工程费、管理费用的确定，费用明细详见下表： 序 号 费用项目 基数 标准 一 工程造价 **** **** (一) 勘察设计和前期工程费 1+2+3+4+5+6+7 7.81% 1 前期工程咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.70% (1) 编制项目建议书 工程造价× 0.16% (2) 编制可行性研究报告 工程造价× 0.32% (3) 评估项目建议书 工程造价× 0.10% (4) 评估可行性研究报告 工程造价× 0.12% 2 勘察设计费 工程造价× 3.24% 3 招标代理服务费 工程造价× 0.39% 4 工程监理费 工程造价× 2.38% 5 工程保险费 工程造价× 0.20% 6 建设项目环境影响咨询费 (1)+(2)+(3)+(4) 0.17% (1) 编制环境影响报告书 工程造价× 0.10% (2) 编制环境影响报告表 工程造价× 0.03% (3) 评估环境影响报告书 工程造价× 0.02% (4) 评估环境影响报告表 工程造价× 0.02% 7 工程造价咨询费 工程造价× 0.73% 二 管理费用 工程造价× 1.24% C、资金成本的确定： 合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期其他费 用、工程造价)的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，资金在建设期内均匀 投入，利率按照2012年7月7日执行的银行贷款利率，即半年以内(含半年)贷款 利率5.60%，半年至一年(含一年)贷款利率6.00%，一至三年贷款利率6.15%，分 别测算出各建筑物合理的资金成本。其公式： 资金成本＝（建筑安装工程费＋前期费用及其它费用）×利率×1/2×建设周 期 （2）建筑面积：对于已取得《房屋所有权证》的房屋，建筑面积按《房屋所 有权证》登载的建筑面积为准，未取得《房屋所有权证》的房屋，建筑面积以企 业申报的建筑面积为准。 2、成新率的确定 本次房屋、构筑物成新率采用年限法计算的成新率和现场勘查打分评定的成 新率两种方法计算，然后加权计算综合成新率。 （1）年限法成新率的确定 根据耐用年限和已使用年限确定尚可使用年限，计算出房屋建(构)筑物的理 论成新率。其公式： 成新率＝（1-已使用年限/经济寿命年限）×100% （2）现场勘查成新率的确定 现场勘查成新率由评估人员现场实地勘查考评打分评定。具体通过对各房屋（未完）  |