[公告]瓦 轴Ｂ：拟转让部分房产项目评估说明
瓦房店轴承股份有限公司 拟转让部分房产项目 评估说明 中企华评报字(2014)第3400号 （共一册，第一册） 北京中企华资产评估有限责任公司 二 ○ 一 四年 七月 八日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .......................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................... 2 第三部分 资产评估说明 ......................................................................................... 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ....................................................................... 3 一、 评估对象与评估范围 ............................................................................. 3 二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................... 4 三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................... 4 四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................... 4 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ...................................... 4 第二章 资产核实情况总体说明 ............................................................................ 5 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................... 5 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................ 6 三、 核实结论 ................................................................................................... 6 第三章 评估技术说明 ............................................................................................. 7 第四章 评估结论及分析 ....................................................................................... 15 一、 评估结论 ................................................................................................. 15 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 15 评估说明附件 ............................................................................................................. 16 附件一、关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................... 16 第一 部分 关于 评估说明 使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关 监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内 容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方暨评估对象的产权持有单位编写、单位负 责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：关于进行资产 评估有关事项的说明。 第三部分 资产 评估说明 第 一 章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一) 委托 评估对象与评估范围 评估对象是瓦房店轴承股份有限公司拟转让的部分房产。 评估范围是瓦房店轴承股份有限公司拟转让的部分房产，包括位 于沈阳市沈河区大西路52号销售公司沈阳经销处和位于哈尔滨市道 外区靖宇南十道街155号销售公司哈尔滨经销处的房屋2项。 (二) 委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日，评估范围内的资产为固定资产-房屋建筑物2项， 被评估资产情况如下： 金额单位：元 序号 建筑物名称 面积 账面原值 账面净值 1 瓦轴沈阳经销处房屋 1185.28 4573599.00 1625101.63 2 哈尔滨销售分公司 811.58 1588372.00 511644.58 合 计 1997.16 6161971.00 2136746.21 (三) 委托评估的资产权属状况 1.房屋建筑物的权属情况 序号 土地证号 房产证号 房屋所有权人 建筑物名称 面积 证载用途 1 无 沈房权证沈河字 第51119号 瓦房店轴承股份 有限公司 瓦轴沈阳经销处 房屋 1185.28 商业 2 无 全民单位自管公 产字B第00738号 瓦房店轴承厂 哈尔滨销售分公 司 811.58 办公用房 合 计 1997.16 上表中，销售公司哈尔滨经销处房屋有一旧的房屋所有权证，尚 未办理旧证换新证事项。旧证的证载权利人为瓦房店轴承厂，是其大 股东瓦房店轴承集团有限责任公司的前身，企业已书面承诺该房产为 瓦房店轴承股份有限公司房产。除此之外资产产权清晰，权属证明文 件齐全。 二、 企业申报的 实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产为房屋建筑物共计2处，分 别位于沈阳市沈河区大西路52号和哈尔滨市道外区靖宇南十道街155 号。 三、 企业申报的无形资产情况 无。 四、 企业申报的表外资产 情况 企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产，无表外资产。 五、 引用其他机 构 报告 结论所涉及的相关资产 本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。 第 二 章 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估 项目组根据项目特点成立房地产评估组，并进行了现场清查核实。 2014年6月18日至2014年7月8日，评估人员对评估范围内的资产 进行了必要的清查核实。 (一) 指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产 清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写 要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报， 同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指 标等情况的文件资料等。 (二) 初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的 详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项 不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资 料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单 位对资产评估申报明细表进行完善。 (三) 现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在 产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定， 对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取 了不同的勘查方法。 (四) 补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员 充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实 相符。 (五) 查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物的产权证明文件资料进 行查验，了解有无权属瑕疵、有无抵押、担保等情况，对权属资料 不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文 件。 二、 影响资产核实的事项及 处理方法 资产清查过程中，评估人员没有发现影响资产核实的事项。 三、 核实结论 1、位于沈阳市沈河区大西路52号销售公司沈阳经销处已办理了 房屋产权证，目前房屋为自用； 2、位于哈尔滨市道外区靖宇南十道街155号销售公司哈尔滨经 销处的房屋有一旧的房屋所有权证，尚未办理旧证换新证事项。旧证 的证载权利人为瓦房店轴承厂，是其大股东瓦房店轴承集团有限责任 公司的前身，企业已书面承诺该房产为瓦房店轴承股份有限公司房 产。 3、纳入评估范围内的房产不存在抵押、担保和诉讼等未决事项。 第 三 章 评估技术说明 企业申报的纳入评估范围的房屋建筑物评估如下： 一、 评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为销售公司沈阳经销处 和销售公司哈尔滨经销处的2项房屋。评估基准日账面原值 6161971.00元，账面净值2136746.21元。 二、 房屋建筑物概况 (一)房屋建筑物概况 1.企业申报的纳入评估范围的销售公司沈阳经销处位于沈河区 大西路52号，证载用途为商业，始建于1994年7月，结构为混合， 证载建筑面积为1185.28平方米。账面值为1994年购买商品房时发生 的费用。 2.企业申报的纳入评估范围的销售公司哈尔滨经销处，位于哈尔 滨市道外区靖宇南十道街155号，证载用途为办公用房，始建于1993 年8月，结构为钢混，证载建筑面积为815.58平方米。账面值为1993 年购置时发生的费用。 (二)房屋建筑物现状：建筑物总体质量良好，主要表现在房屋建 筑物基础稳固，未发现不均匀沉降；房屋建筑物地面以上主体结构 完好且有足够的承载力，未发现明显变形；重大房屋建筑物内部设 施完善，使用正常；各项功能的技术指标均满足既定的使用要求。 (三)折旧方法：产权持有单位对房屋建筑物采用年限平均法计提 折旧。按房屋建筑物预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑 物资产的年折旧率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 销售公司沈阳经销处 30 0% 3% 销售公司哈尔滨经销处 30 0% 3% (四)房屋建筑物权属状况 1.纳入评估范围内的销售公司沈阳经销处房屋已取得《房屋所有 权证》，房屋所有权人为瓦房店轴承股份有限公司，房屋所有权证编 号为“沈房权证沈河字第51119号”，建筑面积为1185.28平方米，证载 用途为商业。 2.纳入评估范围内的销售公司哈尔滨经销处房屋已取得《房屋所 有权证》，为旧的房屋所有权证，尚未办理旧证换新证事项。旧证的 证载权利人为瓦房店轴承厂，是其大股东瓦房店轴承集团有限责任公 司的前身，企业已书面承诺该房产为瓦房店轴承股份有限公司房产。 房屋所有权证编号为“全民单位自管公产字B第00738号”，建筑面积 为811.58平方米，证载用途为办公用房。 三、 核实过程 评估人员对房屋建筑物采取现场勘查的方式，对房屋建筑物的面 积、层数、建筑结构、完工年限、已使用年限、装修标准、维修情 况及目前使用状态等进行核查，以作为评估时的参考依据。 四、 评估方法 根据房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条 件，评估人员了解附近出售同类或相同、相似条件的交易案例，认为 该地区相关交易案例较易获得，故本次采用市场法评估。 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 运用市场法估价应按下列步骤进行： 1.搜集交易实例； 2.选取可比实例； 3.建立价格可比基础； 4.进行交易情况修正； 5.进行交易日期修正； 6.进行区域因素修正； 7.进行个别因素修正； 8.求出比准价格。 市场法评估计算公式如下： 待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情 况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数× 待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别 因素值/参照物房地产个别因素值 五、 典型案例 明细表序号：4-6-1-1 建筑物名称：销售公司沈阳经销处 建成时间：1994年7月 结构类型：混合 层 数：1-3层 面 积：1185.28平方米 账面原值：4573599.00元 账面净值：1625101.63元 房屋所有权证号：沈房权证沈河字第51119号 1.概况 该房屋建筑物位于沈河区大西路52号，朝向南北，建筑年代1995 年1月，结构为混合，基础设施完善度为七通一平，四至为：东临大 西电子市场；西临眼镜城；南临大西路；北向为住宅区。房屋周边 有超市、大西电子市场、怀远门、银行和酒店，且临街。地理位置好， 周边学校及商务设施齐全，网点所在1-3层。外墙面刷涂料，内墙刮 大白，室内地面铺地砖，石膏板吊顶，一部楼梯，塑钢窗，卷帘 门。室内有上水、下水、供暖、电、通讯、煤气等基础设施。 2.房屋建筑物权利情况 房产证号为沈房权证沈河字第 51119 号 。 3.价值测算过程 根据替代原则，选取近期同一商业级别圈内较近的三个交易案 例作为比较案例，比较案例详细情况如下： (1)选取可比实例 根据替代原则，选取近期同一供需圈内较近的三个交易案例作 为比较案例，比较案例详细情况如下： 比较案例1：沙河子小区临长江街 位于皇姑区，沙河子小区，临长江街，面积756.48m2，砖混结构， 1-2层，朝向南北，建筑时间为1990年，房屋装修简装，房子的采光 通风，布局合理，视野开阔，地理位置好，周边学校及商务设施齐 全，无物业。水、电、煤气、暖气、有线电视、宽带齐全。 比较案例2：临西顺城街 位于沈河区，大西路附近，临西顺城街，面积1130m2，混合结构，1-3层，朝向东西，建筑时间为1998年，房屋装修简装，房子的采光 通风，布局合理，视野开阔，地理位置好，周边学校及商务设施齐 全，无物业。水、电、煤气、暖气、有线电视、宽带齐全。 比较案例3：临崇山路 位于皇姑区，怒江街附近，临崇山路，面积750m2，砖混结构， 1-2层，朝向南北，建筑时间为1995年，房屋装修简装，房子的采光 通风，布局合理，视野开阔，地理位置好，周边学校及商务设施齐 全，无物业。水、电、煤气、暖气、有线电视、宽带齐全。 (2)房地产价格影响因素说明表 根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的 比较因素，主要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素 等。 详见房地产价格影响因素说明表 评估对象与 比较因素 评估对象 案例A：临长江 街 案例B：临西顺 城街 案例C：临崇山 路 单位售价(元/平方米) 待估 17003 17300 17300 交易情况 正常 正常 正常 正常 详细地址 沈河区大西路 52号 皇姑区，沙河 子小区，临长 江街 沈河区，大西 路附近，临西 顺城街 皇姑区，怒江 街附近，临崇 山路 交易日期 2014-04 2014-06 2014-06 2014-06 区 繁华程度 繁华 繁华 繁华 繁华 评估对象与 比较因素 评估对象 案例A：临长江 街 案例B：临西顺 城街 案例C：临崇山 路 域 因 素 交通便捷度 公交便捷度 高，有多条公 交线路 公交便捷度 高，有多条公 交线路 公交便捷度 高，有多条公 交线路 公交便捷度 高，有多条公 交线路 环境质量优劣度 一般 一般 一般 一般 基础设施完善度 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共配套设施完 备程度 附近商业、医 疗、教学、银 行等公共设施 较多，设施完 善程度较好 附近商业、医 疗、银行等公 共设施较多， 设施完善程度 较好 附近商业、医 疗、教学、银 行等公共设施 较多，设施完 善程度较好 附近商业、医 疗、教学、银 行等公共设施 较多，设施完 善程度较好 城市规划限制 符合 符合 符合 符合 个 别 因 素 用途 商业 商业 商业 商业 建筑结构 混合 混合 混合 混合 层数 1-3 1-2 1-3 1-2 面积 1185.28 756.48 1130 750 朝向 南北 南北 东西 南北 平面布置 条形 条形 条形 条形 临街状况、地势 临街环境好， 地势佳 临街环境好， 地势佳 临街环境好， 地势佳 临街环境好， 地势佳 工程质量 一般 一般 一般 一般 文化氛围 较好 较好 较好 较好 设备及装修 简装 简装 简装 简装 配套服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全 建筑物新旧程度 一般 一般 一般 一般 物业管理 无 无 无 无 土地级别 综合用地 综合用地 综合用地 综合用地 土地剩余年限 20.22 15.66 24.08 21.07 (3)房地产价格影响因素修正系数的确定 设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各 项影响因素与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较 指数修正表如下： 评估对象与案 例 比较因素 评估对象 实例A 实例B 实例C 单位售价(元/平方米) 待估 17003 17300 17300 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区 域 因 素 繁华程度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 环境质量优劣度 100 100 100 100 基础设施完善度 100 100 100 100 公共配套设施完备程度 100 100 100 100 城市规划限制 100 100 100 100 个 别 因 素 用途 100 100 100 100 建筑结构 100 100 100 100 层数 100 105 100 105 面积 100 105 100 105 朝向 100 100 98 100 平面布置 100 100 100 100 临街状况、地势 100 100 100 100 工程质量 100 100 100 100 文化氛围 100 100 100 100 设备及装修 100 100 100 100 配套服务设施 100 100 100 100 建筑物新旧程度 100 100 100 100 物业管理 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 土地剩余年限 0.789 0.70 0.843 0.802 评估对象与案例 比较因素 评估对象 实例A 实例B 实例C 单位售价(元/平方米) 待估 17100 17300 17300 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素 繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 评估对象与案例 比较因素 评估对象 实例A 实例B 实例C 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施完善度 100/100 100/100 100/100 100/100 公共配套设施完备程度 100/100 100/100 100/100 100/100 城市规划限制 100/100 100/100 100/100 100/100 个别因素 用途 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑结构 100/100 100/100 100/100 100/100 层数 100/100 100/105 100/100 100/105 面积 100/100 100/105 100/100 100/105 朝向 100/100 100/100 100/97 100/100 平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100 临街状况、地势 100/100 100/100 100/100 100/100 工程质量 100/100 100/100 100/100 100/100 文化氛围 100/100 100/100 100/100 100/100 设备及装修 100/100 100/100 100/100 100/100 配套服务设施 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑物新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100 物业管理 100/100 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100 土地剩余年限 0.789/0.789 0.789/0.7 0.789/0.843 0.789/0.802 比准价格 17382.74 16692.59 15437.26 比准价格 16504.20 比准价格为16504.20元/平方米 (4)评估值的确定 评估值＝面积×评估单价 ＝1185.28×16504.20 ＝19562100元(取整) 六、 评估结果 房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表： 房屋建筑物评估结果汇总表 金额单位 : 人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 6161971.00 2136746.21 26217100.00 26217100.00 20055129.00 24080353.79 325.47 1126.96 第 四 章 评估结论及分析 一、评估结论 北京中企华资产评估有限责任公司受瓦房店轴承股份有限公司 的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、 公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对瓦房店轴承股份 有限公司的部分资产在2014年4月30日的市场价值进行了评估。根 据以上评估工作，得出如下评估结论： 评估基准日总资产账面价值为213.67万元，评估价值为2,621.71 万元，增值额为2,408.04万元，增值率为1,126.96%。 本评估报告评估结论为，即：瓦房店轴承股份有限公司拟转让 的部分资产评估结果为2,621.71万元。 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 一、非流动资产合计 2,136,746.21 26,217,100.00 24,080,353.79 1,126.96 固定资产原值 6,161,971.00 26,217,100.00 20,055,129.00 325.47 固定资产净值 2,136,746.21 26,217,100.00 24,080,353.79 1,126.96 二、资产总计 2,136,746.21 26,217,100.00 24,080,353.79 1,126.96 主要增减值原因分析： (一) 固定资产 固定资产评估原值增值20,055,129.00元，增值率325.47%；固定 资产评估净值增值24,080,353.79元，增值率为1,126.96%。评估增值原 因为该房屋建筑物建造年代较早，且近年来房地产市场发展较快，市 场价格升值较大，故引起房屋建筑物评估原、净值增值。 评估说明附件 附件一、 关于进行资产评估有关事项的说明 中财网
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