[公告]力合股份：珠海清华科技园创业投资有限公司股东拟转让股权涉及其股东全部权益价值项目评估说明
珠海清华科技园创业投资有限公司股东 拟转让股权涉及其股东全部权益价值项目 评估说明 万隆评报字（2014）第1119号 万隆（上海）资产评估有限公司 二〇一四年四月二十一日 目 录 第一部分 关于专用说明材料使用范围的声明 ......................................................................... 1-1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................. 2-1 第三部分 资产基础法评估说明 ................................................................................................. 3-1 第四部分 评估结论及分析 ......................................................................................................... 4-1 第一部分 关于专用说明材料使用范围的声明 评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门 使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和 个人，不得见诸公开媒体。 万隆（上海）资产评估有限公司 二〇一四年四月二十一日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第三部分 资产基础法评估说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围 1．评估对象为珠海清华科技园创业投资有限公司的股东全部权益价值。 2．评估范围为评估对象涉及的被评估企业的全部资产与负债，具体内容如 下表： 项 目 账面金额（元） 流动资产 76,392,114.91 可供出售金融资产 81,686,330.00 长期投资 93,715,196.27 固定资产 101,749,422.51 在建工程 632,634.98 无形资产 45,976,334.50 资产总额 400,152,033.17 流动负债 51,676,364.14 长期负债 16,768,798.88 负债总额 68,445,163.02 净资产 331,706,870.15 3．权属状况 （1）截止评估基准日，珠海清华科技园创业投资有限公司3项房屋建筑物 均已办理产权证。 （2）委估土地使用权计1宗，位于珠海市香洲区唐家湾镇大学路101号。上 述1宗土地使用权面积共计144,585.17㎡，已办理土地使用权证。 清查中未发现评估范围内的资产存在权属方面的瑕疵事项和评估范围内的 负债不需要由被评估企业承担的事项。 （二）实物资产的分布情况及特点 1. 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。 实物资产名称 单位 数量 分布情况 存放地点 房屋建筑物 幢 3 公司园区内 设备—电子设备及其他设备 台（套） 906 公司园区内 车辆 辆 5 公司区域 2. 实物资产的技术特点及使用情况。 房屋建筑物于2003年建造的行政区、生活区等设施，电子设备及其他主要 为中央空调、各种规格电梯、各种电脑、空调、打印机、复印机、实验仪器 等126项共906台（套），其余为车辆5辆，目前均处于正常使用状态，被评 估企业对设备类资产进行日常维护和管理。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间 由资产注册评估师为项目负责人，组织评估人员根据评估计划的安排，明确 各专业负责人及清查工作分工，开展对被评估企业的现场清查工作。现场清查工 作自2014年4月7日至2014年4月13日结束。 （二）主要清查过程 1.被评估企业自查：评估机构派出专人指导被评估企业自查，通过对企业人 员培训，提出自查及评估填表要求，由被评估企业按.企业国有资产评估指南. 的要求，填制各类资产、负债清查评估明细申报表，撰写.关于进行资产评估有 关事项的说明.。 2.清查核实：评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进 行调查，获取评估业务所需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权 属。 3.汇总分析：汇总清查结果，分析资产清查的范围和深度是否符合评估的要 求，是否与本次经济行为涉及的资产范围一致，能否满足评估阶段工作的要求， 并撰写.资产清查核实情况说明.。 （二）影响资产核实的事项及处理方法。 因受客观条件的限制，力合股份有限公司、深圳力合信息港投资发展有限公 司和珠海清华科技园创业投资有限公司只提供涉及长期股权投资部分财务资料。 处理方法：根据各被投资单位的具体情况，评估方法确定如下： （1）深圳力合通信有限公司，根据珠海清华科技园创业投资有限公司与深 圳市顺捷信息技术有限公司于2013年10月25日签订的股权转让协议，珠海清 华科技园创业投资有限公司将所持有的该公司20％的股权以400万元人民币的 价格转让给深圳市顺捷信息技术有限公司，截止评估基准日，深圳市顺捷信息技 术有限公司已支付此次股权转让款的90%即360万元人民币。评估值按已签订的 转让价确定。 （2）三亚力合高科创新园开发有限公司，根据三亚力合高科创新园开发有 限公司各股东与上海嘉鑫臵业有限公司签订的.三亚力合高科创新园开发有限公 司之股权转让框架协议.，三亚力合高科创新园开发有限公司所有股东将持有的 100%的股权转让给上海嘉鑫臵业有限公司，协议约定三亚力合高科创新园开发 有限公司股权转让总对价为16,000万元人民币，因此，被评估单位持有的三亚 力合高科创新园开发有限公司10%股权按股权转让协议约定的16000万元乘以 持股比例确定。 （3）深圳市力锐视清信息技术有限公司，根据委托方与被评估单位提供的 相关资料。截止评估基准日，深圳市力锐视清信息技术有限公司已停止经营且资 不抵债，审计已计提了全额的长期投资减值准备，评估值按零确定。 （4）珠海博佳冷源设备有限公司2013年投资，投资时间较短，评估值按账 面值确定。 （5）海南东盛弘蟒业科技股份有限公司，被评估单位所占股权比例较低， 同时，海南东盛弘蟒业科技股份有限公司近几年经营状况不稳定，起伏落差较大， 难以采用收益法或市场法进行评估，评估值以基准日长期股权投资单位账面净资 产乘以股权投资比例确定。 （6）深圳市力合教育有限公司，被评估单位股权比例为20%，目前该企业 经营情况良好。国内A股基本无教育、培训类上市公司，本次评估以收益法确 定长期投资单位的股东全部权益价值，然后将被投资单位股东全部权益价值评估 值乘以股权比例计算确定评估值。 （7）剩余5家长期投资公司，皆可找到相类似的可比上市公司，本次评估 以市场法确定长期投资单位的股东全部权益价值，然后将被投资单位股东全部权 益价值评估值乘以股权比例计算确定评估值。 被评估单位所占长期投资单位股权比例较低，且力合股份有限公司、深圳力 合信息港投资发展有限公司和珠海清华科技园创业投资有限公司提供的长期股 权投资相关资料有限，故本次评估不适用资产基础法进行评估。评估人员采用了 市场法、收益法等方法对长期投资单位进行了评估，但受限于委托方及被评估单 位提供资料的局限性，可能对评估值的准确性有一定的影响。 （三）核实结论 本次评估前，由大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对被评估企业 评估基准日的会计报告进行了审计，被评估企业也已按审计报告审定的财务数据 进行资产评估明细表的申报，经现场对委估资产的清查、核实，确定珠海清华科 技园创业投资有限公司所提供的委托评估资产清单与实际情况基本相符。所有委 托评估的资产为正常使用中的资产。 三、资产基础法评估技术说明 1. 货币资金 货币资金包括现金、银行存款。 1.1. 现金 现金账面值为2,820.71元，由人民币组成，存放在珠海清华科技园创业投资 有限公司财务部。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同 现金日记账和总账现金账户余额核对。 现金倒推法计算公式为： 基准日现金评估值=盘点日库存现金数+基准日到盘点日前现金支出金额-基 准日到盘点日前现金收入金额。 人民币以核实后的账面值确认评估值。 经上述评估，现金评估值为2,820.71元。 1.2. 银行存款 银行存款账面值为41,522,875.83元， 银行存款共有9个账户，全部为人民 币存款。 对银行存款采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存 款余额调节表，金额平衡相符后，抽查日后发生的凭证或检查基准日后对账单， 验证未达账项的真实性。经通过银行函证，基准日没有发现影响净资产事宜。 银行存款中有1300万元交通银行的7天通知存款以及2000万元招商银行的 对公智能定期存款理财产品，理财产品存款按面值加上持有期利息确定评估值。 定期存款持有期利息=定期存款本金×年利率÷360×存款天数。 1300万元交通银行的7天通知存款以及2000万元的对公智能定期存款持有 期利息计算结果如下： 开户银行 存款本金 （万元） 年利率 利息起息日 利息结息日 存款 天数 应收利息 （元） 交通银行 1,300 1.35% 2013-11-22 2014-3-31 129 62,887.50 招商银行 2,000 2.85% 2014-3-3 2014-3-31 28 44,333.33 合计 107,220.83 经评估，银行存款评估值为41,630,096.66元。 2. 应收款项 应收款项包括应收账款、预付账款、其他应收款。 评估人员通过对企业提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、 金额、业务内容，对照总账、明细账、会计凭证、经营合同和有关文件资料进行 清查核实，了解企业对应收款项的管理制度和执行情况，确定其真实性和可靠性， 对金额较大或时间较长款项进行逐项核验，发函询证或替代测试。 2.1应收账款 应收账款账面原值金额1,176,052.53元，计34笔，坏账准备23,867.46元， 应收账款净额为1,152,185.07元，主要系公司出租房产应收的租金。评估人员通 过对公司提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、金额、业务内容 对照记账凭证、有关文件资料进行清查核实，确定其真实性和可靠性，对金额较 大的逐项核验和进行函证。对未回函实施替代程序测试。 借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项 回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。经过评估人员对账龄分析和了 解,该公司因客户众多，财务在发票入账和货款进账存在几天时间差异，导致期 末余额挂账，对于超过1年以上的应收账款，经评估人员了解，主要为实际开票 金额和入账金额存在角、分尾差导致挂账。因尾差较小，且客户多为长期客户， 账务滚动发生,产生坏账的可能性较小，应能够全额回收。综合以上情况，应收 账款按核实后账面值评估。 应收账款评估值1,176,052.53元，坏账准备按规定评估为零。 2.2 预付账款 预付账款账面金额192,000.00元，预付账款主要为企业因采购览讯冷却塔预 付的款项，评估人员在审核相关协议、依据及财务凭证的基础上，通过发函询证、 替代测试进行分析。预付账款共1笔明细，账龄在一年以内，预付款均为公司能 正常收回相应劳务或资产的款项，故按核实后账面值确定评估值。 预付账款的评估值为192,000.00元。 2.3其他应收款 其他应收款账面原值金额33,573,531.53元，坏账准备51,298.23元，其他应 收款净额33,522,233.30元。共18笔，主要为应收关联公司力合股份有限公司 30,000,000.00元，应收珠海华冠电子有限公司2,117,041.08元, 珠海力合环保有 限公司1,131,900.00元往来款、公司员工借用的备用金等。评估人员在核对明细 账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大的款项抽查了原始入 帐凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属 实，同时，评估人员进行了账龄分析： 经分析，上述款项坏账的可能性较小，本次按照核实后账面值确定评估值， 坏账准备评估为零。 其他应收款评估值33,573,531.53元，坏账准备按规定评估为零。 应收款项评估结果 项 目 账面值 评估值 增减值 应收账款 1,176,052.53 1,176,052.53 23,867.46 应收账款坏账准备 23,867.46 0.00 - 23,867.46 预付账款 192,000.00 192,000.00 0.00 其他应收款 33,573,531.53 33,573,531.53 51,298.23 其他应收款坏账准备 51,298.23 0.00 - 51,298.23 3. 可供出售金融资产 1、基本情况 可供出售金融资产账面值为81,686,330.00元，其中取得成本为14,768,127.22 元，公允价值变动为66,918,202.78元，主要为投资的拓邦股份、数码视讯股票， 经与中国中投证券有限责任公司兰州民主东路证券营业部对账单核实，企业拥有 的2只股票数量与账面申报数量一致。具体投资情况如下： 证券代码 证券名称 持股数量 投资额 （RMB元） 账面价值 投资日期 经营情况 002139 拓邦股份 5,691,000 7,605,796.56 52,527,930.00 2001年12月14日 正常经营 300079 数码视讯 1,340,000 7,162,330.66 29,158,400.00 2009年8月31日 正常经营 合计 14,768,127.22 81,686,330.00 2、评估方法： 拓邦股份、数码视讯均为中国证券市场（上海、深圳交易所）的上市公司， 有明确的交易市价（股票价格），故采用市场法进行评估。 评估值=评估基准日股票收盘价格×股数 3、评估计算 珠海清华科技园创业投资有限公司持有拓邦股份5,691,000股，持有数码视 讯1,340,000股。 （1）持有拓邦股份股权可供出售金融资产评估计算 2014年3月31日拓邦股份收盘为9.23元/股 珠海清华科技园创业投资有限公司持有拓邦股份5,691,000股权评估值 =5,691,000*9. 23 =52,527,930.00元 （2）持有数码视讯股权评估计算 2014年3月31日数码视讯均价收盘价为21.76元/股 珠海清华科技园创业投资有限公司持有数码视讯1,340,000股股权评估值 =1,340,000*21.76 =29,158,400.00元 经评估被评估企业可供出售金融资产评估价值如下表： 被投资单位名称 持股数量 投资金额 账面金额 评估价值 深圳拓邦股份有限公司 5,691,000 7,605,796.56 52,527,930.00 52,527,930.00 北京数码视讯科技股份有限 公司 1,340,000 7,162,330.66 29,158,400.00 29,158,400.00 合计 14,768,127.22 81,686,330.00 81,686,330.00 4. 长期股权投资 4.1长期股权投资概况 长期股权投资账面金额为93,715,196.27元，被投资企业共11户。具体情 况如下： 金额单位：元 公 司 名 称 投资成本 账面价值 投资比例 投资日期 经营情况 珠海华冠电子有限公司 20,094,727.83 21,148,435.03 11.79% 2004 正常经营 珠海华冠电容器有限公司 10,400,000.00 17,983,190.74 20.00% 2002 正常经营 珠海博佳冷源设备有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 15.00% 2013 正常经营 三亚力合高科创新园开发有限公司 8,560,000.00 8,560,000.00 10.00% 2009 正常经营 深圳力合华清创业投资有限公司 5,394,988.62 5,394,988.62 14.67% 2009 正常经营 珠海市司迈科技有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 15.00% 2012 正常经营 海南东盛弘蟒业科技股份有限公司 4,800,000.00 4,800,000.00 2.88% 2009 正常经营 珠海力合环保有限公司 4,000,000.00 6,189,082.49 10.00% 2002 正常经营 深圳力合通信有限公司 4,000,000.00 4,052,303.77 20.00% 股权转让中 深圳市力合教育有限公司 2,000,000.00 10,587,195.62 20.00% 2004 正常经营 深圳市力锐视清信息技术有限公司 1,800,000.00 0.00 13.00% 2008 停业状态 合计 93,715,196.27 4.2长期股权投资评估方法 被评估单位所占长期投资单位股权比例较低，力合股份有限公司、深圳力合 信息港投资发展有限公司和珠海清华科技园创业投资有限公司提供的长期股权 投资相关资料有限，不适用资产基础法进行评估。根据各被投资单位的具体情况， 评估方法确定如下： （1）深圳力合通信有限公司，根据珠海清华科技园创业投资有限公司与深 圳市顺捷信息技术有限公司于2013年10月25日签订的股权转让协议，珠海清 华科技园创业投资有限公司将所持有的该公司20％的股权以400万元人民币的 价格转让给深圳市顺捷信息技术有限公司，截止评估基准日，深圳市顺捷信息技 术有限公司已支付此次股权转让款的90%即360万元人民币。评估值按已签订的 转让价确定。 （2）三亚力合高科创新园开发有限公司，根据三亚力合高科创新园开发有 限公司各股东与上海嘉鑫臵业有限公司签订的.三亚力合高科创新园开发有限公 司之股权转让框架协议.，三亚力合高科创新园开发有限公司所有股东将持有的 100%的股权转让给上海嘉鑫臵业有限公司，协议约定三亚力合高科创新园开发 有限公司股权转让总对价为16,000万元人民币，因此，被评估单位持有的三亚 力合高科创新园开发有限公司10%股权按股权转让协议约定的16000万元乘以 持股比例确定。 （3）深圳市力锐视清信息技术有限公司，根据委托方与被评估单位提供的 相关资料。截止评估基准日，深圳市力锐视清信息技术有限公司已停止经营且资 不抵债，审计已计提了全额的长期投资减值准备，评估值按零确定。 （4）珠海博佳冷源设备有限公司2013年投资，投资时间较短，评估值按账 面值确定。 （5）海南东盛弘蟒业科技股份有限公司，被评估单位所占股权比例较低， 同时，海南东盛弘蟒业科技股份有限公司近几年经营状况不稳定，起伏落差较大， 难以采用收益法或市场法进行评估，评估值以基准日长期股权投资单位账面净资 产乘以股权投资比例确定。 （6）深圳市力合教育有限公司，被评估单位股权比例为20%，目前该企业 经营情况良好。国内A股基本无教育、培训类上市公司，本次评估以收益法确 定长期投资单位的股东全部权益价值，然后将被投资单位股东全部权益价值评估 值乘以股权比例计算确定评估值。 （7）剩余5家长期投资公司，皆可找到相类似的可比上市公司，本次评估 以市场法确定长期投资单位的股东全部权益价值，然后将被投资单位股东全部权 益价值评估值乘以股权比例计算确定评估值。 4.3长期股权投资评估过程 4.3.1珠海华冠电子有限公司 (1)企业概况 企业名称：珠海华冠电子有限公司 住所：珠海市高新区唐家湾镇华冠路1号 法定代表人：高振先 注册资本：人民币9000万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2001年12月3日 经营范围：生产经营片式电解电容器、电子产品专用生产设备以及自产产品 的销后服务。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 159,041,329.70 162,186,356.00 139,305,920.10 164,997,982.88 负债总额 54,354,965.80 55,378,937.92 35,277,938.24 90,177,844.52 所有者权益 104,686,363.90 106,807,418.08 104,027,981.86 74,820,138.36 营业总收入 4,754,654.68 53,498,744.97 50,571,197.44 50,105,383.39 利润总额 -2,121,054.18 2,897,461.78 1,721,341.67 -4,668,022.24 净利润 -2,121,054.18 2,779,436.22 442,943.50 -4,668,022.24 （3）评估值的确定 经分析珠海华冠电子有限公司的经营范围，评估人员选取了中航光电、振华 科技和法拉电子作为对比公司。上述三家对比公司的情况简介如下： 对比公司一： 股票简称：中航光电，股票代码：002179。 公司是中国航空工业第一集团公司控股的股份制企业，也是国内专业致力于 光、电连接器技术研发、生产、销售，并全面提供整套连接器应用解决方案的知 名军工企业。公司拥有高密度圆形电连接器、圆形线簧电连接器、矩形线簧结构 电连接器、光纤光缆连接器四条国军标生产线，GJB599系列型谱被列入总装科 研项目。公司全面通过ISO9001(2000)质量体系认证，公司光无源器件首批取得 信息产业部电信设备进网许可证，电源系列产品通过TUV、UL及CE认证。 对比公司二： 股票简称：振华科技，股票代码：000733。 公司为股份制大型企业，主要从事电子信息产品的研制生产和销售，其主导 产品有：以片式钽电容器、片式电阻器、片式电感器、片式二、三极管、厚膜混 合集成电路和高压真空开关管为代表的新型电子元器件；以程控交换机、电子电 话机(移动、无绳及可视电话机)为代表的通信整机；以电力自动化控制系统为代 表的光机电一体化设备等。主导产品在性能、质量以及市场占有率上均处于国内 同类产品先进水平，并且全部通过ISO9001：2000质量管理体系认证和国军标 质量体系认证。 对比公司三： 股票简称：法拉电子，股票代码：600563。 公司是一家专业从事薄膜电容器和薄膜电容器用金属化膜制造与研发的上 市公司，以贴近市场的技术研发、一流的品质和服务、快速灵活的反应速度等竞 争优势获得了全球客户的认可，为各类整机客户如照明、通讯、家电、电源、工 业控制、汽车电子、绿色能源等提供薄膜电容器"一站式"解决方案，产品行销全 球，成为各个领域龙头企业的主力供应商。公司是世界一流的薄膜电容器制造商， 通过ISO/TS16949、ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等标准认证，拥有实力 雄厚的研发中心和经验丰富的技术服务团队。 采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共 指标如市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS）等与可比公司进行比较，通 过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来 得到估值对象的市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS），据此计算目标公司 的股权价值。各项指标含义如下： 市净率（PB）——每股股价与每股净资产的比率 市盈率（PE）——每股股价和每股净利润的比率 市销率（PS）——每股股价和每股收入的比率 珠海华冠电子有限公司历年经营情况波动频繁，故评估人员选取市净率 （PB）作为可比指标。 经查询Wind资讯金融终端并计算后，可比公司市净率指标如下表所示： 项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 三期平均 中航光电 4.37 3.61 3.10 3.69 振华科技 1.18 1.08 1.53 1.26 法拉电子 2.66 2.29 3.23 2.73 平均值 2.56 制造业—电子的平均流动性折扣率为28.76%。 评估值=长期投资单位PB×长期投资单位基准日净资产×（1-流动性折扣）× 持股比例 =2.56×10,468.64万元×（1-28.76%）×11.76% =2,250.96万元 长期投资单位--珠海华冠电子有限公司评估值为2,250.96万元。 4.3.2珠海华冠电容器有限公司 (1)企业概况 企业名称：珠海华冠电容器有限公司 住所：珠海市高新区金鼎工业园华冠路1号华冠科技工业园1栋厂房第三层 法定代表人：高振先 注册资本：人民币5200万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2001年12月3日 经营范围：片式电容器、电子元器件、电子产品的生产、销售。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 104,977,846.57 105,284,893.92 104,453,354.21 116,903,432.35 负债总额 15,061,892.92 16,439,576.80 22,271,698.06 33,306,776.62 所有者权益 89,915,953.65 88,845,317.12 82,181,656.15 83,596,655.73 营业总收入 16,330,785.10 77,608,764.83 77,690,764.58 81,335,479.18 利润总额 1,427,515.38 9,959,932.09 3,410,327.00 8,323,175.03 净利润 1,070,636.53 7,963,660.97 2,585,000.42 7,161,410.80 （3）评估值的确定 经分析珠海华冠电容器有限公司的经营范围，评估人员选取了中航光电、振 华科技和法拉电子作为对比公司。上述三家对比公司的情况简介如下： 对比公司一： 股票简称：中航光电，股票代码：002179。 公司是中国航空工业第一集团公司控股的股份制企业，也是国内专业致力于 光、电连接器技术研发、生产、销售，并全面提供整套连接器应用解决方案的知 名军工企业。公司拥有高密度圆形电连接器、圆形线簧电连接器、矩形线簧结构 电连接器、光纤光缆连接器四条国军标生产线，GJB599系列型谱被列入总装科 研项目。公司全面通过ISO9001(2000)质量体系认证，公司光无源器件首批取得 信息产业部电信设备进网许可证，电源系列产品通过TUV、UL及CE认证。 对比公司二： 股票简称：振华科技，股票代码：000733。 公司为股份制大型企业，主要从事电子信息产品的研制生产和销售，其主导 产品有：以片式钽电容器、片式电阻器、片式电感器、片式二、三极管、厚膜混 合集成电路和高压真空开关管为代表的新型电子元器件；以程控交换机、电子电 话机(移动、无绳及可视电话机)为代表的通信整机；以电力自动化控制系统为代 表的光机电一体化设备等。主导产品在性能、质量以及市场占有率上均处于国内 同类产品先进水平，并且全部通过ISO9001：2000质量管理体系认证和国军标 质量体系认证。 对比公司三： 股票简称：法拉电子，股票代码：600563。 公司是一家专业从事薄膜电容器和薄膜电容器用金属化膜制造与研发的上 市公司，以贴近市场的技术研发、一流的品质和服务、快速灵活的反应速度等竞 争优势获得了全球客户的认可，为各类整机客户如照明、通讯、家电、电源、工 业控制、汽车电子、绿色能源等提供薄膜电容器"一站式"解决方案，产品行销全 球，成为各个领域龙头企业的主力供应商。公司是世界一流的薄膜电容器制造商， 通过ISO/TS16949、ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等标准认证，拥有实力 雄厚的研发中心和经验丰富的技术服务团队。 采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共 指标如市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS）等与可比公司进行比较，通 过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来 得到估值对象的市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS），据此计算目标公司 的股权价值。各项指标含义如下： 市净率（PB）——每股股价与每股净资产的比率 市盈率（PE）——每股股价和每股净利润的比率 市销率（PS）——每股股价和每股收入的比率 珠海华冠电容器有限公司历年经营情况稳定，故评估人员选取市盈率（PE） 作为可比指标。 经查询Wind资讯金融终端并计算后，可比公司市盈率指标如下表所示： 项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 三期平均 中航光电 33.26 26.94 31.57 30.59 振华科技 53.23 25.86 31.67 36.92 法拉电子 12.83 13.82 17.85 14.84 平均值 27.45 制造业—电子的平均流动性折扣率为28.76%。 评估值=长期投资单位PE×长期投资单位三年净利润平均值×（1-流动性折 扣）×持股比例 =27.45×590.34万元×（1-28.76%）×20% =2,308.80万元 长期投资单位--珠海华冠电容器有限公司评估值为2,308.80万元。 4.3.3珠海博佳冷源设备有限公司 (1)企业概况 企业名称：珠海博佳冷源设备有限公司 住所：珠海市高新区科技创新海岸二期科技五路1号第一层至第三层 法定代表人：王凯旋 注册资本：人民币5200万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2001年7月13日 （2）评估值的确定 珠海博佳冷源设备有限公司2013年投资，投资时间较短，评估值按账面值 确定。 长期投资单位--珠海博佳冷源设备有限公司评估值为1,000.00万元。 4.3.4三亚力合高科创新园开发有限公司 (1)企业概况 企业名称：三亚力合高科创新园开发有限公司 企业类型：有限责任公司 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 87,754,353.55 87,949,100.56 85,660,191.64 84,557,887.38 负债总额 3,606,236.04 3,668,164.50 1,566,715.02 84,412.01 所有者权益 84,148,117.51 84,280,936.06 84,093,476.62 84,473,475.37 营业总收入 - - - - 利润总额 -132,818.55 187,459.44 -424,998.75 -29,592.06 净利润 -132,818.55 187,459.44 -424,998.75 -29,592.06 （3）评估值的确定 三亚力合高科创新园开发有限公司各股东与上海嘉鑫臵业有限公司签订了 .三亚力合高科创新园开发有限公司之股权转让框架协议.，三亚力合高科创新 园开发有限公司所有股东将持有的100%的股权转让给上海嘉鑫臵业有限公司， 协议约定三亚力合高科创新园开发有限公司股权转让总对价为16,000万元人民 币，因此，被评估单位持有的三亚力合高科创新园开发有限公司10%股权按股权 转让协议约定的16000万元乘以持股比例确定。 评估值=框架协议整体估值×持股比例 =16,000.00万元×10% =1,600.00万元 长期投资单位--三亚力合高科创新园开发有限公司评估值为1,600.00万元。 4.3.5深圳力合华清创业投资有限公司 (1)企业概况 企业名称：深圳力合华清创业投资有限公司 注册资本：人民币3800万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2009年9月15日 经营范围：创业投资业务；代理其他创业投资企业等机构或个人的创业投资 业务；创业投资咨询业务；为创业企业提供创业管理服务业务；参与设立创业投 资企业与创业投资管理顾问机构。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 41,706,355.80 41,565,392.37 38,134,275.18 9,011,288.20 负债总额 3,089,647.75 3,075,825.01 41,066.61 19,640.50 所有者权益 38,616,708.05 38,489,567.36 38,093,208.57 8,991,647.70 营业总收入 320,000.00 664,888.88 1,226,666.67 - 利润总额 169,520.92 528,478.39 1,132,630.39 -544,032.70 净利润 127,140.69 396,358.79 1,101,560.87 -544,032.70 （3）评估值的确定 经分析深圳力合华清创业投资有限公司的经营范围，评估人员选取了鲁信创 投和中航投资作为对比公司。上述三家对比公司的情况简介如下： 对比公司一： 股票简称：鲁信创投，股票代码：600783。 公司是山东省鲁信投资控股集团有限公司控股的省内最大、国内具有重要影 响力的专业创投机构，中国投资协会创投专委会副会长单位、山东省创业投资协 会会长单位。主要投资于先进制造、现代农业、海洋经济等山东省优势产业；信 息技术、节能环保、新能源、新材料、生物技术、高端装备制造等国家战略性新 兴产业。通过资本及资本运作的支持，实现创业企业的快速成长和上市。 对比公司二： 股票简称：中航投资，股票代码：600705。 公司是一家以证券、租赁、期货、财务公司等金融业务和财务性实业股权投 资为主要业务的公司，隶属于中国航空工业集团公司，是中国航空工业集团公司 的重要平台—金融投资平台。中国航空工业集团公司在成立之初即对内部金融资 产进行整合，通过股权划转与托管方式，将证券公司、财务公司、租赁公司、信 托公司、期货公司和产业基金臵入公司。公司通过收购和参股的方式涉足保险和 银行业，同时，积极参与集团的并购、重组，先后投资了中航重机、东安黑豹、 西飞集团、中航技集团、沈飞民用航空公司、成飞民用航空公司等。 采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共 指标如市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS）等与可比公司进行比较，通 过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来 得到估值对象的市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS），据此计算目标公司 的股权价值。各项指标含义如下： 市净率（PB）——每股股价与每股净资产的比率 市盈率（PE）——每股股价和每股净利润的比率 市销率（PS）——每股股价和每股收入的比率 深圳力合华清创业投资有限公司历年经营情况稳定，故评估人员选取市盈率 （PE）作为可比指标。 经查询Wind资讯金融终端并计算后，可比公司市盈率指标如下表所示： 项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 三期平均 鲁信创投 19.34 46.22 69.74 45.10 中航投资 254.11 28.79 30.62 104.51 平均值 74.80 金融业的平均流动性折扣率为25.60%。 评估值=长期投资单位PE×长期投资单位近两年净利润平均值×（1-流动性折 扣）×持股比例 =74.80×74.90万元×（1-25.60%）×14.67% =611.49万元 长期投资单位--深圳力合华清创业投资有限公司评估值为611.49万元。 4.3.6珠海市司迈科技有限公司 (1)企业概况 企业名称：珠海市司迈科技有限公司 住所：珠海市唐家湾镇大学路101号清华科技园A座506-507 法定代表人：林敏 注册资本：人民币705.80万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2005年6月9日 经营范围：嵌入式软件、光机电一体化设备、医疗仪器、生物医药的研发； Ⅱ类6822医用光学器具、仪器及内窥镜设备（含软件），Ⅱ类6825医用高频仪 器设备（含软件），Ⅲ类6822医用光学器具、仪器及内窥镜设备（含软件），Ⅲ 类6825医用高频仪器设备（含软件）的生产（许可证有效期至2015年5月30 日）；Ⅲ类及Ⅱ类医用高频仪器设备，医用光学器具、仪器及内窥镜设备、Ⅱ类 软件的销售（许可证有效期至2016年1月18日）。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 27,280,554.28 26,001,236.00 19,727,105.51 8,676,238.62 负债总额 2,390,290.76 2,453,585.85 3,219,617.29 2,547,920.78 所有者权益 24,890,263.52 23,547,650.15 16,507,488.22 6,128,317.84 营业总收入 3,653,369.88 15,073,237.67 11,860,767.76 8,457,918.91 利润总额 1,534,415.30 7,242,525.95 6,255,799.71 4,437,059.10 净利润 1,342,613.37 7,040,161.93 5,379,170.38 3,826,457.38 （3）评估值的确定 经分析珠海市司迈科技有限公司的经营范围，评估人员选取了理邦仪器、九 安医疗和华润万东作为对比公司。上述三家对比公司的情况简介如下： 对比公司一： 股票简称：理邦仪器，股票代码：300206。 公司系国内领先并在全球持续快速成长的医疗电子设备供应商，主要产品均 拥有自主知识产权，掌握生理信号检测、医用换能器、主控平台等核心技术。公 司是国家高新技术企业，承担了2项国家级科技支撑计划项目；设有深圳市政府 委托建设的“深圳市医用传感器企业研究开发中心”；拥有专利47项、核心保密 技术55项、储备新技术30项。经过多年的发展，“理邦仪器”已成为国内医疗 器械行业的知名品牌，本公司产科系列产品占有21.89%的国内市场份额，位居 全国第一；心电系列产品位居国内品牌市场份额第一、出口市场份额第一；监护 和超声影像系列产品在国内市场亦具有较强的影响力。 对比公司二： 股票简称：九安医疗，股票代码：002432。 公司是从事家用医疗健康电子产品生产的专业厂家，集研发、生产、国内外 销售于一体，成功推广包括电子血压计、电子体温计、远红外测温仪、血糖测量 仪等生理参数测试仪器，以及低频治疗仪、多路低频治疗仪、远红外加热仪、手 持按摩仪等保健器材。公司占据着全球HHCE相关医疗仪器重要份额，仅电子 血压计一个单品就已进入世界六强。公司以适宜现代家庭使用的医疗器械电子产 品为核心，专研于将千家万户和现代医疗联系起来，实现医疗进入家庭，在配备 最新科技医疗设备的条件下，在病人家中实施监护、诊断、治疗、康复和保健。 对比公司三： 股票简称：华润万东，股票代码：600055。 公司致力于医用X射线诊断设备、磁共振成像设备、齿科诊断和治疗设备、 血液健康产品的开发、生产与销售，是国内主要的医疗器械提供商之一。公司是 中国医疗器械工业的骨干企业，在医用X射线诊断设备相关技术和医学影像技 术领域处于全国领先地位，以大型血管造影和介入治疗系统、高频数字胃肠诊断 系统和直接数字成像系统为代表的高端产品，其技术含量已达到国际同类产品先 进水平，主导产品相继通过了欧盟CE产品认证和美国FDA产品认证。 采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共 指标如市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS）等与可比公司进行比较，通 过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来 得到估值对象的市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS），据此计算目标公司 的股权价值。各项指标含义如下： 市净率（PB）——每股股价与每股净资产的比率 市盈率（PE）——每股股价和每股净利润的比率 市销率（PS）——每股股价和每股收入的比率 珠海市司迈科技有限公司历年经营情况稳定，但营业范围中部分设备的许可 销售期在近两年内到期，未来经营有一定的不确定因素，故评估人员选取市净率 （PB）作为可比指标。 经查询Wind资讯金融终端并计算后，可比公司市净率指标如下表所示： 项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 三期平均 理邦仪器 1.78 1.66 3.02 2.15 九安医疗 3.21 2.71 5.60 3.84 华润万东 4.33 3.43 3.70 3.82 平均值 3.27 制造业-医药、生物制品的平均流动性折扣率为27.92%。 评估值=长期投资单位PB×长期投资单位基准日净资产×（1-流动性折扣）× 持股比例 =3.27×2,489.03万元×（1-27.92%）×15.00% =880.00万元 长期投资单位--珠海市司迈科技有限公司评估值为880.00万元。 4.3.7海南东盛弘蟒业科技股份有限公司 (1)企业概况 企业名称：海南东盛弘蟒业科技股份有限公司 住所：文昌市文城镇振昌路 法定代表人：林明栋 注册资本：人民币5000.80万元 企业类型：股份有限公司 成立日期：2000年6月28日 经营范围：蟒蛇养殖、加工销售、综合利用、科研，蟒蛇及其产品进口贸易， 皮革、皮具、工艺产品开发销售，蟒蛇及其产品知识产权应用、转让，蟒蛇主题 旅游观光项目组织，农业科技开发推广，农产品种植、销售，种苗销售（凡需行 政许可的项目凭许可证经营）。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 136,082,352.62 139,289,633.61 127,407,769.29 160,050,604.16 负债总额 20,911,372.17 24,354,407.09 24,445,304.86 7,337,806.61 所有者权益 115,170,980.45 114,935,226.52 102,962,464.43 152,712,797.55 营业总收入 5,298,923.88 30,366,592.61 41,312,980.66 51,077,086.93 利润总额 235,753.93 12,061,445.91 2,561,033.92 12,661,398.18 净利润 235,753.93 12,061,445.91 2,540,584.39 12,581,426.93 （3）评估值的确定 被评估单位持有海南东盛弘蟒业科技股份有限公司股权仅2.88%。评估值以 基准日长期股权投资单位账面净资产乘以股权投资比例确定。 评估值=长期投资单位账面净资产×持股比例 =11,517.10万元×2.88% =331.69万元 长期投资单位--海南东盛弘蟒业科技股份有限公司评估值为331.69万元。 4.3.8珠海力合环保有限公司 (1)企业概况 企业名称：珠海力合环保有限公司 住所：珠海市吉大情侣中路29号 法定代表人：谢耘 注册资本：人民币4000万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2002年8月5日 经营范围：水质净化厂的建设、运营、管理、咨询及相关的环保项目开发。 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2014年3月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 132,575,472.10 127,387,621.59 148,002,663.01 148,090,975.01 负债总额 31,952,571.34 30,307,628.45 66,251,505.66 51,087,341.50 所有者权益 100,622,900.76 97,079,993.14 81,751,157.35 97,003,633.51 营业总收入 10,879,488.22 43,932,959.02 42,403,430.84 39,842,145.63 利润总额 4,723,876.83 20,585,375.83 18,310,796.04 18,333,778.66 净利润 3,542,907.62 15,328,835.79 14,747,523.84 16,631,065.03 （3）评估值的确定 经分析珠海力合环保有限公司的经营范围，评估人员选取了洪城水业、武汉 控股和江南水务作为对比公司。上述三家对比公司的情况简介如下： 对比公司一： 股票简称：洪城水业，股票代码：600461。 公司为一家主要从事自来水供应的企业，经营自来水供应、纯净水与水质净 化剂生产与销售、城市污水处理等业务，拥有青云水厂、朝阳水厂、下正街水厂、 长堎水厂四个水厂，在南昌市拥有垄断的供水业务。目前公司拥有国内外先进的 制水工艺设施和自动化控制系统，同时拥有一流的水质监控手段和完善的质量保 证体系，其水质稳定达到和超过国家生活饮用水标准。 对比公司二： 股票简称：武汉控股，股票代码：600168。 公司是主营业务为城市给排水、污水综合治理、道路、桥梁、供气、供电、 通讯等基础设施的投资、建设和经营管理。公司上市以来，以其良好的发展前景、 优良的资产质量和地区供水相对垄断的竞争优势，先后入选武汉经济技术开发区 十强企业、十大纳税企业”，中国人民银行信用等级“AAA”企业。公司下属宗 关水厂、白鹤嘴水厂在武汉市汉口地区的城市供水中占主导地位。公司在武汉市 污水处理行业占有重要地位，公司下属武汉市水质净化厂是武汉市建设、运行最 早的二级污水处理厂。 对比公司三： 股票简称：江南水务，股票代码：601199。 公司的经营范围为：自来水制售；自来水排水及相关水处理业务；供水工程 的设计及技术咨询；水质检验；水表设计检测；对公用基础设施行业投资。主要 经营自来水的制售、自来水排水及相关水处理业务。公司目前拥有日供水能力 93万立方米，DN100以上供水管网总长600多公里，供水人口超过200万，供 水规模、人均供水量及各项能耗、全员劳动生产率等指标在同行业中处于领先地 位，处于全国县级市供水行业前列。 采用上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些公共 指标如市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS）等与可比公司进行比较，通 过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来 得到估值对象的市净率（PB）、市盈率（PE）、市销率（PS），据此计算目标公司 的股权价值。各项指标含义如下： 市净率（PB）——每股股价与每股净资产的比率 市盈率（PE）——每股股价和每股净利润的比率 市销率（PS）——每股股价和每股收入的比率 珠海力合环保有限公司历年经营情况稳定，但珠海市水务管理局与公司签订 的“特许权协议”中有经营年限限制，未来经营有不确定性，故评估人员选取市 净率（PB）作为可比指标。 经查询Wind资讯金融终端并计算后，可比公司市净率指标如下表所示： 项目 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 三期平均 洪城水业 1.80 1.97 2.92 2.23 武汉控股 1.68 1.40 1.66 1.58 江南水务 2.08 1.76 2.03 1.96 平均值 1.92 电力、煤气及水的生产和供应业的平均流动性折扣率为29.93%。 评估值=长期投资单位PB×长期投资单位基准日净资产×（1-流动性折扣）× 持股比例 =1.92×10,062.69万元×（1-29.93%）×10.00% =1,353.78万元 长期投资单位--珠海力合环保有限公司评估值为1,353.78万元。 4.3.9深圳力合通信有限公司 根据珠海清华科技园创业投资有限公司与深圳市顺捷信息技术有限公司于 2013年10月25日签订的股权转让协议，珠海清华科技园创业投资有限公司将 所持有的该公司20％的股权以400万元人民币的价格转让给深圳市顺捷信息技 术有限公司，截止评估基准日，深圳市顺捷信息技术有限公司已支付此次股权转 让款的90%即360万元人民币。评估值按已签订的转让价确定。 长期投资单位--深圳力合通信有限公司评估值为400.00万元。 4.3.10深圳市力合教育有限公司 (1)企业概况 企业名称：深圳市力合教育有限公司 住所：深圳市南山区高新村南区清华大学研究院大楼A504、A505 法定代表人：刘伟强 注册资本：人民币1000万元 企业类型：有限责任公司 成立日期：2004年2月9日 经营范围：投资教育业、兴办实业；国内商业、物资供销业；电子产品的技 术开发、经济信息咨询、家政服务。 公司附属及联营企业： 企业名称 注册地 注册资本 拥有权益 主营业务 深圳清华大学研究院培训中心 深圳 300,000.00 100% 培训 深圳清华大学研究院国际教育学院 珠海 500,000.00 100% 培训 珠海清华科技园教育中心 珠海 1,380,000.00 100% 培训 无锡瀚德企业管理咨询有限公司 无锡 3,000,000.00 100% 培训 江苏数字信息产业园培训学院 无锡 1,000,000.00 100% 培训 北京力合紫荆教育科技有限公司 北京 1,000,000.00 100% 培训 武汉爱维特教育咨询有限公司 武汉 1,000,000.00 40% 培训 深圳清大协力科技有限公司 深圳 2,000,000.00 35% 培训 广州力合紫荆教育咨询有限公司 广州 2,000,000.00 100% 培训 （2）近年经营、财务概况 单位：元 项目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 资产总额 136,988,568.88 143,353,929.87 144,825,533.53 负债总额 86,303,185.70 96,987,952.09 103,586,584.88 所有者权益 50,685,383.18 44,220,846.00 39,333,076.65 营业总收入 133,286,252.33 180,108,295.84 204,784,953.79 利润总额 16,021,320.43 14,602,468.23 18,597,333.67 净利润 11,575,785.15 9,887,769.35 13,301,476.78 （3）评估值的确定 目前该企业经营情况良好。国内A股基本无教育、培训类上市公司，本次 评估以收益法确定长期投资单位的股东全部权益价值。 企业提供资料有限，评估人员以报表净利润进行折现，近三年的平均净利润 为1,158万元。 折现率根据企业绩效评价中科研设计行业净资产收益率15%确定。 项目 2014年 4-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 以后各年 净利润 900.00 1,200.00 1,260.00 1,323.00 1,389.15 1,458.61 1,458.61 折现率 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 折现系数 0.9005 0.7830 0.6809 0.5921 0.5149 0.4477 2.98 折现值 810.44 939.64 857.93 783.33 715.21 653.02 4,353.46 合计 9,113 评估值=长期投资单位基准日股东全部权益价值×持股比例 =9,113.00万元×20.00% =1,822.60万元 长期投资单位--深圳市力合教育有限公司评估值为1,822.60万元。 4.3.11深圳市力锐视清信息技术有限公司 根据委托方与被评估单位提供的相关资料。截止评估基准日，深圳市力锐视 清信息技术有限公司已停止经营且资不抵债，审计已计提了全额的长期投资减值 准备，评估值按零确定。 长期投资单位--深圳市力锐视清信息技术有限公司评估值为零。 4.4长期股权投资评估值汇总 单位：万元 序号 公司名称 账面价值 评估值 1 珠海华冠电子有限公司 2,114.84 2,250.96 2 珠海华冠电容器有限公司 1,798.32 2,308.86 3 珠海博佳冷源设备有限公司 1,000.00 1,000.00 4 三亚力合高科创新园开发有限公司 856.00 1,600.00 5 深圳力合华清创业投资有限公司 539.50 611.49 6 珠海市司迈科技有限公司 500.00 880.00 7 海南东盛弘蟒业科技股份有限公司 480.00 331.69 8 珠海力合环保有限公司 618.91 1,353.78 9 深圳力合通信有限公司 405.23 400.00 10 深圳市力合教育有限公司 1,058.72 1,822.60 11 深圳市力锐视清信息技术有限公司 0.00 0.00 合计 9,371.52 12,559.38 5. 固定资产 5.1房屋建筑物 评估范围：珠海市香洲区唐家湾镇大学路101号（粤房地证字第2140541 号、粤房地证字第2140542号、粤房地证字第2140540号）。详见下表： 截至2014年3月31日，珠海清华科技园创业投资有限公司申报评估的房屋 建筑物原值、账面净值，具体构成见下表： 编号估价对象房地产权证编号权属人 法定用 途 建筑面积 （㎡） 土地使用权共 用面积（㎡） 土地使用权 类型 土地使用年限 1 珠海市香洲区唐家湾镇 大学路101号 粤房地证字第 2140541号 科研教 学 10,622.99出让 2000年12月21日至 2050年12月21日 2 珠海市香洲区唐家湾镇 大学路101号 粤房地证字第 2140542号 科研教 学 18,863.85出让 2000年12月21日至 2050年12月21日 3 珠海市香洲区唐家湾镇 大学路101号 粤房地证字第 2140540号 科研教 学 35,695.60出让 2000年12月21日至 2050年12月21日 144,585.17 房地产权利状况明细表 珠海清华 科技园创 业投资有 限公司 资产名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 128,533,608.45 95,813,391.54 合 计 128,533,608.45 95,813,391.54 5.1.1房屋建筑物概况： 委估的房屋建筑物类资产为企业的房屋建筑物，申报的房屋建筑物共计3 项。 被评估企业珠海清华科技园创业投资有限公司位于珠海市香洲区唐家湾镇 清华科技园大学路101号内，建筑物分为生活区和行政区，主要结构为混合或钢 混结构。生活区建筑物为一栋宿舍楼和一栋综合服务楼；行政区为创业大楼，分 为A、B栋办公楼；房屋建筑物基本于2003年建成，主要间接用于园区内日常 办公、生活。目前，除创业大楼B栋十层用于珠海清华行政办公外，创业大楼 其余楼层以及宿舍楼、综合服务楼用于出租。 估价对象位于珠海市香洲区唐家湾镇清华科技园内。估价对象整体四至：东、 北面临中山大学珠海校区用地，西、南面临山体。估价对象近大学路、港湾大道， 道路通达度较高；附近有“清华科技园”、“中大南门”公交站，有7、66、75、 85等公交路线经停，近唐家湾客运站，交通便捷度较高；周边有中大珠海校区、 北京师范大学珠海分校、北师大附属中学、鸡山社区卫生站、交行、中行等，公 共配套较完善；周边以高校、科研教学园区为主，环境、景观较佳，商务办公环 境较好。 列入评估范围的房屋建筑物主要分布在园区内，评估人员对企业委估的房屋 建筑物、构筑物现场逐一清查、核对，核对委估资产的面积，记录房屋建筑物的 现状，测评资产新旧程度，并在有关人员陪同下，分基础、承重结构、非承重结 构、屋面、地面、内外装修、门窗、配套设施（水、暖、电）等项目，逐项进行 查勘鉴别，了解房屋的使用、维护等情况。 评估人员对房屋建筑物的帐、证，权属物核对清查如下： 企业账面记载的3项房屋建筑物都存在，均办理了房屋所有权证且建筑面积 与权证相符。 经清查，委估房屋总建筑面积65,182.44平方米，维护保养情况良好，均能 正常使用。 5.1.2权利状况 根据企业提供的房屋所有权证，房屋所有权人均为珠海清华科技园创业投资 有限公司，具体情况如下表： 他项权利状况： 房屋建筑物无抵押、质押、担保等他项权利状况。 5.1.3估价对象实物状况 表一： 编号估价对象房地产证号权利人及份额宗地号 宗地面积 (m2) 土地用 途 建筑面积 (m2) 竣工日期土地使用年限 登记价 （元） 登记日期备注 1 珠海市香洲区 唐家湾镇大学 路101号 粤房地证字第 2140541号 珠海清华科技园 创业投资有限公 司，份额100% E-1 科研教 学 10,622.992003年 2000年12月21日至 2050年12月21日 -2004年6月23日- 2 珠海市香洲区 唐家湾镇大学 路101号 粤房地证字第 2140542号 珠海清华科技园 创业投资有限公 司，份额100% E-1 科研教 学 18,863.852003年 2000年12月21日至 2050年12月21日 -2004年6月23日- 3 珠海市香洲区 唐家湾镇大学 路101号 粤房地证字第 2140540号 珠海清华科技园 创业投资有限公 司，份额100% E-1 科研教 学 35,695.602003年 2000年12月21日至 2050年12月21日 -2004年6月23日- 144585.17 估价对象名称 珠海市香洲区唐家湾镇大学路101号综合服务楼A区 建筑面积 10,622.99平方米 建筑面积 10,622.99平方米 总楼层 共3层 总楼层 共3层 现实用途 科技园区配套饭 堂、超市、办公等 现实用途 科技园区配套饭 堂、超市、办公等 装修 情况 外 墙 外墙漆 内 墙 瓷片、乳胶漆 天 花 乳胶漆 楼地面 耐磨转 门 玻璃门 窗 铝合金窗 设施 设备 水 电 暗装 电 梯 无 煤 气 —— 消 防 消防栓 空 调 分体空调 其它设备 —— 使 用 与 维 护 竣工年月 约于2003年 成新度 七成八新 使用状况 现出租作饭堂、超市、办公使用 维护与保养 维护与保养状况良好 物业管理 园区物管 表二： 估价对象名称 珠海市香洲区唐家湾镇大学路101号综合服务楼B区 建筑面积 18,863.85平方米 建筑面积 18,863.85平方米 总楼层 共9层 总楼层 共9层 现实用途 科技园区配套宿 舍 现实用途 科技园区配套宿舍 装修 情况 外 墙 外墙漆 内 墙 瓷片、乳胶漆 天 花 乳胶漆 楼地面 耐磨转 门 玻璃门、木门 窗 铝合金窗 设施 设备 水 电 暗装 电 梯 2部电梯 煤 气 —— 消 防 消防栓 空 调 分体空调 其它设备 —— 使 用 与 维 护 竣工年月 约于2003年 成新度 七成八新 使用状况 现出租作宿舍使用 维护与保养 维护与保养状况良好 物业管理 园区物管 表三： 估价对象名称 珠海市香洲区唐家湾镇大学路101号创业大楼 建筑面积 35,695.60平方米 建筑结构 钢筋混凝土结构 总楼层 共11层 评估楼层 整栋 现实用途 科技园区配套科 研、办公等 法定用途 科研教学 装修 情况 外 墙 外墙漆 内 墙 铝塑扣板、抛光 砖、乳胶漆 天 花 铝塑扣板、石膏 板、造型天花、 乳胶漆 楼地面 抛光砖、耐磨转 门 玻璃门 窗 铝合金窗 设施 设备 水 电 暗装 电 梯 4部电梯 煤 气 —— 消 防 烟感喷淋系统、消 防栓 空 调 分体空调 其它设备 —— 使 用 与 维 护 竣工年月 约于2003年 成新度 七成八新 使用状况 现出租作科研、办公使用 维护与保养 维护与保养状况良好 物业管理 园区物管 5.1.4评估方法 常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和 长期趋势法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市 场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原 则，如.房地产估价规范.5.1.4中规定：有条件选用市场比较法进行估价的， 应以市场比较法为主要的估价方法。在确定估价方法时，我们以下考虑： 1、估价对象属于建成物业，目前使用状况良好，从建筑环保的角度，不属 于具有开发或再开发潜力，不适用于假设开发法； 2、目前房地产市场价格波动较大，不适应采用长期趋势法； 3、估价对象位于珠海市清华科技园，目前政策下同类物业不能分割出证， 并且不能出售，无法选用市场比较法； 4、估价对象为具有潜在收益的房地产，所在片区的租赁活动较为活跃，适 用于收益法使用范围。 5、考虑到估价对象为科研办公及其配套的宿舍、综合楼等，建筑结构、层 数及使用年限明晰，可参考新建房屋的市场价格确定为其重臵单价并结合估价对 象的实际情况确定其成新率，然后采用成本法的计算公式计算出估价对象房屋的 现状价格，故选取重臵成本法求取估价对象建筑物价值。； 基于以上考虑，本次采用收益法和成本法进行评估。 收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象未来收益求取 估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净收益，然后选用适 当的资本化率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是 以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过 去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。 收益法的最基本的计算公式为： 其中：V --- 收益价格 --- 年净收益 ---报酬率 n --- 收益年限 运用收益法估价应按下列步骤进行： . .. . . . ...... ..... .. . . . niijjinYAYYYAYYAYA1121n21211)1( )1()1)(1()1)(1(1V nA nY . 搜集有关收入和费用的资料； . 估算潜在毛收入； . 估算有效毛收入； . 估算运营费用； . 估算净收益； . 选用适当的资本比率； . 选用适宜的计算公式求出收益价格。 重臵成本法是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具 体来说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新 购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产 的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，简称积算价格。成本法是以生 产费用价值论为理论依据，适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房 地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也适用。 成本法的基本公式为： 建筑物市场价值=重臵成本×成新率 运用成本法估价应按下列步骤进行： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2、估算重臵价格或重建价格； 3、估算折旧； 4、求出积算价格。 5.1.5评估过程 （一）评估准备 评估人员根据珠海清华科技园创业投资有限公司提供的固定资产-房屋建筑（未完）  |