[年报]万泽股份：2014年年度报告摘要
证券代码：000534 证券简称：万泽股份 公告编号：2015-012 万泽实业股份有限公司2014年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳 证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 公司简介 股票简称 万泽股份 股票代码 000534 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄曼华 蔡岳雄 电话 （0754）88857191 （0754）88857382 传真 （0754）88857199 （0754）88857179 电子信箱 wzgf0534@163.com wzgf0534@163.com 二、主要财务数据和股东变化 1、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 2014年 2013年 本年比上年 增减 2012年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 526,640,338.93 1,122,349,637.90 1,122,349,637.90 -53.08% 636,590,486.83 636,590,486.83 归属于上市公司股东的 净利润（元） 51,234,352.57 151,507,148.11 151,039,976.38 -66.08% 131,374,752.37 131,168,846.94 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润（元） 31,666,955.42 143,577,401.07 144817509.76 -78.13% 117,110,164.60 117,110,164.60 经营活动产生的现金流 量净额（元） 336,490,823.03 573,042,532.75 560,640,619.14 -39.98% 234,995,591.42 234,149,450.26 基本每股收益（元/股） 0.10 0.31 0.30 -66.67% 0.27 0.27 稀释每股收益（元/股） 0.10 0.31 0.30 -66.67% 0.27 0.27 加权平均净资产收益率 3.79% 12.33% 10.30% -63.20% 12.42% 12.40% 2014年末 2013年末 本年末比上 年末增减 2012年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 3,489,346,881.83 3,198,794,922.67 4,020,677,440.83 -13.21% 2,976,326,678.86 3,788,359,962.50 归属于上市公司股东的 净资产（元） 1,270,310,937.92 1,292,535,184.61 1,529,662,107.45 -16.95% 1,150,448,941.30 1,388,043,035.87 2、前10名普通股股东持股情况表 报告期末普通股股东总数 30,082 年度报告披露日前第5个交 易日末普通股股东总数 29,820 前10名普通股股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数 量 质押或冻结情况 股份状态 数量 汕头市电力开发公司 国有法人 1.35% 6,706,517 中国工商银行－浦银安盛价值 成长股票型证券投资基金 其他 0.96% 4,764,798 天治基金－上海银行－天治天 盈灵活配置分级3号资产管理 计划 其他 0.85% 4,199,904 汕头市城市建设开发总公司 境内非国有 法人 0.81% 4,023,000 中江国际信托股份有限公司资 金信托合同（金狮152号） 其他 0.53% 2,613,969 谷碧弘 境内自然人 0.37% 1,820,712 是晓东 境内自然人 0.33% 1,652,857 梁梓鹏 境内自然人 0.32% 1,587,500 傅晓丽 境内自然人 0.31% 1,556,200 金亚云 境内自然人 0.30% 1,505,999 上述股东关联关系或一致行动的说明 前10名股东中1，2，3名股东之间不存在关联关系，也不存在属于《上市公 司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。未知其他股东之 间是否存在关联关系，也未知无限售条件股东是否属于《上市公司股东持股 变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。 参与融资融券业务股东情况说明（如有） 股东谷碧弘通过普通证券账户持有公司股票 520,712 股和信用交易担保证券 账户1,300,000股，共计1,820,712股 。股东是晓东通过普通证券账户持有公 司股票152,857 股和信用交易担保证券账户1,500,000股，共计1,652,857股。 股东梁梓鹏通过信用交易担保证券账户1,587,500股，共计1,587,500股 。 3、前10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 4、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 三、管理层讨论与分析 （一）概述 2014年，我国宏观经济运行整体偏弱，政府在房地产市场的调控更注重长效，逐步将重 心由短期调控转移至有效建立符合中国国情的住房制度这一长效机制上。房地产业在政策保 障、市场化配置的调控基调下，跌宕起伏，从年初的地王频出到之后的整体市场进入观望态 势，房地产行业已经进入了产业调整期。面对风云突变的市场形势，公司直面市场困难，沉 着应对激烈的市场竞争，适时调整经营策略，加强营销力度，抓住新兴行业产生的投资机会， 逐步加大新材料及互联网行业投入，为公司战略转型作准备。进一步强化企业管理，实现了 各项工作目标，在行业调整的大背景下求新、求变、求发展。 尽管房地产行业正在发生深刻的变化，总的趋势仍是可持续健康发展。中国经济发展地 区结构性不平衡决定了不同的地区、不同的产品、不同的需求仍然存在巨大的市场机会。 为应对新形势下市场发展需求，公司将坚持稳中求进、稳健开发的根本策略，坚持房地 产主业，实现多元化经营，降低房地产行业经营风险，公司充分分析与论证国内宏观经济环 境走向、相关产业政策趋势以及公司发展战略，整合相关资源，向高科技领域延伸，瞄准尖 端科技，以合作投资高温合金项目，建立研究基地 ；报告期公司投资和进军互联网金融领域 ， 在资本市场寻求新的发展，推进产业转型，培养新的经济增长点，实现公司可持续发展。 （二）主营业务分析 1、概述 公司通过重大资产重组注入优质资产效果显著，为公司可持续发展开创了新的局面。公 司全年实现营业收入52,664.03万元，利润总额7,826.29万元，归属于上市公司股东的净利润 5,123.44万元，分别较去年减少53.08 %、67.29%、66.08 %，净资产收益率达3.79%，归属上 市公司股东的基本每股收益0.10元/股，扣除非经常性损益后的基本每股收益0.06元/股；年末 总资产348,934.69万元，归属于母公司的所有者权益127,031.09万元，每股净资产2.56元/股。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期公司的发展战略仍是以房地产开发为主业，依托各类资源，大力推进主业发展； 以住宅项目开发为主，带动商业地产、写字楼开发等业务的拓展，构建以深圳、珠三角为中 心，辐射至长三角、北京、内蒙等区域的业务布局；发挥企业优势，塑造万泽品牌；增强企 业整体盈利能力，全面提升管理水平，扩大主业经营规模和提高经营效益。 报告期为应对新形势下市场发展需求，公司适当调整经营策略和发展方向，挖掘新的利 润增长点，降低房地产行业经营风险。公司董事会基于对宏观环境和行业政策的判断分析， 提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，整合相关资源，进行投资互联网金融业务； 引进新的合作伙伴，成立新公司，开展高温新材料的研发，推动公司进入均衡、可持续发展 通道，为公司实现多元化经营和可持续发展打下坚实基础。公司坚定执行本年度经营发展计 划，积极拓展项目资源，拓宽融资渠道，优化地产产品，强化内控体系，取得显著成果，顺 利完成年度的经营目标。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于20%以上的差异原因 □ 适用 √不适用 2、收入 说明 2014年度， 公司实现主营业务收入52,030.13万元， 其中地产销售收入50,589.67万元， 酒 店业务收入1,440.46万元。 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 55,971,073.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 （%） 10.76% 公司前5大客户资料 √ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 购房客户 12,140,666.00 2.33% 2 购房客户 11,697,172.00 2.25% 3 购房客户 11,633,235.00 2.24% 4 购房客户 10,500,000.00 2.02% 5 购房客户 10,000,000.00 1.92% 合计 55,971,073.00 10.76% 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2014年 2013年 同比增减(%) 金额 占营业成本比 重（%） 金额 占营业成本比 重（%） 酒店业 酒店 3,327,161.62 1.34% 398,846.00 0.07% 增加1.27个百分点 房地产业 房地产项目 245,651,309.64 98.66% 572,026,146.79 99.93% 减少1.27个百分点 合计 248,978,471.26 100.00% 572,424,992.79 100.00% 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2014年 2013年 同比增减(%) 金额 占营业成本比 重（%） 金额 占营业成本比 重（%） 酒店业 酒店 3,327,161.62 1.34% 398,846.00 0.07% 增加1.27个百分点 深圳云顶香蜜 湖项目销售 深圳万泽·云 顶香蜜湖项目 销售 230,050,947.25 92.40% 557,941,139.61 97.47% 减少5.07个百分点 常州太湖庄园 项目销售 常州太湖庄园 项目销售 6,488,478.07 2.61% 2,510,004.88 0.44% 增加2.17个百分点 常州万泽大厦 项目销售 常州万泽大厦 项目销售 9,111,884.32 3.66% 11,575,002.30 2.02% 增加1.64个百分点 合计 248,978,471.26 100.00% 572,424,992.79 100.00% 说明 无 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 142,145,637.53 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 60.89% 公司前5名供应商资料 √ 适用 □ 不适用 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%） 1 中兴建设有限公司 109,407,978.84 46.87% 2 深圳市华西劳务有限公司 9,663,606.00 4.14% 3 深圳市宝航建设工程有限公司 8,914,325.03 3.82% 4 深圳市胜腾居家用品有限公司 7,242,167.07 3.10% 5 北京市朝阳田华建筑集团第五分公司 6,917,560.59 2.96% 合计 142,145,637.53 60.89% 4、费用 科目 本期金额 上期金额 增减比例 增减原因 营业税金及附加 70,318,308.36 142,560,825.19 -50.67% 随同收入下降而下降 销售费用 10,232,337.50 24,837,159.35 -58.80% 随同收入下降而下降 管理费用 89,276,214.75 62,694,988.47 42.40% 主要系职工薪酬及酒店物业折旧计提 增加所致 财务费用 33,848,030.02 25,798,000.44 31.20% 主要系本期资本化的借款利息减少所 致 所得税费用 36,979,615.74 89,431,860.24 -58.65% 随同利润总额下降而下降 5、研发支出 6、现金流 单位：元 项目 2014年 2013年 同比增减 经营活动现金流入小计 688,249,773.75 1,014,832,802.73 -32.18% 经营活动现金流出小计 351,758,950.72 454,192,183.59 -22.55% 经营活动产生的现金流量净额 336,490,823.03 560,640,619.14 -39.98% 投资活动现金流入小计 183,415,185.40 15,603,241.47 1075.49% 投资活动现金流出小计 309,306,407.75 103,625,864.79 198.48% 投资活动产生的现金流量净额 -125,891,222.35 -88,022,623.32 -43.02% 筹资活动现金流入小计 339,000,000.00 1,189,123,300.00 -71.49% 筹资活动现金流出小计 782,761,280.28 1,431,502,369.48 -45.32% 筹资活动产生的现金流量净额 -443,761,280.28 -242,379,069.48 -83.09% 现金及现金等价物净增加额 -233,161,679.60 230,238,926.34 -201.27% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 经营活动现金流入小计比上期数减少32.18%，主要原因是： 销售收入下降所致。 经营活动产生的现金流量净额比上期数减少39.98%，主要原因是：销售收入下降所致。 投资活动现金流入小计比上期数增加1075.49%，主要原因是：收到西安新鸿业股权转让定金、 首期款等所致。 投资活动现金流出小计比上期数增加198.48%，主要原因是：支付天实和华股权转让款项所 致。 投资活动产生的现金流量净额比上期数减少43.02%，主要原因是： 本期支付天实和华股权 转让款项所致。 筹资活动现金流入小计比上期数减少71.49%，主要原因是： 本期新增借款额下降所致。 筹资活动现金流出小计比上期数减少45.32%，主要原因是： 本期归还到期借款额下降所致。 现金及现金等价物净增加额比上期数减少201.27%，主要原因是： 本期归还到期借款所致。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （三）主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上 年同期增减 （%） 营业成本比上 年同期增减 （%） 毛利率比上年同期 增减（%） 分行业 酒店业 14,404,582.42 3,327,161.62 76.90% 850.53% 734.20% 增加3.22个百分点 房地产业 505,896,723.00 245,651,309.64 51.44% -54.64% -57.06% 增加2.73个百分点 分产品 酒店业 14,404,582.42 3,327,161.62 76.90% 850.53% 734.20% 增加3.22个百分点 深圳云顶香蜜 湖项目销售 475,812,682.00 230,050,947.25 51.65% -56.67% -58.77% 增加2.46个百分点 常州太湖庄园 项目销售 13,643,004.00 6,488,478.07 52.44% 352.82% 158.50% 增加35.75个百分点 常州万泽大厦 项目销售 16,441,037.00 9,111,884.32 44.58% 16.72% -21.28% 增加26.75个百分点 分地区 深圳地区 475,812,682.00 230,050,947.25 51.65% -56.67% -58.77% 增加2.46个百分点 常州地区 44,488,623.42 18,927,524.01 57.46% 139.00% 30.68% 增加35.26个百分点 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整 后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （四）资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2014年末 2013年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 125,105,548.01 3.59% 348,279,837.74 8.66% 减少5.07个 百分点 主要系本期归还到期债务加 所致 应收账款 6,108,451.40 0.18% 279,600,783.47 6.95% 减少6.77个 百分点 主要系主要系本期收回应收 业主购房按揭贷款所致。 存货 2,509,317,397.11 71.91% 2,445,586,638.01 60.83% 增加11.08个 百分点 投资性房地产 61,054,331.57 1.75% 62,673,977.29 1.56% 增加0.19个 百分点 长期股权投资 175,693,366.46 4.37% 减少4.37个 百分点 主要系原持有西安新鸿业 50%的股权于本期转至划分 为持有待售的资产 固定资产 300,900,437.44 8.62% 309,902,169.41 7.71% 增加0.91个 百分点 在建工程 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2014年 2013年 比重增减 （%） 重大变动说明 金额 占总资产比 例（%） 金额 占总资产比 例（%） 短期借款 94,000,000.00 2.69% 130,000,000.00 3.23% -0.54% 主要系本期归还到期债务所致 应付票据 60,000,000.00 1.72% 40,000,000.00 0.99% 0.73% 主要系本期末应付银行承兑汇 票增加所致 应交税费 501,884,632.71 14.38% 509,271,455.06 12.67% 1.71% 一年内到期的非 流动负债 210,000,000.00 6.02% 10,000,000.00 0.25% 5.77% 主要系本期末一年内到期的长 期借款增加所致 长期借款 165,000,000.00 4.73% 695,000,000.00 17.29% -12.56% 主要系本期归还到期债务所致 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 1.以公允价值计量且 其变动计入当期损益 的金融资产（不含衍 生金融资产） 528,427.20 -58,407.20 470,020.00 2.衍生金融资产 3.可供出售金融资产 金融资产小计 528,427.20 -58,407.20 470,020.00 投资性房地产 生产性生物资产 其他 上述合计 528,427.20 -58,407.20 470,020.00 金融负债 0 0 0 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 （五）核心竞争力分析 “万泽”品牌的市场知名度和社会影响力不断增强，2013年万泽地产荣登中国责任地产 TOP100榜单，荣获“第二届中国品牌年会金博奖——年度品牌社会责任奖”；2014年荣膺“中国 自主品牌成长100强”奖项。万泽品牌产品形成了以环境、养生、空间、科技、人文、物管六 大价值为规划出发点的“6S生态人居价值体系”，并逐步发展成为集房地产开发、建材经营、 装饰装修、物业管理于一体的企业，坚持用行动践行“生态人居”的价值承诺，形成了共生、 共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。公司重视企业文化 建设，秉着“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“智慧经营生活”的企业理念、秉承“依自 然而生”的品牌创新、努力践行“中国生态人居倡导者”的品牌愿景。公司将继续倡导和实践绿 色低碳的发展理念，不断创新，提升企业核心竞争力。 （六）投资状况分析 1、对外股权投资情况 证券投资情况 证券品 种 证券代 码 证券简称 最初投资成 本（元） 期初持 股数量 （股） 期初持 股比例 期末持 股数量 （股） 期末持 股比例 期末账面 值（元） 报告期损 益（元） 会计核算 科目 股份来源 股票 601857 中国石油 107,940.00 14,000 27.99% 14,000 32.20% 151,340.00 43,400.00 交易性金 融资产 中签新股 股票 601137 博威合金 134,910.00 9,000 34.99% 9,000 36.38% 170,980.00 36,070.00 交易性金 融资产 中签新股 股票 002543 万和电气 101,760.00 8,000 26.39% 8,800 20.78% 97,680.00 -4,080.00 交易性金 融资产 中签新股 股票 601558 华锐风电 32,880.00 8,000 8.53% 12,000 7.91% 37,200.00 4,320.00 交易性金 融资产 中签新股 股票 601677 明泰铝业 8,080.00 1,000 2.10% 1,000 2.73% 12,820.00 4,740.00 交易性金 融资产 中签新股 期末持有的其他证券投资 -- -- -- -- 合计 385,570.00 -- -- 470,020.00 84,450.00 -- -- 证券投资审批董事会公告 披露日期 证券投资审批股东会公告 披露日期（如有) 持有其他上市公司股权情况的说明 □ 适用 √ 不适用 2、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类 型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市万泽房地产 开发集团有限公司 子公司 房地产业 房地产 80,220,000 1,677,799,233.83 460,299,074.99 6,338,033.51 -7,426,216.27 -7,038,994.29 常州万泽天海置业 有限公司 子公司 房地产业 房地产 310,619,547 1,919,739,247.87 404,820,983.76 489,455,686.00 152,618,547.94 106,871,244.91 常洲万泽置地房产 开发有限公司 子公司 房地产业 房地产 70,000,000 454,943,519.54 43,840,672.73 30,846,619.42 -29,642,030.75 -29,607,519.04 深圳市万泽碧轩贸 易有限公司 子公司 商业 商贸 80,000,000 472,314,744.43 69,899,324.62 26,021,647.80 -610,298.04 -610,298.04 万泽实业股份有限 公司热电一厂 子公司 制造业 电力、蒸 汽 52,000,000 261,822,714.39 68,970,403.33 0 -280,943.17 -282,028.63 天实和华置业（北 京）有限公司 参股公 司 房地产业 房地产开 发销售 160,000,000 473,529,698.25 256,445,400.02 0 -6,361,570.00 -6,261,570.00 深圳市万泽中南投 资有限公司 参股公 司 现代服务 业 投资兴办 实业等 100,000,000 84,600,392.60 19,893,597.25 0 -15,106,402.75 -15,106,402.75 深圳市前海万泽创 新投资基金有限公 司 子公司 现代服务 业 受托管理 股权投资 基金，投资 企业和项 目等 100,000,000 20,009,953.26 -46.74 0 -46.74 -46.74 主要子公司、参股公司情况说明 公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析 1、深圳市万泽房地产开发集团有限公司，注册资本8,022万元，法定代表人：张忠明， 公司持股比例100%。万泽地产2013年成立并正式按集团化管控方式运行，大力推动和管理各 城市公司项目的销售、开发和拓展工作。2014年，深入跟进诸多项目，其中对公司深圳存量 项目鑫龙海项目等土地的合理开发利用进行了有效推进。报告期实现营业收入242.21万元， 净利润287.16万元。 （1）2014年初万泽地产再次受让原万泽集团有限公司持有的北京天实和华29%股权， 合计持股59%。北京天实和华数码办公及配套设施项目进展基本顺利， D3F1地块陆续完成 了入园协议签订、施工图、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计、环评、建设方案 备案等工作，项目案名确定为“万泽·经海商业广场”和“万泽·菁英荟”。 （2）汕头 热电一厂“三旧”改造项目中的A、B两宗地块一并纳入旧改范畴，统一 享受旧改优惠政策，并通过汕头市政府项目审核。现已完成了项目立项和环评报告编 制工作，其中环评初步意见已获批，环评报告已公示两次。12月份，该项目获得汕头 市政府批准并完成立项工作，项目名称暂定为“万泽云顶水岸”。 （3）关于列入深圳城市更新的鑫龙海项目进展情况。该项目位于龙岗区龙城街道办，爱 联社区石火水泥厂辖区（深惠路段南侧），面积为39,490.6平方米，宗地号为（G01062-5152）， 该地块已被龙岗区纳入2013年度更新单元改造计划。目前该项目的更新改造的相关用地确权 手续正在向龙岗区规划国土管理局申办之中，报告期万泽地产努力与龙岗区政府、重建办、 管理局等部门联系，多方促使项目确权问题的解决，争取在2015年解决项目确权问题。 （4）2013年5月，万泽地产集团与内蒙古呼和浩特市玉泉区政府签订了意向书，拟合 作投资开发3800亩地的房地产项目，由于该项目体量大，涉及面较广，涉及各方的利益，目 前工作推进艰难，未有实质性进展。 （5）2013年底，公司董事会审议通过《关于子公司与中住公司原股东解除<股权转让协 议>的议案》（详见2013年12月2日本公司的相关公告），现已收回相关股权转让款，股权变 更工作正在进行中。 2、常州万泽天海置业有限公司，注册资本31,062万元。 法定代表人：林伟光。公司持 股比例100%。报告期 实现营业收入48,945.57万元，净利润10,687.12万元。 （1）关于深圳“万泽.云顶香蜜湖”项目的销售情况。本年度，公司加快推进该项目尾期 工程，A地块工程建设已经全面完工，B地块工程也快速推进，争取尽早全面完工。深圳“万 泽·云顶香蜜湖二期”自2013年4月开盘以来，高层住宅销售情况很好，本年度一期销售8套， 销售面积1,392.24平方米，二期销售33套，销售面积5,499.58平方米。 （2）公司太湖庄园项目目前一期的公建区及A岛已全部竣工并已预售；BC岛也已全部 完工并已取得预售许可证，目前正在办理分项验收和整体竣工备案相关手续，DEF岛尚未动 工。 报告期，常州公司太湖庄园项目销售情况不佳。在持续调控的房地产政策等大环境影响 下，加上太湖庄园项目规划配套的高尔夫球场、游艇码头因政策原因一直未建，项目周边的 市政配套也不全，影响项目形象及品质，。太湖庄园项目一期剩下的D、E、F岛及二期项目 均未有具体的开工计划。 3、常州万泽置地房产开发有限公司，注册资本7,000万元，法定代表人：黄振光。公司 持股比例100%。报告期实现营业收入1,644.20万元，净利润-1,564.33万元。 （1）万泽大厦公寓项目预计总销售额18,238万。2014年，万泽大厦公寓实现销售回款 1790万，结转收入1,644万，截止到报告期末，该项目累计实现销售回款16,549万，销售回 款率90.74%，综合销售毛利率45%。万泽玛丽蒂姆酒店于2013年11月8日正式开业，2014 年实现营业收入1,470万。 （2）公司另储备有两块土地：一块位于武进区雪堰镇潭底湾，面积60亩，于2011年 11月取得土地证，规划用途为商业和住宅用地（高尔夫会所）；一块位于武进区雪堰镇小城 湾，面积43.16亩，于2012年6月取得土地证，规划用途为商业用地（白金五星酒店）。上 述两个地块因与之配套的高尔夫球场未建、拆迁工作未完成等原因目前均未计划开发，当地 政府已批准延迟开发。 4、深圳市万泽碧轩贸易有限公司，注册资本8,000万元，法定代表人：张鲲。公司持有 比例100%。报告期实现营业收入2,602.16万元，净利润-61.03万元。 5、西安新鸿业投资发展有限公司，注册资本20,000万元，法定代表人：关振芳。公司持 股比例50%。= 西安新鸿业公司的“鸿基新城”项目拟分三大期开发建设，其中一大期开发拟用地1033 亩，包括26#、20#、23#、24#、27#五个地块，其中26#一、二期已于2013年9月取得《竣 工验收备案表》。目前正在开工建设的是26#三期、20#、23#及24#地块。2014年12月，公 司董事会、股东大会同意将公司持有新鸿业公司的50%股权以4.75亿元的价格转让给赛德隆 公司，双方签订了《股权转让协议》，结合本次股权转让，公司与赛德隆公司和新鸿业公司三 方共同签署《资金偿还协议》，就原向西安新鸿业公司提供的财务资助1.64亿元及相关资金 占用费偿还的约定。截至报告期末，公司已收到按照相关协议约定偿还的借款2,500万元、 股权转让定金9,500万元及首期股权转让款项2,500万元，共计14,500万元。 6、万泽实业股份有限公司热电一厂。注册资本5,200万元。法定代表人：黄振光。公司 持股比例100%。报告期实现营业收入0万元，净利润-28.20万元。 2014年12月17日热电一厂收到汕头市金平区人民政府汕金府函【2014】63号《关于汕 头市热电厂住宅片区“三旧”改造项目改造方案的批复》，附带汕头市人民政府汕府函【2014】 192号《关于汕头市热电厂住宅片区“三旧”改造项目改造方案的批复》。批复同意申报的改造 方案，由汕头市万泽置地房地产开发有限公司作为开发改造主体；根据汕规函【2014】554 号，项目规划用地总面积143.654亩，实用地面积123.882亩，改造后用地性质为：公园绿地、 住宅兼容居住小区服务设施用地，中小学、供电等用地；为进一步优化城市空间布局，促进 集约节约用电，将热电一厂整个厂区用地范围一并纳入“三旧”改造范围，一并改造，一并享 受“三旧”改造补缴地价款优惠政策；项目于两年内动工建设。 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司目的 报告期内取得和处置子公 司方式 对整体生产和业绩 的影响 天实和华置业（北京）有 限公司 报告期公司全资子公司万泽地产集 团增持天实和华置业（北京）有限 公司29%的股权，期末合计持有该 公司59%的股权。 股权收购 公司报告期内无应当披露的重要子公司、参股公司信息。 （七）2015年1-3月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变 动的警示及原因说明 □ 适用 √ 不适用 （八）公司控制的特殊目的主体情况 不适用 （九）公司未来发展的展望 1、对未来宏观发展形势的看法 2015年，新一届政府将引领中国经济领域改革走向深入发展，更注重建立健康有序的长 效机制；政府进一步转变职能，市场将在资源配置中发挥决定性作用。房地产调控向市场化 和区域差异化方向转变，土地改革和城镇化建设为房地产发展打开空间，为企业做大做强创 造了条件，但流动性趋紧、资金成本高企的态势难以改变，房地产行业已然进入规模化竞争 时代。 未来，城市化进程仍是我国房地产行业发展的根本驱动力。政府统筹推进城镇化和新农 村建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市对农村 的辐射带动作用。城镇化发展策略将引导房企向中小城市以及城乡结合部转移，大大带动了 二三线城市以及一线城市周边地区的新一轮发展。 未来竞争加剧是房地产市场的必然趋势，随着行业集中度的提升，房地产行业正在进行 转型升级。房地产开发企业将更加重视品质、重视品牌。作为中小房企更应该谋求细分市场， 注重品牌和核心竞争力的培育。 2、2015年工作的指导思想 2015年公司将积极应对竞争和挑战，把握当下、着眼未来，在促进主业发展的同时，着 力把握和探索转型路子，确保公司的持续经营发展。管理上精打细算强化成本管控，精益求 精提升管控水平，把握机遇，顺势而为，加快发展，力促盈利水平再上新台阶。 3、公司面临的风险 政策风险：2015年，部分房价一线城市和二线城市的高企的房价见顶回落明显，房产税 全面开征的时间渐行渐近，不动产登记实施已临近，房地产行业依旧是重点调控领域。 市场风险：2015年，伴随调控政策影响的加深，高房价伴随的市场需求的萎缩，市场成 交量进一步萎缩，这将给公司销售工作带来一定的压力。新增产业的投资，同样存在着一定 的市场风险、经营风险。 资金风险：2015年，房地产行业仍然面临着资金需求量大、地产融资困难大问题；资金 成本偏高，销售资金回笼难，上市房企后市面临大考验。 4、未来发展的展望 公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，大力发展品牌住宅业务，拓展新型材料 研究领域，聚焦战略城市深耕发展，确保业务增长和盈利能力不断提升。 聚焦产品。大力发展品牌住宅业务，进一步优化住宅产品结构，继续加大刚需快周转类 产品比重；结合土地、客户、产品特点，继续深化品牌住宅产品线研究，完善各品类标准化 建设，逐步固化形成可复制的标准化产品；关注养老地产市场。 聚焦城市。聚焦现有城市，深耕重点城市，择机拓展新城市。强化城市分类管理，提升 城市公司发展内驱力，以一线和重点二线城市为主；借助品牌影响力，在全国范围内择优择 机拓展进入新城市。 系统化管理提升。以战略和市场为导向，不断优化产品结构，提升产品力，强化城市公 司二级发动机的作用，注重非常规发展模式，同时推进产品标准化，实现快速的产品复制能 力，在产品标准化的同时做好成本标准化，对项目分类管理，优化流程，压缩开发周期，以 目标管理责任书为抓手强化执行，提升开发运营效率。 加强资本运作，依托各类资源，发挥企业品牌效应，大力推进公司创新发展。尝试新产 业的投资，促进公司多元化的发展，实现企业跨越式发展。在项目运营模式上创新和关注新 的细分市场机会，积极探索和培养新业务能力。积极探索节能环保建材的使用，适时推出绿 色住宅；积极拓展对绿色环保新材料、新技术项目的投资，持续为企业的成长注入动力。 市场调整阶段，资金安全和财务的稳健性尤为重要。公司将继续坚持现金为王的策略， 强化以现金流为核心的运营管控体系，提高资金周转效率，在确保经营安全的基础上，为公 司把握市场机遇以及发展新业务提供稳定的支持。 四、涉及财务报告的相关事项 1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。 2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 （1）与上期相比本期新增合并单位1家，原因为：报告期公司全资子公司万泽地产集团增持 天实和华置业（北京）有限公司29%的股权，期末合计持有该公司59%的股权。 （2）与上期相比本期无减少合并单位。 4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 万泽实业股份有限公司董事会 董事长（签名）： 林伟光 二O一五年二月二十六日 中财网
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