[年报]招商地产：2014年年度报告摘要
证券代码：000024、200024 证券简称：招商地产 公告编号：【CMPD】2015-010 招商局地产控股股份有限公司2014年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监 会指定网站上的年度报告全文。 公司简介 股票简称 招商地产 股票代码 000024、200024 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘宁 陈江 电话 0755-26819600 0755-26819600 传真 0755-26818666 0755-26818666 电子信箱 cmpdir@cmhk.com cmpdir@cmhk.com 二、主要财务数据和股东变化 1、主要财务数据 单位：元 主要会计数据 2014年 2013年 本年比上年 增减 2012年 调整后 调整前 调整后 营业收入 43,385,058,201.09 32,567,813,857.52 32,567,813,857.52 33.21% 25,296,762,154.46 归属于上市公司股东的净 利润 4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 4,202,152,074.18 1.75% 3,318,266,875.59 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 4,416,726,428.34 3,911,400,979.51 3,923,178,228.65 12.92% 3,347,473,177.02 经营活动产生的现金流量 净额 -6,447,055,480.12 495,923,554.51 495,923,554.51 -1400.01% 5,098,777,753.73 基本每股收益（元/股） 1.66 1.63 2.45 1.75% 1.29 稀释每股收益（元/股） 1.66 1.63 2.45 1.75% 1.29 净资产收益率（%） 14.68 16.68 16.73 减少2个百 分点 15.19 2014年末 2013年末 本年末比上 年末增减 2012年 调整后 调整前 调整后 总资产 151,692,365,118.58 134,040,446,989.65 134,040,446,989.65 13.17% 109,197,242,683.06 归属于上市公司股东的净 资产 31,094,416,110.82 26,725,501,967.24 26,725,501,967.24 16.35% 23,393,515,534.13 1、公司因会计政策变更重述了以前年度会计数据。本年度根据2014年新会计准则要求，公司对2013年度财务报表进行了 追溯调整，2013年资产负债表调减未分配利润11,777,249.14元，调增资本公积11,777,249.14元，资产总额无影响；2013 年利润表中调减投资收益及净利润11,777,249.14元。 2、报告期内本公司实施了资本公积转增股本方案，根据深交所《信息披露业务备忘录第21号—定期报告披露相关事宜》的 规定，公司对2013年度及2012年度的每股收益按照转增后的股本进行了重新计算。 3、报告期内，公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款较多。报告期经营性现金流出大于经营性现 金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。 4、基本每股收益及稀释每股收益的同比增长比率按保留全部小数位后的数据计算而得。 2、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响（未经审计） 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 2014年 2013年 2014年末 2013年末 按国际财务报告准则 4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 32,434,245,339.82 28,065,331,196.24 按中国会计准则 4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 31,094,416,110.82 26,725,501,967.24 境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00 其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00 境内外会计准则差 异说明 根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国际财 务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及其相关规 定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准则对合并产生 的商誉做为资产单独列示。 3、 非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目 2014年 2013年 2012年 非流动资产处置损益 -3,997,255.04 256,255,563.72 -1,407,797.62 政府补贴 43,659,552.98 33,800,048.66 16,352,111.12 取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 11,630,003.67 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -156,839,259.39 其它营业外收支净额 -25,635,708.61 -3,883,513.02 -49,804,571.52 所得税的影响 -10,134,034.67 -7,253,985.40 2,766,668.96 少数股东损益的影响 -143,168.25 -11,574,272.10 2,887,287.63 合计 -153,089,872.98 278,973,845.53 -29,206,301.43 注：本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货评估 增值，本年度按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股 权投资增值156,839,259.39元 4、前10名普通股股东持股情况表 报告期末股东总数 56,318户（A股45,827，B股10,491） 年度报告披露日前第5 个交易日末股东总数 82,925户(A股72,797，B股10,128) 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 （%） 报告期末 持股数量 报告期内增 减变动情况 持有有限售条 件的股份数量 持有无限售条 件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 招商局蛇口工业区有限公司 国有法人 40.38 1,040,128,975 346,709,658 1,040,128,975 无 无 无 全天域投资 境外法人 5.48 141,216,075 47,072,025 141,216,075 无 无 无 招商证券香港有限公司 境外法人 2.92 75,205,077 25,317,793 73,863,367 1,341,710 无 无 FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED 境外法人 1.61 41,580,000 13,860,000 41,580,000 无 无 无 ORIENTURE INVESTMENT LTD 境外法人 1.55 39,904,717 13,301,572 39,904,717 无 无 无 GOLDEN CHINA MASTER FUND 境外机构 1.03 26,487,893 13,614,702 无 26,487,893 无 无 富国天博创新主题股票型证券投 资基金 境内非国 有法人 0.73 18,800,000 800,000 无 18,800,000 无 无 全国社保基金一一八组合 境内非国 有法人 0.67 17,136,388 7,192,570 无 17,136,388 无 无 全国社保基金四一三组合 境内非国 有法人 0.58 15,000,000 15,000,000 无 15,000,000 无 无 GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND 境外机构 0.51 13,031,565 11,451,175 无 13,031,565 无 无 前10名无限售条件股东持股情况 股东名称 年末持有无限售条件股份数量 股份种类 GOLDEN CHINA MASTER FUND 26,487,893 B股 富国天博创新主题股票型证券投资基金 18,800,000 A股 全国社保基金一一八组合 17,136,388 A股 全国社保基金四一三组合 15,000,000 A股 GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND 13,031,565 B股 景顺长城内需增长贰号股票型证券投资基金 12,567,625 A股 中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险 产品 12,033,180 A股 NORGES BANK 11,641,091 B股 重庆国际信托有限公司－渝信通系列单一信托 2号 10,531,565 A股 建信优化配置混合型证券投资基金 10,226,163 A股 蛇口工业区与其子公司全天域投资、FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED、ORIENTURE INVESTMENT LTD属于一致行动人，GOLDEN CHINA MASTER FUND、GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND属于一致行动人。招商证券香港有限公司持有公司股份中，有 73,863,367股系蛇口工业区子公司达峰国际委托其代为持有。 5、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 三、管理层讨论与分析 （一）概述 1、市场回顾 2014年，全球经济依然处于复苏轨道，发达经济体表现分化，新兴经济体增速放缓。中国经济整体呈 现稳中趋降态势。宏观政策在防范风险的同时努力在稳增长、促改革、调结构、惠民生之间寻求平衡。 2014年中国房地产市场呈现U型翘尾态势。龙头房企全年销售业绩依然取得了较大幅度的增长，但市 场整体分化明显。在房地产销量及存量已达历史高位且需求增长动力不足的情况下，房地产行业将步入一 个相对平稳的发展阶段。越来越多的房地产开发商开始从提高效率、提升效益以及改革模式等多个角度， 沿着房地产业务全价值链开展积极有益的探索，以应对行业的变化、寻求适合自己的生存发展之道。 2、公司的战略目标 唯有在新一轮行业变革的机遇中把握大势、创新发展，才能乘势而起，争创一流。报告期内，公司紧 跟市场及行业形势的变化，积极推动战略转型。公司将运用在蛇口三十年深耕城市升级的经验和三十年积 淀的各项专业能力，依托于招商局集团雄厚的发展资源与强大的产业背景，力求将自己打造成为“中国一 流的城市升级专家”。在这个战略目标的引领下，公司将固守一个根基，探索两条新路，开辟三片沃野， 锻造综合实力，实现快速均衡地发展。 3、报告期公司的战略实施情况 业绩指标翻新篇——2014年公司实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%，签约销售金额 510.49亿元，同比增加18.18%。 智慧发展结硕果——在公司成立30周年之际实现了“30年30城”的战略布局，成功布点全国30个城市。 资本融资有创新——为进一步优化公司资本结构，快速启动80亿元A股可转换公司债券的发行方案。 债权融资方面，在常规银行借款确保资金的基础上积极拓展新渠道。公司全年综合资金成本5.10%，同比 下降0.13个百分点。 产融合作在扩大——2014年，公司和招商局资本、招商银行分别签署战略合作协议。与招商局资本进 行了项目股权层面的合作探索，与招商银行进行了品牌联动的尝试，成为招商局集团“金融”与“房地产”两 大核心产业协同发展、创新商业模式的重要实践。 激励机制有突破——报告期内，公司首次推出股票期权激励计划，未来将进一步完善治理结构，促进 短中长期激励相结合的立体化激励机制的建立。 专业能力在加强——报告期内，公司在建项目建安成本平均值较年初降低127元/平米；产品标准化进 一步提升，绿色技术应用实现落地，公司客户满意度稳步提高。 物业管理有创新——2014年，招商物业以蛇口为试验田，探索发展社区增值服务规模化、专业化运营， 逐步建立了增值服务产品体系。 （二）核心竞争优势分析 大招商，大协同 2014年，在招商局集团“产业协同、创新发展”战略的支持下，公司与相关方积极挖掘协同作战的机会， 并推动合作顺利展开，目前已在项目合作、金融创新、产融结合、品牌联动等方面形成了坚固的战略合作 联盟关系。 资本雄厚，财务稳健 公司延续着招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。通过多年来卓有成效的资 金管理运作，公司的综合资金成本及负债率均保持在较低水平，为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠 杆空间。 开发与投资并举，销售与运营并重 公司在追求销售规模适度增长的同时精心布局优质资产的积淀，不断积累财富以确保可持续发展。公 司目前留存的商业地产涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型，除可以带来稳定的现金流外，也享 受着城市发展带来的资产增值。 蛇口30载，铸造传奇无数。2014年12月26日，深圳前海蛇口自贸区获批。招商局集团将协同旗下所有 产业，紧紧抓住这一历史性机遇，顺应国家战略，围绕“制度创新”和“深化粤港澳合作”，做好自贸区落地 的各项具体工作，招商地产作为集团旗下唯一的房地产上市平台，将不断提升自身的经营能力，积极参与 自贸区的开发建设。 （三）公司未来发展的展望 行业发展趋势和竞争格局 展望2015年，世界经济复苏态势仍将延续，中国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的 阶段演化。在经济新常态下，房地产行业将呈现走势分化、震荡发展的新格局。 2015年经营计划 2015年，公司将以“战略聚焦、持续深耕，创新发展、争创一流”为工作指导思想，制定基于现金流管 理的动态经营计划。公司全年房地产签约销售金额力争达到600亿元，计划新开工面积550万平米、竣工面 积350万平米。 可能面临的风险 2014年房地产市场的成交量仍处于历史高位，增量市场可能将遇到瓶颈。部分城市库存量过大，存在 供应过剩的风险；部分城市土地价格居高不下，行业利润率持续下行；美国进入加息周期而吸引资金回流， 人民币存在贬值压力，因此中国资产价格面临下跌的风险；营业税改增值税、房地产税等税收政策的变化， 短期内或将对房地产企业的利润产生直接影响。 公司应对策略与重点工作 在严峻的市场形势下，公司决心迈向下一个发展阶段，将用更超前的眼光，更创新的思路，为快速成 长做出富有前瞻性的战略安排，同时以务实的心态、精细的手段，切实做好经营管理。 坚决展开战略创新。积极试水海外业务和轻资产运营平台打造两条新路，探索并发掘体验式综合体、 主题特色产业园和健康地产三片沃野。通过战略聚焦实现短期内的规模增长，通过创新转型在行业规模见 顶的大趋势下探索新的发展方向，通过走差异化道路塑造长期竞争优势。 持续造血保障发展。公司将加大与银行及非银行类金融机构的紧密接触，争取实现多渠道多元化融资， 保障公司持续发展，扩大在房地产金融领域的合作，探索存量资产证券化，提升盘活存量资产的能力。 敏锐捕捉并购机会。公司将在房地产行业并购整合的大时代充分发挥自身的各项优势，及时掌握各类 并购信息，敏锐地捕捉住战机，不仅要在项目层面，更要在公司层面展开有效的重组与并购，实现跨越式 发展。 狠抓基础客户服务。房地产市场供求关系已发生重大变化，买方市场已经到来，房企在未来的竞争中 不仅要拼价格、拼产品，更要拼服务。服务至上、客户满意将是生存的根基，也是必备的能力。公司将继 续狠抓基础客户服务，落实“枫叶行动”，提升销售服务、产品质量和物业管理服务。 提升人力资本价值。人力资本价值管理时代已经来临。2015年，公司将在做好项目后评估的基础上， 推动项目整盘激励计划的实施；在2014年股票期权激励计划的基础上，进一步丰富非货币化激励机制的研 究和探索，盘活、激活、用好存量人力资本，提高人均效能。 站在大变革时代的风口，不当整合者，就将被整合；不当创新者，就将被颠覆。凭借优秀的管理团队、 丰富的开发运营经验、强有力的集团支持、良好的风险管控能力，招商地产将坚定不移做大做强，力争成 为行业的佼佼者。 四、涉及财务报告的相关事项 1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 （1）会计政策变更 2014年，财政部新颁布或修订了《企业会计准则第2号—长期股权投资》等一系列会计准则，公司在 编制财务报表时，执行了相关会计准则，同时对2013年度财务报表进行了追溯调整，并按照有关的衔接规 定进行了处理。 具体如下： 2014年以前，本集团对于权益法核算的被投资单位增资扩股导致本集团在被投资单位持股比例下降而 产生的摊薄收益计入投资收益，根据修订《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定计入权益。本集团 对该项会计政策变更采用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，2013年资产负债表调减未分配利润 11,777,249.14元，调增资本公积11,777,249.14元，资产总额无影响。2013年利润表中调减投资收益及净利 润11,777,249.14元。 根据修订的《企业会计准则第30号—财务报表列报》规定，财务报表新增递延收益项目，本集团采用 追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，2013年资产负债表调减其他非流动负债11,236,760.00元，调减 其他应付款4,710,020.00元，调增递延收益9,736,760.00元，调增其他流动负债6,210,020.00元，负债总额无 影响。 根据修订的《企业会计准则第30号——财务报表列报》规定，财务报告中资产负债表新增其他综合收 益项目，本集团采用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，将外币报表折算差额列示为新增其他综合 收益明细项目。 上述变更已提交本公司董事会审议批准。 （2）会计估计变更 本年度，经公司第七届董事会第十一次会议审议批准，并获公司第七届监事会第十五次会议决议认可， 公司对固定资产折旧、投资性房地产摊销的会计估计进行了变更。 公司董事会认为本次会计估计变更符合相关法律法规的规定和公司实际情况的需要，本次会计估计变 更使资产折旧处理和资产实际使用情况更加接近，变更后，公司固定资产折旧及投资性房地产摊销核算将 更为规范。 本次会计估计变更自董事会批准之日，即2014年3月14日起执行，导致本报告期计提的折旧摊销比变 更前增加约985万元。 （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 本年度新纳入合并范围的公司共33家，其中16家是主营房地产开发销售的项目公司，6家是主营商业 物业经营管理的公司，其余11家是新设立的境外投资公司。 本年度不再纳入合并范围的公司是漳州招商鸿隆房地产有限公司，系因该公司本年已清算。 合并报表范围变化具体情况详见财务报告附注七。 （4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 不适用 中财网
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