[公告]漳泽电力：大同煤矿集团电力能源有限公司拟转让其风电分公司全部资产及负债项目评估说明
大同煤矿集团电力能源有限公司 拟转让其风电分公司全部资产及负债项目 评估说明 中企华评报字(2015)第3012号 (共1册，第1册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一五年一月八日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 2 第三部分 资产评估说明 ...................................................................................................................... 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................... 4 一、 评估对象与评估范围 ....................................................................................................... 4 二、 企业申报的实物资产情况 .............................................................................................. 4 三、 企业申报的无形资产情况 .............................................................................................. 5 四、 企业申报的表外资产情况 .............................................................................................. 6 第二章 资产核实情况总体说明 ......................................................................................................... 7 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 7 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................................................... 8 三、 核实结论 ................................................................................................................. 8 第三章 资产基础法评估技术说明 ..................................................................................................... 9 一、 流动资产评估技术说明 ......................................................................................... 9 二、 房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................... 13 三、 机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 29 四、 在建工程评估技术说明 ........................................................................................ 43 五、 无形资产评估技术说明 ....................................................................................... 46 六、 流动负债评估技术说明 ....................................................................................... 49 第四章收益法评估技术说明 ................................................................................................................ 53 一、 宏观、区域经济因素分析 .................................................................................... 53 二、 行业现状与发展前景分析 ................................................................................... 56 三、 被评估企业的业务分析 ........................................................................................ 60 四、 被评估企业的资产配置和使用情况 .................................................................... 62 五、 收益预测的假设条件 ............................................................................................ 62 六、 评估计算及分析过程 ............................................................................................ 63 第五章评估结论及分析 ......................................................................................................................... 80 一、 收益法评估结果 ............................................................................................................. 80 二、 资产基础法评估结果 ..................................................................................................... 80 三、 评估结论 ........................................................................................................................... 81 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监 管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不 得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和产权持有者共同编写，具体内容见附件 一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评估 范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益 法评估技术说明、评估结论及分析共五章。 第一章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 根据评估目的，评估对象是大同煤矿集团电力能源有限公司(以 下简称―同煤电力‖)风电分公司的净资产。 评估范围是大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司的全部 资产及负债。包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产，总资 产账面价值为68,078.77 万元；负债为流动负债，总负债账面价值为 63,492.31 万元；净资产账面价值为4,586.46 万元。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会 计师事务所(特殊普通合伙)审计。 二、 企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)筑 物、机器设备、在建工程。实物资产的类型及特点如下： (一)存货 存货包括原材料和在库周转材料，主要存放于大同煤矿集团电力 能源有限公司风电分公司库房内。 原材料主要为企业用于生产产品所需要的外购件、备品备件等； 在库周转材料主要为企业近期购臵的活口扳手、游标卡尺、改锥、手 电钻等日常修理用工具，原材料和在库周转材料分别存放于材料库和 工具库，并由专人负责保管。 (二)房屋建筑物 委估房屋建筑物类资产位于大同煤矿集团电力能源有限公司风 电分公司风电场内，为大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司使 用的房屋建筑物。纳入评估范围的房屋建筑物共7项，尚未办理房产 证，主要为集控综合楼、35KV配电室、无功补偿房等；构筑物共26 项，主要为设备基础、道路、电缆沟、升压站接地工程等。取得方式 为自建，截止评估基准日均能正常使用。 (三)机器设备 纳入评估范围内的设备类资产有机器设备、车辆及电子设备。 1.机器设备主要为一期风电项目各类风电设备，包括风机、塔筒、 箱变、主变、35KV无功补偿系统等设备，均分布于大同煤矿集团电力 能源有限公司风电分公司风电场内。上述设备自2012年建成投入使 用，目前设备基本保养良好，能够满足当前生产的需要。 2.车辆主要包括办公用小轿车、客车及皮卡车等。目前均能满足 日常需要。 3.电子设备主要有空调、电脑、打印机、厨具等。用于日常办公， 能满足日常办公需要。 大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司对设备采用统一管理、 集中调度，设备的大修、项修、小修分级负责，责任落实到设备使用 人上，从而保证设备保养及时，保持设备完好率，以满足生产需要。 (四)在建工程 1.在建工程-土建 在建土建工程为大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司二 期49.5MW风电项目土建类工程及费用。主要包括风机塔筒基础、箱 变基础、预埋电缆管、道路、工程待摊费用、利息，以及风场开发权 转让费等。 2.在建工程-设备安装 在建设备安装工程为二期49.5MW风电项目设备的安装工程。具 体包括风电机组、塔筒、箱变、电力电缆、高压开关柜、测风塔的安 装等工程。 三、 企业申报的无形资产情况 企业申报的无形资产为土地使用权、管理软件。 纳入本次评估范围的土地使用权为一期项目占用土地，位于马营 乡陆家窑村南，下喇叭乡蓿麻沟、上喇叭村北，玉井镇东庄村、沈庄 窝煤矿东侧，北周庄镇贺庄、燕庄村西，分别为33台风机和33台箱 变用地和升压站用地，共计67项，总面积14105平方米(约合21.16 亩)，账面价值2,307,595.52 元，并于基准日后取得了土地使用证，土 地证号为山阴国用（2014）第000047号-山阴国用（2014）第000113 号。 管理软件原始入账价值为37,621.11 元，账面价值为31,680.31 元， 系大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司外购软件。 四、 企业申报的表外资产情况 企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。 第二章 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项 目团队分财务专业组、房屋专业组、设备专业组、收益法组并制定了 详细的现场清查核实计划。2014年9月26日至2014年10月17日， 评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。 1.指导产权持有者填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导产权持有者的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的―资产评估申报表‖及其填写要求、 资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集 准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的 文件资料等。 2.初步审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详 细状况，然后仔细审查各类―资产评估申报表‖，检查有无填项不全、 错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查 ―资产评估申报表‖有无漏项等，同时反馈给产权持有者对―资产评估申 报表‖进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产 权持有者相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项 资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有者相关人员充分 沟通，进一步完善―资产评估申报表‖，以做到：账、表、实相符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的固定资产类资产的产权证明文件资 料进行查验，包括车辆行驶证及设备购臵合同等。对权属资料不完善、 权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法 如下： 1.本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数 和性能做技术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关技术资料和 运行记录真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。 2.本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结 构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，评估师在假定产权持有者提 供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条 件下，通过实地勘察作出的判断。 三、 核实结论 经过清查核实，评估人员发现存在的问题如下： 1.纳入评估范围的房屋建筑物共7项，面积共计3509.7m2，尚未 办理房屋所有权证。大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司承诺 房屋建筑物资产产权归属其所有，产权清晰无异议且申报数额准确。 如因房屋产权引起的纠纷，其承担全部责任。 2. 纳入评估范围内的一期项目土地，于评估基准日后取得土地 使用证，土地证号为山阴国用（2014）第000047号-山阴国用（2014） 第000113号；二期风电项目尚未办理土地出让相关手续。 3.纳入评估范围的晋BV3873五十铃牌QL6470UFUS现场勘查时未 见实物，该车辆于评估基准日后已抵账，评估人员取得了抵账协议， 其余车辆企业均提供了有效的行驶证件。 除上述问题外，纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件 齐全。 第三章 资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付款项、 其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 16,768,314.66 应收账款合计 5,116,800.91 减：坏帐准备 0.00 应收帐款净额 5,116,800.91 预付账款 116,000.00 其他应收款合计 18,866,295.57 减：坏帐准备 0.00 其他应收款净额 18,866,295.57 存货合计 492,425.00 减：存货跌价准备 0.00 存货净额 492,425.00 流动资产合计 41,359,836.14 (二)评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设 计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向产权持有者提交评估 资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导产权持 有者准备评估所需资料和填写流动资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据产权持有者提供的流动资产评估申报明细表， 首先与产权持有者的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 产权持有者的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典 型特征收集了评估基准日的银行对帐单、采购合同与发票、工程施工 合同与发票，以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场查点：评估人员和产权持有者相关人员共同对评估基准日 申报的存货进行了抽盘，填写了―存货盘点表‖。 4.现场访谈：评估人员向产权持有者相关人员询问了原材料的采 购模式、工程施工相关的市场信息；询问了客户构成及资信情况、历 史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用 适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评 估明细表和评估汇总表，撰写流动资产评估技术说明。 (三)评估方法 1. 货币资金 银行存款 评估基准日银行存款账面价值16,768,314.66 元，全部为人民币存 款。核算内容为大同煤矿集团电力能源有限公司风电分公司在中国建 设银行朔州分行山阴县支行、中国农业银行大同南郊支行及大同煤矿 集团财务有限责任公司的人民币存款。 评估人员采用银行对账单核实评估基准日的存款余额，如有未达 账项则核实银行存款余额调节表，若余额平衡，以核实无误后的账面 价值作为评估值。 评估人员取得了评估范围内的每户银行存款的银行对账单和银 行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进 行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现影响净资产的事宜， 且经核对产权持有者申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属 实。 银行存款评估值为16,768,314.66 元，无评估增减值。 2. 应收账款 评估基准日应收账款账面余额5,116,800.91 元，核算内容为产权 持有者因销售经营活动应收取的电费。 本科目共1笔，评估人员向产权持有者调查了解了产品服务信用 政策、客户的资信情况、查阅了相关依据及账薄，并对该笔应收账款 进行了函证，确定企业不存在不能收回的风险，以核实后的账面值确 定评估值。 应收账款评估值为5,116,800.91 元，无评估增减值。 3. 预付账款 评估基准日预付账款的账面值为116,000.00 元，主要为产权持有 单位2014年4月预付中国石化朔州分公司的购油款，评估人员查阅 核实了相关原始凭证、购货合同、预付比例和评估基准日后油料的入 库情况，并对该笔预付款项进行了函证，在核实无误的基础上，根据 该笔款项可能收回的数额或其形成的资产或拥有的权益确认评估值。 预付账款评估值为116,000.00 元，无评估增减值。 4. 其他应收款 评估基准日其他应收款账面余额18,866,295.57 元，核算内容为产 权持有者除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收及暂付款项， 包括个人备用金借支、代扣职工的各项保险金及支付给电力公司的押 金等，计提坏账准备0.00 元，账面净值18,866,295.57 元。 评估人员向产权持有者调查了解了其他应收款形成的原因、应收 单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并 对相应的合同进行了抽查。其他应收款评估方法参照应收账款。计提 评估风险损失0.00元。 其他应收款评估值为18,866,295.57 元，无评估增减值。 5. 存货 评估基准日存货账面余额492,425.00 元，核算内容为原材料和在 库周转材料。评估基准日未计提存货跌价准备，存货账面价值 492,425.00 元。 (1)原材料 评估基准日在库周转材料账面余额362,346.35 元，核算内容为企 业用于生产产品所需要的外购件、备品备件等。主要为企业近期购臵 的过电压保护器、熔断器、断路器、漏电保护器、电源模块、电缆及 线鼻子等电力行业专用备品备件。评估基准日原材料未计提跌价准备， 原材料账面价值362,346.35 元。 评估人员向产权持有者调查了解了原材料的市场价格信息等，抽 取了部分基准日近期的购货合同及发票。评估人员和产权持有者存货 管理人员共同对原材料进行了抽盘，最后根据盘点结果进行了评估倒 推，评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。 经了解，原材料均为近期购入，由于库存时间短，在市价基本稳 定的条件下，由于其账面价值均为近期成本，与现行市价的差异极微， 故可采用核实后的数量乘以账面单价确定评估值。 原材料的评估值为362,346.35 元，无增减值变化。 (2)在库周转材料 评估基准日在库周转材料账面余额130,078.65 元，核算内容为库 存的各种在库周转材料，主要为企业近期购臵的活口扳手、游标卡尺、 改锥、手电钻等日常修理用工具。评估基准日在库周转材料未计提跌 价准备，在库周转材料账面价值130,078.65 元。 评估人员向产权持有者调查了解了在库周转材料的市场价格信 息等。评估人员和产权持有者存货管理人员共同对在库周转材料进行 了抽盘，最后根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基 准日在库周转材料数量、金额一致。 经了解，在库周转材料均为近期购入，由于库存时间短，在市价 基本稳定的条件下，由于其账面价值均为近期成本，与现行市价的差 异极微，故可采用核实后的数量乘以账面单价确定评估值。 在库周转材料评估值为130,078.65 元，无增减值变化。 (四)评估结论 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 3-1 货币资金 16,768,314.66 16,768,314.66 0.00 0.00 3-2 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 3-3 应收票据 0.00 0.00 0.00 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 3-4 应收账款合计 5,116,800.91 5,116,800.91 0.00 0.00 减：坏帐准备 0.00 0.00 应收帐款净额 5,116,800.91 5,116,800.91 0.00 0.00 3-5 预付账款 116,000.00 116,000.00 0.00 0.00 3-6 应收利息 0.00 0.00 0.00 3-7 应收股利 0.00 0.00 0.00 3-8 其他应收款合计 18,866,295.57 18,866,295.57 0.00 0.00 减：坏帐准备 0.00 0.00 其他应收款净额 18,866,295.57 18,866,295.57 0.00 0.00 3-9 存货合计 492,425.00 492,425.00 0.00 0.00 减：存货跌价准备 0.00 0.00 存货净额 492,425.00 492,425.00 0.00 0.00 3-10 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 0.00 3-11 其他流动资产 0.00 0.00 0.00 流动资产合计 41,359,836.14 41,359,836.14 0.00 0.00 二、 房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的是大同煤矿集团电力能源有限公司风电分 公司一期风电项目建成投入使用的房屋建筑物、构筑物，评估基准日 资产申报情况如下： 序号 项目 项数 账面价值(元) 原值 净值 合计 33 93,837,004.07 86,332,699.60 1 房屋建筑物 7 15,406,875.41 14,242,339.69 2 构筑物 26 78,430,128.66 72,090,359.91 (二)资产概况 1.整体概况 纳入评估范围的房屋建筑物大部分于2012投入使用，房屋结构 有砖混和框架，总建筑面积3509.70平方米。房屋有集控综合楼、水 泵房、35KV配电室、车库及材料库等。综合楼有中档装修，水泵房、 35KV配电室、车库及材料库等房屋有普通装修。房屋内有水、电、 暖等设施设备。构筑物结构(材质)有钢混、砖石和钢等，构筑物有设 备基础、道路、不锈钢大门、升压站接地、水池、井及110KV送出工 程等。房屋及构筑物建造质量良好，维护保养正常。所有委托评估房 屋、构筑物的基础及上部承重结构具有满足安全要求的强度、刚度和 稳定性，所有房屋的装饰装修和设施设备均能满足使用性和适用性要 求。 2.相关会计政策 (1)账面原值构成 纳入评估范围的房屋建筑物账面值包括建安工程造价、分摊的前 期费用、贷款利息以及从山西太重兴业投资发展有限公司取得一期风 电项目风电场开发权的转让费的分摊。 (2)折旧方法 产权持有者采用直线法计提折旧，折旧年限为25年，残值率为 3%。 3.主要资产情况简介 (1)集控综合楼(房屋评估明细表第1项) 综合楼2012年9月建成投入使用，框架结构，建筑面积2341.35 平方米，总楼层为3层，檐高12.6米、每层层高4.2米。钢筋混凝土 片筏基础，现浇钢筋混凝土柱、梁、板，空心砌块、粘土砖墙体，墙 面挤塑板保温，屋面挤塑板保温，合成高分子防水卷材防水。外墙面 水泥砂浆贴铝塑板，内墙面抹灰刷乳胶漆，天棚装配式轻钢龙骨吊顶、 木工板、纸面石膏板安装在轻钢龙骨上，局部铝扣板吊顶，花岗岩楼 地面，局部防静电活动地板，隔热断桥铝合金型材普通窗平开，不锈 钢栏杆不锈钢扶手，成品整套单开门及双开门，卫生间玻璃隔断(带 推拉门)。塑料绝缘铜芯电缆电线，亚克力灯光片，PPR上水管，UPVC 下水管，中档洁具，镀锌管消防喷淋管线，消防报警系统，弱电综合 布线。 (2) 35KV配电间(房屋评估明细表第2项) 35KV配电间2012年9月投入使用，框架结构，建筑面积289.85 平方米，单层，檐高6.2米。钢筋混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土 柱、梁、板，粘土砖墙体，屋面炉渣保温，改性沥青卷材防水。外墙 面抹灰刷乳胶漆，内墙面抹灰刷涂料，瓷砖地面，塑钢窗，钢制成品 门。电气照明设施齐全。 (3)车库及材料库(房屋评估明细表第4项) 车库及材料库2012年7月建成投入使用，框架结构，建筑面积 580平方米，共二层，檐高7.2米，首层高度4.2米。钢筋混凝土片筏 基础，现浇钢筋混凝土柱、梁、板，空心砌块、粘土砖墙体，墙面挤 塑板保温，屋面SBS改性沥青防水卷材满铺，挤塑板保温，隔热断桥 铝合金型材普通窗推拉，电动金属卷闸，钢质防火门，瓷砖地面，踏 步式钢梯，不锈钢栏杆、扶手。电气照明设施齐全。 (4)发电机组塔筒基础(构筑物评估明细表第1项) 发电机组塔筒基共33座， 2012年7月建成投入使用，建筑体积 为10,494.00m3-，采用C35钢筋混凝土，主要用于风机底座稳定风机。 (5) 检修道路(构筑物评估明细表第12项) 检修道路全长23km，建成于2012年7月，采用泥结碎石C25混 凝土，主要用于风机之间的道路连接。 4.权属状况 (1)土地使用权 截止评估基准日，企业已缴纳了土地出让金，且签订了土地出让 合同、支付与土地相关的全部费用，并于基准日后取得土地使用证， 土地证号为山阴国用（2014）第000047号-山阴国用（2014）第000113 号。 (2)房屋所有权 尚未办理房屋所有权证，由产权持有者出具了替代权属证明，承 诺房屋所有权归自身所有，产权清晰且无纠纷。 (三)评估过程 本次建(构)筑物资产评估，根据评估目的和所确定的评估范围， 按照评估程序的要求，制定评估工作的具体方案和工作步骤，内容如 下： 1.评估准备 根据产权持有者提供的资产清查评估明细表，对房屋建筑物、构 筑物、进行了核对，对填写不符合要求之处与产权持有者有关人员共 同修正，对项目不全或错误之处予以更正，并根据资产清查评估明细 表的内容，明确评估评估目的、评估范围和评估对象，拟定评估工作 计划和实施方案，搜集准备相关资料。 2.对建(构)筑物现场勘察 (1) 根据产权持有者提供的资产清查评估明细表和产权证明资料， 采取与产权持有者管理人员和评估人员结合的方法，深入现场，逐项 勘察，核对实物。对未办理产权证明的由产权持有者提供有关证明， 将已建成的建筑物的结构，平、立面形状、室内外装修情况，水、电、 气等配套设施的安装使用情况，如实填写在《房屋建筑物现状调查表》 中并作出鉴定。 (2)向有关管理人员了解费用开支与构成，调查了解建设过程的工 程质量，向有关人员了解维护与使用情况，核查资产帐面价值，做到 帐表相符，帐实相符。 (3)评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物、管道与沟槽做详 细的查看，除核实数量及内容是否与申报情况一致外，还主要关注建 筑物的结构、装修、设备、配套设施使用状况。 (a)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性 和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙进行细心观测， 查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻 面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 (b)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内 装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修， 查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看 装饰的新旧程度。 (c)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀， 能否满足使用要求。 (d)维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等， 查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 (4)收集政府现行工程建设的相关政策文件，查询工程建设成本、 工程竣工图纸、预结(决)算及图片技术资料。 3.评定估算 评定估算遵循合法原则、时点原则、持续使用原则。根据三原则 结合产权持有者提供的竣工图纸、工程结算有关资料，参考资产所在 地建材市场的建材价格、建筑施工水平、工程通常做法及周边环境对 工程造价的影响，依据当地现行工程预算定额、取费标准及当地行业 部门的有关费用规定，做到产权合法、评估依据合法、测算程序合法， 以基准日为时点，对委估资产逐一做出公允合理的评估。 4.汇总整理 (1)对建筑物现状调查表所登录的鉴定结果进行整理、分析。 (2)整理工作底稿，撰写评估技术说明。 (3)汇总评估工作底稿，形成初步评估结果。 (4)专业负责人、项目负责人、机构负责人逐级复核，修改调整评 估结论及说明，提交最终评估结果和评估技术说明。 (四)评估方法 本次评估采用重臵成本法。 重臵成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵价值， 并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率， 进而计算建筑物评估价值。 建筑物评估价值=重臵价值×成新率 1.重臵价值 重值价值由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 (1)建安造价的确定 评估人员根据被评估房屋建(构)筑物的具体特点和所取得的相关 资料，分别采用以下方法确定建安工程造价。 ①预决算调整法：选择具有代表性的类似建筑物,以其竣工决算 中的工程量为基础，依照山西省建筑管理部门发布的建筑工程造价计 算程序、预算定额和费用定额，按评估基准日的人工、材料价格和取 费标准，调整计算出被评估建(构)筑物的建安工程费。 ②类比法：通过调查了解山西省相关部门发布的建筑工程造价信 息，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以其建 安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建(构)筑物的建安 工程造价。 ③重编预算法：对于可以取得图纸资料及其他必要资料的，根据 图纸资料计算出分部分项工程量，然后套取山西省有关定额，计算出 被评估房屋建(构)筑物的建安工程造价。 (2)前期费用及其它费用确定 其他费用的确定依据水电水利规划设计总院2007年8月发布的 《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，分别 计算出各类费用。 序号 费 用 名 称 计算基数费用名称 费率% 一 建设管理费 1 工程前期费(特许权前期工作费) 建筑工程费 0.98 2 建设单位管理费 建筑工程费 3 3 建设监理费 建筑工程费 1.3 4 项目咨询评审费 建筑工程费 1 5 工程验收费 建筑工程费 1.1 6 工程保险费 建筑工程费 0.45 二 生产准备费 1 生产人员培训及提前进厂费 建筑工程费 0.95 三 勘察设计费 1 勘察费 建筑工程费 0.5 2 设计费 建筑工程费 1.8 3 竣工图编制费 设计费 8 4 施工图预算编制费 设计费 10 四 其他 1 风电技术标准编制费 勘察设计费 1.3 2 水土保持措施费 建筑工程费 1.42 (3)资金成本 资金成本为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期费用、 工程造价)的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，按照评估基 准日的银行同期贷款利率，计算资金成本。 2.成新率的确定 (1)对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、 已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各 部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以 下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% (2)对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命 年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下： 年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限 ×100% 综合成新率=年限法成新率×调整系数 3、评估值的确定 评估价值=重臵价值×综合成新率 (五)评估案例 案例一：集控综合楼(房屋评估明细表第1项) 1.概况 综合楼2012年7月建成投入使用，框架结构，建筑面积2341.35 平方米，总楼层为3层，檐高12.6米、每层层高4.2米。钢筋混凝土 片筏基础，现浇钢筋混凝土柱、梁、板，空心砌块、粘土砖墙体，墙 面挤塑板保温，屋面挤塑板保温，合成高分子防水卷材防水。外墙面 水泥砂浆贴铝塑板，内墙面抹灰刷乳胶漆，天棚装配式轻钢龙骨吊顶、 木工板、纸面石膏板安装在轻钢龙骨上，局部铝扣板吊顶，花岗岩楼 地面，局部防静电活动地板，隔热断桥铝合金型材普通窗平开，不锈 钢栏杆不锈钢扶手，成品整套单开门及双开门，卫生间玻璃隔断(带 推拉门)。塑料绝缘铜芯电缆电线，亚克力灯光片，PPR上水管，UPVC 下水管，中档洁具，镀锌管消防喷淋管线，消防报警系统，弱电综合 布线。 2.重臵价值测算 (1)建安工程造价的确定 根据企业提供的工程预结算资料和建筑物的竣工图纸，采用预决 算调整法进行测算。测算时依据山西省2011《山西省建筑工程预算定 额》、2011《山西省装饰工程预算定额》、2011《山西省安装工程预 算定额》和2011《山西省建设工程费用定额》，计算过程如下： 土建工程取费表 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 建筑工程 建筑工程 3722461.93 1 直接工程费 直接费-只取税金项预算价直接费-不取费项 预算价直接费 1665754.93 2 施工技术措施费 技术措施项目合计 584702.59 3 施工组织措施费 组织措施项目合计 68629.09 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 4 直接费小计 直接工程费+施工技术措施费+施工组织措施 费 2319086.61 5 企业管理费 直接费小计 6.39 148189.64 6 规费 养老保险费+失业保险费+医疗保险费+工伤 保险费+生育保险费+住房公积金+危险作业 意外伤害保险+工程排污费 223359.90 6.1 养老保险费 直接费小计 6.58 152595.90 6.2 失业保险费 直接费小计 0.32 7421.08 6.3 医疗保险费 直接费小计 0.96 22263.23 6.4 工伤保险费 直接费小计 0.16 3710.54 6.5 生育保险费 直接费小计 0.1 2319.09 6.6 住房公积金 直接费小计 1.36 31539.57 6.7 危险作业意外伤 害保险 直接费小计 0.16 3710.54 6.8 工程排污费 7 间接费小计 企业管理费+规费 371549.54 8 利润 直接费小计+间接费小计 5.5 147984.99 9 动态调整 人材机价差-不取费项人材机价差 227636.45 10 主材费 主材费+设备费 0.00 11 只取税金项目 只取税金项预算价直接费+(组织措施人工费+ 降效机上人工费)*0.2281+降效电费*电费调整 系数 201162.61 12 税金 直接费小计+间接费小计+利润+动态调整+主 材费+只取税金项目 3.284 107302.08 13 不取费项目 不取费项市场价直接费 30146.80 工程造价 直接费小计+间接费小计+利润+动态调整+主 材费+只取税金项目+税金+不取费项目 3404869.08 土建工程差价调整 序 号 材 料 名 单 位 材料量 预算价 市场价 价差 价差合 计 1 圆钢 10mm以内 t 62.6872 3530 3350 -180 -11283.7 2 圆钢 11~20mm t 11.0584 3700 3400 -300 -3317.52 3 螺纹钢HRB400 20mm以外 t 65.689 3660 3500 -160 -10510.24 4 模板锯材 m3 5.0501 1670 2120 450 2272.55 5 脚手架板锯材 m3 8.2586 1670 1950 280 2312.41 6 挡脚板锯材 m3 1.0903 1660 1950 290 316.19 7 其他锯材 m3 6.048 1610 2000 390 2358.72 8 方木支撑 m3 48.4311 1610 2000 390 18888.13 9 矿渣硅酸盐水泥 32.5级 t 127.5519 340 280 -60 -7653.11 10 机红砖 240mm*115mm*53mm 块 21123.3272 0.23 0.29 0.06 1267.4 11 碎石 5~15mm m3 76.4276 79 65 -14 -1069.99 12 中(粗)砂 m3 357.3065 61 75 14 5002.29 13 炉渣 m3 57.4063 24.75 48 23.25 1334.7 14 生石灰粉 t 21.242 200 195 -5 -106.21 15 圆钉(综合) kg 1501.2791 4.4 4.7 0.3 450.38 16 脚手架钢管 kg 4759.4248 3.67 3.6 -0.07 -333.16 17 工具式组合钢模板 kg 4.1963 3.85 4.1 0.25 1.05 序 号 材 料 名 单 位 材料量 预算价 市场价 价差 价差合 计 18 电焊条 结422 4mm kg 157.4461 4.5 5.2 0.7 110.21 19 油漆溶剂油(松香水) kg 46.6805 4.59 5.8 1.21 56.48 20 工程用水 m3 660.9782 5.6 25 19.4 12822.98 21 焊接钢管 DN40~50mm kg 4.176 3.67 3.8 0.13 0.54 22 镀锌铁丝 kg 5968.004 4.9 5.5 0.6 3580.8 23 钢支撑 kg 4288.2144 3.67 4.7 1.03 4416.86 24 细沙 m3 3.6913 54 60 6 22.15 25 螺纹钢HRB335 11~20mm t 12.3389 3700 3500 -200 -2467.78 26 螺纹钢HRB400 11~20mm t 9.0658 3700 3500 -200 -1813.16 27 镀锌铁丝4mm kg 70 4.41 4.9 0.49 34.3 28 水泥 t 3.268 290 390 100 326.8 29 钢筋 t 0.396 3640 3500 -140 -55.44 30 薄钢板 t 0.0511 3780 3700 -80 -4.09 31 混凝土砌块 m3 466.021 155 190 35 16310.74 32 木胶合模板 10mm m2 1345.8271 33 42 9 12112.44 33 预拌碎石混凝 土,T=190±30mm,粒径 20mm,C20(32.5级)【中(粗) 砂】 m3 0.9384 227.62 285 57.38 53.85 34 预拌碎石混凝 土,T=190±30mm,粒径 31.5mm,C15(32.5级)【中 (粗)砂】 m3 33.8538 202.59 255 52.41 1774.28 35 预拌碎石混凝 土,T=190±30mm,粒径 31.5mm,C20(32.5级)【中 (粗)砂】 m3 40.7423 221.84 275 53.16 2165.86 36 预拌混凝土 粗集料粒径 5~31.5mm(T=190±30mm) 碎石 混凝土强度等级 C30(32.5级)【中(粗)砂】 m3 901.153 259.81 295 35.19 31711.57 37 柴油 L 20158.427 5.63 7 1.37 27617.04 38 电 kWh 22253.0168 0.68 0.8 0.12 2670.36 39 汽油 L 490.9123 5.34 6.9 1.56 765.82 40 人工 工 日 5774.697719 57 77 20 115493.95 总 计 227636.45 装饰工程取费表 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 装饰工程 装饰工程 4367951.50 1 直接工程费 直接费-只取税金项预算价直接费-不 取费项预算价直接费 1851190.36 2 其中：人工费 人工费-只取税金项预算价人工费-不 取费项预算价人工费 458653.64 3 施工技术措施费 技术措施项目合计 4 其中：人工费 技术措施项目人工费 5 施工组织措施费 组织措施项目合计 41370.57 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 6 其中：人工费 组织措施人工费 8274.12 7 直接费小计 直接工程费+施工技术措施费+施工组 织措施费 1892560.93 8 企业管理费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 12 56031.33 9 规费 养老保险费+失业保险费+医疗保险费+ 工伤保险费+生育保险费+住房公积金+ 危险作业意外伤害保险+工程排污费 0 40960.84 9.1 养老保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 32 149416.88 9.2 失业保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 2 9338.56 9.3 医疗保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 6 28015.67 9.4 工伤保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 1 4669.27 9.5 生育保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 0.6 2801.57 9.6 住房公积金 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 8.5 39688.86 9.7 危险作业意外伤 害保险 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 0.54 2521.41 9.8 工程排污费 10 间接费小计 企业管理费+规费 96992.17 11 利润 其中：人工费+其中：人工费+其中： 人工费 11.5 53696.70 12 动态调整 人材机价差-不取费项人材机价差 1677283.17 13 主材费 主材费+设备费 0.00 14 只取税金项目 只取税金项预算价直接费+(组织措施 人工费+降效机上人工费)*0.2222+降效 电费*电费调整系数 549541.51 15 税金 直接费小计+间接费小计+利润+动态调 整+主材费+只取税金项目 3.284 140229.25 16 不取费项目 不取费项市场价直接费 329736.10 工程造价 直接费小计+间接费小计+利润+动态调 整+主材费+只取税金项目+税金+不取 费项目 4740039.83 三 工程造价 专业造价总合计 4740039.83 装饰工程差价调整 序 号 材 料 名 单 位 材料量 预算价 市场价 价差 价差合计 1 角钢边宽 50mm t 0.8255 3440 3500 60 49.53 2 薄钢板 4mm t 0.0013 3780 3700 -80 -0.1 3 木龙骨 m3 1.4179 1610 2000 390 552.98 4 其他锯材 m3 0.0244 1610 2000 390 9.52 5 铝塑板 双面 3mm m2 24.3144 56.83 120 63.17 1535.94 6 铝塑板 双面 4mm m2 29.04 73.9 120 46.1 1338.74 7 矿渣硅酸盐水泥 32.5级 t 30.971 340 350 10 309.71 序 号 材 料 名 单 位 材料量 预算价 市场价 价差 价差合计 8 白色硅酸盐水泥 白度 80% t 2.3516 600 897.26 297.26 699.04 9 瓷质内墙面砖 500mm*500mm m2 185.5021 56.51 185 128.49 23835.16 10 瓷质内墙面砖 300mm*600mm m2 508.5045 56.51 185 128.49 65337.74 11 瓷质抛光地砖 300mm*300mm m2 107.304 17.09 100 82.91 8896.57 12 瓷质抛光地砖 800mm*800mm m2 1540.7406 57.18 185 127.82 196937.46 13 耐酸地砖 m2 26.4282 57.18 450 392.82 10381.53 14 大理石饰面板 雪花白 600mm*600mm*20mm m2 12.8472 125.46 220 94.54 1214.57 15 花岗岩饰面板 济南青 600mm*600mm*20mm m2 202.8291 79.96 360 280.04 56800.26 16 花岗岩楼梯踏步板 济南 青 20mm m2 109.1097 112.78 400 287.22 31338.49 17 花岗岩踢脚线 北岳黑 300mm*150mm*12mm m2 11.2856 102.25 400 297.75 3360.29 18 纸面石膏板 9.5mm m2 2269.9912 10.46 18 7.54 17115.73 19 铝合金天棚方板 0.8mm m2 214.3355 72.05 120 47.95 10277.39 20 苯丙乳胶漆 内墙用 kg 2372.7176 8 20 12 28472.61 21 油漆溶剂油(松香水) kg 75.2784 4.59 5.8 1.21 91.09 22 汽油 升 13.0586 5.34 6.9 1.56 20.37 23 塑胶地板卷材 1.5mm m2 171.017 48 155 107 18298.82 24 花岗岩饰面板 石榴红 600mm*600mm*25mm m2 2286.84 188 680 492 1125125.28 25 镀锌槽钢 6# kg 27593.5593 4.91 3.5 -1.41 -38906.92 26 镀锌角钢 边宽 50mm kg 13652.4187 4.91 3.5 -1.41 -19249.91 27 电 kWh 7974.242 0.68 0.8 0.12 956.91 人工 工 日 6022.016667 63 85 22 132484.37 总 计 1677283.17 安装工程取费表 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 直接工程费 直接费-只取税金项预算价直接费-不取费项 预算价直接费 103902.16 二 其中：人工费 人工费-只取税金项预算价人工费-不取费项 预算价人工费 77002.44 三 施工技术措施费 技术措施项目合计 2307.84 四 其中：人工费 技术措施项目人工费 576.96 五 施工组织措施费 组织措施项目合计 9101.68 六 其中：人工费 组织措施人工费 1820.32 七 直接费小计 直接工程费+施工技术措施费+施工组织措施 费 115311.68 八 企业管理费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 25 19849.93 九 规费 养老保险费+失业保险费+医疗保险费+工伤 保险费+生育保险费+住房公积金+危险作业 序 号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 意外伤害保险+工程排污费 十 养老保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 一 失业保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 二 医疗保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 三 工伤保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 四 生育保险费 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 五 住房公积金 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 六 危险作业意外伤 害保险 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 0 十 七 工程排污费 十 八 间接费小计 企业管理费+规费 19849.93 十 九 利润 其中：人工费+其中：人工费+其中：人工费 24 19055.93 二 十 动态调整 人材机价差-不取费项人材机价差 27356.54 二 十 一 主材费 主材费+设备费 1097872.41 二 十 二 只取税金项目 只取税金项预算价直接费+安装费用人材机 价差+组织措施人工费*0.2281 415.21 二 十 三 税金 直接费小计+间接费小计+利润+动态调整+主 材费+只取税金项目 3.284 42030.66 二 十 四 不取费项目 不取费项市场价直接费 369004 二 十 五 工程造价 直接费小计+间接费小计+利润+动态调整+主 材费+只取税金项目+税金+不取费项目 1690896.36 安装工程差价调整 序 号 材 料 名 单 位 材料量 预算价 市场价 价差 价差合计 1 铜芯聚氯乙烯绝缘电线 BV 2.5mm2 m 1030.4684 1.46 1.63 0.17 175.18 2 铜芯聚氯乙烯绝缘电线 BV 6mm2 m 18.3 3.53 4 0.47 8.6 3 角钢 边宽50mm t 0.0254 3440 3500 60 1.52 4 机红砖 240mm*115mm*53mm 块 192 0.23 0.29 0.06 11.52 5 电 kWh 1177.6904 0.68 0.8 0.12 141.32 （未完）  |