[年报]中华企业：2014年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业 中华企业股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司独立董事卓福民先生因公务原因未出席审议本次年度报告的董事会会议，书面委托独立 董事徐国祥先生代理行使表决权；其他董事均出席董事会审议本次年度报告。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人朱胜杰、主管会计工作负责人姜维、倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员） 唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 由于公司(母公司)2014年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程》 对利润分配的规定，公司董事会拟定2014年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目录 第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5 第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 31 第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 40 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 45 第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 52 第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 58 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 59 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 185 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司 地产集团 指 上海地产（集团）有限公司 上房集团 指 上海房地（集团）有限公司 经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限 公司 古北集团 指 上海古北（集团）有限公司 立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通 合伙） 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 二、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述市场、财务和经营等风险因素可能带来的影响，敬请查阅第四节 董事会报告中关于可能面对的风险章节。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 中华企业股份有限公司 公司的中文简称 中华企业 公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 CECL 公司的法定代表人 朱胜杰 二、 联系人和联系方式 董事会秘书（代理） 证券事务代表 姓名 倪伯士 陈禹臣 联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6 楼 上海市浦东新区雪野路928号6 楼 电话 021-20772222 021-20772222 传真 021-20772766 021-20772766 电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市华山路2号 公司注册地址的邮政编码 200040 公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 公司办公地址的邮政编码 200125 公司网址 http：//www.cecl.com.cn 电子信箱 zhqy@cecl.com.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 注册登记日期 2014年7月30日 注册登记地点 上海市华山路2号 企业法人营业执照注册号 310000000023990 税务登记号码 310106132340963 组织机构代码 13234096-3 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次和上次注册情况详见公司2013年年度报告公司基本情况简介。报告期内，公司注册 资本变更为1,867,059,398元。 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变化。 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司于1993年上市，国家股股东持股比例74.57%；1996年，上海房地（集团）公司被上海 国有资产管理办公室授权管理其所持有的中华企业全部国家股，持股比例63.92%；2004年，上海 地产（集团）有限公司通过国家股无偿划转方式受让上海房地（集团）公司所持有的公司国家股 49.87%股权，2004年12月31日正式证券过户成为公司控股股东至今，现持股比例36.36%。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号 签字会计师姓名 潘莉华、饶海兵 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比 上年同 期增减 (%) 2012年 营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67 4,366,336,463.65 归属于上市公司股 东的净利润 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63 517,554,799.89 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 -810,908,939.46 395,537,055.99 -305.01 35,957,694.37 经营活动产生的现 金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 442,220,462.01 2014年末 2013年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2012年末 归属于上市公司股 东的净资产 5,080,439,738.33 5,735,471,509.67 -11.42 6,740,613,173.45 总资产 40,814,471,818.16 36,384,651,198.89 12.17 34,634,902,476.45 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同 期增减(%) 2012年 基本每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277 稀释每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） -0.434 0.212 -304.72 0.019 加权平均净资产收益率（%） -9.06 5.87 减少14.93个 百分点 8.11 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） -15.03 6.38 减少21.41个 百分点 0.66 二、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 三、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 附注 （如适 用） 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 386,137,339.89 40,516,584.56 638,224,731.16 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 29,353,560.82 29,563,959.51 23,506,339.08 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 -43,235,940.34 -47,635,811.91 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、交易性金融负 债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 25,063,575.36 -2,147,816.11 -457,639.62 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 -27,090,713.38 -4,896,516.17 -28,755,213.93 所得税影响额 -91,109,886.99 -13,673,808.86 -103,285,299.26 合计 322,353,875.70 6,126,462.59 481,597,105.52 四、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 以公允价值计量且 其变动计入当期损 益的金融资产 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32 合计 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 在经历了2013年楼市交易回暖后，2014年前三季度房地产市场经历了一轮调整，主要表现 为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度政府放松限购、限贷，下调贷款利率等多重 因素影响下，楼市出现回暖走势。从国家统计局数据看，2014年，行业总体处于复杂调整的状态， 全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%；商品房销售额为7.63万亿元，同比下降6.3%； 销售面积12亿平方米，同比下降7.6%。 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 情况说明 营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67% 一方面公司的主 要项目尚未具备 结转收入的条件， 另一方面古北商 务分区9-4项目、 华宁国际广场的 出售以股权转让 方式实现 营业成本 3,436,123,566.17 3,986,255,953.51 -13.80% 公司营业收入较 上年同期有较大 幅度的减少，营业 成本同比减少 营业税金及附加 304,869,657.83 756,227,719.56 -59.69% 公司营业收入较 上年同期有较大 幅度的减少，营业 税金及附加同比 减少 销售费用 169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70% 销售费用较上年 同期略有减少 管理费用 265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34% 管理费用较上年 同期略有减少 财务费用 1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09% 一方面公司带息 负债的规模有所 增加，另一方面公 司利息资本化的 比例有所降低 资产减值损失 649,710,645.05 115,885,305.48 460.65% 公司计提了杭州 御品湾、朱家角香 堤艺墅、江阴中企 上城三个项目的 存货跌价准备所 致 投资收益 1,292,412,048.40 20,248,668.83 6282.70% 古北商务分区9-4 项目、华宁国际广 场的出售以股权 转让方式实现 归属于母公司所有 者的净利润 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63% 一方面营业收入 有所减少，另一方 面报告期内计提 了存货跌价准备 经营活动产生的现 金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 公司现金回笼增 加，购买商品、接 受劳务支付的现 金较上年同期大 幅减少所致 投资活动产生的现 金流量净额 1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35 不适用 公司收到古北商 务分区9-4项目、 华宁国际广场的 股权转让款所致 筹资活动产生的现 金流量净额 351,683,777.56 1,318,972,854.04 -73.34% 公司取得借款收 到的现金较上年 同期有较大幅度 的减少 2 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 报告期内公司营业收入较上年同期减少34.67%，主要原因： 第一、报告期内公司具备结转条件的项目较上年同期明显减少，报告期内结转营业收入的主 要项目为松江誉品谷水湾、莫奈庄园、安亭汽车城、铂珏公馆等。 第二、部分商业地产以股权转让方式出售，如：古北商务分区9-4项目等。 (2) 主要销售客户的情况 单位：元 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例 (%) 上海高岛屋百货有限公司 121,241,768.88 2.75 西郊古北国际别墅某业主 58,178,880.00 1.32 苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,630,956.28 0.42 古北香堤岭某业主 17,500,000.00 0.40 古北香堤岭某业主 15,800,000.00 0.36 合计 231,351,605.16 5.25 3 成本 (1) 成本分析表 币种：人民币，单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金额 上年 同期 占总 本期金 额较上 年同期 情 况 说 成本 比例 (%) 变动比 例(%) 明 房地产 行业 房地产行业 3,227,125,379.33 94.39 3,790,931,359.23 95.53 -14.87 商业和 服务业 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62 工程施 工 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情 况 说 明 房产销 售 房产销售 3,115,720,928.63 91.13 3,666,571,497.73 92.39 -15.02 房屋租 赁 房屋租赁 111,404,450.70 3.26 124,359,861.50 3.14 -10.42 商业和 服务业 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62 工程施 工 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52 4 费用 单位：元，币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70 管理费用 265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34 财务费用 1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09 所得税费用 335,151,763.16 282,465,398.80 18.65 5 现金流 单位：元，币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的 现金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 投资活动产生的 现金流量净额 1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35 不适用 筹资活动产生的 现金流量净额 351,683,777.56 1,318,972,854.04 -73.34% 6 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期内，公司利润构成及来源未发生重大变动。 (2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 ①2014年9月2日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司 公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]911号），核准公司向社会公开发行面值不超过15.5 亿元的公司债券。2014年10月17日公司完成本次公司债15.5亿元的发行工作。2014年10月 31日完成本次公司债上市工作。（具体内容详见公司于上海证券交易所网站www.sse.com.cn披 露的编号临2014-053号、2014-059号公告）。本次公司债的使用详情见本节“投资状况分析” 中“募集资金使用情况”所述。 ②2014年6月27日第七届董事会第十三次会议及2014年8月7日第七届董事会第十四次会 议审议通过公司非公开发行A股股票方案。2014年8月25日召开的公司2014年第一次临时股东 大会审议上述方案，其中，《关于非公开发行 A 股股票方案（修订）的议案》等八项议案未获股 东大会审议通过。（具体内容详见公司于上海证券交易所网站www.sse.com.cn披露的编号临 2014-038、临2014-044及临2014-050号公告） ③2014年10月10日，公司召开董事会以通讯表决方式通过了《关于发行中期票据的议案》， 拟注册规模为不超过人民币20亿元（含20亿元），具体发行规模将以公司在中国银行间市场交 易商协会注册的金额为准。2014年10月29日，公司召开2014年第二次临时股东大会审议通过 上述议案。报告期内，中期票据的发行申请已报中国银行间市场交易商协会并初审之中。（具体 内容详见公司于上海证券交易所网站www.sse.com.cn披露的编号临2014-054、临2014-055及临 2014-060号公告） (3) 发展战略和经营计划进展说明 报告期内，面对行业整体下行调整的压力，公司针对项目周期较长、融资渠道单一等难点和 问题，立足自身，真抓实干，全力实现产品去化与结构调整，努力提高企业健康度和核心竞争力， 着力促进企业平稳发展和顺利转型。具体重点工作如下所示： 一、迎难而上、促销售回笼 报告期内，公司紧紧围绕“强化销售回笼，加快存量去化”的重点工作，采取各种措施，细 化目标责任，破解销售难题。报告期内，公司实现销售资金回笼69.6亿元。其中，尚汇豪庭项目 开盘即销售159套，销售金额近12亿元，刷新2014年全市单盘首开记录；松江御品谷水湾项目 全年销售面积达4.43万平方米，获全市户均成交面积140平方米以上总销售面积第一。同时，公 司通过股权转让方式去化华宁国际广场、古北财富中心（一期）等存量物业,优化资产结构，提高 资金使用效率。 二、开源节流、保资金平衡 报告期内，公司紧抓资本及货币市场融资契机，大力拓宽融资渠道，降低资金成本。公司以 5.47%的利率成功发行15.5亿元公司债，优化资金结构。公司紧抓银行间交易商协会对上市房企 发行中期票据政策放松的契机，第一时间召开股东大会审议通过并正式申请注册发行不超过20 亿中期票据，现阶段中期票据正在受理审核中。同时，公司通过资金统筹，强化资金管理，减少 资金沉淀。一通过预算管理，提高预算执行力，合理调整资金，降低资金成本。二通过融资管理， 严控企业融资规模，努力降低资产负债率。三通过税收筹划管理，指导所属企业土地增值税和歇 业税收清算工作。四通过诊断把脉公司财务状况，编制公司健康度分析报告，提出有针对性的改 进措施。 三、项目管控、优运营效能 报告期内，针对行业深度变化，公司强练内功。一通过合理调节工程款支付进度、推进战略 采购和规范招投标管理等举措，实行目标成本动态跟踪，增强成本控制力度，实现项目降本增效。 二通过推行ERP管理平台和缩短建设周期，提高了项目运营效率，加快了项目周转。公司无锡中 城誉品项目践行了“三个当年”（当年拿地、当年开工、当年销售）的工作目标，开创了“快周 转模式”的典范。三通过产品质量把关，强化品牌意识和管理措施，先后颁布实施了《装修工程 设计标准》、《住宅防水渗漏设计标准》和《住宅弱电智能化技术标准》。古北国际财富中心— 中华企业大厦荣获“2014-2015年度中国建设工程鲁班奖”；美兰湖铂珏公馆项目荣获第七届 “上海市优秀住宅奖”；安亭12号地块5号房获得“市优质结构”奖。 四、战略管理、提发展后劲 报告期内，公司进一步深化改革创新，加快实现战略布局和结构调整，着力构建“五大中心”。 一是在项目投资管理领域尝试项目投资风险保证金等类跟投制度，探索和完善国有企业激励和约 束的新机制，进一步激发企业内在活力。二是着力拓展多元投资，调整产业结构，通过汇锦公司 加强房地产基金运作、股权投资和市值管理，培育了新的利润增长点。三积极构建城市服务商运 营体系，提升房地产综合服务能级。古北物业与申通集团创新合作模式，发挥管理优势，参与迪 斯尼地铁站等公共设施的物业管理。 五、稳定发展、强投资者关系管理 股东投资成功离不开企业的稳定发展，企业持续发展离不开投资者的关心与支持。报告期内， 面临复杂状态，公司通过分析师恳谈会、媒体沟通会及投资者见面会等多种方式，加强与投资者 的交流，力争取得支持与理解。同时，及时将投资者建议报告于管理层和有关股东，做到信息畅 通，以保持企业稳定发展。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房地产 行业 4,175,330,421.68 3,227,125,379.33 22.71 -36.27 -14.87 减少 19.43 个百分 点 商业和 服务业 196,059,519.47 179,736,829.06 8.33 13.76 4.62 增加 8.01 个百 分点 工程施 工 15,150,941.30 11,936,396.95 21.22 85.56 107.52 减少 8.34 个 百分点 合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 22.06 -34.84 -13.85 减少 18.99 个百分 点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房产销 售 3,753,776,695.43 3,115,720,928.63 17.00 -38.75 -15.02 减少 23.18 个百 分点 房屋租 赁 421,553,726.25 111,404,450.70 73.57 -0.36 -10.42 增加 2.97 个 百分点 商业和 服务业 196,059,519.47 179,736,829.06 8.33 13.76 4.62 增加 8.01 个 百分点 工程施 工 15,150,941.30 11,936,396.95 21.22 85.56 107.52 减少 8.34 个 百分点 合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 22.06 -34.84 -13.85 减少 18.99 个百分 点 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 上海地区 4,352,814,150.11 -35.27 江苏地区 27,127,789.84 1,477.20 浙江地区 6,598,942.50 0.92 合计 4,386,540,882.45 -34.84 3、 报告期内结转主营收入的主要项目 币种：人民币 单位：平方米、万元 项目 销售/租赁 面积 主营收入 主营成本 主营税金 主营利润 报告期末 累计结算 面积 安亭汽车城 21,657.74 28,750.56 19,145.48 2,887.51 6,717.57 62,763.46 古北御庭 2,470.88 13,126.66 8,554.42 1,306.81 3,265.43 62,619.57 古北香堤岭 5,115.69 12,203.82 9,194.72 910.12 2,098.98 24,754.79 印象春城 16,619.76 47,556.84 35,418.18 3,120.81 9,017.85 207,281.78 誉品谷水湾 107,356.14 196,379.08 178,250.55 10,899.04 7,229.49 107,356.14 铂珏公馆 22,248.41 43,504.97 41,303.66 1,930.02 271.29 22,248.41 江阴中企上城 1,949.71 2,646.86 2,534.62 148.22 -35.98 1,949.71 南郊中华园 6,158.26 17,048.38 7,088.44 2,261.75 7,698.19 204,904.86 租金小计 298,266.08 42,155.37 11,140.45 5,200.44 25,814.48 合计 403,372.54 312,630.52 28,664.72 62,077.30 (三) 资产、负债情况分析 1 资产负债情况分析表 币种：人民币 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 货币资金 4,634,615,849.53 11.36 2,442,574,329.81 6.71 89.74 销售回笼资金 增加 其他应收款 414,955,402.23 1.02 135,267,251.54 0.37 206.77 公司向关联方 大华（集团） 有限公司提供 借款1.52亿 元所致 可供出售金 506,434,424.04 1.24 244,532,078.08 0.67 107.10 公司从二级市 融资产 场上增持海通 股票所致 固定资产 258,704,735.56 0.63 177,491,179.74 0.49 45.76 公司将古北商 务分区9-3项 目的自用部分 由投资性房地 产转入固定资 产所致 递延所得税 资产 272,629,555.34 0.67 403,740,099.81 1.11 -32.47 以前年度确认 的递延所得税 资产不再符合 确认条件而转 出所致 短期借款 502,600,000.00 1.23 1,052,000,000.00 2.89 -52.22 一年以内的短 期借款归还数 额较大 应付账款 3,678,635,416.86 9.01 2,012,324,505.00 5.53 82.81 公司按会计核 算规定计提了 数额较大的应 付工程款所致 预收款项 3,099,573,906.49 7.59 2,276,060,568.64 6.26 36.18 一方面公司主 要项目销售回 笼较好，另一 方面这些项目 尚未具备结转 收入的条件 一年内到期 的非流动负 债 8,659,186,460.91 21.22 5,428,927,975.83 14.92 59.50 将一年以内到 期的其他非流 动负债转入所 致 其他流动负 债 1,404,600,000.00 3.44 0.00 0.00 不适用 公司发行了数 额较大的一年 内到期的信托 其他非流动 负债 1,330,853,127.09 3.26 3,699,106,213.87 10.17 -64.02 转入到一年内 到期的非流动 负债所致 (四) 核心竞争力分析 公司历经60多年的磨练，专注于房地产事业，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上 海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的目标， 励炼内功，真抓实干。 1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产的 合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，比如，公司标志性物业中华企业大厦。 2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。作为"上海市著名商标"企业，公 司创造了许多上海房地产行业第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、 古北系列等均获得消费者好评，中华企业品牌拥有一批忠实的消费群体。 3、以持续分红实现投资者价值回报。上市20年以来，公司秉持关注股东回报的经营理念， 每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红累计超过12.18亿元，占上 市以来募集资金总额195%。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资158,348万元，具体如下： 币种：人民币 公司名称 实际投资金额 （万元） 被投资公司注 册资本（万元） 公司原有权益 公司现拥有权 益 情况说明 上海地产古北 安亭置业有限 公司 46,000 49,000 0 87.5% 新设及增资 （注1） 无锡中城誉品 置业有限公司 68,058 105,000 71.64% 71.64% 增资(注2) 苏州中华园房 地产开发有限 公司 43,000 48,000 100% 100% 增资（注3） 安亭新古北 (上海)建设开 发有限公司 4,375 10,000 0 43.75% 新设 上海地产集团 建筑产品研发 有限公司 40 200 0 20% 新设之中 注1：报告期内，公司控股子公司古北集团设立上海地产古北安亭置业有限公司，设立时注册 资本为3,000万元，后增资至49,000万元。 注2：报告期内，公司控股子公司经营集团及无锡中城置业有限公司增资无锡中城誉品置业有 限公司95,000万元，增资后注册资本为105,000万元。 注3：报告期内，公司增资苏州中华园房地产开发有限公司43,000万元,增资后注册资本为 48,000万元。 报告期内，为了保持开发与经营性物业的合理配置，提高资金使用效率，为公司后续发展储备 资金，公司转让部分子公司股权，具体如下： 币种：人民币 公司名称 实际投资金额 （万元） 被投资公司 注册资本（万 元） 公司原有权益 公司现拥有权 益 情况说明 上海锐思资产 管理有限公司 74,156.25 84,750 87.5% 0 股权转让 上海古北文化 1,575 1,800 87.5% 0 股权转让 娱乐建设发展 有限公司 上海上房现代 物流有限公司 7,608 8,000 95.1% 0 股权转让 上海华宁置业 有限公司 33,725 38,000 88.75% 0 股权转让 上海闵虹投资 有限公司 238.75 500 47.79% 0 股权转让 (1) 持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券 代码 证券 简称 最初投资成本 占该公司股权比例（%） 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权益变动 会计核算科目 股份 来源 600837 海通证券 48,390,840.98 0.02 48,362,284.20 72,167,034.32 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 二级市场买入 002245 澳洋顺昌 49,999,995.00 1.51 62,041,637.63 2,761,987.65 12,041,642.63 可供出售金融资产 参与非公开增发 002446 盛路通信 52,500,000.00 1.47 54,108,356.16 1,608,356.16 可供出售金融资产 参与非公开增发 002267 陕天然气 29,984,062.50 0.26 30,168,387.23 184,324.73 可供出售金融资产 参与非公开增发 000837 秦川机床 19,337,997.78 0.33 20,874,631.33 1,536,633.55 可供出售金融资产 参与非公开增发 600170 上海建工 29,998,997.10 0.2 34,639,211.67 4,640,214.57 可供出售金融资产 参与非公开增发 000863 三湘股份 29,999,997.26 0.6 30,871,290.83 871,293.57 可供出售金融资产 参与非公开增发 002361 神剑股份 28,081,398.64 0.85 28,055,723.81 -615,607.57 -25,674.83 可供出售金融资产 参与非公开增发 002108 沧州明珠 34,999,999.68 0.67 34,877,569.37 -988,463.01 -122,430.31 可供出售金融资产 参与非公开增发 600073 上海梅林 101,430,000.00 1.23 101,694,657.53 264,657.53 可供出售金融资产 参与非公开增发 600084 中葡股份 99,999,999.56 1.86 100,856,880.40 856,880.84 可供出售金融资产 参与非公开增发 合计 524,723,288.50 / 546,550,630.16 73,324,951.39 21,855,898.44 / / (2) 买卖其他上市公司股份的情况 股份名称 期初股份数量（股） 报告期买入股份数量（股） 使用的资金数量（元） 报告期卖出股份数量（股） 期末股份数量（股） 产生的投资收益（元） 海通证券 21,050,000.00 97,129,573.00 985,216,560.25 116,169,503.00 2,010,070.00 72,167,034.32 澳洋顺昌 12,471,395.00 106,600,626.95 5,804,729.00 6,666,666.00 2,761,987.65 盛路通信 2,500,000.00 52,500,000.00 2,500,000.00 陕天然气 2,855,625.00 29,984,062.50 2,855,625.00 秦川机床 2,310,394.00 19,337,997.78 2,310,394.00 上海建工 7,228,674.00 29,998,997.10 7,228,674.00 三湘股份 5,545,286.00 29,999,997.26 5,545,286.00 神剑股份 3,911,628.00 34,220,053.66 657,700.00 3,253,928.00 -615,607.57 沧州明珠 2,933,996.00 42,700,843.44 500,060.00 2,433,936.00 -988,463.01 上海梅林 11,500,000.00 101,430,000.00 11,500,000.00 中葡股份 20,920,502.00 99,999,999.56 20,920,502.00 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 报告期内，公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 报告期内，公司无委托贷款事项。 (3) 其他投资理财及衍生品投资情况 报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位:元 币种:人民币 募集年 份 募集方式 募集资金 总额 本年度已使 用募集资金 总额 已累计使用募 集资金总额 尚未使用募集 资金总额 尚未使用募集 资金用途及去 向 2009 公司债 1,200,000,000 0 1,200,000,000 0 2014 公司债 1,550,000,000 500,000,000 500,000,000 1,050,000,000 偿还公司贷款 合计 / 2,750,000,000 500,000,000 1,700,000,000 1,050,000,000 / 募集资金总体使用情况说明 ①2009年1月14日，公司发行人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发 行审核委员会审核，获得有条件通过；2009年9月17日，公司收到中国证券监督管理委员会《关 于核准中华企业股份有限公司公开发行公司债券的通知》（证监许可【2009】895号），获准向 社会公开发行面值不超过12亿元的公司债券；2009年10月27日公司债正式发行；2009年10 月30日，公司所发行的本期12亿元公司债券全部发行完毕；2009年12月10日，公司09中企 债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122034，债券简称：09中企债）。本次募集资金主要 用于偿还银行贷款和补充流动资金。09中企债已于2014年10月27日到期兑付本息及摘牌。 ②2014年9月2日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司 公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]911号），核准公司向社会公开发行面值不超过15.5 亿元的公司债券。2014年10月17日公司完成本次公司债15.5亿元的发行工作。2014年10月 31日，公司13中企债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122330，债券简称：13中企债）。 本次募集资金主要用于偿还公司及子公司的借款，已使用和拟使用情况如下： 序号 借款主体 借款银行 借款金额（万元） 到期日 1 上房集团 中国农业银行股份有限公司 上海市分行营业部 50,000.00 2014 年 11 月 20 日 2 中华企业 中国光大银行股份有限公司 上海分行 5,000.00 2015 年 1月 25 日 3 中华企业 兴业国际信托有限公司 100,000.00 2015 年 4月 27 日 合计 155,000.00 (2) 募集资金承诺项目情况 □适用 √不适用 (3) 募集资金变更项目情况 □适用 √不适用 4、 主要子公司、参股公司分析 单位：万元，币种：人民币 公司名称 所占权益 主要产品或服务 注册资本 总资产 归属于母公司净资产 营业收入 归属于母公司净利 润 上海古北 （集团〕 有限公司 87.50% 古北一、二区土地综 合开发 20,930.00 920,881.17 273,620.46 81,909.35 67,538.41 上海房地 产经营 (集团)有 限公司 90.00% 上海春城、御品大厦 30,000.00 931,666.97 200,166.00 249,160.52 8,288.48 上海鼎达 房地产开 发有限公 司 100.00% 项目管理、咨询、开 发等 6,000.00 11,536.20 7,171.99 183.50 -149.87 苏州工业 园区中华 企业房地 产开发有 限公司 100.00% 苏州第五元素花园 42,000.00 43,560.83 43,512.53 1,073.07 -1,327.66 上海南郊 中华园房 地产开发 有限公司 100.00% 南郊中华园 39,200.00 88,714.73 60,566.46 11,362.58 3,945.09 上海顺驰 置业有限 公司 100.00% 美兰湖中华园、铂珏 公馆 70,000.00 506,640.38 73,519.52 43,621.47 -7,051.96 杭州中华 企业房地 产发展有 限公司 100.00% 杭州御品湾 80,000.00 411,757.40 13,793.31 - -41,324.99 江阴中企 誉德房地 产有限公 司 95.00% 江阴中企上城 22,000.00 95,521.10 9,122.31 2,646.86 -10,611.05 苏州中华 园房地产 开发有限 公司 100.00% 苏地2010-B-33地块 48,000.00 104,569.07 47,454.23 - -299.93 上海古北 京宸置业 发展有限 公司 70.00% 古北国际广场 3,000.00 27,757.69 10,813.57 30.02 -24.35 上海浦东 古北置业 有限公司 100.00% 古北御庭 50,000.00 106,617.56 84,005.47 13,126.66 1,524.71 上海杉野 置业有限 公司 100.00% 古北香堤岭 10,000.00 40,276.42 22,726.91 12,203.82 1,345.84 苏州洞庭 房地产发 90.00% 太湖古北雅园 USD420 46,465.97 -2,081.51 0.00 -324.11 展有限公 司 上海古北 朱家角置 业有限公 司 100.00% 古北香堤艺墅 120,000.00 220,839.40 103,446.76 0.00 -15,648.49 上海瀛浦 置业有限 公司 100.00% 周浦印象春城 40,000.00 232,200.67 130,418.10 47,556.84 5,717.94 上海瀛茸 置业有限 公司 100.00% 松江誉品谷水湾 120,000.00 370,014.35 95,972.03 196,379.08 3,524.95 江阴金安 置业有限 公司 51.00% 尚海荟花园 45,000.00 121,228.48 44,084.78 0.00 -198.56 上海浦东 金鑫房地 产开发有 限公司 50.00% 财富广场、国客中心 USD560 174,364.80 108,780.46 1,000.00 -5,321.11 上海房地 （集团） 有限公司 100.00% 安亭新镇、徐汇小闸 镇项目 100,000.00 1,135,010.64 161,188.42 42,546.55 -8,474.60 无锡中城 置业有限 公司 60.00% 无锡誉品华府 10,000.00 228,391.06 8,993.42 0.00 -949.43 上海凯峰 房地产开 发有限公 司 71.00% 尚汇豪庭 130,000.00 609,588.52 129,130.23 4,952.86 -779.63 上海国际 汽车城置 业有限公 司 50.00% 安亭新镇 50,000.00 301,610.19 46,254.58 29,377.59 -1,642.99 上海地产 古北安亭 置业有限 公司 100.00% 嘉定萃庭 49,000.00 64,380.11 48,834.32 0.00 -165.68 天津星华 城置业有 限公司 30.00% 天津华明镇项目 165,000.00 234,542.77 147,148.57 43,557.53 -8,601.20 天津星华 商置业有 限公司 30.00% 天津华明镇项目 27,000.00 28,424.04 26,846.00 0.00 -4.70 天津星华 府置业有 限公司 30.00% 天津华明镇项目 105,000.00 104,302.82 104,289.75 0.00 -108.74 5、 非募集资金项目情况 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 项目名称 项目总投资 项目进度 本年度投入金 额 累计实际投入 金额 本年项目收益 情况 南郊中华园 174,000 销售 11,658.43 165,129.57 3,945.09 美兰湖中华园 135,000 销售 6,712.47 132,852.47 133.52 铂珏公馆 350,000 销售及在建 15,950.48 287,926.28 -7,250.93 江阴中企上城 128,000 销售及在建 18,234.14 80,644.83 -10,611.05 杭州御品湾 550,000 在建 49,444.34 462,098.18 -41,324.99 苏州桃花坞项 目 120,000 在建 12,805.56 101,276.59 -299.93 古北9-3项目 190,000 出租 12,583.20 195,684.21 20,045.07 古北香堤岭别 墅 63,000 销售 3,775.93 50,030.87 1,345.84 古北御庭和酒 店 225,000 销售 18,110.07 216,769.17 1,524.71 古北顾村商业 18,000 在建 6,757.86 17,714.56 -68.34 古北太湖源 （未完）  |