[年报]中航地产：2014年年度报告
中航地产股份有限公司 201 4 年度报告 201 5 年 0 3 月 第一节 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经第七届 董事会 第 二十 七 次会议 审议通过的利润分配预案为：以 201 4 年 12 月 31 日的公司总股本 666,961,416 股 为基数， 向全体股东每 10 股派发现 金红利 1 元（含税）。 公司负责人肖临骏、主管会计工作负责人石正林 及会计机构负责人 ( 会计主 管人员 ) 张秀成 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 目 录 第一节 重要提示 ................................ ................................ ................................ ................................ 1 第二节 公司简介 ................................ ................................ ................................ ................................ 4 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................ ................................ ................................ .... 6 第四节 董事会报告 ................................ ................................ ................................ ............................ 9 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ .............................. 41 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ .......... 79 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ .................. 85 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ .......... 86 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ .............................. 91 第十节 内部控制 ................................ ................................ ................................ .............................. 99 第十一节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ........................ 101 第十二节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................ 287 重大风险提示 《证券时报》和巨潮资讯网（ www.cninfo.com.cn ）为公司信息披露指定媒 体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资 风险。 第二节 公司简介 一、公司信息 股票简称 中航地产 股票代码 000043 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中航地产股份有限公司 公司的中文简称 中航地产 公司的外文名称 AVIC REAL ESTATE HOLDING COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 AVIC REAL ESTATE 公司的法定代表人 肖临骏 注册地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 www.carec.com.cn 电子信箱 sng@carec.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地 址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 电话 （ 0755 ） 83244582 （ 0755 ） 83244503 传真 （ 0755 ） 83688903 （ 0755 ） 83688903 电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网： www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注 册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1994 年 09 月 24 日 深圳市工商行政 管理局 440301103009475 440300192181247 19218124 - 7 报告期末注册 2014 年 12 月 18 日 深圳市市场监督 管理局 440301103009475 440300192181247 19218124 - 7 公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体， 物 业管理和酒店经营管 理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合， 逐步转型为综合性房地产开发企业。 2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务， 集中优势资源发展地产开发业务。 历次控股股东的变更情况 无变更。公司控股股东为中国航空技术深圳有限公司 。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京 市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101 签字会计师姓名 徐德、薛祈明 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报 告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年 营业收入（元） 6,226,241,818.11 6,224,573,653.65 0.03% 4,185,324,358.74 归属于上市公司股东的净利润（元） 492,499,999.87 467,059,166.43 5.45% 414,4 28,563.84 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 104,496,327.15 315,598,131.33 - 66.89% 136,524,348.13 经营活动产生的现金流量净额（元） - 2,675,234,234.70 - 1,370,091,497.30 - 95.26% - 724,371,103.92 基本每股收益（元 / 股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214 稀释每股收益（元 / 股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214 加权平 均净资产收益率 14.56% 15.04% - 0.48% 15.05% 2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末 总资产（元） 20,068,381,834.15 17,718,045,199.18 13.27% 14,426,143,746.25 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,507,327,712.61 3,241,564,236.52 8.20% 2,920,046,516.69 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 666,96 1,416.00 公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益 金额 □ 是 √ 否 用最新股本计算的基本每股收益（元 / 股） 0.7384 是否存在公司债 □ 是 √ 否 二、境内外会计准则下会计数据差异 □ 适用 √ 不适用 三、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 234,221,091.8 9 - 591,689.97 417,124.23 主要系本期转让控股 企业深圳市瑞远运动 器材有限公司、深圳 市中航建设监理有限 公司、中航建筑工程 有限公司、深圳中航 幕墙工程有限公司股 权及参股企业江西中 航国际洪都投资有限 公司、南京中航工业 科技城发展有限公 司、中航里城有限公 司股权产生收益。 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 4,429,006.48 1,297,614.20 18,480,672.18 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允 价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生 的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产公允价值变动产生的损益 217,651,564.55 27,343,474.13 382,808,805.96 本期投资性房地产公 允价值变动金额 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 14,223,592.18 179,808,390.09 - 7,322,573.01 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 78,043,751.87 27,900,686.85 113,555,257.47 少数股东权益影响额（税后） 4,477,830.52 28,496,066.50 2,924,556. 18 合计 388,003,672.72 151,461,035.10 277,904,215.71 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及 把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项 目，应说明原因 。 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义、列举的非经常性 损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第四节 董事会报告 一、 概述 报告期内公司总体经营情况讨论与分析 2014年，全球经济波动加剧，中国经济增长进入中高速增长的“新常态”，房地产行业则在深度调整期运行。在房地产 市场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营 能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断提升的产品的品质和价值，在打动客户的同时，把握 住市场机会，在严峻的市场环境下较好地实现了经营目标。 报告期内，公司各项经营管理工作顺利推进，具体情况如下： （一）地产业务稳健发展，物业管理业务实现高品质快速发展 2014年面对房地产行业的调整变化，公司坚持业务聚焦与客户导向，在经营管理方面稳步提升。2014年1-12月公司实现 签约销售额31.64亿元，销售面积38.04万平米。中航紫金广场、昆山九方城、龙岩云熙等项目在工程质量及进度、呈现效果、 业界口碑、客户感受、创新性等方面努力提升，得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。其中，龙岩云熙项目8个 月达到开盘条件，开盘当天去化率超过90%；参股项目厦门紫金广场6月再次开盘，开盘当日认购金额超10亿元，开盘去化率 83%，成为厦门岛内商务综合体价值标杆。如赣州中航公元项目、昆山九方城项目等也取得了较好销售成绩。 1、公司房地产项目基本情况（截至2014年12月31日） 序 号 房地产 项目名称 位置 上市公 司权益 获取 时间 获取方式 土地用途 土地面积 （㎡） 规划建筑面 积（㎡） 计容积率面 积（㎡） 可售面积 （㎡） 项目状态 备注 1 昆山中航城 昆山市前进东路 100% 2006 招拍挂 住宅、商业、 办公、酒店 196,958 420,076 354,524 286,774 尾盘销售 酒店在建 该项目有部分计划留存物业 2 昆山九方城 (A7地块) 昆山市玉山镇萧林 路与紫竹路交汇 100% 2009 招拍挂 商住、办公 140,630 530,285 416,974 334,477 在建在售 该项目有部分计划留存物业 3 昆山九方城 (A6地块) 昆山市玉山镇萧林 路与紫竹路交汇 100% 2012 招拍挂 商住、办公 153,977 675,668 482,601 286,275 在建在售 该项目有部分计划留存物业 4 赣州中航公元 赣州市章江新区登 峰大道和赣南大道 交汇处 100% 2010 招拍挂 商住 74,569 374,743 284,765 283,187 项目结束 尾盘销售 5 赣州市章江新 区E9地块 赣州市章江新区信 丰路和高兴路交汇 100% 2013 招拍挂 住宅（含配 套商业） 53,409 158,989 117,499 117,499 在建 6 九江中航城 九江市八里湖新区 长虹西路与长江大 道交汇处 100% 2011 招拍挂 商住（商业 25%） 175,114 782,469 612,905 510,036 在建在售 该项目有部分计划留存物业 7 贵阳中航城 贵阳市金西路与金 阳环线交界 70% 2013 招拍挂 住宅、商业、 办公、酒店 642,813 1,463,911 1,060,641 890,334 在建在售 该项目有部分计划留存物业 8 上海中航天盛 广场 上海市杨浦区杨浦 区淞沪路西、政立 路北 100% 2013 在建工程 收购 办公、商业 17,602 100,675 70,408 37,231 在建在售 该项目有部分计划留存物业 9 天津九方城市 广场 天津市塘沽区滨河 西路西侧,坨场南 道南侧 100% 2007 招拍挂 商服、公共 设施 16,105 193,418 152,999 118,955 在建 该项目有部分计划留存物业 10 成都中航国际 广场 高新区高新区南三 环外侧交子大道 100% 2007 招拍挂 商业金融业 24,094 165,170 122,499 118,838 项目结束 尾盘销售 11 惠东中航城 惠东县平山华侨城 文化广场西侧 85% 2007 招拍挂 住宅、商业 100,744 354,502 286,228 279,515 项目结束 尾盘销售 12 岳阳中航·翡 翠湾 岳阳市经开区狮子 山路以南，珍珠山 路以西 100% 2012 股权收购 住宅、商业 156,854 381,476 278,193 275,530 在建在售 13 惠东中航 元·屿海 惠东巽寮滨海旅游 管理区 51% 2011 股权收购 住宅、商业 333,000 489,376 431,696 425,600 在建在售 14 新疆中航翡翠 城 乌鲁木齐市北郊新 市区,处于省道安 宁渠路和乌奎北联 络线(45公路)交 汇的西北面 100% 2007 资产注入 住宅 717,161 346,839 292,456 285,000 在建在售 15 衡阳中航城市 花园 衡阳市雁峰区白沙 南路深圳工业园 60% 2009 股东增资 投入 商业、城镇 住宅 127,998 待定 待定 待定 储备 2010 招拍挂 63,844 279,706 223,245 222,666 在建在售 2010 招拍挂 91,378 待定 待定 待定 储备 2012 招拍挂 137,171 待定 待定 待定 储备 未包括26亩建设道路用地 2012 股东增资 投入 120,269 待定 待定 待定 储备 16 龙岩中航紫金 云熙 福建省龙岩市新 城区 51% 2014 项目合作 住宅、商业 61,974 297,175 222,499 222,499 在建在售 合计 3,405,665 7,014,478 5,4 10 , 132 4,694,416 说明：上表为截至2014年12月31日的公司自有房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设有所调整。 2、公司房地产项目销售、建设情况（截至2014年12月31日） 3 、公司已计入投资性房地产的房产情况（截至 2014 年 12 月 31 日） 序 号 物业名称 评估面积(m2) 2013年末投资性房 地产评估值（元） 2013年末账面净值 （元） 2014年转换日的投 资性房地产评账面 价值（元） 2014年转换日的投资 性房地产评估值 （元） 2014年转 换日的投 资性房地 产变动幅 度 2014年末投资性房 地产评估值（元） 变动 幅度 本年计入公允价 值变动收益（元） 因调原值而影响 的公允价值变动 损益（元） 1 航空大厦1栋部分楼层 24,432.33 359,892,477.00 359,892,477.00 420,972,714.60 16.97% 61,080,237.60 2 航空大厦1栋部分顶层 4,955.80 48,566,840.00 48,566,840.00 46,463,995.00 -0.04 3 南光大厦1-13层部分楼层、地下室 20,184.70 212,585,546.00 212,585,546.00 270,794,920.00 27.38% 58,209,374.00 4 南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间 8,955.96 146,910,340.00 146,910,340.00 178,416,372.00 21.45% 31,506,032.00 5 航都大厦9J 106.73 2,454,790.00 2,454,790.00 2,540,174.00 3.48% 6 长沙芙蓉南路368号波波天下城9套房 1,539.41 11,807,277.00 11,391,630.00 11,853,457.00 4.05% 7 航苑大厦西座7套房 652.43 14,271,406.00 14,271,406.00 14,858,593.00 4.11% 8 中航格澜阳光花园A栋1-4层、B栋一层7套房 16,039.45 163,145,690.00 163,145,690.00 166,777,390.00 2.23% 9 南昌中航国际广场1至5层、26至38层 32,489.53 282,658,911.00 276,161,005.00 265,893,708.00 -3.72% 10,553,203.80 10 赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园 85,828.77 677,809,759.00 682,644,193.50 685,521,112.00 0.42% -9,758,651.35 11 岳阳中航国际广场1至27层、裙楼1至5层 46,684.02 392,274,477.00 385,697,420.00 391,360,599.00 1.47% 5,855,549.10 12 观澜格兰云天国际酒店 66,068.13 453,666,886.00 446,367,778.00 467,286,348.00 4.69% -21,699,806.41 13 赣州格兰云天国际酒店 28,259.33 271,289,568.00 261,116,209.20 273,622,599.00 4.79% -8,079,802.94 14 成都-九方购物中心-3至7层 105,702.55 840,178,874.00 840,178,874.00 856,993,610.00 2.00% 15 昆山中航城花园42号楼 29,366.24 191,109,584.00 186,523,011.00 201,870,501.00 8.23% 15,347,490.00 3,557,908.03 2014年度以前确认的投资性房地产项目小计 471,265.38 4,068,622,425.00 4,037,907,209.70 4,255,226,092.60 166,143,133.60 -19,571,599.77 16 中航巽寮湾花园项目商铺 5,694.37 56,736,924.74 65,424,800.00 15.3% 64,879,586.00 -0.83% 8,687,875.26 17 中航公元城项目幼儿园 2,368.95 12,533,565.05 7,343,700.00 -41.4% 7,343,745.00 0.00% -5,189,865.05 18 九江中航城项目购物中心 163,114.98 864,260,260.49 931,842,281.00 7.8% 931,842,281.00 0.00% 67,582,020.51 自建的持有型物业2014年确认为投资性房地产的项目 小计 171,178.30 933,530,750.28 1,004,610,781.00 1,004,065,612.00 71,080,030.72 合计 642,443.68 4,068,622,425.00 4,037,907,209.70 933,530,750.28 1,004,610,781.00 5,259,291,704.60 237,223,164.32 -19,571,599.77 物业管理业务实现高品质快速发展，整体迈入了良性增长的轨道，营业收入同比增长27%，拓展新签合同额持续增 长，2014年新签物业管理项目48个，管理面积超过3,000万平方米。努力持续提升服务品质，支撑高端项目的拓展和服 务延伸，打造良好的品牌效应，新拓展了一批高品质项目，如国家商务部、最高人民检察院以及深圳国际创新中心、徐 汇区行政服务中心等项目。在地产项目协同方面，物业公司统筹公司全部地产项目集中交付工作，深化完善地产产品服 务标准化体系，并持续创新高端特色服务产品等措施，全面提升了协同地产开发链的全过程服务渗透能力。 （二）以九方为核心的城市综合体开发模式不断趋于成熟 2014年，新开业九方购物中心两家，目前在营的九方购物中心共四家，分别位于赣州、成都、深圳、九江，总营业 面积超过35万平方米，规模初显。 9月27日，深圳龙华九方购物中心正式开业。作为深圳龙华新区体量最大的购物中心，龙华九方以“亲子式”家庭 都市生活中心作为项目特色，通过生态、艺术、人文、体验四个维度精心打造，汇集了零售、餐饮、幼教娱乐等一大批 知名品牌，开业当日人流量超过8万人，销售额超过170万，已经成为该区域的商业标杆。同时，龙华九方与支付宝进行 战略合作，用户可通过支付宝钱包服务窗，获得移动支付、Wi-Fi、电子卡券、接收商场最新资讯等新潮的购物体验， “九方购物中心”对O2O模式的探索与实践进一步深化。 12月23日，九江市首个大型商业综合体——九江九方购物中心正式开业运营。作为公司旗下九江中航城的重要组成 部分，九方购物中心总建筑面积12万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，是九江市目前体量最大、档次最高、 业态最丰富的一站式购物中心。开业当天，100多个品牌闪耀亮相，九方购物中心内17%的品牌首次进入江西市场，65% 品牌首次进入九江市场。九江九方购物中心的开业，不仅将促进九江市商业服务业的结构调整，提升九江地区的商业档 次，同时凭借优越的地理位置、超大规模的商业体量及其带给消费者的一站式消费体验，将为九江城市生活注入新的活 力，成为九江最具代表性的时尚潮流新地标。 （三）进一步聚焦核心业务，加快剥离非核心业务 2014年，公司进一步聚焦房地产开发核心业务，对非核心业务进行了剥离。2014年公司分别转让所持有的深圳市瑞 远运动器材有限公司、深圳市中航建设监理有限公司、中航建筑工程有限公司、江西中航国际洪都投资有限公司、南京 中航工业科技城发展有限公司、中航里城有限公司、深圳中航幕墙工程有限公司等7家公司股权。 （四）提升品牌影响力及客户满意度 2014年，公司坚持客户导向，持续开展工程巡检，强化质量通病的诊断与防治；客户服务体系方面，继续推进与完 善客服体系构建，并通过客户服务信息平台不断加强客户体验。物业服务方面，更加注重客户的切身体验，更加专注客 户多样化的需求，结合精品工程、标准化升级、OMIS系统应用等方式提升服务品质。根据2014年度第三方客户满意度调 查，公司住宅总体满意度得分为74，写字楼总体满意度得分为96，较2013年持续提升，更超过行业总体水平。 （五）社会责任不断彰显 资助“募师支教”，发起“一对一助学”，捐赠“ 爱心小书桌”，参与创办明善公益网，为地震灾区捐款捐物……作 为一家具有高度社会责任感的上市公司，中航地产在履行社会责任领域从未缺位。 2014年，中航会原有的“一对一助学” 升级为“火炬助学”活动，2014年共组织会员定向资助366名学生，累计善款44.56万元。 经过两年的发展，公司资助的明善公益事业发展中心成功入围2013年度广东省级培育发展社会组织专项资金扶持终 审名单，获得财政资金补助30万元，承办深圳市文委宣传部“日行一善”项目活动，并在深圳市精神文明表彰暨创建文 明城市动员大会上获得“优秀组织单位”的称号。2014年，明善团队还顺利承办第三届慈展中心对接平台工作，组织了 30余场对接活动，获得组委会颁发的“优秀执行机构”。 二、主营业务分析 1、概述 公司 2014 年实现营业收入 622,624 万元，较上年同期增加 167 万元，增长 0.03% ，主要由于建筑板块及物业板块 收入较上年同期有增长。其中，建筑业共实现营业收入 119,402 万元，较上年同期增加 24,731 万元，增长 26.12% ， 占公司营业收入的 19.18% ；房地产开发业务共实现营业收入 359,483 万元，较上年同期减少 53,174 万元，下降 12.89% ， 占公 司营业收入的 57.74% ； 物业管理业务共实现营业收入 137,214 万元，较上年同期增加 27,760 万元，增长 25.36% ， 占公司营业收入的 22.04% ；服务业及其他共实现营业收入 6,525 万元，较上年同期增加 850 万元，增长 14.98% ，占公 司营业收入的 1.05% 。 公司 2014 年实现利润总额 68,338 万元，较上年同期减少 5,761 万元，下降 7.77 % 。公司本期归属于母公司所有 者净利润 49,250 万元，较上年同期增加 2,544 万元，增长 5.45% 。其中，地产业务实现净利润 41,859 万元，物业管 理业务实现 净利润 3,528 万元，建筑业实现净利润 4,397 万元 ， 服务业及其他实现净利润 - 534 万元。 是否与董事会报告中的概述披露相同 √ 是 □ 否 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 2014 年 ， 公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营能力， 同时强化内部管理、降本增效、加强团队建设、 关注公益事业，保持了公司的稳健发展。 公司连续十年入围深圳百强企业 。 公司 2014 年实现营业收入 622,624 万元， 较上年同期增加 167 万元，增长 0.03% 。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度 盈利预测低于或高于 20% 以上的差异原因 □ 适用 √ 不适用 主要经营模式的变化情况 □ 适用 √ 不适用 2、收入 行业 2014 年 2013 年 同比增 减 (%) 金额（元） 占营业收入比重 （ % ） 金额（元） 占营业收入比重 （ % ） 建筑业 1,194,016,787.16 19.18% 946,705,511.17 15.21% 26.12% 房地产业 3,594,831,482.43 57.74% 4,126,575,314.69 66.29% - 12.89% 物业、餐饮等服务业 1,4 37,393,548.52 23.09% 1,151,292,827.79 18.50% 24.85% 合计 6,226,241,818.11 100.00% 6,224,573,653.65 100.00% 0.03% 公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减 房地产业（包括房地产 开发、建筑业、物业、 餐饮等服务业） 开工面积 平方米 367,743 1,204,323 - 69.47 % 结转收入 万元 622,624 622,45 7 0.03% 存货 万元 1,106,127 899,040 23.03% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司房地产开工面积较上年同期减少 69.47% ，主要 由于 2014 年房地产 市场下行，销售遇到较大压力，为避免库存积 压 过 多，因此相应调低开工面积。 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 877,834,614.30 前五名客户合计销 售金额占年度销售总额比例 14.10 % 公司前 5 大客户资料 √ 适用 □ 不适用 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 中航航空技术国际控股有限公司 706,166,613.64 11.34% 2 昆山市玉山镇人民政府 64,000,650.00 1.03% 3 深圳市光彩置业有限公司 40,258,284.00 0.65% 4 华润置地（深圳）有限公司 36,418,690.00 0.58% 5 佛山南海万达广场有限公司 30,990,376.66 0.50% 合 计 877,834,614.30 14.10% 主要客户其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司与云南尚居地产有限公司发生的销售额为 221,891,315.08 元，与厦门富铭九天湖置业有限公司发生的 销售额为 183,055,381.32 元，与中国航空技术国际工程有限公司发生的销售额为 135,887,620.78 元，与厦门富铭杏博置 业有限公司发生的销售额为 82,753,605.03 元，与南京峻景房地产开发有限公司发生的销售额为 42,434,710.85 元，与深 圳市中航长泰投资发展有限公司发生的销售 额为 40,143,980.58 元，前述六名客户的实际控制人均为中航航空技术国际控 股有限公司，故相关销售额合并列示。 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减 金额 占营业成本 比重 金额 占营业成本比重 房地产业 房地产开发 2,277,261,876.42 50.29% 2,522,120,042.97 58.03% - 9.71% 建筑业 建筑工程、幕墙工 程、楼宇工程、监 理工程 1,029,718,064.63 22.74% 860,182,073.21 1 9.79% 19.71% 物业、餐饮等服 务业 物业管理、正章、 老大昌、帆艇业务 等 1,220,983,987.90 26.97% 964,174,609.39 22.18% 26.64% 合计 4,527,963,928.95 100.00% 4,346,476,725.57 100.00% 4.18% 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 房地产开发 2,277,261,876.42 50.29% 2, 522,120,042.97 58.03% - 9.71% 建筑业 建筑工程、幕墙工程、 楼宇工程、监理工程 1,029,718,064.63 22.74% 860,182,073.21 19.79% 19.71% 物业 物业管理 1,181,357,959.63 26.09% 930,271,666.90 21.40% 26.99% 服务收入及 其他 正章、老大昌、帆 艇 业务等 39,626,028.27 0.88% 33,902,942.49 0.78% 16.88% 合计 4,527,963,928. 95 100% 4,346,476,725.57 100% 4.18% 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 2,141,579,004.87 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 32.45% 公司前 5 名供应商资料 √ 适用 □ 不适用 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 龙岩市国土资源局 *1 1,116,000,000.00 16.91% 2 中建三局第一建设工程有限责任公司 *2 490,477,050.00 7.43% 3 湖南 省第六工程有限公司 *2 296,918,000.00 4.50% 4 浙江城建建设集团有限公司 *2 174,825,329.26 2.65% 5 湖南省建筑集团总公司 *2 63,358,625.61 0.96% 合计 2,141,579,004.87 32.45% 主要供应商其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 *1 、 系 公司下属龙岩紫金中航房地产开发有限公司向龙岩市国土资源局 支付 的 土地款 。 *2 、 系公司持有并开发的项目接受建筑 施工企业 工程施工 服务所支付的 工程款。 4、费用 （ 1 ） 本期资产减值损失同比减少 93.83% ，主要系本期 工业地产 计提的坏账准备有所减少所致。 （ 2 ） 本期公允价值变动损益同比增长 695.99% ，主要系本期投资性房地产的 评估增值 较上年同期有所增加所致。 （ 3 ） 本期投资收益同比增长 92 , 129.49% ，主要系本期转让 深圳市瑞远运动器材有限公司、深圳市中航建设监理 有限公司、中航建筑工程有限公司、江西中航国际洪都投资有限公司、南京中航工业科技城发展有限公司、中航里城 有限公司、深圳中航幕墙工程有限公司 等 7 家公司的股权产生的收益。 5、研发支出 中航 楼宇科技有限公司 （以下简称“楼宇公司”） 2014 年研发费用为 8,372,425.24 元，占 楼宇公司 净资产的 30.32% ， 占 楼宇公司 营业收入的 4.17% ； 2013 年研发费用为 6,343,076.90 元，占 楼宇公司 净资产的 24.67% ，占 楼宇公司 营业 收入的 4.11% 。研发费用较 2013 年增长的原因是 楼宇公司 进行新产品开发加大了对研发的投入，为向高新技术企业转 型奠定基础。 楼宇公司 2014 年研发项目为节能业务产品以及 OMIS 设施设备管理系统 。 节能业务产品包括可调灵敏度 LED 节能 灯、变频供水系统、空调系统节能产品以 及电梯节能系统，目的是增加节能产品数量，提高能源板块业务能力，并进 一步提升项目节能率，使得各项目节能率达到预期要求； OMIS 设施设备管理系统为物业设施设备管理系统， 目的 是规 范设施设备管理，提高标准化作业，提升项目管理质量，为物业管理工作提高客户满意度。 节能业务产品 开发 时间进度： 时间 阶段目标 2014.05-2014.06 完成设计方案、下达开发任务书； 2014.06-2014.09 完成产品设计，进行专利申请； 2014.09-2015.03 产品定型，进入试生产阶段并改进。 节能业务 产品 于 2014 年投入市场，预计项目可达到节能率 85% 以上，为节能减排作出重大贡献 ， 增加公司节能产 品，提高业务能力。 6、现金流 单位：元 项目 2014 年 2013 年 同比增减 经营活动现金流入小计 7,123,336,816.61 7,929,972,766.80 - 10.17% 经营活动现金流出小计 9,798,571,051.31 9,300,064,264.10 5.36% 经营活动产生的现金流量净额 - 2,675,234,234.70 - 1,370,091,497.30 - 95.26 % 投资活动现金流入小计 615,645,323.05 153,157,874.23 301.97% 投资活动现金流出小计 363,301,558.33 920,859,066.38 - 60.55% 投资活动产生的现金流量净额 252,343,764.72 - 767,701,192.15 132.87% 筹资活动现金流入小计 9,347,340,000.00 7,215,500,000.00 29.55% 筹资活动现金流出小计 7,429,768,672.84 5,231,356 ,324.16 42.02% 筹资活动产生的现金流量净额 1,917,571,327.16 1,984,143,675.84 - 3.36% 现金及现金等价物净增加额 - 505,319,142.82 - 153,649,013.61 - 228.88% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 本期末公司现金及现金等价物净增加额为 - 50,532 万元，其中经营活动产生的现金流量净额为 - 267,523 万元，投资 活动产生的现金流量净额为 25,234 万元，筹资活动产生的现金流量净额 为 191,757 万元。 1 、经营活动产生的现金流量净额 - 267,523 万元，主要系本期公司各地产项目建设持续投入所致； 2 、投资活动产生的现 金流量 净额 同比增加 132.87% ，主要系本期公司及 下属 企业 转让南京中航工业、中航里城、 江西洪都等公司股权收回的投资所致； 3 、筹资活动产生的现金流量净额减少 3.36% ，主要由于：（ 1 ）筹资活动现金流入本期为 934,734 万元，其中：取 得借款收到现金 926,234 万元。（ 2 ）筹资活动现金流出本期为 742,977 万元，其中归还借款 639,515.73 万元，支付利息 及股利 10 2,655 万元。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 由于房地产行业的特殊性影响，部分项目前期存货的现金投入在本年度内未产生 经营 流入。 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 建筑业 1,194,016,787.16 1,029,718,064.63 13.76% 26.12% 19.71% 4.62% 房地产业 3,594,831,482.43 2,277,261,876.42 36.65% - 12.89% - 9.71% - 2.23% 物业、餐饮等服 务业 1,437,393,548.52 1,220,983,987.90 15.06% 24.85% 26.64% （未完）  |